Порядок привлечения работника к материальной ответственности
VIDEO
Упрощение оформления сделок с общедолевой собственностью
Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!
НО!
Сохранена обязательная регистрация перехода права.
-Так нотариус нужен или нет?
-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.
-А что делает нотариус?
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.
С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.
На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.
Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).
Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.
Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021
Если квартира находится целиком в собственности сына и он выделяет Вам долю из нее, то нотариальное заверение, действительно, не требуется. Данное положение прописано в ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». А точнее – там перечислены случаи отчуждения недвижимости, требующие нотариального удостоверения, среди которых ситуация, подобная Вашей, не указана.
Тем не менее, необходимо будет уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. При дарении 1/2 доли пошлина будет равна 2000 рублей х ½ = 1000 рублей. При дарении 1/3 доли: 2000 рублей х 1/3 = 666,67 рубля и т.д.
Одновременно с этим, если в собственности у Вашего сына находится не целая квартира, а только доля в праве на нее, которую он хочет подарить Вам, нотариальное удостоверение становится обязательным.
В случае, если отчуждается отдельно доля в квартире, то остается нотариальная форма сделки. Нотариальная форма не будет действовать, если объект недвижимости продается одномоментно, то есть полностью. Это указано в законе о государственной регистрации недвижимости.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если вы с сыном одновременно продаете квартиру, а собственность у вас долевая, тогда вам нотариус не нужен. Достаточно простой письменной формы договора. Если же вам требуется именно оформление доли в собственность, тогда без нотариуса вам не обойтись. При этом в Росреесте госпошлина по таким сделкам составляет 2 тысячи рублей, а не 13 тысяч.
Итак, если у вас с сыном доли по 1/2 в квартире, и он Вам хочет свою половину подарить, то вам нотариус нужен. Нотариусу платите по тарифам своего региона.
Передача доли собственности на квартиру, в том числе от одного близкого родственника другому, регулируется ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 02.01.2017. Эта статья сама по себе непростая, кроме того, в закон часто вносились изменения. Ориентироваться на порядок проведения похожих сделок в прошлом я бы не советовал.
Очередные изменения вступили в силу 31 июля 2019 года, и теперь сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, если только не происходит отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей в рамках одной сделки (проще говоря, если квартира не продается целиком).
Порядок сделки, в которой один из двух участников долевой собственности отчуждает свою долю в пользу другого, в ст. 42 прямо не описан, однако обсуждаемый случай очень подходит под п. 2 этой статьи. Ситуация, когда меняется не состав участников, а размеры долей (например, было по ½ доле, а стало, на основании письменного соглашения, 99/100 и 1/100 доли), описана в п.2 статьи 42. Такие сделки не требуют удостоверения соглашения о распределении долей у нотариуса; достаточно указать в договоре, кому какая доля будет принадлежать после регистрации. При этом там ничего не говорится о том, что собственники долей должны оставаться в том же составе. Тем самым, текущая редакция ст. 42 ФЗ 218 явным образом не требует участия нотариуса в подобной сделке, следовательно, можно подать заявку на регистрацию перехода права собственности на основании договора в простой письменной форме. В случае отказа следует ссылаться п. 2 ст. 42 ФЗ 218 и добиваться у должностных лиц обоснования их требований.
Итак, если сын и отец совместно владеют 100 процентами долей, оба дееспособны, принимают участие в сделке и вписаны в документ о передаче долей, то услуги нотариуса не нужны. Если же, помимо них, есть и другие совладельцы квартиры, не участвующие в сделке и не упомянутые в этом документе, то без нотариуса не обойтись.
Государственная пошлина при регистрации перехода права собственности для физических лиц составляет 2 тысячи рублей. Если Вы сами никогда не занимались составлением договоров дарения, лучше обратиться в компанию, предоставляющую такие услуги. Средняя цена их работы – 3-5 тысяч рублей. Это позволит избежать приостановки регистрации или других сложностей. Если же понадобились услуги нотариуса, то за эту услугу придется заплатить сумму, которая, в зависимости от тарифа нотариуса и кадастровой стоимости объекта, может составить 25-30 тысяч рублей и выше. Госпошлину тоже надо будет оплатить, а стоимость составления договора включена в тариф нотариуса.
Если квартира находится целиком в собственности сына и он выделяет Вам долю из нее, то нотариальное заверение, действительно, не требуется. Данное положение прописано в ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». А точнее – там перечислены случаи отчуждения недвижимости, требующие нотариального удостоверения, среди которых ситуация, подобная Вашей, не указана.
Тем не менее, необходимо будет уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. При дарении 1/2 доли пошлина будет равна 2000 рублей х ½ = 1000 рублей. При дарении 1/3 доли: 2000 рублей х 1/3 = 666,67 рубля и т.д.
Одновременно с этим, если в собственности у Вашего сына находится не целая квартира, а только доля в праве на нее, которую он хочет подарить Вам, нотариальное удостоверение становится обязательным.
В случае, если отчуждается отдельно доля в квартире, то остается нотариальная форма сделки. Нотариальная форма не будет действовать, если объект недвижимости продается одномоментно, то есть полностью. Это указано в законе о государственной регистрации недвижимости.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если вы с сыном одновременно продаете квартиру, а собственность у вас долевая, тогда вам нотариус не нужен. Достаточно простой письменной формы договора. Если же вам требуется именно оформление доли в собственность, тогда без нотариуса вам не обойтись. При этом в Росреесте госпошлина по таким сделкам составляет 2 тысячи рублей, а не 13 тысяч.
Итак, если у вас с сыном доли по 1/2 в квартире, и он Вам хочет свою половину подарить, то вам нотариус нужен. Нотариусу платите по тарифам своего региона.
Сделки с долями в праве собственности на недвижимость: особенности
Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.
Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.
А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.
Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.
Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.
По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.
Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?
Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность
Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации
VIDEO
Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство.
Если в сделке есть несовершеннолетний покупатель, нотариальное удостоверение не требуется.
Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки. Подробнее
Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.
Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.
Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.
Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности
Если владелец сертификата обращается в Пенсионный фонд с заявлением об использовании материнского капитала на покупку жилого помещения, он представляет выписку из ЕГРН, где указаны все собственники. Если квартира или дом покупается (ребенку более трех лет), родители имеют возможность сразу при регистрации жилья в Росреестре внести в число собственников детей с выделением долей по соглашению.
Необходимо помнить, что сделка купли-продажи жилого помещения с долевым участием требует нотариального удостоверения (ст. 42 № 218-ФЗ).
Однако договор купли-продажи квартиры с использованием МСК обычно содержит условие о рассрочке — ведь материнский капитал перечисляется продавцу не сразу, а после принятия положительного решения Пенсионным фондом. Поэтому законом установлен срок: родители могут оформить выделение долей по материнскому капиталу в течение 6 месяцев после перечисления денег на счет продавца.
В случае, когда жилое помещение покупается с обременением, владелец сертификата должен выполнить свое обязательство также не позднее, чем через полгода после наступления следующих обстоятельств:
при самостоятельном строительстве дома — после получения уведомления о его завершении (акта ввода);
при оформлении ипотечного кредита — после его выплаты и снятия обременения с жилого объекта;
при участии в кооперативе — после полного внесения паевых платежей;
при долевом строительстве — после получения акта передачи объекта.
Таким образом, при улучшении жилищных условий с использованием материнского капитала, выделение доли детям обязательно по закону, так же, как и всем членам семьи (матери, отцу). Поскольку ипотечный кредит обычно оформляется на одного человека, после снятия обременения возникает необходимость в распределении долей и оформлении долевого права собственности на всех членов семьи. Кроме того, в их число входят и дети, которые родятся в последующем, им также будет необходимо выделить долю.
Закон не устанавливает конкретных требований к размеру долей, которые могут быть выделены детям. Как правило, в стоимость приобретенного жилья входит не только МСК, но собственные средства семьи. На практике распределение долей происходит самым разным образом: от равных частей на каждого члена семьи до выделения детям 1/100 части жилого помещения.
В законе сказано, что выделение долей в жилом помещении производится по соглашению. Поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются родители, очевидно, что они сами решают этот вопрос. Проблемы возникают при продаже такого жилья или разводе с разделом имущества, особенно когда дети остаются проживать с одним из супругов.
Исходя из сложившейся правоприменительной практики, самым правильным представляется следующее решение. Родители выделяют детям доли, пропорциональные сумме полученного материнского капитала с учетом всех членов семьи. Если они будут несоразмерно маленькими, суд по просьбе истца может пересмотреть их размеры.
Пример . Квартира куплена за 3 млн рублей, в том числе сумма МСК составляет в ней около 15 % (466 617 руб.). В семье 2 детей, мать и отец. Исходя из ее размера, каждому ребенку должна быть выделена 1/25 доли в праве на жилое помещение.
По факту — это нарушение федерального закона. По иску заинтересованных лиц, а это могут быть органы опеки, прокуратура, родителей привлекут к ответственности и обяжут произвести выделение долей детям при использовании материнского капитала на покупку жилья. Хуже, если суд рассмотрит это как мошенничество и, соответственно, вынесет наказание по этой малоприятной статье Уголовного кодекса.
Кроме того, проблемы могут возникнуть при продаже квартиры. Стараясь избежать неприятностей, факт использования материнского капитала на приобретение продаваемого жилья стараются выявить риэлторы. В ином случае сделка может быть признана недействительной по суду с применением последствий ее недействительности.
Таким образом, лучше не рисковать репутацией, и своевременно выделить доли детям, тем более что они, как правило, невелики. Это имеет принципиальное значение при продаже жилья по следующим причинам:
Квартира, в числе собственников которой числятся несовершеннолетние дети, может быть продана только по согласованию с органами опеки. Они потребуют от родителей обязательство, что в новом купленном жилье они получат эквивалентную долю собственности в праве.
Сделка купли-продажи с участием несовершеннолетних лиц в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса (ст. 54 № 218-ФЗ).
С 2016 года закон за №218-ФЗ утверждает обязательность нотариального удостоверения сделок по недвижимости, совершаемых при участии несовершеннолетних (ст.54, п.2 названной нормы).
Распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям возрастом менее 14 лет, допускается их законными представителями – родителями, опекунами, усыновителями (ст.28, п.1 Гражданского кодекса). Для детей возрастом 14-18 лет доступно самостоятельное заключение сделок по недвижимости, однако лишь при письменном одобрении законных представителей (ст.26 Гражданского кодекса). Во всех названных вариантах сделок заверение договора купли-продажи нотариусом обязательно.
Продать и подарить доли в квартире можно без нотариуса
Процесс продажи доли земельного участка имеет свои юридические тонкости. В зависимости от сложившейся ситуации сделка может осуществляться по-разному. Если у вас возникнут вопросы касательно продажи доли земельного участка, проконсультируйтесь с профессиональным юристом.
Имущественные сделки, одной из сторон которых является несовершеннолетний гражданин.
Сделки, совершаемые недееспособными лицами или законными представителями от их имени.
Имущественные сделки, совершаемые любыми лицами, в отношении долей недвижимого имущества.
Договор основания — это документ, на основании которого даритель владеет долей или всей квартирой. Когда квартира была куплена, то это договор купли-продажи. Или дарителю квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. Когда при приватизации – договор приватизации и т.п.
Если даритель или одаряемый не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность и по почте прислать ее своему доверенному лицу.
И доверенное лицо вместе с дарителем или одаряемым уже будет обращаться к своему нотариусу для оформления и подписания договора. Одаряемый не имеет право оформить на самого дарителя доверенность на подписание за него договора дарения, и наоборот.
Потому что даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ).
В первом случае не играет роли, как собственник стал владельцем недвижимости, перешла она ему по наследству, была куплена или приватизирована. Также не имеет значения, кем ему приходится гражданин, который согласно заключаемому соглашению станет владельцем уже долевой собственности. Если гражданин является полноправным хозяином квартиры, он может подарить её долю кому пожелает.
Несмотря на то, что размер вознаграждения специалисту достаточно высок, большинство граждан предпочитает оформлять дарение квартиры или её доли нотариально. У обратившихся к профессионалу есть больше шансов выиграть дело, если в дальнейшем кто-то будет оспаривать легитимность оформленных документов.
Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.
в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.
Изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости по пунктам
Отмена нотариального удостоверения сделок — долгожданное событие. Ведь нотариальная сделка не только требовала больших финансовых затрат, но и сильно усложняла и затягивала процедуру сделки. А проку в этом не было ни какого.
01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз.
Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке , сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Через 90 дней после официального опубликования в Российской газете, закон вступит в силу и участники сделки будут экономить значительные средства. И с 01.08.2019 года участники долевой собственности смогут отчуждать ее (при одновременном отчуждении всеми участниками) без нотариального удостоверения, по договору, соглашению в простой письменной форме.
Итак. Теперь не нужно в обязательном порядке удостоверять отчуждение недвижимого имущества — куплю-продажу, дарение, мену, выделение долей.НО!
Остаются исключения из этого правила:
Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей НЕДЕЕСПОСОБНЫМ и НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ собственникам подлежат удостоверению нотариусам в обязательном порядке.
Статья 54 ФЗ -218 «О государственной регистрации недвижимости»
п.2 «Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.»
Кроме того для таких сделок требуется особое разрешение органов Опеки и попечительства.Разрешение опеки на продажу получить легко
Приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним — не требует удостоверения нотариусом и разрешений Опеки.
