Момент перехода права собственности по продаже квартир

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Момент перехода права собственности по продаже квартир». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. Перевірте нерухомість і власника – переконайтеся, що житло не арештоване, не закладене, документи на нього в порядку, а власник адекватно підходить до укладення угоди.
2. Підпишіть попередню угоду – це гарантія виконання зобов’язань з боку продавця, а ви підтверджуєте, що готові придбати об’єкт.
3. Підготуйте папери і дочекайтеся, доки це зробить продавець – зберіть документи для укладення угоди і надайте їх нотаріусу.
4. Укладіть договір – на цьому етапі права на нерухомість переходять до вас.
5. Розрахуйтеся з продавцем – це можна зробити і до підписання договору, залежить від того, що прописано в договорі купівлі-продажу.
6. Сплатіть послуги нотаріуса – зазвичай оплачують навпіл продавець і покупець.

Процедура оформлення придбання квартири

Перед тим, як укласти договір купівлі-продажу нерухомості, перевірте власників. Проаналізуйте, чи відповідає інформація в правовстановлюючих документах паспортним даним продавця. Переконайтеся, що опис в технічній документації відповідає фактичним характеристикам об’єкта:

• поверх;
• планування;
• кількість кімнат;
• площа.

За оформлення купівлі-продажу квартири платять ріелтору і нотаріусу. Ріелтор візьме 2-5% від вартості квартири, а послуги нотаріуса обійдуться від 1000 грн.

Послуги ріелтора може оплачувати як продавець, так і покупець. Якщо в угоді беруть участь два ріелтора: з боку покупця, і продавця, а працюють вони за системою партнерських продажів, послуги сплачуються з частки посередника продавця. У такому випадку за послуги агента платить продавець.

Операцію завіряє нотаріус. Після цього вона набирає юридичної сили. Спеціаліст перевіряє документи і дозволяє продати об’єкт. Для цього йому потрібно переконатися в законності процедури.

Дотриматися порядку оформлення квартири допоможе юрист. За його послугами звертаються для:

• перевірки та підготовки документів;
• збору паперів;
• консультації з проведення операції, особливо за нестандартної ситуації.

Як зазначає юрист компанії «Лісіт» Сергій Бруцький:

«Після того, як прибрали довідку за формою Ф3, власники часто звертаються з питанням оформлення заяви і за видачею довідки про зареєстрованих мешканців. Це необхідно, щоб показати покупцеві, хто зареєстрований в квартирі, чи немає серед мешканців неповнолітніх осіб.

Друге питання, з яким часто звертаються перед укладенням договору купівлі-продажу – перевірка житла на відсутність обтяжень, чи не знаходиться воно в іпотеці або під арештом, просять перевірити борги. Популярною також залишається послуга зі складання договору купівлі-продажу, вичитування, перевірка безпечності угоди».

Юридичний супровід знижує ризики потрапити на шахраїв або неправильно оформити квартиру, через що договір визнають недійсним.

Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я

Документи для продажу квартири з боку продавця:

• правовстановлюючий документ;
• виписка з реєстру прав власності;
• паспорт або свідоцтво про народження;
• згода чоловіка або дружини;
• техпаспорт;
• свідоцтво про шлюб або його розірвання;
• дозвіл органів опіки та піклування – якщо серед власників або мешканців є діти;
• заява про склад сім’ї, складена самим власником;
• оцінка об’єкта нерухомості;
• відмова власників спільної часткової власності від переважного права купівлі частки об’єкта – у разі продажу частини будинку або квартири;
• довідки про відсутність боргів.

На завершальному етапі продажу квартири покупець оплачує продавцеві обумовлену в договорі суму. Це можна зробити як до підписання договору, так і після. У першому випадку ризикує покупець, адже до моменту підписання угоди і гроші, і права на майно фактично деякий час належать продавцю. В іншому випадку ризики є у продавця, адже договір вже підписаний, але гроші поки знаходяться у покупця.

Обязательным условием возникновения прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация в установленном порядке. Регистрации подлежит не только право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (например, сервитуты), но и их обременения (например, ипотека).

Для начала выясним, какое имущество относится к недвижимости. В соответствии со статьей 181 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения на ней построенные: предприятие как целостный имущественный комплекс, жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения и т.д. Отдельно стоит выделить объекты незавершенного строительства – они тоже могут быть предметом сделки, например, купли-продажи. К недвижимости также относятся такие объекты, как морские суда и космические корабли, но нас в разрезе данной статьи они интересовать не будут.

К движимому имуществу относятся объекты, которые можно свободно перемещать в пространстве.

Момент возникновения права собственности и других прав на недвижимость

Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно части четвертой статьи 334 ГКУ права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственной регистрации прав подлежат:

1) право собственности;

2) вещные права, производные от права собственности:

1. право пользования (сервитут);
2. право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
3. право застройки земельного участка (суперфиций);
4. право хозяйственного ведения;
5. право оперативного управления;
6. право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;
7. право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;
8. ипотека;
9. право доверительной собственности;
10. другие вещные права в соответствии с законом;

3) право собственности на объект незавершенного строительства;

4) запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.

Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество – не просто формальность, а необходимость. Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным собственником недвижимого имущества.

Вещные права на недвижимое имущество, которые возникли до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не требовалась.

Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует обратиться к субъекту государственной регистрации (Центр предоставления административных услуг – ЦНАП) или к нотариусу с заявлением.

Заявление о государственной регистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Исключение: в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.

К заявлению прилагаются документы, перечень которых зависит от того, какое право регистрируется и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

Документы, необходимые для регистрации права собственности на отдельный объект недвижимости (жилое помещение, квартиру):

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. В случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав
4. В случае приобретения лицом беспроцентных облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность, является договор купли-продажи облигаций и документ, согласно которому осуществилось закрепление
5. В случае участия лица в фонде финансирования строительства документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная управляющим такого фонда справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования
6. Документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав, справка из кооператива о членстве и уплате взноса в полном объеме и т.п.)
7. Технический паспорт на объект недвижимого имущества.

Для регистрации права собственности на новострой:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код + копия
3. договор о совместной деятельности или договор простого товарищества
4. письменное заявление совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества
5. документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица (доверенность)
6. сведения о кадастровом номере
7. справка (выписка) из Реестра адресов о присвоении почтового адреса
8. технический паспорт на объект недвижимого имущества
9. документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Для регистрации права собственности на новосформированный земельный участок:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. решение суда, вступившее в законную силу
4. государственный акт
5. свидетельство о праве собственности
6. свидетельство о праве на наследство
7. договор дарения
8. договор купли-продажи
9. правоустанавливающий документ на земельный участок
10. документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица
11. выписка из Государственного земельного кадастра
12. решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении документации по землеустройству

Для государственной регистрации реконструированного объекта:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, реконструкция которого осуществлялась в результате совместной деятельности)
4. Письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, которое приобретается в общую долевую собственность)
5. технический паспорт
6. Декларация или сертификат готовности объекта к эксплуатации
7. Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества до его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).

Для регистрации права собственности по решению суда:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. решение суда
5. технический паспорт

Для регистрации права собственности в связи с передачей в собственность юридического лица в качестве взноса:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. согласие супруги
5. Письменное согласие всех совладельцев
6. Решение органа или лица, уполномоченного учредительными документами юридического лица или законом
7. Акт приема-передачи имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи такого имущества (протокол, решение общего собрания, решения суда)
8. Документ, удостоверяющий право собственности лица на имущество, передаваемое в собственность юридического лица (кроме случая, когда право собственности ��а такое имущество уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).

Купля-продажа недвижимости: необходимые документы и правила оформления

В результате регистрации права на недвижимое имущество заявитель получить: решение государственного регистратора; выписку из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав в электронной или в бумажной форме.

Выписка из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав по желанию заявителя предоставляется в бумажной форме. Такое извлечение в бумажной форме предоставляется с проставлением подписи и печати государственного регистратора. При этом, документы составленные в электронной и бумажной форме имеют одинаковую юридическую силу.

Административный сбор за регистрацию недвижимого имущества взимается в соответствующем размере из расчета прожиточного минимума для трудоспособных лиц, установленного законом на 1 января календарного года, в котором проводятся регистрационные действия и округляется до ближайших десяти гривен.

В 2020 году сбор будет равен:

5 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (10 510 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок два часа с момента регистрации соответствующего заявления;

2 прожиточных минимума для трудоспособных лиц (4 204 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 1 рабочий день со дня регистрации соответствующего заявления;

1 прожиточный минимум для трудоспособных лиц (2102 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 2 рабочих дня со дня регистрации соответствующего заявления;

0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (210,00 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 5 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления.

За государственную регистрацию права собственности на долю в праве общей собственности на объект недвижимого имущества административный сбор уплачивается в полном размере.

В случае отказа в государственной регистрации прав и их обременений административный сбор не возвращается.

Какие особенности приобретения недвижимости в Украине иностранными гражданами? С какими сложностями они могут столкнуться в процессе?

Процедура приобретения недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.) иностранцами в Украине аналогична порядку, установленному для наших физических и юридических лиц. Статья 26 Конституции Украины, а также Закон «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» предоставляют иностранным гражданам равные с гражданами Украины права на получение в собственность любого имущества, оборот которого не запрещён законодательством.

Иными словами, иностранец, желающий приобрести, например, квартиру, должен заключить нотариальный договор купли-продажи, с последующей государственной регистрацией такого договора, а также регистрацией права собственности. Для нотариального удостоверения договора иностранец должен предоставить нотариусу стандартный для таких сделок пакет документов. Единственное, о чём нужно заранее позаботиться, — это получение иностранцем в органах ГНИ идентификационного номера физического лица (без него нотариус не удостоверит сделку), а также предоставление письменного согласия супруга иностранца-покупателя (при его наличии) на покупку такой квартиры и переведённые и легализированные в Украине все документы, требуемые нотариусами от покупателя. В остальном процедура стандартная. Следует также отметить, что иностранцы могут приобретать права на недвижимость также иными законными способами: по договору дарения, мены, по наследству и т.д.

Определённые ограничения предусмотрены в законодательстве относительно прав иностранцев на земельные участки.

В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане могут приобретать в частную собственность любые земельные участки несельскохозяйственного назначения, расположенные в пределах населенного пункта, а также земельные участки, за границами населённых пунктов, только если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Приобретать указанные земельные участки иностранцы могут следующими способами: по гражданско-правовым соглашениям (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.); вследствие выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности; вследствие принятия наследства.

Особый порядок установлен для земель сельхозназначения в силу декларируемого государством принципа их приоритетности. Такие земли могут принадлежать иностранцам исключительно на праве пользования, а в случае их перехода в собственность иностранца по наследству, они должны быть отчуждены в течении года резидентам Украины. Однако ответственности за нарушение указанной нормы в законодательстве прямо не предусмотрено. В худшем случае право собственности иностранца на унаследованный им земельный участок сельхозназначения может быть прекращено принудительно в судебном порядке.

Иностранные юридические лица также могут приобретать земельные участки государственной и коммунальной собственности, по предварительному согласованию с Верховной Радой и Кабинетом Министров Украины соответственно. Обязательным условием для приобретения иностранными юрлицами таких земель является предварительная регистрация постоянного представительства с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины.

Некоторые сложности могут возникнуть при намерении иностранца приобрести недвижимость в Украине в кредит. Практика показывает, что украинские банки не особо охотно кредитуют иностранцев даже под залог недвижимости, учитывая сложности в проверке уровня и легальности доходов, получаемых таким иностранцем за пределами Украины. Однако если иностранец постоянно проживает и работает в Украине и соответственно получает здесь доход, проблем с получением ним кредита быть не должно.

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка — от 0.01%

Срок — до 180 дней

Сумма — до 20 000 грн.

Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной. Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.

Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:

• цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
• сумму обязательственного платежа (задатка);
• действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
• срок подписания основного договора;
• срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.

Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:

• документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
• удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
• при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
• отчет об экспертной оценке имущества;
• технический паспорт на квартиру;
• если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
• справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
• при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.

От покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры требуется предоставить собственный паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супруги/супруга на сделке с предъявлением удостоверения личности и оригинала свидетельства о браке. При невозможности личного присутствия следует предоставить нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.

В случае, когда квартира была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство (по завещанию или на других законных основаниях), приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супругов на продажу необходимо.

Если продавец квартиры не является гражданином Украины, то, кроме оригинала паспорта, нотариально заверенный перевод документа.

Справка по форме №3 действительна в течение 7 дней, что нужно учесть при подготовке документов к сделке.

После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.

Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:

1. Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
2. Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
3. Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
4. Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
5. Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
6. После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.

Перед продажей недвижимости собственнику необходимо удостовериться у нотариуса, присутствует ли квартира в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В Госреестре содержатся данные:

• о владельцах квартиры;
• об имеющихся отягощениях;
• о наличии ареста на продажу квартиру;
• о действующей ипотеке;
• о залоге.

Если недвижимость не внесена в Госреестр до выставления на продажу, ее необходимо зарегистрировать в ближайшее время. Эта процедура занимает около 2-3 недель. Госреестр вещных прав заменяет собой с 01.01.2013 г. базу БТИ. На сегодня доступ к реестру имеют регистраторы БТИ, государственные и приватные нотариусы.

Подписывать основной договор можно только после подтверждения того, что деньги поступили на счет продавца в полном объеме.

Образец договора показан ниже. Это общий типовой вид бланка, а сам текст на нём может немного видоизменяться в зависимости от нотариуса и условий сделки по квартире.

Основные пункты: кто продаёт, кому, за сколько, какую именно квартиру – всегда есть. Но могут вноситься дополнительные пункты и сам текст выглядеть иначе.

Это лицевая часть договора, есть ещё обратная. На ней ставят свои подписи покупатель и продавец, тем самым подтверждая прочтение договора и согласие с ним.

Внизу ставит печать нотариус, который подтверждал сделку и номер, под которым сделка зарегистрируется в реестре.

• Реквизиты продавца и покупателя, их данные паспорта, номер идентификационного кода.
• Адрес продаваемого объекта недвижимости, его технические характеристики.
• Данные о документе, на основании которого квартира принадлежит продавцу.
• Семейное положение покупателя.
• Информация о том, что квартира на момент продажи не заложена, не сдана в аренду, на неё не наложен арест или запрет, не имеет долгов.
• Сумма оценки.
• Цена продажи.
• Информация о том, что продавец получил деньги в полном объёме.
• Срок выписки и освобождения квартиры.
• Кто оплачивает затраты по оформлению договора.
• Дата проведения сделки, адрес нотариальной конторы, фамилия нотариуса.

Договор купли продажи квартиры в Украине 2021 год

• Не нужно покупать квартиру с прописанными жильцами, особенно если они не являются собственниками.
• Квартиру с неузаконенной перепланировкой.
• Если на квартиру был наложен арест, запрет, идёт судебное разбирательство, есть невыплаченная ипотека.
• Квартиру, которая имеет большую непогашенную задолженность по коммунальным платежам.
• Если квартира продаётся через аукцион.
• Неприватизированную квартиру.

Это всё очень спорная недвижимость и проблемная покупка. Как правило, спор может начаться в прямом смысле в виде судебного разбирательства и признания сделки недействительной.

Риэлторы не обращают внимание на такие моменты – им главное продать и заработать свою комиссию. На риски при покупке квартиры обращают внимание только юристы.

Поэтому внимательно проверяйте документы на квартиру и оценивайте возможные последствия после покупки.

Если нужно, привлекайте юристов для сопровождения сделки.

После того, как вы приняли положительное решение о покупке, нужно провести предварительные переговоры с владельцем квартиры.

Как правило, это достаточно сложный и ответственный момент. Даже если квартира вам очень понравилась, не нужно сразу давать согласие на её покупку на предложенных условиях. Это типичная ошибка покупателя в данной ситуации.

Например, под воздействием эмоций он принимает и сразу же озвучивает поспешное и необдуманное решение.

Готовить основную сделку купли-продажи нужно в соответствии с пунктами подписанного предварительного договора.

Например, нужно произвести оценку квартиры, оплатить задолженности по коммунальным платежам и получить соответствующие справки, сделать поверку счётчиков, выписаться из квартиры, получить справку о составе семьи, обновить техпаспорт на квартиру, оформить счёт в банке для проведения безналичного платежа.

Все эти действия нужно закончить до указанного срока подписания основного договора купли-продажи.

• Паспорт и идентификационный код.
• Если покупатель состоит в браке, то нужно предоставить свидетельство о заключении брака, паспорт и идентификационный код супруги (супруга). Необходимо также её (его) личное присутствие на сделке.
• При невозможности личного присутствия супруги (супруга) на сделке нужно предоставить нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

• Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
• После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
• Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Договор купли-продажи квартиры в Украине в 2020 году: что нужно знать

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

• С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
• С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

• Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
• В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
• Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
• Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

• 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
• 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
• 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
• 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
• 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

• Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
• В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
• При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Переход права собственности по договору купли-продажи

Под инвестиционным договором понимается любой договор, который заключается с целью инвестирования в строительство недвижимости.

У физического лица не возникает никаких обязательств по уплате налогов, независимо от схемы инвестирования, поскольку инвестор дохода не получает. При схемах, где нотариально заверяется инвестиционный договор (предварительный договор, иногда, договор купли-продажи имущественных прав), застройщик возлагает на покупателя обязанность покрыть расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора — примерно 1% от цены договора.

При заключении договора об участии в фонде финансирования строительства, инвестор, кроме цены объекта инвестирования также платит вознаграждение управляющему ФФС (входит в общую стоимость объекта) и может составлять до 5% от цены объекта инвестирования.

При регистрации права собственности на недвижимость в новостройке (независимо от ввода дома в эксплуатацию) переход прав на объект инвестирования осуществляется путем заключения договора переуступки права требования. Также может использоваться договор о замене стороны в обязательстве, договор цессии и т.п. Плательщиком налога в данном случае является инвестор, который отчуждает права по инвестиционному договору и получает за это прибыль.

Он обязан подать до 1 мая следующего года налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах, а до 1 августа следующего года – самостоятельно уплатить сумму налогового обязательства, указанную в декларации.

Ставка налога при уступке прав и обязательств по договору об участии в фонде финансирования строительства составляет 18% (налог на доходы физических лиц) и 1,5% военный сбор на положительную разницу между ценой инвестиционного договора и фактически полученными средствами.

Ставка налога с переуступки по другим схемам инвестирования общая – 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора от базы налогообложения – общей суммы средств, полученной инвестором за уступку права требования.

После регистрации права собственности на объект недвижимости (происходит исключительно после ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса) переход прав на объект инвестирования осуществляется путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимого имущества.

При заключении договора купли-продажи жилой недвижимости возникают такие налоги и обязательные расходы:

НДФЛ. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. Ставка налога для граждан Украины составляет 5%, для нерезидента – 18%.

От уплаты НДФЛ и резиденты, и нерезиденты, освобождаются при одновременном соблюдении следующих условий:

• лицо получило доход от продажи (обмена), не чаще одного раза в течение отчетного года;
• объектом продажи является жилая недвижимость;
• имущество находится в собственности плательщика налога свыше 3 лет (кроме имущества, полученного в наследство).

НДФЛ уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Военный сбор по ставке 1,5%. Сроки уплаты не установлены, но на практике уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Плата за совершение нотариальных действий – 1% от цены недвижимости. Уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Сбор в Пенсионный фонд – 1% от цены недвижимости. Уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Из-за высоких обязательных платежей (8,5% при перепродаже квартиры в новостройке) для экономии покупатели стараются приобрести право собственности на объект до ввода дома в эксплуатацию.

Написать комментарий

Согласно гражданскому кодексу Украины, договоры, касающиеся мены, купли-продажи, передачи недвижимых объектов для выплаты ренты должны заверяться нотариально и проходить государственную регистрацию. Как только договор прошел госрегистрацию, он считается заключенным. Согласно другому украинскому закону, если договор, касающийся отчуждения недвижимости, подлежит государственной регистрации, получатель может пользоваться правом собственности сразу с момента начала процедуры. Данное условие является императивной нормой, соответственно, у участников соглашения нет возможности обговорить передачу прав собственности самостоятельно, например, сразу после финансовой выплаты.

Таким образом, переход прав собственности в случае с этими договорами возможен только с момента госрегистрации, которая проводится одновременно с нотариальным удостоверением. Сюда можно отнести и договора аренды жилых объектов, подлежащих последующему выкупу. Однако здесь есть один нюанс: права собственности переходят получателю только по отлагательному обстоятельству, то есть после того, как он уплатит полный объем арендных платежей. Как только будет проведен последний арендный платеж, арендатор получает право собственности на жилое имущество. После этого он обращается в БТИ с целью государственной регистрации своих прав, основанием для которой служит правоустанавливающий документ, то есть заключенное соглашение.

В случае с госимуществом действует другое правило. Для получения права собственности на него необходимо:

• пройти нотариальное удостоверение,
• пройти госрегистрацию,
• выплатить полную стоимость за приватизируемый объект и земельный участок.

Это условие оговорено в законах №2163 (ч. 4 ст. 27) и №2171 (ч. 1 ст. 22).

Подведем итог: моментом, когда получатель обретает право собственности, является дата государственной регистрации договора купли-продажи, обмена, передачи недвижимости под выплату ренты. Для договоров аренды жилых объектов с последующим выкупом этим моментом является дата выплаты последнего платежа по аренде.

В законе говорится только о государственной регистрации договора, а не о праве собственности. Последним занимается не нотариус, а БТИ. Передача имущественных прав связана с госрегистрацией. Последняя служит доказательством того, что государство признало и подтвердило факт возникновения этих самых прав. Таким способом получатель гарантирует себе юридическую защиту.

В 2012 г. ситуация немного изменилась. Тогда в полную силу заработал закон о государственной регистрации прав. Согласно ч. 3 ст. 3, получатель объявляется собственником недвижимого имущества с момента госрегистрации.

Какие налоги следует платить при покупке и перепродаже квартиры в новостройке

Согласно гражданскому кодексу, договоры пожертвования и дарения считаются безвозмездными. Несмотря на это, передача недвижимости должна быть нотариально заверена. Проходить госрегистрацию необязательно.

Одариваемый получает права собственности сразу после принятия недвижимого имущества. Подтверждением этому может служить получение правоустанавливающих документов или ключей. Целесообразнее оформить факт принятия пожертвования или подарка актом приемки-передачи. В нем должно быть зафиксировано, что вместе с недвижимостью получает одариваемый – правоустанавливающий документ или ключи. Дата подписания акта приемки-передачи служит датой передачи права собственности.

Чтобы продать квартиру владелец готовит пакет документов и со всеми их оригиналами приходит к нотариусу. В зависимости от обстоятельств, в списке будут следующие пункты:

• Документ, который подтверждает право собственности
• Выписка с реестра
• Паспорта и идентификационные коды собственников
• Свидетельства о браке жены или мужа собственника
• Согласие мужа или жены собственника на продажу имущества. Исключение составляют случаи, когда имущество подарено, получено по наследству или куплено еще до вступления в брак.
• Разрешение опекунского или попечительного совета, если собственник ребенок или недееспособное лицо
• Справка о составе семьи
• Оценка квартиры
• Технический паспорт
• Выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Справка из банка об открытии счета, если платеж будет больше 50 000 грн.

Владелец имущества, продавая его, получает прибыль, поэтому вырученная сумма облагается налогом на доходы физических лиц, который составляет 5% от стоимости квартиры и военным сбором в размере 1,5%.

Налог не взимается в следующих двух случаях:

1. Квартира принадлежит ее владельцу на протяжении не менее 3 лет и это первый его договор купли-продажи в текущем году.
2. Недвижимость была получена по наследству.

Вы как покупатель вынуждены будете заплатить 1% от стоимости имущества в пенсионный фонд (статья 4 закона № 400/97-вр «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование»).

Для того, чтобы продажа квартиры прошла легко и безболезненно, нужно заранее позаботиться о наличии всех необходимых документов, согласии совладельцев, отсутствии коммунальных задолженностей, получении разрешений и поиске надежного нотариуса. Это поможет ускорить процесс и станет залогом успешной сделки.

На вопрос: кто платит при оформлении купли продажи, ответ прост, в Украине платят оба. Чаще всего покупатель и продавец согласовывают, кто и какие затраты по оформлению купли продажи квартиры будет нести. Иногда стороны их делят поровну, поскольку сделка носит двусторонний характер. В других случаях эти расходы берет на себя одна из сторон.

Со стороны закона, продавец платит следующие платежи:

• налог на доходы физических лиц-резидентов – 5% (нерезиденты – 15%) от стоимости недвижимости, только в случае, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, либо если это второй и последующие продажи в этом году. Это условие не распространяется на объекты, полученные в наследство и если это первая продажа в этом году.
• военный сбор – 1,5%, в случае уплаты налога на доходы физический лиц.
• оплата услуг нотариуса/госспощлина. За оформление купли-продажи квартиры госсударственным нотариусом необходимо оплатить госсударственную пошлину. За совершение этих же действий частным нотариусом необходимо оплатить его услуги. Ранее такая оплата была установлена в размере 1% от цены квартиры (дома), но не ниже ее оценочной стоимости. Но приказом Министерства юстиции Украиныот 24 июня 2019 года № 1923/5 отменен минимальной размер оплаты услуг нотариусов. Теперь нотариусам можно будет платити менее 1% от стоимости недвижимости.Указанный приказ принят во исполнение Указа Президента от 20 июня 2019 года № 418 “О признании утратившими силу некоторых указов Президента Украины”, которым отменен Указ Президента Л. Кучмы от 10 июля 1998 года № 762 “Об упорядочении взимания платы за совершение нотариальных действий”.

Важно! Без предъявления документов, подтверждающих оплату указанных сборов, нотариус не сможет удостоверить договор купли-продажи квартиры (дома).

Покупатель в свою очередь платит:

• сбор на обязательное пенсионное страхование 1%.

Следует помнить, что статьей 4 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» установлены лица, которые освобождаются от уплаты государственной пошлины, а именно:

• Инвалиды Великой Отечественной войны и семьи военных, пропавших без вести Инвалиды 1-2 групп;
• Ликвидаторы аварии на ЧАЭС.

Как видим, список небольшой и не отображает современных реалий, например, в список не включены участники АТО.

Право собственности на квартиру (дом) подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений – официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Важно! право собственности на квартиру (дом) регистрирует нотариус.

В соответствии с положениями статьи 19 Закона Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия. В крайнем случае срок регистрации не может превышать 5 рабочих дней.

В соответствии со статьей 34 Закона Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» за государственную регистрацию права собственности справляется административный сбор в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц. В 2019 году это 190 гривен.

Юридические аспекты передачи прав собственности на недвижимость

Оформить квартиру на ребенка закон разрешает, но в соответствии со статьей 177 Семейного кодекса Украины для заверения договора у нотариуса необходимо предоставить разрешение органов государственной опеки на совершение сделки.

Интересно, что оба родителя должны быть согласны на совершение такой сделки.

Иногда жилье оформляют на ребенка по договору дарения или по завещанию.

Как правило целью оформления квартиры на ребенка, является обеспечение своего чада собственной жилой площадью по наступлению совершеннолетия.

Но могут быть и скрытые мотивы. Квартира, оформленная на ребенка не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов.

Иногда родители могут оформить квартиру на ребенка, чтобы оградиться от кредиторов за нарушение финансовых обязательств. Так как закон защищает в первую очередь интересы ребенка.

Важно! родители не имеют права сдавать, оформленную на ребенка квартиру в аренду, передать в залог или безвозмездное пользование, разделить имущество при разводе или выделить из него доли без официального разрешения органов опеки и попечительства.

Оформление кредита или рассрочки на ребенка на покупку недвижимости от застройщика закон не допускает.

Закон позволят покупку квартиры в долевую собственность, как для супругов, так и для людей, не являющихся супругами. Покупка квартиры допустима как в равных частях, по одной второй квартиры, так и не равных, например в соответствии с внесенными средствами на покупку квартиры.

В договоре купли-продажи будут два покупателя, но долю каждого из покупателей необходимо указать в договоре. Регистрация права собственности в Реестре произойдет тоже двоих.

В соответствии со статьей 361 Гражданского кодекса Украины совладелец имеет право самостоятельно распоряжаться своей частью в праве общей долевой собственности. В свою очередь статья 362 Гражданского кодекса Украины предусмотрела преимущественное право покупки части имущества за совладельцами.

Таким образом, перед тем как заключать договор купли продажи квартиры либо другого недвижимого имущества, собственник ее части обязан за месяц письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою часть, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает.

Важно! Если договор купли-продажи квартиры или другого имущества будет заключен с нарушением преимущественного права, совладелец может предъявить в течение года иск в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя, с одновременным внесением на депозитный счет суда денежной суммы за покупку части недвижимости.

Заключая инвестиционный договор, Вы покупаете не недвижимость, а только имущественные права, другим словами, Вы платите только за право купить.

Для оформления имущественных прав на недвижимость в новостройке у застройщика должен быть следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок;
• документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
• документ, подтверждающий присвоение объекта недвижимого имущества почтового адреса;
• утвержденный перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирования) объекта строительства.

Документы, предоставляемые застройщиком, регистрируются в базе данных о регистрации заявлений и запросов Государственного реестра прав на недвижимое имущество и делаются их электронные копии путем сканирования оригиналов таких документов. Эти документы в дальнейшем используются государственным регистратором при проведении государственной регистрации прав собственности на квартиру или нежилое помещение, в случае обращения инвестора с соответствующим заявлением.

Процедура покупки/продажи недвижимости является весьма сложным и долгим процессом, поэтому могут потребоваться дополнительные бумаги и особые условия:

Если истинные владельцы «квадратных метров» указаны несколько граждан Украины, для завершения процесса требуется их письменное согласие.

В том случае если комната продается от лица не достигшего совершеннолетия или недееспособного лица, потребуется разрешение органов социальной опеки и попечительства.

Отсутствие возможности одного из владельцев жилья присутствовать при заключении сделки, портебует предоставления доверенности завереной нотариально, на право представлять его интересы при продаже.

Все процедуры по завершению сделки или подтверждению бумаг проводятся совместно с нотариусом. Бланк, гарантирующий в будущем переход права собственности должен содержать следующую информацию:

• реквизиты обеих сторон заключения договора, а именно паспортные данные, номера инфекционных кодов;
• физический адрес объекта сделки;
• технические параметры, любые особенности;
• данные о собственнике и его правах на объект;
• акты из ЗАГСа;
• данные подтверждающие отсутствие арестов, кредитных или долговых обязательств.
• профессиональная финансовая оценка;
• подтверждение передачи денег продавцу в полном объеме;
• роки выписки зарегистрированных граждан.

Вопрос по затратам, которые влекут за собой оформление купли продажи квартиры в Украине в 2021 году решается в путем мирных переговоров обеими сторонами, рекомендуется делать это заблаговременно.

Продавцам и покупателям необходимо знать перечень налогов, которые по закону придется оплатить. Получение прибыли не входит в список обязательных налогов, если сделка отвечаем следующим условиям:

• Срок пребывание квартиры в собственности превышает 3 года, при выполнении одновременного условия, что это первая продажа недвижимого объекта имущества владельца в этом календарном году.
• «Квадратные метры» достались по наследству.
• В любом другом случае, от полученной финансовой суммы придётся заплатить налог 5% и 1.5% военный сбор.
• Если вопрос касается нерезидента Украины, ему придётся заплатить налог при продаже квартиры 2021 18% плюс полтора процента военного сбора.

Сумма сделки, с которой уплачивается налог это стоимость, которую договор купли продажи квартиры в Украине должен включать. Определяется продавцом и покупателем на этапе предварительных переговоров.

Сколько берет нотариус за договор купли-продажи в Украине ответить сложно. Плата за услуги по переоформлению складывается из следующих составляющих:

• госпошлина 1%
• сбор в ПФУ 1%

В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

• Ремонтные работы.
• Покупка и перевозка мебели.
• Оформление документации – услуги юриста / нотариуса.
• Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Похожие записи:

• Доверенность на оформление права собственности на садовый участок
• Проезд Для Школьников В 2021 Году Спб
• Признание права собственности на земельный участок под домом суд