Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчеты по договорам купли-продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Это самый понятный, но и наиболее опасный вид расчета при заключении сделок с недвижимостью. Если проводить оплату до подписания договора о смене собственника квартиры, покупатель рискует остаться без денег и жилья. Если средства передавать после оформления этого документа, без вознаграждения и недвижимого имущества может остаться продавец.
Расчет деньгами из рук в руки нужно проводить после подписания договора о купле-продаже жилья, но до его заверения нотариусом. В этом случае покупателю не удастся схитрить — без подписи юриста бумага не имеет силы, права на квартиру все еще будут принадлежать продавцу. После передачи средств документ заверяется у нотариуса — недвижимость официально переходит покупателю. Но здесь рискует приобретатель. Чтобы защитить свои права, приглашайте в свидетели сделки куратора — юриста или риелтора — и имейте при себе экземпляр договора с подписью продавца или берите с него расписку о получении денег.
Проверить купюры на подлинность можно в нотариальной конторе, в которой вы заверяете договор купли-продажи (в большинстве таких организаций есть детекторы банкнот).
Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы…
Новостройки по ценам
До 4 млн
До 5 млн
До 6 млн
Дороже 7 млн
Дорогие квартиры
Квартиры в рассрочку
Класс жилья
Комфорт-класс
Бизнес-класс
Все новостройки СПб
Вторичная недвижимость
Переуступки
Коммерческая недвижимость
Цены
Элитная
В новостройках СПБ и ЛО
На карте
Застройщики
ЛСР. Недвижимость
Северный город
РосСтройИнвест
ЦДС
Арсенал недвижимость
Эталон ЛенСпецСМУ
LEGENDA INTELLIGENT DEVELOPMENT
SETL CITY
RBI
Новостройки у метро
Девяткино
Комендантский проспект
Улица Дыбенко
Ладожская
Лесная
Площадь Ленина
Пролетарская
Фрунзенская
Василеостровская
Популярные районы СПб
Невский
Калининский
Московский
Приморский
Василеостровский
Красногвардейский
Петроградский
Красносельский
Новостройки СПб на карте
Квартиры по комнатности
Квартиры-студии
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Четырехкомнатные
Многокомнатные
Новостройки в области
Всеволожский район
Ломоносовский район
Пушкинский район
Все квартиры в пригородах
Новостройки по году сдачи
2021
2022
2023
Готовые новостройки
Строящиеся дома
Новости рынка недвижимости
Аренда банковской ячейки – проверенный и надежный способ расчета по сделкам с недвижимостью.
Суть расчетов через банковскую ячейку заключается в следующем :
В любом подходящем банке арендуется банковская ячейка.
Покупатель закладывает в нее наличные денежные средства до подписания договора.
Подписывается договор купли-продажи недвижимости и все документы сдаются на регистрацию.
После регистрации права собственности продавец имеет право забрать деньги и получает доступ к ячейке без покупателя, если предъявит договор с отметкой о регистрации права собственности на нового владельца.
Минусы такого способа : продавцу нужно самостоятельно и очень внимательно проверять сумму и подлинность денежных купюр при закладке в банковскую ячейку. Можно попросить в банке счетную машинку и машинку для проверки подлинности купюр. Банк отвечает только за правильный порядок доступа к ячейке и сохранность ее содержимого, но не за подлинность и количество денег при закладке.
Как выгоднее производить оплату по договору купли-продажи квартиры
Этот способ чем-то схож с предыдущим – банковской ячейкой.
Как работает аккредитив :
Стороны сделки заключают договор с банком.
Покупатель открывает счет вносит сумму безналично.
Продавец после регистрации права собственности предоставляет в банк договор с отметкой Росреестра о регистрации.
Банк проверяет документы и если все нормально – переводит деньги продавцу.
По нашему мнению, расчеты через аккредитив – наиболее безопасный способ при купле-продажи квартиры, земельного участка, нежилой и вообще любой недвижимости:
Деньги и сумму проверяет банк,
Расчёты безналичные,
Продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что вернет деньги, если сделка купли-продажи не состоится.
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Способ расчетов, почему-то не получивший пока должной популярности. Суть данного способа следующая – все как с ячейкой, только в безналичной форме. Покупатель и продавец подписывают с банком трехсторонний договор об открытии такого счета, оговаривая условия, при которых осуществляется перевод денег. При выполнении этих условий деньги перечисляются продавцу.
