Документы в опеку для сделок с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы в опеку для сделок с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В случае, если несовершеннолетний является собственником, либо одним из собственников (то есть имеет долю в ней), продажа квартиры осуществляется только с согласия органа опеки и попечительства. При даче согласия орган опеки проверит, не ущемляются ли права ребенка.

Прежде, чем оформлять сделку по продаже квартиры, продавец должен обратиться в орган опеки по месту проживания:

1. Собрать необходимый пакет документов для обращения в ведомство. В каждом населенном пункте список документов может быть своим.

Обычно в него входит:

• свидетельство о рождении,
• выписка из ЕГРН на квартиру (которая продается и которая покупается взамен);
• справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги),
• технический план на покупаемое и продаваемое жилье,
• справка БТИ о стоимости.

Если новое жилье уже приобретено, нужно представить соответствующие документы.

1. Составить и подписать заявление о даче разрешения на продажу. В данном заявлении подробно следует указать обстоятельства продажи квартиры, а также прописать характеристики помещения, в котором после сделки будет проживать несовершеннолетний.
2. Сдать заявление и собранные документы в орган опеки и попечительства. Комиссия подойдет к ситуации индивидуально, чтобы выяснить, ущемляются ли в конкретном случае права ребенка.
3. Выдача разрешения может занимать до одного месяца. В разрешении ведомство укажет, какие требования нужно обязательно соблюсти при продаже квартиры. Следует неукоснительно придерживаться их, иначе есть риск признания в будущем сделки недействительной.

Разрешение органа опеки нужно будет передать в Росреестр при подаче документов на регистрацию права собственности нового владельца квартиры.

ПОКУПАТЕЛЮ: чтобы наверняка проверить, есть ли среди собственников несовершеннолетний, нужно заказать актуальную выписку об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости. В выписке будут указаны все собственники на момент подачи запроса.

Документы для опеки при продаже квартиры с несовершеннолетним 2021

Процедура оформления договора купли-продажи с участием несовершеннолетнего также специфична.

ДКП обязательно должен быть нотариально удостоверен (ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости), как и в случае с продажей доли.

Для этого сторонам сделки необходимо обратиться к любому нотариусу, предъявить:

• документы на квартиру;
• паспорта участников и свидетельство о рождении ребенка;
• разрешение органа опеки.

Нотариус может попросить и другие документы для проверки законности сделки. Сотрудники нотариальной конторы самостоятельно готовят проект договора, который впоследствии заверяют. Стоимость нотариального удостоверения договора составит от 5 000 рублей.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, договор за него подписывает представитель. Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, он подписывает договор самостоятельно с письменного согласия родителей. Такое согласие выражается в простой письменной форме – в разделе с подписями после подписи ребенка родитель собственноручно пишет, например «С согласия матери Ивановой И.И. /подпись матери/».

Нотариальный договор затем нужно будет передать в Росреестр для регистрации прав покупателя. Сделать это можно через МФЦ или с помощью нотариуса, который удостоверял сделку.

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а лишь прописан в ней, то он не выступает стороной в договоре. При оформлении сделки, достаточно просто снять ребенка с регистрационного учета, согласие органа опеки для этого, по общему правилу, не требуется.

Вместе с тем, закон строго охраняет права детей, поэтому просто выписать ребенка при продаже квартиры нельзя. Нужно обязательно зарегистрировать его по новому месту жительства:

• дети до 14 лет регистрируются по адресу проживания родителей;
• ребенок в возврате от 14 до 18 лет может жить с близкими родственниками (бабушка, дедушка, тетя, дядя и т.д.).

Для покупателя риск неснятия ребенка с регистрационного учета в продаваемой квартире состоит в том, что после покупки такой квартиры выписать его можно будет только через суд – а это означает потерю времени и иногда даже денег. Подавать исковое заявление придется собственнику жилья. При этом, чтобы решение состоялось в пользу покупателя, нужно будет выяснить, имеется ли иное место для постоянного проживания.

По общему правилу, продавец принимает на себя обязательство снять с регистрационного учета всех, кто проживает в квартире. В договоре об этом должен содержаться отдельный пункт, например:

«Продавец обязуется в срок до … числа снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц, в том числе несовершеннолетних. В подтверждение этого продавец предоставляет покупателю справку о зарегистрированных лицах (выписку из домовой книги)».

