Юридическая проверка чистоты сделок с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юридическая проверка чистоты сделок с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Чтобы разобраться в некоторых юридических тонкостях, определимся с видами недвижимости. Это жилье, земельные участки, коммерческие и промышленные объекты. Что касается последних двух, то, как правило, их приобретают юридические и физические лица, которым помогают целые команды юристов. Обычный человек, желая стать собственником квартиры, дома, дачи, земельного участка, естественно, задумывается о проверке юридической надежности будущего приобретения.

Не каждый человек может воспользоваться услугами специалистов и поэтому встает вопрос о самостоятельной юридической проверке объекта недвижимости. Суть ее состоит в доскональном изучении всех документов, отслеживании истории вторичного жилья, анализ цепочки сделок с таким жильем. При покупке в новостройке не стоит стесняться затребовать пакет документов о законности застройки, принадлежности земельного участка. Бывает, что застройщик передает функцию купли-продажи финансовой организации, к которой предъявлять претензии по качеству жилья будет весьма проблематично.

Юридическая проверка недвижимого имущества проводится с целью безопасности добросовестного покупателя от возможных рисков и состоит из нескольких этапов.

Заказ и получение выписки из ЕГРН

После выбора понравившегося вам жилья желательно его осмотреть и встретиться с собственником. Возможно, что продавец обычный мошенник, а настоящие хозяева проживают в другом городе или вообще за границей и сдают квартиру в аренду. Для уточнения принадлежности недвижимости нужно заказать выписку из ЕГРН и отследить следующие моменты: подлинность документов, наличие техпаспорта, проверка долгов, наличие проблемных собственников, согласие супруга/супруги, обременения и аресты. Выписку из ЕГРН можно заказать в Росреестре при личном визите или же сделать это онлайн на официальном сайте ведомства.

Юридическая чистота сделки: зачем нужна юридическая проверка недвижимости

В разделе 2 выписки ЕГРН указано, кто является собственником и кроме этого есть сведения об обременениях и арестах, наложенных на недвижимое имущество. Если пропустить данную информацию, то может оказаться, что квартира в ипотеке, залоге, в ее отношении идут судебные споры или даже наложен арест.

Оформление сделки только с собственником

Имея на руках выписку, необходимо сверить все паспортные данные продавца. Нужно знать, что продажа по доверенности может быть мошенничеством: доверенности подделывают, нотариус вступает в сговор с преступником. И уж если приходится заключать сделку с представителем собственника, то нелишним окажется проверка подлинности доверенности в нотариальной палате.

Подобный алгоритм походит для юридической проверки вторичного жилья. При покупке в новостройке существуют другие приемы.

Неоднократно все слышали об обманутых дольщиках или о продаже несуществующих квартир. Поэтому приобретение нового жилья также нуждается в юридической проверке документов.

Разрешающая документация

У застройщика должны присутствовать документы, разрешающие возводить постройки в определенном месте. Добросовестные строительные компании размещают на своем официальном сайте описание деятельности, портфолио готовых объектов и сканы разрешающей документации, а именно: проектную декларацию, разрешение на строительство, технические условия на коммуникации.

Вычитывая договор, следует обратить внимание на место регистрации компании. Если адрес заграничный, то существует вероятность того, что ваши деньги уйдут в офшор, а строительство так и не будет начато.

• Утрата права собственности
• Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены
• Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире
• Иные наследники, претендующие на недвижимость на законных основаниях
• Суды по финансовым обязательствам продавца и последующее банкротство с выставлением вашей недвижимости на торги
• Лица, не принимавшие участия в приватизации — например, приватизация могла пройти без участия детей
• Снос жилья или реконструкция — вас могут принудительно переселить, если дом подлежит сносу или признан аварийным
• Супружеские доли — например, супруг/супруга продавца заявляет о своих правах на объект, так как он был приобретен в период брака

Клиенту для заявки на юридическую проверку недвижимости понадобятся только два документа

• Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРН, удостоверяющая право — выдается в МФЦ при регистрации права/перехода права. Содержит данные о документе-основания возникновения права
• Документ-основание возникновения права собственности

Важно! Для приватизации и ренты необходимы дополнительные документы

Приватизация

• Заявление к договору передачи и/или архивная выписка из домовой книги или справка из жилищно-эксплуатационного органа, содержащая сведения об отсутствии/наличии зарегистрированных лиц на момент приватизации

Рента

• Свидетельство о смерти рентополучателя, в форме, установленной органами ЗАГСа

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

Пepeд тeм, кaк зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, выяcнитe.

Cкoлькo coбcтвeнникoв, ecть ли cpeди ниx дeти. Coглacиe нa пpoдaжy квapтиpy дoлжны дaть вce coбcтвeнники, a ecли в ceмьe ecть нecoвepшeннoлeтниe, дoлжнo быть пoлyчeнo paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Кaк coбcтвeнник пpиoбpeл этy квapтиpy: пoлyчил пo нacлeдcтвy или кyпил cвoими cилaми. Ecли пoлyчил нacлeдcтвo, тo кoгдa, ecли кyпил, тo нe иcпoльзoвaл ли мaтepинcкий кaпитaл.

Нeт ли oбpeмeнeний. Квapтиpa мoжeт нaxoдитьcя в зaлoгe нe тoлькo y бaнкa, выдaвшeгo ипoтeчный кpeдит, нo и y дpyгиx кpeдитopoв пo дpyгим oбязaтeльcтвaм. Нaпpимep, жильe мoжeт быть зaлoжeнo пo дoлгoвoй pacпиcкe пepeд кaким-тo чeлoвeкoм.

Oфopмлeнa ли пepeплaниpoвкa дoкyмeнтaльнo. Ecли в квapтиpe лoмaли cтeны, coвмeщaли caнyзeл, yтeпляли бaлкoн — этo дoлжнo быть oфopмлeнo в тexничecкoм пacпopтe. Ecли в тexпacпopтe пepeплaниpoвкa нe oтpaжeнa, тo oнa cчитaeтcя нeзaкoннoй.

Ecть ли дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм. Дoлг пo кoммyнaлкe cдeлкe нe пoмeшaeт, бoлee тoгo, дoлжникoм ocтaнeтcя пpeжний coбcтвeнник, нa нoвыx xoзяeв дoлг нe пepeйдeт. Нo ecли зaбыть в aктe пepeдaчи квapтиpы зaфикcиpoвaть пoкaзaния cчeтчикoв, тo пoтoм бyдeт cлoжнo дoкaзaть, чтo дoлг был нaкoплeн дo нoвыx жильцoв.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Пepeчиcлим cитyaции, кoгдa нe cтoит пoкyпaть квapтиpy, кaк бы cильнo oнa ни нpaвилacь.

B дoкyмeнтax yкaзaнa paзнaя инфopмaция. Нaпpимep, в выпиcкe EГPН yкaзaнa oднa плoщaдь квapтиpы, a в тexничecкoм пacпopтe из БTИ дpyгaя. Oшибки мoгyт пoмeшaть пpoвecти cдeлкy ceйчac или в бyдyщeм, кoгдa coбcтвeнникoм cтaнeт пoкyпaтeль.

B пoгaшeниe ипoтeки ceмья влoжилa мaтepинcкий кaпитaл, нo дeти coбcтвeнникaми нe cтaли. Пo зaкoнy, пocлe зaкpытия кpeдитa y кaждoгo члeнa ceмьи дoлжнa быть дoля coбcтвeннocти в жильe.
Ecли дoлeй нeт, a квapтиpa пpoдaeтcя, тo в бyдyщeм пoявляeтcя pиcк пpизнaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeльным.

1. Oбщaйтecь c coбcтвeнникoм (coбcтвeнникaми), a нe тoлькo c дoвepeнными лицaми, и c жильцaми, кoтopым пpeдcтoит cъexaть c этoй квapтиpы;
2. Узнaйтe, кoгдa и кaк былo пpиoбpeтeнo жильe;
3. Cдeлaйтe зaпpoc нa выпиcкy o нeдвижимocти в Pocpeecтp личнo;
4. Tpeбyйтe выпиcкy из дoмoвoй книги, выпиcкy из финaнcoвoгo лицeвoгo cчeтa или cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти;
5. Cpaвнитe peaльнyю плaниpoвкy квapтиpы c тoй, чтo нapиcoвaнa в тexничecкoм пacпopтe.

• Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом. При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

• Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.

• Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
• Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

---

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

• Авто
• Недвижимость
  • I. Проверка юридической чистоты квартиры
    • 1. Сбор/получение документов
    • 2. Юридическое заключение
    • 3. Проверка юридической чистоты недвижимости в г. Москва
    • 4. Проверка юридической чистоты недвижимости в Бутово
    • 5. Проверка юридической чистоты недвижимости в Московской области
  • II. Сопровождение слелок с недвижимостью
  • III. Регистрация объектов недвижимости в государственных органах.
  • IV. Представление интересов в суде. Жилищные споры.
  • V. Долевое строительство
  • VI. Стоимость юридических услуг
  • VII. Дополнительно
• Незаконное увольнение
• Представительство
• Иностранцам
• Авиабилеты
• Бухгалтерские услуги
• Договоры
• Уголовные дела
• Юридическое обслуживание физических лиц

Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно — это выписка из ЕГРН. Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения. Об этом написано выше.

Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.

Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:

• если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
• пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
• у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
• сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
• проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
• некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.

Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.

Бывают случаи, когда проверка юридической чистоты может быть проведена независимо от услуг риэлторов. Например:
Вы решили выбрать квартиру самостоятельно, но хотите привлечь юристов для проверки юридической чистоты квартиры.
Либо Вам подобрали квартиру риэлторы, но у Вас остаются есть сомнения: все ли в порядке?
Вы уже внесли аванс, а теперь хотите подстраховаться, проверить юридическую чистоту квартиры (или иной недвижимости).
Вы решили подобрать недвижимость по ипотеке и внести аванс. Но у Вас остаются сомнения: вдруг Ваш выбор не одобрит банк или страховая компания? Как же поступить с уже внесенным авансом?

Покупка недвижимости это очень сложное дело, к которому необходимо отнестись с должным вниманием. Вы оформляете сделку самостоятельно и у Вас есть сомнения, Вы хотите быть уверенными в чистоте сделки?
В таком случае, Вам может быть достаточно услуги по проверке юридической чистоты недвижимости?

Наш центр специализируется на сделках с недвижимостью, поэтому мы знаем все о сделках с недвижимостью и имеем большой опыт работы, это позволяет нам разрешать сложные ситуации клиентов. Мы имеем опыт по экспертизе правоустанавливающих документов для продажи или покупки недвижимости.

При покупке коммерческой недвижимости проверку нужно вести сразу по двум направлениям. Важно как проверить юридическую чистоту самого объекта, так и его продавца. От финансового состояния продавца может зависеть успех исхода сделки. Так, если в процессе совершения сделки, продавец будет признан банкротом, то у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом внесенного аванса, а если дойдет до наложения ареста на недвижимость, то и совсем не получить ни свои средства, ни права на объект. Поэтому, финансовая стабильность продавца является важным критерием оценки юридической чистоты сделки.

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью: пошаговая инструкция

Доверьте проверку юридической чистоты квартиры не риэлторам, а независимым юристам, специализирующимся в этой области. Проверка всех документов при покупке квартиры позволяет избежать множества рисков. Причем стоимость проверки не сопоставима с возможными потерями.
Для покупателей недвижимости достаточно актуальным является риск возможной потери права собственности на приобретаемую недвижимость.
Суд, по соответствующему заявлению, может признать сделку с недвижимостью недействительной, удовлетворить судебный иск о возврате недвижимости из незаконного владения.
В рекламе множества риэлтерских компаний упоминается об услуге «проверка юридической чистоты» квартиры. Под этим, как правило, подразумевается проверка истории квартиры.
На самом деле, понятие юридической чистоты относится не к квартире, а к планируемой сделке. Если говорят, что квартира «юридически чистая», то подразумевают, что нет никаких правовых препятствий для проведения сделки с ней, что право собственности продавца на квартиру не ограничено запретами или обременениями, что нет и не возникнет оснований для оспаривания законности сделки по квартире и признания ее недействительной.

Если Вы намереваетесь приобрести объект недвижимости, то нужно обязательно проверить юридическую чистоту помещения. Для этого нам понадобится только адрес приобретаемого помещения. Все остальные данные мы получим сами.

Проверка юридической чистоты здания

При приобретении здания, очень важно проверить юридическую чистоту здания, изучить полномочия его продавца, либо его представителя. В рамках проверки мы изучим историю объекта и то, как оно приобреталось продавцом.

Юридических оснований для признания сделки с недвижимостью недействительной достаточно много:

— подделка документов, мошенничество;
— несоответствие ее закону, иным правовым актам;
— нарушение прав наследников, несовершеннолетних и иных лиц;
— совершение сделки лицом, ограниченным в дееспособности или недееспособным лицом;
— совершение сделки под влиянием обмана, заблуждения, угрозы или насилия;
— совершение сделки лицом, которое не способно осознавать значение своих действий;
— иные основания.

Как же осуществлять проверку юридической чистоты и нужно ли нанимать для этого частного детектива или иметь знакомых в «правоохранительных органах»? На самом деле, как правило, достаточно документов, которые необходимо собрать для совершения сделки. В этих документах содержится необходимая информация. Нужно только знать, на что конкретно обращать внимание. проверка юридической чистоты недвижимости – наша услуга.

Количество неблагоприятных обстоятельств, грозящих потенциальному покупателю, зависит от индивидуального случая. Указанные ниже нарушения могут стать основаниями для признания сделки недействительной. Это означает, что в случае такого признания покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — вернуть деньги покупателю. Предварительная проверка квартиры по указанным ниже параметрам позволит Вам значительно обезопасить себя в будущем.

1. НАРУШЕНИЕ ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

Права собственности несовершеннолетних граждан, а также их права проживания в квартире охраняются территориальными органами опеки и попечительства. Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен обязательно уточнить у продавца и проверить по документам:

• Имеются ли у несовершеннолетнего права собственности на продаваемую квартиру / долю (в любом виде);
• Зарегистрированы ли несовершеннолетние по адресу квартиры;
• Если квартира была приватизирована, не были ли нарушены жилищные права ребенка при проведении приватизации;

• Не является ли зарегистрированный в квартире ребенок оставшимся без попечения родителей;
• Не находится ли несовершеннолетний под контролем территориальных органов опеки и попечительства;

Каждое из этих оснований имеет ключевое значение. Изначально, приобретение квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними гражданами, а также, если такие граждане явялются собственниками, обуславливает большее количество рисков для покупателя, чем покупка квартиры, без них.

По первой ситуации все более-менее просто. Если ребенок является собственником квартиры либо определенной доли в ней, то органы опеки и попечительства (ООП) должны дать свое письменное согласие на такую сделку, иначе сделка может быть признана недействительной. При отчуждении объекта, принадлежащего ребенку, продавец, совершающий действия от его имени, обязан предоставить ОПП гарантии того, что после завершения сделки ребенку будет предоставлен в собственность объект / доля, не уступающие прежнему по размеру, состоянию, цене, и прочим условиям, а ОПП, в свою очередь должны дать письменное согласие на сделку.

Решение: как именно продавец будет согласовывать этот факт с территориальными ООП — целиком и полностью его забота. Покупателю до совершения сделки следует запросить у Продавца оригинал письменного разрешения на сделку со стороны ООП. Не предоставление такого документа, по любой причине, должно вызвать сомнения у покупателя в целесообразности заключения сделки. В этом случае проще и надежнее всего искать другие варианты.

По второй ситуации. Покупателю неообходимо убедиться, что после сделки несовершеннолетнему будет где проживать (надежным вариантом является либо наличие в собственности у родителей иного жилья, либо продажа в связи с перездом в новое жилье).

Третья ситуация. Значительная часть квартир из сегодняшнего вторичного жилищного фонда когда-то и кем-то были приватизированы. В соответствии с статьей 7 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», несовершеннолетние граждане (члены семьи), на момент проведения приватизации постоянно зарегистрированные по текущему адресу, принимают обязательное участие в сделке (приватизации).

То есть, исключение ребенка из числа возможных собственников при проведении приватизации, будет являться причиной недействительности сделки. Это означает, что изначально квартира неправомерно перешла в собственность граждан, значит и ее реализация будет незаконной.

В соответствии с вышеуказанной диспозицией, ребенок, в любом случае, сохраняет потенциальные права собственности на данный объект. Спустя любой срок, уже будучи взрослым, он сможет заявить о восстановлении своих жилищных прав в суд. К этому времени та самая квартира может быть продана несколько раз, но пострадает в итоге конечный собственник. По решению суда он будет вынужден зарегистрировать заявителя по данному адресу, и включить его в число собственников.

Решение: первое — запросить у продавца актуальную архивную выписку из домой книги. В ней будут отображены все лица, когда-либо зарегистрированные по настоящему адресу. Второе — проверить наличие в списке несовершеннолетних. Сверить полученные данные с информацией по проведенной приватизации. У текущего собственника документов о приватизации на руках может и не быть, так как он сам однажды приобрел этот объект «с рук». В этом случае данные о ранее проведенной приватизации нужно запрашивать в отделении Росреестра.

Если на момент совершения сделки ребенок был зарегистрирован в квартире, но не числился в числе потенциальных собственников, значит приватизация проведена с нарушениями. Ребенок (или уже взрослый человек) сохранит за собой основания для притязания на долю в квартире. Поэтому покупателю следует быть крайне внимательным в этом отношении.

По четвертому моменту важно знать, что каждый ребенок, оставшийся без попечительства родителей, регистрируется по фактическому адресу проживания. Находясь под контролем опекунов / попечителей, ребенок может лишиться места постоянного проживания, если при продаже квартиры не будет приобретено никакого альтернативного жилья. То есть, фактически несовершеннолетний останется на улице. Таких обстоятельств территориальные органы опеки и попечительства допускать не имеют права, поэтому при продаже жилья опекунами или попечителями, ребенка, имеет место масса ог��аничений.

Если покупатель вовремя не придаст значения какому-либо ключевому обстоятельству, то в дальнейшем его могут ожидать достаточно серьезные проблемы. Проверка квартиры на «чистоту» — процесс не длительный, но требующий специальных знаний. Здесь больше всего времени уходит на согласование условий и на проверку основных данных по приобретаемой квартире.

Более целесообразно, чтобы проверкой юридической чистоты объекта занимались профессионалы — юристы в области недвижимости. Отлаженный до автоматизма процесс проверки квартиры поможет обеспечить максимальную безопасность сделки непосредственно для покупателя. Последний будет полностью уверен, что покупаемая им недвижимость в юридическом отношении полностью чиста.

Заказав у специалистов комплексную проверку по всем основаниям, потенциальный покупатель может рассчитывать на оказание следующих услуг:

— проверка пакета документов на подлинность — все бумаги, указывающие на права собственности, будут удостоверены на подлинность, так как факт их возможной подделки всегда имеет большую вероятность;

— получение информации из регистрационных органов — получение выписок из ЕГРН, справок по истории перехода права собственности;

— уточнение данных о всех ранее прописанных в квартире — проверка объекта на наличие «отказников» от приватизации; несовершеннолетних граждан, чьи жилищные права некогда были нарушены; установление наличия пользователей объектом на основании завещательного отказа или договора ренты;

— получение технической документации по квартире и сверка этих данных с фактическим положением объекта;

— проверка наличия притязаний на квартиру третьих лиц — работа по нотариальной линии на предмет уточнения итогов процедуры наследования; уточнение результатов приватизации и получение дубликатов документов об ее итогах;

— взаимодействие с территориальными органами опеки и попечительства, если в процессе так или иначе замешаны несовершеннолетние граждане — законные собственники; долевые собственники; постоянно зарегистрированные по данному адресу дети;

— проверка на наличие любых обременений — уточнение сроков и возможных вариантов их снятия;

— уточнение психического состояния продавца — подача запросов в наркологический и психоневрологический диспансеры;

— запросы в управляющую компанию на предмет уточнения размера задолженности по коммунальным платежам;

— формирование пакета документов и его передача потенциальному покупателю.

После проведенной работы, юристы укажут покупателю на наиболее приемлемый вариант для дальнейших действий: серьезных нарушений не выявлено — значит, квартиру можно покупать, либо лучше искать другие варианты для покупки, если сделка будет предполагать проблемы для покупателя.

Многое зависит от вида операции. Но в любом случае в проверке нуждаются три фактора:

• Личность контрагента. Бывают случаи, когда «собственники» совершают сделки, на которые не имеют права. Покупатель/арендатор должен убедиться, что его контрагент совершеннолетний, дееспособный, является тем лицом, за которое себя выдает
• Правоустанавливающие и технические документы. Нужно проверить их подлинность, точность, соответствие законодательству России
• Наличие ограничений/обременений/ иных «отягчающих обстоятельств». Это широкий пласт проверок. Некоторые обстоятельства легко проконтролировать при помощи свежей выписки из ЕГРН. Но чтобы проверить наличие «скрытых собственников», правовых споров, законность строительства, платежеспособность застройщика, отсутствие «двойных продаж» требуется кропотливая работа

Разумеется, необходим юридический анализ самого текста договора (ДКП, ренты, аренды, дарения, завещания). На случай непредвиденных обстоятельств он должен содержать прописанные гарантии соблюдения прав контрагентов.

Продавать имущество могут с обременениями не только в виде ареста, налагаемого при ведении исполнительного производства, но оно также может выражаться и в наличии прописанных несовершеннолетних детей в квартире или в доме, или реализации имущества от имени недееспособного лица.

Проверка юридической чистоты осуществляется при помощи официальных запросов в органы регистрации, судебные органы, ФССП. Также она включает в себя анализ правовых документов на предмет их реальной собственности.

---

Перед покупкой следует обязательно проверить юридическую чистоту недвижимого имущества. Вероятно, что вас попросту могут обмануть мошенники, и вполне можно приобрести квартиру, например, с обременением в виде ареста или прописанных несовершеннолетних детей.

Возникновение права на жилье у третьих лиц может отнять массу времени и денег из-за судебных разбирательств и не факт, что вы останетесь собственником. Проверку юридической чистоты недвижимости можно осуществить не только при помощи юристов или риэлторов, но и самостоятельно. Хотя мы настоятельно рекомендуем перед важной покупки обращаться за юридической помощью, так как опытный юрист сможет детально изучить все документы и сопоставить их с установленными гражданско-правового законодательства.

---

Мы уверены, что профессионализм и опыт – это залог удачного разрешения любых конфликтных ситуаций в судебных и до судебных разбирательствах.

Для представления Ваших интересов у нас работают юристы и адвокаты, у которых юридический опыт более 10 лет, и они готовы Вам помогать по различным отраслям права и отстаивать Ваши права в различных инстанциях не смотря на сложность поставленных задач.

---

Проверка юридической чистоты квартиры

Наши адвокаты по гражданским делам выделили 10 основных моментов, которым следует уделить внимание до подписания договора купли продажи квартиры:

1. Стоимость квартиры. Цена является не только главным определяющим фактором при выборе той или иной недвижимости, но может быть и серьезным поводом задуматься о «юридической чистоте» будущей сделки. Стоимость квартиры на 10 – 15 % ниже рыночной должна насторожить покупателя и заставить его еще раз проверить все имеющиеся документы и сведения о покупаемом объекте недвижимости.
2. Недострой. Покупая квартиру в недостроенном доме следует помнить о том, что право собственности на объект будет зарегистрировано только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.
3. Внимание к деталям. Мошенники могут использовать разные схемы обмана, например, демонстрировать одну квартиру, а продавать другую или действовать по доверенности собственника, которая ранее была отозвана, в связи с чем, следует быть предельно сконцентрированным при изучении документов на приобретаемую собственность.
4. Проблемная недвижимость. Проблем может быть множество – неприватизированная квартира, наличие обременения, непринятое наследство, отсутствие всех разрешений у застройщика и т.д.
5. Земля. Покупая квартиру в новостройке следует обратить внимание на собственника земли. Если земля у застройщика в аренде, то в дальнейшем это может привести к возникновению проблем с уже возведенным домом.
6. Долги по коммунальным счетам. Долг, конечно, принадлежит человеку, а не квартире, но, при ее покупке, желательно полное отсутствие задолженности перед коммунальщиками.
7. Прописанные лица. При продаже квартиры в ней не должен кто-либо стоять на регистрационном учете.
8. Покупка у лица, состоящего в браке. Имущество, приобретенное в браке, считается общим имуществом супругов, поэтому необходимо проверить факт того, состоял ли продавец в браке на момент приобретения им недвижимости и не состоит ли он теперь. Покупка недвижимости без согласия супруга может привести к признанию сделки недействительной.
9. Количество собственников квартиры. Адвокатским бюро «Кацайлиди и партнеры» рекомендуется заказать выписку из ЕГРП и посмотреть переход прав собственности на данный объект. Частая смена собственников может свидетельствовать о имеющихся проблемах у будущей покупки.
10. Наследство. Если покупаемая квартира перешла к продавцу по наследству, то, перед покупкой, необходимо установить, стоит ли опасаться заявлений от остальных наследников о восстановлении срока для его принятия.

Существенную роль в определении стоимости квартиры играет риелтор. От его тактики продажи цена продаваемого объекта недвижимости может значительно отличаться от средних рыночных цен. При покупке недвижимости покупателю следует обратить внимание на 7 довольно-таки распространенных, но действенных уловок, на которые идут профессиональные продавцы недвижимости с целью продажи объекта на наиболее выгодных условиях:

1. Эффект контраста. Данный эффект достигается риелтором за счет показа покупателю похожих квартир. Квартиры могут быть схожими по площади, располагаться в одном районе, иметь одинаковую планировкой, но, при этом, цена одной установлена значительно ниже. У покупателя создается впечатление, что вторая квартира имеет привлекательную стоимость, хотя в действительности обе квартиры изначально были выставлены на продажу по завышенной стоимости.
2. Давление со стороны риелтора. Давление оказывается, как правило, в ходе просмотра объекта. Покупателя убеждают в том, что предлагаемый объект – это отличный вариант, который можно приобрести только сейчас, а если этого не сделать, то уже сегодня квартиру купит кто-то другой.
3. Показ неликвида. Риелтор, с целью продать одну из квартир в плохом состоянии, показывает потенциальному покупателю самые неприглядные объекты и «заверяет», что в данной ценовой категории возможно купить только подобное имущество. Позднее им будет предложен объект чуть лучше показанных ранее, что, безусловно, обрадует покупателя и способствует проведению сделки.
4. Увеличение планированного бюджета. Данный метод заключается в том, что риелтором предлагаются варианты по стоимости чуть выше суммы, которую покупатель ранее указал как максимальную для покупки недвижимости.
5. Создание ажиотажа. Демонстрируя объект, риелтор может инсценировать телефонные переговоры по данному объекту с другим покупателем или, даже пригласить подставного или реального покупателя одновременно с другими покупателями для создания видимости высокого спроса на квартиру и, как следствие, увеличение ее стоимости.
6. Занижение цены. Данный способ предназначен для привлечения потенциальных покупателей, после чего, стоимость недвижимости начинает подниматься.
7. Налаживание эмоциональной связи. Хороший риелтор обязательно найдет нужный подход к покупателю через наличие общих интересов, знакомых или рассказывая анекдоты, но нужно помнить, что задача риелтора заключается в продаже квартиры по наиболее выгодной цене для него и для собственника. Личная симпатия к риелтору не должна привести к покупке квартиры по завышенной стоимости.

Порой тратя время в поисках подходящего варианта, оценивая рынок недвижимости, узнавая оставит ли продавец квартиры дорогую сантехнику и встроенный шкаф мы забываем о главном, узнать историю квартиры – выяснить кто был прежним собственником, как проходила приватизация квартиры, кто и по каким причинам снялся с регистрационного учета в Вашем будущем жилище!!!

Наше Адвокатское бюро как специалист по судебным спорам связанными с недвижимостью с удовольствием поможет Вам осуществить проверку истории квартиры до ее приобретения, что обезопасит Вас от рисков потери денежных средств и нервов в случае если что-то помешает планам.

Читайте еще о работе нашего адвоката:

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

при покупке квартиры следует обратить внимание на то, кто является собственником квартиры и совпадает ли это лицо с человеком, продающим Вам данное жилое помещение. Если это разные лица, то необходимо проверить полномочия продавца на продажу квартиры от имени собственника. Полномочия должны быть отражены в нотариально заверенной доверенности.

Пять недостатков нотариальной проверки юридической чистоты жилья

следует установить, является ли квартира совместной собственностью супругов. Если квартира является совместной собственностью супругов, но в выписке из ЕГРП фигурирует только один из супругов, то необходимо у продавца потребовать предоставления нотариально удостоверенного согласия второго супруга на совершение сделки купли-продажи.

определить являются ли несовершеннолетние лица, проживающие или зарегистрированные в квартире, собственниками продаваемого жилья. В случае если да, то от продавца необходимо получить согласие на отчуждение недвижимости, выданное органами опеки и попечительства.

на момент продажи из квартиры должны быть выписаны все зарегистрированные там лица. Если кто-то не может приехать для подачи заявления, но вот-вот выпишется – ждите снятия с регистрационного учета всех лиц до регистрации сделки, в противном случае вам и только вам потом придется добиваться снятия их с учета через суд.

внимательно проверьте совпадение планировки квартиры с технической документацией. Если бывшие владельцы произвели незаконную или несогласованную перепланировку, потребуется масса времени для ее легализации и не факт, что такая легализация будет возможна (особенно если изменялись несущие стены).

ПРИМЕЧАНИЕ: Дополнительной проверкой юридической чистоты квартиры при покупке может стать разговор с соседями: как часто менялись собственники; кто живет в квартире; умирал ли там кто-нибудь недавно и есть ли наследники.

1. Свидетельство о праве собственности или выписку из реестра прав на имущество. Если фамилии различаются – доверенность на право распоряжения данной квартирой.

2. Технический паспорт с планом помещения. Сравните текущую планировку и планировку в техпаспорте.

3. Справку из отдела миграции или домовую книгу в подтверждение отсутствия зарегистрированных лиц или же их списка.

4. Паспорт, из которого вам нужно установить факт состояния в браке.

5. Документ-основание для регистрации квартиры (например, договор дарения). Он необходим для определения статуса квартиры – является ли она совместно нажитым имуществом супругов или нет

6. Квитанции об оплате последних выставленных счетов за коммунальные услуги. Это позволит убедиться в отсутствии многотысячных долгов, погашать которые придется новому владельцу жилья.

На сайте Росреестра имеется возможность проверить квартиру по кадастровому номеру, если она ранее была поставлена на кадастровый учет.

При формировании запроса по адресу жилого помещения или кадастровому номеру вы получите следующую информацию:

• вид прав, зарегистрированных на данное имущество и дата регистрации объекта;
• дата последних изменений в базе данных;
• площадь объекта недвижимости;
• возможные ограничения на распоряжение имуществом (арест, залог, ипотека и т.д.);

Полученные сведения должны совпадать со всеми представленными вам продавцом документами. В противном случае юридическая чистота квартиры может быть под вопросом и досконально проверить ее сможет лишь опытный юрист.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Похожие записи:

• Легкое метро в видное схема 2021
• Образец справки для гибдд 2021 в москве
• Прожиточный минимум 2 квартал 2021 коми