Обзор практики по купле-продаже недвижимости

Дивиденды по наследству

85 0

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.

Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.

Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.

Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.

Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.

Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.

Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.

Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.

Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.

Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.

Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества

• похожие работы
• все работы по предмету
• задать вопрос

Рассмотрим некоторые споры, которые могут возникать при совершении сделок купли-продажи с недвижимостью.

1. Сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Сделка оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на п. 2. 6 Государственной программы приватизации и п. 4. 5. Основных положений программы приватизации утверждало, что имеет исключительное право приобретения в собственность спорного здания, поскольку трудовой коллектив выкупил имущество, находящееся в помещении магазина.

В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что споры о признании недействительными сделок приватизации на основании статьи 30 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» рассматриваются в суде или арбитражном суде, поэтому сделал вывод об оспоримости сделок приватизации и применил п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ.

Однако при разрешении спора с судом не были учтены следующие обстоятельства.

В силу Гражданского кодекса РФ (ст. 166-168) сделки, в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Согласно ст. 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1. 07. 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительным независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 Кодекса). Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 Кодекса.

Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.

2. Для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется в случаях, установленных законодательством.

Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли-продажи здания. В обосновании исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решение о продаже здания и уменьшения уставного капитала.

Акционерному обществу в иску отказано. При вынесении решения арбитражный суд правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. 213 Гражданского кодекса РФ коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов их учредителями, а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 Кодекса).

В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20% балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат.

Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном отражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 35 и п. 2 ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньшей его уставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50% балансовой стоимости активов.

Из предоставленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает.

Таким образом, довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий не основан на законодательстве и положениях устава.

3. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Договорами купли-продажи (товара) является сделка, в соответствие с которой продавцом передается товар в собственность покупателя за установленное договором вознаграждение. Исходя из обзора судебной практики, объектами договоров считают действия продавца, связанные с передачей права собственности на товар и самого товара непосредственно, а также действия покупателя, которые свидетельствуют о его принятии и оплате товара (ст. 129 ГК РФ).

Наиболее распространенным видом сделок в гражданском обороте является договор розничной купли-продажи, который осуществляют граждане каждый день. В соответствии с гражданским законодательством (ст. 168 ГК РФ) запрещено заключение договоров розничной купли-продажи, а также и других видов сделок, предметом которых являются товары, ограниченные в обороте, а также запрещенные к продаже. Сделки, которые нарушают вышеизложенные требования закона, могут быть признаны в судебном порядке недействительными.

В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» изложена правовая позиция, в соответствии с которой к правилам продажи товаров субъектами хозяйствования, в которых покупателем выступают граждане, приобретающие товар для личных нужд (как правило, это договора розничной купли-продажи), применяются нормы ГК России и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей».

Пример судебной практики по договору розничной купли-продажи, который разъясняет правовые основания для признания его недействительным:
Пермским краевым судом было вынесено определение от 13 июня 2012 года «О признании недействительным договора розничной купли-продажи 33-4041», в котором истцу было отказано в удовлетворении исковых требований. Основанием отказа послужил факт того, что приобретенный по договору купли-продажи товар (пылесос) был принят покупателем после его демонстрации, и после внесения предоплаты по договору, в течении договорного срока была внесена и остальная (полная) сумма за товар. Наличие в товаре существенных дефектов или невозможность его использования по целевому назначению не были подкреплены допустимыми доказательствами в суде.

Для некоторых видов договоров обязательной является письменная форма (договор купли-продажи автомобиля, недвижимого имущества), несоблюдение которой может быть правовым основанием для признания договора недействительным.

Отдельные виды договоров, таких как договор купли-продажи недвижимости, должны быть выполнены в письменной форме, а также они подлежат обязательной регистрации права на недвижимость, которая является предметом договора. Судебная практика говорит о том, что достаточно большое количество договоров признается недействительными при отсутствии государственной регистрации права, поскольку законом предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.

Как показывает обзор судебной практики, большое значение придается волеизъявлению сторон при совершении сделки. Если же договор содержит признаки мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК России) и реализация волеизъявления не направлена на достижение правовых последствий, которые отражены в сделке, например, по договору купли-продажи недвижимости, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

Для совершения сделки, которая будет иметь все правовые последствия, связанные с достижением цели сделки, необходима полная дееспособность лица, которое является стороной договора. В случае доказывания факта того, что стороной договора являлось недееспособное лицо или обладающее неполной дееспособностью, такая сделка может быть признана недействительной. Также за судом определено право: применять все правовые последствия недействительности сделки по договору купли-продажи, при этом стороны по договору приводятся в первоначальное правовое положение, существовавшее до совершения незаконной сделки. Это значит, что в случае признания, например, договора купли-продажи квартиры недействительным, в обязанность продавца входит возвращение всего объема полученных средств по договору, а покупатель обязан возвратить квартиру (земельный участок, недвижимость) продавцу.

