Договор в отношении недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор в отношении недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

(ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Договор купли-продажи недвижимости

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить недвижимое имущество (наименование, назначение) (далее — объект) (выбрать нужное),

— расположенное по адресу: , кадастровый номер , площадь кв. м (если продается здание, сооружение).

— расположенное по адресу: , этаж , помещение , номер комнат , кадастровый номер , площадь кв. м (если продается нежилое помещение).

1.2. Объект находится в собственности Продавца, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (приложение N к Договору).

1.3. (выбрать нужное)

Объект расположен (если продается здание, сооружение)

Объект находится в здании, которое расположено (если продается нежилое помещение)

на земельном участке, находящемся по адресу: , площадью , кадастровый номер , целевое назначение , разрешенное использование (далее — земельный участок).

1.4. Земельный участок (выбрать нужное/возможен иной вариант/если права на земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)

принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

используется Продавцом по договору аренды земельного участка N от «»2021 г.

1.5. Одновременно (выбрать нужное/возможен иной вариант/если права на земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)

— с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право собственности на земельный участок под ним (если Продавец является собственником Земельного участка).

— с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право аренды земельного участка под ним (если Продавец является арендатором земельного участка).

1.6. Одновременно с объектом передаются документы, относящиеся к недвижимому имуществу: (наименование и реквизиты документов).

1.7. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора (выбрать нужное/возможен иной вариант)

— объект и земельный участок в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является собственником земельного участка).

— объект и право аренды земельного участка в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является арендатором земельного участка).

— объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц (если права на земельный участок не оформлены).

(Условия о земельном участке не включаются, если права на него не оформлены.)

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Подготовить объект и земельный участок к передаче, включая составление акта о приеме-передаче здания (сооружения) (акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)) (далее — акт приема-передачи), являющегося неотъемлемой частью Договора.

В акте приема-передачи фиксируются данные о состоянии объекта. Если при приемке будут обнаружены недостатки, то они должны быть указаны в акте приема-передачи.

2.1.2. Передать Покупателю объект и земельный участок по акту приема-передачи в срок до » » г. включительно.

Обязательство Продавца передать объект и земельный участок Покупателю считается исполненным после передачи имущества Покупателю и подписания Сторонами акта приема-передачи.

2.1.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые (выбрать нужное/возможен иной вариант)

— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок в ЕГРН (если Продавец является собственником земельного участка).

— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка в ЕГРН (если Продавец является арендатором земельного участка).

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Уплатить сумму Договора (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.2 Договора.

2.2.2. Перед подписанием акта приема-передачи осмотреть объект и земельный участок и проверить их состояние.

2.2.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые (выбрать нужное/возможен иной вариант)

— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок в ЕГРН (если Продавец является собственником земельного участка).

— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка в ЕГРН (если Продавец является арендатором земельного участка).

2.3. Стороны обязуются подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы для государственной регистрации согласно п. п. 2.1.3 и 2.2.3 Договора не позднее «»2021 г.

2.4. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав на объект и земельный участок (выбрать нужное)

— несет Покупатель.

— несет Продавец.

— Стороны несут поровну (возможно установление иного соотношения).

2.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта переходит к Покупателю после передачи объекта и подписания Сторонами акта приема-передачи.

3.1. Сумма Договора включает (выбрать нужное/возможен иной вариант)

— цену объекта и цену земельного участка (если Продавец является собственником земельного участка). При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., цена земельного участка составляет ( ) руб., НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

— цену объекта и цену права аренды земельного участка (если Продавец является арендатором земельного участка). При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., цена права аренды земельного участка составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб. (или «При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., включая цену передаваемого права аренды земельного участка»).

— цену объекта и составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб. (если права на земельный участок не оформлены).

3.2. Сумма Договора вносится (выбрать нужное/возможно установление иного способа оплаты)

— единовременно, не позднее ( ) рабочих дней с момента подписания Сторонами Договора;

— единовременно, не позднее ( ) рабочих дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию согласно п. 2.3 Договора;

— в следующем порядке: ( ) процентов суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., — не позднее ( ) рабочих дней с момента подписания Сторонами Договора, ( ) процентов суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., — не позднее ( ) рабочих дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию согласно п. 2.3 Договора;

— в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение N 1).

