Признание права собственности на квартиру в объекте не завершенного строительства

24.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на квартиру в объекте не завершенного строительства». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Признание права собственности на квартиру в недострое

2. Признание права собственности на объект незавершенного строительства

3. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

4. Споры с объектами незавершенного строительства

4.1. Наши победы 1 (4)

5. Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

6. Правовой режим ОНС до его госрегистрации

7. Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)

Признание права собственности на квартиру в недострое

Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:

Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.

Заказать обратный звонок

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

В первую очередь обратиться в суд с иском о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства необходимо приобретателю нежилого помещения площадью более 7 кв.м. (апартамента, офиса, магазина и т.д.), если застройщик находится в предбанкротном состоянии или признан банкротом.

Дело в том, что покупатели таких нежилых помещений меньше всех защищены при банкротстве застройщика. Данным дольщикам закон предоставляет право включить в реестр кредиторов только денежные требования (при этом данные требования исполняются в порядке очередности). Очевидно, что вероятность получения денег от компании — банкрота очень низкая. При наличии же права собственности на объект незавершенного строительства дольщик после окончания строительства вправе требовать передачи ему приобретенного нежилого помещения.

Дольщикам, которые приобрели квартиры, машино-места или нежилые помещения площадью менее 7 кв.м., в некоторых случаях также важно признать свое право собственности на объект незавершенного строительства, если застройщик находится в предбанкротном состоянии. Как правило, это требуется при оплате цены ДДУ посредством зачета встречных требований, а также при покупке новостройки по договору уступки, когда у дольщика отсутствуют документы об оплате цены договора предшествующим дольщиком. В таких ситуациях нередко конкурсный управляющий отказывает во включении требований в реестр, поэтому рекомендуем заблаговременно застраховать себя от такого отказа решением суда.

Важно! Рекомендуем дольщикам в указанных случаях не дожидаться признания застройщика банкротом, при появлении первых признаков банкротства застройщика обратиться с иском в суд, так как практика судов общей юрисдикции по данному вопросу складывается преимущественно в пользу дольщиков в отличие от практики арбитражных судов (после введения процедуры банкротства такие споры будут подведомственны арбитражному суду).

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Оформление права собственности на объект незавершенного строительства – непростая задача, решить которую сложно без помощи квалифицированного юриста.

Дело в том, что, с одной стороны, объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). В отношении таких объектов возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности. Отсутствие кадастрового номера не является препятствием для признания на него права собственности. Но с другой стороны, оформить в собственность недострой непросто, потому что… нет юридического определения того, что следует считать «недостроем».

Разные суды по-своему трактуют термин «незавершенный строительный объект» и, соответственно, удовлетворяют иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, или отказывают в его удовлетворении.

Алгоритм оформления права собственности на недострой

Проверка статуса объекта. Для того чтобы признать право собственности на объект незавершенного строительства степень строительной готовности объекта должна быть не менее 70 %. Поэтому перед тем, как обращаться в суд, обратитесь в уполномоченный орган для получения сведений о строительной готовности объекта (в Москве — Комитет строительного надзора г. Москвы, в Московской области — Министерство строительного комплекса МО). В ряде случаев может потребоваться привлечение строительно-технического специалиста для оценки степени готовности.
Суд. Срок рассмотрения дела в суде зависит от загруженности конкретного суда, количества судебных инстанций, поведения ответчика в суде и проводимых судебных мероприятий (при назначении судебной экспертизы срок процесса увеличивается примерно на 3 месяца).
Регистрация права собственности в Росреестре. Право собственности на объект незавершенного строительства, как и на любой объект недвижимости, подлежит государственной регистрации.

Гражданский кодекс РФ

Основные ссылки:

— ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи»

— п. 1 ст. 218 «Основания приобретения права собственности»

— ст. 219 «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество»

— ст. 309 «Общие положения (исполнение обязательств)»

— ст. 310 «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства»

— ст. 429 «Предварительный договор»

— п. 4 ст. 445 «Заключение договора в обязательном порядке»

Дополнительные ссылки:

— ст. 128 «Объекты гражданских прав»

— ст. 454 «Договор купли-продажи»

— ст. 455 «Условие договора о товаре»

— ст. 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости»

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

— п. 1 ст. 17 «Основания для государственной регистрации прав»

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

— ст. 4 «Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»

— ст. 6 «Права инвесторов»

— ст. 8 «Отношения между субъектами инвестиционной деятельности»

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

(П. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

(П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

Действующее законодательство не запрещает получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства, право собственности на которые может быть признано по решению суда; тот факт, что строительство жилого дома не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

(Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 89-КГ15-10)

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности; отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами как совместно нажитого имущества и признания на него права собственности.

Отсутствие регистрации права собственности истца на долю в не завершенном строительством объекте в виде жилого помещения влечет нарушение его права по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Суд удовлетворил иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, в том числе в полном объеме передал ответчику денежные средства, а ответчик свои обязательства не исполнил. В нарушение условий договора жилой дом, в котором находится квартира, не был передан в эксплуатацию, а квартира не была передана истцу, и в связи с просрочкой исполнения обязательств ответчиком истец был лишен возможности оформить квартиру в собственность. Судом учтено, что Департамент городского имущества г. Москвы не заявлял требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, право собственности на которую было признано за истцом, а также что заключенный между истцом и ответчиком договор не оспаривался.

(Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15)

Суд может отказать в удовлетворении требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, если был удовлетворен иск о взыскании в пользу истца убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком договора хранения векселя, который истец и ответчик заключили в один день с предварительным договором купли-продажи квартиры.

Суд установил, что одновременно с предварительным договором купли-продажи квартиры истцы заключили с ответчиком договор купли-продажи простого векселя, а также договор хранения векселя, согласно которому на основании акта приема-передачи истцы передали вексель на хранение ответчику. Поскольку вексель был похищен у ответчика, не был возвращен истцам и не был оплачен ответчиком, истцы обратились в суд с иском о взыскании с ответчика убытков, причиненных утратой векселя, и процентов за пользование чужими денежными средствами. Этот иск был удовлетворен, истцам выданы исполнительные листы, поэтому не имеется оснований для признания за истцами права общей долевой собственности на долю в не завершенном строительством доме в виде квартиры.

(Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602)

Поскольку истец не состоял в правовых отношениях с участниками инвестиционного контракта по реализации инвестиционного проекта строительства малоэтажного жилого комплекса, суд отказался признать за истцом право собственности на долю в праве общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте, соответствующую квартире.

Суд установил, что истец заключил договор, по которому ООО переуступило ему право требования к ДИПС г. Москвы на квартиру в не завершенном строительством объекте, и полностью оплатил уступленное право требования; в настоящее время строительство объекта не ведется, инвестиционные отношения по его возведению прекращены; право собственности города Москвы на него не признано. Решениями арбитражного суда, вступившими в законную силу, были расторгнуты договор о реализации инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса и государственный контракт на выполнение подрядных работ по его строительству. Суд пояснил, что по договору уступки прав требования истец приобрел не права участника долевого строительства, а исключительно право на заключение в качестве покупателя договора купли-продажи помещения (квартиры), которое по окончании строительства объекта должно было стать собственностью города Москвы. Финансирование строительства спорного объекта осуществлялось за счет средств бюджета города Москвы, а не за счет денежных средств истца и его правопредшественников. При этом сам истец не состоит в правоотношениях с участниками инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 по делу N 33-26527/2015)

Суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, т.к. истец как соинвестор по договору соинвестирования вправе требовать от инвестора (ответчика) передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект; в настоящее время ответчику не принадлежит право собственности на какую-либо определенную часть в объекте инвестиций.

До настоящего времени корпус сблокированных квартир не введен в эксплуатацию, площадь возведенного объекта незавершенного строительства существенно превышает его проектную площадь, площадь земельного участка под указанным объектом превышает площадь участка, предоставленного под строительство этого объекта, а сам объект имеет признаки самовольной постройки. Договор о реализации инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса, заключенный между ответчиком и Департаментом строительства г. Москвы, расторгнут вступившим в силу решением арбитражного суда. Ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта, и у него не возникло право долевой собственности на объект инвестиционной деятельности; кроме того, в настоящее время строительство объекта не ведется, инв��стиционные отношения по его возведению прекращены.

Исковые требования

Основное:

— о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.

Примечание. В некоторых случаях основное исковое требование по рассматриваемой категории споров формулируется как требование о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418). Также основное исковое требование может формулироваться как требование о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом в виде квартиры (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2015 по делу N 33-24201/2015). Кроме того, основное исковое требование может быть сформулировано как требование о признании права (права собственности) на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде квартиры (например, Определения Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602, от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14).

— Согласно действующему законодательству объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Согласно сложившейся судебной практике к объектам, не завершенным строительством, относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда (Определение Московского городского суда от 14.11.2014 N 4г/1-11590). Закон не содержит запрета на признание прав на объект незавершенного строительства (например, Определения Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15, от 15.06.2015 N 4г/7-5860/15), а также на получение и нахождение такого объекта в собственности граждан (Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 89-КГ15-10). Как следует из судебной практики, в отношении объекта незавершенного строительства возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности (к примеру, Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2014 N 18-КГ14-51). В соответствии с действующим гражданским законодательством доля в виде квартиры в не завершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733). Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе по решению суда (например, Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 89-КГ15-10, Апелляционные определения Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21231/2015, от 22.06.2015 по делу N 33-21230).

— Рассматриваемая категория споров подразумевает ситуацию, когда с истцом заключался предварительный договор купли-продажи квартиры (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602), договор инвестирования строительства жилого дома (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2015 по делу N 33-24201/2015) или договор соинвестирования строительства (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733, от 18.12.2013 по делу N 11-41226, от 04.12.2013 по делу N 11-39418). В предварительном договоре обычно предусматривается, что стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры по цене, указанной в предварительном договоре. В договоре инвестирования (соинвестирования) предусматривается обязанность истца (соинвестора) передать ответчику (инвестору) денежные средства для строительства жилого дома, по окончании которого в собственность соинвестору будет передана определенная квартира в этом доме. На момент заключения предварительного договора или договора инвестирования (соинвестирования) строительства квартира как самостоятельный объект недвижимого имущества не существует. В связи с этим в договоре квартира индивидуализируется путем указания определенных данных (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Обычно приводится адрес жилого дома, в котором будет располагаться квартира, ее местоположение в этом доме (корпус, секция, этаж, ориентировочный или проектный номер квартиры), количество комнат, ориентировочная общая площадь квартиры (например, Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2013 по делу N 11-41226). Как правило, в договоре прописывается обязанность истца (покупателя по предварительному договору, соинвестора по договору инвестирования или соинвестирования) уплатить ответчику (застройщику) цену квартиры до заключения основного договора или до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

— Если в договоре соинвестирования не определен срок окончания строительства жилого дома и предоставления соинвестору квартиры в собственность и ответчик (застройщик) ссылается на это обстоятельство, истцу необходимо доказать, что он надлежащим образом в полном объеме исполнил свои обязательства по договору соинвестирования. Учитывая это, истец на основании ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ вправе рассчитывать на надлежащее исполнение ответчиком его обязательств по договору соинвестирования в разумные сроки. В случае неисполнения указанных обязательств ответчиком в такие сроки истец был вправе требовать защиты своих прав, в том числе предъявить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733).

— Если истец произвел оплату стоимости квартиры в объекте незавершенного строительства в сроки, порядке и размере, не соответствующие условиям заключенного с застройщиком договора, то суд может отказаться удовлетворить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. В таком случае считается, что истец не исполнил свои обязательства по договору, заключенному с застройщиком. Суд может прийти к такому выводу, если представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, акты о взаиморасчетах к договорам инвестирования, сведения из выписки по расчетному счету застройщика, на который истец должен был перечислить денежные средства, не подтверждают надлежащее исполнение истцом своих обязательств (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию	Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства	Примеры из судебной практики
Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме	Платежные поручения Квитанции Приходные кассовые ордера Соглашение о зачете Заявление физического лица на перевод денежных средств ответчику	Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013 Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15 Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5860/15 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21231/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21230 Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2015 по делу N 33-5934/2015
Право истца на квартиру в объекте незавершенного строительства никем не оспаривается	Сведения, ответы из Управления Росреестра по Москве	Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733 Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418
Строительство жилого дома, в котором находится квартира, не завершено, и дом не сдан в эксплуатацию	Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, в котором указывается степень готовности жилого дома	Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21231/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21230 Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2015 по делу N 33-5934/2015
Жилой дом, в котором находится квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений	Справка территориального отделения БТИ	Апелляционное определение Московского городского суда от 24.06.2014 по делу N 33-22685 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ________(наименование)_______

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании права собственности на долю

в объекте незавершенного строительства в виде квартиры

(на основании договора инвестирования/соинвестирования)

Между Истцом и ______ (далее — Ответчик) заключен договор инвестирования строительства жилого дома/договор соинвестирования строительства жилого дома от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), в соответствии с которым Ответчик (инвестор) привлекает Истца (соинвестора) к соинвестированию строительства жилого дома по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Жилой дом) в части финансирования строительства однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, расположенной на ____ этаже секции N ___ Жилого дома (далее — Квартира).

Сумма, подлежащая внесению Истцом на счет Ответчика в части финансирования строительства Квартиры (далее — стоимость Квартиры), составляет ______ (_____) рублей.

В соответствии с п. ____ Договора после окончания строительства и ввода Жилого дома в эксплуатацию Квартира оформляется в собственность Истца в следующем порядке: _____.

В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ____________________________.

Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался _________________________________.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором.

— В соответствии с п. ____ Договора Истец в полном объеме оплатил стоимость Квартиры в сумме ______ (_____) рублей, что подтверждается платежными поручениями от «__» _______ ___ г. N ___/квитанциями от «__» _______ ___ г. N ___/приходными кассовыми ордерами от «__» _______ ___ г. N ___/соглашением о зачете от «__» _______ ___ г. N ___/заявлением физического лица на перевод денежных средств Ответчику от «__» _______ ___ г. N __/другими документами.

При этом:

— Право Истца на Квартиру никем не оспаривается, что подтверждается сведениями/ответами из Управления Росреестра по г. Москве/другими документами.

Однако Ответчик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства. До настоящего времени Квартира Истцу не передана. При этом:

— Строительство Жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, согласно которому степень готовности Жилого дома составляет ____ процентов/другими документами.

— Жилой дом, в котором находится Квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений, дата регистрации «__» _______ ___ г., регистрационный N ___, учетный номер объекта ____, адрес: _____, что подтверждается справкой территориального отделения БТИ/другими документами.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В ________________________ районный суд

Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ________(наименование)_______

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании права собственности на долю

в объекте незавершенного строительства в виде квартиры

(на основании предварительного договора купли-продажи)

Между Истцом и ______ (далее — Ответчик) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, расположенной на ____ этаже секции N ___ жилого дома по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Квартира, Жилой дом).

Стоимость Квартиры определена в сумме ______ (_____) рублей. Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи Квартиры в срок _______.

В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ____________________________.

Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался _________________________________.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором.

При этом:

— право Истца на Квартиру никем не оспаривается, что подтверждается сведениями/ответами из Управления Росреестра по г. Москве/другими документами.

Однако Ответчик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства. До настоящего времени основной договор купли-продажи Квартиры с Истцом не заключен. При этом:

— строительство Жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, согласно которому степень готовности Жилого дома составляет ____ процентов/другими документами.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

3 августа 2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Романовского С.В. и Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьминой Н.П. к жилищно-строительному кооперативу «Новые Черемушки, 8», акционерному обществу «Строительное управление N 155» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

по кассационной жалобе Кузьминой Н.П. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 июня 2016 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., объяснения представителей Кузьминой Н.П. — Ефимовой Е.А., Кузьмина С.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя акционерного общества «Строительное управление N 155» — Чернова С.В., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Кузьмина Н.П. обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Новые Черемушки, 8» (далее — ЖСК), акционерному обществу «Строительное управление N 155» (далее — АО «СУ-155») о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства.

В обоснование исковых требований указала, что 5 сентября 2011 г. между ней и товариществом на вере (коммандитное товарищество) «СУ N 155», являвшимся поверенным и действующим от имени ЖСК «Новые Черемушки, 8», был заключён договор об участии в ЖСК. По данному договору Кузьмина Н.П. вступила в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: … Целью заключения договора являлось получение истицей жилого помещения в виде отдельной двухкомнатной квартиры ориентировочной площадью 74,52 кв.м, расположенной в жилом доме по указанному строительному адресу на 23 этаже, секция 3, условный номер 3.

Обязательства по оплате взносов, предусмотренных договором об участии в ЖСК, Кузьминой Н.П. исполнены в полном объёме.

Согласно названному договору срок окончания строительства дома АО «СУ-155» установлен не позднее декабря 2013 года (пункт 1.6). Однако до настоящего времени жилой дом не достроен и в эксплуатацию не введён.

Кузьмина Н.П. также указала, что по её заказу было изготовлено заключение строительно-технической экспертизы от 10 мая 2016 г., согласно которому объект недвижимости в строящемся жилом доме по указанному выше адресу в виде 2-комнатной квартиры на 23 этаже, секция 3, условный номер квартиры 3, ориентировочной площадью 74,52 кв.м существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определённым месторасположением.

В связи с изложенным истица просила суд признать за ней право собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде указанной выше двухкомнатной квартиры.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 июня 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2016 г., исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе Кузьминой Н.П. ставится вопрос об отмене решения Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 июня 2016 г., апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2016 г., как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 2 мая 2017 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 5 сентября 2011 г. между товариществом на вере (коммандитное товарищество) «СУ N 155», являвшимся поверенным и действовавшим от имени ЖСК «Новые Черемушки, 8», и Кузьминой Н.П. в целях удовлетворения потребностей истца в жилом помещении был заключён договор об участии в ЖСК N …

В соответствии с пунктами 1.5, 1.6 договора после завершения строительства жилого дома, получения разрешения на его ввод в эксплуатацию и при условии выполнения истицей обязательств по внесению паевого взноса в полном объёме, она приобретает право на оформление в собственность квартиры в жилом доме по строительному адресу: …, расположенной на 23 этаже этого дома, секция 3, условный номер 3, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех площадей 74,52 кв.м.

Ориентировочный срок окончания строительства жилого дома не позднее декабря 2013 года.

Свои обязательства по договору истица выполнила в полно�� объёме, оплатив предусмотренные договором взносы (т. 1, л.д. 13-15).

Истица, полностью уплатившая взносы по договору об участии в ЖСК, просила признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. Дело в том, что жилой дом так и не был достроен и введен в эксплуатацию, а в отношении застройщика ввели процедуру наблюдения.

Применительно к этому спору Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что закон прямо предусматривает регистрацию права на объекты незавершенного строительства.

При этом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

Иск о признании права собственности на недвижимость является одним из возможных способов защиты нарушенного права.

Предыдущие инстанции, не удовлетворившие иск, не учли это и не приняли во внимание доводы о том, что строительство квартиры полностью оплачено, последняя построена и может быть индивидуализирована.

Споры с объектами незавершенного строительства

Право распоряжаться квартирой (продавать, завещать, прописываться)
Возможность записывать детей в школу или садик
Право пользоваться поликлиникой и ставить машину на учет
Оформление загранпаспорта
До 300% экономии на коммунальных тарифах
Обязанность государства предоставить жилье в случае сноса дома
Если вы собираетесь жениться, то имущество до брака – это только ваше имущество. Оно остается с вами в случае развода
Право определять УК
Получение налогового вычета
Скорейшее освобождение от оплаты налогов при продаже квартиры
Реализация материнского капитала

НАЗВАНИЕ УСЛУГИ	СТОИМОСТЬ
ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ	69,990

Список услуг:

Анализ документов
Подача претензии девелоперу
Составление искового заявления о признании права собственности
Заказ необходимых документов для суда
Участие юристов в каждом суде первой инстанции

+ Три бонуса абсолютно бесплатно:

Рассрочка на два месяца с первоначальным взносом 14,500
Суд второй инстанции (экономия 20,000 рублей)
Если судья отказывает в иске при введенном доме в эксплуатацию, то мы выплачиваем вам 60,000

Дополнительные издержки:

Госпошлина
Доверенность на представление ваших интересов (до 2000 р.)

К суду подготовьте ДДУ или любой иной договор, по которому покупали квартиру, платежные ведомости о внесении денег застройщику и ваш паспорт

Вам нужно признание права собственности на объект долевого строительства? Свяжитесь с нами по телефону +7(495)195-76-47 прямо сейчас, и наш консультант подробно расскажет, как запустить процесс.

Нужна консультация?

Отправьте заявку и мы перезвоним

[Наименование истца] (арендатор) и [наименование ответчика] (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка [номер, дата] на срок [вписать нужное] для строительства [наименование объекта(ов)] общей площадью [S] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное].

Арендатор на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ [номер, дата], выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора России, осуществило строительство спорного(ых) объекта(ов).

В связи с тем, что по истечении установленного договором срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании вещного права является способом восстановления и защиты нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из пункта 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в этой статье.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

По смыслу указанных норм условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, а также государственная регистрация права на такой объект. Несоблюдение при создании спорного объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которое не возникает в силу названных норм.

В государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регистрирующим органом было отказано. Требование о признании решения об отказе в регистрации права собственности на строящийся объект также было отклонено.

Спорные строения расположены на земельном участке, предоставленном Истцу в аренду для целей строительства спорного(ых) объекта(ов). В соответствии с техническим заключением возведенные конструкции не законченного строительством объекта(ов) соответствуют строительным нормам и правилам.

Процент готовности спорных объектов составляет [значение] %.

Незавершенный строительством объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Завершение строительства спорных объектов не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Признать право собственности на не завершенный строительством объект — [наименование] общей площадью [S] кв. м, расположенный по адресу: [вписать нужное].

Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
Копия договора аренды земельного участка.
Копии разрешительных документов на строительство.

Копия отказа в государственной регистрации права.

Почтовые квитанции — доказательство направления иска и приложенных к нему документов другим участникам процесса.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Позвоните нам
+7 (925) 016-00-37
или
оставьте заявку
Адвокат пригласит Вас на консультацию на которой изучит ситуацию и предложит варианты решения Ваших проблем
У Вас появляется возможность заключить договор с опытным адвокатом изучившим Вашу проблему
Адвокат подготовит необходимые документы, найдет доказательства необходимые для победы в суде
Адвокат обеспечит эффективную защиту, представит Ваши интересы, добьется решения проблем

Наши победы 1 (4)

Название суда: Арбитражный суд города Москвы № дела: 123456

контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент

Что такое объект незавершенного строительства, или «недострой», на бытовом уровне знают многие. Но в законе нет четкого определения. Из-за этого — множество сложностей, с которыми постоянно сталкиваются правоведы, юристы, строители и экономисты.

Объект незавершенного строительства — это всегда объект капитального строительства, статус которого не до конца подтвержден, при этом степень выполненных работ позволяет идентифицировать его как самостоятельное недвижимое имущество.

Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

И хотя определение в законе ОНС отсутствует, есть нормативно-правовые акты, регулирующие их правовой статус.

Согласно положений статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объекты, строительство которых не завершено, являются такими же капитальными строениями, как и обычные здания и сооружения.

Вместе с тем, в соответствии с положениями статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации ОНС относятся к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей, перемещение которых без значительно ущерба их назначению невозможно.

Для бухгалтерского учета инвестиций, произведенных в форме капитальных вложений в сельхозорганизациях, применяются методические рекомендации, утвержденные Минсельхозпродом РФ 22 октября 2008 года. В документе ОНМ рассматриваются в более широком понимании.

К объектам, имеющим статус незавершенного строительства, относятся следующие категории:

объекты в стадии продолжающегося строительства;
объекты, сооружение которых законсервировано, приостановлено, вообще прекращено, но не списано в установленном порядке;
объекты, находящиеся в эксплуатации, но без оформленных актов приемки.

Стоит учесть тот факт, что приведенные методические установки носят рекомендательный характер. Содержащиеся в них нормативы можно рассматривать как справочно-информационные.

Согласно статьи 1 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» данные по объектам незавершенного строительства аналогичны сведениям по другим объектам, прочно связанным с землей.

То есть информация и по тем, и по другим сооружениям вносится в государственный кадастровый учет недвижимого имущества — ЕГРН. Этот аргумент также позволяет относить ОНС к объектам недвижимости.

Вместе с тем, ОНС может быть поставлен на кадастровый учет, если уровень выполненных работ позволяет идентифицировать его как самостоятельную единицу недвижимости.

Такое основание прописано в пункте 3 Обзора судебной практики по делам оспаривания отказа в постановке на кадастровый учет (утверждено Президиумом Верховного Суда РФ от 30 ноября 2016 года).

Долгое время ОНС будто бы и не существовал в правовом поле. Тема постоянно носила дискуссионный характер. Несовершенство юридической системы и пробелы в законодательстве негативно сказывались на стабильности строительной отрасли и жизнедеятельности человека в целом.

ОНС стали проблемой общества уже давно. Количество споров постоянно растет, а законодатели будто бы не замечают этого и поэтому не предпринимают шагов, чтобы устранить противоречия.

Суды, рассматривая споры, в самостоятельном режиме разрабатывают правовые статусы под каждый из объектов, фактически устраняя пробелы в законодательстве и устанавливая прецеденты.

Владельцы должны производить регистрацию прав собственности на недвижимые объекты до окончания хода строительства. Это объясняется тем, что после регистрации прав собственности владельцы могут распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению — продавать, дарить, менять.

Недостроенное здание имеет пространственное описание с обозначением координат характерных точек и основные характеристики (протяженность, площадь, глубина залегания фундамента).

Но только этого описания недостаточно для установления факта завершения строительства. Тогда как определить степень готовности?

И на этот счет законодатель не обрадовал. Утвержденной методики по определению степени завершения строительства нет. Но есть Приказ МЭР № 52 от 10 февраля 2012 года, в котором прописаны две специальные формулы.

Степень готовности объекта незавершенного строительства (в процентах) = 100 × объем выполненных работ (их стоимость на текущий момент) : стоимость строительства по смете.

Используется также еще один способ вычисления степени готовности «недостроя» для внесения его в кадастровый паспорт на незавершенное строительство.

Высчитывается удельный вес возведенных конструкционных элементов. Такой подход часто применяют инженеры Бюро технической инвентаризации.

Правовой режим ОНС до его госрегистрации

Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.

Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.

Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Судебная практика в признании недостроя объектом незавершенного строительства неоднозначна. Часто суды признают объектами незавершенного строительства строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100%.

Неоднозначность судебных решений связана с тем, что в законе нет четкого определения понятия “объект незавершенного строительства”:

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу.
Градостроительный кодекс в п.10 ст.1 относит объекты незавершенного строительства к объектам капитального строительства.
В Постановлении Пленума ВС РФ №25, которое было принято 23 июня 2015 года, указано, что объектом незавершенного строительства считается объект, в котором закончены работы по возведению фундамента.
Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 к объектам незавершенного строительства относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

Как признать объектом незавершенного строительства конкретный недострой, решает суд.

Верховный Суд в 2020 году одним из своих Определений уточнил, что незавершенное строительство дома не может забирать у человека возможность защищать свои гражданские права путем признания собственности. Он же постановил, что эта процедура осуществляется исключительно судебными органами. Поэтому начать нужно с составления искового заявления. Это можно сделать как самостоятельно, так и обратившись к специалистам юридической конторы. Заявление подается, разумеется, тем, кто претендует на получение права собственности.

Есть и важный момент, касающийся раздела совместно нажитого имущества супругов. Еще в 2014 году ВС РФ вынес Определение, что даже при отсутствии кадастрового паспорта может быть признано право собственности на недострой. Поэтому логично, что это помещение будет подлежать разделу между супругами, если они хотят развестись и ведут имущественный спор.

Прежде чем составлять исковое заявление, нужно разобраться с формулировками. До окончания постройки квартиры (в юридическом смысле) не разделяются на отдельные помещения. Иск составляется, опираясь лишь на долю участия человека в строящемся доме.

Незавершенность строительства подразумевает под собой невозможность сдать объект в эксплуатацию, выдать ключи и заселить людей в жилые помещения. Суд обязательно будет опираться на степень готовности дома: практика знает случаи, когда положительное решение было принято, например, при 70%. Однако такие ситуации встречаются нечасто. Обычно судебные органы становятся на сторону истца, если готовность составляет 90% и выше. Естественно, это связано с тем, что только на последних этапах строительства возможно четкое и точное выделение положенной человеку доли. В случаях, когда готовность здания ниже, можно обратиться в суд с другим иском, например, о нарушении установленных договором сроков. Такое заявление направлено не на юридическое оформление и признание права собственности на помещение, а для того чтобы взыскать неустойку, получить денежную компенсацию. Кроме того, регулируется данный вопрос не Гражданским Кодексом, а ФЗ «О защите прав потребителей».

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?

Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?

Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:

гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.
Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:

определено местоположение в строящемся доме;
обозначена площадь.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%. В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением. Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

Для категории дел о признании прав собственности на объект незавершенного строительства законодатель установил исключительную подсудность. Заявление можно подать в судебный орган, расположенный в одном районе со строительным объектом. Граждане должны обращаться в суд общей юрисдикции. Если дольщик — организация, то иск подает адвокат в арбитражный суд.

Исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно подать в судебную инстанцию лично или через электронный портал Госуслуг.

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

Заявление о признании права собственности на незавершенное строительство через суд, пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
сведения о застройщике (наименование компании, адрес, ИНН, ОГРН);
описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
выдвигаемые требования;
ссылки на законодательные акты, которые являются основаниями для выставления требований;
список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить:

копию ДДУ;
подтверждение отправки участникам дела иска и копий отсутствующих у них документов;
копию документа об оплате по договору;
чек об оплате госпошлины;
документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
другие документы, служащие доказательствами по делу.

Основными фигурантами дела о признании права собственности на незавершенное строительство через суд являются:

участник строительства (истец);
строительная фирма (ответчик).

При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства или дольщиком взят кредит под залог ДДУ. Заявление должно быть принято к производству не позднее пяти дней после его подачи.

Наследодатель при жизни построил дом, гараж, но права на них не зарегистрировал или просто не успел достроить, вследствие чего право собственности также не оформлено или гараж находился в составе ГСК.

Наследники умершего обращаются к нотариусу с заявлениями о принятии наследства, указывают на дом. Так как права на это имущество не зарегистрированы за наследодателем, то выдать свидетельство о праве на наследство, нотариус не сможет ввиду отсутствия документов, подтверждающих возникновение права собственности.

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

При формулировании исковых требований по таким делам чаще всего требуется выстроить цепочку требования:

— признать фактически принявшим наследство после смерти отца в виде спорного домовладения, расположенного по адресу, включить спорное домовладение в наследственную массу после смерти мужа, признать право собственности на указанное домовладение в порядке наследования по закону к имуществу мужа.

Если бы земельный участок с расположенным на нем гаражным боксом находился в аренде у умершего, то это не препятствовало бы признанию права собственности на гараж, так как в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Если при постройке дома, его перестроении, пристройке дополнительной площади необходимых разрешений не получалось, то по существу, поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу.

Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка.

При этом на таком земельном участке чаще всего имеется жилой дом или не завершенный строительством дом, права на который не зарегистрированы.

Здесь необходимо исходить из следующего:

Закон не содержит такого основания для прекращения права на участок, как смерть лица, которому он принадлежит.

Наследники объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, предоставленном наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретают право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и наследодатель в соответствии с целевым назначением земельного участка.

При разрушении до открытия наследства, принадлежавшего наследодателю здания, строения, сооружения, расположенных на участке, которым наследодатель владел на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, эти права сохраняются за наследниками в течение трех лет после разрушения здания, строения, сооружения, а в случае, если этот срок был продлен уполномоченным органом, — в течение соответствующего периода.

По истечении указанного срока названные права сохраняются за наследниками, если они не были прекращены в установленном порядке и при условии начала восстановления (в том числе наследниками) разрушенного здания, строения, сооружения.

Хотя бы построить фундамент для признания права собственности на земельный участок по суду.

Как зарегистрировать право собственности наследнику на земельный участок?

Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Причем переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям, сроком не ограничивается.

Отсюда следует, что если прежние владельцы не имели здания, дома на таком земельном участке и не обращались в заявлением об оформлении участка в свою собственность, то будет проблематично зарегистрировать право.

Как известно, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Доказать принадлежность дома наследодателю возможно, например, похозяйственной книгой, в ней будет указано, что владелец проживала и была зарегистрирована в доме.

Похозяйственная книга, являющаяся в силу Постановления СНК СССР от 26 января 1934 года N 185 «О первичном учете в сельских советах» формой первичного учета подсобного хозяйства, подтверждает наличие по указанному адресу личного хозяйства.

Если дом, принадлежащий умершему, был снесен, его наследник, действий по восстановлению дома не предпринимал, а иной наследник этой же очереди простроил другой дом на этом же участке, то наследовать будут наследники второго и именно за ними будет признано право собственности на дом.

Нередко наследник не знает о смерти наследодателя, так как с ним не общается, связи не поддерживает и узнает о смерти после истечения 6 месяцев, отводимых для принятия наследства, путем подачи заявления нотариусу.

В делах о признании прав собственника на недвижимость речь идет о крупных суммах, поэтому граждане часто доверяют защиту своих интересов профессиональным юристам. Однако их услуги стоят достаточно дорого, поэтому доступны не всем истцам. Тем из них, кто решает защищать свои права самостоятельно, бывает сложно составить грамотное исковое заявление или подготовить доказательственную базу. Выходом из ситуации является консультация профессионального юриста, которую можно получить на нашем сайте.

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу.
Градостроительный кодекс в п.10 ст.1 относит объекты незавершенного строительства к объектам капитального строительства.
В Постановлении Пленума ВС РФ №25, которое было принято 23 июня 2015 года, указано, что объектом незавершенного строительства считается объект, в котором закончены работы по возведению фундамента.
Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 к объектам незавершенного строительства относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

Как признать объектом незавершенного строительства конкретный недострой, решает суд.

гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

Признание прав на незавершенку (именно такое определение дано в жизни этой проблеме), осуществляется исключительно через суд.

Документ, инициирующая начало разбирательства – это исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Иск подается по месту нахождения такого строения, тем, кто непосредственно заинтересован в приобретении статуса собственника недвижимости – участником долевого строительства.

Итак, какие действия необходимо осуществить?

Прежде чем подать иск в суд, потенциальному собственнику необходимо собрать пакет документов и обратится в Росреестр с заявлением о регистрации объекта. После получении отказа собственник может обратится в суд с соответствующим заявлением

Подготовка такого заявления имеет некоторые особенности.

Однако, чтобы избежать длительного изучения нормативных документов можно проследовав по ссылке скачать образец заявления о признании права собственности на незавершенный строительством объект, внизу текста.

Признание права собственности на квартиру в объекте не завершенного строительства

Признание права собственности на квартиру в недострое

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

Споры с объектами незавершенного строительства

Наши победы 1 (4)

Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

Правовой режим ОНС до его госрегистрации

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