Оспаривания прав на недвижимое имущество и сделок с ними

24.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривания прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?

2. Оспаривание сделок должника при банкротстве: сроки, процедура, ФЗ (общая)

3. Государственная регистрация сделок с недвижимостью: понятие, виды

4. Оспорить сделки в исполнительном производстве? Для приставов это реально

5. Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

6. 4.1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

7. 4.3. ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

8. Внеконкурсное оспаривание сделок, совершенных во вред кредиторам

Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

Основание	Статья ГК	Вид
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным: · супруга одного из участников сделки; · родителей ребенка от 14 до 18 лет; · органа опеки; · опекуна или попечителя.	173.1	Оспоримые Исковая давность – 1 год
Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает	177
Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги	178
Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах	179
Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим	Ч. 4 ст. 179
Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов	169	Ничтожные Исковая давность – 3 года
Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Это мнимая или притворная сделка	170
Сторона не могла самостоятельно подписывать договор: · человек психически недееспособен; · договор подписал малолетний до 14 лет	171, 172
Подложные документы (поддельная доверенность) Не соблюли нотариальную форму сделки Нарушены иные требования закона и права третьих лиц	168

Требование об аннулировании прописывается в иске так:

Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.

Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.

На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?

На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
для супругов – свидетельство о заключении брака;
любые другие документы, подкрепляющие позицию;
имеющиеся видео и фотоматериалы;
показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

В исковом заявлении указывают:

в шапке – наименование суда, ФИО истца и ответчика, третьим лицом привлекают местный Росреестр;
в основной части подробно прописывают обстоятельства дела со ссылками на доказательства и нормы права;
после слов «прошу суд» излагают требования;
завершают иск списком приложений, подписью и датой.

Скачать бланк искового заявления можно по этой ссылке.

Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

После рассмотрения дела сторонам выдается решение суда. Этот акт вступает в силу спустя 30 дней после изготовления в полном объеме. Если 30 дней прошли, а решение никто не оспорил в апелляции – можно регистрировать изменения в ЕГРН.

Для этого в МФЦ нужно принести:

решение (подлинник и копию);
паспорт заявителя (подлинник для проверки личности);
квитанция на оплату госпошлины за регистрацию права 2000 рублей.

Сотрудник заполнит заявление, которое нужно подписать. Спустя 5-9 дней регистраторы внесут запись, и квартира официально вернется продавцу.

Оспорить договор купли продажи квартиры может как сторона договора, так и третье лицо, права которого были нарушены сделкой. Для успешного исхода дела нужно правильно определить требование и не пропустить сроки исковой давности.

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи.
Вам может быть интересно: как оспорить дарственную на квартиру.

Те, кто Вас обманул, ввел в заблуждение или иным образом оказал на Вас воздействие для получения Вашей недвижимости, но в силу обстоятельств:

не смог зарегистрировать переход права собственности на себя (регистрация всех сделок с недвижимостью сейчас производится в Росреестре — по старому в Регистрационной Палате);
Вы написали на них в правоохранительные органы и ими была приостановлена регистрация сделки;
Вы подписали не все документы по сделке — у злодеев не хватает документов для подачи на регистрацию;
Вы отменили выданную Вами доверенность на регистрацию сделки,
они сами идут в суд и подают на Вас иск. Суть иска заключается в обязании Вас либо возвратить все что получили по сделке в двойном размере, плюс оплатить их расходы и потери, либо об обязании Вас продать на оговоренных условиях Ваши метры, и ко всему прочему — обязании Росреестр по имеющимся документам зарегистрировать право собственности на них…

Вы, решив что с Вами поступили нечестно и оговоренные при заключении сделки условия не соблюдены:

Вы не получили деньги, или получили их в меньшем объеме;
Вас обманом принудили подписать договор купли-продажи/дарения;
не соблюдаются условия договора ренты/пожизненного иждивения — Вам не помогают, да еще хотят выкинуть из квартиры,
и иные случаи.

Вы сами идете в суд за защитой Ваших прав, прося суд расторгнуть сделку…

Итак, суть проблемы понятна, но как действовать?

Оспаривание сделок должника при банкротстве: сроки, процедура, ФЗ (общая)

Суд это всегда не быстро, некоторые процессы тянутся несколько лет. В среднем при оспаривании сделок суд идет от 4-х месяцев до года.
Выбранная Вами первоначально позиция имеет огромное значение, т.е. если Вы в процессе суда сначала заявляли одни требования и соответствующим образом их обосновывали, а потом понимая бесперспективность выбранной позиции все меняете, Ваши шансы на успех, в большинстве случаев, в значительной степени уменьшаются…
Ваша моральная правда ничего общего с законом не имеет, иными словами — одними убеждениями, уговорами и рассказами о том, как все происходило и как Вас обманули — убедить суд в своей правоте не получится.

С чего начинать? Самое важное — успокоиться, ведь когда Вы находитесь в стрессовой ситуации — нервы Вам только вредят и Вы не можете сосредоточиться, ни одно дело по недвижимости за 5 минут не решается, да и Ваши враги имея связи и возможности быстрее чем за пару дней ничего не сделают — у Вас есть запас времени, которым Вы должны распорядиться рационально и с пользой.

Вам нужно достать лист бумаги и, по возможности, вспомнить и записать все что связано с обманувшими Вас лицами, а именно: как Вы познакомились, по каким телефонам созванивались, где встречались, о чем договаривались, кто еще присутствовал на переговорах, что подписывали и сколько раз (были примеры когда люди подписывали 2 или 3 одинаковые расписки за получение денег по квартире, им говорили что 1-я подписана неудачно… плохо видно и т.п., а потом предъявляли их ко взысканию — сразу все три!), к какому нотариусу Вы ходили и зачем, какой посещали банк…

Как только Вы подготовили данный лист, пусть даже вспомнив не все, желательно обратиться к специалистам (адвокатам). Каждая ситуация уникальная и на 100% похожих случаев не бывает, поэтому очень важно в подробной и в свободной форме донести до специалиста все вышеперечисленные обстоятельства.

Важно понимать следующее — пока документы не прошли государственную регистрацию в Росреестре собственником квартиры/дома/земли является тот, кто им владел до даты сделки — т.е. продавец (или Даритель — если речь идет о договоре дарения).

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ — Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него… В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ — В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. А учитывая, что практически все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и эта регистрация на обманувших Вас людей не прошла — шансы отстоять свою недвижимость у Вас достаточно велики.

Основная задача на первоначальном этапе — не дать любыми законными способами зарегистрировать сделку по отчуждению Вашей недвижимости, когда злодеи поймут что у них ничего не получается они сами выйдут на Вас и попробуют разрешить ситуацию миром… Тут Вы ни в коем случае не должны отказываться от переговоров, открыто не ссорьтесь, даже если Вас провоцируют, постарайтесь затянуть время… идите к специалисту и продумайте план действий.

Дальше, в зависимости от того как развивается сюжет — предпримите действия по минимизации ваших как моральных, так и финансовых потерь. Запомните одно — если Вы получили пусть и не всю сумму за продаваемый Вами объект недвижимости и сделка не зарегистрирована, не стоит по первому требованию данные деньги возвращать, и никто, кроме суда, Вас не обяжет эти деньги вернуть, а это может произойти и через несколько лет… лучше отложите деньги на борьбу, они Вам точно понадобятся.

Теперь ситуация наоборот — Вы решили купить квартиру, подписали все бумаги, а продавец Вас обманул, сделка не прошла регистрацию… Не стоит отчаиваться, закон позволяет обязать Продавца продать Вам недвижимость на оговоренных условиях — для этого нужно обратиться в суд и по суду обязать Росреестр зарегистрировать на Вас переход права собственности. Как ранее уже было написано — сохраняйте максимум бумаг подписанных с Продавцом, в основном только они и могут в дальнейшем помочь в суде. Ваши электронные письма, смс, незадокументированные встречи, распечатки телефонных звонков и т.п. — это лишь косвенные доказательства, на них одних дело выйграть не получится. В таких ситуациях важна скорость принятия решений, если продавец обманул Вас и имеет желание продать недвижимость — он это сделает, главное успеть наложить арест на все регистрационные действия, а для этого нужен иск и суд, медлить в таких вопросах нельзя — в случае продажи другому лицу вероятность возврата ваших денег становится туманной…

Еще один важный момент. Не стоит стесняться и успокаивать себя, в том случае, когда документы по сделке подписаны и сданы на регистрацию в Росреестр, но Вы чувствуете что Вас обманули или вот, вот обманут… пока сделка не зарегистрирована — регистрацию можно приостановить или отменить!!! Как правильно составить подобное заявление и куда подавать Вам может подсказать адвокат, если чувствуете что ситуация вышла из под Вашего контроля — обязательно сходите к адвокату, тут надо действовать наверняка, цена ошибки крайне велика.

И вот настал тот долгожданный день, когда наконец Вы или Ваши доверенные лица получили с регистрации зарегистрированные документы — Вы стали счастливым обладателем недвижимости, либо считая что все закончилось — удачно продали свой объект недвижимости… но радость оказалось недолгой.

Вы попали в одну из вышеописанных неприятных ситуаций: Вам заплатили меньше денег или не заплатили вовсе, недвижимость оказалась с «историей», взятые на себя обязательства продавец или покупатель не исполнил или исполнять не хочет — наиболее типичный случай: продавец отказывается освобождать квартиру…, и Вы понимаете что в отношении Вас совершен обман и хотите вернуть все назад.
Для начала, как было описано Выше, постарайтесь в максимально короткий срок подготовить подробное описание всех происходивших с Вами до и после сделки событий связанных с продажей или покупкой недвижимости, соберите все документы оставшиеся у Вас на руках, в т.ч. договора, расписки, акты и т.п. Немедленно бегите к адвокату — основная задача, если Вы переоформили недвижимость (подарив или продав) — наложить арест. Для чего это делается спросите Вы, в первую очередь для того, чтобы новый собственник не успел ее перепродать/переоформить на другое лицо (что в значительной степени осложнит Вам дальнейшую жизнь и увеличит судебные издержки). Оперативно наложить арест можно через суд, но для этого нужно подготовить исковое заявление, оплатить госпошлину, подать иск в суд и заявить обеспечительные меры. Если Вы можете это сделать сами — делайте, но лучше обратиться к специалисту, ведь на счету каждый день и ошибка в составлении документов может Вам дорого обойтись.

В зависимости от того, в чем именно Вас обманули — Вам нужно выбрать стратегию дальнейших действий. Очень важно понимать, с момента когда сделка зарегистрирована т.е. объект недвижимости перестал принадлежать Вам/ или Вы стали значиться его собственником — расторгнуть/признать недействительной сделку можно только через суд и тут Вам потребуется изрядное упорство и значительные усилия для отстаивания своих интересов.

Зачастую, в процессе оформления документов по сделке, Вы не обращаете внимание на текст подписываемых Вами документов или относитесь к написанному как к должному и необходимому (этим очень грешат риэлторы, которые Вас убеждают что ссылка в договоре на статьи Гражданского кодекса, Семейного кодекса, упоминание о последствиях неисполнения сторонами договора — не более чем формальность). Тут Вам нужно заново перечитать все что у Вас осталось на руках, желательно не в гордом одиночестве, а вместе со специалистом. Важна каждая строчка и каждая упомянутая в договоре статья закона, тут можно найти зацепку и попытаться вернуть все на круги своя, например в договоре указано: «расчет между продавцом и покупателем произошел до момента подписания договора, факт расчета подтверждается распиской продавца о получении денег». Если у покупателя на руках нет расписки о получении Вами денег — ваши перспективы оспорить договор по безденежности крайне велики.

Основное правило при оспаривании сделок прошедших государственную регистрацию — действовать надо быстро и тихо, т.е. как только Вы поняли что Вас обманули — немедленно, без криков и истерик, начинайте готовится к войне, ни в коем случае не нужно делать лишних звонков и кидаться на обманувших Вас людей, тем самым Вы, сами того не подозревая, их предупреждаете о предстоящих действиях и даете время для подготовки к отпору.

Сложнее ситуация, когда Вы купили квартиру с «историей», истории могут быть разные.. некоторые из них заключаются в том, что через некоторое время к Вам приходят какие-то незнакомые Вам лица и заявляют свои права на пользование объектом, причем как в последствии выясняется — права законные и обоснованные, но Ваше право собственности никто не оспаривает. Тут нужно провести анализ сложившейся ситуации и выбрать — либо искать продавца, расторгать с ним через суд договор и требовать деньги назад, либо попытаться как-то избавиться от непрошенных гостей. Чем больше времени прошло с момента сделки, тем сложнее будет как оспорить сделку, так и вернуть уплаченные деньги, часто бывает что продавец (даже если Вы выйграете суд и продавца обяжут вернуть все полученное по сделке) не имеет за душой ничего, либо имеет в собственности одну единственную квартиру, а по нашим законам отобрать последнее жилье — нельзя, т.е. у Вас на руках решение суда… квартира отошла продавцу… а Вы без денег.
Вот почему важно сначала взвесить свои шансы на успех при каждом из вариантов развития событий и если Вы выбрали стратегию поведения — действовать.

Самый страшный сон сбылся. Вы вернулись с работы и в Вашей квартире поменяны замки, ключи не подходят, дверь открыл неизвестный Вам человек и с удивлением спрашивает — «Что Вам надо»? Вы начинаете узнавать кто это и что он тут делает, в ответ Вам сообщают — «что купили через объявление данную квартиру без просмотра с большой скидкой и у них на руках имеются все подтверждающие это бумаги!»

Данная ситуация на практике встречается крайне редко и причиной тому ее явный криминальный подтекст. Как так могло оказаться, чтобы абсолютно незнакомые и неизвестные Вам люди вдруг входят в ваш дом, меняют замки и завладевают Вашими метрами? Единственным объяснением является подделка документов, кто-то получил доступ к Вашим паспортным данным и документам на квартиру, взял оттуда данные, составил договора, изготовил от Вашего имени липовую доверенность и продал квартиру посторонним лицам.

Что делать? Немедленно идите в полицию и пишите заявление о незаконном нахождении в квартире посторонних лиц, если Вам предъявили документы о собственности — пишите о подделке документов и незаконном завладении чужим имуществом. Не забывайте, по Вашему заявлению (только в случае если Вы получите отрывной талон — его выдают когда принимают заявление) сотрудники полиции обязаны провести проверку, выехать на место, опросить находящихся в квартире людей и принять решение о возбуждении уголовного дела, либо отказать в возбуждении. Тут важно понимать следующее, факт подачи заявления еще не гарантирует возбуждение уголовного дела и тем более возврат Вам квартиры. Также Вам нужно будет решать вопрос с тем, где Вы будете элементарно ночевать… после посещения отделения полиции Вас могут например не пустить обратно домой новоявленные жильцы — сказать что без решения суда Вы сюда не войдете…

Чтобы не наломать дров, привлечь к ответственности виновных лиц и по возможности как можно быстрее и с наименьшими потерями восстановить свои права — идите к адвокату специализирующемся на подобной категории споров и уголовных дел. В нашей стране существует понятие призумции невиновности, т.е. пока не доказано иное — люди, пусть и владеющие вашей квартирой незаконно (как Вы считаете), ничего предосудительного не сделали… да и в чем их преступление? Разве только в том, что они купили квартиру «без просмотра», а добавьте к этому понятие добросовестный приобретатель (когда лицо не знало и не могло знать о заведомо незаконном характере сделки) и картина становится грустной.

Нужно занимать максимально взвешенную и активную позицию при разрешении таких дел и желательно это сделать с самого начала, подсказать правильный алгоритм действий, реально оценить перспективы развития дела и действительно до конца отстаивать Ваши права сможет только адвокат.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью: понятие, виды

В процедуре банкротства физического лица финансовый управляющий или кредиторы могут оспорить сделки должника, совершенные за три года до принятия судом заявления о признании банкротом. Поэтому, зная о наличии каких-либо сделок с недвижимостью, автотранспортом, банк может инициировать Ваше банкротство самостоятельно, чтобы получить возможность их оспорить.

Оспаривание сделок входит в непосредственные обязанности финансового управляющего в деле о банкротстве, поэтому если он работает за счет кредитора, то наверняка будет более настойчив, чем если бы его услуги оплачивали Вы. Как говорится, «кто платит, тот и заказывает музыку».

Кроме того, у финансового управляющего или у кредиторов есть возможность признать недействительными сделки, совершенные после 1 сентября 2010 года (за период более 3-х лет) на основании общих норм Гражданского кодекса РФ (ст. 10 и ст.

168 ГК РФ). Сделки за 3-х летним периодом по общим нормам ГК РФ в процедурах банкротства физического лица оспариваются не часто и при условии, что:

На момент совершения сделки должник знал о наличии долга и невозможности его оплатить;
Налицо злоупотребление правами со стороны должника (в короткий промежуток времени отчуждается всё ликвидное имущество, за счет которого долги перед кредиторами могли бы быть погашены).

Кредитор, или финансовый управляющий должен доказать, что сделка совершена с единственной целью — причинить вред кредиторам. Что, как Вы понимаете, довольно-таки сложно. Примером таких сделок являются:

дарение, продажа по заниженной стоимости объекта собственности заинтересованному лицу (близкому родственнику) при наличии признаков неплатежеспособности (например, наличие просрочек по кредитам);
дарение, продажа имущества после вынесения решения суда о взыскании с Вас задолженности с целью избежать обращения взыскания на данное имущество.

второй стороной сделки выступал близкий родственник или иное лицо, знавшее о том, что сделка совершается с целью причинить вред кредиторам;
должник на момент совершения сделки отвечал признакам неплатежеспособности (например, имелась просрочка по кредитам, неоплаченный в срок налог) или недостаточности имущества (стоимость имущества на момент сделки была меньше суммы обязательств);
в результате сделки был причинен вред кредиторам (вред кредиторам наносят сделки, совершенные по «заниженным ценам», договора дарения и т.п. сделки, которые привели к ухудшению материального положения должника);
если проданное (подаренное) имущество не входит в перечень «неприкосновенного имущества».

Бремя доказывания этих условий лежит на заявителе: финансовом управляющем или кредиторе.

брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов;
уплата налогов и сборов;
действия по исполнению судебного акта, в том числе определения об утверждении мирового соглашения, а также само мировое соглашение;
перечисление другому кредитору в исполнительном производстве денежных средств, вырученных от реализации имущества должника;
банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счета клиента банка в счет погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами;
выплата заработной платы, в том числе премии — для индивидуальных предпринимателей.

Мы рассмотрели наиболее распространенные ситуации. Зачастую, мелкие нюансы могут сыграть важную роль при рассмотрении вопросов об оспаривании сделок при банкротстве физических лиц. Мы рекомендуем не полагаться на случай и не подходить к этому вопросу поверхностно, а доверить анализ Ваших сделок профессионалам.

В команде проекта «Долгам. Нет» работают грамотные юристы и финансовые управляющие, которые наверняка определят, какие из Ваших сделок подлежат оспариванию, и помогут защитить Ваши интересы. Банкротство физических лиц и ИП — профиль нашей компании, поэтому мы осведомлены обо всех последних изменениях в законодательстве.

В 2015 г. в РФ вступил в действие закон о несостоятельности. Он дает возможность неплатежеспособным физическим лицам решить финансовые проблемы с кредиторами. Для признания гражданина банкротом суду нужна весомая доказательная база, основанная на фактах, которые свидетельствуют о несостоятельности граждан в погашении долгов.

Оспаривание сделок при банкротстве физического лица производится на основании ФЗ No 127 и дополнительными постановлениями, в которых даются разъяснения по сути положений закона.

Планируя вступить в процедуру банкротства, гражданин, прежде всего, должен реально оценить собственное финансовое положение. Придя к выводу о том, что его доходов недостаточно для погашения долговых обязательств, он начинает поиск вариантов, каким образом выйти из тупиковой ситуации. Закон предоставляет ему такую возможность.

Другой тип претендентов на статус банкрота: физическое лицо, набрав финансовые займы, понимает, что, признав себя несостоятельным, он рискует недвижимостью и активами, которые пойдут на погашение долгов, что нежелательно для него. Тогда он начинает выводить активы, проявляя чудеса изобретательности: переписывает имущество на родственников, перемещает недвижимость и деньги в оффшорные зоны.

Это делается в надежде на то, что при обретении статуса банкрота суд спишет все долги. После этого можно будет вернуть все имущество назад.

Данные действия и ведут к оспариванию сделок в процедуре банкротства физического лица.

Оспорить сделки в исполнительном производстве? Для приставов это реально

Оспаривание сделок производится в рамках дела о банкротстве физических лиц.

Заявление об оспаривании сделки в процедуре банкротства физического лица имеет стандартный формат:

Наименование суда, куда направляется иск.
Указание регистрационного номера дела о неплатежеспособности.
Сведения о банкроте.
Изложение сути ходатайства, причины необходимости оспаривания.
Требования истца.
Перечень документов, которые прилагаются к иску: копии договоров, которые предлагаются к оспариванию, пояснения к каждому документу.

К заявлению прилагается протокол собрания кредиторов с их коллегиальным решением о необходимости аннулирования прилагаемых договоров и аргументацией.

Порядок проведения процедуры оспаривания сделки:

Подача ходатайства в Арбитражный суд со стороны собрания кредиторов или финансового управляющего. Кредиторы инициируют аннулирование одной сделки или нескольких – это решается коллегиально на общем заседании, оформляется протоколом.
Финансовый управляющий дает ход ходатайству кредиторов. Его задача – собрать необходимые документы.
Рассмотрение судом заявления. Суд признает предложенные управляющим договоры недействительными либо отказывает в оспаривании.

Оспаривание сделки с недвижимостью при банкротстве физического лица производится на основании положений закона о несостоятельности, который предусматривает возможность признать недействительными подозрительные операции и договора с предпочтением.

Управляющий получает информацию обо всех совершенных сделках за 3 года от самого должника.

Заключенным в течение последнего года перед подачей заявления о несостоятельности. Короткий период между заключением договора и банкротством причисляет сделку в категорию подозрительных, которая совершена с целью сокрытия имущества.
Заключенным между близкими родственниками. Родственники – заинтересованные лица, поэтому контракты, заключенные с ними, также вызывают подозрение.

Гарантированно арбитражный суд оспорит и аннулирует безвозмездные сделки дарения в пользу родственников. Если в суде выяснится, что должник распродавал недвижимость с целью расплатиться с долгами, то иск об оспаривании отклоняется.

Некоторые авторы считают, что в нашей правовой системе нет места для внеконкурсного оспаривания сделок.

Объясняют они это тем, что для признания сделок, совершенных во вред кредиторов, недействительными существуют специальные “банкротные” основания, предусмотренные главой III.1 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее — Закон о банкротстве). То есть, кредитор должен сначала инициировать возбуждение дела о банкротстве своего должника и уже потом в рамках этого дела через арбитражного управляющего или самостоятельно оспаривать ущербную сделку. В этом случае положительный эффект от оспаривания сделки получают все кредиторы, а не один.

С этим подходом нельзя согласиться даже с политико-правовой точки зрения. Не все кредиторы имеют право инициировать возбуждение дела о банкротстве и не все имеют возможность оплачивать немалые расходы по такому делу. Например, кредиторы по убыткам в виде упущенной выгоды не могут быть заявителями по делу о банкротстве. Как тогда им защищать свои права, если должник вывел все свои активы?

Очевидно, что у кредиторов должна быть возможность противостоять злоупотреблениям со стороны должников. Порой такой единственной возможностью является внеконкурсное оспаривание сделки. Тем более, что данный правовой институт имеет многовековую историю. Он был известен еще римскому праву как «Паулианов иск» (actio Pauliana).

Да, такой иск эгоистичен, поскольку подается в интересах только одного кредитора. Однако через механизм сводного исполнительного производства интересы других кредиторов, уже получивших исполнительные листы, будут учтены.

Конечно, могут оказаться не у дел кредиторы, которые еще не имеют исполнительных листов. Но разве для них что-то изменилось бы, если бы выведенный актив так и остался в собственности третьего лица? Как говорится, право любит активных.

В ГК РФ отсутствует специальная норма для признания недействительной сделки, совершенной в ущерб кредиторам. Однако для этого годятся некоторые нормы более широкого спектра действия.

1. Связка статей 1, 10 и 168 ГК РФ (сделка со злоупотреблением правом).

Ст.1 ГК РФ обязывает участников гражданских правоотношений действовать добросовестно и запрещает извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Ст.10 ГК РФ не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

А ст.168 ГК РФ говорит о том, что по общему правилу сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Что происходит, когда должник вместо того, чтобы рассчитаться с кредитором совершает сделку, направленную на уменьшение своих активов (например, дарит все свое имущество родственнику), оставляя кредитора без возможности обратить взыскание на это имущество? Должник злоупотребляет своим правом свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Он нарушает закон, а именно — статьи 1 и 10 ГК РФ. А поскольку такая сделка нарушает закон и при этом посягает на право и законный интерес третьего лица (кредитора) получить долг, такая сделка ничтожна по ст.168 ГК РФ.

На высоком судебном уровне впервые о возможности оспаривания сделки, направленной на сокрытие имущества от обращения на него взыскания, на основании статей 10 и 168 ГК РФ было заявлено в п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 “Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ”. С тех пор изменились статьи 1, 10, 168 ГК РФ, но суть осталась прежней.

В дальнейшем уже Пленум Верховного Суда РФ в п.7 Постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» воспроизвел эту же правовую позицию: “Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ)”.

Если читать закон буквально, то для признания сделки недействительной достаточно доказать наличие недобросовестных намерений со стороны одного должника.

Такой подход не вызывает сомнений, если должник передал имущество контрагенту безвозмездно. А если возмездно? Если покупатель купил у должника имущество с хорошей скидкой к рыночной цене, не подозревая о том, что данная сделка совершена во вред кредиторам продавца?

В таком случае суды встают на защиту добросовестного покупателя и гражданского оборота в целом и требуют доказательств недобросовестности обеих сторон сделки.

Недобросовестность заключается в том, что обе стороны сделки должны были понимать, что в результате отчуждения должником имущества его кредиторы окажутся ни с чем.

Как правило, такая недобросовестность устанавливается через следующие обстоятельства:

— родство или аффилированность сторон сделки (например, должник отчуждает имущество детям);

— заключение сделки на нерыночных условиях (например, по сильно заниженной цене);

— отсутствие у покупателя средств для оплаты имущества (для этого суд может запросить справки 2НДФЛ и сведения об остатках денег на счетах).

2. Пункт 1 статьи 170 ГК РФ (мнимая сделка).

Согласно указанной статьи “Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна”.

Данная статья является специальной, а потому при наличии признаков мнимости сделки применяется именно она, а не статьи 1, 10 и 168 ГК РФ, которые имеют более широкий спектр действия (хотя нередко суды “усиливают” свое решение в ущерб юридической чистоты и применяют все эти нормы вместе, что называется “до кучи”).

Речь идет о тех ситуациях, когда должник с целью избежать обращения взыскания на имущество лишь для вида “переписывает” его на другое лицо, а фактически продолжает им владеть и пользоваться.

Высшие судебные инстанции уже давно квалифицируют такие сделки как мнимые и признают их ничтожными по п.1 ст.170 ГК РФ.

В п.86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

В Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2012 по делу N 11-КГ12-3 указано, что если после совершения сделки должник продолжает пользоваться отчужденным в пользу родственников имуществом, то это свидетельствует о мнимости сделки.

Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

В случае, если в результате внеконкурсного оспаривания сделка признается недействительной, наступают общие реституционные последствия — каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.

Если сделка признана мнимой, должнику возвращается титул собственника.

Если сделка признана недействительной в связи со злоупотреблением правом и имущество продолжает находиться во владении контрагента, на контрагента возлагается обязанность вернуть имущество должнику, а на должника возлагается обязанность вернуть контрагенту все, что он получил от должника по сделке.

Если же контрагент успел перепродать имущество добросовестному приобретателю, то такой контрагент уже не может вернуть имущество должнику. В этом случае он должен уплатить должнику рыночную стоимость выбывшего имущества. Имущество остается у добросовестного приобретателя.

Наиболее сложным является казус, когда контрагент успел перепродать имущество недобросовестному приобретателю, то есть лицу, которое знало или могло знать о порочности первой сделки между должником и его контрагентом.

В порядке виндикации истребовать это имущество у недобросовестного приобретателя может только собственник, то есть сам должник. А делать он этого не будет.

Полагаем, что в этом случае кредитор имеет право на оспаривание сразу двух сделок: первой — между должником и первым приобретателем имущества и второй — между первым приобретателем имущества и вторым.

В случае удовлетворения такого иска второй приобретатель утратит титул собственника, что откроет возможность для применения ст.77 ФЗ “Об исполнительном производстве”, согласно которой “обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта …”.

В этом случае снимается другая проблема, связанная с тем, что в нашем позитивном праве не прописана процедура принудительного исполнения решений судов по косвенным искам.[i]

Из-за этого на практике часто возникают сложности с исполнением решений судов по косвенным искам.

Некоторые суды не выдают кредиторам (истцам) исполнительные листы, ссылаясь на то, что в резолютивной части решения суда кредитору ничего не присуждалось. По их мнению, за исполнительным листом должен прийти сам должник, который являлся ответчиком по иску!

Другие суды выдают кредитору исполнительный лист, но в качестве взыскателя указывают должника (ответчика), так как именно в его пользу должно производиться исполнение. Если кредитор предъявит такой исполнительный лист в службу судебных приставов, то ему откажут в возбуждении исполнительного производства на основании того, что он не является взыскателем.

А еще бывает так. Суд сам по заявлению кредитора направляет исполнительный лист в службу судебных приставов, там возбуждают исполнительное производство, затем приходит должник и подает заявление о возврате исполнительного листа (он же взыскатель!), после чего приставы прекращают исполнительное производство.

Данной проблемы не было бы, если бы суды не страдали излишним формализмом и не боялись руководствоваться здравым смыслом либо применять правила по аналогии.

Так, в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. N 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» со ссылкой на п.2 ст.225.8 АПК РФ разъяснено, что в случае удовлетворения иска участника общества о взыскании убытков в пользу общества в исполнительном листе в качестве взыскателя указывается участник общества (т.е. истец), а в качестве лица, в пользу которого производится взыскание, указывается само общество (т.е. ответчик).

Возникают сложности и с исполнением таких решений Росреестром.

В нашей практике бывали случаи, когда регистратор отказывался вносить в ЕГРН запись о праве собственности должника на выведенный актив, ссылаясь на то, что сам должник не подал соответствующее заявление!

В данном случае регистратор игнорировал разъяснения, данные в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «… если в резолютивной части судебного акта решен вопрос … о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП«.

Также надо отметить, что сама практика разрешения подобных споров крайне неоднородна. Некоторые суды отказывают в иске, ссылаясь только на то, что выведенное имущество не было арестовано, а значит должник имел право им распорядиться.

Очевидно, что назрела необходимость в даче обобщающих разъяснений Верховного Суда РФ по данному вопросу.

Тем не менее, несмотря на все сложности внеконкурсное оспаривание сделок порой становится единственным эффективным способом защиты прав кредиторов.

_________________

[i] Существует точка зрения, согласно которой истинные косвенные иски — это те, которые подаются в интересах определенного сообщества. Например, в интересах всех кредиторов (оспаривание сделки в рамках дела о банкротстве) или всех акционеров (взыскание убытков с директора общества в пользу общества).

В рамках данной статьи не будем вдаваться в эти теоретические дискуссии и будем считать иск о внеконкурсном оспаривании сделки косвенным, поскольку кредитор, не будучи стороной сделки, требует вернуть имущество не себе, а должнику.

Когда спор по недвижимости возник между гражданами, то победа зависит от многих факторов, в том числе, от существа требований. Конкретные советы приводить не совсем уместно, поскольку в каждом споре свои нюансы. Однако, можно дать общие советы, которыми можно воспользоваться в большинстве или во всех спорах по недвижимости, чтобы выиграть спор.

С учетом заявляемых Вами требований определите нормы права, которые подтверждают законность Ваших требований, и укажите их в своем иске
Попытайтесь найти судебную практику Вашего региона по аналогичным спорам, которая будет в Ваших интересах и сошлитесь на нее в иске или в ином документе, который передадите суду для приобщения
Соберите и предоставьте все документы, которые касаются недвижимости и Ваших требований. Если какие-то документы отсутствуют, направьте запрос в тот или иной орган о выдаче Вам копий соответствующих документов и приобщите их к делу
При невозможности получить какие-то документы, обратитесь к суду с ходатайством о направлении судебного запроса, предоставив доказательства о том, что самостоятельно Вам не удалось их получить
Занимайте активную позицию по делу: давайте пояснения, задавайте вопросы второй стороне для уточнения отдельных моментов, приводите контраргументы на доводы другой стороны, предоставляйте в суд дополнительные письменные пояснения, доказательства
Иногда может возникнуть необходимость в проведении экспертизы, в таком случае надо будет решать вопрос о заявлении соответствующего ходатайства с постановкой вопросов эксперту и оплатой такой экспертизы

Победа организаций в спорах по недвижимости зависит от того, какой спор возник.

Советы организациям по поводу того, как выиграть суд, можно дать следующие:

Определите основания и предмет Ваших исковых требований и обоснуйте их с помощью правовых норм
В случае поступления возражений от ответчика на иск, внимательно изучите доводы ответчика и предоставьте возражения на такие доводы и доказательства, если они имеются, о необоснованности возражений ответчика
При мотивировке своих доводов и возражений ссылайтесь на складывающуюся судебную практику по аналогичным делам, если она имеется в Вашу пользу
Внимательно изучайте документы, которые предоставлены второй стороной в дело, поскольку они могут быть сфальсифицированы
Участвуя в судебных процессах, давайте пояснения суду по существу Ваших требований, возражений, предоставляйте дополнительные доказательства
При невозможности дать ответ на вопрос суда, так как необходимо уточнить какие-то обстоятельства или изучить документы, обратитесь к суду с ходатайством о перерыве или об отложении заседания
С учетом обстоятельств дела, просите назначить экспертизу, если в этом будет необходимость

Чтобы этого избежать, лучше своевременно обратиться за помощью к профессионалу, который сумеет грамотно решить возникшие вопросы. На сегодняшний день именно юрист по купле продаже недвижимости способен не допустить мошенничества в данной области, которое сегодня довольно распространено.

Оградить себя от этого и найти выход из неоднозначной ситуации поможет наш юрист по недвижимости АБ «Кацайлиди и партнеры» в Екатеринбурге.

Наш адвокат по спорам о правах на недвижимость поможет в вопросах:

разбирательства о праве собственности на землю и другие объекты недвижимости
введение объектов в эксплуатацию
споры по недвижимости в арбитражном суде и судебных органах общей юрисдикции
дела о незаконном выведении имущества из-под ареста
признание недействительными договоров, предметом которых является недвижимость
оспаривание незаконных решений о правах на подобное имущество
споры по договорам купли продажи недвижимости

Профессиональное юридическое сопровождение таких сделок в первую очередь необходимо для того, чтобы обеспечить максимально эффективную защиту интересов сторон, грамотно оформить документацию в соответствии с современными нормами.

4.1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Ничтожными называют разновидность операций с недвижимым имуществом, которые были проведены с допущением грубых ошибок и нарушений, на основании чего изначально являлись незаконными. Говоря проще, ничтожными являются те сделки недвижимостью, которые по существу не могли быть заключены. Для примера: если вы заключили соглашение с лицом, которое не располагало соответствующими полномочиями для осуществления продажи квартиры или дома, то есть не имело прав собственности на недвижимый объект, а после подписания документов и получения расчета просто пропало из вида, то данная операция считается ничтожной.

не смог зарегистрировать переход права собственности на себя (регистрация всех сделок с недвижимостью сейчас производится в Росреестре — по старому в Регистрационной Палате);
Вы написали на них в правоохранительные органы и ими была приостановлена регистрация сделки;
Вы подписали не все документы по сделке — у злодеев не хватает документов для подачи на регистрацию;
Вы отменили выданную Вами доверенность на регистрацию сделки, они сами идут в суд и подают на Вас иск. Суть иска заключается в обязании Вас либо возвратить все что получили по сделке в двойном размере, плюс оплатить их расходы и потери, либо об обязании Вас продать на оговоренных условиях Ваши метры, и ко всему прочему — обязании Росреестр по имеющимся документам зарегистрировать право собственности на них…

Несмотря на обширную судебную и юридическую практику, оспаривание операций с недвижимым имуществом характеризуется значительными трудностями, особенно при самостоятельном представительстве интересов и прав потерпевшей стороной. Основания для признания недействительности рассматриваемых операций закрепляются Гражданским кодексом Российской Федерации. Например, в случае с ничтожными договорами (части вторая и третья статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрена возможность предъявления соответствующих требований как непосредственным участником имущественной операции, так и иными лицами, которые указаны в Кодексе.

Признание недействительности оспоримой операции возможно при условии нарушения прав или интересов, находящихся под охраной действующего законодательства в отношении лица, для которого данные нарушения повлекли за собой неблагоприятные последствия. При обращении в суд с просьбой об оспаривании имущественной операции третьих лиц принятие искового заявления и удовлетворение требований возможно при выявлении факта нарушения прав и интересов данных третьих лиц.

Правом истребования признания недействительности ничтожных имущественных операций в соответствии с законом Российской Федерации, наделяются и непосредственные участники сделки, и иные лица. Такие требования предполагают удовлетворение в случае наличия реальной заинтересованности в признании недействительности операции у лица, являющегося заявителем.

Согласно статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными могут считаться все имущественные операции, которые были совершены гражданином, не обладающим возможностью объективного восприятия реального значения и последствий собственных действий. Например, наиболее распространенными нарушениями в данном случае являются манипулирование физически или психически нездоровыми людьми, использование психотропных препаратов в отношении данных людей или обращение к угрозам и шантажу. Результатами мошеннической деятельности может стать продажа недвижимого имущества за бесценок или его передача в дар без осознания реальных последствий.

В перечисленных выше случаях признать сделку недействительной можно только посредством сбора и предоставления реальных доказательств того, что потерпевшая сторона находилась в неадекватном состоянии или в состоянии частично или полностью ограниченной дееспособности. Для подтверждения этого могут назначаться специальные медицинские экспертизы и предприниматься иные меры.

Единственным оружием в борьбе за Ваши права — является закон. Ныне действующий Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ) предоставляет целый арсенал средств защиты, этому вопросу посвящена целая глава Кодекса — «Недействительные сделки» (ст.166-181 ГК РФ) (рекомендую изучить).

Условно все недействительные сделки подразделяются на два вида:

оспоримые;
ничтожные.

Разница между ними следующая — оспоримые сделки, это те сделки которые заключены по закону и Вы, либо Ваши оппоненты, обращаются в суд с целью признать ее недействительной и только суд признает ее недействительной.

Пример: Вы заключили соглашение о задатке по квартире, но деньги от Покупателя по нему не получили и Покупатель на сделку не вышел — позднее, Покупатель обращается в суд о взыскании с Вас задатка в двойном размере из-за неисполнения Вами обязательства заключить сделку купли-продажи квартиры. Как Вам быть? Естественно заявлять в суд встречное исковое требование о признании соглашения о задатке недействительной сделкой по тому основанию, что хоть Вы и подписали Соглашение о задатке, но денег по нему от Покупателя — не получили…

Ничтожные сделки — это сделки не соответствующие закону, и потому они ничтожны с момента их совершения. Пример: сделка заключена лицом кто не имел полномочий на продажу квартиры, т.е. не был ее собственником…а подписал документы, получил деньги и пропал… Вот еще один пример: сделка заключена, но лицо, кто Вам продал участок, находится на учете в наркологическом диспансере и не отдавал отчет своим действиям… соответственно что? — сделка ничтожная.

Но реалии следующие — все равно что сделка ничтожна, что оспарима — без суда не обойтись. Чтобы вернуть деньги или вернуть квартиру/дом… придется идти в суд.

Согласно части первой и второй статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности в отношении признания и применения последствий недействительности ничтожных договоров приравнивается к трем годам. Отсчет данного срока осуществляется со дня исполнения ничтожного соглашения. В случае, если заявителем согласно исковому заявлению является лицо, не участвующее непосредственно в сделке, то отсчет срока осуществляется с момента, когда оно получило или должно было получить информацию о вступлении в исполнение. Срок исковой давности в данном случае может быть увеличен, но не более чем до десяти лет, начиная с момента исполнения сделки.

В случае с оспоримой имущественной операцией срок исковой давности составляет один календарный год. Отсчет данного срока осуществляется со дня, когда было прекращено давление в виде угроз, шантажа и насилия на участника операции, а в иных случаях — с момента получения информации об обстоятельствах, в соответствии с которыми договор может признаваться недействительным.

Если вы уверены в наличии обстоятельств для оспаривания операций с недвижимостью, то вам предстоит выполнить определенный перечень действий в соответствии с порядком, утвержденным действующим законодательством Российской Федерации. Обратите внимание: прежде чем приступить к оспариванию по сделкам, основания для обращения в суд должны быть максимально вескими, чтобы добиться положительного исхода по делу.

Полный порядок действий по признанию недействительности сделки включает в себя следующие этапы:

подготовку к обжалованию. Непосредственно перед обращением в суд предстоит собрать вескую доказательную базу и исковое заявление. На данной стадии потенциальному заявителю необходимо подготовить полный комплект документов, которые будут сопровождать исковое заявление, вместе с фактическими сведениями, подтверждающими законность претензий;
инициирование судебного разбирательства. Этот этап предполагает непосредственно подачу искового заявления и сопутствующих документов для рассмотрения в суде;
судебное разбирательство. В рамках судебного разбирательства по признанию незаконности сделок недвижимостью предполагается прохождение всех инстанций, начиная с предварительного заседания, заканчивая вынесением окончательного решения суда по делу.

В некоторых случаях окончательное судебное решение может не удовлетворять требованиям и ожиданиям потенциального заявителя. При наличии оснований полагать, что данное решение не является справедливым и не соответствует положениям действующего законодательства, есть возможность обжалования судебного решения в вышестоящей инстанции.

Обращение к квалифицированному адвокату, специализирующемуся на спорах с недвижимостью, в рассматриваемом случае является наиболее рациональным решением и гарантирует потенциальному заявителю:

1. Существенное сокращение временных затрат. Подготовка к судебным разбирательствам, связанным с незаконной сделкой по недвижимостям, самостоятельно достаточно сложно. Чаще всего судебные заседания назначаются на будние дни в рабочее время. Таким образом, заявитель не всегда может присутствовать на заседании. Услуги адвоката предполагают представительство интересов и прав доверителя без участия лица.
2. Комплексную помощь в подготовке доказательной базы. Адвокат поможет найти достаточные основания и подтверждения законности требований заявителя в связи с незаконной сделкой по недвижимостям. Наши специалисты проводят тщательный анализ обстоятельств дела, на основании которого готовят емкую доказательную базу для дальнейшего представления в суде.
3. Сбор и составление документов с соблюдением правил юридической грамотности. Часто допущение ошибок в документах, связанных с незаконной сделкой по недвижимому имуществу, является причиной отказа в рассмотрении искового заявления. Опытный специалист поможет избежать подобных рисков и добиться максимально возможного положительного исхода по делу о недвижимости.

Мы рекомендуем не откладывать обращение к адвокату, а заручиться поддержкой квалифицированного юриста еще до начала сделки, чтобы предотвратить возможные риски и последующую необходимость оспаривания операций с недвижимым имуществом. Сотрудники Московской муниципальной коллегии адвокатов гарантируют, что каждая отдельная сделка по купле-продаже, дарению или наследованию недвижимости будет рассмотрена в индивидуальном порядке для наиболее эффективного разрешения спора. Каждый адвокат коллегии является настоящим профессионалом в вопросах, связанных с недвижимостью и обжалованием имущественной сделки различного рода. При обращении к услугам Московской муниципальной коллегии (ММКА) вы можете быть уверены в том, что ваш адвокат сделает все возможное для избавления от негативных последствий незаконной сделки.

Ocпopить дoгoвop дapeния нeдвижимocти мoжeт кaк caм дapитeль, тaк и eгo близкиe poдcтвeнники и дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa.

Boзмoжнo ли дapитeлю oтoзвaть дapcтвeннyю нa дoм? Boзмoжнo вo вcex cлyчaяx, пepeчиcлeнныx вышe, или ecли oн дoкaжeт, чтo в мoмeнт cдeлки нaxoдилcя пoд пcиxoлoгичecким дaвлeниeм либo нe oтвeчaл зa cвoи дeйcтвия: нaпpимep, был пьяным.

Poдcтвeнники или дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa мoгyт тoжe иницииpoвaть oтмeнy дoкyмeнтa, ecли дapитeль нeдeecпocoбeн. Moжнo ли ocпopить дoгoвop дapeния пocлe cмepти дapитeля? Moжнo — зa ocпapивaниeм в cyдeбныe opгaны oбычнo oбpaщaютcя poдcтвeнники.

Ocпopить coглaшeниe и пpизнaть cдeлкy ничтoжнoй мoжнo в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa peгиcтpaции дapcтвeннoй в Pocpeecтpe и пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти. Нo из этoгo пpaвилa ecть иcключeния:

📆 ecли дapитeль жeлaeт oтoзвaть дapcтвeннyю, a oдapяeмый вcячecки пpeпятcтвyeт этoмy, cpoк иcкoвoй дaвнocти yвeличивaeтcя дo 5 лeт;

📆 ecли иcк пoдaeт нe poдcтвeнник дapитeля, a тpeтьe лицo, oн мoжeт ocпopить дapcтвeннyю в тeчeниe 1 гoдa c мoмeнтa, кoгдa yзнaл пpo нee;

📆 ecли poдcтвeнник дapитeля нe знaл o дoгoвope дapeния, oн мoжeт пoдaть иcк в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa, кoгдa eмy cтaлo извecтнo o cдeлкe.

Ecли peгиcтpaция дoгoвopa дapeния пpoшлa бoльшe 10 лeт нaзaд, шaнcoв нa eгo ocпapивaниe нeт.

Ocпapивaeтcя или нeт дapcтвeннaя, peшaeт cyд. Чтoбы oтмeнить cдeлкy, y вac дoлжны быть вecкиe ocнoвaния — любoe из пepeчиcлeнныx нижe. Пoмимo ocнoвaний, нyжны дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo cдeлкa нeзaкoннa, a дapитeль либo poдcтвeнник имeeт вce ocнoвaния oтмeнить ee.

4.3. ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Taкaя cитyaция мoжeт пpoизoйти в тpex cлyчaяx.

❗ Пpaвo дapитeля нa oбъeкт былo cпopным. Нaпpимep, дapитeль нe вcтyпил в пpaвo coбcтвeннocти пocлe пoдпиcaния дoгoвopa-пpoдaжи, a cpaзy oфopмил дapcтвeннyю нa oбъeкт. Или нa мoмeнт пoдпиcaния дapcтвeннoй был дeйcтвитeлeн cyдeбный aкт o пpизнaнии нeдeйcтвитeльным ocнoвaния вoзникнoвeния пpaвa coбcтвeннocти — нaпpимep, o пpизнaнии нeдeйcтвитeльным зaвeщaния или дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.

❗❗ Дapитeль нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa. B cлyчae, ecли coбcтвeнник дapит имyщecтвo, пpиoбpeтeннoe в бpaкe, oн дoлжeн пoлyчить coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy. Ecли coглacия нeт — этo ocнoвaниe для ocпapивaния дoгoвopa дapeния.

❗❗❗ Oдин из coбcтвeнникoв нe был coглaceн co cдeлкoй. Ecли oдapяeмый изнaчaльнo знaл o нapyшeнии зaкoнa — нaпpимep, o тoм, чтo cyпpyг дapитeля нe дaл paзpeшeниe нa cдeлкy — мoжнo пpизнaть ee ничтoжнoй и вepнyть пpaвo coбcтвeннocти нa имyщecтвo.

Этo — oднa из caмыx cпopныx пpичин ocпapивaния дoгoвopa дapeния. Пo зaкoнy, cдeлкy мoжнo oтмeнить, ecли ee ycлoвия нeвыгoдны для дapитeля — нaпpимep, ecли пoдapeннaя нeдвижимocть являeтcя eдинcтвeнным жильeм для нeгo.

Mнoгиe cчитaют, чтo cдeлкy нeльзя ocпopить, ecли дoгoвop дapeния был нoтapиaльнo зaвepeн, тo ecть дapитeлю paccкaзaли o вcex пocлeдcтвияx eгo пocтyпкa. Этo нe тaк — дoгoвop дapeния мoжнo ocпopить в cyдe.

Этo — нeмнoгo paзныe ocнoвaния.

Пpи ввeдeнии в зaблyждeниe дapитeль нe пoнимaeт дo кoнцa пocлeдcтвий cвoeгo пocтyпкa. Нaпpимep, oдapяeмый нaмepeннo или нeнaмepeннo пpeдocтaвил дapитeлю нeвepнyю инфopмaцию — paccкaзaл o тoм, чтo пocлeдний cмoжeт пpoживaть в нeдвижимocти дo кoнцa жизни или o тoм, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa жильe пepeйдeт к oдapяeмoмy тoлькo пocлe cмepти дapитeля. B этoм cлyчae, чтoбы ocнoвaниe ocпapивaния дoгoвopa дapeния былo вecким, нyжнo пpeдocтaвить cepьeзныe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo дapитeль был ввeдeн в зaблyждeниe.

Пpи oбмaнe oдapяeмый нaмepeннo пpeдocтaвляeт дapитeлю нeвepнyю инфopмaцию или oбeщaeт взaмeн кaкyю-тo ycлyгy, ycлoвия oкaзaния кoтopoй нe пpoпиcaны в дoгoвope, a зaтeм нe выпoлняeт ee. Этo нaзывaeтcя мoшeнничecтвoм. Нaпpимep, ecли знaкoмый дapитeля пooбeщaeт eмy пoдapить зeмeльный yчacтoк плoщaдью 5 гa, a взaмeн пpocит oфopмить дapcтвeннyю нa квapтиpy, нo пocлe пoдпиcaния дoгoвopa нe иcпoлняeт oбeщaния, cдeлкy пpизнaют нeзaкoннoй. Дoпoлнитeльнaя пpичинa ничтoжнocти cдeлки в cлyчae, пpивeдeннoм в пpимep — пoдмeнa дoгoвopa oбмeнa дoгoвopoм дapeния.

Ecли дapитeль нa мoмeнт дapeния был нeдeecпocoбным или нeвмeняeмым, cдeлкy oтмeнят.

To, чтo дapитeль был нeдeecпocoбным, пoдтвepдить лeгкo. Нeдeecпocoбнocть пoдтвepждaeтcя oфициaльным дoкyмeнтoм. Нaпpимep, cyд пpизнaeт нeдeecпocoбным чeлoвeкa c пcиxичecким paccтpoйcтвoм. Нaд людьми, кoтopыe нe мoгyт oтвeчaть зa cвoи дeйcтвия, ycтaнaвливaeтcя oпeкa. Ecли y ниx ecть нeдвижимoe имyщecтвo и oни oфopмляют дoгoвop дapeния, cдeлкy лeгкo пpизнaть ничтoжнoй. Taкжe ecть вoзpacтнaя нeдeecпocoбнocть — лицa мoлoжe 18 лeт нe мoгyт oфopмлять дoгoвop дapeния бeз coглacия poдитeлeй либo oпeкyнoв. Ecли дapcтвeннaя oфopмлeнa, oнa ничтoжнa.

Нeвмeняeмocть дapитeля нa мoмeнт coвepшeния cдeлки пoдтвepдить нaмнoгo cлoжнee. К нeвмeняeмocти oтнocятcя cocтoяния, в кoтopыx чeлoвeк нe oтдaeт oтчeтa cвoим дeйcтвиям — нaпpимep, влияниe нapкoтичecкиx лeкapcтвeнныx cpeдcтв, aлкoгoльнoe oпьянeниe. Cдeлки, coвepшeнныe в мoмeнт нeвмeняeмocти дapитeля, тaкжe пpизнaютcя ничтoжными пpи нaличии вecкиx дoкaзaтeльcтв.

Внеконкурсное оспаривание сделок, совершенных во вред кредиторам

Если Вам необходимо купить или продать квартиру (дачу, земельный участок и т.д.) и Вы уже подобрали понравившийся Вам вариант для покупки или нашли Покупателя на имеющийся у Вас объект, то предлагаем воспользоваться нашими услугами, которые включают в себя:

Проверка юридической чистоты документов на объект недвижимости (включает в себя проверку на наличие обременений; проверку правоустанавливающих документов и истории перехода права собственности на объект; проверку на предмет наличия судебных разбирательств в отношении объекта недвижимости);
Подготовка авансового соглашения (включает взаимодействие с второй стороной по вопросу согласования наиболее выгодных условий авансового соглашения);
Участие в переговорах по согласованию условий сделки (включает в себя активное взаимодействие со второй стороной с целью согласования варианта осуществления сделки, а также условий наиболее выгодных нашему Клиенту; согласование условий доступа к банковской ячейке в случае выбора данного способа расчета);
Подготовка договора купли/продажи и передаточного акта;
Сопровождение сделки в банке при расчетах через банковскую ячейку (включает в себя выбор наиболее удобного банка; предварительное согласование дня сделки в банке, с арендой переговорной комнаты; бронирование банковской ячейки; обсуждение с Клиентом договора аренды банковской ячейки и условий доступа к деньгам — предоставление необходимых комментариев и разъяснений; присутствие нашего юриста в банке на самой сделке с целью проверки полномочий сторон и удостоверения личностей (паспортов, доверенностей и т.д.), проверка оригиналов документов (зачастую до самой сделки стороны обмениваются только сканами документов, а оригиналы впервые появляются только в банке); финальная вычитка проектов договора и передаточного акта перед подписанием (в связи с тем, что стороны могут по ошибке распечатать не финальную редакцию); проверка договора аренды банковской ячейки на правильность внесения условий доступа к денежным средствам;);
Подача/получение документов в/из Росреестр (-а) с целью регистрации перехода права собственности (включает сопровождение к нотариусу с целью исполнения доверенности на представление интересов в органах Росреестра; формирование пакета документов для подачи в Росреестр; получение свидетельства о праве собственности/договора купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности на квартиру);
Присутствие нашего юриста при выемке денег из ячейки после регистрации перехода права собственности (включает согласование дня и времени встречи в банке с целью обмена ключей от банковской ячейки на соответствующие документы; доставка и передача Клиенту полученных в Росреестре документов; проверка соблюдения всех согласованных условий доступа к банковской ячейке и проверка соответствующих документов)

Описание услуги	Стоимость, руб.
«ПОД КЛЮЧ» ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ	44 900
«ПОД КЛЮЧ» ДЛЯ ПРОДАВЦА	34 900
«МИНИМАЛЬНЫЙ» ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ	32 700
«МИНИМАЛЬНЫЙ» ДЛЯ ПРОДАВЦА	22 700
Подготовка проекта авансового соглашения	5 900
Подготовка проекта договора купли-продажи	8 900
Подготовка проекта акта приемки-передачи	1 900
Согласование условий сделки с продавцом/покупателем, а также со всеми представителями сторон в случае наличия «цепочки» сделок	от 6 100
Анализ документов на объект. Проверка юридической чистоты объекта	9 900
Организация и согласование сделки в банке. Присутствие юриста на сделке в банке. Согласование условий доступа к ячейке.	14 900
Присутствие юриста при вскрытии банковской ячейки	6 900
Подача и получение документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр	4 900
Устные консультации по сделке	1 900

* Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет от 10 рабочих дней (органы Росреестра вправе приостановить государственную регистрацию перехода права собственности до устранения соответствующих оснований о приостановлении)
** Размер государственной пошлины, уплачиваемой за регистрационные действия составляет 2 000 руб. с Продавца и с Покупателя.
*** Стоимость некоторых услуг для сделок с недвижимостью, находящейся на территории Московской области, может незначительно отличаться, уточняйте по телефонам.

Описание услуги	Стоимость, руб.
Устные предварительные консультации	1 900
Правовой анализ проекта договора на «бронирование квартиры с фиксацией стоимости»	3 900
Правовой анализ проекта договора долевого участия в строительстве (ДДУ)	5 900
Правовой анализ проектной декларации застройщика	4 100
Правовой анализ проекта договора об ипотеке (шаблона на сайте банка)	7 100
Представительство интересов Клиента на выездной встрече в офисе представителя застройщика при подписании договора долевого участия (ДДУ)	6 100/час
Представительство интересов Клиента на выездной встрече в банке при подписании договора об ипотеке	6 100/час

Сдача квартиры или комнаты в аренду или юридически правильнее сказать «внаем» — услуга крайне популярная на рынке недвижимости ввиду ее стоимости. Спрос на сдачу внаем постоянно растет и если у кого-то имеется вторая квартира, которая досталась собственнику, например, по наследству, то рано или поздно владелец задумывается о ее сдаче. Стоит отметить, что большинство сдаваемых квартир сдаются нелегально, т.е. без договора и с получаемых от сдачи платежей собственник не уплачивает налога.

Однако, стоит отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция к тому, что стороны сами настаивают на том, чтобы факт сдачи квартиры не скрывался, а между сторонами был подписан договор с закрепленными в нем правами и обязанностями. Но что самое главное — наймодатель все чаще перестает уклоняться от обязанности по уплате налога, живя по старому принципу «заплати налоги и живи спокойно». В данном подходе имеется и свое большое преимущество: как было указано выше, права и обязанности сторон документально зафиксированы, а значит в случае, скажем, порчи имущества или в случае неуплаты нового платежа Вам, как наймодателю будет гораздо проще доказать факт имеющихся между Вами правоотношений, а значит суд (в случае если дело дойдет до судебных разбирательств) будет на Вашей стороне.

Услуги юридической компании «ГидПрава» по сопровождению сдачи квартиры включают в себя:

Разработка индивидуального договора найма квартиры после проведения соответствующих консультаций;
Правовые консультации по возникающим налогам (в т.ч. выбор оптимальной ставки налогообложения);
Составление акта приемки-передачи (в т.ч. с закреплением фактического состояния передаваемого имущества);
Правовые консультации по оформлению перечисляемых денежных средств;
Правовые консультации по составлению и подаче налоговых деклараций;
Представление интересов наймодателя в случае возникновения конфликтных ситуаций с нанимателем;