Если продавец не выполнит своих обязательств, покупатель в будущем сможет потребовать возмещения причиненных ему убытков.

Согласие органа опеки и попечительства на снятие с регистрационного учета все же потребуется, если речь идет о ребенке, находящемся под опекой (попечительством). В связи с этим покупателю перед сделкой лучше выяснить в местном органе опеки, не назначен ли попечитель.

В случае, если на имя ребенка приобретается квартира, получать согласие органа опеки не нужно. Особенность сделки состоит лишь в том, как покупатель подписывает договор:

• за малолетних покупателей в возрасте до 14 лет договор подписывают их законные представители: родители, опекун или попечитель;
• несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет ставят собственноручную подпись в договоре с письменного согласия родителей (опекуна, попечителя). При этом письменное согласие может быть выражено прямо в договоре, в разделе с подписями. Достаточно после подписи ребенка прописать «С согласия матери Петровой А.А. /подпись матери/».

После проведения государственной регистрации недвижимость будет оформлена на имя несовершеннолетнего.

1. При продаже недвижимости ребенка обязательно получите разрешение органа опеки и попечительства. Без него сделка будет незаконной.
2. Текст ДКП квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, составляет и удостоверяет нотариус.
3. Если ребенок не собственник, но прописан в квартире, убедитесь, что он будет выписан до регистрации права покупателя в Росреестре.
4. Покупая квартиру на имя ребенка, получать разрешение опеки или удостоверять ДКП у нотариуса не нужно.

Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке.

На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире.

Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру.

Самое главное — исключение нарушения имущественных прав несовершеннолетнего, именно для этого государство и обязывает органы опеки проверять и сопровождать сделки, где собственниками выступают дети. Поэтому выделяются особые критерии, без которых проведение сделки невозможно:

1. Как уже говорилось, стоимость доли или всей недвижимости в новой квартире, которая также будет оформляться в собственность несовершеннолетнего, не должна быть меньше чем та, что была ранее.
2. Если речь о Москве, то здесь также есть определенные порядки. Если собственность ребенка находилась в Москве, то и покупаемая недвижимость также должна располагаться в Москве. Переезд из столицы будет расценен как ущемление прав несовершеннолетнего, но органы опеки могут рассматривать ситуацию с разных сторон, к примеру, если в новом жилье у ребенка будет большая по площади доля, то разрешение получить можно. Исключением можно назвать и переезд по медицинским показаниям, когда врачи рекомендуют ребенку для проживания более чистую экологическую среду, но это должно обязательно подтверждаться документально.
3. Определяющим фактором является и стоимость старого и вновь приобретаемого жилья. Если оценка показала, что новое жилье проигрывает в стоимости, то органы опеки имеют право не дать разрешение на сделку. И будет не важно, что новая собственность по площади будет больше.
4. Если речь о доле квартиры, то в ситуации, когда семья переезжает из более просторной квартиры в менее просторную, даже сохранив в собственности ребенка тот же метраж (к примеру, в старом жилье за ребенком была доля в 20 квадратов и в новом тоже 20), органы опеки могут отказать. Это может расценено как ухудшение жилищных условий для ребенка, хоть доля и остается прежней, но само жилье менее просторно, ребенку будет там менее удобно.

Порядок обращения в органы опеки

Для получения разрешения на продажу недвижимости в органы опеки должны обратиться все участники сделок с паспортами. Если кто-то не может присутствовать, то за него это должно сделать доверенное лицо, которое получило доверенность у нотариуса. Обязательно должны присутствовать родители (опекуны) и сам ребенок, если он достиг 14-ти лет.
Необходимые документы в опеку для продажи квартиры:

• заявления (всех собственников продаваемого имущества, родителей, самого несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет);
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
• свидетельства о собственности на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги.

При продаже квартиры или комнаты (доли) вы можете самостоятельно собрать пакет документов, который потребуется для оформления сделки. Какие документы необходимы для и ? Куда нужно обратиться, чтобы получить тот или иной документ для сделки с недвижимостью ?