Сделки, которые касаются договоров купли-продажи недвижимости, при совершении которых необходимым является согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК России), без наличия такого согласия являются ничтожными. К таким категориям сделок относятся сделки, которые совершались лицом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК России), несовершеннолетними (ст. 175 ГК России), недееспособными лицами (ст. 176 ГК России), совершенные гражданами, которые не могут понимать значений своих действий (ст. 177 ГК России).

Недействительным признается договор купли-продажи недвижимого имущества, автомобиля и др., совершенный под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ). (Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Информационное письмо от 10 декабря 2013 года N 162. Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда был заключен предварительный договор, который определял дальнейшие основания заключения договора купли-продажи, при признании недействительным основного договора, предварительный договор также признается недействительным. Предварительные договоры, как правило, заключаются с целью обеспечения гарантий того, что будет впоследствии заключен основной договор в срок и на условиях, определенных предварительным договором. Такой вид договора не порождает прав и обязанностей, которые отражены в условиях основного договора, поэтому признавать отдельно недействительным предварительный договор, в случае если был заключен или исполнен основной договор полностью или частично, правовые основания отсутствуют.

Предварительные договоры заключаются, как намерение заключить в последующем сделку купли-продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, и т. д.), автомобиля, поставки, аренды, перевозки и т.д.

Исходя из анализа судебной практики при разрешении споров, связанных с исполнением или признанием недействительными договоров купли-продажи автомобиля, недвижимости, квартиры, мебели другого имущества, можно сделать следующие выводы. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой юридический факт, который устанавливает, изменяет или прекращает определенный объем гражданских прав и обязанностей. Во время его заключения в обязанности сторон входит согласование всех его условий, которые стороны определяют как существенные.

Одним из примеров судебного решения, касающегося вопроса исполнения договоров, является дело № 33-10 от 12.01.12 года (Воронежский областной суд), в соответствии с которым истец (Общество) предъявил исковое требование о признании отказа от исполнения договора правомерным. Кроме того, было предъявлено требование о взыскании денежной суммы, связанной с убытками, компенсацией морального вреда и неустойки за неисполнение договорных обязательств. Суть спора состояла в том, что в соответствии с договором купли-продажи автомобиля были определены гарантийные обязательства на него. После совершения договора купли-продажи, а также совершения передачи автомобиля, истец в процессе его использования обнаружил определенные недостатки (шум двигателя) и некоторые дефекты, которые при первоначальном осмотре были незаметны. Ответчиком автомобиль был принят на гарантийный ремонт, однако недостатки, указанные истцом, на деле устранены не были. На этом основании истец отказался от исполнения договора купли-продажи автомобиля и предъявил вышеуказанные исковые требования.

Поскольку обязанность предоставления доказательственной базы суду в качестве обоснования своей правой позиции лежит на сторонах, а договор купли-продажи обязывает каждую из сторон исполнить свои обязательства, то для отказа от исполнения договора субъектам права должны быть предоставлены достаточные правовые основания, которые обосновывают невозможность его исполнения. Как было установлено судом, в данном случае истец не предоставил допустимых доказательств того, что автомобиль невозможно эксплуатировать, и того, что договор купли-продажи автомобиля может быть не исполнен. На вышеизложенном основании судом было отказано в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

В большинстве случаев, когда спор о признании недействительным договора касается договоров купли-продажи автомобиля, мебели, движимого имущества, в соответствии ст. 224 ГК России такие договора считаются исполненными в момент передачи имущества и денег друг другу сторонами правоотношений. Основанием для признания этих видов договоров недействительными может быть только неисполнение своих обязательств одной из сторон. Как свидетельствует судебная практика, для того, чтобы признать недействительным договор купли-продажи автомобиля, недостаточно наличия каких-либо дефектов в автомобиле. Необходимым условием для указанных правовых оснований будет только невозможность использования автомобиля по целевому назначению. То же самое касается и других видов имущества, мебели или бытовых принадлежностей. Обстоятельства невозможности использования по целевому назначению приобретенного по договору купли-продажи имущества должны быть доказаны в судебном порядке с предоставлением допустимых доказательств (судебно-товароведческих экспертиз, инженерно-технических экспертиз, заключений специалистов). Показания свидетелей не могут в этих случаях являться доказательствами.

Необходимым является доказывание момента, с которого имущество стало непригодным для использования по целевому назначению, или образования в нем существенного дефекта.

Договоры купли-продажи регулируются положениями ст. 454 ГК России. Договоры купли-продажи недвижимости считаются незаключенными, когда в них не определены обязательные условия (требования ст. 554, 555 ГК России). В соответствии с указанными статьями такими условиями являются предмет договора и его цена.

Исходя из анализа судебной практики, не могут быть предметами договора купли-продажи имущество, недвижимость, автомобиль, если таковое находится под обременением. В порядке, установленном действующим законодательством, если обременение зарегистрировано в Государственном реестре, то для совершения сделки должно быть зарегистрировано и снятие обременения органом или собственником, которые его накладывал. Продажа недвижимости с обременением – очень редкий вид сделок.

Важно: с приобретением недвижимости к новому собственнику переходят и ограничения (обременения).

В случае, когда отчуждается квартира, которая является общей долевой собственностью и обременение наложено только на долю одного из собственников, отчуждению подлежит только необремененные запретом продажи доли.

Исходя из анализа судебной практики, достаточно большой процент решений касается принуждения одной из сторон по договору купли-продажи квартиры, недвижимого имущества, автомобиля или мебели — исполнить денежные обязательства. Одним из примеров таких решений является решение Сернурского районного суда Республики Марий Эл по делу № 2-106/2015-М-99/2015, в соответствии с которым были удовлетворены исковые требования гражданки ХХХ и взыскано с ответчиков 1 и 2 в интересах истца задолженность по договору купли-продажи квартиры в установленном размере.

Судебная практика по возмещению морального вреда основана в большинстве случаях на правовой позиции, которая изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 N 10 (ред. от 06.02.2007) «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда» (20 декабря 1994 г.).

Совет: квалифицирующие признаки и существенные условия договора должны быть объектом пристального внимания сторон, его заключающих. Соблюдение условий заключения договора во многом определяет и правовую возможность его выполнения, и, как следствие, возможность достижения результата договорных отношений. Совершая сделку, готовьтесь к выполнению ее условий, а изучение всех правовых аспектов, определяющих этапы заключения, реализации, и регулирования спорных моментов сделки, предоставьте специалистам в области права.

• Скачать образцы судебных решений по сделкам купли-продажи .docx

Актуальность темы. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.

Говоря о степени научной разработанности темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой.

Теоретическая база исследования. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

Нормативная основа исследования. Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие источники.

Практическая основа исследования. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика Новосибирских судов.

Цель исследования заключается в комплексном анализе института купли-продажи недвижимости, выявлении проблем правового регулирования данного института и формулировании способов их устранения.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

— дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права;

— раскрыть историю становления и развития института продажи недвижимости; дать понятие, выделить особенности правового регулирования института продажи недвижимости в современной России;

— определить недвижимость как особый объект правового регулирования;

— изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;

— проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;

— отразить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости;

— выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении купли-продажи недвижимости.

Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Расторжение договора — это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания [38, c. 62].

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор был заключен;

б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора — это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор [38, c. 63].

Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

В течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина «нежилые помещения» не выработано.

Рассмотрим, что подразумевается под нежилым помещением в нормативных актах разного уровня.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» помещение определялось как единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиПах) употребляется формулировка «здания, сооружения и помещения в них».

Согласно трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения», «нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные».

Согласно закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Проведенный в работе анализ показывает, что понятия «нежилые здания», «сооружения», «помещения» в качестве видов входят в более общее понятие «объект».

Нежилые помещения, это, прежде всего, здания и сооружения.

Понятия «здание», «сооружение», «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуются по-разному [43, с. 224]. Так, по мнению В.Н. Литовкина, «они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Т.К. Богачева, относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение) – пишет следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».

Думается, попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением – всякая значительная постройка (различного вида, назначения). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества.

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку.

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 11.

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 59 от 16.02.2001г. // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4.

3. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – №4.

4. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. – 2002. – №11.

5. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.

6. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2008 г. №88 – В 04 – 04 // Бюллетень ВС РФ. – 2009. – №3.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – №10.

8. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IIквартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – № 5.

9. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.

10. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2009 г. 3 А05-10601/2009-22 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Северо-Западный Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 № А69-787/05-8-Ф02-942/07 по делу № А69-787/05-8 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Восточно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

12. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2009 N Ф04-1508/2009 по делу № 2294-А27-47 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Западно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

13. Дело № 2-118/07 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2007 год.

14. Дело № 2 -11/ 2008 // Архив мирового судьи 1-ого судебного участка Железнодорожного г. Новосибирска за 2008 год.

15. Дело № 2 – 118 / 2008 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2008 год.

При переводе жилого помещения в нежилое необходим проект перепланировки, с учетом оборудования отдельного входа. Такой проект обязательно должен быть согласован со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме и должен соответствовать Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, иначе он является неправомерным и не будет утвержден управлением имущества муниципального или районного образования. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.

Если в результате заключения предварительного договора купли-продажи на объекты недвижимости, еще не сданные в эксплуатацию, организация понесла убытки, то ей не удастся обвинить в этом регистрирующий орган. Поскольку Тринадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что заключать даже предварительные договора купли-продажи недвижимости можно только после государственной регистрации права собственности.

Если организация, имеющая преимущественное право приобретения помещения, пропустила установленные законом сроки на подписание договора, она имеет право их восстановить. При условии, что причиной этому послужило ее несогласие с выкупной ценой и направление продавцу протокола разногласий относительно выкупной цены. Так решил Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021

В данном разделе статьи рассмотрим судебную практику о признании предварительного договора основным. Судами указывается, в частности, следующее:

• невозможность признания ПД основным может быть обусловлена, например, результатами почерковедческой экспертизы, не подтверждающей подписание ПД уполномоченным на это лицом (апелляционное определение Самарского облсуда от 19.04.2018 по делу № 33-4906/2018);
• установив то обстоятельство, что заявление о признании ПД основным должно быть рассмотрено в рамках банкротного дела, суд оставляет заявление без рассмотрения (постановление 10-го ААС от 19.03.2018 по делу № 10АП-3307/2018 по делу № А41-80136/17);
• ПД, все условия которого исполнены, может быть признан основным, если единственная причина, по которой он не был признан таковым сторонами, — смерть одной из них (апелляционное определение Ростовского облсуда от 22.03.2018 по делу № 33-5105/2018).

Подробнее о признании предварительного договора основным изложено в нашей статье «Когда предварительный договор признается основным?».

В целом о расторжении договоров, последствиях этого и возникающих в связи с этим особенностях читайте в наших статьях по ссылкам:

• «Причины и основания для расторжения договора по ГК РФ»;
• «В чем разница между прекращением и расторжением договора?»;
• «Можно ли произвести частичное расторжение договора?»;
• «Какие обязательства у сторон при расторжении договора?».

Обратите внимание! В судебной практике о расторжении предварительного договора купли-продажи отмечается следующее:

• при расторжении ПД купли-продажи и привлечении к ответственности за незаключение основного соглашения принципиальным является то, как сформулированы положения об ответственности: наступает она за незаключение основного соглашения или за несовершение предварительных действий, необходимых для последующего заключения основного соглашения (определение ВС РФ от 21.05.2018 № 309-ЭС18-6179 по делу № А50-2473/2017);
• расторжение ПД влечет прекращение существования оснований для удержания денежных средств, внесенных для обеспечения исполнения обязательств (определение ВС РФ от 14.08.2017 № 305-ЭС17-10449 по делу № А40-113132/2016);
• расторжение ПД в связи с уклонением лиц от заключения основного соглашения производится, если не представлены доказательства, свидетельствующие о намерениях исполнять ПД (постановление АС МО от 28.04.2018 № Ф05-4295/2018 по делу № А40-113011/2017).

Обратите внимание! Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи автомобиля указывает на следующие особенности:

• форма ПД купли-продажи автомобиля, заключаемого между гражданами, должна быть письменной (как сделка на сумму более 10 тыс. руб.), в противном случае суд может прийти к выводу об отсутствии договорных отношений между сторонами (апелляционное определение Самарского облсуда от 09.11.2017 по делу № 33-14056/2017);
• ПД может содержать условие о предоплате с последующим согласованием комплектации, цвета и стоимости автомобиля, а также правило о том, что предоплата возвращается, если согласования указанных параметров и поставки соответствующего им автомобиля не произошло (решение АС СО от 12.09.2017 по делу № А60-29555/20170);
• если судом установлено, что стороны пришли в ПД к соглашению относительно марки и модели автомобиля, то ссылка на несогласованность сторонами цены не будет достаточным основанием для незаключения основного договора (постановление АС УО от 07.06.2018 № Ф09-2654/18 по делу № А76-19114/2017).

О соглашении о покупке автомобиля изложено в нашей статье «Образец договора купли-продажи автомобиля».

1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.

До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.

Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.

Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.

Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.

Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».

3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.

В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.

Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.

4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.

Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.

С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.

5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.

Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.

Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует данный порядок.

6. Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.

В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.

7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.

В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.

Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.

8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.

Подводные камни сделок с недвижимостью

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

• при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
• если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Исковое заявление должно содержать:

1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
2. Основания, по которым аннулируется сделка.
3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Законодательством установлены следующие сроки давности:

• 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
• 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
• 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

• срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
• требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП: