Продать квартиру с отказником от приватизации

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать квартиру с отказником от приватизации». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Хочу уточнить…, если «Отказники» уже выписаны и ЕЩЕ нигде не прописаны, то они тоже теряют право пожизненного проживания в проданной квартире? Или все же смогу вернуть себе регистрацию?

Покупка квартиры с » отказниками»

Так называемые отказники могут создать определенные неудобства для покупателей жилья на вторичке – если покупатель обнаружит их в юридической истории квартиры уже после совершения сделки. Обо всем по порядку.

Отказники – это люди, которые по каким-то причинам отказались от приватизации жилья, хотя имели на нее право. Как правило, от приватизации отказываются в пользу родственников, чаще всего – в пользу детей.

Статус отказника – двойственный. Он может не проживать в квартире. Владелец жилья имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – продать ее, обменять, сдать – не спрашивая разрешения у отказника. При этом отказник владеет фактически пожизненным правом на проживание в этой квартире. Отказник не может без разрешения владельца продать квартиру или сдать ее в аренду, но он имеет право в ней жить. Строго говоря, отказник в любой момент может появиться на горизонте покупателя и заявить о своих правах на недвижимость.

Хуже всего, когда покупатель не знает об отказниках. Он сталкивается с ними уже после заключения сделки. И проблема, которую в свое время не решил прежний владелец, ложится на плечи нового.

Выписать отказника из квартиры невозможно. Единственный вариант – чтобы он добровольно отказался от своего права на недвижимость.

Представим два варианта развития событий.

На данном этапе вопрос решить должен владелец квартиры, и у него такая возможность есть. Для покупателя важно, чтобы продавец по результатам переговоров с отказником предъявил такие документы:
— расторгнутый договор социального найма,
— заявление отказника о том, что он не претендует на долю данной собственности.

В договоре купли-продажи должно быть указано, что отказник обязуется сняться с регистрационного учета и найти себе другое место жительства.

В этом случае вы можете без опасений покупать квартиру – при наличии указанных документов у нее нет обременений.

Один из вариантов – судиться с отказником и отвоевывать право на 100%-ное владение недвижимостью юридическими способами. Как подчеркивают юристы, шансов на успех – менее 50%; чаще всего суд решает дело в пользу отказников.

Единственный вариант, когда выиграть дело может новый владелец квартиры – если ему удастся доказать, что отказник добровольно покинул данную квартиру, сменил место жительства и отказался от своего права на проживание.
Чаще всего вопрос решается на договорной основе.

Новый владелец предлагает отказнику денежную компенсацию в обмен на полную выписку из квартиры. Либо владелец покупает для отказника жилье, эквивалетное по стоимости доли отказника в данном объекте недвижимости.

Юристы солидарны в ответе на вопрос – стоит ли покупать квартиру с отказниками. Не стоит, если есть возможность выбрать другой вариант. Если вы хотите именно эту квартиру, добивайтесь от продавца, чтобы он решил вопрос. Чтобы не столкнуться с наличием отказников после сделки, тщательно проверяйте юридическую историю квартиры – кто в ней прописан и был прописан/проживал, кто был собственником и по каким причинам квартира переходила от одних собственников к другим.

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них. Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.

В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Право на отказ от приватизации, равно как и на саму эту процедуру, имеет всякий гражданин, проживающий в государственном жилье. Между тем в законе нет такого понятия. Есть лишь статья 2, в которой указано, что на эту процедуру должны быть согласны все лица, имеющие на нее право. Таким образом, гражданин всегда пишет заявление о согласии на приватизацию, однако уточняет, принимает ли участие в этой процедуре или нет.

При отказе гражданина от приватизации переход муниципальной жилплощади в совместную долевую собственность осуществляется для всех, кто принял участие в этой процедуре. Что касается отказника, то для него несогласие приватизировать свою долю в квартире повлечет следующее:

Потеря «голоса» при продаже жилья. Человек, у которого право собственности на недвижимость утрачено, не вправе даже претендовать на долю денежных средств, вырученных с реализации жилплощади.

Сохранение права на приватизацию. Несмотря на отказ от приватизации здесь и сейчас, гражданин сохраняет возможность пройти эту процедуру позднее.

Сохранение права на использование жилплощади отказником. Приватизация квартиры на имя других жильцов не является препятствием для отказника в том, что касается пользования жильем. Лицо, не согласившееся на приватизацию, может по-прежнему проживать в квартире, даже если она будет продана по решению других собственников.

«Более того, человека, потерявшего приватизированную долю в объекте недвижимости, не представляется возможным выселить принудительно, даже при появлении новых собственников. А право на приватизацию, которое жилец утратил, он может реализовать в любое время — до тех пор, пока за ним закреплено право на бессрочное использование недвижимости», — отмечает Евгения Галкина.

Покупка квартиры с отказавшимися от приватизации

Покупка квартиры после приватизации может представлять опасность, так как не исключено, что среди жильцов находятся отказники, то есть приватизация квартиры произведена не всеми собственниками. Поэтому перед тем как совершить сделку, следует внимательно изучить заинтересовавший вас объект недвижимости и его собственников, собрав в идеале подробное «досье» на потенциальную будущую квартиру, обнажающее все ее «подводные камни». Ведь если выяснится, что на жилплощади проживает лицо, отказавшееся от приватизации, то риски при покупке многократно увеличиваются, ведь это будет считаться обременением, снять которое после совершения сделки будет достаточно сложно или даже невозможно.

Личное заявление. Чтобы с объекта недвижимости было снято обременение, отказнику от приватизации следует написать соответствующее заявление, а затем нотариально заверить его. Будет ли он это делать или нет — другой вопрос.

Развод с супругом через суд. Право проживать в квартире гражданин может утратить после развода — когда бывший супруг/супруга является единоличным собственником квартиры. Если в этом случае человек откажется освободить жилое помещение, то его бывший партнер вправе выселить его через суд.

Выселение в связи с утратой интереса к жилплощади. В судебном порядке жильца можно выселить, если он длительное время не проявлял к площади интереса. Под этим может подразумеваться, что гражданин выехал из квартиры давно (обычно более года назад), не вносит коммунальные платежи, не принимает участие в ремонте жилого помещения и вывез из него все личные вещи, при этом выезд был осуществлен на добровольной основе и не является следствием конфликтов с остальными собственниками.

«Впрочем, все вышеперечисленные правила можно отнести к рассматриваемой нами ситуации лишь косвенно, ведь согласно действующему законодательству лицо, которое отказалось от приватизации, наделено правом пожизненного проживания в объекте недвижимости, — заключает Евгения Галкина. — Поэтому едва ли не одной-единственной возможностью освободиться от обременения будет добровольное решение отказника от приватизации сняться с постоянного регистрационного учета на данной жилплощади — в таком случае его право на использование жилья аннулируют навсегда».

Покупка на первый взгляд «чистого» жилья на вторичном рынке может таить ряд подвохов. Один из сложных случаев – приобретение квартиры, в которой зарегистрирован отказник от приватизации.

Отказник от приватизации – это человек, который дал согласие на приватизацию жилья без своего участия, хотя имел право тоже его приватизировать. Отказываясь приватизировать, он автоматически отказывается быть собственником части квартиры. Но коль скоро он в этой квартире зарегистрирован, то имеет право жить в ней бессрочно, если захочет – даже после ее продажи.

18 постановления Пленума Верховного суда РФ № 14 от 02 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» поясняется, что «в случае последующего после приватизации отчуждения жилого помещения права “отказников” от приватизации сохраняются, так как, давая согласие на приватизацию без их участия, они исходили из того, что их право пользования этим жилым помещением будет носить для них бессрочный характер».

Покупая квартиру, где зарегистрированы и живут члены семьи продавца, покупателю не стоит верить устным и даже письменным заверениям в том, что после продажи они сразу ее освободят и зарегистрируются в другом месте.

Если квартиру покупатель приобретет, но в ней захотят жить зарегистрированные лица, оказавшиеся отказниками, не факт, что можно будет признать их неправыми даже через суд.

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ, в котором говорится, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника, действует только в том случае, если не вступает в спор с другими документами.

Значит, дело, инициированное собственником с целью выселить отказника, можно и проиграть.

Здесь я отвечу на такие вопросы — «Я не знаю где сейчас проживает «отказник», какой тогда адрес указывать в исковом заявлении? А если известно, тогда указывать фактический адрес?»

По судебной практике адресом проживания ответчика считается адрес его прописки — п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2020 г. N25. Поэтому в исковом заявлении адресом проживания «отказника» вписываем адрес прописки — квартиры, из которой и хотим его выписать. Истец не обязан знать где на самом деле проживает ответчик. Часто он и не знает об этом.

В итоге все повестки в суд ответчику отправят на адрес квартиры — ст. 113 ГПК РФ. Если он не получит их (потому что там не проживает), суд все равно посчитает его извещенным. По закону суд сделал все от себя зависящее, чтобы уведомить ответчика. Получение корреспонденции — это обязанность гражданина. Если он не явится в суд, дело будут рассматривать без него (заочно) — п. 4 ст. 167 ГПК РФ. Это на руку истцам, потому что он не сможет защищать свои интересы.

Вы собираетесь купить квартиру, но вдруг выясняется, что в ней прописаны родственники продавца, когда-то отказавшиеся участвовать в приватизации. Что делать? Отменять сделку или искать другой выход?

В российских квартирах живут как собственники, так и не собственники жилья. Последние – это могут быть люди, по каким-то причинам отказавшиеся от приватизации, хотя имели на нее право.

Допустим, когда квартиру оформляли в собственность, родители отказались от своей доли в пользу детей.

В результате дети стали собственниками недвижимости, а родители получили статус «отказавшихся от приватизации» или, как их еще называют, «отказников».

Рекомендуем также: Почему вам могут отказать в приватизации квартиры?

Не стоит считать отказников «бедными родственниками», которые ни на что не имеют прав. Да, квартиру собственники могут продать без их разрешения и даже, возможно, без их ведома. Но вообще-то эта категория граждан среди всех лиц-не собственников занимает особое положение.

По закону члены семьи собственника, проживающие с ним в одной квартире, имеют такие же права и обязанности, что и собственник.

И участвовать в оплате коммунальных платежей они тоже должны (например, они не освобождаются от ответственности при наличии долга по квартплате).

Правда, кое-какие ограничения предусмотрены: например, они без согласия собственника не могут кого-то вселить или прописать в квартире. Единственное исключение составляют случаи, когда родители прописывают несовершеннолетних детей по месту своей регистрации.

Привилегии «отказников» заключаются в следующем: на них не распространяется действие ст. 31 ЖК РФ, в соответствии с которой бывший член семьи утрачивает право пользования жильем, если между ним и собственником прекратились семейные отношения.

Кроме того, «отказник» не лишится возможности пользоваться жильем даже если квартиру, в которой он проживает, захотят продать, подарить или передать в наследство.

Люди, отказавшиеся от участия в приватизации, имеют право проживать в квартире пожизненно! Правда, они могут и добровольно отказаться от такого права.

Вполне вероятно, что квартира, в которой живут или когда-то жили «отказники», может быть выставлена на продажу. При проверке юридической истории недвижимости (а такая проверка при покупке на вторичном рынке необходима) обязательно выяснится, что жилье с обременением. Для покупателей такое предложение, прямо скажем, не подарок.

«Купив квартиру, в которой зарегистрированы «отказники», покупатель гарантированно столкнется с проблемами, – поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ». – Таких людей выписать невозможно».

Агентство недвижимости 1CRE: купля-продажа, срочный выкуп квартир.

Отказник от приватизации – это человек, который дал согласие на приватизацию жилья без своего участия, хотя имел право тоже его приватизировать. Отказываясь приватизировать, он автоматически отказывается быть собственником части квартиры. Но коль скоро он в этой квартире зарегистрирован, то имеет право жить в ней бессрочно, если захочет – даже после ее продажи.

В п. 18 постановления Пленума Верховного суда РФ № 14 от 02 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» поясняется, что «в случае последующего после приватизации отчуждения жилого помещения права “отказников” от приватизации сохраняются, так как, давая согласие на приватизацию без их участия, они исходили из того, что их право пользования этим жилым помещением будет носить для них бессрочный характер».

Покупая квартиру, где зарегистрированы и живут члены семьи продавца, покупателю не стоит верить устным и даже письменным заверениям в том, что после продажи они сразу ее освободят и зарегистрируются в другом месте. Если квартиру покупатель приобретет, но в ней захотят жить зарегистрированные лица, оказавшиеся отказниками, не факт, что можно будет признать их неправыми даже через суд. Пункт 2 ст. 292 ГК РФ, в котором говорится, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника, действует только в том случае, если не вступает в спор с другими документами. Значит, дело, инициированное собственником с целью выселить отказника, можно и проиграть. Еще сложнее оспорить права прописанных жильцов, которые не являются членами семьи собственника.

Отказникам гарантировано бессрочное право проживания в квартирах, в которых они жили до приватизации. Если отказник добровольно меняет место жительства, казалось бы, право прекращается. Ведь если человек переезжает, он обязан перерегистрироваться. Но перерегистрация сама по себе никаких прав не порождает и не прекращает; к тому же она бывает временной или вынужденной, что может быть доказано впоследствии.

Успокаивает тот факт, что перечень зарегистрированных в квартире лиц, имеющих право на бессрочное пользование квартирой, указывается в договоре купли-продажи. Без этого договор может быть признан незаключенным. Поэтому очень важно читать договор внимательно. В случае если покупатель, не подумав, поставит подпись под договором, где обозначено, что в квартире зарегистрированы отказники, он тем самым согласится на соседство с ними.

Если новый собственник предоставит заявление, в котором отказник обещает зарегистрироваться в другом месте, суд его рассмотрит в случае спорной ситуации, но решение в итоге может быть вынесено в пользу как собственника, так и его «жильца». Если же отказник уже зарегистрирован по другому адресу, покупателю стоит взять у него письменное подтверждение того, что он перерегистрировался добровольно и понимает, что больше проживать в квартире не может.

Рассмотрим все способы продажи муниципальной квартиры подробней, ведь каждая из них имеет свои особенности.

Согласно статье 72 Жилищного кодекса государство позволяет произвести сделку по обмену квартир предоставленных по договорам социального найма. Но законодательством (ст. 73 ЖК РФ) ограничено проведение процедуры обмена в случаях, когда:

• дом, где находится жилье, признан аварийным и подлежит сносу;
• квартира подвергалась перепланировке, которая не зафиксирована официально;
• наниматель признан недееспособным или является несовершеннолетним гражданином, что лишает его прав на совершение сделок с недвижимыми объектами;
• при расторжении или изменении договора социального найма.

Процедура обмена имеет следующий порядок:

1. Подается запрос в муниципалитет на получение разрешения на обмен.
2. Поиск квартиросъемщика снимающее социальную квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости.
3. Подписывается соглашение с покупателем.
4. Производится обмен неприватизированной квартиры.
5. Продавец регистрирует право собственности, возникшее у него в отношении приватизированной квартиры, полученной в ходе сделки.
6. Продавец получает денежные средства в случае обмена с доплатой.

Вторым вариантом может выступать обмен на «буферную» квартиру, право собственности на которую принадлежит агентству недвижимости. Тогда производится процедура обмена, а затем агентство якобы выкупает жилье обратно. В результате продавец неприватизированной квартиры получает на руки денежные средства из расчета стоимости муниципального жилья минус понесенные в результате сделки расходы.

Такая процедура реализации неприватизированной квартиры сложна и опасна с точки зрения мошеннических схем.

Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:

1. Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
2. Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
3. Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
4. Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:

• цену квартиры;
• обязанности и ответственность сторон;
• условия расторжения соглашения.

Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.

Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.

Как продать неприватизированную квартиру?

В начале 90-х большая часть граждан СССР не была собственниками своих квартир, так как вся недвижимость по закону принадлежала государству. И только в 1991г. после распада СССР гражданину было позволено по закону приватизировать жилое имущество. До 2017 года приватизация была ограничена сроком, но Федерального закон от 22.02.2017 N 14-ФЗ отменил это ограничение и приватизация стала бессрочной.

Исходя из положений Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, право на приватизацию имеет каждый гражданин, прописанный в муниципальной квартире. Однако есть одна оговорка: такое право закон дает только один раз. Таким образом, человек, хоть раз в своей жизни приватизировавший квартиру, не имеет права на повторную приватизацию – следовательно, его согласие для этого не требуется. Если Вы хотите его выписать – читайте эту статью, я постараюсь Вам помочь.

Существуют два типа жилплощади: та, что подлежит приватизации, но по каким-либо причинам жильцы не оформили её в собственность, и та, что в принципе не может перейти в частное владение. К последним относятся:

• комнаты в общежитиях;
• жильё в закрытых военных городках;
• служебные квартиры;
• аварийное жильё;
• квадратные метры, чьи собственники против приватизации;
• сельские дома, находящиеся в ведении органов социальной защиты.

Если квадратные метры не попадают ни под одну из категорий, то приватизация возможна. Самый простой и законный способ, как продать неприватизированную квартиру – оформить право собственности на неё и продать по стандартной процедуре. Вот только у жильцов не всегда имеются средства на выкуп квартиры у муниципалитета, а потому при желании сменить место жительства, приходится пользоваться обходными путями.

Внимание! Не существует способов продать квартиру на законных основаниях, если она не приватизирована, по стандартному договору купли-продажи. Агентства или риэлторы, которые предлагают услуги по сделкам такого рода – мошенники.

Можно продать неприватизированную квартиру и через оформление её в собственность. Только не за собственные средства, а за те, что будущий покупатель готов внести в качестве залога. Такая схема отлично подходит тем, кто готов потратить время и не имеет иных возможностей найти средства на оформление жилья. Для этого необходимо:

• получить разрешение на приватизацию жилья в районной администрации;
• найти покупателя, готового внести залог и ждать несколько недель до получения продавцом свидетельства на квартиру;
• получив залог, выкупить у муниципалитета квадратные метры, и оформить в собственность;
• по стандартной процедуре продать квартиру человеку, внёсшему залог, и получить оставшиеся средства.

• Земельный участок
• Ипотека
• Купить
• Материнский капитал
• Наследство
• Новостройка
• Обменять
• Продать
• Советы и рекомендации
• Частный дом

Итак, граждане покинули жилище, сменили место жительства, таким образом самостоятельно прекратив право пользования на спорное помещение.
Теперь следует задокументировать их отказ от права пользования и уведомление о продаже жилья в виде нотариального заявления..
Представляю примерный образец такого заявления:

Посмотрим далее на пример, который я привел раньше. Мама собственник. Сын и муж — отказники. На момент приватизации все граждане были совершеннолетними, так что проблем с оспариванием приватизации в силу не включения в приватизацию несовершеннолетнего уже не будет.
Выходит на сделку с постоянно зарегистрированными отказниками — не советую. Почему? Даже если они напишут заявления с обязательством сняться с постоянного регистрационного учета из жилого помещения после сделки купли-продажи квартиры, то в любой момент они могут отказаться от данного заявления, сохраняя пожизненное право пользования. Оспорить в суде такую сделку можно легко, также как и получив двустороннюю реституцию (покупателю обратно деньги, бывшим собственникам квартиру). А вот выписать (снять с постоянного регистрационного учета) таких граждан по суду будет невозможно.

Как продать неприватизированную квартиру – советы юриста

1. На пожизненное проживание в прошедшей приватизацию квартире даже в том случае, если они прекратят семейные отношения с другими жильцами.
2. Вышеуказанное право не теряется даже при продаже квартиры, согласие «отказника» на эту сделку в таком случае не требуется.
3. Если квартира все же не приватизирована, то написавший ранее отказ член семьи может участвовать в ее приватизации в дальнейшем, если тогда его решение изменится.
4. Граждане, стоящие в очереди на получение нового жилья, не теряют своего права на него из-за отказа от другой квартиры;

Такое заявление входит в список документов, предоставляемых всеми заинтересованными в оформлении акта закрепления права собственности лицами в организацию, занимающуюся этим вопросом. В нем обязательно указывается причина отказа.

Если кто-то из жильцов не хочет становиться собственником и отказывается от участия в сделке, то он должен подать заявление об отказе. Подписав данный документ, заявитель утрачивает право претендовать на владение квартирой. В то же время он не лишает себя возможности оформить в собственность иное жилье посредством приватизации.

1. Подписать отказ от участия в приватизации (в этом случае доля распределяется между остальными участниками процедуры).
2. Подписать отказ в пользу конкретного лица (для этого потребуется оформление дарственной).

Все остальные лица могут отказаться от участия в приватизации квартиры по любым основаниям. Например, такое решение может быть связано с заботой о своих родных. Многие отказываются в пользу детей, братьев и сестёр.

1. жильцы, не имеющие прописки; никаких прав на жильё у них нет;
2. граждане, уже принимавшие участие в бесплатном оформлении права собственности в прошлом;
3. выселенные по решению суда граждане; не имеет значения, прописаны ли такие лица или нет – они больше лишены права на долю в помещении;
4. жильцы, написавшие отказ от оформления; они изъявили свою волю и больше не влияют на процесс.

Почти услуг было оказано специалистами МФЦ жителям Брянской области в Большая приходится документов по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц индивидуальных предпринимателей фермерских хозяйств (7644 услуги) и по предоставлению сведений (349 услуг).

В настоящее время налоговыми органами организовано взаимодействие с центром , расположенным в области. соглашения подписанного между региональным налоговым управлением граждане «одного окна» могут получить следующие налоговые услуги:

• они становились полноправными владельцами квартир;
• хозяева могли сдавать недвижимость в аренду и получать с этого дополнительную прибыль в семейный бюджет;
• можно было продать жилье по рыночной цене (а это немалая сумма, особенно учитывая то, что квартира досталась бесплатно);
• после смерти собственника имущество по праву переходило во владения его прямых наследников;
• хозяева могли составить завещание в пользу третьих лиц (как физических, так и юридических);
• можно было заложить квартиру при оформлении кредита в банке.

Иван, маленький, но действенный совет. Найдите себе грамотного специалиста на сопровождение сделки во избежание существенных рисков! А теперь по теме:
Верховный суд (Пленум Верховного суда №14 от 02 июля 2021 года, п.18) указал, что у отказников — бессрочное право пользование жилым помещением не пожизненное, оно бессрочное и в соответствии со ст.31 и 83 ЖК РФ должно прекращаться в связи с переездом отказника на новое место жительства, добровольным переездом. Потому как, если переезд будет вынужденным, недобровольным, то можно ставить вопрос о том, что это бессрочное право НЕ прекратилось. Рекомендуется в этом случае не покупать квартиры в которых есть отказники, продолжают проживать и зарегистрированы по месту жительства. Требовать в обязательном порядке снятие с регистрации ДО сделки и не просто снятие, а регистрацию по другому месту жительства. (продолжение ниже)

Хорошо, что у вас всё благополучно разрешилось)))
Но сегодня также получили консультацию юриста и с юридической стороны по его словам, нотариальное заявление больше для успокоения души тк человек получил конституционное право на бессрочное пользование квартирой, он просто добровольно может не пытаться вернуться, а может пытаться) как ему захочется (через суд естественно уже) типа вопрос порядочности и доверия. А вот право такое никуда не делось от заявления.

Краткая схема для тех, кто собирается приобретать приватизированную квартиру, выглядит так:

• Сторона покупателя делает выбор в пользу определённого жилья.
• Подписывается (при необходимости) предварительное соглашение между покупателем и продавцом, в котором оговаривается аванс, сроки полного оформления сделки и стоимость жилья. К нему должны прилагаться документы, требующиеся для проведения сделки.
• Покупатель проверяет бумаги.
• Выполняется составление основного договора.
• Он подписывается сторонами, передаются деньги.
• Составляется и подписывается акт приёма-передачи.
• Документы сдаются в Регистрационную Палату, где должна быть проведена государственная регистрация перехода прав к покупателю.
• В срок, указанный в расписке о получении документов, можнозабрать их – после этого регистрация перехода прав будет официально оформлена, и в государственном реестре недвижимости закреплено, что владелец у жилья сменился.

Ещё одна функция Единого жилищного документа – он несёт в себе функции выписки из домовой книги. Соответственно, если согласно этому документу продавец состоит в браке, и состоял в нём, когда проводил приватизацию жилья, понадобится заверенное нотариусом согласие супруга на его продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, необходимо будет ещё и согласие органов опеки.

Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно составить договор и поставить на него подпись обоих участников сделки, тем более что они должны будут присутствовать и при подаче документов на регистрацию – и этого хватает, чтобы подтвердить их согласие. Но не всегда этого оказывается достаточно – иногда требуется, чтобы соглашение было заверено нотариусом.

Случаи, когда необходим нотариус

Без участия нотариуса не будут приниматься в Росреестре договоры:

• По продаже доли.
• Если продавцом выступает несовершеннолетний. Если ему от 14-18 лет, то он должен будет участвовать в сделке лично, если младше – вместо него подпись ставят родители либо опекуны, и понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства.
• Если квартирой владеет ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. При полной недееспособности его интересы в сделке будет представлять опекун, при ограниченной – он сам, но потребуется письменное согласие от попечителя.

Покупая приватизированную квартиру, люди подвергают себя серьёзным рискам остаться и без квартиры и без денег. Разберём все риски при покупке приватизированной квартиры и как обезопаситься по покупке.

• Люди приватизируют квартиру, когда хотят распоряжаться ею, при этом судебная практика говорит о том, что суды почти всегда встают на сторону людей, обманутых или обойдённых при приватизации.
• Для чего люди приватизируют квартиры

• Пожилые люди- для оформления наследства
• Теми, кому нужно «залоговая масса» для получения кредита в банке
• Кто планирует сдавать квартиру
• Кому- нужно кого- нибудь прописать без лишних согласований
• Для перепланировки
• Если дом планируется к сносу, владельцу приватизированного жилья обязаны компенсировать все убытки

Как происходит купля продажа приватизированной квартиры?

Если покупатель собирается приобрести квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, следует проверить много разных нюансов до сделки. Существуют лица, которые не являясь собственниками приватизированного жилья, имеют право на бессрочное проживание в нем.

Юридически — это лица, которые когда-то давали свое согласие на приватизацию без своего участия: в народе они носят название «отказников» от приватизации.

Таким образом, покупая квартиру после приватизации, в которой на момент проведения сделки зарегистрированы «отказники», покупатель может получить в довесок длительные судебные разбирательства и постороннего человека в соседи. К данным лицам не относится п.2 ст.

292 ГК говорящий о том, что с переходом права собственности прекращается и право пользования жильем членов семей предыдущего владельца. Эти граждане имеют бессрочное законное право проживания. Сколько бы раз потом не менялся собственник, оно не прекращается. Отдельной нормы закона регламентирующей это правило нет.

Но его вывел ВС РФ и сформулировал в п.18 постановления Пленума №14 от 02 июля 2009г. Именно в этом документе указано, что права «отказников» сохраняются даже в случае отчуждения жилого помещения, потому что, давая согласие на приватизацию без своего участия, они считали, что у них право проживания в этом жилье будет бессрочным.

Поэтому при покупке приватизированной квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи вплоть до того момента, пока хоть кто-то остается прописанным.

Ведь в случае возникновения взаимных недоумений выписать отказника и выселить его из вашей уже квартиры даже через суд не получится.

Даже если продавец приносит на сделку заявления, что прописанные люди обязуются сняться с регистрационного учета после заключения сделки, в суде эти заявления никакой силы впоследствии не имеют.

При покупке квартиры после приватизации главное, что должен сделать покупатель — исследовать процедуру приватизации.

Были ли отказники, когда они снялись с учета и снялись ли они на постоянно или их снятие носило вынужденный или временный характер (например, отказник уехал на учебу, ушел в армию — во всех этих случаях, даже снявшийся с учета отказник может восстановить свои права на проживание, подав исковое в суд).

Есть еще один важный момент — обязательно нужно проверить нет ли детей у собственника приватизированной квартиры ( а по максимуму даже внебрачных или от первого брака), которые не участвовали в приватизации, потому что до её оформления были выписаны из квартиры. Так делают, чтобы обойти общение с органами опеки при продаже жилья. Став совершеннолетними, они могут восстановить свои имущественные права, подав иск в суд о том, что они были заведомо выписаны до приватизации.

Также нужно обратить внимание на:

• отсутствие членов семьи продавца, которые не принимали участия в приватизации, потому что отсутствовали в тот момент — находились в МЛС или проходили службу в Вооруженных Силах. Вернувшись, они могут оспорить через суд сам факт приватизации;
• возраст продавца: если это преклонных лет человек, лучше подстраховаться, попросив справку из психоневрологического диспансера о его дееспособности. В противном случае, опекуны потом могут оспорить сделку;
• наличие согласия на продажу жилья супруга продавца, если он есть.

А. Гордон

При покупке квартир, после вопроса о характеристиках квартиры (место, площадь, количество комнат, размер кухни), следует: а какие документы? Наилучшим ответом считается приватизированная квартира, собственность более 3-х лет. Считается, что приватизированная квартира это прозрачная история квартиры, это безопасно, и никаких сюрпризов.

Вынуждены разочаровать: Риски при покупке квартиры есть всегда! Их может быть больше или меньше. Приватизированные квартиры – не является исключением.

• Развод в суде
• Раздел имущества
• Споры по ребёнку
• Алименты и неустойка
• Оспаривание отцовства
• Установление отцовства

Через сколько можно продать квартиру после приватизации

• Вступление в наследство
• Оспаривание завещания
• Споры наследников

Договариваемся с покупателем

Данный вариант является самым наилучшим и безопасным. Продавцу необходимо найти такого покупателя, который будет согласен совместно с ним приватизировать квартиру. Чтобы все прошло успешно следует уточнить вопрос: Можно ли вообще приватизировать квартиру? В данном случае имеются в виду квартиры, которые предназначены для размещения военнослужащих (в военных городках); служебные квартиры; жилье в общежитии; квартиры в аварийных домах; кооперативное жилье и другие. Если квартира относится к одной из таких категорий, то ее приватизации вообще невозможна!

ВАЖНО !!! Затем в районной администрации по месту нахождения жилья необходимо написать заявление, которое следует подписать всем лицам, проживающим в жилье, собрать пакет документов и составить договор о приватизации квартиры. Данный договор требуется заверить у нотариуса.

При составлении договора покупатель вносит определенную сумму за приватизацию, что дает право продавцу приватизировать жилье и в дальнейшем его продать по данному договору.

Осуществление обмена очень ненадежный способ продажи неприватизированной квартиры. Для его осуществления необходимо будет обратиться в агентство по недвижимости, которое осуществляет такие манипуляции. Агентство найдет покупателя, который будет не против выполнения такого обмена, ведь цена на неприватизированное жилье значительно меньше и у покупателя могут возникнуть какие-либо подозрения. Поэтому рекомендуется выбирать агентство с очень высокой репутацией, которая поможет подобрать квартиру приблизительно равноценную продаваемой.

После в районной администрации составляются необходимые документы и, когда получено разрешение, происходит обмен. В Российском законодательстве процесс обмена регулируется главой 31 Гражданского кодекса.

ВАЖНО !!! Заключительным этапом является продажа полученной квартиры агентству. Вы получаете деньги за продажу жилья, а агентство берет за проделанные услуги комиссионные. Но здесь существует момент, который делает всю процедуру обмена ненадежной. Он заключается в том, что агентство может не купить обратно квартиру. Попытаться доказать что-либо в судебном порядке не удастся, ведь никак невозможно зафиксировать обязанность агентства купить у вас квартиру после совершения обмена.

Такой способ является своего рода разновидностью описанного выше способа обмена. В данном случае вам также необходимо обратиться в агентство, с которым и будет происходить процесс обмена. Но особенность этого способа заключается в том, что агентство предоставляет так называемые квартиры буферы. Такие квартиры обладают очень низкой стоимостью (в основном это дома за городом) и имеется вероятность, что они существуют только на бумаге.

ВНИМАНИЕ !!! В дальнейшем процедура похожа на ту, которая была описана выше. Заключаются все необходимые документы, происходит обмен. Агентство получает квартиру продавца, а он в свою очередь квартиру буфер. Затем эта квартира выкупается, и продавец получает свои деньги. Но очень велика вероятность махинаций со стороны агентства. Они могут заключаться в том, что квартира буфер не будет выкуплена обратно и продавец останется без своего жилья и приобретённой квартиры или в лучшем случае с жилым помещением в удаленном месте.

Данный способ также сложен в реализации т.к. не все агентства согласятся выполнять такие манипуляции, а главным условием для них является квартира буфер, которая существует на бумаге. Поэтому решиться на такую сделку необходимо, только если агентство является очень надежным. Юристы не рекомендуют выполнять такие обмены, ведь с одной стороны все вроде бы по закону и агентство предоставляет гарантии, но на самом деле всё оборачивается не в лучшую сторону для обменщика.

ВАЖНО !!! Для своей безопасности следует каждую процедуру письменно документировать (писать расписки, четко указывать суммы денег, оформлять все путем составления договоров) или же попросить для этих целей присутствие опытного юриста.

Похожие записи:

• Пособия чернобыльцам в 2021 году
• В Ярославской Области К Оцди Относится В 2021 Году
• Отмена регистрации договора купли-продажи недвижимости с 1 марта 2021