Итак, если решение о продаже квартиры уже принято, ниже приведен список документов для продажи квартиры, какие нужны в 2013 году:

1) Документы, удостоверяющие личность продавца — паспорт либо паспорта всех собственников этой квартиры, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников. Помимо паспорта такую роль могут выполнять удостоверение личности офицера, военный билет (если продавец проходит срочную службу), свидетельство о рождении для лиц младше 18 лет (если продавцу от 14 до 18 лет, то свидетельство о рождении предъявляется вместе с паспортом).

Важно : паспорт должен быть действителен! В 20 лет и 45 лет паспорт по Российскому законодательству подлежит замене.

2) Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры. Согласие мужа (жены) необходимо получить в случае, если продавец приобрел квартиру, будучи в браке. В зарегистрированном браке приобретенная квартира (комната) считается совместно нажитым имуществом.

Куда обращаться : любая нотариальная контора

3) Правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности продавца на данную квартиру. К таким документам относятся:

• договор купли-продажи,
• договор передачи + свидетельство о собственности на жилье,
• договор мены, договор ренты,
• договор купли-продажи с иждивением,
• договор дарения,
• свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и другие документы.

Если соседи являются собственниками комнат в квартире

1) Отказ от соседей Кроме основного комплекта документов для продажи комнаты необходимо получить отказы от соседей. В соответствии с законодательством (статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки) сособственники остальных комнат (долей квартиры) в коммунальной квартире имеют право на первоочередную покупку продаваемой комнаты (доли квартиры). При желании продать комнату, продавец обязан в первую очередь проинформировать сособственников о предстоящей продаже комнаты.

2) Нотариально заверенное согласие на отчуждение продаваемой доли в квартире Если сосед не хочет покупать комнату, то идеальным вариантом будет, если он даст нотариально заверенное согласие на отчуждение продаваемой доли в квартире (прописывается стоимость за которую продается доля или «за любую цену и на любых условиях») – так называемый отказ. Если в отказе прописывается стоимость, то собственник не может продать свою комнату дешевле, только за обозначенную стоимость или дороже.

3) Заявление об информировании сособственников о предстоящей продаже доли в квартире отправляется заказным письмом Если отношения с соседями не позволяют рассчитывать на то, что они дадут отказ или с ними не связаться, то нужно обратиться к нотариусу с заявлением об информировании сособственников о предстоящей продаже доли в квартире. Нотариус направляет от имени продавца доли каждому сособственнику заказное письмо (уведомление) с предложением выкупить продаваемую долю. Если с момента получения письма сособственником прошел месяц и он не купил или не выразил желание купить, то комната может быть продана любому другому человеку, но за сумму не меньшую, чем оговоренная в письме.

Разные нотариусы могут посылать два типа писем: с предложением сособственнику приобрести продаваемую долю в течение 1 месяца с момента получения письма или с предложением выразить желание на покупку. Соответственно, если сособственнику нужно тянуть время и ему пришло письмо второго типа, то он может прийти к нотариусу и письменно выразить желание на покупку, будет назначена дата сделки, он может не являться, переносить по уважительной причине дату, словом, умышленно затягивать сделку. В итоге, конечно, комната будет продана ему или другому покупателю, но проблем будет не мало. Поэтому, если у Вас проблемные соседи, то заранее интересуйтесь у нотариуса, как он составляет уведомление. Если же сособственник письмо не получил, то оно лежит на почте 1 месяц и возвращается к нотариусу, нотариус выдает уведомление о передаче заявления, комнату можно продавать, но если ее захотят купить по ипотеке, то банк вряд ли даст одобрение на такую сделку. Дело в том, что если комната будет продана, то сособственник, не знавший о продаже комнаты, может в трехмесячный срок оспорить сделку в судебном порядке и будет оформлен переход права собственности.

Процесс с уведомлениями обычно занимает 1,5-2,5 месяца.

Если комнаты соседей принадлежат муниципалитету (не приватизированы и не находятся в собственности у соседей)

В наше время всё ещё встречаются коммунальные квартиры, в которых есть неприватизированные комнаты, то есть её собственником является город.

В случае, если комнаты соседей принадлежат муниципалитету (не находятся в собственности у соседей), то необходимо получить письменный отказ от города (Департамента жилищной политики). В этом случае также необходимо соблюсти букву закона и уведомить собственника о вашем решении продать свою комнату: вам нужно подойти в Управление жилищной политики (департамент, отдел) с копиями документов на комнату (копия свидетельства о собственности и договора купли-продажи) и подать уведомление о продаже своей комнаты. Заявление находится в управлении, необходимо его заполнить на месте. Но вы также можете отправить письмо и заказным письмом, поэтому предлагаем

Образец заявления на уведомление о продаже комнаты в муниципалитет , чтобы затем получить отказ от города о покупке комнаты . И, в дальнейшем, вам не надо будет беспокоиться о том, что сделку по продаже комнаты могут признать ничтожной, так как все права собственников вы учли.

Заявление можно написать от руки в двух экземплярах (второй экземпляр можно скопировать, но подпись должна быть реальной), либо распечатать на принтере. На одном экземпляре секретарь поставит штамп с датой и номером и вернёт вам. Второй экземпляр и ксерокопия свидетельства остаются в УЖО. Заранее приготовьте все нужные копии документов. Если вы меняли фамилию, приложите копию свидетельства о браке. Если вы продаёте комнату по доверенности, приложите копию доверенности. Паспорт не нужен. Нужно только то, что указано.

Как оформить разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего

Если брать в расчет любую продажу имущества, то при наличии доли ребенка это становится непростой задачей. Ведь защита интересов детей осуществляется на высокой уровне.

Законодательство регулирует все процессы для минимизации рисков нарушения . А ведь многие родители нарушают закон, совершено не думая о собственном малыше.

Процесс реализации квартиры с несовершеннолетним затруднителен. Часто вопрос становится актуальным при расширении площади в виду новых обстоятельств.

При появлении на свет второго и третьего ребенка необходимо решать вопрос в короткий промежуток времени. И обычным решением здесь становится продажа старой жилплощади и покупка новой.

Но реализовать такой план можно. Но нужно понимать, что это достаточно сложно. Процедура сопровождается большим количеством нюансов. И все правила по оформлению действия прописаны в Гражданском кодексе.

Если родитель не ущемляет права своего чада, то он получает возможность продажи квартиры. Но необходимо изначально доказать целесообразность действия и отсутствие ущемления интересов ребенка.

Для такого действия потребуется заручиться разрешением органов опеки и попечительства.

Регулируют вопрос несколько правовых актов:

• Конституция Российской Федерации. о правах и о семейной защите.
• Семейный кодекс Российской Федерации. об имущественном праве ребенка и об осуществлении родительского права.
• Гражданский кодекс Российской Федерации. о местах жительства человека, о несовершеннолетних детях при дееспособности, о дееспособности несовершеннолетних, об имуществе подопечного.

Регулирует вопрос вышеперечисленный закон. Каждый ребенок должен иметь регистрацию по месту прописки одного из родителей. Мало того, он имеет право на получение соответствующих условий, что были ранее – до продажи квартиры.

Поэтому получить разрешение на приобретение более мелкой недвижимости, скорее всего, не получится.

При этом родитель дает расписку об обязательной регистрации ребенка и отделении ему доли от покупки.

Перед тем как продавать квартиру, необходимо проконсультироваться у органов опеки о возможности выдачи разрешения. Часто родители оформляли на ребенка небольшую комнату полностью, и тогда органы опеки давали добро.

На основании закона должны быть лучше условия. Но так как все принадлежит ребенку, а он проживать в силу возраста один не может, то разрешение получено и матерью.

Аналогичная ситуация происходит и при улучшении жилищных условий. Просматривается квадратура недвижимости и выявляется недостаток жилплощади. На основании этого выносится решение о позволении продажи.

Если старая доля ребенка была 1/2 , то на новой территории она должна быть не менее.

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Документ	Примечание
Паспорт	Одного из родителей
Свидетельство о рождении	Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартиру	Жилье, где будет прописан ребенок
Заявление	Заполняется в паспортном столе
Лист убытия

Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок не собственник). Документ актуален на 2017 год.

Какие нужны документы для опеки при продаже квартиры?

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

• меньшая площадь квартиры;
• менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
• более старое здание;
• отсутствие инфраструктуры поблизости;
• большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

1. медицинские справки;
2. виза, билеты в другую страну/город;
3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Продажа жилой недвижимости — процесс ответственный и трудоемкий, требующий учета множества факторов.

