Формы сделок с недвижимым имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Формы сделок с недвижимым имуществом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Еще один безвозмездный способ приобретения жилья. Следовательно, есть возможность столкнуться с предъявлением вам виндикационного иска (иска об истребовании имущества) третьими лицами, чьи права нарушает данная сделка (см. «Наследство»). При заключении договора дарения указываются определенные условия, на которые необходимо обратить особое внимание. А именно на то, как подтверждается исполнение договора (как объект должен быть передан одаряемому). Потому что до передачи объекта даритель имеет право расторгнуть заключенный ранее договор и отказаться от сделки. Даже когда сделка состоялась, т.е. произошла передача недвижимости одаряемому, даритель может ее отменить, при определенных условиях (предпосылках).

Стандартным шагом процедуры купли-продажи недвижимости является заключение предварительного договора. Его составление и подписание регламентирует статья № 429 ГК РФ. Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и последующий основной договор. Если стороны еще не решили, каким будет основному договор – предварительный составляется в письменной форме.

Предварительный договор подразумевает, что через определенное время стороны заключат основной договор. Срок его заключения либо прописывается в предварительном договоре, либо составляет (по закону) 1 год.

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, либо не выполняет иные условия предварительного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд. Этот вопрос регулирует статья № 445 (п.4) ГК РФ.

Наличие либо отсутствие дополнительных условий на законность сделки не влияет. Это понять уже из их названия «дополнительные», то есть «не обязательные». Тем не менее, дополнительные условия сделки, внесенные в договор, приобретают ту же законную силу, что и существенные. И несут соответствующие юридические последствия. То есть, важна любая фраза в тексте договора.

Количество и виды дополнительных условий, как правило, зависят от опытности юриста/риэлтора, которые помогают при составлении договора. Им известно, где именно необходимо «подстелить соломку», чтобы уберечь своего клиента от неприятных сюрпризов. И, конечно, от конкретики сделки и пожеланий ее сторон.

В качестве дополнительных условий и обязательств сторон в ДПК часто оговариваются следующие моменты:

• Время фактической передачи недвижимого имущества Покупателю, подписание акта передачи
• Сроки и способы взаиморасчетов: будут деньги переданы до или после подписания ДПК, до или после регистрации сделки, через депозит, банковскую ячейку или другим способом, и т.д.
• Состояние передаваемой квартиры: наличие или отсутствие дефектов, ключевые моменты ремонта, мебель и техника (если квартира продается вместе с ними)
• Сроки, снятия с регистрации членов семьи Покупателя (при альтернативных сделках) и сроки, в которые семья Продавца должна физически освободить квартиру
• Гарантии Продавца в том, что квартира свободна от любых правопритязаний третьих лиц, ограничений, обременений.
• Заявление Продавца об отсутствии долга по эксплуатационным платежам, либо обязательство оплатить их в случае обнаружения.
• Порядок решения споров и распределения ответственности
• Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон
• Порядок действия при возникновении «существенного изменения обстоятельств» (статья № 451 ГК РФ) и указание, какая сторона несет данный риск.
• Порядок несения расходов по сделке, штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вообще же, в качестве дополнительных условий в ДКП можно вносить абсолютно любые договоренности. Лишь бы они соответствовали сути договора, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Гражданский кодекс РФ регламентирует применение договоров купли-продажи недвижимости целым рядом статей. ДКП в той или иной мере касаются статьи ГК РФ от № 549 до № 558. Желательно просмотреть их все, чтобы полностью владеть необходимой информацией по данному вопросу. Основные же моменты таковы:

Договор должен быть составлен и подписан, минимум, в трех экземплярах: один для Покупателя, один для Продавца и один для регистрации сделки в ЕГРН. При наличии дополнительных заинтересованных сторон, для них тоже предусматриваются экземпляры.

Договор купли-продажи может содержать множество условий. Однако «существенными» с точки зрения закона будут лишь некоторые из них. Этим термином обозначаются условия, которые в обязательном порядке должен содержать ДКП. В противном случае он считается незаключенным. То есть, не имеющим законной силы.