3.3. Проценты на сумму оплаты по Договору не начисляются и не уплачиваются.

3.4. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

3.5. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.

4.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплатить неустойку (пени) в размере ( ) процентов от неуплаченной суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

4.2. За нарушение Продавцом срока передачи объекта Покупатель вправе потребовать от Продавца уплатить неустойку (пени) в размере ( ) процентов от суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

4.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на объект (п. 2.3 Договора) Сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере ( ) руб.

4.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.

Что такое недвижимое имущество и договор купли-продажи недвижимости

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ( ) рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.

5.3. Документ, выданный (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более , то каждая сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

6.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.

6.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии подтверждается распиской, которая должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлена, с момента ее доставки указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.

Претензия считается доставленной, если она:

— поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с ней;

— доставлена по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или названному самим адресатом, даже если последний не находится по такому адресу.

6.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Претензия, направленная без документов, подтверждающих полномочия лица, ее подписавшего, считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

6.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение ( ) рабочих дней со дня получения претензии.

6.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 6.4 Договора, спор передается в арбитражный суд в соответствии с законодательством.

1 августа 2011

Справка

В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее — суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьёй 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нём данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причинённого вследствие признания договора незаключённым, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров а разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

---

Разъясняется, что учитывать при разрешении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана (приобретена) в будущем. В частности, обращается внимание на следующее.

Если у продавца в момент заключения договора нет права собственности на недвижимость, то это само по себе не является основанием, чтобы признать сделку недействительной. Но переход права собственности к покупателю регистрируется при условии, что оно есть у продавца.

Чтобы индивидуализировать будущую недвижимость, можно указать ее местонахождение, ориентировочную площадь, иные характеристики, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. Договор, в котором недостаточно данных, чтобы индивидуализировать проданный объект, нельзя признавать незаключенным, если они есть в акте приема-передачи.

Законодательство об инвестициях не может толковаться в том смысле, что лица, финансирующие строительство недвижимости, наделяются правом собственности на возводимые за их счет объекты.

Продавца через суд нельзя понудить приобрести или создать вещь для передачи покупателю в будущем. Но последний по договору вправе требовать, чтобы контрагент передал недвижимость, являющуюся предметом сделки. Иск должен быть удовлетворен, если имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП.

Сделку следует считать договором простого товарищества, если из ее условий усматривается, что каждая сторона вносит вклад (передает земельный участок, предоставляет денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы) для общей цели — создания объекта недвижимости.

Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента подписания.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении, применяются также в случаях, когда предметом купли-продажи является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован.

Данные разъяснения (за некоторыми исключениями) не применяются при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимости по Закону о долевом участии в строительстве.

Договор купли-продажи недвижимости.

1. Предмет соглашения.
2. Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
3. Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.

Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором есть недвижимость, так и при смене владельца строения, находящегося на определенном участке земли.

Обычно, по договору, при правопередаче, новому владельцу передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

Если продающий — владелец участка, на котором расположен продаваемый объект, приобретателю передается право собственности либо право аренды на часть необходимой для эксплуатации этого объекта земли.

Если такое право на участок не определено соглашением, приобретателю все равно переходит право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

Важно! Если участок, на котором расположен продаваемый им объект, не принадлежит продающему, то он все равно имеет право продать данный объект, даже без согласия собственника этого участка. При условии, что это не идет вразрез с законными условиями пользования данным участком. Причем приобретатель получает те же права на использование этого участка, которые имела до этого продающая сторона.

Если на участок передается право собственности другому, а при этом находящиеся на нем строения остаются в собственности продающего, то последний имеет право пользования этим участком в рамках необходимых для использования данной недвижимости. Однако условия пользования определяются соглашением между продающей и покупающей сторонами.

Если условия пользования необходимой части участка не определены соглашением, продающий все равно сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.

Передача недвижимости фиксируется путем подписания акта передачи продающей и покупающей сторонами.

Если кто-то из участников сделки отказывается от подписания такого акта, этот факт считается отказом от выполнения оговоренных в соглашении условий.

Важно! Если объект, принятый покупающей стороной, не соответствует оговоренным в соглашении условиям, даже если эти несоответствия указаны в акте передачи, то ответственность за них все равно возлагается на продающую сторону.

Как и любой важный документ, договор купли-продажи собственности требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.

Так, обратившись в компанию «РосКо», которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.

• отнесение к недвижимости земельных участков;
• отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
• отнесение к недвижимости движимых по природе вещей – подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Из этого следует, что легальное понятие недвижимости определено не путём установления признаков данного явления, а путём установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

• земельные участки;
• части земельных участков;
• участки недр;
• части участков недр;
• объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
• здания;
• сооружения;
• жилые помещения;
• нежилые помещения;
• части помещений;
• воздушные суда;
• морские суда;
• суда внутреннего плавания;
• космические объекты;
• предприятия как имущественные комплексы;
• части предприятий как имущественных комплексов;
• иные имущественные комплексы;
• объекты незавершенного строительства.

Законодательство не раскрывает понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение». Данный законодательный пробел должен быть устранён. Также, в целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения противоречащих друг другу толкований можно расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ, и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые, и нежилые помещения.

Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации. Следовало бы также внести объекты незавершённого строительства в качестве объектов недвижимости в статью 1 Закона о госрегистрации и в этом же Законе выделить нормы, касающиеся объектов незавершённого строительства, в отдельную статью.

Дополнить статью 134 ГК РФ указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закреплённым в ст. 130 ГК РФ. Специальной отличительной особенностью комплекса могло бы стать объединение разнородных вещей хозяйственным единым назначением.

• Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
• Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
• Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

• Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
• За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
• Страхование карты Сбербанка: стоимость и условия

Договора купли продажи недвижимости подразумевает возмездную передачу права собственности на какое-либо недвижимое имущество (дом, квартиру, землю, офис, производственное здание и т.д.). Его особенностью является обязательная регистрация в органах ФРС – покупатель становится собственником объекта только после ее прохождения. Нотариальное удостоверение производится по желанию сторон. Эта мера является дополнительной гарантией юридической чистоты договора продажи недвижимости. Порядок заключения договора четкий и понятный, но всё же легче обратиться для его составления к специалистам.

Структура договора купли продажи:

Преамбула:

1. название договора продажи недвижимости;
2. место где производилось заключение договора;
3. дата оформления договора;
4. сведения о сторонах сделки (паспортные данные физ. лиц, наименование юр. лиц);
5. сведения о представителях (ФИО директора организации; ФИО лица, действующего по доверенности).

Основная часть содержит в себе ключевые разделы, определяющие условия сделки:

1. предмет договора;
2. сроки исполнения сделки;
3. стоимость имущества;
4. порядок расчетов;
5. порядок передачи имущества;
6. права и обязанности сторон;
7. ответственность за нарушение условий;
8. реквизиты сторон.

Сделки с землей имеет свою, особенную, специфику. Согласно закону, купли продажи недвижимости подлежат только участки, прошедшие кадастровый учет. Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях и ограничениях земли, если таковые имеются. В случае сообщения ложных сведений, которые значительно влияют на принятие решения о покупке, приобретатель вправе требовать снижения стоимости объекта либо расторжения сделки.

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

5 типичных вопросов о том, как правильно выходить из сделки

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.

Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.

4.2. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

• Продавец – физическое или юридическое лицо, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит недвижимое имущество, и которое он обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю).

• Покупатель – лицо (физическое или юридическое лицо), которое обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную договором цену. При этом в отношении иностранцев (физических лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации и имеющих доказательства своей принадлежности к гражданству иного государства) законом установлено, что:

• иметь в Российской Федерации на праве собственности недвижимое имущество иностранцы могут без ограничений, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

• если супруг (а) Покупателя является иностранным(-ой) гражданином(-кой), то Покупатель может приобрести недвижимое имущество только в случае:

• наличия Покупателя нотариально заверенного согласия супруга(-и) на покупку недвижимого имущества;

или

• если брачным договором между супругами установлен режим раздельной собственности.

(условия, без которых в силу требований закона, Договор купли-продажи недвижимого имущества считается не заключенным):

• условие о предмете договора, т.е. о том, какое недвижимое имущество подлежит передаче с указанием его идентификационных характеристик (сведения о недвижимом имуществе, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, вид пользования земельным участком, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная);

• цена, порядок, сроки и размеры платежей при продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа.

• при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, необходимо указать перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. ­ ­

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договоре купли-продажи недвижимого имущества):

• соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и , как правило, если сделка совершается юридическими лицами, если данное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации должно иметь печать, также скрепление печатями.

• условия, подробно определяющие характеристики и описание как недвижимого имущества, так и движимого имущества, если передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества;

• информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на недвижимое имущество (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий, согласно представленным формам;

• для физических лиц — гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) по распоряжению общим имуществом супругов в нотариально удостоверенной форме;

• цель приобретения недвижимого имущества, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает недвижимое имущество;

• порядок приема-передачи недвижимого имущества, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимого имущества;

• ответственность сторон;

• порядок разрешения споров;

• порядок изменения, расторжения договора;

При этом если в Договоре прямо не предусмотрено, что расторжение, отказ от исполнения договора возможны во внесудебном порядке, то договор расторгается только в судебном порядке. ­ ­

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускаются между юридическими лицами.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь физическому лицу.

Основаниями для одностороннего отказа могут быть следующие действия или отсутствие действий определенной стороны: неподача документов на регистрацию в срок, предусмотренный договором, отказ в регистрации права и т.д. ­ ­

• условия, позволяющие заключить договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права собственности:

• одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;

• обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.

• иные условия, которые стороны в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.

В случае, если стороной по договору является физическое лицо, то в силу Федерального закона РФ от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

При этом в силу пп 5) п. 1 ст. 6 ФЗ «О персональных данных», обработка персональных данных осуществляется без согласия субъекта, в случае если обработка персональных данных необходима для исполнения договора, стороной которого либо выгодоприобретателем или поручителем по которому является субъект персональных данных, а также для заключения договора по инициативе субъекта персональных данных или договора, по которому субъект персональных данных будет являться выгодоприобретателем или поручителем ­ ­

• статьи 454-491 (Общие положения о купле-продаже), статьи 549-558 (Продажа недвижимости) Гражданского кодекса РФ;

• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
• иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.

Эксклюзивным называют договор, согласно которому агентство недвижимости имеет преимущественное право на продажу конкретного объекта недвижимости (квартиры, дома, офиса, земельного участка), а собственник недвижимости принимает на себя обязательство не наделять другое агентство недвижимости представительским статусом на тот же объект и отказывается в пользу агентства от самостоятельной уступки прав на недвижимость.

Другими словами, агентство недвижимости в лице риэлтора обязуется выполнить все необходимые действия, направленные на продажу объекта недвижимости, а собственник недвижимости обязуется сохранить эксклюзивное право продажи риэлтора и оплатить услугу.

Официально, как правило, документ называется строго: «Договор на оказание услуг по продаже недвижимости». Однако, слово «эксклюзивный», которое фактически не используется в юридической практике, плотно вошло в обиход риэлтерских компаний.

Предметом договора может выступать любая недвижимость, которая находится в собственности продавца.

Сторонами эксклюзивного договора на продажу недвижимости являются:

• заказчик — продавец недвижимого имущества;
• исполнитель — агентство недвижимости в лице риэлтора.

Характерной чертой договора является его возмездность, соответственно, стоимость услуг относится к числу существенных условий сделки. Возмездность означает, необходимость уплаты стороне, предоставляющей услуги по эксклюзивному договору, определенной соглашением денежной суммы. Обычно, цена в таком соглашении определяется агентством недвижимости в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и других условий.

Как правило, эксклюзивный договор не бессрочен. В его условиях предусмотрены конкретные сроки, в которое агентство обязуется продать недвижимость. Если срок договора истек, а недвижимое имущество не было реализовано агентством недвижимости, то договор возможно продлить, если обе стороны согласны на дальнейшее сотрудничество.

Перечень услуг, предоставляемых агентством недвижимости, носит договорный характер и может быть изменен соглашением сторон. Как правило к ним относятся:

• консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;
• правовая экспертиза документов на недвижимость;
• размещение рекламы;
• поиск покупателя;
• организация и проведение переговоров между покупателем и продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;
• подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе.

Договор купли-продажи недвижимого имущества (типовая форма)

Практически каждый гражданско-правовой договор имеет рисковый характер. Не является исключением и эксклюзивный договор на продажу недвижимости.

Несмотря на то, что агентство недвижимости гарантирует юридическую и экономическую безопасность сделки, существуют риски неисполнения эксклюзивного договора.

В первую очередь такой риск связан с выбором агентства по продаже недвижимости.

Не секрет, что на рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые осуществляют фиктивную деятельность ради получения прибыли. Деятельность таких организаций основывается на хищении правоустанавливающих документов собственника и реализация недвижимости через подставных лиц. Разумеется, что такая деятельность находится вне закона и подлежит уголовному преследованию.

Помимо наличия на рынке недвижимости фиктивных фирм, риск связан с недобросовестностью исполнителя договора. Заключение сделки по продаже квартиры зависит, в первую очередь, от активной деятельности исполнителя эксклюзивного договора. Если исполнитель окажется недобросовестным и не будет оказывать никаких активных действий, то результата от такого эксклюзивного договора, в виде продажи квартиры, не последует.

Также, при заключении эксклюзивного договора с недобросовестным исполнителем, существуют и другие риски, например:

• продажа недвижимости по заведомо низкой цене;
• доступ к личной информации неограниченного круга лиц и, как следствие, возможность её использования мошенниками;
• потеря покупателя, изъявившего желание на покупку недвижимости, из-за неактивных действий исполнителя и другие.

Кроме того, успех сделки будет зависеть напрямую от профессионализма и компетенции риэлтора, который будет представлять агентство недвижимости. Поэтому для собственника недвижимости важно не только правильно выбрать организацию, но и обратиться к компетентному специалисту.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

В договоре доверительного управления нужно четко определить:

• порядок передачи недвижимости в доверительное управление;
• порядок передачи имущества, привязанного к объекту;
• порядок обмена информацией между сторонами;
• ответственностью управляющего перед собственником;
• порядок взаиморасчетов;
• права и обязанности доверительного управляющего.

Так как речь идет о коммерческой недвижимости — десятках и сотнях миллионов рублей, то стандартных образцов договоров по управлению недвижимостью недостаточно. Требуется работа юриста, который специализируется на работе с фирмами, занимающимися управлением коммерческой недвижимостью.

В договоре всегда нужно прописывать:

• стороны договора;
• контактные данные сторон для обмена информацией;
• дату заключения договора;
• дату окончания действия договора;
• порядок разрешения споров;
• порядок расторжения договора;
• порядок продления договора;
• подписи и реквизиты.

Это стандартные пункты, которые прописывают в договоре между учредителем управления (УУ) и доверенным управляющим (ДУ). Они практически не меняются и говорить о них подробно не имеет смысла.

Но есть обязательные пункты к договору по доверительному управлению недвижимостью, без которых не обойтись. Давайте поговорим о них подробнее.

Управление недвижимостью — хлопотное дело. Между УУ и ДУ всегда идет обмен информацией: ежемесячные отчеты, идеи, проекты, предложения, согласования арендатора, решение вопросов по ремонту недвижимости или имущества и т.д.

Чтобы минимизировать простой, нужно отвести определенное количество дней для рассмотрения вопросов и определить, какое решение будет принято, если УУ не уложился в установленный срок.

Сделки с недвижимостью: договор купли-продажи

В права управляющего включают:

• требовать от УУ документы;
• контролировать работу контрагентов;
• проводить переговоры с контрагентами;
• заключать и расторгать с ними договора;
• представлять интересы УУ в суде по искам, связанным с недвижимостью или имуществом.

Есть управляющие компании, который любят указать в своей рекламе или на сайте (что не является публичной офертой), что они гарантируют учредителю управления стабильный доход с определенного времени. Однако в договорах ничего о гарантиях уже не сказано. Обращайте на это внимание.

Когда сотрудничество с доверительным управляющим началось с обмана, то как ему можно доверить недвижимость? Подумайте над этим.

К слову, мы не обещаем гарантированного дохода, потому что его невозможно гарантировать. Более того, если у нас есть сомнения по поводу сдачи коммерческой недвижимости в аренду, то выскажем их еще на первой встрече.

1. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.
2. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав по сделке, заключаемой в отношении находящегося в пути движимого имущества, определяются по праву страны, из которой это имущество отправлено, если иное не предусмотрено законом.
3. Возникновение права собственности и иных вещных прав на имущество в силу приобретательной давности определяется по праву страны, где имущество находилось в момент окончания срока приобретательной давности.

К праву собственности и иным вещным правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации, их осуществлению и защите применяется право страны, где эти суда и объекты зарегистрированы.

Статья 1208 ГК РФ. Право, подлежащее применению к исковой давности

Исковая давность определяется по праву страны, подлежащему применению к соответствующему отношению.

1. Стороны договора могут при заключении договора или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору. Выбранное сторонами право применяется к возникновению и прекращению права собственности и иных вещных прав на движимое имущество без ущерба для прав третьих лиц.
2. Соглашение сторон о выборе подлежащего применению права должно быть прямо выражено или должно определенно вытекать из условий договора либо совокупности обстоятельств дела.
3. Выбор сторонами подлежащего применению права, сделанный после заключения договора, имеет обратную силу и считается действительным, без ущерба для прав третьих лиц, с момента заключения договора.
4. Стороны договора могут выбрать подлежащее применению право как для договора в целом, так и для отдельных его частей.
5. Если из совокупности обстоятельств дела, существовавших на момент выбора подлежащего применению права, следует, что договор реально связан только с одной страной, то выбор сторонами права другой страны не может затрагивать действие императивных норм страны, с которой договор реально связан.

1. Выбор права, подлежащего применению к договору, стороной которого является физическое лицо, использующее, приобретающее или заказывающее либо имеющее намерение использовать, приобрести или заказать движимые вещи (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не может повлечь за собой лишение такого физического лица (потребителя) защиты его прав, предоставляемой императивными нормами права страны места жительства потребителя, если имело место хотя бы одно из следующих обстоятельств:
   1) заключению договора предшествовала в этой стране оферта, адресованная потребителю, или реклама и потребитель совершил в этой же стране действия, необходимые для заключения договора;
   2) контрагент потребителя или представитель контрагента получил заказ потребителя в этой стране;
   3) заказ на приобретение движимых вещей, выполнение работ или оказание услуг сделан потребителем в другой стране, посещение которой было инициировано контрагентом потребителя в целях побуждения потребителя к заключению договора.
2. При отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве и при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, к договору с участием потребителя применяется право страны места жительства потребителя.
3. Правила, установленные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не применяются:
   1) к договору перевозки;
   2) к договору о выполнении работ или об оказании услуг, если работа должна быть выполнена или услуги должны быть оказаны исключительно в иной стране, чем страна места жительства потребителя.
   Предусмотренные настоящим пунктом изъятия не распространяются на договоры об оказании за общую цену услуг по перевозке и размещению (независимо от включения в общую цену стоимости других услуг), в частности на договоры в сфере туристического обслуживания.

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.
2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.

К договору о создании юридического лица с иностранным участием применяется право страны, в которой согласно договору подлежит учреждению юридическое лицо.

Статья 1215 ГК РФ. Сфера действия права, подлежащего применению к договору

Правом, подлежащим применению к договору в соответствии с правилами статей 1210 — 1214, 1216 настоящего Кодекса, определяются, в частности:
1) толкование договора;
2) права и обязанности сторон договора;
3) исполнение договора;
4) последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора;
5) прекращение договора;
6) последствия недействительности договора.

Похожие записи:

• Иски о признании права собственности на самовольную незавершенную постройку
• Образец выписки о праве на недвижимое имущество
• Раздел квартиры по долям в белоруссии