Наличие ребенка – собственника может стать осложняющим моментом и дополнительным риском. Этот вопрос требует внимательного изучения и особой подготовки.

Малолетний (до 14 лет) или несовершеннолетний (до 18) ребенок не вправе самостоятельно принимать решения по продаже недвижимости, а значит, не может подписывать никакие документы.

Его интересы представляют родители или опекуны, но только с особого разрешения попечительского совета.

Статьи 20 и 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» регулируют проведение сделок по отчуждению жилья юных собственников. В случае, если разрешение не было получено, в судебном порядке продажа признается недействительной с компенсацией ущерба.

В Гражданском Кодексе:

• Статья 37 ГК РФ устанавливает правила получения разрешения по совершению сделок купли-продажи, в итоге которых может быть уменьшена доля жилой площади в собственности ребенка.
• Право ребенка на пользование помещением как членом семьи собственника прописано в ст.292 ГК РФ, а сама сделка регламентируется ст.549-558 ГК РФ.
• Ст.28 ГК РФ наделяет родителей детей до 14 лет правом представлять их интересы.

Гражданин РФ, независимо от возраста, имеет право на собственность на общих основаниях. Возрастной ценз применяется только на совершение действий с имуществом, а именно лишь дееспособный член общества может продавать, менять, дарить или завещать собственность.

Распоряжаться имуществом самостоятельно может только дееспособный человек.

Дееспособность наступает по достижении совершеннолетия или раньше, если есть возможность получить признание ранней эмансипации:

• вступление в брак;
• наличие постоянного дохода не меньше прожиточного минимума (работа, бизнес и т.п.).

В жизни любой семьи может возникнуть случай, когда продажа жилья станет необходима. Причины могут быть самыми разными, но вот как продать квартиру с детьми-собственниками, знают немногие.

Продажа квартиры не запрещается законом, если соблюдены основные правила:

• ребенку должно быть предоставлено жилье или доля, аналогичное подлежащему к продаже по метражу и качеству, а также соответствующее санитарным нормам;
• проведение купли-продажи невозможно без одобрения органов опеки и попечительства (ООП).

Согласие ООП при ухудшении условий возможно, если высвободившиеся средства требуются на:

• лечение ребенка;
• переезд в подходящую климатическую зону для улучшения здоровья ребенка;
• обучение в специализированном заведении, аналогов которому нет в городе проживания.

В 2019 году все установленные нормы и правила не претерпели изменений и являются актуальными.

Во время проведения сделки собственник до 14 лет не присутствует, достаточно разрешительного документа ООП и представительства родителей. С 14 до 18 лет гражданин должен лично участвовать в процедуре и подписывать бумаги.

Как продать квартиру, если несовершеннолетний ребенок собственник? Подготовка сделки начинается с получения разрешения ООП.

Продажа недвижимости с собственностью ребенка:

• Подбор вариантов для покупки, если требуется.
• Получение разрешения ООП.
• Поиск покупателей.
• Подписание предварительного договора, получение залога.
• Подготовка сделки – выбор банка, сбор дополнительных документов.
• Заключение сделки, расчет.
• Регистрация собственности, составление акта приема-передачи.
• Подтверждение регистрации собственности несовершеннолетнего предоставляется в органы опеки.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С УЧАСТИЕМ ДЕТЕЙ

Единственным и обязательным условием отчуждения имущества детей является одобрение ООП, строго следящих за соблюдением прав недееспособных граждан.

Попечители гарантированно разрешат отчуждение собственности, если будут соблюдены следующие параметры:

• новая квартира равна по цене предыдущей;
• по техническим характеристикам равна или превосходит продаваемую. Здесь может учитываться не только сама жилплощадь, но и район, удаленность от социальных объектов и т.п.;
• доля собственности ребенка не меньше прежней.

Каждый шаг родителей при продаже или мене жилья с участием детей четко отслеживается представителями ООП.

В случае малейшего нарушения сделка может быть признана неправомерной, а значит, наказание понесут и родители, и чиновники, выдавшие разрешение.

При этом покупатель может лишиться новоприобретенного жилья.

Общие правила, касающиеся установления опеки и правового статуса имущества опекаемых, определены Гражданским кодексом и ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В частности, необходимость в получении предварительного разрешения органов опеки при совершении сделок с имуществом подопечного определена положениями ч. 2 ст. 37 ГК. Право органов опеки на выдачу указанных разрешений уточнено в статьях 8 и 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Согласно ч. 1 ст. 37 ГК, распоряжение имуществом подопечного, включая недвижимость, ценные бумаги, а также полученные от всего этого доходы, осуществляется опекуном, но исключительно в интересах подопечного. Как установлено ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве», он принимает под свою ответственность все имущество, принадлежащее опекаемому, по описи, заботится о нем как о своем собственном, не допускает его обесценивания и способствует извлечению из него прибыли.

Реализуя свои распорядительные права по отношению к имуществу опекаемого, опекун не вправе совершать сделки, которые приведут к уменьшению имущественной массы.

В отношении распоряжения недвижимостью подопечных законодатель установил особые правила. Так, в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», недвижимость лиц, находящихся под опекой не может быть отчуждена. Исключения составляют случаи, когда:

• это обусловлено принудительным взысканием средств в рамках исполнительного производства;
• отчуждение осуществляется по договору ренты или мены и это выгодно для опекаемого;
• отчуждается жилая недвижимость, что вызвано сменой места жительства;
• отчуждение осуществляется в исключительных случаях, например, при необходимости оплатить дорогостоящее лечение.

В силу всего вышесказанного, продажа любой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности подопечному, возможна лишь в исключительных случаях и только по предварительному разрешению компетентных органов. Как мы уже выяснили, порядок выдачи такого согласия, его формат, необходимые документы и все иные согласительные процедуры регламентируются внутренним законодательством каждого субъекта федерации. Рассмотрим стандартный порядок действий и необходимые документы, требуемые в типичных случаях.

Процесс получения согласия органов опеки на продажу квартиры

Процесс получения согласия начинается с подачи заявления. В нем указываются:

• просьба выдать соответствующее разрешение на продажу;
• конкретный отчуждаемый объект недвижимости;
• отсылка на правоустанавливающие документы с указанием доли опекаемого в объекте недвижимости;
• мотивы, в силу которых было принято решение на отчуждение;
• обязательство приобрести в собственность опекаемого иную недвижимость;
• объем связанных с этим дополнительных расходов.

Вместе с заявлением подаются документы для опеки при продаже квартиры. Их перечень определяется региональным законодательством, но, как правило, в него входят:

• копия паспорта опекуна;
• копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность подопечного;
• проект договора купли-продажи при необходимости;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• запрос нотариуса на разрешение на совершение сделки по месту нахождения недвижимости;
• справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
• выписки со счетов подопечного при необходимости;
• документальное подтверждение мотивов, которыми вызвана необходимость отчуждения;
• другие документы по требованию органов опеки.

Все копии документов предоставляются заявителями при предъявлении подлинников.

Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», рассмотрение поданных заявителем документов осуществляется на протяжении 15 дней с момента подачи заявления, до истечения которых органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче.

На протяжении указанного времени попечительский совет и входящий в него инспектор обязаны изучить заявление и предоставленные документы, выяснить, соответствует ли отчуждение интересам опекаемого, после чего вынести соответствующее решение. Как согласие органа опеки, так и отказ в нем должны быть мотивированы и могут быть оспорены в суде заинтересованными субъектами.

Как правило, подготовка проекта разрешения на продажу осуществляется тем отделом опеки органа местного самоуправления, в пределах действия полномочий которого проживает опекаемый. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта федерации. Например, в Крыму, согласно приказу местного Минобразования от 03.08.15 № 767, документ будет действителен на протяжении 3 месяцев.

Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до момента его востребования. Однако стоит отметить, что если опекаемым является несовершеннолетний ребенок, в соответствии с рекомендациями письма Минобразования РФ от 20.02.1995 N 09-М, копии договоров об отчуждении недвижимости должны быть предоставлены в органы опеки в течение месяца после выдачи разрешения.

Таким образом, если конкретный срок не установлен, желательно использовать разрешение в течение месячного срока. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести на протяжении срока, сколько действует разрешение опеки. Если в течение него продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру получения разрешения придется пройти заново.

Условия, по которым в РФ можно получить согласие на продажу квартиру в органах опеки, изложено в Федеральном законе №48 и в Гражданском кодексе в статье 37. При этом неважно, какая сделка проводится, купля-продажа или мена, потребуется обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения.

ВАЖНО !!! Стоит отметить, что главным критерием того, чтобы получить соответствующие документы является то, что родителям требуется приобрести новое жилье в собственность ребенка. Недвижимость должна быть эквивалента по уровню благоустроенности и стоимости прежней.

Если разрешительные документы не будут получены от официальных представителей органов опеки, то в данной ситуации является законным признание сделки недействительной в судебном порядке.

Для получения соответствующего документа необходимо выполнить условия, предусмотренные законодательством РФ. Процедура оформления происходит в несколько этапов, первоначально необходимо обратиться с письменным прошением в органы опеки и попечительства на выдачу разрешения для проведения сделки с недвижимостью. Заявление подается в территориальное ведомство по месту регистрации.

ВНИМАНИЕ !!! Необходимо отметить, если несовершеннолетний не достиг 14 лет, то его имущественные интересы представляют исключительно родители. При достижении установленного возраста, 14 летний гражданин может самостоятельно принять участие в совершении сделки купли продажи.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Если уполномоченные органы после проверки всех требований на предмет соответствия с законом, будут оформляться разрешительные документы. При этом стоит учесть факт того, что разрешение от опеки является предварительным, вся проверенная документации отправляется на стол административной комиссии. Именно они должны вынести окончательное решение.

ВАЖНО !!! Постановление, выданное органами опеки и попечительства, является подтверждением продажи недвижимого имущества. При регистрации права собственности, его необходимо предоставить в Росреестр.

Если родители не исполнили требования, указанные в постановлении, то все операции с недвижимостью становятся недействительными. Если опека обратилась в суд, то в этом случае родители и ведомство могут решить конфликт мирным путем. Представители несовершеннолетнего должны устранить текущие нарушения и замечания.

Есть несколько особенностей, которые должны соблюдать родители при обращении в органы опеки:

• для получения соответствующего разрешительного документа, в органы опеки и попечительства должны обратиться оба родителя, неважно находятся ли они в официальном браке или разведены. Если один из родителей лишен права воспитывать ребенка, его присутствие не требуется;
• дополнительно необходимо заполнить бланки, выданные инспектором органов опеки. В них требуется указать данные на продаваемый и приобретаемый объект недвижимости. Здесь необходимо внимательно указать все пункты, при несоответствии данных будет выдан отказ.

Отказ, как правило, формируется в том случае, если инспектор усомнился в подлинности предоставленных документов и есть факт о нарушении прав ребенка. Фактом отказа, например, будет являться то, что приобретаемое жилье по уровню благоустроенности не соответствует прежнему.

Основанием также может выступить факт покупки жилья в строящемся доме. Ведь нередки ситуации, когда застройщик замораживает строительство. В этом случае, ребенок по сути остается без жилья.

• Льготы
  • Как получить компенсацию по квартплате пенсионеру?
  • Кому положена льгота по оплате за капитальный ремонт?
  • Льготы по уплате госпошлины в 2021 году
  • Жилищные субсидии молодым семьям в 2021 году
  • Как получить квартиру от государства? Программа для молодых семей
  • Социальная поддержка по оплате за телефон в Москве
  • Что дает чернобыльское удостоверение в России?
  • Список льготных лекарств на 2021 год
  • Бесплатный проезд в электричках для пенсионеров
  • Список документов для оформления ветерана труда

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2021 году от собственника?

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

• сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
• данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
• сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2019 году

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

Дополнительно могут быть затребованы различные справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Для их получения потребуется выписка по финансово-лицевому счету из управляющей компании. В ней указаны отсутствие долгов и всех прописанных в квартире.

Продавец обязан перед совершением сделки погасить образовавшуюся задолженность или договориться о погашении с покупателем и прописать этот пункт в договоре сделки. А так же выписать всех из квартиры.

Квартира, приобретенная супругами в зарегистрированном браке, признается их совместной собственностью. При продаже необходимо согласие от одного из супругов и не важно, на кого жилье зарегистрировано. Даже при разводе приобретенная в период брака квартира может быть продана только с согласия супруга. Если жилье приобретено до вступления в брак или получено по договору дарения одним из супругов, согласие не требуется.

В случае, когда продается совместная жилая собственность после смерти одного из супругов, необходимо представить в общем пакете документов свидетельство о смерти.

Получить согласие можно только у нотариуса, он и зафиксирует своей подписью юридическую силу документа. При обращении предоставляются паспорта обоих супругов, правоустанавливающие документы на жилую площадь и свидетельство о браке.

Документы для опеки при покупке и продажи квартиры

Законодательством предусмотрено несколько способов подачи документов на регистрацию при продаже квартиры:

1. Лично в отделение Росреестра. Специалисту передаются документы, о чем выдается соответствующая расписка и назначается дата получения копии договора (обычно в течении 10 дней).
2. Лично через офис МФЦ. Способ аналогичен предыдущему, здесь МФЦ выступает посредником между гражданином и Росреестром по передаче документов.
3. Через онлайн форму на официальном сайте регистрирующего органа.
4. Почтовым отправлением в адрес Росреестра. В этом случае следует учитывать, что все документы должны быть заверены нотариально и отправлены заказным письмом с вложенной описью.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе продать квартиру при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). В противном случае сделка может быть признана недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по продаже недвижимости могут совершать только родители, усыновители, опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства — это вы как потенциальный покупатель обязаны знать. Оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.

Разрешение органов опеки и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новой недвижимости, — два документа, которые вы должны попросить у продавца квартиры (для своего же спокойствия).

Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя. Они являются поводом для признания сделки недействительной. В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю. Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.

Обязательно проверьте, что фамилия, имя и отчество ребенка, указанные в его свидетельстве о рождении или паспорте, совпадают с данными в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).

Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка.

Услуга входит в перечень государственных услуг, предоставляемых органами местного самоуправления в рамках переданных полномочий Кировской области (Приложение №5 к соглашению о взаимодействии от 20.06.2016 №01-97)

Круг заявителей

• родители, законные представители малолетних (дети до 14 лет), постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки от имени малолетних, являющихся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами;
• несовершеннолетние (дети от 14 до 18 лет), постоянно проживающие в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки с согласия родителей, законных представителей и являющиеся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами;
• попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства (в случае необходимости выдачи попечителем согласия несовершеннолетнему на совершение сделки последним);
• законные представители недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки от имени недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, являющихся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами.

Результат предоставления услуги

• предварительное разрешение (согласие) на совершение сделки;
• отказ в выдаче разрешения (согласия).

Срок предоставления услуги

Не более 15 дней с момента получения документов органом власти

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления услуги

Сделки с недвижимостью

Перечень документов при долевом строительстве

1. Заявление обоих родителей (либо лиц их заменяющих) с просьбой о разрешении совершения сделки (бланк у специалиста).
2. Заявление о согласии ребенка старше 14-летнего возраста на отчуждение жилого помещения (бланк у специалиста).
3. Копии паспортов обоих родителей. В случае отсутствия одного из родителей должен быть представлен один из документов: копия справки одинокой матери из ЗАГСа, копия решения суда о лишении родительских прав, копия решения суда об ограничении в родительских правах, копия справки о розыске, копия решения суда о признании безвестно отсутствующим, недееспособным.
4. Копия паспорта ребенка старше 14-летнего возраста.
5. Копия свидетельства о рождении ребенка (детей).
6. Копии свидетельства о государственной регистрации права на отчуждаемое жилое помещение (в случае гос. регистрации после 15.07.2016 – выписка из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющие проведенную государственную регистрацию).
7. Копии документов-оснований, подтверждающих право собственности на отчуждаемое жилое помещение.
8. Копии технического паспорта (технического плана) на отчуждаемое жилое помещение.
9. Копия выписки (справки) из домовой книги с отчуждаемого жилое помещение (для частных домов).
10. Копия развернутой справки с места жительства на отчуждаемое жилое помещение.
11. Отчет об оценке рыночной стоимости на отчуждаемое жилое помещение.
12. Проект договора купли-продажи на отчуждаемое жилое помещение.
13. