Проблемы возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Как известно с 1 января 2021 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.

Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.

МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.

Проблемы государственной регистрации недвижимости

Затраченные средства гражданина на регистрацию в виде госпошлины не подлежат возврату в результате вынесения решения об отказе в регистрации прав на землю.

Соответственно у гражданина не возникает никаких прав на эту землю, а также заключенный договор в таких условиях не приобретет законной силы.

Если у Вас все же имеются причины для сомнения в правомерности вынесенного решения об отказе, то можно это решение обжаловать.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, который в ходе выяснения всех обстоятельств может признать данное решение необоснованным вследствие чего обязать регистрирующий орган совершить государственную регистрацию права на земельный участок.

Основанием послужит решение судебного органа. С момента направления решения суда орган Росреестра обязан зарегистрировать право на землю в течение трехдневного срока и выдать документ гражданину.

Вопрос: Госорган отказывается вносить сведения о собственнике земельного участка в реестр, несмотря на то, что заявитель предоставил большой пакет документов. Имущество (дача) находится во владении уже более 20-ти лет. Позиция госоргана: отсутствие возможности проверить подлинность предоставленных справок и заключений. Подобный отказ получили не только мы, но и другие участники СНТ. Что делать в такой ситуации?

Ответ: Если у собственника есть кадастровый номер (т. е. участок поставлен на кадастровый учет), то единственная возможность решить проблему – это обратиться в суд. В данном случае речь идет о подаче иска на признание права собственности. Если кадастровый номер отсутствует, то позиция Росреестра не является неправомерной.

Вопрос: Сделка купли-продажи не была осуществлена по заявлению заинтересованного лица, которое обратилось в Росреестр с требованием приостановить регистрацию права собственности. Какие были указаны доводы в таком заявлении мы не знаем. Что делать?

Ответ: Процесс регистрации действительно может быть приостановлен по заявлению заинтересованного лица. Но срок, на который внесение данных в реестр можно отложить, крайне ограничен. Возможно, после проведения проверки указанных в жалобе фактов Росреестр инициирует возобновление процесса и внесет данные в ЕГРН.

Вопрос: Земля с 2010 года в доле без выдела. В Росреестре отказались вносить данные собственника, ссылаясь на то, что это Схема ВСМ 2 и есть письмо, запрещающее подобные операции от Прокуратуры. В МФЦ требуют, чтобы мы подписали отказ. Собственники соседских земельных участков ранее зарегистрировали свои права (в период 2011-2013 гг.). Как лучше поступить?

Ответ: В любом случае не стоит собственноручно подписывать отказ в регистрации. Если Росреестр принял такое решение, то обязан выдать ответ с указанием причины. В зависимости от информации, которая будет содержаться в таком решении, можно будет понять, как действовать дальше и куда подавать жалобу для защиты своих интересов.

Если отказали в регистрации участка из-за ошибки в выписке из ЕГРН, сначала надо исправить эту ошибку, а потом обращаться за регистрацией повторно. Процедура устранения ошибки зависит от ситуации. Можно провести ее:

1. Через обращение в Росреестр;
2. Или в судебном порядке.

Подавать заявление об исправлении ошибки должен собственник надела. Делать это надо, когда выписка содержит неправильные сведения о владельце (ФИО, дата рождения и т.д.), реквизиты правоустанавливающих бумаг, технические показатели и прочие данные.

Чтобы устранить неточность через Росреестр или МФЦ, необходимо:

• подготовить документы на участок и заявителя;
• прикрепить к ним выписку с ошибкой;
• подать заявление и пакет бумаг в регистрирующий орган;
• дождаться решения и получить новую выписку.

В исправлении технической неточности могут отказать. Происходит это, когда данное действие повлечет прекращение права на участок или иные правовые последствия для заинтересованных лиц. В такой ситуации приходится обращаться в суд.

1. Надо собрать доказательства наличия ошибки – проводится экспертиза документов, готовится выписка и другие бумаги.
2. Затем следует составление иска – здесь детально описывают суть проблемы, обозначают характеристики участка и предоставляют информацию о владельцах.
3. Необходимо принять участие в разбирательстве – судья может назначить дополнительные экспертизы или проверки.
4. Обратиться за внесением исправлений в Росреестр – когда на руках решение суда, надо составить еще одно заявление и подать его в регистрирующий орган.

После исправления ошибки можно заново обращаться за регистрацией земельного участка.

Выше описан примерный план действий. Точный алгоритм зависит от ситуации – надо учитывать характер ошибки, наличие необходимых документов и прочие нюансы. Исправить отказ в регистрации помогут земельные юристы нашей компании. Мы возьмем на себя процедуру устранения ошибки, и завершим регистрационные действия.

Чтобы оспорить отказ и правильно составить жалобу, следует опираться на такие законодательные акты:

1. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.12.2020).
2. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 16.09.2019).
3. ФКЗ от 07.02.2011 N 1-ФКЗ (ред. от 06.03.2019) «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2019).
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г. N 138-ФЗ (ред. от 08.12.2020).
5. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020).

Можно выделить следующие особенности:

• государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт. Его понятие содержится в теории гражданского права. Под ними подразумеваются действия, направленные на достижение результата. В данном случае, речь идет о результативном акте, поскольку вся деятельность, которую ведет федеральный орган, осуществляющий ее, направлена на фиксацию новых сведений в ЕГРП либо отказ в ней. Отмена возможна только в судебном порядке;
• одним из результатов процесса становится признание права собственности либо обременения государством. Это означает, что все органы государственной власти РФ должны принимать и уважать права лица на тот или иной недвижимый объект или доли;
• другим результатом выступает подтверждение факта наличия права на объект для 3-х лиц. Согласно этому положению, наличие подтверждения, которое дал федеральный орган, осуществляющий регистрацию, служит основанием для принятия и уважение прав лица на отдельно взятые объекты или доли;
• понятие предусматривает эксклюзивность подтверждения прав на недвижимость со стороны государства. Юридическое значение имеет только такая процедура, которая обязательна для всех. Никто другой не вправе дублировать функции, которыми обладает федеральный орган, осуществляющий регистрацию прав и вносящий сведения в ЕГРП.

Основные правила, служащие базой для всей деятельности, связанной с регистрацией недвижимости, предусмотрены в главе 1 ФЗ и в ст. 131 ГК РФ. В них отсутствует конкретный перечень, содержащий наиболее важные требования.

Действующий порядок строится на следующем:

• единство государственного реестра прав (ст. 2 ФЗ). Требования предусматривают создание одной базы данных. Это упрощает техническое сопровождение и учет. Кроме того, ответственная служба создает алгоритмы, необходимые для предотвращения дублирования записей. Это имеет большое значение, поскольку позволяет получить точные данные, вне зависимости от региона, в котором подается запрос;
• обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ). Все объекты, доли и права, связанные с недвижимостью, должны быть отражены в реестре. Исключение составляют лишь те случаи, когда права возникли до того, как стал действовать закон. Их могут подтверждать документы БТИ, а также нотариальные договоры купли-продажи;
• сведения в ЕГРП носят открытый характер (ст. 7 ФЗ). Это означает, что доступны любому желающему. Лицо может получить сведения путем направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, ответственный за процедуру.

Выделяются следующие цели, которые преследует государственная регистрация сделок с недвижимостью:

• защита прав обладателей недвижимости и лиц, за которыми закреплены обременения. Участники правоотношений получают услуги модератора, меняющего статус собственности на объекты, доли в правах и выполняющего другие действия на основании представленных документов. Если участники сделки нарушают их, то последует отказ в регистрации;
• цели обеспечения прозрачного гражданского оборота. Доступность информации позволяет участникам сделок не опасаться неожиданных обстоятельств. Та или другая сторона, после изучения документов, самостоятельно сможет выявить обстоятельства, влекущие отказ в регистрации;
• гласность и достоверность, которые составляют сведения о правах. Требования о предоставлении информации должны удовлетворяться;
• фискальные цели, заключающиеся в возможности контроля за тем, какой доход извлекают участники сделок. У налогового органа не существует проблемы зафиксировать получение прибыли при продаже, поскольку за Росреестром закреплена обязанность направления такой информации;
• цели предотвращения и профилактики действий, при которых нарушается закон;

Процедура, позволяющая осуществить учет и зарегистрировать права на недвижимость, имеет большое значение. С ее помощью удалось минимизировать проблемы недобросовестных участников этого рынка.

Она решает и другие задачи. При ее создании получилось преодолеть дополнительные проблемы. Одной из них были документы на незавершенное строительство. Долгие годы такие объекты пребывали в статусе правовой неопределенности. Действовавший закон не позволял считать их оборотоспособными. Теперь собственник может получить документы, подтверждающие права.

Основные виды прав, которые подлежат регистрации, перечисляет закон в ст. 4. Перечень включает в себя следующее:

• право собственности, а также другие вещные права на недвижимость, сделки с ней. В перечень входят земельные участки, участки недр, здания и сооружения. Кроме того, в соответствии с этой нормой требуется регистрировать предприятие как имущественный комплекс, а также единый недвижимый комплекс, помещение, доли в правах собственности;
• ограничения и обременения, связанные с объектами. В этот перечень включается ипотека, доверительное управление, безвозмездное пользование в отношении объектов исторического наследия и культуры, сервитут, а также аренда и найм. В последнем случае основания для регистрации касаются договоров, заключенных на год и более.

Приравненные к недвижимости транспортные средства подлежат постановке на учет, согласно отдельным актам.

Глава Росреестра рассказала о проблемах госрегистрации прав на недвижимость

Регистрация сделки не предусматривает сроки на представление документов. Считается, что бывший обладатель стремится поскорее передать свой объект, а покупатель оформить все бумаги. По этой причине они сами заинтересованы завершить процедуру в кратчайшие сроки.

Уполномоченным федеральным органом является Росреестр. Стороны сделки могут отправиться в любое его подразделение. Альтернативой будет многофункциональный центр. Их количество увеличивается и сдача документации таким способом может оказаться удобнее. Предусматривается и назначение сдачи бумаг на определенное время.

Для проведения нужных действий потребуются следующие документы:

• паспорта сторон сделки;
• договор купли-продажи или иное соглашение (в 3-х экземплярах);
• квитанция об уплате госпошлины;
• кадастровый паспорт.
• письменные доказательства, свидетельствующие о передаче платы.

Дополнительные требования зависят от особенности состава собственников и могут включать согласие органа опеки и попечительства, если доли или объект целиком принадлежат несовершеннолетним детям продавца, нотариальное согласие другого супруга, если речь идет о продаже общей совместной собственности. Также может понадобиться и согласие лиц, которым принадлежат другие доли в праве собственности, либо доказательства соблюдения необходимого порядка уведомления о продаже.

Заявление о проведении регистрации оформит Росреестр или центр.

Несмотря на то, что нынедействующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.

Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи.

Конституция Российской Федерации 12 декабря 1993 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.). Статья 131

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ

Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ

Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) (с изм. и доп. от 17 апреля 2001 г.)

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г.).

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)

Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I «О залоге»

[1] От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России (А.В.Дмитриев, «Законодательство», N 7, июль 2000 г.)

[2] «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере» (Макаров Г., «Хозяйство и право», 1998, N 3)

[3] От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России (А.В.Дмитриев, «Законодательство», N 7, июль 2000 г.)

[4] «Государственная регистрация прав на недвижимость» (Завьялов А., Коновалов В., «Российская юстиция», 1998, N 6)

[5] Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании (А.В. Дмитриев, «Законодательство», N 11, ноябрь 2000 г.)

[6] Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании (А.В. Дмитриев, «Законодательство», N 11, ноябрь 2000 г.)

[7] «Право собственности и иные права на землю» (Калинин Н.И., «Законодательство», 1997, N 1)

[8] Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества (Д.Закройщикова, «Российская юстиция», 1999, N 12)

[9] «Государственная регистрация прав на недвижимость» (Завьялов А., Коновалов В., «Российская юстиция», 1998, N 6)

[10] Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (А. Л. Ильченко, «Законодательство», N 12, декабрь 2000 г.)

[11] «Право собственности и иные права на землю» (Калинин Н.И., «Законодательство», 1997, N 1)

В современной российской юридической литературе нет однозначного вывода о том, чем является государственная регистрация: формирующейся отраслью российского права, комплексным правовым институтом, смешанным институтом, институтом административного или гражданского права.
Изучение общественных отношений, которые регулируются законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, показывает, что они являются двухуровневыми. Их первый уровень составляют отношения между сторонами, желающими заключить сделку. Такие отношения носят гражданско-правовой характер, также они имеют частный характер и регулируются нормами материального права. Второй уровень общественных отношений, регулируемых законодательством о государственной регистрации, образуют отношения между органом госу-дарственной регистрации и заявителем. По мнению Кирсанова А. Р., эти правоотношения имеют публичный, административно-правовой характер. В случае конфликтных ситуаций могут возникнуть еще гражданско-процессуальные отношения, возникающие между судом и заявителем, а при вынесении положительного решения — судом и регистрирующим органом.
В.Д. Сорокин отмечает, что гражданско-правовые нормы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним тесно связаны с административно-правовыми. Это проявляется и при оспаривании зарегистрированных прав. А.Л. Ильченко указывает, что использование способов оспаривания зарегистрированного права связано с разрешением споров, вытекающих из административных правоотношений, и до разрешения в суде спора о праве неприменимо. В этом проявляется тесная связь норм гражданско-правовых и административно-процессуальных. Таким образом, мы видим, что взгляд на государственную регистрацию как институт исключительно административно-правовой или преимущественно административно-правовой не совсем верен. Этот институт представляет собой в структуре российского права комплексное образование.
М.Г. Пискунова полагает, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит смешанный характер, поскольку содержит нормы, характерные для разных отраслей права. С.С. Алексеев отмечает, что смешанные институты возникают на стыке отдельных правовых сфер, в точках их соприкосновения проникают элементы, свойственные другой отрасли. В областях функционирования родственных отраслей, то есть отраслей, образующих конгломерат, формирование подобных смешанных институтов логично.
Существует точка зрения на государственную регистрацию как комплексный правовой институт. Подобное мнение разделяет А.Р. Кирса-нов, он утверждает, что регистрационное право — формирующаяся отрасль российского права. По моему мнению, это утверждение является спорным по следующим причинам. Прежде всего, отсутствует достаточное количество тех источников, чем практика руководствуется в решении юридических дел и на базе которых можно было бы сформировать новую самостоятельную отрасль права. Любая отрасль права тяготеет к тому, чтобы иметь собственный кодифицированный акт. Закон о госрегистрации, как мы убедились выше, не может претендовать на роль акта, регулирующего все без исключения отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во многом недостаток правового регулирования восполняется за счет подзаконных нормативных актов. Кодифицированный же акт (как, например, ГК РФ в гражданском праве РФ) должен быть направлен на максимальное урегулирование отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Безусловно, отрасль права может существовать и без единого кодифицированного акта, однако при этом обязательно должно быть принято несколько федеральных законов, которые бы подробно регламентировали соответствующие отношения. В рамках регистрационного права мы этого не наблюдаем. Существует ГК РФ и Закон о госрегистрации, в которых закреплены основополагающие нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, но они регламентируют эти отношения не в полной мере. Существуют и иные федеральные законы, о которых я упомянула выше и предметом регулирования которых не выступает государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью, однако при этом они имеют отдельные нормы, посвященные регулированию отношений по данной регистрации. Многие технические вопросы урегулированы подзаконными нормативными актами и судебной практикой. Все это свидетельствует о сдержанном внимании законодателя к деятельности регистраторов, что, в конечном счете, не позволяет сделать вывод о возможности появления самостоятельной отрасли регистрационного права. Наконец, в такой отрасли права как административное право существует мнение, которое высказано представителями юридического факультета МГУ им. Ломоносова Алехиным и Кармолицким о том, что не стоит в рамках административного права выделять отдельные отрасли права, а админи-стративно-процессуальное право нуждается в унификации, тем более что рядом ученых-правоведов предлагаются проекты по кодификации административно-процессуального законодательства.

Верховный Суд и право собственности на недвижимость до госрегистрации

Обязательная литература

1. Административно-процессуальное право: учебник / под ред. д-ра юрид. наук, проф. А.И. Каплунова. – СПб.: Изд-во СПб ун-та МВД России, 2015. С. 102.

2. Аксюк, И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности / И.В. Аксюк // Право и экономика. – 2006. – № 7, – С. 22.

3. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, – с. 56.

4. Александров, А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХ века и современность / А.А. Александров // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. – 1996. – № 6. – С. 8.

5. Арзуманян, А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 10. – С. 23.

6. Афонина, Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Е.И. Афонина // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 97.

7. Бабкин, С.А. Основные начала организации оборота недвижимости / С.А. Бабкин. – М.: Центр ЮрИнфоР, 2001. – 462 с.

8. Беляев, И.Д. История русского законодательства / И.Д. Беляев. – СПб., Лань. 1999. – 706 с.

9. Белова О.Н. Возникновение и развитие системы государственной регистрации прав на территории России в дореволюционный период // Социально-экономические явления и процессы. 2014. № 7. С. 87-89.

10. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М., Статут. 2001. – 642 с.

11. Брагинский, М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / М.И. Брагинский. – М., Юстицинформ. 2007. – 276 с.

12. Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды / В.В. Витрянский. – М., Статут. 2002. – 652 с.

13. Владимирский-Буданов, М.Ф. Обзор истории русского права / М.Ф. Владимирский-Буданов. – Ростов н/Д., Феникс. 2005. – 674 с.

14. Гражданское право Т. 1 / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2007. – 708 с.

15. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. – М., Волтерс Клувер. 2007. – 724 с.

16. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. ред. Васильев Е.А. – М., Международные отношения. 1992. – 538 с.

17. Гришаев, С.П. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество / С.П. Гришаев // Российская юстиция. – 2006. – № 11. – С. 32.

18. Гришаев, С.П. Государственная регистрация права собственности на земельные участки / С.П. Гришаев // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 10. – С. 19.

19. Дозорцев, В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе / В.А. Дозорцев // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. – М., Статут. 2002. – 618 с.

20. Доркина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // «Правовые вопросы недвижимости», 2008, № 1, – с. 34 40.

21. Дорогавцева, Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) / Е.Е. Дорогавцева // Государство и право. – 2008. – № 1. – С. 15.

22. Ем, В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса / В.С. Ем // Законодательство. – 2008. – № 1. – С. 45.

23. Ермакова А.В. «Разрешительный» принцип государственной регистрации прав на недвижимость: проблемы, возникающие при государственной регистрации права общей собственности // Четвертый пермский международный конгресс ученых юристов: материалы междунар. науч.-практ. конф. (г. Пермь, Перм. гос. нац. иссл. ун-т, 18-19 октября 2013 г.) /отв. ред. О.А. Кузнецова; Перм. гос. нац. иссл. Ун-т. – Пермь, 2013. С. 104.

24. Жилкин, Д.Г. Регистрация недвижимости по-новому / Д.Г. Жилкин // Жилищное право. – 2007. – № 6. – С. 16.

25. Законодательная техника: Научно-практическое пособие / Под ред. Тихомирова Ю.А. – М., Городец. 2007. – 648 с.

Гос. регистрация права собственности на недвижимость — это не просто формальная процедура признания государством, что за конкретным лицом закреплен данный объект, но и официальное подтверждение, что владелец и его имущество прошли правовую проверку регистратором на предмет законности и обоснованности обращения.

Ответственным регистрирующим органом назначен Росреестр, который ведёт электронную базу данных — Единый государственный реестр недвижимости. Помимо фиксации перехода права собственности по сделкам, госрегистрации подлежат права на вновь созданный объект недвижимости, а также:

• другие вещные права (аренда сроком более одного года, право постоянного бессрочного пользования земельным участком и т.п.);
• ограничения и обременения (ипотека, сервитуты, залоги и т.п.).

С момента внесения записи в ЕГРН (а не с даты заключения договора, как привычно думают многие граждане) новый хозяин может полноценно распоряжаться своим приобретением. Теперь владелец:

• получает право на получение компенсационных выплат в случае пожара, изъятия земли под нужды органов власти и развертывания других «негативных сценариев»;
• приобретает правовые гарантии от притязаний на имущество появившихся на горизонте «самозванцев»;
• может не бояться штрафа за сокрытие информации от налоговой службы о возникновении нового объекта налогообложения.

Хочешь выиграть — готовься к поражению. Известное изречение как нельзя лучше подходит к вопросу оформления недвижимости. К сожалению, в работе регистратора все ещё встречаются технологические заминки, которые маскируются за вполне приличными официальными отказами и приостановками регистрационных действий. Это не всегда удаётся предотвратить, но риск получения такой «оплеухи» можно свести к минимуму. Если есть знания, опыт, умение.

Земельный юрист за годы своей практики наработал верные технологии и модели поведения при регистрации недвижимого имущества в Росреестре. Даже из самых тупиковых ситуаций наши профессионалы не раз находили выход.

Хотите зарегистрировать право собственности на свое имущество (без нервов и самодеятельности) — собирайте документы и приходите на консультацию к Земельному юристу. С Вас — доверие, с нас — гарантированный результат.

Для определения правовой природы требований, направленных на оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество, необходимо разобраться в сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В пункте 2 ст. 8 ГК РФ закреплено правило о том, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из общего правила, установленного п. 2 ст. 223 ГК РФ, следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Вопрос, который волнует многих – нужно ли осуществлять регистрацию (перерегистрацию) недвижимого имущества, если право на недвижимость возникло до 31 января 1998 года?

Отвечает начальник Межмуниципального отдела по Верещагинскому, Карагайскому, Сивинскому району Управления Росреестра по Пермскому краю Елена Найденко.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – №122-ФЗ) (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН).

Госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по общему правилу выступает единственно возможным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218).

Госрегистрации подлежат в т. ч. следующие вещные права на недвижимость (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ):

• собственности;
• хозяйственного ведения;
• оперативного управления;
• пожизненного наследуемого владения;
• постоянного пользования и другие права.

Кроме того, регистрируются обременения (ипотека, сервитуты).

Обратите внимание! В некоторых случаях непосредственно государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется путем произведения госрегистрации соответствующего договора. Например, договора аренды недвижимости, заключаемого на срок более 1 года (пп. 1, 5 ст. 51 закона № 218, п. 1 ст. 609 ГК РФ), договора участия в долевом строительстве (ст. 48 закона № 218) и т. д.

Государственная регистрация права собственности на недвижимость и госрегистрация сделок с недвижимостью находится в компетенции специальной федеральной службы — Росреестра.

С 01.01.2017 года система регистрации прав (ЕГРП) и система учета объектов недвижимости (ГКН) объединены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Сам порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество при этом отчасти упростился.

Введены альтернативные равноправные способы получения госуслуги по выбору заявителя: в электронном виде или в результате личного личного обращения в Росреестр, появилась возможность при регистрации права собственности на недвижимость в МФЦ ставить регистрируемый объект одновременно на кадастровый учет, подробнее об этом в следующем разделе.

В зависимости от вида услуги (регистрация в госреестре недвижимости прав на имущество и одновременный кадастровый учет, только регистрация прав или только кадастровый учет) установлены перечни лиц, которые вправе подавать соответствующие заявления (ст. 15 закона № 218).

Предусмотрена курьерская доставка готовых документов в удобное заявителю место и за его счет (о чем необходимо сделать отметку в заявлении на регистрацию), такая услуга не предусматривалась прежним порядком регистрации сделок с недвижимостью до 2016 года включительно.

Кадастровый учет недвижимости теперь осуществляется непосредственно территориальными органами Росреестра (ранее – подведомственной ему Кадастровой палатой по субъектам РФ), благодаря чему возможно по одному заявлению и зарегистрировать недвижимость, и поставить ее на кадастровый учет.

Как указывалось выше, вещные права на недвижимость, а иногда и сделки с такими объектами подлежат госрегистрации (п. 6 ст. 1 закона № 218, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом надлежит учесть следующие нюансы:

• Договор, подлежащий госрегистрации, по общему правилу считается заключенным с момента его регистрации именно для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В отношении же сторон договора, согласовавших все его существенные условия, он начинает действовать уже с момента такого согласования, а также может быть признан недействительным, а не незаключенным (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, далее — ИП № 165).
• Сторона договора, в отношении которого не была проведена требуемая процедура госрегистрации, не вправе на этом основании делать ссылки на его незаключенность (п. 3 ИП № 165).
• Предварительный договор, согласно которому стороны обязуются в дальнейшем заключить требующий госрегистрации договор, госрегистрации не подлежит (п. 14 ИП президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Более подробно о том, как составить предварительный договор, можно узнать из статьи по ссылке Как составить предварительный договор – форма по ГК РФ?

ВАЖНО! С 01.01.2017 удостоверением права на объект недвижимости служит выписка из Единого госреестра недвижимости (п. 1 ст. 28 закона № 218).

Обладатели прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, могут обратиться за госрегистрацией таких прав по своему усмотрению (п. 1 ст. 69 закона № 218).

Необходимость осуществить эту процедуру в отношении ранее возникших прав появляется в ситуации, когда право подлежит переходу, ограничению или с соответствующим объектом недвижимости совершается сделка (п. 3 ст. 69 закона № 218).

Например, регистрация перехода права собственности от должника к взыскателю возможна только после госрегистрации прав должника на имущество (см. решение Борисоглебского горсуда от 05.12.2016 по делу № 2-1946/16).

ВАЖНО! Если иное не регламентировано законом, иск о признании права должен быть удовлетворен, если истец представит доказательства возникновения у него соответствующего права (п. 59 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Доказательствами возникновения права могут считаться, например:

• правоустанавливающие документы, оформленные при проведении сделки по отчуждению имущества (например, решение Ленинского райсуда Республики Крым от 07.12.2016 по делу № 2-2215/2016);
• факт владения имуществом на протяжении длительного времени в совокупности с фактом соответствия параметров спорного объекта недвижимости требованиям законодательства (решение Тарногского райсуда Вологодской области от 06.12.2016 по делу № 2-442/2016) и т. д.

Регистрация права собственности Росреестром, равно как и регистрация прочих вещных прав или их обременений, по общему правилу производится на основании заявления, поданного надлежащим лицом (п. 1 ст. 18 закона № 218). К таким лицам относятся (п. 3 ст. 15):

• лицо, чье право возникает или прекращается;
• стороны договора;
• правообладатель объекта недвижимости;
• нотариус, если право возникло на основании подлежащей нотариальному удостоверению сделки;
• иные лица.

Список документов, на основании которых производится регистрация недвижимости в Росреестре, представлен в ст. 14 закона № 218.

Общий срок проведения госрегистрации прав — 7 рабочих дней (подп. 1 п. 1 ст. 16 закона № 218). Однако в зависимости от того, подано ли одновременно с заявлением о госрегистрации права и заявление о государственном кадастровом учете, а также от того, каким способом было представлено заявление и каким субъектом, срок для проведения процедуры может быть иным (п. 1 ст. 16 названного закона). Такая дифференциация сроков — очередное новшество закона № 218.

Общие требованиях к документам, необходимым для государственной регистрации установлены ст.ст.14, 18 и 21 закона № 218.

Основных документов всего 2:

• Заявление об осуществлении государственной регистрации прав и/или кадастрового учета
• Документ-основание для регистрации права на объект недвижимости и/или осуществление кадастрового учета (дарственная или иные сделки, свидетельство о приватизации, договор в отношении объекта недвижимости (мена, купля-продажа, аренда и проч.), решение суда, свидетельство о праве на наследство, акты органов государственной власти или местного самоуправления или иные документы

Комплект необходимой документации в Росреестр можно направить следующими способами:

• Посредством личного обращения в территориальное отделение регистрирующего органа. Заявитель представляет комплект документов самостоятельно или через доверенное лицо, чьи полномочия надлежащим образом удостоверены.
• Посредством обращения в специальные многофункциональные центры лично надлежащим субъектом или его представителем по доверенности.
• Посредством почтового направления документов. В этом случае подпись заявителя в заявлении, а также сама подлежащая госрегистрации сделка удостоверяется в нотариальном порядке, а в комплект документов включается копия удостоверяющего личность заявителя или его представителя документа, например паспорта (см. п. 12 ст. 18 закона № 218).
• С помощью специальных интернет-ресурсов, в т. ч. сайта госуслуг или официального портала Росреестра. В этом случае заявление заполняется в электронной форме самим заявителем и подписывается его электронной подписью. Документы-основания прилагаются либо в электронной форме, либо в виде электронных образов.

Обратите внимание! При подаче заявления физлицом в электронной форме к размеру госпошлины до 01.01.2021 применяется понижающий коэффициент 0,7 (п. 4 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ).

• ONLINETV (191)
• Акции (19)
• Вестник ЯГД (153)
• Выборы 2021 (25)
• Городская культура (36)
• Городская Медицина (31)
• Городская СРЕДА (106)
• Городские события (56)
• Городской округ (182)
• Госсобрание Ил Тумэн РС (Я) (21)
• День Победы (25)
• Имею право (72)
• Исторический парк «Россия — Моя история» Якутии (215)
• Конкурсы (32)
• Коронавирус в Якутии (119)
• Лекториум Саха — Lectorium Саха (6)
• Медиа- Центр «Моя История» (3)
• Обманутые дольщики (17)
• Образование (5)
• ОНФ (13)
• Память поколений (29)
• Правительство Якутии (245)
• Предупреждения (10)
• Пресса (89)
• Прокуратура (28)
• Путь к Дому (54)
• Следствие (2)
• События (15)
• Точка взаимодействия (184)
• Школа Драматургов Арктики (11)
• Экспертный клуб (41)
• Якутия — 75 летие Великой Победы и Год Патриотизма (9)

• Если декларация объекта недвижимости не заполнена собственником объекта или его законным представителем. Форма данного документа утверждена и заполняется в соответствии с требованиями нормативных актов;
• Из-за наложения границ ранее учтенного земельного участка на смежные участки, не поставленные на кадастровый учет. Земельное законодательство не обязывает проводить мероприятия по межеванию ранее учтенных земельных участков, а только лишь присвоить кадастровый номер. При покупке такого участка новый владелец не всегда информирован о границах расположения купленного им земельного участка;
• Кадастровая ошибка часто допускается органами местного самоуправления при проведении инвентаризации, подготовке проекта для осуществления кадастровых работ или других актов, изменяющих его некоторые характеристики;
• Кадастровая ошибка, допущенная кадастровым инженером при определении границ и параметров недвижимого имущества;
• Техническая ошибка (опечатка и т.д.), возникающая при заполнении бумаг сотрудником кадастровой службы. В этом случае владельцу участка необходимо написать соответствующее заявление в орган кадастрового учета для исправления ошибки;
• Еще одной причиной наложения границ является изменение методики межевания земельных участков. В данном случае необходимо в судебном порядке доказывать изменение методики межевания.

Все перечисленные проблемы, а также те, которые могут возникнуть в процессе постановки на учет, вам помогут разрешить специалисты компании «МК-Град». На каждом этапе работы наши юристы и кадастровые инженеры ответят на все ваши вопросы и разрешат любые спорные ситуации с органами государственной власти.

Вернуться в раздел «Полезная информация»

Анализ законодательства позволяет сделать вывод, что экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике. Автор также отмечает, что сотрудники, осуществляющие правовую экспертизу, непосредственно решают задачи квалификации договоров на объекты недвижимости при государственной регистрации.

Analysis of the legislation suggests that economic and organizational features of development processes in the area of privatization, reconstruction, construction, real estate valuation is reflected in contemporary Russian publications on management and Economics. The author also notes that staff legal expertise, directly addressing the qualifications of contracts on real estate for the State registration.

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

ЛЮБОВЬ ВЛАДИМИРОВНА ЩЕРБАЧЕВА,

кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и трудового права, гражданского процесса Московского университета МВД России имени В.Я.Кикотя; КАРИНА КАРИМОВНА РАМАЗАНОВА, кандидат юридических наук преподаватель кафедры гражданского и трудового права, гражданского процесса Московского университета МВД России имени В.Я.Кикотя Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Скайоп-индекс в электронной библиотеке НИИОН

Аннотация. Анализ законодательства позволяет сделать вывод, что экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике. Автор также отмечает, что сотрудники, осуществляющие правовую экспертизу, непосредственно решают задачи квалификации договоров на объекты недвижимости при государственной регистрации.

Ключевые слова: договор; объекты; право собственности; регламентация; недвижимое имущество; регистрация прав.

Annotation. Analysis of the legislation suggests that economic and organizational features of development processes in the area of privatization, reconstruction, construction, real estate valuation is reflected in contemporary Russian publications on management and Economics. The author also notes that staff legal expertise, directly addressing the qualifications of contracts on real estate for the State registration.

Keywords: contract; objects; ownership; regulation; real property; registration rights.

Экономическая и административная реформы, происходящие в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций, по степени и роли участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости, вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости. Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду. Экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и эко-

номике. Попытаемся кратко исследовать актуальные гражданско-правовые проблемы в сфере недвижимости. Проблема правильной квалификации договоров или прав на недвижимое имущество, представляется одной из актуальнейших проблем государственной регистрации.

Гражданско-правовая квалификация пронизывает всю деятельность Управлений Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ. Особое значение она имеет при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию. Именно сотрудники, осуществляющие правовую экспертизу, непосредственно решают задачи квалификации. Результаты ее находят закрепление в записях, вносимых в ЕГРП, в выдаваемых Свидетельствах о праве собственности на соответствующие объекты недвижимости, а также в иных регистрационных действиях. Квалификация договоров имеет два основных этапа. Первый — это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении

Вестник Московского университета МВД России

договора, его исполнения, изменения и прекращения. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй — это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия гражданам и организациям при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля над этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и правопорядка в процессе осуществления сторонами договора своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей. При осуществлении государственной регистрации специализированные Управления Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ, их должностные лица, прежде чем совершить регистрационные действия должны установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, либо каков характер иного юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объекты недвижимости1. Не установление, неполное или неправильное установление перечисленных моментов может явиться причиной необоснованной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним либо необоснованного отказа в совершении регистрационных действий. То, насколько это важно, понятно не только из указанного выше, но и из того, что в случае неправильной квалификации граждане и юридические лица имеют право обратиться с иском или жалобой в суд.

Юридические лица и граждане могут обжаловать в суд такие действия и решения, как, например, отказ либо уклонение Управления Федеральной регистрационной службы по регистрации прав от государственной регистрации; отказ в выдаче информации о зарег��стрированных правах; отказ в исправлении технической ошибки, нарушение сроков регистрации, выдачи информации и исправлении технической ошибки2.

Государственная регистрация недвижимости

Закон ответил на вопрос о том, в какой орган можно обращаться для регистрации права собственности на недвижимость с 2017 года: в МФЦ, а также непосредственно в Росреестр. В том числе закон закрепил экстерриториальный принцип оформления права (ч. 2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Заявитель может подать документы независимо от места нахождения объекта недвижимости. На деле правообладатели сталкиваются с отказами. Избежать проблемы с выбором приемной поможет информация на сайте Росреестра. Заявитель может выбрать офис, куда удобно обратиться, и записаться посредством заполнения электронной формы.

Чтобы не терять время, не обращайтесь за регистрацией в орган, который не указан на сайте Росреестра. В противном случае отстоять позицию в споре не получится.

Суд отказался признать незаконным бездействие областного МФЦ и обязать центр оказать услугу по регистрации сделки с недвижимостью в 2017 году. Заявитель получил отказ в регистрации, но суд посчитал отказ правомерным.

Закон предписывает подавать заявления о регистрации прав на недвижимость с 1 января 2017 года по принципу экстерриториальности только в те МФЦ, которые Росреестр перечислил на своей интернет-странице. В заседании суд произвел осмотр официального сайта ведомства. Он установил, что в сервисе «Офисы и приемные» нет информации о приеме заявлений тем филиалом, в который обратился истец. Доказательств того, что по состоянию на дату подачи документов информация на сайте была другой, истец не представил (решение Железногорского городского суда от 26.06.2017 по делу № 2а-705/2017

Чтобы произвести регистрацию недвижимости с 1 января 2017 года, необходимо подать заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации с приложениями. Они включают в себя документы, которые подтверждают:

• полномочия представителя заявителя;
• основания для учета и (или) регистрации прав (ч. 4 ст. 18 закона №218-ФЗ).

Закон № 218-ФЗ не позволяет регистрирующему органу дополнять перечень по своей инициативе. Так, орган кадастрового учета не вправе требовать документы об оплате госпошлины (ч. 5 ст. 16 закона № 218-ФЗ). Закон № 218-ФЗ указывает, что сведения об оплате госпошлины заявитель подает по желанию.

Тем не менее, такой документ позволит сэкономить время. Приложите его к заявлению, и не придется заниматься оспариванием отказа, неправомочного по новому закону регистрации недвижимости. Есть риск приостановки регистрации и возврата документов, если заявитель не представит такие документы вместе с заявлением (например, когда закон освобождает его от уплаты госпошлины). Неправомерные действия административного органа необходимо обжаловать в суде.

Заявитель потребовал признать незаконным решение о возврате документов без рассмотрения. Административный истец приобрел земельный участок у администрации области и подал в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии сообразно требованиям с 2017 года документы регистрации права собственности на недвижимость. Ведомство оставило заявление без рассмотрения. В уведомлении административный орган ссылался на отсутствие в списке представленных документов сведений об уплате государственной пошлины.

Ответчик считал, что он вправе не рассматривать заявление. Закон № 218-ФЗ предписывает возвращать документы, если по истечении пяти дней с даты подачи в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины (п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ). В ведомстве не учли, что закон освобождает администрацию как орган местного самоуправления от уплаты (4 п.1 ст. 333.35 НК РФ). Суд признал отказ ведомства незаконным и обязал рассмотреть заявление (решение Жуковского районного суда Калужской области по делу № 2а -1-593/2017 от 18.07.2017).

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Правило римского права о переходе права собственности на вещи с момента передачи (traditio) [4] после введения вотчинной системы сохранило свое действие лишь в отношении движимых вещей. Моментом возникновения права на недвижимость стало внесение записи в поземельную книгу. В связи с этим возникает вопрос о соотношении передачи движимой вещи и регистрации прав на недвижимую, а также о значении передачи недвижимости.

Как было отмечено в юридической литературе, «при последовательно проведенной вотчинной системе не остается места целой теории вещного права; ее заступают два существенно различных раздела: право движимостей и право недвижимостей. Из права недвижимостей вместе с традицией исчезает и юридическое владение» (см.: Цит. по [5]). Таким образом, владение недвижимостью отождествляется с книжной записью.

Фактически такую же позицию (возможно, незаметно для самих себя) занимают те авторы, которые считают, что передача недвижимости является (должна являться) необходимым элементом состава возникновения права на недвижимость и должна предшествовать регистрации [6; 7. С. 7, 117; 8. С. 393]. Сторонники данного подхода полагают, что аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Так, указано, что «правило традиции сохраняется в том смысле, что предметом регистрации является передача вещи, поскольку стороны не связали переход собственности с иным юридическим фактом» [8. С. 393, 394]. Полагаем, такая позиция некорректна (de lege lata) и нецелесообразна (de lege ferenda). Мысль о том, что объектом регистрации передача является в связи с отсутствием возможности обнаружить иной подходящий объект, не имеет законодательного подтверждения: по ст. 131 ГК объектом регистрации являются, в частности, вещные права на недвижимость. Ссылка на ст. 556 ГК в качестве обоснования позиции о передаче недвижимости как элементе сложного состава возникновения права на недвижимость [7, с. 117] некорректна, так как в этой статье говорится о правилах передачи недвижимости (оформление передаточного акта и т.п.) и даже не упоминается о регистрации.

Закон не содержит правила о регистрации передачи недвижимости. Полагаем, что и введение такой нормы нерационально. Как регистрирующий орган мог бы установить факт передачи объекта? Сторонники критикуемой позиции считают, что определиться в этом вопросе можно на основании передаточного акта. Но в таком случае передаточный акт «становится способом передачи владения. Это означает, что владение недвижимостью переносится одной лишь волей (solo animus), а не реальной передачей фактического господства. Ведет же подобный подход к тому, что и само владение недвижимостью из хозяйственного господства превращается в книжное право» [9].

В реальности существование записи о праве собственности в реестре — далеко не то же самое, что владение объектом. «Владение как экономическая категория — это хозяйственное господство лица над вещью; правомочие владения — это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства над вещью» [10]. Владение как правомочие в составе права собственности появляется в момент регистрации права, но владение как факт не всегда совпадает с наличием записи в реестре. Конечно, владение движимыми и недвижимыми вещами проявляется по-разному: «отношение к нам движимости, которое создает фактическое состояние владения, заключается по общему правилу в том, что мы придаем ей известное положение в пространстве относительно себя; наоборот, для того, чтобы создать подобное отношение к себе недвижимости, мы сами должны… принять известное положение относительно ее в пространстве» [11].

Различные способы установления владения вещами не отменяют возможности такового для недвижимости в принципе.

Сложность установления факта владения недвижимостью привела к возникновению системы регистрации прав, и владение недвижимостью утратило значение признака собственности. Не более того. Приравнивать значение передачи движимой вещи и регистрации права на недвижимость обосновано лишь в вопросе о моменте возникновения права и недопустимо при определении факта владения вещью.

Характерно, что в Германском гражданском уложении (далее — ГГУ), более столетия знающем регистрационную систему прав на недвижимость, нормы о владении предпосылаются нормам о правах на любые вещи (книга 3). О невозможности отождествления владения недвижимостью и записи о правах на нее свидетельствует также принципиальная допустимость (в Германии) посессорных средств защиты, направленных на охрану фактического (а не «книжного») владения недвижимостью.

Получение недвижимости во владение имеет в Российской Федерации большое значение для решения ряда вопросов. Во-первых, по общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента передачи ему товара (ст. 459 ГК РФ). При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю «считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче» (п. 1 ст. 556 ГК РФ; выделено мной. — А.Ш.). Во-вторых, передача — начало отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам товара (ст. 477 ГК РФ). В-третьих, наличие либо отсутствие владения объектом недвижимости — это существенный факт для определения способа защиты прав (например, виндикационный иск предъявляется лишь при утрате фактического владения собственником).

Итак, наличие в ЕГРП записи о регистрации прав на недвижимость не означает, что правообладатель является владельцем ��бъекта; передача недвижимости имеет самостоятельное правовое значение.

Понятие вещного договора отсутствует в российском законодательстве. Что касается доктрины, то точки зрения исследователей разделились: одни считают вещные сделки институтом исключительно германского права [12], другие пытаются обосновать наличие такого института в российском праве [13. С. 28; 14, 15]. В большинстве своем сторонники выделения вещных сделок относят к таковым традицию (передачу) движимой вещи, так как именно с момента традиции возникает по общему правилу право собственности на переданную вещь (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Признание передачи вещной сделкой имеет далеко идущие последствия при проведении аналогий со сферой недвижимости. Так, в [13. С. 15, 28] распорядительной вещной сделкой «предлагается считать соглашение сторон о переходе (установлении) вещного права (заявление сторон о переходе права) и акт государственной регистрации» (выделено мной. — А.Ш.).

Насколько обоснованна такая позиция?

В Риме традиция рассматривалась как способ приобретения права собственности путем передачи одним лицом другому фактического владения вещью с целью передачи права собственности на эту вещь; традиция оценивалась как договор [16].

Первоначальная разработка учения о вещных сделках принадлежит перу Савиньи. Специфика германской модели перехода права собственности по сравнению с римским правом заключается в вынесении волевого момента (согласование воль субъектов о переносе права) за рамки традиции и абстрагировании его от обязательственной сделки. Традиция стала трактоваться как особый юридический факт (фактические действия), который лишь при наличии вещного договора приобретает особое правовое качество юридического поступка. Тем самым основной акцент был перенесен с традиции на вещный договор, а традиция стала выполнять требования публичности в вещной сделке. Как писал Савиньи, «вещный договор в плане своей действительной силы и правовых последствий должен быть, с одной стороны, отвлечен от действительности лежащей в основе сделки, а с другой — обособлен и от самой традиции» (см.: Цит. по [17. С. 54, 72]). Для передачи права собственности в Германии соглашение о переходе вещного права должно быть дополнено актом передачи движимой вещи (внесение в поземельную книгу записи — для недвижимости) [18. S. 145]. Передача (запись в поземельную книгу) — это и условие действия вещного соглашения, и часть юридического состава в основании возникновения права собственности.

Как полагает один из специалистов, «отличие российской системы перехода права собственности по договору от германской, состоящее в том, что первой неизвестно какое-либо особое соглашение о передаче собственности, отделенное, подобно германской Einigung, от передачи вещи (соглашение, конечно, имеется, однако оно имманентно самой традиции как согласованному действию), равно как неизвестен ей принцип абстрактности вещного договора, отнюдь не препятствует использованию германских категорий распорядительной и вещной сделки также и в российском праве» [19. С. 60 и сл.] (выделено мной. — А.Ш.).

Такое мнение спорно. Наличие «соглашения» в передаче согласно российскому праву автором не доказано. Российское законодательство не позволяет рассматривать передачу как соглашение о передаче владения и (или) собственности. Гражданский кодекс РФ «не знает отдельного права владения, и потому стороны не могут договориться о его переносе или установлении. Владение является фактическим отношением, хозяйственной властью, а потому преемство во владении невозможно» [20]. Невозможно также обнаружить в Гражданском кодексе РФ обоснование передачи как договора о переносе права собственности. Пункт 1 ст. 224 ГК РФ определяет передачу как вручение вещи приобретателю, а равно сдачу перевозчику для отправки приобретателю или сдачу в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. «Закон не определяет сущность передачи вещи как способа перенесения права, не разрешает вопрос о ее правовой природе» [20].

Согласно § 929 ГГУ «для передачи права собственности на движимую вещь необходимо, чтобы собственник передал вещь приобретателю и они оба были согласны, что право должно перейти» (выделено мной. — А.Ш.). В российском праве для перехода права собственности необходимы другие условия: действительный обязательственный договор об отчуждении (п. 2 ст. 218 ГК РФ) и передача вещи (ст. ст. 223, 224 ГК РФ). Это различие не позволяет признать передачу в России аналогом германского вещного договора. В отношении недвижимости также имеет место существенное отличие. Согласно § 873 (1) ГГУ «для передачи права собственности на земельный участок …необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу…» (выделено мной. — А.Ш.). В России для перехода права собственности на недвижимость необходимы: действительный обязательственный договор (п. 2 ст. 218 ГК РФ) и регистрация права в ЕГРП (ст. 131, п. 2 ст. 8 ГК РФ). В отличие от российских правил суть конструкции перехода права собственности по германскому праву строится именно на принципе абстрактности вещного договора, на отсутствии связи между ним и обязательственной сделкой.

1. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 26.
2. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.
3. Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. N 1.
4. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2009. С. 196.
5. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. С. 452.
6. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
7. Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение проблемных вопросов применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4.
8. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008.
9. Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору // Вестник ВАС РФ. 2008. N 4. С. 28.
10. Толстой Ю.К. Понятие права собственности // Проблемы гражданского и административного права. Л., 1962. С. 149.
11. Юшкевич В.А. О приобретении владения по римскому праву. М., 1908. С. 93, 94.
12. Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 5 — 26.
13. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2005.
14. Бекленищева И.В. Понятие гражданско-правового договора (сравнительно-правовое исследование): Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 17.
15. Гражданское право: Учеб.: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2008. Т. 1. С. 443. (Автор главы — Крашенинников Е.А.)
16. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.: Зерцало, 2007. С. 93.
17. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004.
18. Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen: C.H. Beck, 1999.
19. Тузов Д.О. О традиции как вещном договоре в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. N 8.
20. Васильев Г.С. Передача движимой вещи // Вестник ВАС РФ. 2006. N 12.
21. Brehm W., Berger C. Sachenrecht. 2. uberarb. Aufl. Tubingen: Mohr Siebeck, 2006. S. 13.
22. Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. С. 322.
23. Larenz, Wolf. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 8. Aufl. Munchen, 1997. S. 450.
24. Шапп Я. Система германского гражданского права. М.: Международные отношения, 2006. С. 98 — 100.
25. Wieling H.J. Sachenrecht. Berlin; Heidelberg: Springer-Verlag, 2007. S. 53, 55.
26. Венкштерн М. Основы вещного права / Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии // М.: БЕК, 2001. С. 193.
27. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве // Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2 т. М.: Статут, 2005. Т. 2. С. 183.
28. Коршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 16.

Государственная регистрация приватизированного имущества представляет собой юридический процесс на основании, которого признаются и подтверждаются права граждан на объект недвижимости. Официальная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ).

Для проведения регистрации необходимо собрать определенный пакет документов, соблюсти установленный законом порядок, оплатить пошлину, направить бумаги в территориальные отделения Росреестра или МФЦ . Должностные лица регистрирующего органа проверяют поступившие сведения и по итогу выносят решения об отказе или разрешение в государственном оформление прав на объект недвижимости.

Похожие записи:

• Фз о банкротстве физических лиц 2021
• Договор об оказании услуг по оформлению права собственности
• Нотариальные тарифы на сделки с недвижимостью 2021