Существенные условия ДПК, это:

• Наименование документа. Каждый ДПК обязательно должен содержать название («Договор купли-продажи»), имя населенного пункта, в котором он был заключен, и дату заключения договора. Это все указывается в самом начале документа.
• Стороны договора. Указываются не только полные имена (не инициалы) сторон договора, но и паспортные реквизиты Покупателя и Продавца
• Предмет договора. Требования к описанию недвижимости, являющейся предметом сделки, изложены в уже упоминавшейся статье № 554 ГК РФ. Идентификационные данные помещения должны быть однозначны: Его наименование/описание (дом, квартира, комната, доля)
• Назначение помещения (нежилое или жилое)
• Точный адрес местонахождения
• Этаж, на котором располагается помещение
• Его общая площадь

Суть договора. В тексте ДКП однозначно должно быть указано, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть, не ее передачей, дарением, арендой и прочее.

Цена договора. Согласно статье № 555 ГК РФ, в ДКП непременно должна быть указана сумма, за которую одна сторона продает, а вторая — покупает данный объект недвижимости.

Перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки. В соответствии со статьей № 558 (п.1) ГК РФ, в ДПК необходимо указать список людей которые сохраняют право на пользование квартиры после ее продажи (если таковые имеются). При альтернативных сделках (когда Продавец одновременно продает свою квартиру и покупает взамен другую) действует еще одно правило. В договоре должны быть перечислены все члены семьи Продавца, проживающие и прописанные (зарегистрированные) в квартире. А также указан срок, в который они должны сняться с регистрации после заключения сделки. Впрочем, это условие относится уже к дополнительным.

ВНИМАНИЕ! Если права Продавца на квартиру каким-то образом ограничены, либо имеется обременение (например, квартира ипотечная) этот факт обязательно следует указать в договоре. Продажа недвижимости при наличии ограничений допускается, но, если в договоре это не указано, Покупателю могут отказать в регистрации сделки.

Для отправки документов на государственную регистрацию по почте необходим пакет документов, которые отправляются курьером из МФЦ в Росреестр, то что подробно описано в подаче документов через МФЦ:

• Заявление (от продавца и покупателя)
• Документ основания регистрации (3 копии)
• Паспорта участников (копии паспортов, галвная + прописка)
• Чек оплаты гос. пошлины (дом + земля / или квартира)

! Отправлять документы на государственную регистрацию почтой в Росреестр, необходимо с

описью вложения и уведомлением о вручении, при этом подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

+

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

+

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

–

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

–

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

• Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру

• Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру

• Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

+

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

+

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

–

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

–

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

• условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
• условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
• условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

• государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
• продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
• при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Сделки с недвижимостью. Проводим грамотно

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

• Дивиденды по наследству

  85 0

  Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

  Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении определенных гражданским законодательством правил.

  При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

  Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

  Анализ судебной практики показывает, что множество дел, связанных с оспариванием договора купли-продажи доли, связано с ненадлежащим уведомлением участников долевой собственности. Либо продавец рассылает уведомления туда, где сособственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения. При регистрации в одной квартире продавец может вытаскивать почтовые извещения, адресованные другим собственникам, из почтового ящика, не давая возможности получить уведомления.

  Собственникам долей, если их преимущественное право было нарушено путем направления сообщений по некорректным адресам, необходимо обратиться за судебной защитой своих прав. При этом надо учитывать сокращенный срок исковой давности по таким делам — при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

  Ваши права и обязанности по отношению к партнерам и клиентам возникают, изменяются или прекращаются в результате разного рода сделок.

  Гражданское законодательство определяет сделки как «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей» (ст.153 ГК).

  Сделки — это действия определенного лица. Стихийные явления, такие как пожар, ураган, наводнение, а также военные действия и забастовки, хотя и порождают правовые последствия, сделками не являются.

  Сделками считаются лишь правомерные действия, т.е. действия совершенные в рамках закона. Причинение вреда имуществу, жизни или здоровью другого человека не признается сделкой, поскольку такое поведение выходит за пределы дозволенного законом.

  Сделка — действие волевое, т.к. лицо ее совершающее желает создать, изменить или прекратить свои права и обязанности. Этим сделка отличается от юридического поступка , при котором также возникают, изменяются или прекращаются права и обязанности лица его совершившего, но эти последствия не охватываются сознанием данного лица при совершении этого поступка. Пример юридического поступка — находка, которая порождает у нашедшего права и обязанности, хотя цели найти вещь у него не было.

  Гражданский кодекс предписывает совершение сделок в определенной форме — устной, письменной (простой или, нотариальной), а также государственную регистрацию сделок с определенным имуществом.

  В устной форме могут совершаться сделки, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная форма (п.1 ст.159 ГК РФ).

  Устная форма допускается в отношении сделок, исполняемых при самом их совершении. Примером может служить покупка товаров в магазине, получение консультации у юриста и т.д.

  Устная сделка при желании лица (лиц) ее совершающего может быть облечена в письменную форму. Но сделка, для которой законом требуется письменная (в т.ч. нотариальная) форма не может быть совершена устно.

  Гражданское законодательство допускает три вида простой письменной формы сделки:

  А) Простая письменная форма сделки может быть выражена в виде составления единого документа, подписываемого лицами, совершающими сделку, или их уполномоченными представителями, которые, как правило, должны иметь доверенность.

  К сделкам, для которых составление единого документа является обязательным, относятся следующие:

  • договор продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ)
  • договор продажи предприятия (ст.560 ГК РФ)
  • договор аренды здания или сооружения (ст.651 ГК РФ)
  • договор аренды предприятия (ст.658 ГК РФ)
  • договор доверительного управления недвижимым имуществом (п.2 ст.1017 ГК РФ)

  Для иных договоров составление единого документа не является обязательным.

  Б) Сделка в письменной форме может быть совершена путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п.2 ст.434 ГК РФ). Осуществление такого обмена должно достоверно устанавливать, что документ исходит от стороны по сделке.

  В) Разновидностью простой письменной формы сделки является также направление одной стороной предложения о заключении сделки (оферта) и совершение стороной, получившей это предложение, определенных действий, указанных в этом предложении (акцепт). Указанное предложение должно быть определенным, выражать намерение заключить договор с адресатом, а также содержать существенные условия сделки (ст.435 ГК РФ).

  Следует иметь в виду, что лицо, которому поступило предложение о заключении договора, должно принять его на предложенных условиях. В том случае, если лицо, получившее предложение о заключении договора, соглашается заключить последний, но на иных условиях, чем предложено в оферте, такое согласие акцептом не является (ст.438 ГК РФ).

  Закон, иные правовые акты или соглашение сторон могут устанавливать дополнительные требования к письменной форме сделки — бланк определенной формы, скрепление печатью и т.п. — и последствия несоблюдения этих требований (ст.160 ГК РФ).

  В соответствии со ст.161 ГК в простой письменной форме совершаются:

  • сделки юридических лиц между собой и с гражданами
  • сделки граждан между собой на сумму, не менее чем в десять раз превышающую установленный законом минимальный размер оплаты труда
  • сделки граждан между собой независимо от суммы сделки в предусмотренных законом случаях. Примером может служить договор залога (ст.339 ГК РФ), доверенность (ст.185 ГК РФ), условия о неустойке (ст.331 ГК РФ) и др

  Если Вы нарушаете простую письменную форму сделки (т.е. совершаете в устной форме сделку, для которой законом установлена письменная форма), такая сделка не будет являться недействительной, однако Вы будете лишены возможности ссылаться в суде на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий. При этом Вы не лишаетесь права приводить письменные и другие доказательства.

  Сделка считается недействительной вследствие нарушения письменной формы только лишь когда в законе или в соглашении сторон есть прямое на то указание (ст.162 ГК). Например, недействительными при отсутствии соблюдения письменной формы являются договоры залога, поручительства, страхования, продажи недвижимости, продажи предприятия, мены недвижимости, дарения (в случаях, предусмотренных ст.574 ГК РФ), аренды зданий и сооружений, лизинга недвижимости, банковского вклада, доверительного управления недвижимостью.

  Согласно п.3 ст.162 ГК РФ несоблюдение формы внешнеэкономической сделки влечет ее недействительность.

  Под нотариальной формой сделки понимается совершение на документе, оформленном в соответствии с требованиями письменной формы, удостоверительной надписи нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершения нотариальных действий (ст.163 ГК).

  Правилами Основ законодательства о нотариате и Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утв. Приказом Минюста РСФСР от 6 января 1987 года, устанавливается порядок совершения нотариальных действий государственными или частными нотариусами.

  Нотариальная форма вводится ГК РФ лишь для некоторых особо значимых сделок и при условии, что это прямо указано в законе (п.1 ст.163 ГК РФ).

  Гражданский Кодекс содержит нормы о нотариальном удостоверении следующих сделок:

  • доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185)
  • совершение передоверия по доверенности (п. 3 ст. 187)
  • договор об ипотеке и о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339)
  • уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389)
  • договор ренты во всех его разновидностях (ст. 584)
  • составление завещания (ст. 540 ГК 1964 года)

  Недействительные сделки могут быть ничтожными или оспоримыми (ст.166 ГК РФ).

  Ничтожной именуется сделка, которая недействительна с момента заключения и не порождает желаемых последствий для лица ее совершившего.

  Оспоримой считается сделка, недействительность которой устанавливается судом по иску лица, указанного в законе.

  Так, сделка юридического лица (предприятия), совершенная в противоречии с целями деятельности, ограниченными в его учредительных документах может быть признана судом недействительной по иску самого предприятия, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего надзор за его деятельностью.

  Оспоримая сделка становится недействительной только после вынесения судом решения о ее недействительности. Причем, если оспоримая сделка может быть прекращена лишь на будущее время, то суд прекращает ее действие лишь на будущее время (например — договор аренды).

  Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожной считается сделка, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица. Ничтожными являются сделки:
  • сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (cт. 168 ГК РФ),
  • сделки, совершенные с целью противной основам правопорядка и нравственности,
  • мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК),
  • сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными (ст. 176 ГК),
  • сделки несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет (ст. 172 ГК).

  Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.

  К оспоримым сделкам относятся:

  • сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности
  • сделки, совершенные с превышением предоставленных полномочий
  • сделки, совершенные несовершеннолетними от 14-ти до 18-ти лет без согласия родителей
  • сделки гражданина, ограниченного в дееспособности
  • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими
  • сделки, совершенные под влиянием заблуждения
  • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств

  При установлении недействительности сделки суд выносит решение о применении последствий ее недействительности. По общему правилу, закрепленному в ст.167 ГК РФ, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности вернуть имущество (или когда для этой стороны были выполнены работы, оказаны услуги, либо было предоставлено в пользование имущество) — возместить его стоимость в деньгах. Таким образом, стороны недействительной сделки восстанавливаются в имущественном положении, в котором они находились до ее совершения.

  Однако существует ряд исключений из этого правила.

  При совершении сделок с целью, противной основам правопорядка и нравственности, при наличии умысла лишь у одной из сторон, а также при совершении сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств сторона, действовавшая умышленно, возвращает все полученное по сделке другой стороне, а переданное ею (или подлежащее передаче) имущество (или его стоимость) взыскивается в доход Российской Федерации. Таким образом, сторона, действовавшая неумышленно или потерпевшая сторона восстанавливается в своем имущественном положении, а сторона, действовавшая умышленно, претерпевает негативные последствия своего противоправного поведения, лишаясь имущества, подлежащего передаче по недействительной сделке.

  Взыскание в доход Российской Федерации всего имущества, переданного сторонами друг другу (или подлежащего передаче по сделке) производится только по сделкам, совершенным с целью, противной основам правопорядка и нравственности, когда обе стороны действовали умышленно.

  В ряде случаев недействительности сделок ГК требует возмещения реального ущерба, причиненного недействительной сделкой.

  Обязанность возмещения реального ущерба ( о понятии — см. «Ответственность за нарушение обязательств») лежит:

  • на дееспособной стороне в сделке, совершенной с гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности (если первой было известно или должно было быть известно о недееспособности последней)
  • на совершеннолетнем, совершающим сделку с несовершеннолетним, не достигшим 14-ти лет, а также в возрасте от 14-ти до 18-ти лет
  • на лице, совершившем сделку с гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими
  • на лице совершившем сделку с использованием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств

  Есть лишь одна организация, занимающаяся регистрацией сделок с домами и квартирами – это Федеральная регистрационная служба (Росреестр).

  В территориальное отделение Росреестра в той области, где находится объект недвижимости, либо в местный отдел МФЦ следует подавать пакет документов, необходимый для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

  Предпочитительнее обратиться в МФЦ, нежели визит в отделение Росреестра, так как в МФЦ предоставляется более полный перечень услуг: прямо в МФЦ можно оплатить государственную пошлину и обратиться к специалистам для получения услуг по проверки подлинности документов. Росреестр подобных услуг не оказывают.

  • Паспорт Р.Ф.
  • Квитанция об оплате госпошлины
  • Технический паспорт объекта наследования (при отсутствии может быть заменен планом объекта)
  • Свидетельство о праве наследования
  • Выписку из домовой книги

  Также потребуется письменное согласие супруга(и), если на момент регистрации наследник находится в браке.

  Законом устанавлены определенные требования в отношении договоров купли-продажи недвижимости.

  Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит регистрации, иначе сделка будет считаться ничтожной – ст. 165 Гражданского Кодекса. Незарегистрированный договор — не дает оснований для возникновения каких-либо обязанностей (например, передачи имущества).

  Сделка будет считаться зарегистрированной с момента внесения новых данных в ЕГРП. Регистрация подтверждается специальным штампом, проставляемым на договоре, с текстом «Произведена государственная регистрация сделки». Регистрация в Росреестре длится 15 — 30 дней, после чего можно получить выписку ЕГРП.

  Cделки, подлежащие государственной регистрации, можно условно классифицировать на 3 группы:

  • Сделки с отчуждением

  Cделки купли-продажи и мены жилой недвижимости, а также договора дарения и аренды недвижимости с последующим выкупом. При таких сделках с недвижимостью происходят 2 регистрационных действия: регистрация самой сделки и регистрация права собственности приобретателя.

  • • Развернутую юридическую консультацию по вопросам сделки с недвижимостью
    • Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
    • Воспользоваться отдельными юридическими услугами на любом этапе совершения сделки
    • Оценка объекта движимого и недвижимого имущества

    В случае,если вы планируете приобрести недвижимость у застройщика – мы обратим внимание на его репутацию, надежность, выполнение намеченных программ и сдачу объектов в срок, качество взаимодействия с посредническими организациями.

    В случае,если вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке – мы уделим особое внимание чистоте сделки, проверке продавца/покупателя, определение правомочности и дееспособности сторон, истории объекта недвижимого имущества.

    Государственная регистрация сделок – это процедура удостоверения прав на имущество, которые возникли, прекратились или были ограничены.

    Процедура госрегистрации доказывает, что право на самом деле существует.

    Права на имущество появляются в силу юридического аспекта проводимой сделки, состоящего из:

    • соглашения между продавцом и покупателем;
    • акта госрегистрации прав.

    На основании осуществленной процедуры покупатели недвижимости реализуют по собственной инициативе право распоряжаться зарегистрированным имуществом в регламентированном законодательством порядке.

    Как составить договор купли-продажи квартиры (часть 1)

    Права на имущество появляются с момента их госрегистрации, если другое положение не определено законодательными актами.

    Право собственности и прочие права имущественного характера на объекты должны быть:

    • внесены в единый госреестр
    • порядок внесения должен быть определен органами, уполномоченными на госрегистрацию прав на недвижимость.

    Регистрация прав на недвижимость осуществляют в отношении:

    • владений, которые наследуются пожизненно;
    • собственности;
    • сервитутов;
    • хозвладения и оперативного управления;
    • объектов, находящихся в постоянном пользовании;
    • объектов ипотечного кредитования;
    • других случаев, регламентированных законодательными актами.

    Обязательность процесса госрегистрации регламентируется следующими статьями Кодекса:

    • 164;
    • 223;
    • 433;
    • другими статьями, которые содержатся в 1-й и во 2-й частях Кодекса.

    Порядок процесса и причины для отказа определяются:

    • Правилами ведения ЕГРП;
    • Законом о регистрации недвижимости;
    • иными актами.

    Из общего порядка об исключительной обязательности осуществления регистрации правовых полномочий на объекты имущества есть определенные исключения.

    Некоторые контракты не подлежат обязательному проведению процедуры:

    • сделки, исходящие из контрактов социального, коммерческого и других видов найма;
    • граждане, являющиеся участниками жилищно-строительных, дачных, гаражных или прочих разновидностей кооперативов, могут претендовать на имущество в установленном порядке после внесения соответствующего паевого взноса в пользу кооператива, а не с момента госрегистрации;
    • сделки по контрактам о безвозмездном пользовании;
    • контракты аренды нежилых площадей со сроком действия менее 1 календарного года.

    В некоторых случаях ГК РФ разграничивает понятия:

    • государственная регистрация сделок;
    • приобретение правовых полномочий на объекты недвижимости.

    Процесс регистрации контракта и перехода собственности осуществляются раздельно для:

    • договоров, предусматривающих покупку или продажу, мену жилья, предприятия;
    • договоров дарения любой разновидности недвижимой собственности;
    • договоров ренты.

    Госрегистрация только перехода права собственности, без необходимости регистрации договора, осуществляется для:

    • процедуры наследования недвижимости;
    • контрактов доверительного управления имуществом.

    Процедура по осуществлению госрегистрации не требуется в отношении:

    • предварительный договор, по которому участники процесса обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации.

    Весь процесс обязательной госрегистрации состоит из следующих шагов:

    • принятие пакета документации от заявителя;
    • фиксация приема документов с обязательным приложением платежной квитанции об уплате госпошлины;
    • юридическо-правовая экспертиза документации;
    • проверка отсутствия несоответствия между заявляемыми и уже существующими правовыми полномочиями на объект недвижимости;
    • внесение органами записи в ЕГРП при условии отсутствия вышеуказанных противоречий;
    • выдача документации заявителю о госрегистрации права собственности.

    КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ?

    Регистрация возможна только, если существует соответствующая запись о ранее произведенной госрегистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

    Сроки госрегистрации договора, если подача документов на регистрацию контракта и прав производится одновременно:

    • касательно отчуждения недвижимых объектов и правовых полномочий на них – в течение календарного месяца с даты предоставления пакета документации заявителем;
    • в отношении ипотеки жилых объектов – не позже 5 рабочих дней с даты предоставления документов.

    Отказ в приеме документации для обоих вышеуказанных случаев недопустим.

    Госрегистрация осуществляется на основании письменного заявления:

    • сторон-участниц процесса;
    • прочего уполномоченного представителя заявителя при наличии у первого нотариальной доверенности на совершение соответствующих действий;
    • судебного пристава, если правовые полномочия появляются на основании решения суда;
    • гражданина, в отношении которого был утвержден акт госоргана или органа местной администрации, о возникновении прав собственности;
    • нотариуса, если правовые полномочия на объект возникает при нотариальном свидетельствовании сделки.

    Вопрос о порядке передачи прав собственности решается судебным органом, если одна из сторон уклоняется от исполнения требований договора.

    Убытки взыскиваются с уклоняющейся стороны.

    Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

    Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

    Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

    Недействительные прецеденты делят на виды:

    1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
    2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

    Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

    Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

    1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
    2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
    3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
    4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
    5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
    6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
    7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

    Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

    Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

    Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

    Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

    Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

    Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

    • купля-продажа;
    • мена или обмен;
    • дарение или пожертвование;
    • завещание;
    • аренда;
    • безвозмездное пользование (ссуда);
    • рента.

    В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

    Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

    Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

    Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

    Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

    Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

    Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

    Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

    Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

    Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

    Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

    Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.

    Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.

    Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.

    Владение разными земельными территориями предусматривает возможность их реализации, обмена и других манипуляций. Потенциальные покупатели могут стремиться к приобретению частной территории для возведения жилого комплекса или офисного здания. Цели могут быть разными, но всегда в законодательном порядке должны проводиться сделки с земельными участками.

    1. Купля продажа земли в собственность покупателя;
    2. Аренда и права на использования земельным участком;
    3. Установление земельного сервитута;
    4. Обмен между собственниками земли своим имуществом;
    5. Сделки с земельными долями;
    6. Иные правовые сделки земельного участка.

    Сделка с земельным участком будет зарегистрирована Росреестром в срок от 3-х до 15-ти рабочих дней. Конкретное количество дней регистрации зависит от того, с постановкой на кадастровый учет производиться регистрация или нет, как поданы документы и т.д. Закон о госрегистрации недвижимости указывает на следующие сроки регистрации:

    • в течение 7 рабочих дней, если заявление на госрегистрацию принято регистрирующим органом
    • в течение 9 рабочих дней, если заявление подано в МФЦ
    • в течение 5 рабочих дней осуществят гос. кадастровый учет, если кадастровый учет осуществляется с внесением сведений на основании карты-плана территории – 15 рабочих дней
    • в течение 7 рабочих дней осуществят гос. кадастровый учет, если заявление подано через МФЦ
    • в течение 10 рабочих дней, если заявление о гос. кадастровом учете и госрегистрации прав подано в орган регистрации
    • в течение 12 рабочих дней при подаче заявления на гос. кадастровый учет и госрегистрацию через МФЦ

    Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

    С долями земельных участков можно совершить определенные сделки и действия, а именно, продать свою долю, выделить долю в земельном участке, завещать свою земельную долю, отказаться от доли в земельном участке и др.

    При этом законами могут устанавливаться особенности совершения сделок в отношении долей земельных участков.

    Например, если лицу принадлежит доля на участок из земель сельхозназначения и участников долевой собственности больше пяти, то продать долю можно только участнику долевой собственности.

    В иных случаях, прежде чем продать долю какому-то третьему лицу, собственник должен уведомить других долевых собственников не менее чем за месяц о продаже своей доли. Месячный срок может не соблюдаться, если участники долевой собственности письменно откажутся от преимущественного права покупки продаваемой лицом земельной доли.

    Сделку купли-продажи земли можно отменить по соглашению сторон, расторгнув договор.

    Также сделка может быть отменена, в случае ее оспаривания, например, в рамках исполнительного производства или одним из супругов, который не давал согласие на совершение такой сделки.

    В одностороннем порядке отменить сделку невозможно, если все совершено в рамках заключенного договора и в рамках закона.

    Таким образом, сделка может быть отменена, а точнее договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо через суд.

    Чтобы оформить земельно правовые сделки, следует заключить договор, а затем подготовить необходимый пакет документов для перехода права от одного юридического или физического лица к другому. Завершающий этап — совместная подача заявления в Росреестр для получения необходимого свидетельства и государственная регистрация сделок с земельными участками.

    Но существуют и некоторые ограничения, которые распространяются на изменение целевого назначения участка и отсутствие кадастровой регистрации земли. Юридическая помощь по недвижимости нашего специалиста поможет Вам не запутаться в ситуации.

    Сделки с земельными участками с нашим профессионалом пройдут без рисков.

    г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

    остановка транспорта Гагарина

    Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

    Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

    Троллейбус: 20, 6, 7, 19

    Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

    Подводные камни сделок с недвижимостью

    В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
    При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
    При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
    Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
    В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

    Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
    Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
    Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
    Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

    Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
    Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Список документов, необходимых для заключения договоров отчуждения, мены, залога недвижимого имущества

    1. Паспорта действующие (свидетельство о рождении для несовершеннолетнего).
    2. Правоустанавливающие документы на квартиру, комнату, гараж, дом, земельный участок, свидетельство о государственной регистрации права.
    3. Документы из ЕИРЦ (ГУ ИС): выписка из домовой книги — в 2-х экземплярах.
    4. Согласие супруга(и), если отчуждаемая или приобретаемая квартира приобретается или приобретена в период брака. (Нотариально заверенное или личное присутствие супруга с паспортом и подлинным свидетельством о заключении брака).
    5. Разрешение из органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние собственники).

    Следует учесть, что данный перечень является примерным, уточнение списка (необходимость предоставления того или иного документа) возможно при личной консультации нотариуса.

    
    

    Похожие записи:

    • Государственный жилищный надзор вопросы
    • Сколько стоит восстановить инн при утере 2021
    • Концепция судебной реформы 2013 2021