Оценка недвижимого имущества образец

27.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимого имущества образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Отчет об оценке квартиры (пример)

2. Примеры отчетов и заключений независимых оценщиков

3. Оценка стоимости недвижимости на примерах

4. Пошаговая инструкция: как оценить имущество

5. Примеры выполненных экспертиз — Оценка недвижимости

6. Как сделать оценку квартиры для ипотеки

7. Оценка рыночной стоимости недвижимости

В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).

Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), в частности, ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие — либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Ø одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
Ø стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Ø объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;
Ø цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей — либо стороны не было;
Ø платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

На дату оценки (19.03.2010 г.) официальный курс Банка России составлял 29,2223 рублей за 1 доллар США.[1]

Отчет об оценке квартиры (пример)

Объект оценки – к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки — денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки — расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки — определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке — совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) — дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты — денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки — использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки — срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения – некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка — операция (часто — математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

В ходе выполнения настоящей работы по определению рыночной стоимости объекта оценки применялись следующие стандарты оценки:

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми «Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.

Этап №1 – Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации.

Этап №2 – Проведение расчетов. Согласование результатов

При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от использования данных подходов.

Этап №3 – Составление Отчета об оценке

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Примеры отчетов и заключений независимых оценщиков

Я, Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждаю на основании своих знаний и убеждений, что:

Ø утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;
Ø анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются моим личными, независимым и профессиональным анализом, мнениями и заключениями;
Ø в отношении имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не состою в родстве, не имею никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного нами имущества или намеревающихся совершить с ним сделку;
Ø оплата моих услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;
Ø мои анализы, мнения и выводы осуществлялись, а Отчет по оценке имущества составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Оценщики:

Оценщик Петров О.Ю.

Для начала дадим определение понятию.

Оценка имущества — определение рыночной стоимости и законности владения движимой и недвижимой собственностью в соответствии с заранее определённой целью.

Относится к наиболее распространенному виду оценочных работ. Поскольку экономика вещь непостоянная, цена на материальные блага склонна менятся. Поэтому достаточно часто приходится определять стоимость собственности для физических или юридических лиц в зависимости от условий рынка.

Оценка необходима в следующих ситуациях:

покупка и продажа;
страхование;
кредитование;
определение кадастровой стоимости;
оценка для суда (исполнение решений);
оценка для банка (ликвидация бизнеса).

Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.

Для получения наследства поэтапно формируется ряд документов, одним из которых выступает оценочное заключение. Определением стоимости занимаются государственные органы или независимые организации.

Наследник может воспользоваться различными механизмами оценки, но в любом случае ему придется заплатить госпошлину, размер которой пропорционален стоимости наследуемого имущества. Используя любой из механизмов, можно провести оценку для нотариуса.

Существует три вида определения цены наследства:

1) Инвентаризационная стоимость

Определяется оценщиком БТИ. Учитывает незначительное количество факторов, за счет чего цена считается ниже реальной. Размер пошлины значительно меньше, чем при других видах ценового определения.

2) Кадастровая стоимость

Определяется для оценки земельных участков и недвижимого имущества как стоимость, внесенная в кадастровый реестр недвижимости. Наследники часто обращаются для сравнения цены или альтернативного заключения в оценочные компании.

3) Рыночная стоимость

Определяется как стоимость, за которую можно продать или купить наследство. При таком варианте оценки оценивается исключительно движимое имущество. Наиболее достоверная цена и пошлина принадлежат рыночной категории имущественной стоимости.

Особенности оценки можно наглядно увидеть в таблице:

№	Стоимость	Пошлина	Особенности
1	Инвентаризационная	Минимальная	Часто оспаривается
2	Кадастровая	Средняя	Эквивалентна реестру
3	Рыночная	Максимальная	Актуальна рыночной ситуации

Все механизмы законны, а результаты обязательны к рассмотрению для нотариуса.

Рыночная экономика предполагает сделки между собственниками, основанные на рыночной стоимости товаров и работ. Чтобы инициировать контракт, собственнику прежде всего надо узнать реальную цену имущества. В связи с востребованностью такой процедуры множится и число компаний, занимающихся независимой экспертизой.

Но оценивать его нужно как свинарник, а не как жилое помещение!

Специалисты делают заключения, учитывая многообразие аспектов рода деятельности. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся виды проведения оценки.

К движимому имуществу относятся: транспорт и оборудование, станки и установки, мебель и оргтехника, инструменты и другие материальные активы.

Для корректного определения стоимости используют не только сравнительный, но и другие подходы — прибыльный, рыночный, инвестиционный, затратный.

Осматривая заключительный акт, удостоверьтесь, что вам были представлены основные действующие категории оценки. В зависимости от свойств, должны быть представлены приоритетные параметры имущества.

В отчетный документ включаются:

даты выпуска и ввода в эксплуатацию;
серийный и инвентарный номер;
акты гарантийного и технического осмотра (ремонта)
интенсивность использования (нормативность).

Особая статья работ. Требует высококвалифицированных специалистов, поэтому не рекомендуется к оценке у коммерческих организаций.

Превращенные в товар ваши разработки становятся основополагающим активом компании и нуждаются в специализированной оценке. Зачастую идея (интеллектуальная собственность) превосходит стоимость всего предприятия! К интеллектуальной собственности относятся франшизы и товарные знаки.

Пример
Высокотехнологические коммерческие разработки составляют значительную долю рынка межконтинентальных корпораций. Оценка их активов и определяет рыночную стоимость акций этих предприятий.

Перманентно меняющийся рынок акций таких компаний существенно затрудняет оценочные заключения, поэтому чаще всего клиенты прибегают к услугам независимых международных агентств.

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.

С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.

Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).

Обязательные касаются:

государственного имущества;
страхования государственной собственности;
судебных исков;
налогообложения;
раздела собственности.

Инициативные связаны с:

оформлением сделок;
реорганизацией предприятий;
кредитованием;
арендой;
страхованием частной собственности.

Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.

Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).

Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.

При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.

После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.

1. Основные факты и выводы 6
2. Задание на оценку 8
3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике 11
3.1. Реквизиты Заказчика оценки 11
3.2. Сведения об Оценщике, работающем на основании трудового договора 11
3.3. Сведения об организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договор 12
4. Основные допущения и ограничительные условия 13
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности 14
6. Описание объекта оценки 15
6.1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки 15
6.1.1. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 15
6.1.2. Состав объекта оценки 15
6.1.3. Балансовая стоимость объекта оценки 15
6.1.4. Юридическое описание прав объекта оценки 15
6.1.5. Описание объекта оценки 15
6.1.6. Фотографии объекта оценки 17
7. Анализ рынка объекта оценки 18
7.1. Краткий обзор общеэкономической ситуации и социально — экономической ситуации России по состоянию на январь 2019 года 18
7.2. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в г. Москва на рынок оцениваемого объекта по состоянию на февраль 2019 г. 20
7.3. Анализ рыночной информации по сегментам рынка 21
7.3.1. Рынок строительной техники 21
7.3.2. Обзор рынка легкового автотранспорта 23
7.3.3. Обзор рынка седельных тягачей 25
8. Анализ наиболее эффективного использования 28
9. Описание процесса оценки рыночной стоимости объекта оценки 30
9.1. Подходы к оценке 30
9.2. Анализ применимости методов оценки 35
9.3. Расчет рыночной стоимости затратным подходом 36
9.3.1. Расчет стоимости объектов в рамках Метода расчета по цене однородного объекта (конструктивного аналога) 37
9.4. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом 41
10. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости 57
11. Итоговая величина стоимости. Ограничения и пределы применения полученного результата оценки 60
12. Список используемой литературы 63

К любому Отчету применимы следующие принципы:

Текст должен быть понятным и не допускать возможности различного толкования содержащихся в нем сведений;
Вся информация о стоимости объекта базируется на официальных сведениях и опирается на достоверные формулы;
Изложение данных должно быть последовательным, доступным для понимания заказчика.

Единые законодательно установленные требования структурируют работу оценщиков и позволяют упорядочить содержащиеся сведения.

Пошаговая инструкция: как оценить имущество

Перечень обязательных сведений, подлежащих включению в итоговый отчет, определяется в ст. 11 Закона № 135-ФЗ:

Информация о номере и дате документа;
Указание на причину проведения оценки и ее цель;
Данные об объекте (при необходимости — его балансовая стоимость);
Подробные сведения о заказчике, исполнителе работ и об их независимости друг от друга;
Указание на использованные стандарты и описание порядка проведения работ;
Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе о правообладателе, имеющихся обременениях, степени износа, текущем способе использования имущества и другие сведения, оказывающие непосредственное влияние на формирование его стоимости;
Сведения о существующих допущениях и ограничениях в отношении оцениваемого объекта;
Подробный анализ обстоятельств, повлиявших на итоговую стоимость объекта;
Выводы оценщика в отношении установленной стоимости;
Описание процесса согласования результатов;
Перечисление документов, послуживших основанием для определения характеристик объекта.

В отношении некоторых объектов оценки могут быть установлены дополнительные требования к Отчету, не вошедшие в указанный выше перечень.

Непосредственно в тексте отражаются ссылки на источники, из которых исполнитель получил конкретные данные с указанием его авторства и даты публикации. Источники можно не указывать, если копия документа с приведенными сведениями приложена к Отчету.

Оценщик обязан включить копии правоустанавливающих, инвентаризационных, технических и иных документов, подтверждающих итоговые расчеты и выводы.

Материалы, полученные от заказчика (схемы, справки, финансовые документы, таблицы и прочее), должны быть подписаны и заверены им. Указанное необходимо для подтверждения достоверности данных при проведении оценки.

Приводить в качестве обоснования стоимости объекта чье-то экспертное мнение можно, если был осуществлен анализ полученных показателей в сравнении с рыночными значениями.

Соответствие документа всем федеральным требованиям и стандартам оценки СРО позволяет использовать его в качестве доказательства в судебном процессе.

ФСО № 3 определены требования к описанию методологии проведенной оценки и расчетов. Правила сводятся к следующим пунктам:

в Отчете необходимо простым языком пошагово описать процесс определения стоимости объекта, чтобы заказчик и иные лица могли понять, каким образом специалист пришел к полученному результату;
при выборе определенного метода оценки (затратного, сравнительного или доходного) исполнителю необходимо обосновать причины, по которым он взял его за основу;
к расчетам приводится их описание и пояснения, по которым возможно проверить полученные результаты.

В целях единообразия разрабатываемой оценщиками отчетности законодатель определил ряд принципов, на которых должно строиться создание документа:

Существенность: все сведения имеют отношение к объекту, нет лишней информации.
Обоснованность: данные, положенные в основу расчетов, подтверждаются документально.
Однозначность: выводы четкие и не допускают двоякого толкования.
Проверяемость: при воспроизведении расчетов по прописанной в документе схеме получается результат, аналогичный итоговому в отчете.
Достаточность: в тексте отчетности указывается только та информация, которая использовалась при проведении оценки, если иное не указано в законе.

Иногда сторонние проверяющие «перегибают палку» в плане пункта 4. Если к примеру оценивается сложный бизнес, то любой человек должен с помощью описания Отчета воспроизвести расчеты. Но эти проверяющие забывают простую истину: изначально у читателя документа должна быть соответствующая подготовка. Именно поэтому любая система обучения разбита на классы, ступени, стадии и т.д.

Отчет готовится письменно в бумажной или электронной форме, имеет сквозную нумерацию, подпись (простую или электронную) и печать исполнителя. Чаще всего, по крайней мере сегодня, Отчет готовится именно в бумажном виде. Но, по нашему мнению, с развитием автоматизации расчетов по типовым объектам вся документация уйдет в облака. Кстати, сегодня при оценке квартиры для Сбербанка в программе Дом.Клик печатная версия Отчета требуется за редким исключением.

Копия документа подлежит хранению в течение срока давности обращения с исками в суд.

В целях повышения открытости сведений о сделках законом об оценочной деятельности на заказчика возложена обязательность опубликования на специальном ресурсе некоторых отчетов о проведенной оценке.

В Едином федреестре сведений о фактах деятельности юрлиц (далее — Реестр) публикуются сведения из отчетной документации, если оценка проводилась в рамках требований следующих законов:

№ 208-ФЗ от 26.12.1995 г. «Об АО»;
№ 225-ФЗ от 30.12.1995 г. «О соглашениях о разделе продукции»;
№ 41-ФЗ от 08.05.1996 г. «О производственных кооперативах»;
№ 14-ФЗ от 08.02.1998 г. «Об ООО»;
№ 75-ФЗ от 07.05.1998 г. «О НПФ»;
№ 160-ФЗ от 09.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ»;
№ 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Об инвестиционных фондах».

Сведения из Отчета и сам документ размещаются в Реестре не позднее 10 дней после его принятия в следующих случаях:

при любом отчуждении объектов, принадлежащих государству или муниципалитету;
при передаче таких объектов в аренду, залог или доверительное управление;
при переуступке долговых обязательств, находящихся в тесной связи с государственным или муниципальным объектом;
при изъятии имущества для нужд РФ, субъекта РФ или муниципального образования.


Заказ	Осмотр объекта и составление отчета	Оплата	Передача отчета

Примеры выполненных экспертиз — Оценка недвижимости

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости — это итог целого ряда мероприятий, выполненных по установленным стандартам оценочной деятельности.

Иногда стороны заменяют громоздкий отчет заключением оценки недвижимости о стоимости объекта (пример отчета об оценке квартиры вы сможете увидеть ниже). Оно не содержит методологии расчета, а всего лишь констатирует информацию о цене.

При оценке квартир используется три подхода. Затратная методика подразумевает суммирование расходов, которые требуются на постройку объекта аналогичного уровня с поправкой на текущую инфляцию, фактический износ и другие значимые нюансы. Идея сравнительного способа расчета заключается в анализе и сопоставлении совершенных сделок с идентичным жильем в последнее время. Доходный метод — это прогнозирование возможной прибыли от использования (дает результат с большими погрешностями, поэтому редко применяется на практике).

На оценку также влияют:

расположение квартиры. Привлекательность жилья в разных округах и микрорайонах неодинакова. Это объясняется плотностью застройки и количеством предложений, наличием инфраструктуры, уровнем транспортной доступности (особенно актуально для мегаполисов, в частности, Москвы);
состояние дома. Большое значение имеет год возведения и изношенность всего многоэтажного сооружения. Также уточняется удобство планировки конструкции, сохранность систем жизнеобеспечения, уровень отделки, оборудования (например, лифтов) и т. д.;
характеристики конкретной жилплощади (размер, ремонт, техническое оснащение).

Наиболее часто информация о рыночной стоимости объекта необходима при оформлении ипотеки в банке. Согласно п. 1 ст. 9 102-ФЗ от 07.05.2013 г., в кредитных документах должна быть прописана оценочная стоимость предмета залога. Определить ее — задача оценочных компаний.

Обычно у банка есть перечень аккредитованных оценщиков. К любому из них может обратиться потенциальный заемщик, оплатив стоимость работы из собственных средств. Настаивать на сотрудничестве с определенной организацией сотрудники кредитного учреждения не могут, но все же потенциальному заемщику следует выбрать компанию из предложенного списка.

Это гарантирует отсутствие ошибок в документации и дает возможность в кратчайшие сроки получить ипотеку, поскольку банковским службам не придется долго проверять неизвестную оценочную компанию.

Важно: подготавливающая отчет об оценке стоимости объекта недвижимости компания должна состоять в одной из зарегистрированных организаций оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности с покрытием не менее 300 тыс. рублей. Именно за счет полиса заказчику может быть возмещен возможный ущерб в результате ошибочных действий оценщика.

Банки выставляют ряд требований к отчету. Их соблюдение позволяет получить максимально полное представление о передаваемой в залог недвижимости.

Сколько стоит отчет об оценке квартиры? Стоимость работ оценочной компании по подготовке заключения о стоимости недвижимости зависит от ряда факторов:

регион расположения объекта;
вид недвижимости;
цель отчета (например, работа по оценке квартиры для судебной экспертизы будет стоить дороже);
срочность работ.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Отчет об оценке недвижимости содержит информацию об ее реальной рыночной стоимости. В обязательном порядке он необходим сотрудникам залогового подразделения банка при оформлении:

ипотеки;
залоговых кредитов, обеспечением по которым является недвижимое имущество.

При этом заемщиками могут являться как юридические, так и физические лица.

Обычно обращение к оценщику происходит на этапе подготовки к сделке, когда объект кредитования или вид передаваемого в залог имущества уже точно определен и предварительно согласован с кредитным учреждением.

Помимо рыночной стоимости сотрудник банка берет из отчета данные о ликвидационной стоимости квартиры. Ее значение ниже на 25-30%. Именно по этой цене квартира будет реализована с торгов, если заемщик перестанет платить по кредиту.

Чаще всего объекты недвижимости требуется оценить для решения следующих задач:
1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица.

Для взноса в уставный капитал правообладатель
обязан по закону
оценить рыночную стоимость имущества или отдельных прав на него. В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но окончательное решение принимается по согласованию сторон. Подробнее об оценке вклада в уставный капитал…

2. Совершение сделки купли-продажи.

В этой ситуации независимая оценка особенно востребована при совершении сделки между взаимозависимыми (аффилированными) компаниями, отчет оценщика служит подтверждением рыночной цены сделки. Ведь налоговая служба имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.

3. Решение имущественного спора в суде.

В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату — на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения — это так называемая «ретро-оценка». Установление прошлой стоимости имеет свои особенности, подробнее об оценке недвижимости для суда…

4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека).

Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости — непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться либо рыночная, либо ликвидационная стоимость объекта недвижимости. Подробнее об оценке для залога…

5. Страхование.

Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества — это взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок, Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать. В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект. Подробнее об оценке для целей страхования…

6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете.

Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта. Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам. Подробнее о переоценке основных средств…

7. Определение арендной ставки.

Общие рекомендации

Отказ от использования того или иного подхода должен быть аргументирован и обоснован в соответствии с требованиями ФСО*(11).

Сравнительный подход

Описание объектов-аналогов должно быть подробным и единообразным, дающим полное представление об их экономических и технических характеристиках, а также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы, полученные при проведении анализа рынка.

Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.

При формировании перечня аналогов, в Отчете об оценке должна быть представлена карта (схема) месторасположения объектов-аналогов с указанием местоположения объекта оценки.

Основные требования к аналогам:

— количество используемых аналогов определяется Оценщиком с учетом специфики локального рынка объекта оценки и может быть согласовано с Банком в процессе работы*(12);

— при выборе аналогов важно максимально близкое соответствие аналога объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам (например, для производственно-складской недвижимости — отапливаемое/неотапливаемое помещение/здание, наличие необходимой инфраструктуры в виде ж/д веток, автодорог и т.д.).

Согласно ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных лиц и контактных телефонов, в приложении должны быть приведены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т.п.) и/или распечатки из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для проверки применяемых для расчета исходных данных.

Обоснование вносимых корректировок

Данные, приведенные в качестве обоснования вносимых корректировок в Отчете об оценке, должны отвечать следующим требованиям:

— выбор ценообразующих факторов должен быть обоснован;

— если значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов составляет более 30% (без учета скидки на торг), должно быть приведено обоснование такого значения суммарной корректировки, а также обоснование возможности позиционирования таких объектов в качестве аналогов объекта оценки.

Доходный подход

Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть представлен следующими методами:

— метод капитализации доходов;

— метод дисконтированных денежных потоков;

— метод остатка.

Применение метода капитализации доходов справедливо для эксплуатируемого здания в следующих случаях:

— объект оценки генерирует стабильный доход;

— загрузка объекта оценки составляет не менее 60% от арендопригодной площади*(13);

— объект оценки находится в рабочем состоянии, не является объектом незавершенного строительства, для его функционирования не требуется капитального ремонта или реконструкции;

— отсутствуют риски потери стабильного дохода в связи с выходом на рынок (в ближайшем окружении объекта оценки — конкурентной среде) новых объектов в рассматриваемом сегменте недвижимости.

В остальных случаях рекомендуется применять метод дисконтированных денежных потоков.

При условии проведения оценки зданий/помещений, занимаемых Собственником и не сдаваемых в аренду рекомендуется рассматривать данные объекты как условно свободные, при этом, проведение оценки осуществлять в предположении постепенного увеличения загрузки с учетом затрат на поиск арендаторов.

Основные параметры, которые должны быть обоснованы в Отчете об оценке:

— уровень используемых в расчете арендных ставок или дохода с обязательным указанием метода подсчета площадей (ВОМА, БТИ). Также необходимо указать, учитываются ли помещения общего пользования при расчете арендной площади по методу БТИ. Данный факт должен быть учтен при подборе аналогов;

— степень «загрузки» объекта (должен быть проведен анализ с указанием объема площадей, которые на текущий момент сданы в аренду*(14);

— уровень операционных расходов с указанием их структуры (включая резерв на замещение), включения/невключения коммунальных расходов;

— обоснование ставок капитализации и дисконтирования;

— необходимо дополнительно учитывать затраты, связанные с поиском арендаторов (на привлечение брокеров)*(15).

При расчете потока дохода от действующих договоров аренды в Отчете об оценке:

— должна быть проведена проверка данных, отраженных в реестре договоров аренды (либо ином документе, содержащем информацию об арендаторах, заключенных договорах аренды, условиях), на предмет соответствия арендных ставок рыночным условиям;

— применение арендных ставок, не соответствующих рыночным условиям, должно быть обосновано Оценщиком в Отчете об оценке;

— в случае если объект оценки в настоящий момент не эксплуатируется, Оценщиком должны быть использованы действующие на рынке ставки аренды для объектов подобного типа;

— при формировании потока дохода должно быть указано включение/ невключение в арендную ставку суммы НДС, операционных и коммунальных расходов.

При расчете расходов в Отчете об оценке должно быть:

— приведено сравнение величины операционных расходов со среднерыночными данными по величине операционных расходов сопоставимых объектов. Если используемые ставки операционных расходов выше или ниже среднерыночных, это также должно быть отмечено и обосновано в Отчете об оценке.

При проведении оценки Оценщик:

1. осуществляет идентификацию и осмотр оцениваемого движимого имущества;

2. проводит сбор и анализ правоустанавливающих документов, технической документации и прочей информации, позволяющей установить качественные и количественные характеристики оцениваемого имущества и используемой Оценщиком при проведении оценки;

3. проводит оценку рыночной или иной стоимости, которая определена Банком или Клиентом в задании на оценку. Если Банком не определено иное дополнительно, то Оценщик для целей залога определяет рыночную стоимость.

Результаты оценки, помимо Отчета об оценке, который должен быть оформлен в соответствии с Федеральным законом № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, 2 и 3, рекомендуется оформлять в виде электронных расчетных таблиц для представления в Банк.

Осмотр имущества, его правовая и физическая идентификация

Осмотр объекта рекомендуется проводить непосредственно Оценщику, либо уполномоченным им лицам*(16), также участвующим в подготовке Отчета об оценке, совместно с представителями Клиента и Банка (при трехсторонней форме договора).

В процессе внешнего осмотра Оценщику необходимо:

— удостовериться в фактическом наличии имущества и провести его идентификацию (произвести сверку представленных Собственником/эксплуатантом имущества заводских номеров и дат выпуска с информацией на ярлыке (шильдике) оборудования, для автотранспортных средств произвести сверку VIN-номеров на кузове автомобиля с данными ПТС/ПСМ); в случае, если идентификация объекта оценки была невозможна, то это необходимо указать в Отчете;

— в случае если однозначная идентификация объекта оценки невозможна, это необходимо указать в Отчете об оценке*(17);

— провести фотосъемку объекта оценки*(18);

— определить, задействовано ли оцениваемое имущество в настоящее время в производственном процессе, или находится на консервации, в ремонте и т.д.; если в ходе осмотра было установлено, что объект оценки не эксплуатируется, должны быть описаны причины, по которым объект не эксплуатируется;

— определить условия эксплуатации оцениваемого имущества (отапливаемые или неотапливаемые помещения, химически агрессивные среды и т.д.) и соответствие условий эксплуатации требуемым условиям в соответствии с технической документацией на имущество;

— установить, охраняется ли оцениваемое имущество, имеются ли средства противопожарной защиты;

— определить, может ли оборудование в случае необходимости быть демонтировано и перемещено в другое место.

В процессе осмотра Оценщик совместно со специалистами компании, представляющим к осмотру оцениваемое имущество, определяет общее техническое состояние имущества. При определении общего технического состояния могут быть использованы специальные средства диагностики (если имеется подобная необходимость и данная работа входит в состав услуг по оценке), данные представленной документация, информация от лиц, эксплуатирующих и обслуживающих осматриваемые объекты.

При определении общего технического состояния имущества рекомендуется использовать следующую градацию:

— отличное (новое или почти новое);

— хорошее (не требует ремонта);

— удовлетворительное (требует мелкого ремонта);

— неудовлетворительное (требует капитального ремонта или реконструкции);

— непригодное для дальнейшего использования по прямому назначению, рекомендована утилизация.

Результаты осмотра необходимо оформить в виде актов осмотра, подписанных лицами, проводившими осмотр, справок и прочих документов, в которых должна быть отражена основная идентификационная информация, дана общая оценка технического состояния оборудования и приведены основные факторы, выявленные в процессе осмотра и учитываемые в дальнейшем при оценке.

В случае массовой оценки (если количество оцениваемых позиций превышает 300 ед.) допускается осмотр и идентификация только основного технологического и наиболее дорогостоящего имущества суммарной стоимостью не менее 70% от стоимости всего оцениваемого движимого имущества. Акты осмотра в этом случае также могут быть составлены только на наиболее дорогостоящие позиции движимого имущества.

Отчет об оценке должен содержать фотографии объектов оценки*(19).

Сбор и анализ документов

Согласно требованиям ФСО, Оценщику необходимо провести сбор и анализ правоустанавливающих документов, а также документации, устанавливающей качественные и количественные характеристики объекта оценки, используемые в дальнейших расчетах.

К анализируемым правоустанавливающим документам относятся:

— документы, подтверждающие нахождение имущества на балансе залогодателя (если собственник — юридическое лицо): выписки по учету основных средств по счету 01 (или 07 и 08) с указанием инвентарного номера, первоначальной и остаточной стоимости, дат выпуска и постановки имущества на баланс, а также даты последней переоценки;

— документы, подтверждающие, что имущество приобреталось залогодателем*(20): договора купли-продажи, счета-фактуры, платежные документы, таможенные декларации с отметкой о прохождении таможенного оформления (в случае импорта оборудования)*(21);

— документы о праве собственности (если имущество требует обязательной государственной регистрации).

Оценщику рекомендуется проанализировать «историю» оцениваемого имущества до по��тановки на бухгалтерский учет текущего собственника: был ли актив приобретен новым или бывшим в употреблении; передан на баланс предприятия-правопреемника по остаточной стоимости или по рыночной стоимости в результате оценки, проведенной независимым оценщиком и т.д.

При оценке для целей залога движимого имущества рекомендуется использовать следующие предположения/предпосылки:

1) оценка отдельных единиц движимого имущества для целей залога производится исходя из предположения о его возможной реализации отдельно от имущественного комплекса, в составе которого оно эксплуатируется, то есть при условии его дальнейшего перемещения;

2) определение рыночной стоимости имущества производится исходя из условия его реализации на территории РФ, за исключением случаев, когда согласно проведенному Оценщиком анализу сделан вывод о невозможности такой реализации или обоснована целесообразность реализации за пределами РФ;

3) оценка движимого имущества в рамках имущественного комплекса определяется при условии реализации всего имущественного комплекса в целом или отдельных функционально и экономически автономных технологических участков, за исключением случаев, когда в рамках анализа наиболее эффективного использования и по результатам оценки Оценщиком сделан вывод о необходимости распродажи активов. В этом случае движимое имущество оценивается отдельно от объектов недвижимости, то есть при условии его дальнейшего перемещения;

4) оценка отдельных позиций смонтированного узкоспециализированного движимого имущества, демонтаж и реализация которого отдельно от объектов недвижимости не представляются возможными в силу конструктивной специфики объекта либо отсутствия ликвидности на вторичном рынке, производится с учетом затрат на монтаж и пусконаладку и без учета затрат на демонтаж. В этом случае в Отчете об оценке должно быть приведено обоснование такого подхода и сделаны соответствующие выводы о невозможности реализации оцениваемого имущества отдельно от имущественного комплекса.

4.2.1. В общем случае не рекомендуется проведение оценки для целей залога в ситуации, когда осмотр объекта невозможен либо Оценщик намерен использовать в качестве исходной информации исключительно описание объекта, представленное Заказчиком.

4.2.2.При оценке для целей залога не рекомендуется использовать следующие допущения/ограничения:

Ограничения/допущения, относящиеся к отсутствию идентификации объекта оценки и/или при отсутствии полного комплекта правоустанавливающей/технической документации, например:

— Оценщик не проводил осмотр и/или идентификацию оцениваемого имущества*(25);

— Оценщик не осуществлял сбор и анализ правоустанавливающих документов на объект оценки;

— Оценщик не проводил анализ существующих обременений в отношении объекта оценки и не учитывал влияние данных обременений на итоговую стоимость имущества.

Данные допущения требуют согласования с Банком при трехсторонней форме договора для включения в задание на оценку.

Помимо общих требований, установленных действующим законодательством в области оценки, рекомендуется учесть следующее:

Раздел «Описание объекта оценки»

В разделе «Описание объекта оценки» должно быть приведено описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Общая информация

При описании имущества в Отчете об оценке указывается следующая информация:

1. полное наименование и модель оборудования в соответствии с инвентарной ведомостью Предприятия. В том случае, если в инвентарной ведомости дается неверное или некорректное наименование объекта, необходимо дать соответствующие комментарии. Для этого дополнительно указывается наименование в соответствии с технической документацией или маркировкой на корпусе (заводском ярлыке) оборудования*(26);

2. назначение оборудования;

3. инвентарный и заводской / серийный номер;

4. первоначальная и остаточная балансовая стоимость;

5. наименование завода-изготовителя, страны-изготовителя;

6. год выпуска и дата ввода в эксплуатацию;

7. координаты местонахождения (адрес, цех, участок);

8. комплектность (указать, если оборудование разукомплектовано либо если на нем установлены дополнительные устройства);

9. основные технические и эксплуатационные характеристики оборудования, используемые в процессе оценки, с указанием единицы измерения (например, производительность, масса, грузоподъёмность, размеры обрабатываемых деталей, номенклатура выпускаемой продукции, фактическая наработка, нормативный ресурс и т.п.);

10. каким образом приобреталось оборудование (если известно): у производителя, у официального дилера, через третьих лиц или иной способ;

11. уровень готовности оборудования для его использования:

— оборудование полностью смонтировано, установлено на фундаменты (если это требуется), подключено к энерго- и другим сетям и в настоящее время используется по своему назначению;

— оборудование не требует монтажа и эксплуатируется в соответствии с назначением;

— оборудование установлено, однако не запущено в эксплуатацию в силу каких-либо обстоятельств (например, проводится пусконаладка, оборудование законсервировано, не используется из-за невостребованности выпускаемой продукции на рынке и т.д.);

— оборудование не установлено, требует монтажа и подключения к сетям;

— оборудование демонтировано, разобрано, неисправно, перемещено на склад/в мастерские и т.д.;

12. техническое состояние имущества, оцененное техническими специалистами эксплуатирующей организации, с указанием расхождений, обнаруженных Оценщиком.

Роль оборудования в производственном процессе и его уникальность:

1. Тип оборудования с точки зрения производственного процесса:

— основное технологическое оборудование;

— вспомогательное оборудование;

— прочее оборудование.

2. Насколько существенным является оборудование для собственника:

— имеет определяющее значение (основное производственное оборудование, изъятие которого повлечет за собой остановку всего производственного процесса);

— имеет существенное значение (основное технологическое и вспомогательное оборудование, изъятие которого повлечет за собой необходимость существенной перестройки производственного процесса или снижение объемов выпуска продукции);

— имеет несущественное значение (изъятие оборудования не окажет существенного влияния на производственный процесс, оно может быть легко заменено на аналогичное другое оборудование без существенных затрат);

— выставлено на продажу, или имеются другие сведения о незаинтересованности собственника в использовании оборудования.

3. Уникальность оборудования:

— оборудование является стандартным, массово или серийно выпускаемым;

— оборудование выпускается на базе универсальной модели, однако в силу своей узкой специализации и существенной стоимости изготавливается только под заказ;

— уникальное оборудование, изготовленное под заказ по конкретному проекту с учетом пожеланий Клиента.

4. Является ли оборудование комплексным (состоящим из технологически тесно взаимосвязанных и в то же время функционально автономных агрегатов и установок). Возможно ли функционирование отдельных установок вне рамок существующего комплекса.

5. Возможность демонтажа оборудования и вывоза с предприятия (экспертное мнение оценщика либо на основании данных специалистов Предприятия или сторонних организаций).

Режим и условия эксплуатации

При оценке отдельных единиц оборудования указывается сменность работы оборудования, сезонность, коэффициент загрузки, условия эксплуатации и т.д.

Например: оборудование эксплуатируется в двухсменном режиме по 16 часов в сутки в период с апреля по ноябрь. В период с декабря по март оборудование простаивает в силу сезонности спроса на продукцию. Общий коэффициент загрузки оборудования составляет 44%. Оборудование эксплуатируется в отапливаемом охраняемом помещении.

В случае оценки движимого имущества в рамках имущественных комплексов рекомендуется указывать загрузку по технологическим участкам, цехам и т.д. В случае массовой оценки разрозненных позиций загрузка указывается для наиболее дорогостоящих единиц оборудования.

При невозможности выполнения перечисленных пунктов указываются причины, по к��торым такое описание объекта было невозможно.

В случае если в представленных документах выявлены разночтения в характеристиках объекта, влияющих на стоимость, данный момент необходимо указать в Отчете об оценке.

Затратный подход наиболее применим к оценке нового оборудования, в котором в качестве аналогов используются объекты первичного рынка, либо при оценке узкоспециализированного оборудования, вторичный рынок которого весьма ограничен.

В рамках затратного подхода необходимо уделить внимание следующим аспектам:

1. При расчете затрат на воспроизводство/замещение актива Оценщик должен избегать метода индексации балансовой стоимости как приводящего к существенным погрешностям. Данный метод допускается для оценки недавно приобретенного вспомогательного и прочего оборудования (при массовой оценке и при оценке в рамках имущественного комплекса).

2. Для наиболее дорогих позиций основного технологического оборудования необходимо получить текущую ценовую информацию от фирм-изготовителей; желательно, чтобы это информация была подтверждена в виде писем или коммерческих предложений на поставку от фирм-изготовителей или официальных дилеров.

3. При расчете методом индексации отечественного оборудования необходимо использовать применяемые Федеральной службой государственной статистики (ФСГС) индексы цен производителей основных видов промышленной продукции в разбивке по основным группам товаров. При оценке недавно приобретенного импортного оборудования необходимо использовать индексы цен производителей промышленной продукции страны-изготовителя в разбивке по основным группам продукции с учетом изменения курса рубля к валюте страны-изготовителя за соответствующий период.

4. При использовании метода индексации балансовой стоимости необходимо учитывать, что часть оборудования могла быть передана с баланса другого юридического лица по остаточной стоимости или рыночной стоимости с привлечением оценочной организации. Кроме того, необходимо учитывать проведение переоценок.

5. При использовании метода индексации балансовой стоимости необходимо учитывать, что балансовая стоимость, кроме затрат на приобретение оборудования, может содержать в себе также затраты на монтаж и пусконаладочные работы. В случае если проводится оценка отдельных единиц движимого имущества при условии их реализации отдельно от имущественного комплекса, при использовании метода индексации затраты на монтаж и пусконаладочные работы должны быть исключены при проведении расчетов.

6. При расчете затрат на воспроизводство/замещение оборудования на основании контрактов на поставку или коммерческих предложений в исходной документации или расчетных таблицах должны быть в обязательном порядке указаны условия поставки оборудования в соответствии с Инкотермс-2000: EXW, EXW, CIP, DDU, DDP и пр. При необходимости контрактные цены необходимо скорректировать с учетом условий поставки.

7. При расчете физического износа, функционального и экономическиого (внешнего) устареваний Оценщик должен придерживаться следующих правил:

— величина физического износа не может определяться только на основании данных, предоставленных техническими специалистами Клиента. Эти данные могут носить либо справочный характер, либо использоваться как один из методов расчета физического износа только наряду с другими. Допустимо использовать такую информацию в исключительных случаях, прокомментированных отдельно: если оборудование фактически не эксплуатировалось и хранилось на складе или, напротив, использовалось в нетипичных условиях, вызывающих повышенный износ, а также в случае если оборудование неисправно;

— отказ от расчета функционального износа должен быть обоснован*(30) отказ от расчета функционального износа должен быть обоснован. Существенная недозагрузка отдельных участков и цехов может являться признаком функционального устаревания и должна быть учтена в рамках оценки. Прекращение выпуска оцениваемого оборудования вследствие его устаревания либо использование при расчетах стоимости замещения (цены нового функционального аналога) также может являться признаком наличия функционального износа;

— отсутствие при расчетах внешнего износа должно быть аргументировано. При этом косвенными признаками наличия внешнего износа могут являться низкая загрузка производственных мощностей, отрицательная динамика рынка в последнее время, низкая рентабельность производства, отсутствие строительства новых аналогичных производств. Данная информация должна быть проанализирована Оценщиком и приведена в Отчете об оценке либо в обзоре рынка, либо в разделе анализа и расчета внешнего износа.

8. При оценке установленного оборудования при условии его реализации отдельно от имущественного комплекса должны быть учтены затраты на демонтаж. Нижней границей стоимости при этом будет являться скраповая*(31) стоимость имущества за вычетом затрат на разделку, сортировку, доставку и т.д.

При определении износа необходимо учитывать скидку, связанную с переходом объекта на вторичный рынок»#.

«#Нижней границей стоимости оборудования будет являться рыночная стоимость, получаемая при его утилизации с учетом затрат на разделку, сортировку, доставку и т.д.

9. При оценке движимого имущества в рамках имущественного комплекса учитываются сопутствующие расходы, необходимые для монтажа и запуска оборудования в эксплуатацию.

При невозможности выполнения перечисленных пунктов указываются причины, по которым их выполнение было невозможно.

Сравнительный подход наиболее применим к оценке подержанного оборудования при условии наличия развитого вторичного рынка.

При оценке для целей залога данный подход является приоритетным.

В качестве базы для оценки в рамках сравнительного подхода используются фактические цены сделок купли-продажи, а также цены предложений к продаже объектов, бывших в употреблении и идентичных или аналогичных оцениваемому оборудованию.

В Отчете об оценке должно быть приведено подробное описание объектов- аналогов, дающее полное представление об их характеристиках и состоянии.

Аналоги должны удовлетворять следующим условиям:

— желательно, чтобы аналог и объект оценки имели одинаковую модель*(32) (в случае ее наличия), завод и страну-изготовитель;.

— по наиболее дорогостоящим позициям движимого имущества желательно, чтобы количество аналогов, используемых при расчетах, было не менее трех*(33);

— желательно, чтобы аналог и объект имели примерно одинаковый хронологический возраст и несущественно отличались техническим состоянием. В случае существенного отличия технического состояния объекта оценки и объекта аналога необходимо введение соответствующих корректировок, учитывающих данное различие. В случае невозможности достоверного учета различий в техническом состоянии оцениваемого объекта и аналога, результаты расчетов должны быть приведены в Отчете об оценке только индикативно для понимания адекватности результатов, полученных другими методами, либо данному результату должен быть присвоен минимальный вес;

— в качестве аналогов рекомендуется использовать объекты как «старше», так и «моложе» возраста объекта оценки;

— в случае значительного количества предложений на продажу подержанного оборудования необходимо придерживаться правила, согласно которому аналоги одного года выпуска не должны отличаться друг от друга более чем на 30%, либо должны быть приведены комментарии относительно причин такого расхождения стоимости;

— желательно, чтобы расхождение между скорректированными стоимостями аналогов не превышало 50%.

Для справки:

Часто при проведении оценки используется скидка на торг. Для ее определения необходимо проанализировать степень ликвидности объектов, используемых в качестве аналогов, а так же степень ликвидности объекта оценки. Для объектов с высокой ликвидностью, имеющих развитый вторичный рынок, возможно экспертное применение скидки на торг в размере 5 — 10%. В остальных случаях все поправки должны быть обоснованы и подтверждены рынком.

Аналоги при оценке автотранспортных средств должны удовлетворять следующим условиям:

— аналог и объект оценки должны иметь одинаковую марку и модель;

— желательно, чтобы аналог и объект оценки имели одинаковый объем и мощность двигателя, тип КПП, тип кузова (в случае недостаточности на рынке ценовой информации допускаются отдельные корректировки по типу КПП, мощности, объему двигателя и типу кузова);

— объекты-аналоги должны быть расположены в ближайших к оцениваемому объекту регионах с похожей ценовой политикой (исключением могут быть ТС, выпуск которых ограничен); в случае отсутствия достаточного количества аналогов в регионе допускается поиск аналогов по федеральным округам РФ;

— аналог и объект оценки должны иметь примерно одинаковый хронологический возраст, пробег и наработку (для спецтехники), а также несущественно отличаться по своему техническому состоянию;

— при расчетах желательно использовать текущую ценовую информацию или цены недавних сделок купли-продажи (не более двух недель для легковых автомобилей, трех месяцев для грузового автотранспорта и полугода для спецтехники).

Согласно требованиям ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных телефонов, контактных лиц, в приложении должны быть представлены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т.п.) и/или распечаток из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для возможности проверки применяемых для расчета исходных данных.

При расчетах все поправки должны быть обоснованы и/или рассчитаны. Не допускается наличие в расчетах экспертных корректировок, размер которых не подтвержден рынком.

При отказе от использования сравнительного подхода из-за того, что объекты оценки не представлены на рынке, не рекомендуется указывать срок экспозиции объекта по рыночной стоимости менее 12 месяцев, если иное не доказано при анализе ликвидности объекта оценки.

Использование доходного подхода к оценке отдельных единиц оборудования для целей залога не рекомендуется и может носить только «справочный» характер.

Исключения может составлять имущество, у которого весьма развит рынок аренды, а ценовая информация первичного и вторичного рынка по данным активам весьма неоднозначна или отсутствует. В этом случае применение доходного подхода желательно.

При оценке оборудования в рамках имущественного комплекса необходимо применять доходный подход для определения величины внешнего износа.

Расчеты потока доходов и расходов должны быть обоснованными и подтверждаться рынком.

Журнал Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2017. – № 7 (часть 2) – С. 268-273
Дата публикации 19.07.2017
Раздел Экономические науки
УДК 332.62
Страницы 268–273

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Авторы
Резюме
Файлы
Ключевые слова
Литература

8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

общая информация, идентифицирующая объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
информация о текущем использовании объекта оценки;
другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

0. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении. В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы:

метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах – МПС);
метод валового рентного мультипликатора (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах – МВРМ);
метод общего коэффициента капитализации (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах – МОКК).

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым (объекты-аналоги). Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

Необходимо выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Далее нужно скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными; шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Необходимо согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения метода ВРМ необходимо:

оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько этапов.

Производится подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.

Определяется вероятная цена продажи объекта как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом. Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами:

метод прямой капитализации дохода;
метод дисконтированных денежных потоков.

При прямой капитализации дохода для обращения дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода. Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации. В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Принципиальная формула расчета: Cпр.кап. = ЧОД / К, где: Cпр.кап. – стоимость, определенная методом прямой капитализации дохода; ЧОД – чистый операционный доход; К – коэффициент капитализации. В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал. В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости. Техника данного метода подразумевает:

составление прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного Оценщиком прогнозного периода;
оценку стоимости будущей продажи (стоимости реверсии) в конце прогнозного периода;
пересчет потока периодических доходов и стоимости реверсии в текущую стоимость, используя процедуру дисконтирования.

Метод анализа дисконтированных потоков дает наилучшую возможность учесть тенденции изменения доходов и расходов в прогнозируемый период владения имуществом. К недостаткам доходного подхода можно отнести возможность неточного определения ставки дисконтирования и денежных потоков, связанных с функционированием объекта, которая связана со сложностью прогнозирования в быстро меняющейся ситуации.

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом, в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к объекту недвижимости, как свободного и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) объекта недвижимости с учетом совокупного износа на дату оценки. В общем виде расчет здания (сооружения) в рамках затратного подхода производится по формуле: СЗП = ЗЗ (ЗВ) – СИ + Сзем.уч., где: СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода; ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство); СИ – совокупный износ объекта оценки; Сзем.уч. – стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению). На достоверность результатов, полученных данным подходом, может в значительной степени повлиять неточность при определении стоимости строительства и накопленного износа. Этот факт может внести значительную погрешность в результаты расчета.

Стандарты оценки предписывают использование Оценщиком всех трех подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения. В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки, что является обоснованием отказа от применения подходов (подхода).

Расчет рыночной стоимости затратным подходом для встроенных помещений приводит к значительной погрешности окончательного результата (выделение затрат, относящихся к встроенному помещению, расположенному в многоэтажном здании ведет к неизбежным неточностям), поэтому Оценщик принял решение отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Сравнительный подход – один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов для целей залога. Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов. Оцениваемые объекты не являются уникальными. Вторичный рынок продажи аналогичных объектов в г. Москве существует, и информация по ценам доступна, поэтому стоимость в рамках данного Отчета об оценке определялась на основе сравнительного подхода.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки типовых объектов недвижимости, которые потенциально могут сдаваться или сдаются в аренду; Доходный подход требует тщательной оценки будущих доходов и расходов, связанных с функционированием объекта в соответствии с вариантом наилучшего и оптимального использования. Оценка в рамках доходного подхода соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный капитал, подход чувствителен к колебанию ставки капитализации, отклонение даже на небольшую величину приводит к существенному разбросу итоговых значений стоимости. Определение стоимости на основе доходного подхода может исказить истинную рыночную стоимость объекта. На основании вышеизложенного (с учетом того, что рынок продажи данного типа недвижимости развит хорошо), Оценщик решил отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки. Исходя из вышесказанного, оценщик счел необходимым использование в рамках данной работы одного подхода к оценке объектов – сравнительного. Описание указанного подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в следующих разделах отчета.

Судебная строительная экспертиза
Землеустроительная экспертиза
Строительно техническая экспертиза для суда
Практика судебной строительной экспертизы

Информация о рыночной стоимости квартиры необходима:

когда речь идет об ипотечном и залоговом кредитовании;
при совершении сделок с недвижимостью;
при страховании недвижимости;
при возникновении споров между собственниками квартиры отчет может потребоваться для предоставления в суд;
при вступлении в права наследования с целью разрешения спора о компенсации отказавшейся вступать в наследство стороне.

К проведению экспертизы привлекаются люди, обладающие особыми узконаправленными знаниями.

На предприятиях это могут быть специально обученные сотрудники, прошедшие профессиональную подготовку и имеющие соответствующую квалификацию, подтвержденную письменными свидетельствами или дипломами.