2. Сделки по отчуждению долей в праве собственности ОТДЕЛЬНЫМИ ДОГОВОРАМИ ( не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке) по-прежнему требуют нотариального удостоверения и к тому же письменного уведомления всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
Обратите внимание!!!
«…всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..
То есть:
Сделка должна быть оформлена одним договором. Если, для снижения налоговой нагрузки с применением налогового вычета в 1 000 000 рублей, участники долевой собственности оформляют сделку разными договорами купли-продажи(дкп) — это не одна сделка, значит требуется удостоверение ДКП у нотариуса.
Вторая частая ситуация — сделки дарения или купли-продажи внутри участников долевой собственности. Например: квартирой владеют три собственника, один из которых решил подарить свою долю одному из двух других участников. Это нотариальная сделка.
Другая частая ситуация — участников долевой собственности двое, один отчуждает( дарит или продает) свою долю в пользу другого.Как в этом случае? Порядок такой сделки в ст. 42 НЕ описан, а значит каждый регистратор будет ее применять по-разному. Пока центральный аппарат Росреестра или Верховный суд не выскажет свою позицию по таким сделка. А ждать придется долго, увы)
Еще существуют сделки распределения долей (изменение размера долей между участниками долевой собственности. То есть состав участников не меняется, изменяется только размер долей. Например: было по 12 доле, участники перераспределили доли соглашением и стало 99/100 и 1/100 доли. Такие сделки описаны в п.2 статьи 42. Они НЕ требуют удостоверения соглашения о распределении у нотариуса.
Сделки по ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАКОННЫМИ СУПРУГАМИ В ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ требуют удостоверения договора у нотариуса. Так как общая долевая собственность это не законный, а договорной режим собственности.Законный режим собственности супругов — общая совместная собственность.
Долевым называется такой режим владения объектом, при котором каждому совладельцу выделена обособленная часть имущества .
Могут быть выделены пропорциональные доли, например, каждый собственник обладает 1/2 или 1/4, так и неравномерные: к примеру, мужу может принадлежать 2/3, а жене – 1/3.
Такое неравномерно распределение обычно используют для получения имущественного вычета.
При этом в любом случае купленное в браке имущество считается совместно нажитым и при разводе будет разделено пополам. Доли будут считаться разделенными пропорционально.
В отличие от совместной собственности, когда супруг не может продать имущество без разрешения остальных сособственников, владелец доли можно продавать, дарить, завещать ее, фактически превращая объект недвижимости в коммуналку .
Но, конечно, приоритетное право выкупа будет у второй стороны, поэтому потребуется получить отказ остальных совладельцев жилья от покупки доли.
В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2019 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.
Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:
при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.
В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычного порядка действий. Следует учесть несколько нюансов, например, указать в договоре доли каждого владельца, а также произвести оплату стоимости имущества отдельно за каждую долю.
Брачный договор, составляемый между супругами – наиболее весомый документ, который регулирует распределение долей. Муж и жена могут договориться, как распределяется доля владения имуществом между ними в случае развода. Здесь уже не имеет значения, каким образом приобреталась квартира, на кого официально зарегистрирована и прочие факторы.
Тот размер долей, который приведен в брачном договоре, и остается у бывших супругов в случае расторжения брака.
Можно ли обойтись без нотариуса при дарении доли?
Если квартира приобреталась по ипотеке, то она оформляется в совместную собственность супругов. Залогодержателем ипотечной квартиры является банк. Стороны не могут выделить доли до тех пор, пока не погасят долг и не снимут обременение.
После выплаты ипотеки стороны могут произвольно распределить доли в зависимости от своих потребностей – или же оставить жилье в совместном владении.
Сложнее ситуация, когда супруги развелись во время погашения ипотеки. В этом случае вопрос разделения долей и долговых обязательств решается совместно с банком. Супруги могут разделить жилье сразу и оформить на каждую долю отдельный кредит, а могут произвести раздел имущества позднее, после выплаты всей ипотеки.
Дети могут стать собственниками жилья в следующих случаях :
если жилье покупалось на средства материнского капитала;
если родители решили добровольно выделить им доли (подарить);
если производится альтернативная сделка с выделением аналогичной доли несовершеннолетнему.
Покупка жилья с детьми в числе собственников сопряжена с рядом особенностей: по закону родители не могут забирать себе доли, принадлежащие детям, и наоборот . Поэтому в покупаемой квартире доли должны быть выделены сразу. Такое имущество не может быть общим. Кроме того, такая сделка проходит под контролем органов опеки.
Нотариальное заверение сделки требует расходов, причем значительных. Поэтому сразу следует уяснить, нужен ли нотариус при проведении сделок.
В соответствии с последними поправками удостоверение сделки посредством нотариуса требуется только при отчуждении имущества, которое находится в общей собственности, а также при разделении долей. При покупке жилья обязательного заверения не требуется.
Следовательно, супругам, покупающим квартиру в 2019 году, заверять сделку у нотариуса не нужно, если:
они приобретают квартиру у единоличного продавца;
собираются владеть жильем на правах общей собственности.
А вот для выделения долей навестить нотариальную палату придется. Или если в сделке участвуют дети. Или если продавцов – несколько .
Единого образца составления договора не предусмотрено. Но имеются обязательные элементы, которые должны присутствовать в соглашении. Так, в договоре указываются:
время и место совершения сделки;
данные продавца и обоих супругов-покупателей;
подробные характеристики продаваемого имущества – квартиры с указанием ее площади, адреса, расположения в доме и т.д.;
стоимость квартиры;
способ и порядок оплаты;
срок проведения сделки;
права и обязанности продавца и покупателей;
порядок разрешения споров;
количество составленных экземпляров.
Оформление договор допускается в печатном и рукописном виде. В конце документа все участники сделки должны поставить свои подписи и расшифровку.
(Начало. Продолжение в следующем номере)
Сделки с недвижимостью– процесс многогранный, вызывающий множество вопросов как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Тут переплетаются вопросы из многих отраслей права: гражданского, семейного, земельного, налогового, законодательства о государственной регистрации недвижимости и законодательства об опеке и попечительстве. Попробуем ответить на некоторые из них.
Какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
Теперь, при покупке квартиры или жилого дома с земельным участком по Военной ипотеке, если владельцами недвижимости являются несколько человек, имеющие доли, договор купли-продажи необходимо будет заверять у нотариуса. Данное изменение относится не только к военнослужащим – участникам НИС, но и к остальным сделкам. Т.е.
Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки опекунами. В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному желанию участников соглашения.Стоимость этой услуги зависит от цены договора, также к ней добавляется оплата технических услуг.
Внимание
Законом установлено ограниченное количество случаев, когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных случаях обращение к нотариусу – дело добровольное.
После смерти владельца недвижимости, правопреемнику необходимо вступить в законные права, предоставив нотариусу надлежащие документы. По истечении шестимесячного срока наследополучателю выдается свидетельство, подтверждающее право собственности квартиру — после этого можно заниматься вопросом регистрации. Для получения в нотариальной конторе правоустанавливающего документа на жилье, нужно подготовить:
бумаги, доказывающие право собственности наследодателя на подлежащий переоформлению объект;
кадастровый паспорт на переходящую квартиру;
заключение о стоимости жилого помещения на момент смерти владельца.
Получив свидетельство о праве на наследство, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Осуществить процедуру регистрации в кратчайший срок можно через нотариуса, но эта услуга предусматривает дополнительную оплату.
Неважно, дарит или продает добрый хозяин пару метров своей квартиры, в любом случае просто ударить по рукам с будущим владельцем доли он не может. Сделку надо будет обязательно оформить через нотариуса. А тот проследит, чтобы ничьи права не нарушались.
Когда квартиру начинают юридически делить на метры и сантиметры, всегда есть опасность, что добром это не закончится.
Этим часто пользуются мошенники и бандиты. Скупают какую-то небольшую долю недвижимости. Такую, что, пожалуй, и под микроскопом рассмотреть трудно. А потом начинают выживать других хозяев.
Всегда есть масса способов сделать жизнь другого человека невыносимой, и мошенники этим пользуются. А потом скупают уже за копейки у других владельцев оставшиеся метры. Несчастные соседи уже и сами рады убежать куда подальше.
Точнее, не рады, конечно, но что им еще остается?
В конце прошлого года был принят закон, повысивший полномочия нотариусов. Помимо прочего он обязал продавать через нотариуса доли недвижимости. Но только продавать. Если хозяин решил подарить свой метр кому-то, то мог просто написать на бумажке дарственную и пойти в Росреестр. Так что лазейка для мошенников оставалась.
Как рассказывают эксперты, проходимцы могли использовать разные схемы. Например, подарить постороннему не саму долю, а даже микродолю от существующей доли в недвижимом имуществе. То есть немного отрезать от того, что уже отрезано.
Новый владелец переставал быть посторонним лицом в квартире, а потом на него можно было уже переоформить, минуя нотариуса, всю долю.
Теперь эти и другие лазейки для мошенников уйдут в прошлое. Так как согласно новому закону все сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, в свою очередь, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что сособственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки.
Так что в тайне от других хозяев, ни сантиметра их квартиры в чужие руки не уйдет.
В Федеральной нотариальной палате России особо отметили, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус должен будет проверить, не является ли сделка притворной. Иными словами, не пытаются ли стороны прикрыть с ее помощью какую-то другую сделку. Скажем, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. Человек говорит, что вроде дарит. А на самом деле — продает.
Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане могут пойти в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, изначально имевшие нехорошие намерения. Ведь суд изучит все обстоятельства, и может увидеть, что, например, в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни. И так далее.
Важно, что в процессе удостоверения сделки нотариус разъяснит сторонам реальные последствия сделки, в частности, что такая сделка может быть признана впоследствии судом недействительной, т.к. нарушает права иных сособственников, либо обратить внимание одной из сторон на то, что предлагаемые условия сделки нарушают ее права или ухудшают ее положение.
Обычные люди порой не сильны в юридических тонкостях и не представляют реальных последствий сделки. А потому попадаются на красивые речи мошенников. Поэтому и решено подключить к делу нотариуса, который защитит людей.
Новым законом также вводится серьезная защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки.
Мошенники или недобросовестные родственники, опекуны или законные представители не смогут отнять у детей их законное жилье через, например, договор мены.
Тариф для нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимом имуществе предусмотрен доступный. Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5 процента от стоимости доли, но не более 20 000 рублей.
Кстати, недавно Федеральная нотариальная палата России опубликовала статистику, показывающую новую тенденцию: граждане стали чаще обращаться к нотариусу, чтобы оформить недвижимость.
Число сделок с жильем, оформленным через нотариуса, выросло в полтора раза. За год нотариусы отправили в Росреестр 97 тысяч документов на регистрацию прав на недвижимость.
Фактически нотариус теперь работает в режиме одного окна: сам собирает необходимый пакет документов, подает их в Росреестр, получает и выдает сторонам сделки.
Если документы подаются в электронной форме, то сделка может быть зарегистрирована за один день.
«Задача, которую мы ставили перед нотариусами, — обеспечение юридической чистоты сделок, а не только формальная фиксация перехода права, — сказал недавно «РГ» председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов. — Результаты показывают, что действия, которые мы предприняли год назад, себя оправдали и будут оправданы в дальнейшем: существенно сократились совокупные общественные издержки на нотариальные действия. Не только в прямых издержках по тарифам, но и по сокращению количества судебных дел, временных и финансовых расходов граждан, как по обращению в Росреестр, так и по обращению в суды».
В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится требование нотариального удостоверения некоторых соглашений, заключаемых на базе основного договора об ипотеке.1. Соглашение об изменении договора об ипотеке при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства
Предлагаем ознакомиться: Как правильно составить агентский договор
В соответствии с п. 6 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:
такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
Такое соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Сама же закладная в этом случае либо аннулируется (органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, залогодателем передается новая закладная, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную), либо в нее вносятся изменения путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии вышеназванного соглашения и указания в тексте закладной на само это соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной.
Дарение или продажа доли сособственнику
В случае дарения, одаряемый (т.е. тот, кому дарят) будет платить налог 13% (или 30% для нерезидентов) с рыночной (кадастровой) стоимости подаренной доли.
Если отчуждение производится по договору купли-продажи, взаимоотношения с налоговой службой возникает у продавца, а не у покупателя (Про порядок налогообложения c 01.01.2016 можно почитать здесь>>)
Дарение доли постороннему лицу
Согласие сособственников в таком случае не требуется, но нотариус будет проверять притворна ли сделка Например, дарение микро доли может быть отклонено нотариусом, как притворная сделка в целях избежания необходимости получать отказы сособственников от права приоритетной покупки отчуждаемой доли.
Купля-продажа доли постороннему лицу (не сособственнику)
Отчуждение в таком случае производится при условии, что все сособственники дали отказ от покупки отчуждаемой доли в нотариальной форме. Отказы должны быть от всех сособственников согласно выписке ЕГРН (и только по выписке!). Срочную выписку за 200 рублей можно заказать здесь>>
Если сособственники не хотят идти к нотариусу и писать отказы, то можно отправить им извещение в письменной форме (извещения оформляются или у нотариуса, или в простой форме отправкой заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи .
Продать дешевле, чем Вы указали в извещении будет невозможно. Если никто из сособственников не отреагировал на Ваше предложение купить у Вас отчуждаемую долю (если отправляли извещения в простой письменной форме, то получите все корешки о вручении Ваших писем лично адресатам) в течение месяца, то можете смело идти к нотариусу и оформлять документ, подтверждающий, что сособственники не воспользовались своим правом приоритетной покупки.
Письма направляются по адресу регистрации сособственников или по адресу их фактического проживания.
Дарение или продажа всего недвижимого имущества, если имущество принадлежит продавцам на праве общей собственности (общей долевой, общей совместной)
При этом не важно, принадлежит ли имущество членам одной семьи или посторонним лицам, сделка, если имущество принадлежит двум и более сособственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Например, если имущество принадлежит родителям, то дарение доли ребенку подлежит обязательному нотариату. Или дарение доли от одного супруга другому, родителям, братьям, сестрам, — все эти сделки подлежат обязательному нотариату.
В случае дарения, одаряемый (т.е. тот, кому дарят) будет платить налог 13% (или 30% для нерезидентов) с кадастровой стоимости имущества, за исключением дарения ближайшим членам семьи.
Если отчуждение производится по договору купли-продажи, взаимоотношения с налоговой службой возникает у продавца, а не у покупателя (Про порядок налогообложения c 01.01.2016 можно почитать здесь>>)
Данная статья является сугубо информационной и не может быть использована в качестве доказательства в суде. Формулировки в данной статье намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.
VIDEO
Основаниями для возникновения долевой собственности на жилой объект могут быть:
прохождение процедуры приватизации жилья;
выделение долей в квартире, ранее находившейся в режиме общей совместной собственности супругов;
по наследству при наличии нескольких претендентов.
Доли не относятся к категории неизменных величин, они могут перераспределяться и продаваться. В жизни их выделение может быть связано с добровольным решением участников или с решением судебного органа.
Например, при нахождении в браке с супругом могут быть достигнуты взаимные договоренности с заключением брачного контракта с условиями выделения.
При расторжении законных отношений каждый из бывших партнеров имеет возможность получения 50% во владении общего совместного имущества.
Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности имеет ряд нюансов, которые отличают ее от традиционной сделки по отчуждению имущества.
Основные особенности заключаются в следующем:
От действующих сособственников должно быть получено разрешение на возможность продажи;
Необходимо соблюдение правила преимущественной покупки;
Сделка должна быть нотариально заверена;
Процедура с детьми предусматривает получение разрешения от органов опеки.
Наиболее простым вариантом продажи долевой собственности является случай, когда все собственники согласны на сделку и квартира отчуждается как единый объект. При продаже одной из долей процедура будет более длительна по времени, так как закон запрещает проведение отчуждения без согласия других сособственников.
Для соблюдения правила преимущественной покупки в адрес всех действующих владельцев направляется уведомление о желании продавца продать свою долю.
Документ рекомендуется составлять в письменной форме и отправлять на адрес получателя заказным письмом. Уведомление должно содержать полную информацию о сути предложения, включая цену и иные существенные условия.
После его получения у сособственника имеется 30 дней для того, чтобы дать согласие или отказ на покупку предложенной доли.
Важным моментом является вопрос оплаты расходов, связанных с оплатой услуг нотариуса. Вне зависимости от количества продавцов пошлина берется однократно и определяется на основании суммы договора. Помимо этого потребуется оплатить работу специалиста по проведению консультации, составление проекта соглашения, изготовлению документов. Оплата берется исходя из установленных нотариусом расценок.
Порядок действий при продаже квартиры в долевой общей собственности зависит от того, получено ли согласие на продажу всех владельцев, будет ли участвовать в сделке недееспособное лицо или соглашение будет заключаться с несовершеннолетним. В последнем случае вместо действующего собственника выступает его законный представитель и требуется получение разрешения от органов опеки.
Достижение соглашения о продаже — договоренности могут быть достигнуты в устной форме в случае подписания договора всеми собственниками, для упрощения процедуры часто используется механизм оформления доверенности на сбор документов и их подписания;
Определение рыночной стоимости — цена может быть определена самостоятельно на основании проведенного анализа имеющихся на рынке предложений либо при помощи оценщика, услуги последнего обязательны при привлечении покупателем ипотечных средств;
Подготовка документов — правоустанавливающие, правоподтверждающие, выписка из домовой книги, экспликация из БТИ, справки об отсутствии долгов;
Заключение договора — обязательно наличие письменной формы, нотариальное заверение, подписи всех продавцов или их доверенных лиц;
Обращение в Росреестр — время регистрации права собственности зависит от способа обращения.
Сегодня гражданам предоставляется несколько способов подачи документов в Росреестр. Сделать это можно при личном обращении, почтовым отправление с объявлением его ценности, через интернет с использованием сервиса официального сайта и через МФЦ. Специалистам Росрестра дается 3 рабочих дня на рассмотрение и регистрацию перехода прав собственности. При подаче документов через МФЦ процедура займет 5 рабочих дней, а при использовании электронной формы 1 день. В качестве подтверждения возникновения права собственности покупатель получит выписку из ЕГРН.
Вопросы передачи денежных средств регулируются и определяются участниками сделки. Полученные от продажи средства могут быть разделены между продавцами пропорционально их доли либо в соответствии с условиями договора. Сегодня все реже прибегают к практике наличных расчетов, проводимых после регистрации сделки. Гарантом безопасности процесса передачи денег в значительной части случаев выступают банки, услуги которых привлекаются при использовании механизма банковской ячейки или аккредитива.
Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится
В жизни не всегда собственники жилой недвижимости могут мирно договориться об условиях продажи. Наличие разногласий в части стоимости и необходимости сделки, нежелание проживать вместе с другим лицом и организация препятствий способно существенно затормозить процесс, в результате чего покупатели могут просто отказаться даже от самого выгодного предложения.
дарения;
предложения выкупа по высокой цене;
договора займа.
При дарении доли нет необходимости получать разрешение на сделку от других владельцев, но если они докажут ее возмездность, то она будет признана недействительной.
Предложение приобрести долю по высокой цене может быть выходом из ситуации, но после получения отказа от совладельцев в договоре с покупателем необходимо будет указать такую же стоимость, и продавец будет вынужден оплатить налог с полученных доходов в размере 13%.
При нарушении правила и снижении цены на квартиру для третьего лица может быть подан иск в суд о нарушении прав совладельцев.
Долевая собственность предполагает недвижимое имущество, владельцами которого являются несколько человек на паритетных правах и обязанностях по отношению к объекту (п.2. ст.244 ГК РФ).
Если только один из собственников желает реализовать преференцию по распоряжению данным имуществом. Владелец изначально оповещает о своем намерении остальных совладельцев. У последних с этого момента возникает прерогатива преимущественного выкупа доли.
Если другие собственники не имеют желания увеличивать свою часть посредством покупки, то каждый из них составляет расписку-разрешение на реализацию дома или квартиры, находящейся в долевом владении. Документ нужно заверить у нотариуса.
Если желание продать недвижимость исходит от всех владельцев, то вовсе не обязательно составлять соглашение.
В этой ситуации приобретатель станет единоличным владельцем, а продавцы после продажи поделят вырученные средства в пропорциях, соответствующих доли каждого. Ключевым условием проведения сделки считается личное присутствие всех владельцев при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.
Таким образом, без согласия других собственников на реализацию имущества, желающему его продать невозможно. А если так все же произошло, то впоследствии заинтересованными лицами сделка может быть признана недействительной в зале судебного заседания.
В далее перечисленных случаях нотариальное заверение у нотариуса обязательно, так как без такой процедуры документ просто не будет принят в регистрирующем органе:
В случае продажи квартиры, которая разделена между несколькими собственниками. В таком случае заверять договор купли-продажи у нотариуса обязательно, так как этот факт является подтверждением согласия всех собственников.
Осуществляется продажа объекта недвижимости, где собственником выступает лицо несовершеннолетнее, то есть до 18 лет.
Если в сделке будет принимать участие несовершеннолетнее лицо и не обязательно он будет выступать собственником.
В случае, если в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо, обязательно также должны присутствовать и его официальные представители – родители или лица, которые их заменяют.
С 2021 года были внесены изменения в законодательство. Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» теперь для сделок с долевой собственностью на жильё требуется, чтобы договор был удостоверен нотариально . Но требуется ли это в том случае, если квартиру покупают супруги?
Как ни странно – нет. По закону, нотариально нужно удостоверивать те договора, по которым долевая собственность отчуждается, а не приобретается. Таким образом, если супруги приобретают квартиру у продавца, который владеет ей единолично, обращаться к нотариусу они не обязаны.
Однако отсутствие обязанности не означает отсутствия права. Согласно ГК РФ и Основ законодательства о нотариате, даже тогда, когда нотариальная сделка не обязательна, стороны вправе обратиться к нотариусу и удостоверить её. Такое часто применяется в тех случаях, когда сторонам нужны по сделке дополнительные гарантии: нотариальный договор оспорить в суде труднее.
Похожие записи: