Арест недвижимого имущества добросовестный приобретатель

28.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арест недвижимого имущества добросовестный приобретатель». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

2. Добросовестный приобретатель — судебная практика

3. Освобождение имущества от ареста добросовестным приобретателем

4. ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

5. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

6. Добросовестный приобретатель недвижимости

7. Построить школу на Байкале станет проще

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом³. Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой⁶.

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности⁷: денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально⁸, то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров⁹. Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье¹⁰.
Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно¹¹ и откажет в признании его добросовестным.
Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением¹².

При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав¹⁵, предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

¹ Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

² Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

³ Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

⁴ Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

⁵ Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

⁶ Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

⁷ Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

⁸ Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

⁹ Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

¹⁰ Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

¹¹ Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

¹² Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

¹³ Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

¹⁴ Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

¹⁵ Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

Добросовестный приобретатель — судебная практика

Для того, чтобы предельно максимально применить комплекс защитных мер в отношении собственников и покупателей имущественных ресурсов, законодательство внедрило в правовую систему такое понятие, как добросовестность приобретения.

Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда после покупки определенной вещи оказывается, что она была реализована нелегитимно, а права собственности на нее находятся у другого человека, а не продавца. Поэтому, главной задачей государственных органов контроля тут будет создание максимально благоприятных условий для установления правомерности совершенной сделки.

Исходя из положений ст.302 ГК РФ, добросовестным приобретением необходимо считать те приобретения, которые соединены с отсутствием у приобретателя достоверных данных относительно нелегитимности сделки, то есть незнание обстоятельств, при которых имущество оказалось в руках недобросовестного продавца, а также оснований, в результате которых у покупателя могли возникнуть вопросы относительно законности приобретения.

Однако, это применимо только в тех случаях, когда имущество было продано по его реальной стоимости. Если окажется, что материальный ресурс был приобретен по сниженной цене, или в результате неподтвержденной официальными бумагами сделки, о покупка буде считаться недобросовестной, и относительно отсутствия реальных данных о приобретении у покупателя, могут возникнуть серьезные сомнения.

Правоотношения в сфере имущественных прав характеризуются наличием множества сложностей и нюансов. Так, в той ситуации, когда покупатель приобрел некое имущество, вполне может оказаться, что продавец продал не принадлежащий ему ресурс. И в результате законный собственник вещи может потребовать от покупателя вернуть принадлежащее ему имущество.

Как показывает судебная практика, подобные случае имеют место быть довольно часто. Именно поэтому государство предпринимает все необходимые меры, чтобы защитить права приобретателя в частности.

Однако, как гласят нормы ст.302 ГК РФ, доказывать добросовестность своей покупки приобретатель должен самостоятельно. Если ему удастся убедить суд в том, что его приобретение происходило правомерно, то имущество останется в его владении. В противном случае приобретение буде возвращено своему законному владельцу, а покупатель понесет финансовые потери.

В качестве мер по доказыванию добросовестности сделки, покупателю необходимо будет предоставить документацию, в частности выписку из ЕГРП, а также подготовит необходимую базу для того, чтобы убедить суд в незнании неправомерности покупки. Если это ему в полной мере удастся, то истребование имущества от добросовестного приобретателя будет невозможным.

Судебная практика показывает, что в последнее время стало больше случаев, когда имущество продается без ведома его законного собственника. По сути, приобретение подобного имущества будет признано незаконным, однако для того, чтобы защитить права и интересы покупателей, государство регламентирует данный вопрос.

В ст.302 ГК РФ указано, что собственник имущества, которое без его ведома было продано, имеет полное право требовать данное имущество к возврату, или же может потребовать денежную компенсацию, которая будет равна сумме утраченного имущества.

В данной ситуации владельцу имущества необходимо будет подать виндикационное исковое заявление, которое представляет собой требование к приобретателю вернуть имущество, которое было продано на незаконных основаниях.

Если сделка будет признана недобросовестной, то тут особых сложностей не возникнет, и суд встанет на сторону истца.

Однако, если имеет место быть добросовестное приобретение, то могут возникнуть некоторые осложнения. В данной ситуации возврат имуществ может проходить на основании порядка реституции, который предусматривает возврат в первоначальное положение.

В некоторых ситуациях, которые указаны в действующих нормативных актах, в частности в ст.302 ГК РФ предусмотрено, что возврат имущества может быть не осуществлен по определенным причинам.

Если приобретатель купил ценные бумаги или акции, то в такой ситуации виндикация относительно возраста имущественных ценностей законному владельцу применена не будет. Кроме того, вернуть свое имущество владелец не сможет в той ситуации, если оно было выставлено на торги судебными приставами в качестве воздействия на нарушителя, который мог предоставить заведомо ложные сведения относительно своего имущественного положения.

Что касается недобросовестного приобретателя, то в его отношении виндикация может быть осуществлена в полном объеме и без дополнительных осложнений.

Освобождение имущества от ареста добросовестным приобретателем

Чтобы понимать значение этого понятия, обратимся к Гражданскому кодексу РФ – в статье 302 добросовестным приобретателем вообще является любое лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица и при этом не было осведомлено об имеющихся законных основаниях, запрещающих отчуждение объекта продавцом.

Если речь идет о рынке недвижимости, то статусом добросовестного приобретателя может быть наделен покупатель, который абсолютно законно приобрел объект недвижимости, но впоследствии стал ответчиком по иску с требованием об изъятии этого имущества (в данном случае – квартиры, дома или земельного участка) из незаконного владения. В случае если покупатель был осведомлен об имеющихся законных препятствиях к отчуждению имущества у продавца, считаться добросовестным приобретателем он не может.

Таким образом, существует два главных критерия, на основании которых приобретатель недвижимости получает статус «добросовестного»:

первый: покупатель не знал и не мог знать, что имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело прав его отчуждать;
второй: покупатель не обладал информацией об отсутствии у продавца прав на законное отчуждение объекта недвижимости, но стремился выяснить все обстоятельства.

Следует понимать, что присутствие этих двух факторов необходимо будет доказать в ходе судебного разбирательства. Тем не менее действующая в стране судебная практика (по аналогии с презумпцией невиновности) признает принцип презумпции добросовестности приобретателя, т. е. считает его добросовестным, пока не будет доказано обратное. Однако по отношению к продавцу также действует данное положение, поэтому и покупатель, и продавец находятся в данной ситуации в равных правах. Кто действительно будет признан добросовестным – должен решить суд.

При принятии решения в пользу приобретателя суд будет рассматривать вопрос о том, проявил ли покупатель должную осторожность при заключении сделки. Здесь будут приниматься во внимание следующие факторы:

был ли приобретателем произведен осмотр объекта недвижимости перед его покупкой;
принимались ли необходимые действия для выяснения прав продавца (продавцов) на продажу, проверялась ли юридическая чистота объекта;
являлась ли заявленная продавцом цена объекта рыночной либо она была гораздо ниже других объектов на рынке;
имел ли покупатель информацию о присутствии у третьих лиц прав на недвижимость, которую он приобретает.
например, договор с юридической компанией о проверке «чистоты сделки» будет доказательством вашего желания выяснить все о покупаемом объекте и вашей добросовестности.

Как вы понимаете, все это необходимо будет подтвердить документально.

В постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Апелляционного суда РФ от 29.04.2010 г., на которых рассматривались вопросы, возникающие в судебной практике в процессе разрешении имущественных споров, указывается, что приобретатель обязан выяснить правомочия продавца на отчуждение недвижимости. Речь здесь идет о получении выписки из ЕГРН.

В упоминаемом выше постановлении нет полного перечня документов, необходимых для доказательства приобретателем свой добросовестности, и это является существенным правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя – можно с помощью опытных юристов прибегнуть к различным способам доказательства своей добросовестности и выиграть суд.

Закон свидетельствует, что имущество нельзя истребовать у добросовестного покупателя, если оно приобреталось возмездно и прежний хозяин утратил на него право вследствие добровольного подписания документов.

Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью вообще, и иски по поводу незаконного отчуждения имущества – мероприятия сложные, нередко растянутые во времени, требующие сил и средств. Чтобы вам не пришлось доказывать свои права на недвижимость в суде, воспользуйтесь нашими рекомендациями:

Перед подписанием документов обязательно проведите юридическую проверку приобретаемого объекта. Не каждый покупатель сможет выполнить ее своими силами – гораздо надежнее, если проверка чистоты квартиры будет выполнена специалистами; о том, что это такое, вы можете узнать из нашей статьи «Юридическая чистота объекта».
Узнайте историю объекта от момента его приватизации – сколько раз он отчуждался, когда произошел последний переход права собственности.
Старайтесь избегать приобретения недвижимости по доверенности. Если же вы все-таки остановились на подобном объекте, потребуйте встречи с собственником перед принятием решения, чтоб убедиться в его согласии на продажу.
Проверьте дееспособность продавца – попросите у него предоставить перед сделкой справки НД и ПНД. Сегодня это вполне обычная практика, и отказ от предоставления справок должен насторожить покупателя.
Указывайте в договоре реальную сумму сделки, а деньги передавайте непременно с распиской, в которой прописана переданная сумма. Такой документ необходимо составить в присутствии двух свидетелей.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете свести к минимуму риски приобретения проблемной недвижимости и возникновения ситуаций, требующих судебного разбирательства. И все же полностью обезопасить себя покупатель не может – по мнению специалистов, каждая сделка, совершенная на вторичном рынке, даже если была проверена юридическая чистота объекта, может быть признана ничтожной. Это не будет означать, что риэлтор, юрист или сотрудник регистрационного органа проявили профессиональную недобросовестность – могут возникнуть ситуации, которые приведут к признанию вашей сделки незаконной. В соответствии с положениями статьи 302 ГК Российской Федерации возможно истребование квартиры даже если вы – добросовестный приобретатель недвижимости. В итоге вы как покупатель теряете приобретенную квартиру и средства, затраченные на ее покупку.

В настоящее время полноценной государственной защиты добросовестных приобретателей объектов недвижимости не существует, а между тем покупателю необходимы гарантии – в виде возможности компенсировать материальный ущерб, если сделку по определенным причинам признают недействительной.

С 2003 года действует положение, согласно которому и собственник отчужденного незаконно жилья, и добросовестный его приобретатель имеют право на единоразовую компенсацию из средств государства. Однако учитывая, что подзаконных актов по механизмам реализации этого положения нет, а размер разовой компенсации ограничен одним миллионом рублей, считаться действительно реальной защитой покупателя это положение не может.

Несмотря на все вышесказанное, возможность добросовестному приобретателю отстоять свои финансовые права и права на приобретенное имущество есть. Титульное страхование позволяет защитить имущество от потери в результате утраты прав собственности на него.

207 компаний доверили защиту нам за 11 лет 47 дел за 2020 год 0% дел разрешено в пользу клиентов более 710 млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 ГПК РФ или части 2 статьи 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.

В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (статья 43 ГПК РФ, статья 51 АПК РФ).

В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр).

При удовлетворении иска о праве на имущество суд на основании статьи 213 ГПК РФ или части 7 статьи 182 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, также может принять аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

С исковым заявлением о признании добросовестным покупателем недвижимости может обратиться за судебной защитой:

непосредственно сам покупатель;
представитель покупателя;
участник сделки, который являлся гарантом прозрачности и честности сделки.

В исковом заявлении необходимо указать:

в «шапке» заявления информацию о судебном органе, истце и ответчике;
подробное описание обстоятельств покупки квартиры;
адрес объекта недвижимости, его стоимость. Если сделка оформлялась через нотариальную контору, то указать какую именно.
конкретно сформулированные требования в просительной части.
заверить заявление подписью и указать дату.

При подаче иска о признании добросовестным покупателем необходимо оплатить госпошлину, размер которой рассчитывается исходя из стоимости объекта недвижимости.

Далее данное заявление с приложением документов, подтверждающих добросовестность приобретения квартиры и квитанцией об оплате госпошлины, подается в приемную суда общей юрисдикции (районного).

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Добросовестным покупатель – это лицо, которое приобрело недвижимость у другого лица и не могло знать, что тот не имеет право его отчуждать.

Основными критериями для признания покупателя добросовестным являются:

покупатель проявил необходимую осмотрительность и осуществил юридическую проверку чистоты сделки. Как минимум он должен перед оформлением сделки: установить личность продавца или его представителя; соотнести эти сведения с данными о собственнике, имеющиеся в ЕГРИП; убедиться, что отсутствуют обременения на данный объект и отметки о судебных спорах; поинтересоваться у прошлых собственников о судьбе квартиры. Также покупателя должна смутить частая перепродажа квартира, низкая заявленная стоимость и т.д.
сделка, в результате которой приобретатель купил квартиру, отвечает требованиям действительности, за исключением того, что она осуществлена неправомочным отчуждателем.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

1. Имущество выбыло помимо воли собственника, либо лица, которому он передал имущество.

Суд удовлетворил требование конкурсного управляющего, так как спорное имущество было утрачено помимо воли должника, являющегося его собственником, передача имущества надлежащим образом не оформлена, что исключает правомерность его приобретения. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.2015 № Ф04-2314/2014 по делу № А27-8619/2013).

Так же, например, если собственник не подписывал договор купли-продажи, заявление о регистрации перехода права собственности на объекты не подавал, то нужно в суде заявить ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы.

Тогда суд удовлетворит требования, поскольку подписи от имени собственника на договорах, актах приема-передачи имущества выполнены не собственником, а иным лицом с подражанием подписи, а выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является самостоятельным основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.04.2015 по делу № А42-6788/2013).

Если виндикационный иск предъявило лицо, утратившее право собственности на имущество на законных основаниях, этот иск не подлежит удовлетворению. (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 5194/09 по делу № А60-10028/2008-С2)

Совершив сделку отчуждения имущества и передав его во исполнение договора в собственность покупателя, продавец утрачивает вещные права на указанное имущество, в связи с чем он не имеет права на основании ст. 301 ГК РФ требовать его возврата. Неисполнение встречного обязательства по договору об оплате полученного имущества другой стороной не является основанием для того, чтобы считать неправомерным последующее отчуждение имущества третьим лицам. (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.1998 № 2938/98)

2. Собственник должен доказать недобросовестность приобретателя.

Виндикационный иск собственника удовлетворен, так как покупатель является недобросовестным приобретателем в силу того, что цена приобретенного им автомобиля ниже рыночной в 35 раз. (Апелляционное определение Самарского областного суда от 05.08.2014).

Суд признал договор купли-продажи земельного участка с садовым домом недействительным, применил последствия недействительности сделки, истребовал имущества из чужого владения поскольку собственник имел психическое заболевание в силу которого не мог понимать значение собственных действий и руководить ими.

При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество независимо от добросовестности или недобросовестности приобретателя. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.12.2014 № 33-19472/2014 по делу № 2-2588/2014).

Вместе с тем, доказать недобросовестность приобретателя в складывающейся судебной практике является затруднительным, если собственник не обладает неоспоримыми доказательствами недобросовестности покупателя.

Собственник не может ссылаться на определение суда, в котором заключенный им договор купли-продажи с первым покупателем был признан недействительным при истребовании имущества у покупателей по последующим договорам. (Определение Ивановского областного суда от 01.10.2014 по делу № 33-210).

В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным отказано, поскольку наследником не представлено доказательств того, что новый собственник спорных объектов недвижимости является недобросовестным приобретателем, как и не представлено доказательств того, что у наследника имеются субъективные права в отношении спорного имущества, так как материалами дела не подтверждается, что наследник в установленном законом порядке принял наследство. (Определение Ленинградского областного суда от 07.03.2013 № 33-1023/2012).

3. Собственник должен доказать факты, при которых покупатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Между сторонами был заключен договор поставки, содержащий условие о запрете покупателю отчуждать технику третьим лицам до полной оплаты и перехода к нему права собственности. В нарушение условия покупатель передал экскаватор третьему лицу. По причине неполной оплаты первоначальный договор был расторгнут и суд удовлетворил требование поставщика об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку правомочия на передачу спорного имущества у первого покупателя отсутствовали, а второй покупатель не проявил осмотрительности, в связи с чем признан недобросовестным приобретателем. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.11.2011 по делу № А27-1071/2011).

Правовые основы деятельности
Нормативные акты
Постановления Европейского Суда по правам человека

Судебная практика
Конституционный Суд
Верховный Суд

Научно-методические материалы
По вопросам надзора за исполнением федерального законодательства
По иным вопросам надзорной деятельности

Статистические данные
Об использовании выделяемых бюджетных средств
О деятельности органов прокуратуры

Новости Генеральной прокуратуры России
Новости прокуратур субъектов федерации
События Генеральной прокуратуры

Мероприятия и встречи
Интервью и выступления

Печатные издания
Видео
К сведению СМИ
Инфографика

Конкурс
Участие в конкурсе
Этапы конкурса
Итоги конкурса
Аккредитация СМИ

Информационные материалы

Социальные ролики

Наглядные материалы

Прокурор разъясняет

Порядок обращения граждан
График приема

Интернет приемная

Уведомления об экстремизме
Статусы уведомлений

Прямая линия для предпринимателей

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

Суды прямо называют должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2019 № 18-КГ19-37 указано, что покупатель квартиры была близко знакома с истицей и в курсе ее дел (муж ответчицы был доверенны млицом мужа истицы). Соответственно, приобретя квартиру, выбывшую из владения истицы по недействительным сделкам, ответчица не провяила должной осмотрительности.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

В этом разделе пришел черед изучить самую последнюю судебную практику, так или иначе затрагивающую вопросы о добросовестном покупателе жилых помещений.

Разберем некоторые из них:

Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2017 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 № 5-КГ19-88).
Правом на предъявление виндикационного иска обладает только собственник или наниматель квартиры (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)..
Конституционный суд пояснил, что в применяемом судами толковании ст. 302 ГК РФ данная статья распространяет своедействие на земельные участки (Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 2092-О).
В апелляционном определении от 18.04.2016 по делу № 33-9610/2016 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:

Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).
Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п. 35 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22).

ВАЖНО! При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности. Таким доказательством в отношении объектов недвижимого имущества служит выписка из ЕГРН.

Если собственник не может доказать свое право с помощью этого документа, он вправе представить иные доказательства, в силу которых можно установить его права на спорное имущество. Однако данные из реестра государственной собственности или сведения о балансовой принадлежности имущества в данном случае не могут расцениваться как надлежащие доказательства (п. 36 постановления № 10/22).

Принимая во внимание, что и добросовестный приобретатель, и утративший жилье собственник могут фактически безвинно пострадать в результате того, что суд займет противоположную позицию, законодатель предусмотрел компенсацию из бюджета государства.

ВАЖНО! Компенсация предусмотрена ст. 68.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Данная норма применяется с 01.01.2020, ранее правила о компенсации содержались в отмененном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На компенсацию может рассчитывать добросовестный приобретатель, который все же лишился своего приобретения. Компенсацию для собственника, который не смог истребовать жилье у добросовестного приобретателя, отменили.

Условия получения компенсации:

вступившим в законную силу решением суда было присуждено возмещение вреда, который был причинен в виде утраты жилья;
исполнение этого решения не произошло в течение 6 месяцев по причинам, за которые взыскатель не отвечает.

Размер компенсации вычисляется по размеру реально причиненного ущерба, например, по кадастровой стоимости утраченного жилья.

***

В заключение еще раз подчеркнем, что добросовестным приобретателем может быть признан только покупатель, который оплатил недвижимое имущество, а также не знал и не имел возможности узнать о неправомерности сделки. Если же недвижимое имущество попало к приобретателю безвозмездно, рассчитывать на защиту по принципу добросовестного приобретения ему не удастся.

Добросовестный приобретатель, согласно ст. 302 ГК РФ, — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.

Таким образом, статус добросовестности проявляется у приобретателя только при наличии совокупности следующих обстоятельств:

Важно! Неполная оплата или отсутствие иного встречного предоставления за имущество на дату должного информирования приобретателя о его незаконном получении расценивается как безвозмездное приобретение (п. 37 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).

Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества.

Важно! В судебной практике действует принцип презумпции добросовестности, исходя из которого приобретатель всегда предполагается законным до момента доказывания обратного (см, например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-18592/2016), что, однако, не мешает ему представить доказательства своей добросовестности, в том числе платного получения имущества.

Безвозмездное получение имущества всегда влечет возможность законного собственника истребовать его у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Вместе с тем данное правило не распространяется на деньги и ценные бумаги на предъявителя.

ГК РФ не устанавливает весь перечень критериев (признаков), по которым приобретатель может быть признан добросовестным. Вместе с тем судебная практика (постановление № 10/22, а также обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 01.10.2014) позволила сформировать ряд таких признаков, к которым можно отнести следующие:

Заключенная приобретателем сделка по приобретению спорного имущества по всем признакам может быть расценена как действительная, кроме противоположной стороны сделки — неправомочного продавца.
На дату заключения сделки в ЕГРН отсутствовала запись о другом собственнике имущества (не продавце) или отметка о судебном разбирательстве по поводу данного имущества.

Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Исходя из анализа норм действующего законодательства и судебной практики, можно сделать вывод о том, что добросовестность невозможно признать посредством предъявления отдельного иска или заявления об установлении соответствующего правового факта. Защита владения добросовестного приобретателя реализуется путем вынесения судебного вердикта об отказе в удовлетворении требования собственника по истребованию имущества и признании за добросовестным приобретателем права собственности на него.

Вывод! Таким образом, статус добросовестного приобретателя может быть получен исключительно в рамках виндикационного иска собственника об истребовании его имущества, который может быть предъявлен в течение 3 лет при условии фактического наличия у ответчика спорного имущества. Предъявление к добросовестному приобретателю иных требований, например, в рамках заявления об установлении последствий недействительности сделки, не допускается (см. определение Конституционного суда РФ от 22.12.2015 № 2932-О).

Важно! Отсутствие у приобретателя имущества на дату разбирательства дела судебным органом влечет отказ в удовлетворении иска (п. 32 постановления № 10/22).

Лицо, которое выступает ответчиком по такому иску, вправе возражать против истребования имущества из его владения, однако данное притязание также не является самостоятельным и не может расцениваться в качестве встречного искового заявления о признании приобретателя добросовестным.

Важно! При передаче имущества нескольким лицам со стороны приобретателя образуется множественность лиц. При этом если хотя бы один из них не отвечает признакам добросовестности, требование собственника имущества будет удовлетворено (п. 41 постановления №10/22).

При признании приобретателя добросовестным, в зависимости от вердикта суда, основанного на представленных доказательствах, имущество может быть оставлено у приобретателя либо возвращено первоначальному собственнику, который лишился его помимо своей воли.

При оставлении имущества у приобретателя, как уже было сказано выше, у него возникает право собственности на данное имущество. При возвращении имущества собственнику добросовестный приобретатель вправе:

потребовать от собственника компенсации осуществленных им необходимых затрат на имущество, начиная с даты, когда собственник мог получить доходы от такого имущества (абз. 2 ст. 303 ГК РФ);
сохранить за собой осуществленные улучшения (при условии возможности их извлечения без нанесения вреда имуществу) либо потребовать компенсации своих затрат на улучшение имущества в пределах повышения вследствие этого его цены (абз. 3 ст. 303 ГК РФ);
предъявить неуправомоченному отчуждателю требование о компенсации убытков, вызванных изъятием товара по основаниям, появившимся до исполнения договора купли-продажи (п. 43 постановления №10/22).

Обратите внимание! При удовлетворении иска собственника с добросовестного приобретателя могут быть взысканы все доходы, полученные им после даты получения повестки по требованию собственника или момента, когда ему стало либо должно было стать известно о незаконном приобретении имущества (абз. 1 ст. 303 ГК РФ).

Добросовестным приобретателем автомобиля судебная практика и ч. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ называют такого приобретателя, который на момент приобретения имущества не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права его отчуждать.

Необходимость признания добросовестным приобретателем автомобиля чаще всего возникает в ситуациях, когда покупатель только после приобретения имущества узнает о том, что он в залоге (например, у банка) либо под арестом (например, в целях обеспечения материальных обязательств).

Исключительная прерогатива признания приобретателя автомобиля добросовестным принадлежит суду. До поправок в ГК РФ, внесенных законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ (далее — закон № 367), вероятность вернуть свой автомобиль у добросовестного покупателя была невелика. В новой редакции п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ разрешено прекратить залог, если заложенное имущество приобретено безвозмездно добросовестным покупателем, который не знал и не должен был знать о залоге на купленное.

ВАЖНО! Поправка в ст. 352 ГК РФ вступила в силу с 01.07.2014, вследствие чего применяется к ситуациям покупки заложенного автомобиля после этой даты (определение ВС РФ от 12.01.2016 № 67-КГ15-16).

Бремя доказывания своей добросовестности лежит на приобретателе заложенного или арестованного автомобиля. В п. 38 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10 разъяснено, что приобретатель будет признан добросовестным, если сможет доказать:

факт своего незнания о неправомерности отчуждения продавцом имущества на момент заключения сделки;
принятие всех разумных мер, с помощью которых можно выяснить правомочия продавца на отчуждение имущества.

Предыдущий собственник вправе опровергнуть заявление покупателя о его добросовестности, если сумеет доказать, что такие меры не предпринимались покупателем либо что неуправомоченность продавца на отчуждение автомобиля в момент заключения сделки была очевидна.

Ознакомиться с тем, в какой суд подавать заявление, сроками и порядком подачи исков можно в статье на нашем сайте Как подать исковое заявление в суд — порядок и сроки?.

Добросовестный приобретатель недвижимости

1. Наличие у приобретателя родственных или иных связей с теми лицами, которые, находясь в начале цепочки сделок, могут иметь информацию о недействительности первой сделки, по которой первый собственник (истец) утратил спорное имущество.

п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.

2008 N 126 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения”:
«Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними».

Вышеназванное Информационное письмо, несмотря на давность его издания, по-прежнему актуально, и суды ссылаются на него в своих решениях. Аналогичная позиция содержится в Определении Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473 по делу N А41-268/14.

Комментируя этот критерий, необходимо сказать, что, применяя его, суды руководствуются не установленным фактом того, что один родственник, знакомый или сослуживец сообщил другому информацию о недействительной сделке, а лишь предположением, что такое могло произойти. Безусловно, не существует запрета на совершение такой цепочки сделок, в начале которой стоит один участник ООО, а в конце — другой. Однако, наличие таких родственных или иных связей, вероятнее всего, убедит суд в том, что конечный приобретатель не является добросовестным.

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация.

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ).

В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки – т.е.

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить.

В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см.

документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Выписка из ЕГРН).

Если по данным выписки из реестравидно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны третьих лиц, или текущее право собственности Продавца обременено залогом, либо оспаривается в судебном порядке, то суд посчитает, что данная информация была доступна Покупателю, и он мог знать о спорных правах Продавца. А значит, Покупатель не будет признан добросовестным.

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Построить школу на Байкале станет проще

В постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Апелляционного суда РФ от 29.04.2010г.

, на которых рассматривались вопросы, возникающие в судебной практике в процессе разрешении имущественных споров, указывается, что приобретатель обязан выяснить правомочия продавца на отчуждение недвижимости. Речь здесь идет о получении выписки из ЕГРП.

Покупатель не должен заниматься полномасштабным расследованием в отношении самого продавца, его родственников или объекта отчуждаемой недвижимости. Запись в ЕГРП является, по умолчанию, достаточным доказательством прав продавца на объект.

Закон свидетельствует, что имущество нельзя истребовать у добросовестного покупателя, если оно приобреталось возмездно, и прежний хозяин утратил на него право вследствие добровольного подписания документов.

Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью вообще, и иски по поводу незаконного отчуждения имущества – мероприятия сложные, нередко растянутые во времени, требующие сил, и средств. Чтобы вам не пришлось доказывать свои права на недвижимость в суде, воспользуйтесь нашими рекомендациями:

Перед подписанием документов обязательно проведите юридическую проверку приобретаемого объекта. Не каждый покупатель сможет выполнить ее своими силами – гораздо надежнее, если проверка чистоты квартиры будет выполнена специалистами; о том, что это такое, вы можете узнать из нашей статьи «Юридическая чистота объекта»
Узнайте историю объекта от момента ее приватизации – сколько раз она отчуждалась, когда произошел последний переход права собственности;
Старайтесь избегать приобретения недвижимости по доверенности. Если же вы все-таки остановились на подобном объекте, потребуйте встречи с собственником перед принятием решения, чтоб убедиться в его согласии на продажу;
Проверьте дееспособность продавца – попросите у него предоставить перед сделкой справки НД и ПНД. Сегодня это – вполне обычная практика, и отказ от их предоставления должно вас, как покупателя, насторожить;
Указывайте в договоре реальную сумму сделки, а деньги передавайте непременно с распиской, в которой прописывайте передаваемую сумму. Такой документ необходимо составить в присутствии двух свидетелей.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете свести к минимуму риски приобретения проблемной недвижимости и возникновения ситуаций, требующих судебного разбирательства.

И все же полностью обезопасить себя покупатель не может – по мнению специалистов, в принципе, каждая сделка, совершенная на вторичном рынке, даже если была проверена юридическая чистота объекта, может быть признана ничтожной.

Практика страхования титула в Европе и на Западе очень распространена, в нашей же стране такой вид страхования еще не получил большой известности, тем не менее все чаще именно такое страхование объектов недвижимости используется при ипотечном кредитовании.

По сути, страхованием титула покупатель обеспечивает свое право на приобретенную квартиру.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Возмездное получение имущества у неправомочного лица, а не у его собственника, который лишился его помимо своей воли (см., например, определение ВС РФ от 13.11.2007 № 59-В07-4).
Важно! Неполная оплата или отсутствие иного встречного предоставления за имущество на дату должного информирования приобретателя о его незаконном получении расценивается как безвозмездное приобретение (п. 37 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).
Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества.
Важно! В судебной практике действует принцип презумпции добросовестности, исходя из которого приобретатель всегда предполагается законным до момента доказывания обратного (см, например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-18592/2016), что, однако, не мешает ему представить доказательства своей добросовестности, в том числе платного получения имущества.

Чтобы найти ответы на все вопросы, придется поднять пласт законодательства:

Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 301 и ст. 302);
Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам госорганов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г. (касается случаев «самовольного строительства»);
Пост. Конституционного Суда РФ от 22 июня 2020 г. N 16-П (постановление Конституционного суда признает одну часть норм ст. 302 ГК РФ соответствующей Конституции, а другую – несоответствующей);
Пост. Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 под названием «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, а также других вещных прав».

Необходимо будет пересмотреть судебную практику (апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда за 13.09.2016 № 33-18592/2016; определение ВС РФ от 24.05.2016 № 4-КГ16-11; апелляционное определение ВС Р. Марий Эл от 01.12.2016 по делу № 33-2184/2016, а также многие другие).

Традиционно суды отталкиваются от принципа добросовестности приобретателя. Но ничто не мешает вам подтверждать и доказывать добросовестность (чеки, квитанции, договор).

В связи с принятием Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу с 1 января 2020 г., позиция добросовестных приобретателей по самому дорогому виду имущества — недвижимому — значительно упростилась.

И далее можно цитатами из ГК РФ:

Пункт 6 статьи 8.1. ГК РФ

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Пункт 4 статьи 302 ГК РФ

Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Таким образом, с 1 января 2020 г. положение добросовестных приобретателей недвижимого имущества, в установленном законом порядке зарегистрировавшие право собственности, а также приобретателей имущества у государства, находятся в заведомо более выгодном положении, чем это было до вступления в силу указанных поправок.

В конце стоит сделать лишь две оговорки. О том, что указанные изменения в ГК РФ не имеют обратной силы, поэтому касаются только лишь сделок, заключенных и зарегистрированных после 1 января 2020 г. На сделки, заключенные до 1 января 2020 г. изменения не распространяются.

Кроме того, изменения касаются только недвижимого имущества. То есть, к остальным вещам, автомобилям, в том числе, применяются положения до 2020 года.

На этом все, желаю всем быть осмотрительным и бдительным при совершении крупных и важных для вас сделок.

Всегда ваш,

Адвокат Лавренов

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения). А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи. Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

Вот я тоже за то, чтобы найти нормального адвоката, тогда без этих всех головомоек можно и обойтись. Особенно когда приобретается что-то стоящее, типо квартиры, участка. Обязательно нужно проверять всю поднаготную. Мне лично мое душевное спокойствие и время намного важнее и стоит дороже, чем мотаться по все инстанциям. Ну, а тут уже дело каждого, как поступить.

Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре. В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Ответ на возникающий при этом вопрос о том, как следует соотносить положения ст. 302 ГК и положения ГК о применении последствий недействительности сделки, содержится в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.

Люди приобретали возмездно земельные участки в одном поселке в городе Сочи. Все эти участки были выданы в свое время неким лицам на основании постановления главы города о передаче земельных участков в собственность. Все это происходило в начале 2000-х годов.

Позже выяснилось, что передача земельных участков происходила незаконно, поскольку выданные администрацией постановления оказались подложными. Таким образом, следствие посчитало, что земельные участки муниципального земельного фонда незаконно выбыли из муниципальной собственности. Далее «мошенники» перепродали эти земельные участки третьим лицам.

Приговором суда по уголовному дело было признано, что постановления главы города, на основании которых первоначально земельные участки выбыли из муниципальной собственности, являются незаконными. Т.е.

фактически суд признал, что в результате мошеннических действий неких лиц из муниципальной собственности когда-то давно, в начале XXI века, выбыло какое-то количество земельных участков.

Новые собственники земельных участков естественно ничего не знали, а многие даже и не подозревали, что идет следствие и суд. Некоторые земельные участки были многократно перепроданы.

После того, как приговор вступил в силу, в 2016 году администрация города Сочи инициировала судебные процессы против добросовестных приобретателей земельных участков.

Суды удовлетворяли исковые требования администрации. Дело в том, что приговор суда по уголовному делу имеет преюдициальное значение для суда по гражданскому делу. Этот приговор по уголовному делу и стал основанием для истребования земельных участков от добросовестных приобретателей.

В итоге все свелось к тому, что гражданам пришлось искать различные способы договориться с администрацией города о том, что бы оставить земельные участки у себя в собственности. Некоторые владельцы вынуждены были заключать мировое соглашение с условием компенсации.

Некоторые граждане дошли до Верховного суда, но и там дела были проиграны.

Никто не застрахован от любых жизненных ситуаций. Такой случай, который произошел в городе Сочи может еще не раз повториться.

Ведь приобретатели имущества действовали добросовестно, являлись добросовестными собственниками (как они думали), и не предполагали, что им придется судиться за свои участки.

В течение всего периода, пока шло следствие и судебные процессы в городе Сочи, никаких обременений, арестов на земельные участки никто не налагал. Некоторые люди даже приобретали земельные участки в момент следственных действий.

Рекомендация при приобретении подозрительных земельных участков:

Возьмите выписку из реестра недвижимости. Проверьте наличие обременений.
Обратитесь в правоохранительные органы, с просьбой дать ответ, фигурирует ли объект недвижимости в каком либо уголовном деле? Делать это надо, если есть соответствующее подозрение.
Получите выписку из единой системы обеспечения градостроительной деятельности, кадастровый паспорт.
Обратитесь в органы местного самоуправления с запросом о том, законно ли был выдан земельный участок, если он выдавался на основании постановления главы муниципального образования безвозмездно.
Получите иную информацию об объекте недвижимости и о продавце.
Узнайте находится ли продавец в процессе банкротства, если ли в отношении продавца незавершенные исполнительные производства.

К сожалению гражданский кодекс (ст.ст. 301, 302) трактуются не в пользу покупателей. Поэтому «первоначальный» собственник может истребовать земельный участок.

С другой стороны, проанализировав практику, можно сделать вывод, что в «группе риска» находится только такие земельные участки, которые когда-то безвозмездно перешли из муниципальной или государственной собственности в частную собственность.