Отличие договора купли продажи предприятия и недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отличие договора купли продажи предприятия и недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Проблемы, возникающие при неправильном определении состава отчуждаемого имущества организации при заключении договоров купли-продажи
• Как правильно составить исковое заявление
• Порядок расчета и калькулятор госпошлины в районный и мировой суд
• Особенности Фактического принятия наследства

Материалы подготовлены юристами «ЩИТ»

все публикации

Купля-продажа предприятия или продажа недвижимости предприятия

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимому имуществу кроме земельных участков относятся также здания, сооружения, нежилые помещения, прочно связанные с ней.

Договор продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, а основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект — недвижимое имущество.

1. Продажа предприятий и иные формы их приобретения

Необходимо иметь в виду, что приобретение предприятия, являющегося особым объектом гражданских прав, в целом или в части может быть осуществлено путем использования как договора купли-продажи составляющего его имущества, так и с помощью иных правовых форм.

В первую очередь речь идет о таких формах реорганизации коммерческих юридических лиц, как слияние или присоединение. При слиянии вновь созданное юридическое лицо, по сути, приобретает в собственность бывшие самостоятельными предприятия, прекратившие свое существование в результате слияния. Аналогичные последствия возникают в случае присоединения одного юридического лица к другому. Но в отличие от слияния при присоединении собственником (приобретателем) увеличившегося предприятия обычно становится юридическое лицо, «поглотившее» присоединенное предприятие, принадлежавшее юридическому лицу, прекратившему существование. Путем использования механизмов разделения юридического лица и выделения из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц может быть осуществлено присвоение части предприятия.

От приобретения предприятия в точном смысле слова необходимо отличать случаи установления хозяйственного господства над предприятием без приобретения права собственности на него. Здесь речь идет о так называемом приобретении прав участия в юридическом лице, являющемся собственником предприятия. Оно может быть осуществлено путем приобретения акций акционерного общества или путем приобретения долей в уставном (складочном) капитале товариществ, обществ с ограниченной (дополнительной) ответственностью и паев в производственных кооперативах. В указанных случаях хозяйственное господство над предприятием возможно, если субъекты обладают необходимым количеством голосующих акций акционерного общества, необходимой долей в уставном (складочном) капитале товариществ, обществ с ограниченной (дополнительной) ответственностью и необходимым количеством паев в уставном капитале кооператива.

Перечисленные формы приобретения предприятия используются на практике значительно чаще, чем договор продажи предприятия. Это вызвано различными причинами, в частности сложностью и противоречивостью норм, регламентирующих договор продажи предприятия. Приобретение прав участия в юридическом лице происходит через заключение и исполнение договоров, направленных на приобретение власти над предприятием, вытекающей из приобретаемых акций (долей, паев). С формальной точки зрения новые участники (акционеры) могут (и, как правило, именно так и делают) заменить руководящий состав (органы управления) юридического лица «своими» людьми и тем самым получить прямой контроль над деятельностью предприятия.

В этой связи разграничение покупки предприятия от приобретения прав участия зависит от решения вопроса о пределах и основаниях ответственности продавца долей (акций) за действительное состояние активов и пассивов предприятия и их соответствие условиям договоров о продаже долей (акций). Учитывая это обстоятельство, суды Германии уже давно рассматривают приобретение контрольного пакета акций или преобладающей доли в уставном (складочном) капитале юридического лица как покупку предприятия (хотя конкретный размер доли или число акций, приобретение которых необходимо для контроля над деятельностью предприятия, определяются в каждом случае по-разному). После обновления в 2001 г. норм обязательственного права Германского гражданского уложения размер приобретаемой доли (количества акций) вообще не имеет значения для применения правил об ответственности за недостатки проданного предприятия.

§3 Продажа недвижимости предприятия / Договоры купли-продажи

Продажа недвижимости хозяйствующих субъектов – одна из распространенных сделок в предпринимательской среде, и в тоже время требующая, подробного рассмотрения.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Продажу недвижимости предприятия необходимо отличать от продажи предприятия в целом. Как подчеркивает законодатель, правила, для купли-продажи недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия. Между тем, это различные правоотношения, различные договора купли-продажи, несмотря на то, что между ними много общего: оба договора рассматривают в качестве предмета купли-продажи – недвижимости.

Чтобы уяснить различия данных договоров купли-продажи недвижимости предприятия и купли-продажи предприятия, проведем сравнение данных договорных отношений.

По договору продажи недвижимости предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество из состава предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п.1 ст.559 ГК РФ).

Основным фактором, являющимся ключом выделения договора купли-продажи предприятия, является объект данного соглашения — предприятие. Последним, как объект прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Эти виды условно можно разделить на две большие группы: материальные объекты (активы) или вещи, куда следует включить земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на праве собственности; нематериальные активы, охватывающие имущественные и неимущественные права требования и долги, права на интеллектуальную собственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Сторонами по договору, как –купли-продажи недвижимости предприятия, так и купли-продажи предприятия являются продавец — физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости, и покупатель — как правило, физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо.

Существенным условием договора продажи предприятия является, условие о предмете. Так как предприятие является сложным имущественным образованием и его параметры постоянно меняются во времени и нуждаются в привязке к определенному моменту, с этой целью законодатель предусматривает необходимость провести инвентаризацию, которая осуществляется продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г.[1] Указанный нормативный акт рассматривает продажу предприятия как основание проведения инвентаризации в обязательном порядке.

Вторым существенным условием обоих соглашений, как договора купли-продажи недвижимости предприятия, так и купли-продажи предприятия – является цена.

К форме договора продажи недвижимости законодатель предъявляет специальные требования (ст.ст.551 и 560 ГК РФ). Это письменная форма договора, и требования к его регистрации. Для договора продажи предприятия, обязательно также указание на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение и тех, и других требований влечет недействительность договора.

Государственная регистрация договоров продажи недвижимости осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[2]. С заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 Закона).

Купля-продажа недвижимости и предприятия

Использование образца договора продажи готового бизнеса может существенно ускорить процедуру подготовки к сделке, однако не является гарантией получения на выходе корректного с юридической точки зрения документа. Во избежание каких-либо правовых ошибок важно обладать информацией о существенных (т. е. обязательных) условиях, которые необходимо согласовывать в договоре, и иных важных моментах.

Так, грамотно составленный образец договора продажи бизнеса должен содержать:

• детальное описание объекта и предмета договора, позволяющее детализировать полный список передаваемого имущества и прав;
• стоимость предприятия на основании бухгалтерских данных, итогов инвентаризации, независимой оценки и иных документов;
• наименование сторон с указанием их анкетных (для физлиц) или регистрационных (для организаций) данных;
• перечень обязанностей каждой из сторон и мер ответственности за неисполнение или неподобающее (в праве оно называется ненадлежащим) их исполнение;
• список приложений, в качестве которых часто выступают перечень передаваемого имущества, финансовые документы (итоги аудиторской проверки, бухгалтерский баланс и др.), перечень долговых обязательств, акт приемки;
• реквизиты и подписи представителей каждой стороны.

При этом первые 2 пункта признаются законом существенными условиями договора купли-продажи предприятия— в силу абз. 2 ст. 554 ГК (предмет) и абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК (цена). То есть отсутствие их в договоре свидетельствует о его несостоятельности как основания совершения сделки и, как следствие, нивелирует наступившие или предполагающиеся последствия ее совершения как для сторон, так и для третьих лиц (п. 1 ст. 432 ГК).

Для более детального ознакомления со спецификой таких сделок предлагаем вам скачать образец договора купли-продажи предприятия, составленный нашими специалистами.

В силу п. 1 ст. 560 ГК договор купли-продажи предприятия подлежит заключению в простой письменной форме. При этом обязательно составление единого документа, который подписывается обеими сторонами. Обмен письмами, офертой, акцептом и пр. бумагами не свидетельствует о соблюдении формы. Участие нотариуса для удостоверения подобных сделок не запрещено, но в качестве обязательного условия законодатель его не выдвигает.

Несмотря на то что п. 2 указанной выше нормы содержит указание на необходимость госрегистрации таких договоров, оно не применяется с 01.03.2013, т. к. поправки, внесенные в ГК законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ (п. 8 ст. 2) исключили это условие из числа обязательных для целого ряда сделок по отчуждению недвижимости (в том числе по продаже бизнеса). Таким образом, договор купли-продажи предприятия считается заключенным со дня подписания его обеими сторонами. При этом обязанность сторон по регистрации перехода права собственности на предприятие продолжает существовать.

Предприятие, как и любое иное недвижимое имущество, надлежит передавать на основании акта приема-передачи от продавца покупателю (п. 1 ст. 563 ГК). В акт при этом включается перечень всего имущества, которое включает передаваемый комплекс. Также в силу указанной нормы в передаточном акте необходимо указать на то, что кредиторы были уведомлены надлежащим образом о планируемой продаже.

В связи с тем, что оценка имущества, аудиторская проверка и проведение иных мероприятий в целях составления документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК, влечет значительные финансовые затраты, стороны имеют право заблаговременно договориться о том, кто будет оплачивать (или компенсировать) их осуществление. Если условие оговорено не было, то эти затраты, согласно абз. 2 п. 1 ст. 563 ГК, несет продавец без права предъявления впоследствии финансовых претензий к покупателю.

Право собственности на предприятие возникает у покупателя в момент подписания обеими сторонами акта приема-передачи. Все риски в отношении принятых вещей переходят также к покупателю сразу после подписания данного документа. Данное правило закреплено в абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК.

Передача имущественного комплекса должна быть осуществлена с соблюдением полного перечня передаваемого имущества (инвентаризационным актом) и надлежащего качества (если другое не было заранее оговорено договором). В том случае, если продавец вручил не все указанное в договоре или качество полученного имущества отличается от указанного, вторая сторона имеет право отказаться от исполнения договора (п. 1 ст. 466 ГК) или потребовать:

1. Соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 565 ГК).
2. Замены имущества несоответствующего качества (п. 4 ст. 565 ГК).
3. Предоставления имущества, не переданного, но подлежащего передаче на основании договора (п. 4 ст. 565 ГК).
4. Возврата уже выплаченной суммы за предприятие (п. 1 ст. 466 ГК).

Вопрос качества передаваемого имущества сложно описать в договоре применительно к каждой вещи, потому важно указывать цель, для которой передаваемый имущественный комплекс будет использоваться. На основании этого условия (либо в силу п. 2 ст. 469 ГК) надлежащим будет считаться такое качество, при котором имущество может служить исполнению заявленных целей.

• Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
• Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
• Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

Обязательства из договоров продажи недвижимости и предприятий

• Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
• Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
• За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года

• Подборка материала по теме: «Увольнение с работы или пошли начальника к чёрту», 18.09.2020
• Подборка материала за декабрь 2020 года
• Подборка материалов по теме: «Дистанционная продажа», 11.10.2020
• Юридические статьи за февраль 2021 года, 05.03.2021
• Подборка материалов по теме: «Ценные бумаги», 18.10.2020

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. (п. 1 ст. 559 ГК).

Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятель­ной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спе­цификой предмета — предприятия как имущественного комплекса, ис­пользуемого для предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 132 ГК).

При продаже предприятия исключительные права на средства ин­дивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продав­ца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к по­купателю , если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст.

559 ГК).

Следует иметь в виду, что в состав предприятия как предмета про­дажи в соответствии с законом не включаются права , полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответ­ствующей деятельностью (например, право на оказание транспорт­ных, аудиторских услуг и т.д.). Такие права не подлежат передаче по­купателю предприятия, если иное не установлено законом или ины­ми правовыми актами.

Список документов для оформления договора купли — продажи предприятия:

• удостоверение личности сторон;
• свидетельство права собственности;
• документы на предприятие (лицензия, технический паспорт, договоры о поставках, кредитные договоры и др.);
• бухгалтерский отчет, заверенный налоговой;
• заключение независимых аудиторов о состоянии недвижимости;
• письменное разрешение от кредиторов, заверенное нотариусом;
• лицевой счет из банка (сведения о задолженностях и сроках выплаты) и др.

После подписания, договор купли — продажи предприятия регистрируется в Росреестре. Для этого предоставляются документы в оригинале:

• свидетельство права собственности;
• заявление о передаче имущественных прав;
• паспорта участников сделки;
• квитанция по уплате госпошлины.

Государственный налог составляет 0,1 процента от стоимости предприятия, однако, сумма не должна превышать отметки в 30 тысяч рублей.

Настоящий договор продажи предприятия заключен между сторонами-участниками, указанными ниже, подписан в _________________________________

___________________________ ____________________ 20___г. в ______________

поселок и т.п.) (число, месяц) (количество)

экземпляров: по _______________ для каждой из сторон договора, причем

все ___________ экземпляры имеют равную правовую силу.

именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице ______________________________,

действующего на основании ______________________________________________,

с одной стороны, и _____________________________________________________,

именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________________________,

действующего на основании ______________________________________________,

с другой стороны, полномочия которых на заключение договора прилагаются к экземплярам его для сторон, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.1. Предметом настоящего договора является сделка между сторонами договора, по которой Продавец отчуждает (продает) принадлежащее ему (или имеет право распоряжения по чьей-либо доверенности или поручению) предприятие, а Покупатель приобретает (покупает) указанное предприятие.

1.2. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя продаваемое предприятие в целом как имущественный комплекс.

1.3. Состав продаваемого предприятия определен сторонами настоящего договора в приложении 3 к нему, которое является неотъемлемой частью данного договора.

1.4. К Покупателю с момента вступления настоящего договора в силу в установленном законом порядке переходят права Продавца на фирменное наименование предприятия, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации Продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие Продавцу на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации (стороны договора вправе принять и иные решения по изложенным вопросам).

1.5. Если на момент вступления данного договора в силу иное не будет установлено законом или иными правовыми актами, права Продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на право занятия деятельностью, соответствующей производственному профилю продаваемого предприятия (если получение такого разрешения — лицензии является по закону обязательным условием), не подлежат передаче Покупателю предприятия в соответствии с исполнением условий настоящего договора.

1.6. Передача Покупателю в составе продаваемого предприятия обязательств, исполнение которых невозможно в связи с отсутствием у него упомянутого выше (см.

п. 1.5 договора) разрешения (лицензии), не освобождает Продавца от необходимости исполнения его обязательств перед кредиторами, т.е.

на Покупателя в таком случае автоматически не переходит бремя ответственности Продавца за невыполнение или неполное выполнение последним его обязательств перед кредиторами. За неисполнение или ненадлежащее исполнение таких обязательств Продавец и Покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

1.7. Предприятие передается Продавцом Покупателю после того, как органами государственной регистрации будет зарегистрирован переход прав собственности на предприятие к Покупателю. После этого сторонами договора подписывается передаточный акт.

1.8. На момент заключения договора предприятие принадлежит Продавцу на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора.

1.9. На момент передачи предприятия Продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются, по коммунальным платежам, электроэнергии, телефонной связи, налогам и др.

2.1. Право собственности на предприятие, продажа которого является предметом настоящего договора, переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации этого права (регистрации договора продажи предприятия).

Стороны договора вправе определить, что право собственности на продаваемое предприятие переходит к Покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия Покупателю.

2.2. При наличии в том необходимости стороны настоящего договора вправе предусмотреть дополнительным соглашением к договору (в качестве приложения — неотъемлемой части договора) сохранение за Продавцом права собственности на предприятие, переданное Покупателю, до оплаты предприятия в соответствии с условиями настоящего договора или до наступления иных обстоятельств, Покупатель вправе до перехода к нему права собственности на предприятие распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для реализации которых предприятие было приобретено Покупателем.

3.1. Передача Продавцом предприятия Покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором сторонами договора должны быть отражены следующие данные:

2) об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;

3) сведения о выявленных недостатках переданного в составе предприятия имущества;

4) перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены Продавцом ввиду утраты (отсутствия) данного имущества.

3.2. Стороны договора определили, что Продавец осуществляет подготовку предприятия к передаче его Покупателю, в том числе составление и представление на подписание передаточного акта. Указанные действия осуществляются Продавцом своими силами и за свой счет.

3.3. Предприятие, полагают стороны договора, будет считаться переданным от Продавца Покупателю с момента подписания передаточного акта обеими сторонами договора.

С этого момента на Покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного Покупателю в составе предприятия.

Следует заметить, что при его отчуждении под объектом торговой операции понимается именно весь процесс осуществления компанией ее профессиональной деятельности, целью которой является извлечение прибыли.

Более того, под словосочетанием «реализация бизнеса» стоит понимать передачу субъекта хозяйственной деятельности, а именно организации как имущественного комплекса, который используется в проведении предпринимательства (согласно положениям гражданского кодекса РФ). Ниже представлены некоторые его составляющие, предназначаемые для нормального функционирования того или иного производства:

• Недвижимость (здания, земельные участки, строения и сооружения);
• Движимость (сырье, оборудование, инвентарь, продукция);
• Права требования и пользования, обязанности;
• Некоторые исключительные права (например, на средства индивидуализации).

Особенности договора купли-продажи недвижимости и купли-продажи предприятия

Официальный документ по продаже фирмы, согласно ГК РФ, обязует продающую сторону предоставить заведение в собственность покупателя.

Если достигнута договоренность по всем значимым пунктам соглашения, то оно по российскому гражданскому законодательству будет считаться заключенным. Поэтому нужно однозначно определить, какие положения являются существенными при принятии решения по данному контракту. К ним относятся:

• информация о предмете самого соглашения;
• условия цены.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом к договору продажи предприятия предъявляется особое требование – такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. При несоблюдении данного требования договор считается не заключенным.

Для того чтобы грамотно провести мероприятия по реализации офиса в пользу контрагента, необходимо ознакомиться со всеми этапами оформления соответствующего контракта:

• определить, что входит в состав и какая стоимость продаваемого заведения;
• заключить правовой договор купли-продажи;
• уведомить кредиторов;
• провести процедуру его передачи;
• зарегистрировать законность перехода права собственности.

Следующий пункт – это конкретное письменное уведомление заимодавцев по долгам, которые имеет компания. После информирования он вправе:

• дать свое согласие по переводу задолженностей;
• настоять на прекращении или исполнении обязательств досрочно, в случае возникновения убытков — требовать их возмещение у продавца, а также появляется возможность признать недействительным часть или весь текст.

Срок осуществления вышеуказанных правомочий кредитора равен трем месяцам с момента получения соответствующего уведомления. Однако в ситуациях, если оно не было получено, заимодавец имеет возможность предъявить иск, который подразумевает удовлетворение определенных предписаний в течение одного года со дня, когда он был поставлен в известность или должен был доподлинно знать об этом деле.

Затем продавец отдает офис в ведение заказчика. При такой процедуре важную роль играет передаточный акт, на основании которого и оформляется дело. С момента, когда он был подписан, заведение считается переданной приобретателю. Он содержит следующие сведения:

• состав и информацию об обнаруженных недостатках проданного;
• уведомление заимодавцев о смене собственника компании;
• перечень товаров, которые не были переданы ввиду утраты.

На завершающем этапе сделки продажи предприятия имущественного комплекса учреждение юстиции по месту официальной регистрации фирмы в качестве юридического лица регистрирует правовой договор и переход права собственности.

Исключительно продающий ответствен за подготовку компании к продаже и составление договора. Более того, он несет все расходы, которые связаны с реализацией перечисленных пунктов.

После того, как передаточный акт подписан и все фактически отдано приобретающему, только он несет ответственность за неумышленную порчу или случайное повреждение продукции, которое было отчуждено в его пользу.

Таким образом, ключевая обязанность продавца по контракту – отчуждение объекта в пользу покупающей стороны. Кроме того, он должен передать ассортимент в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договоренности. Клиент, в свою очередь, может потребовать от бизнесмена ассортимента надлежащего качества, а при несоблюдении этого предписания имеет полномочие подать заявление в суд, добиваясь защиты своих законных интересов.

Чтобы обобщить вышесказанное, далее необходимо представить основополагающие критерии контракта.

• Компания признается недвижимым имуществом.
• Соответствующая официальная бумага должна быть государственно зарегистрирована.
• Переход права собственности также подлежит государственной регистрации.
• Риски, на которые идет клиент, сводятся к минимуму благодаря гарантиям, установленным законодательством.
• При совершении мероприятий нужно учитывать интересы кредиторов.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Такой договор регулируется нормами параграфа 8 гл. 30 Гражданского кодекса. Следует отметить, что имущественный комплекс является объектом недвижимости. Поэтому к отношениям, связанным с его продажей, применяются правила, регулирующие продажу недвижимости. Если же по каким-либо моментам такие правила отсутствуют, руководствоваться следует общими положениями о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК РФ).

Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности (ст. 132, п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Также законом установлены весьма жесткие требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен быть письменным и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Заключенным он считается только с момента такой регистрации.

Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая — он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю. Вторая — продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ).

Кроме того, существует еще одна особенность договора купли-продажи предприятия (ст. 566 ГК РФ). Как и другие виды договоров, в ряде случаев он может быть признан недействительным, изменен или расторгнут. При этом полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают:

• права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;
• права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц;
• не противоречат общественным интересам.

Процесс купли-продажи бизнеса как для продавца, так и для покупателя связан со значительными финансовыми и репутационными рисками. Чтобы их нивелировать, можно рекомендовать:

• проводить комплексную диагностику бизнеса (due diligence) перед его покупкой;
• привлечь профессионального оценщика, чтобы он определил действительную рыночную стоимость предприятия;
• детально продумать и согласовать с контрагентом пошаговый алгоритм приобретения бизнеса;
• максимально подробно регламентировать все существенные условия покупки в тексте договора. Особенно это касается условий о составе имущественного комплекса, распределения прав и обязанностей сторон по исполнению сделки, порядка фактической передачи имущества и т.д.;
• заранее продумать неформальный процесс передачи «рулевого управления» во взаимоотношениях с клиентами, партнерами и сотрудниками приобретаемого предприятия. Ведь помимо юридического контроля над компанией и ее активами покупателю важно сохранить работающую бизнес-структуру. Как раз для этого он должен заранее узнать о таких неформальных моментах, как кадровая политика на предприятии, особенности отношений с поставщиками и потребителями, деловая репутация и проч.

Только соблюдая на всех этапах сделки купли-продажи предприятия эти правила и обеспечив ее грамотное юридическое сопровождение, можно рассчитывать на позитивный результат.

• Регистрация ООО
• Регистрация АО
• Регистрация ИП
• Регистрация предприятия с иностранными инвестициями
• Регистрация представительства или филиала

• Реорганизация юридического лица
• Официальная ликвидация
• Альтернативная ликвидация

К договору купли-продажи имущественного комплекса применяются такие же нормы, как к недвижимости.

Среди основных особенностей, определяющих порядок оформления договора о продаже предприятия, выделяются следующие:

• Договор обязательно регистрируется в государственных органах и приобретает статус заключенного с момента регистрации;
• Полная инвентаризация комплекса определяет его состав и стоимость, все это должно быть в договоре;
• Имеющиеся кредиторы предприятия обязательно письменно уведомляются до передачи комплекса покупателю, так как они имеют право на согласие продажи и тогда права по исполнению обязательств касательно них перейдут к новому владельцу или же при несогласии потребовать возврат долга досрочно в течение 3 месяцев.

Договор купли-продажи может быть признан недействительным:

• По инициативе кредитора частично или в полном объеме в момент требования досрочного возврата средств, если вопрос их возврата не урегулирован.
• По требованию покупателя, если предприятие имеет существенные недостатки, мешающие его полноценной эксплуатации и продавец, ответственен за данные недочеты, не намерен их ликвидировать.
• Инициирован любой из сторон с требованием 100% возврата полученного в случае возникновения последствий:
• Не противоречащих общественным интересам;
• Не затрагивающих существенно права и интересы всех участников сделки.

Договор – это самый важный документ сделки купли-продажи предприятия и при его составлении для избегания серьезных последствий следует учитывать все нюансы.

Основные пункты документа заключаются в следующем:

• Указание предмета договора с подробным списком всех составляющих, сюда входит описание прав, не подлежащих передаче, а именно полученных продавцом посредством лицензий;
• Обязательства сторон сделки;
• Цена сделки;
• Срок или сроки выплат суммы за предприятие;
• Способы урегулирования возможных споров;
• Риски порчи имущества;
• Права на расторжение или изменение основных пунктов соглашения;
• Перечень экземпляров;
• Данные – ФИО, адреса и прочие касательно сторон сделки;
• Подписи и дата составления.

К договору купли-продажи предприятия прикладывается вся необходимая сопроводительная документация:

• Акт передачи, с определением состава комплекса;
• Перечень недостатков;
• Список имущества;
• Выводы независимого аудитора;
• Документация касательно кредитов;
• Бухгалтерский баланс и прочее.

Передача коммерческой недвижимости новому владельца происходит согласно передаточному акту, именно в день его подписания сделка считается завершенной. В этот день все риски и права переходят к покупателю.

Шапка данного документа станет представлять собой пункт, в котором указывается информация, касающаяся контактных данных каждой из сторон, грамотное оформление и подписание договора, после чего фиксируются статусы участников, ведь следует понимать, кто является продавцом, а кто покупателем.

Выделяя важнейшие пункты такого документа, то сюда следует относить:

• обязательства каждой из сторон, их права;
• состав того предприятия, которое продается, стоимость;
• наличие передаточного акта;
• всевозможные существующие риски, «форс – мажорные» ситуации, условия их учета;
• но и конечно, количество экземпляров данного договора.

Также следует не забыть учесть адреса юридического характера, сюда относятся банковские реквизиты всех тех, кто станет принимать участие в данной сделке. Когда необходимая информация будет внесена в договор, то его можно подписывать, с этого момента он вступает в полноценную, юридическую силу.

Желательно, чтобы в договоре присутствовала более полная информация, ведь в этом случае, он будет иметь и большую силу, в момент, когда возникнут те или иные ситуации, а ведь они могут быть самыми разными.

Предприятие признается недвижимостью, и, как правило, в его состав относятся виды не только недвижимого, но и движимого имущества.

Важно

Более того, предприятие и выступает в качестве основного, главного предмета договора, сюда принято относить обязанности и права, их продавец категорически не может передавать другим лицам, чтобы не столкнуться с проблемами.

Если иное не будет установлено договором, то конечно же, покупатель может рассчитывать на коммерческое обозначение.

Образец этого документа в заполненном виде содержит несколько пунктов и разделов. В верхней части по центру указывается название «договор купли-продажи», строкой ниже прописывается место и дата составления.

Далее указывается, что такое-то предприятие, именуемое в рамках соглашения «Продавцом», и такой-то гражданин, именуемый в дальнейшем как «Покупатель», заключили текущий договор.

Далее прописываются отдельные разделы, в состав которых входят определенные пункты:

1. Предмет договора. Здесь характеризуется реализуемая и приобретаемая недвижимость с различных позиций и точек зрения.
2. Обязанности сторон. Здесь прописываются пункты, на основании которых продавец и покупатель обязаны соблюдать определенные аспекты.
3. Стоимость и порядок расчетных действий. Указывается стоимостный критерий, а также то, когда покупатель обязуется уплатить сумму.
4. Ответственность сторон. За факт просрочки платежа покупателем уплачивается штраф, размер которого составляет определенную сумму от величины договора.
5. Порядок решения споров. В ходе сделке могут возникнуть споры и разногласия, которые должны быть решены. То, в каком порядке это происходит, оговаривается в рамках этого пункта.
6. Заключительные особенности. Речь идет о приложениях, в роли которых может выступать акт по инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора, список долгов.

После указания каждого из этих пунктов детально прописываются адреса и банковские реквизиты сторон – лица, приобретающего компанию, и лица, которое ее продает. По окончании проставляются подписи и печати.

Рекомендуем другие статьи по теме

Гражданским кодексом РФ договор купли-продажи предприятия (далее — ДКПП) определен как консенсуальное, взаимообязывающее и возмездное соглашение, по которому продающая сторона передает в собственность приобретающей стороне предприятие как имущественный комплекс (ст. 559 ГК РФ). Для признания ДКПП заключенным в нем должны присутствовать в согласованном виде существенные условия. Таковыми для этого вида торгового соглашения являются предмет соглашения и его цена.

Предметом ДКПП выступает переход права собственности на объект договора — предприятие.

Предприятие как самостоятельный объект гражданских правоотношений обладает рядом специфических признаков (ст. 132 ГК РФ). Это единый имущественный комплекс, который признается недвижимостью. Используется он для осуществления предпринимательской деятельности и состоит:

• из движимого и недвижимого имущества, необходимого для функционирования предприятия;
• прав требования, долгов;
• прав на обозначения, определенно устанавливающие предприятие, его продукцию, работы и услуги, а также иных исключительных прав.

В составе прав требования и долгов в рамках данного договора не могут быть переданы такие права и обязанности, как:

• право на занятие лицензируемым видом деятельности (п. 3 ст. 559 ГК РФ);
• задолженность перед бюджетом по уплате налогов (подп. 1, 4 п. 3 ст. 44 НК РФ).

Законодателем не предусмотрены специальные положения, относящиеся к вопросу цены договора купли-продажи предприятия. Однако ввиду признания объекта ДКПП недвижимостью к договору купли-продажи предприятия применяются положения ст. 555 ГК РФ.

П. 1 ст. 560 ГК РФ предусматривает, что договор купли-продажи предприятия составляется письменно в виде общего документа. Несоблюдение этого положения влечет за собой признание ДКПП недействительным (п. 2 ст. 560 ГК РФ).

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента его подписания участниками сделки.

Передача права собственности на комплекс в обязательном порядке подлежит регистрации в органах Росреестра.

Важно

ВАЖНО! С 01.03.2013 отменена регистрация договора купли-продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Тем самым устранена двойная регистрация — сделки и перехода права собственности.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения»[1].

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, права на которые подлежат государственной регистрации.

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.

И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо — техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий отмечал: «Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых»[2].

Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных, во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей»[3].

Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона», — ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ — является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них.

Вместе с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

— недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

— вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быт�� юридически незаменима;

— этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;

— эта вещь должна находится в определенной связи с землей.

Особенности договоров продажи недвижимости и предприятий.

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными участками, на которых они расположены.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости (п.1.ст.549 ГК РФ)[11].

«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130)».

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) — явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса[12]. Исходя из данной нормы — в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить — может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Таким образом, сделки (в том числе купля — продажа) с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

На практике нужно отличать по механизму правового регулирования несколько сфер применения договора купли-продажи зданий (сооружений). Выделение этих сфер необходимо для уяснения места договора продажи предприятия в структуре и динамике правоотношений и степени свободы воли сторон при его заключении.

Первую сферу применения образуют договоры купли-продажи предприятия в связи с банкротством должника, осуществляемого в соответствии со ст. 110 Закона о банкротстве. В этой сфере значительные особенности определяются тем, что происходит купля-продажа предприятия ввиду банкротства должника. Они состоят как минимум в следующем:

а) в состав предприятия не включаются денежные обязательства и обязательные платежи должника, за исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом;

б) сообщение о продаже на торгах внешний управляющий обязан опубликовать в официальном издании, определяемом в соответствии со ст. 28 данного Закона, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее чем за 30 дней до даты проведения торгов;

в) продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона или закрытых торгов, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному;

г) лицо, являющееся победителем торгов, и внешний управляющий не позднее чем через 10 дней с даты подведения итогов торгов подписывают договор купли-продажи предприятия.

Решение о продаже предприятия принимает собрание кредиторов[14].

Вторую сферу применения договора о продаже предприятия составит находящаяся на стадии формирования реализация предприятий частными собственниками между собой и при продаже частных предприятий государству. В этой сфере следует различать куплю-продажу предприятия как объекта недвижимости и продажу зарегистрированного юридического лица, не обладающего имущественным комплексом. Речь идет о тех случаях, когда специально для будущей продажи создаются организации в той или иной организационно-правовой форме. На наш взгляд, к таким продажам нельзя применять нормы комментируемой статьи, так как в данном случае, скорее всего, происходит передача фирмы, осуществляемая путем замены учредителей со всеми вытекающими из этого последствиями. Более того, можно утверждать, что при этой своеобразной «продаже юридического лица» нет оснований считать, что вообще происходит купля-продажа.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Объектом данного договора выступает предприятие, понимаемое в соответствии со ст. 132 ГК как имущественный комплекс, а не как юридическое лицо. В таком качестве предприятие признается видом недвижимого имущества. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Эти виды условно можно разделить на две большие группы: материальные объекты (активы) или вещи, куда следует включить земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на праве собственности; нематериальные активы, охватывающие имущественные и неимущественные права требования и долги, права на интеллектуальную собственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр.

Сторонами по договору являются продавец — физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель — как правило, физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в соответствии с особенностями объекта совершаемой сделки.

Гражданский кодекс РФ особо выделяет правило о переходе права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца. Указанные и ряд других объектов гражданских прав позволяют выделять юридических лиц, производящих ту или иную продукцию, из общей массы им подобных, являются элементом имиджа юридического лица, его деловой репутации. На этом основании делается порой вывод о том, что фирменное наименование не может включаться в состав предприятия и вообще должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав[15].

В отличие от фирменного наименования, товарного знака и иных средств индивидуализации не могут передаваться покупателю полученные продавцом лицензии, права на осуществление определенного вида деятельности. Дело в том, что лицензия на ведение определенного вида предпринимательской деятельности выдается с учетом двух параметров — наличия необходимых средств (имущества) и специалистов, обладающих требуемой квалификацией. Так, транспортное предприятие для получения лицензии представляет в органы лицензирования сведения о водителях, обладающих определенными навыками, медицинское учреждение — о врачах и медицинских сестрах и т.д. Поскольку, что вполне понятно, предприятие как имущественный комплекс продается без указанных специалистов, то и полученные лицензии не могут передаваться. Более того, в соответствии с Законом о лицензировании передача лицензии другому юридическому или физическому лицу запрещается.

К отдельным видам договора-купли продажи относятся следующие договоры:

• Договор розничной купли-продажи;
• Договор поставки товаров;
• Договор поставки товаров для государственных нужд;
• Договор контрактации;
• Договор энергоснабжения;
• Договор купли-продажи недвижимости;
• Договор продажи предприятия.

---

Договор поставки товаров – договор, по которому продавец (поставщик), осуществляющие предпринимательскую деятельность, обязан передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным и иным подобным использованием.

Особенности договора:

• Субъектный состав. Сторонами договора являются только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность;
• Предмет договора. Им является товар, не предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью;
• Особый порядок заключения. Важным условием является наличие в договоре указания на срок поставки товаров покупателю. При его отсутствии применяются диспозитивные норма определения срока;

Значение выделения договора поставки заключается в необходимости обеспечения детальной правовой регламентации отношений, складывающихся между профессиональными участниками имущественного оборота.

[reklama3]

---

Классификация договоров купли продажи недвижимости

[adsp-pro-4]

Договор контрактации – договор, призванный регулировать отношения, связанные с закупками у сельскохозяйственных и крестьянских (фермерских) хозяйств выращиваемой либо производимой ими сельскохозяйственной продукции.

По договору контрактации продавец (производитель сельскохозяйственной продукции) обязуется передать выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию покупателю-заготовителю, в качестве которого выступает лицо, осуществляющее закупки такой продукции для переработки и продажи, а заготовитель обязуется оплатить полученную сельскохозяйственную продукцию.

Особенности договора контрактации:

• Необходимость учитывать влияние естественных (стихийных) факторов на процесс производства сельскохозяйственной продукции, а также его сезонный характер;
• Продавец выступает слабой стороной, а покупатель напротив представляет сильную сторону, занимающуюся профессиональной деятельностью по закупкам сельскохозяйственной продукции в целях ее переработки и реализации;
• Объектом договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, произведенная (выращенная) в хозяйстве ее производителя. Речь идет о такой продукции, которая непосредственно выращивается (зерно, овощи, фрукты и т.п.) или производится (живой скот, птица, молоко, овечья шерсть и т.п.).

---

Договор продажи недвижимости – договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

[reklama5]

Особенности договора:

• Предмет – недвижимое имущество, обладающее признаками оборотоспособности;
• Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо уполномоченное собственником в силу закона или договора;
• Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания (за исключением договора купли-продажи жилых помещений). Однако переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю согласно подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: после заключения договора и регистрации. При продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации.

Следует отметить, что определенной спецификой обладает не только процесс заключения соглашения купли-продажи недвижимости, а и его процедура исполнения. Последним этапом при заключении такого договора является оформление передаточного акта с подписями сторон. Такой акт сопровождает саму процедуру передачи проданного имущества. Если какая-то из сторон не подпишет передаточный акт или/и откажется от фактической передачи (принятия) недвижимого имущества – договор будет считаться как невыполненный.

К более детальным аспектам можно отнести также положение о том, что при продаже дома либо его части, квартиры, лица, которые имеют законные права на проживание в данной квартире (доме), могут и далее проживать в таких жилых помещениях. Такие лица, должны быть прописаны в соглашении с указанием списка таких субъектов и перечислением их существующих прав на продаваемое жилье.

В данной статье особенности договора купли-продажи недвижимости изложены в довольно сжатой форме. Более подробно и точно узнать все детали и риски при заключении договоров в сфере недвижимости вы можете у практикующих юристов или адвокатов.

Исходя из определения договора купли-продажи, предусмотренного в ГК РФ, предметом договора является вещь (товар). Таким образом, данная договорная модель ориентирована, прежде всего, на возмездное отчуждение в вещное право материальных объектов. Вместе с тем, конструкция договора купли-продажи может применяться также для регулирования отношений по отчуждению имущественных прав (п.4. ст. 454 ГК РФ). Имущественные права подразделяются на три основных группы: вещные, обязательственные и исключительные. Отчуждение вещных прав по договору купли-продажи очевидно невозможно в силу того, что это противоречит природе этих прав (п.4. ст.454 ГК РФ). Так, к примеру, право собственности характеризуется качеством следования за вещью и эта связь неразрывна. Одним из исключений может являться отчуждение доли в праве общей собственности. Для отчуждения исключительных прав существуют собственные правила (например, лицензионный договор). Отчуждению же прав обязательственной природы по модели купли-продажи препятствий нет. Оформление цессионных отношений по сути представляет собой куплю — продажу (в случае возмездной уступки права). Договор купли-продажи является возмездным, двусторонним, взаимным и консенсуальным договором. Предметом договора купли-продажи не могут являться сами деньги, однако обмен валют большинство специалистов относят к разновидностям договора купли-продажи^[1][2].

Единственным существенным условием договора купли-продажи в РФ является его предмет. Согласование условия о предмете означает установление наименования и количества товара. Цена не является существенным условием, и в случае, если в договоре она не установлена, её определение происходит по правилам ст 424 ГК РФ (сходные товары в сходных условиях). Цена является существенным условием для следующих видов договоров:

• розничной и оптовой купли-продажи;
• купли-продажи недвижимости;
• купли-продажи предприятия.

Срок является существенным условием для договора поставки. Для отдельных видов купли-продажи к существенным условиям относят: срок (договор поставки) и цену (договор купли-продажи предприятия, договор купли-продажи недвижимости). Признаки договора купли продажи — консенсуальный, двусторонний, возмездный, взаимообязывающий, публичный, взаимосогласованный, бессрочный.

Похожие записи:

• Отказ ребенка от приватизации квартиры
• Перечень Льгот Чернобыльцам В 2021 Году Какие Выплаты Предусмотрены
• Куплю продажа квартир продам недвижимость