Удобный для обеих сторон и практичный способ. В отличие от ячейки, не надо связываться с наличными деньгами и подвергать себя риску. К тому же денежные средства, размещенные на счете Эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, в случае если стороны по договору являются физическими лицами, подлежат страхованию в соответствии с ФЗ № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц». Однако не стоит забывать о лимитах выплаты страховой суммы при банкротстве банка и отзыве лицензии (до 1 400 000 рублей). Поэтому нужно выбирать надежный банк при операциях с недвижимым имуществом.
Данный способ аналогичен оплате через аккредитив, но вместо банка выступает нотариус: деньги вносятся покупателем на счет нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации сделки. При этом между сторонами подписывается соответствующее соглашение. Учитывая нормы закона о том, что должник вправе в любой момент до исполнения забрать денежные средства из депозита, необходимо четко прописать в соглашении условия перечисления денег покупателю, а также условия возврата денег продавцу (увеличить срок и т.д.).
На наш взгляд, максимально безопасным для обеих сторон является использование безналичных расчетов: по аккредитиву или с использованием счета эскроу. Однако если есть необходимость использования наличного расчета, то предпочтительнее использовать банковскую ячейку, сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки в настоящее время пользуются популярностью.
При заключении сделки между физическими лицами ограничения по использованию наличного расчета отсутствуют. В тоже время стоит помнить, что если продавцом или покупателем выступает юридическое лицо, то могут присутствовать определенные ограничения на осуществление такой формы расчета.
Если оплата сделки производится наличными, то покупателю обязательно необходимо получить от продавца расписку в их получении. Рекомендуется требовать ее составление непосредственно продавцом в присутствии покупателя в рукописном виде (желательно в присутствие 2-х свидетелей), так как в этом случае будет проще провести почерковедческую экспертизу (одной подписи может быть недостаточно) и доказать, что ее написал конкретный гражданин. Так же рекомендуется сверить подпись, проставленную на расписке с образцом подписи в паспорте.
Расписка составляется в свободной форме. Однако, по общему правилу в расписке указываются Ф.И.О. и паспортные данные лица, которое передает деньги и лица, которое их получает, сумма передаваемых денежных средств (цифрами и прописью), дата составления и подписи сторон.
В тексе расписки следует избегать сокращений, исправлений и помарок. Подпись лучше ставить ближе к тексту (что бы стало невозможно что-либо дописать), а освободившиеся под подписью место и на обороте лучше перечеркнуть крест-накрест.
В заключение хочется отметить что в настоящий момент встречается очень большое количество мошеннических схем и судебных споров, связанных со сделками купли-продажи недвижимости в которых денежные средства передавались наличными. Как правило, оспаривается сам факт передачи денег от покупателя к продавцу, но также встречаются случаи передачи фальшивых банкнот.
Поэтому мы рекомендуем производить расчет только через банковские учреждение. Например, продавец может отрыть банковский счет, а покупатель тут же его пополнить наличными через кассу банка. В этом случае покупатель будет иметь возможность потвердеть поступление денежных средств на счет продавца даже при утере квитанции (в отличии случая утери расписки), а также будет исключена вероятность передачи поддельных денежных купюр.
Так же широко используется такой способ передачи денежных средств как аренда ячеек в банке. В данном случае арендуются 2 ячейки – одна под деньги, другая под расписку. Денежные средства и расписка помещаются в ячейки в присутствии обеих сторон сделки. Продавец получает возможность получить деньги при предъявлении определенных документов (например, выписки из ЕГРН).
Аренда ячеек имеет 2 разновидности со своими плюсами и минусами:
Обычное хранение. В этом случае банк не знает, что у вас находится в ячейке, поэтому и не может выдать каких-либо документов, подтверждающих наличие в ячейке определенной суммы денег. В данном случае есть риск споров с продавцом о том, что в ячейке была меньшая сумма или их не было вовсе;
Ответственное хранение. В данном варианте при каждой закладке и изъятие вещей из ячейки составляется подробная опись сдаваемого на хранение или изымаемого имущества. Однако в данном случае стоимость тарифа на хранение будет существенно выше.
Способы расчёта при сделке с недвижимостью
Безналичные расчеты гораздо безопаснее и удобнее при совершении сделок по купле-продаже недвижимости. В данном случае главное правильно указать платежные реквизиты (желательно что бы банковский счет принадлежал именно продавцу и был указан в договоре купле-продажи).
При расчетах между сторонами сделки удобнее всего использовать аккредитив. При данном способе расчета покупатель открывает и пополняет на необходимую сумму специальный счет, денежные средства с которого продавец может получить при предъявление определенных документов (например, выписки из ЕГРН). Важно уточнить что при выполнении условий по договору продавец имеет возможность снять деньги со счета уже без всякого участия покупателя.
Данный способ позволяет обезопасить обе стороны сделки так как с одной стороны продавец видит, что у покупателя действительно есть необходимая сумма денег и нет необходимости в дальнейшем искать покупателя для их получения (соответственно при соблюдение продавцам своих обязательств). С другой стороны, и покупатель будет знать, что продавец выполнит свои обязательства. Например, в настоящий момент существует практика, когда покупатель передает деньги продавцу сразу после подачи документов в Россреестр. В тоже время у покупателя могут быть долги, и на недвижимость может быть наложен арест, а ее оформление на покупателя приостановлено. Так же известны случаи мошенничества в виде продажи одной квартиры нескольким покупателям. В данном случае подать документы на регистрацию перехода прав собственности могут успеть несколько покупателей, но одобрение получит лишь один из них (остальные отказы). При оформлении аккредитива покупатель будет защищен от утраты денег.
Так же стоит обратить внимание что аккредитив открывается на определенный срок, в течение которого продавцом должны быть исполнены оговоренные обязательства (например, перерегистрация прав собственности). Поэтому продавцу не стоит затягивать с их исполнением, так как в противном случае денежные средства со счета будут возвращены покупателю.
Банк взымает за данную услуги небольшое вознаграждение (например, стоимость данной услуги у Сбербанка составляет 2 тыс. руб. независимо от суммы сделки).
Существует похожая банковская услуга – счет эскроу. Которая аналогична по своей сути, но отличается перечнем оформляемых документов.
Оплата при покупке квартиры и другой недвижимости вызывает у участников сделки несколько важных вопросов:
как безопасно передать денежные средства
когда передать денежные средства
есть ли обязательные требования закона для оплаты
какой документ подтверждает получение денег продавцом
как произвести расчет собственными средствами, средствами государственных или иных субсидий и кредитными деньгами
VIDEO
-Есть ли обязательные требования закона к оплате при купле-продажи недвижимости собственными ?
-Нет. Стороны сделки свободны в своем договоре о способе, формах и сроках передачи денежных средств. Как договорились, так и описали это в Договоре купли-продажи.
А вот если применяются государственные средства поддержки при покупке жилья (сертификаты и субсидии) — способ, форма и сроки расчета регламентируются организацией, которая уполномочена эти средства выделить.
В ипотечных сделках — у каждого банка (или иной кредитной организации) свой регламент расчета.
Оплата покупки квартиры наличными собственными денежными средствами может осуществляться в нескольких вариантах:
До подписания договора купли-продажи, то есть на основании предварительного договора купли-продажи (ДКП). Этот вариант применяется при покупке недвижимости, которая находится в залоге(ипотеке) у кредитора.
После подписания договора купли-продажи.
Важно понимать, что продавец вправе отозвать пакет документов из Росреестра до регистрации перехода права собственности на покупателя.
Любой участник сделки может отозвать свое заявление из Росреестра до момента внесения записи в ЕГРН без объяснения причин!
Оплата при покупке квартиры за счет ипотечных средств происходит на условиях банка-кредитора. Уточните, как и в какие сроки будет происходить выдача кредитных средств заемщику.
Банки выдают деньги:
либо по предъявлению расписки из Росреестра о сдаче пакета документов на регистрацию. МФЦ дает не расписку а опись документов.
либо по предъявлению ДКП с регистрационной надписью о переводе права на покупателя
либо по предъявлению ДКП и выписки из ЕГРН с новым владельцем.
Собственные средства покупатель должен передать продавцу до момента выдачи кредитных средств и предъявить об этом в банк копию расписки от продавца (оригинал для сверки).
Сроки и форму передачи собственных средств стороны сторон выбирают самостоятельно.
Выдача кредитных средств осуществляется непосредственно на банковский счет продавца, либо на счет заемщика, а он потом переводит деньги продавцу, либо снимает наличные и отдает их в руки продавцу.
Банковская ячейка — это сейф в специальном хранилище банка, который используют для размещения ценных бумаг, денежных средств, драгоценностей и документов. С помощью банковской ячейки можно безопасно передать деньги за квартиру продавцу.
Для этого нужно:
Заключить договор купли продажи и арендовать банковскую ячейку.
Положить в сейф оговоренную сумму в наличных, проверить все купюры и закрыть на два замка.
Один ключ остается у сотрудников банка, а другой — у продавца.
Сторонам сделки выдаются документы, где прописаны условия получения денежных средств.
Как только сделка заключена, продавец предъявляет документы банку и может забрать деньги из сейфа.
Таким образом гарантия о безопасном расчете переходит под ответственность банка. Это очень комфортный способ передачи средств, к тому же, недорогой. Все содержимое сейфа принадлежит клиенту, поэтому даже если банковскую организацию лишат лицензии, денежные средства можно забрать беспрепятственно.
Аккредитив — это специальный документ, на основании которого банковская структура выплачивает денежные средства, после предоставления необходимых документов. Банк выбирает покупатель недвижимости. Если в случае с банковской ячейкой, фигурируют наличные, то при использовании аккредитива денежные средства отправляют на специальный банковский счет. После успешного заключения сделки, деньги отправляют на счет продавца.
Этот способ по своей главной особенности похож на аккредитив: денежные средства вносят на эскроу-счет и замораживают их. Владелец квартиры сможет забрать их только после того, как сделка купли-продажи будет закрыта.
Главное отличие с аккредитивом в том, что вся ответственность по расчету и передачи денег лежит на банковской организации. Кроме того, счет-эскроу закрывается при участии всех сторон сделки, а сама процедура регулируется отдельным документом, в котором прописаны все условия.
Выбирая способ, где основная ответственность за сохранность средств и предотвращение реализации мошеннических схем лежит на банковской организации, необходимо основательно подходить к ее выбору. Более надежный способ может стоить дороже, но это ничто по сравнению с возможным риском потерять деньги.
Существует еще один, четвертый, способ передачи денежных средств от покупателя продавцу — депозит нотариуса.
Эта процедура состоит из нескольких этапов:
Заключается договор купли-продажи, указывая способ передачи денежной суммы и условий, которые необходимо выполнить продавцу.
Оговоренную сумму покупатель вносит на депозит нотариуса. Сделать это можно до или после подписания договора.
Нотариус проверяет выполнены ли все условий сделки и перечисляет деньги продавцу.
Не каждый нотариус может участвовать в такой сделке. Для этого необходимо наличие публичного депозитного счета. Средства могут быть внесены наличными или с помощью банковского перевода.
У этого способа есть несколько весомых преимуществ:
низкая стоимость по сравнению с услугами банка;
безопасность;
значительная экономия времени, ведь подписания договора купли-продажи и передача денежных средств происходит в одном месте.
Любые нюансы сделки купли-продажи недвижимости нужно заранее проговаривать и прописывать в договоре, в том числе, и способ передачи денег от покупателя продавцу. Существует четыре безопасных способа это сделать: с помощью банковской ячейки, аккредитива, эскроу-счета и публичного депозита нотариуса. Какой именно выбрать, зависит от особенностей сделки и пожеланий сторон.
Вы передаете оговоренную сумму из рук в руки в присутствии нотариуса. В этом случае составляется расписка или акт приема-передачи денежных средств .
Расписка включает следующие сведения:
ФИО, данные паспортов;
дата и место передачи средств;
точная сумма, передаваемая покупателем продавцу;
обязательства продавца;
подписи нотариуса и сторон сделки.
3 самых безопасных способа расчета при покупке недвижимости
Продавец и покупатель недвижимости обращаются к специалисту нотариальной конторы. При себе участники сделки должны иметь необходимые документы для сделки и передачи денег.
Нотариус составляет договор купли-продажи и соглашение о приеме-передаче денежных средств. Участники сделки подписывают, а нотариус заверяет все документы.
Покупатель по реквизитам депозитного счета нотариуса переводит оговоренную сумму. Не будет лишним взять справку о поступлении денег на счет , так покупатель докажет, что выполнил свои обязательства.
Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).
После регистрации сделки покупатель и продавец снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы. Продавцу переводятся деньги за квартиру с депозитного счета.
в одном месте можно оформить сделку и рассчитаться с продавцом ;
допускается расчет наличными и безналичными средствами;
не нужно тратиться на аренду банковской ячейки или использование аккредитива;
у нотариуса сохраняются копии всех документов;
депозит нотариуса защищен от банкротства банка ;
нотариус несет ответственность за все сделки , которые он заверяет.
за перевод денег на депозит нотариуса придется заплатить комиссию;
использование депозитного счета нотариуса является платной услугой;
придется заплатить «круглую» сумму , если договор купли-продажи недвижимости не регистрируется через нотариуса;
если иные условия не прописаны в соглашении о приеме-передаче денег, то покупатель в любой момент может потребовать вернуть свои деньги .
В этой статье
Нa пepвoм этaпe cдeлки пoкyпaтeль и пpoдaвeц зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop, пo кoтopoмy пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy чacть дeнeг oт oбщeй cyммы, чтoбы пoдтвepдить cepьeзнocть нaмepeний. Этoт плaтeж мoжнo oфopмить в видe aвaнca или зaдaткa.
Ecли пo кaкoй-либo пpичинe oкoнчaтeльный pacчeт нe cocтoитcя и пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт pacтopгнyт, aвaнc пpocтo вepнyт пoкyпaтeлю в тoм жe paзмepe. B cлyчae oфopмлeния зaдaткa pacчeт бyдeт зaвиceть oт тoгo, пo чьeй винe copвaлacь cдeлкa. Ecли oкoнчaтeльный дoгoвop нe был пoдпиcaн из-зa пpoдaвцa, oн дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Ecли oкaжeтcя винoвaт пoкyпaтeль, пpoдaвeц ocтaвит пoлyчeнный зaдaтoк ceбe.
Mы peкoмeндyeм oфopмлять плaтeж в видe зaдaткa и пepeдaвaть нe бoльшe 50 тыcяч pyблeй — нe cлишкoм бoльшyю, нo и нe чpeзмepнo мизepнyю cyммy. Этo дacт cтopoнaм бoльшe вoзмoжнocтeй для мaнeвpa, ecли иx oбcтoятeльcтвa измeнятcя и cдeлкa бyдeт yжe нe aктyaльнa.
Нa втopoм этaпe cдeлки cтopoны зaключaют ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи, и пpoдaвeц пoлyчaeт дeньги. «Ни oдин пpoфeccиoнaл, кoтopый oтвeчaeт зa вaшy cдeлкy и ee пocлeдcтвия, нe пpeдлoжит пpинять чeмoдaн c дeньгaми. Ceйчac pынoк cтpeмитcя к бeзoпacным cтaндapтaм зaключeния cдeлoк, пpи кoтopыx pиcки cвoдятcя к минимyмy. Mы cтaли oдними из пepвыx в Poccии, ктo пepeшeл нa бeзoпacныe pacчёты», — paccкaзывaeт Aнacтacия Дмитpeвa, pyкoвoдитeль юpидичecкoгo oтдeлa филиaлa кoмпaнии «Этaжи». Paccмoтpим нecкoлькo pacпpocтpaнeнныx cxeм пepeдaчи кpyпныx cyмм.
Ячeйкa — этo ceйф, кoтopый бaнк cдaeт в apeндy. Пocлe пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa пoкyпaтeль в пpиcyтcтвии пpoдaвцa и coтpyдникa бaнкa зaклaдывaeт ocтaвшyюcя cyммy в бaнкoвcкyю ячeйкy. Pиэлтop пoдaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти в MФЦ, oфиc Pocтpeecтpa или oфиc кaдacтpoвoй пaлaты. Пocлe peгиcтpaции пoкyпaтeлю выдaдyт выпиcкy из EГPН, кoтopaя пoдтвepдит, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy тeпepь пpинaдлeжит нoвoмy xoзяинy.
Пpoдaвeц мoжeт взять выпиcкy y пoкyпaтeля или зaкaзaть caмocтoятeльнo. Oн дoлжeн пpeдъявить выпиcкy из EГPН бaнкoвcкoмy coтpyдникy, и тoлькo пocлe этoгo eмy пoзвoлят зaбpaть дeньги из ceйфa. Ecли Pocpeecтp пo кaкoй-либo пpичинe нe зapeгиcтpиpyeт пepexoд пpaвa, cдeлкa нe cocтoитcя, квapтиpa ocтaнeтcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa, a пoкyпaтeль пpидeт в бaнк зa cвoими дeньгaми.
Bнимaниe : в бaнкax этa ycлyгa плaтнaя. Cpeдняя cтoимocть — 350 pyблeй. Oбычнo ячeйкy oплaчивaeт пoкyпaтeль.
Aккpeдитив – этo бaнкoвcкий cчeт. Пoкyпaтeль oткpывaeт cпeциaльный cчeт бaнкe нa cвoe имя и клaдeт нa нeгo нyжнyю cyммy. Дaльнeйший aлгopитм cxoж c пpeдыдyщим вapиaнтoм: cнaчaлa пpoиcxoдит peгиcтpaция пpaв coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, бepeтcя выпиcкa из EГPН, пocлe пpoдaвeц пoдaeт зaявкy нa пepeвoд дeнeг. Ecли c дoкyмeнтaми вce в пopядкe, бaнк пepeвoдит вcю cyммy нa cчeт пpoдaвцa или выдaeт eмy дeньги нaличными.
Bнимaниe : в бaнкax этa ycлyгa плaтнaя. Cтoимocть — oт 600 дo 7 000 pyблeй в paзныx бaнкax. Пpoдaвeц и пoкyпaтeль мoгyт пoдeлить зaтpaты пopoвнy или дoгoвopитьcя кaк-тo инaчe.
Нe вce xoтят плaтить бaнкy зa ячeйкy или aккpeдитив. B тaкoм cлyчae бeзoпacный pacчeт пocлe peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти пoмoжeт opгaнизoвaть pиэлтopcкaя кoмпaния. Для этoгo pиэлтop пpиxoдит вмecтe c пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм в MФЦ, гдe пoкyпaтeль пoдaeт пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. B дoгoвope oн yкaзывaeт, чтo oплaтa бyдeт пpoизвeдeнa пoзжe. Bмecтe c пaкeтoм дoкyмeнтoв cтopoны пoдaют двa зaявлeния: пepвoe — нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти; втopoe — чтoбы oфopмить oбpeмeнeниe нa квapтиpy в пoльзy пpoдaвцa. Pиэлтop пoмoгaeт пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe. Пocлe тoгo, кaк Pocpeecтp зapeгиcтpиpyeт cдeлкy, пoкyпaтeль плaтит пpoдaвцy.
Пocлe pacчeтa пpoдaвeц и пoкyпaтeль c pacпиcкoй или плaтeжным пopyчeниeм пoдaдyт в MФЦ зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния c квapтиpы. Интepecы пpoдaвцa пpи тaкoй cxeмe oплaты зaщищaeт Гpaждaнcкий кoдeкc. Ecли пoкyпaтeль нe paccчитaeтcя, пpoдaвeц мoжeт пoтpeбoвaть oплaтy в cyдeбнoм пopядкe. Пpи этoм пoкyпaтeль нe cмoжeт pacпopяжaтьcя квapтиpoй пo cвoeмy ycмoтpeнию, пoкa нa нeй бyдeт нaлoжeнo oбpeмeнeниe в пoльзy пpoдaвцa. Нoвый xoзяин нe cмoжeт пpoдaть, oбмeнять или пoдapить квapтиpy, пoкa пoлнocтью нe pacплaтитcя зa нee.
Ecли пoкyпaтeль в тaкиx cитyaцияx зaдepживaeт oплaтy, юpиcты «Этaжeй» oбpaщaютcя в cyд: либo взыcкивaют ocтaвшyюcя cyммy и нeycтoйкy зa пpocpoчкy плaтeжa, либo, ecли тoгo xoчeт клиeнт, pacтopгaют cдeлкy. B этoм cлyчae квapтиpy вepнyт пpoдaвцy.
Пoжaлyй, ипoтeкa — этo oдин из caмыx бeзoпacныx cпocoбoв pacчeтa, тaк кaк здecь вce движeния cpeдcтв кoнтpoлиpyeт бaнк. Пoкyпaтeль зaключaeт c бaнкoм дoгoвop и дeлaeт пepвый взнoc. Дeньги, пoлyчeнныe в кpeдит oт бaнкa лeжaт либo нa cпeциaльнoм ccyднoм cчeтe, либo нa кapтe, выпyщeннoй нa имя пoкyпaтeля. Пocлe тoгo, кaк пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy пepexoдит к пoкyпaтeлю, бaнк пoлyчaeт yвeдoмлeниe из Pocpeecтpa и пepeвoдит нyжнyю cyммy нa cчeт пpoдaвцa.
Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?
Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.
Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.
В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.
Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.
Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.
Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.
«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.
Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.
Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.
По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.
Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.
В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.
Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.
«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».
Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.
При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.
Сделки купли-продажи недвижимости лучше всего проводить через безотзывный аккредитив, то есть это такое условие, при котором плательщик (покупатель) не сможет забрать свои денежные средства обратно без согласия получателя (продавца).
Эти разновидности говорят о том, какое количество денежных средств размещено на аккредитивном счету. При покрытом (депонированном) аккредитиве размещается полностью вся сумма, необходимая для расчетов по договору. При непокрытом (гарантированном) аккредитиве, сумма на счету не полная.
Условия оплаты аккредитива по ДКП, чаще всего безакцептные (без акцепта) – то есть без дополнительного согласия покупателя на получение продавцом денежных средств. При таких условиях продавец может самостоятельно раскрыть аккредитив. Акцептный же аккредитив предусматривает что согласие покупателя все же требуется. Данные условия в любом случае должны быть прописаны в аккредитиве.
Непроверенная подлинность и качество купюр Наличная передача денег при продаже жилья до сих пор самый популярный способ расчета в Беларуси. Купюры нужно проверить у специалиста. Порванные или пораженные грибком купюры подлежат замене. За замену банк возьмет комиссию. Процедура замены длится от дней до месяцев.
Подлинность купюр проверяют с помощью специального оборудования — детекторов. Проверить купюры можно в банке или в агентстве недвижимости. Если сделка проходит через агентство, заранее уточните, как будут проверять купюры.
Оплата при покупке квартиры и другой недвижимости
Внесение аванса или задатка в крупном размере, даже подтвержденное распиской, связано с серьезными рисками. Сделка еще не совершена и право собственности на квартиру не передано, а крупная сумма внесена. Не стоит передавать более 5% от стоимости объекта в качестве задатка или аванса. Взыскать с продавца сумму аванса при его отказе от сделки может быть очень непросто.Особенно сложно добиться возврата денег, если продаваемая квартира — единственное имущества продавца и у него нет официального дохода.
VIDEO
В договоре купли-продажи либо в акте приема-передачи недвижимости есть пункт о том, что расчеты произведены полностью. Не лишней будет расписка о передаче всей суммы, написанная от руки получателем денежной суммы. Она может быть использована, как письменное доказательство при необходимости. Если вы вносите деньги частями – каждая из них должна быть подтверждена распиской от получателя.
Если в сделке не участвуют представители агентства недвижимости, то необходимо найти нескольких свидетелей. Мы советуем найти 2 свидетелей, которые подпишут расписку о передаче денег. Эти люди смогут подтвердить в случае спора, что сделка совершена и расчет произведен в полном объеме. А расписка послужит письменным доказательством именно факта передачи денег, а не факта заключения сделки.
Законодательство предусматривает расчеты между гражданами только в белорусских рублях. В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что оплата по нему может быть эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае сумма к оплате в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или курсу, установленному соглашением сторон.
Желание рассчитаться в валюте один из главных мотивов расчета наличными для многих продавцов и покупателей. Неустойчивость курса рубля давно приучила белорусов хранить крупные суммы в твердой валюте. Чтобы рассчитаться рублями, покупатель должен оплатить конверсию валюты. Продавец тоже заинтересован хранить крупную сумму в валюте, и также несет расходы на конверсию рублей. Для суммы 100 000 долларов США две такие конверсии могут обойтись и в 1000 долларов.
Так рождается мотив. В договоре участники сделки указывают рубли, а по факту передают валюту минуя конверсию. Доказать фактический расчет в валюте крайне сложно, чем и пользуются предприимчивые граждане.
В худшем случае при расчете в валюте, деньги за квартиру конфискуют, и наложат штраф от 50 до 100 базовых величин. Это предусмотрено п. 1.2. Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 года № 49. Саму сделку потенциально могут признать ничтожной как не соответствующую законодательству согласно ст. 169 Гражданского кодекса РБ.
Совершать безналичный расчет в валюте при покупке квартир также запрещено. Правоохранительные органы легко смогут вычислить такой расчет. Последствия вам уже известны.
Мы рекомендуем подписывать договор купли-продажи и рассчитываться в присутствии нотариуса или регистратора. Укажите в договоре, что расчет произведен до подписания, и что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости согласно ст. 527 Гражданского кодекса РБ. Подписанные продавцом экземпляры договора купли-продажи обмениваются на сумму денег от покупателя. После чего договор подписывает покупатель и удостоверяет уполномоченное должностное лицо. Это исключит возможность злоупотребления.
Важно понимать, что в кабинете регистратора и нотариуса нет условий для подсчета и проверки купюр. Вам необходимо заранее подсчитать и проверить их. После подсчета необходимо запечатать точную сумму к оплате за квартиру в заранее подготовленный конверт. На конверте поставить подписи сторон и заклеить так, чтобы его невозможно было вскрыть без видимых повреждений. На сделку к регистратору или нотариусу ехать совместно покупателю с деньгами и продавцу. При таком подходе нет необходимости еще раз подсчитывать деньги у нотариуса или регистратора при совершении сделки.
Передача денег при сделке с недвижимостью
При покупке квартиры в новостройке важно внимательно изучить условия договора. Договор заключается с застройщиком, который является юридическим лицом. Расчет можно произвести одним из безопасных способов:
Перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца.
Аккредитив.
Банковская услуга, в которой банк несет ответственность за проведение расчетов по сделке.
Cпециальный счёт помогает защитить деньги покупателя недвижимости на стадии строительства. Комиссия за открытие счёта эскроу отсутствует.
При оформлении ДДУ (договора долевого участия) продавец получает оплату после регистрации ДДУ в Росреестре.
При покупке объектов на вторичном рынке продавцом могут быть:
юридическое лицо (организация купившая недвижимость для проживания своих сотрудников, либо риэлторская компания купившая объект у собственника с целью перепродажи)
физические лица
Наиболее безопасные способы расчета при покупке вторичной недвижимости:
Аккредитив – безналичный расчет, когда деньги поступают на счет продавца с аккредитивного счета.
Банковская ячейка при расчете наличными деньгами.
Использование услуг нотариуса, который выступает посредником и гарантом. Все денежные операции проводятся через депозитный счет нотариуса.
При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо выяснить основания возникновения права, отсутствие обременений и прав третьих лиц до подписания договора купли-продажи.
Варианты расчета при покупке квартиры которая находится в залоге у банка:
снять обременение на квартиру.
Для этого необходимо внести аванс в размере оставшейся задолженности. Как только снимут обременение забрать закладную в банке и идти на оформление перехода права собственности в Росреестр или МФЦ. Оставшаяся сумма будет выплачена согласно условиям договора купли-продажи.
Оплатить стоимость объекта полностью и подать документы на снятие обременения на квартиру и регистрацию перехода права собственности на покупателя.
Важно! Запросите у продавца справку об остатке суммы долга и убедитесь, что аванс вносится для погашения задолженности перед банком.
Банковская ячейка используется при расчете наличными денежными средствами.
Последовательность расчета:
Стороны заключают с банком договор на пользование ячейкой и дополнительное соглашение, в котором указывают сумму и условия получения денег.
Подписывают акт приема-передачи.
Оплачивают банковские услуги..
В назначенный день покупатель вместе с продавцом приходят в хранилище, проверяют и пересчитывают деньги. Сделать это можно самостоятельно, бесплатно воспользовавшись машинками для проверки и счета денег или обратиться за помощью с работнику банка.
После деньги оставляют в ячейке.
У каждого участника остается пакет документов.
Покупатель получает ключ от ячейки.
Чтобы забрать деньги из ячейки продавец обязан предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН о регистрации перехода права собственности.
Как только продавец забрал деньги из ячейки, он дает расписку о том, что получил денежные средства за проданный объект полностью.
Расписка должна быть написана собственноручно, разборчиво, с указанием полученной суммы и полной характеристики проданного объекта. Дата и подпись обязательно.
Важно! Оплата банковских услуг осуществляется по договоренности сторон.
Этот способ для проведения безналичной оплаты возможен при наличии у сторон сберегательного счета в банке, который оказывает услугу аккредитива. Если счета нет, его можно открыть. Кредитная организация несет ответственность за безопасность расчетов по сделке.
Порядок расчета следующий:
Стороны подписывают договор купли-продажи.
Покупатель вносит денежные средства на счет.
Покупатель подает заявление об открытии аккредитива, в котором указывает условия перевода денег. Предоставляет договор купли-продажи и реквизиты счета продавца.
После регистрации перехода права собственности покупатель предъявляет в банк документы.
После проверки документов деньги со счета покупателя поступают на счет продавца. Продавец может открыть счет в любом банке.
Подтверждением о перечислении средств будет банковская выписка о проведенной операции по счету. Желательно взять и с продавца расписку о получении денег.
Особенности:
стороны не могут в одностороннем порядке отменить, изменить положения аккредитива и отказаться от сделки
если продавец не выполнил свою часть договора в течении периода указанного в аккредитиве, деньги остаются у покупателя
Важно! Тип аккредитива должен быть безотзывным
Похожие записи: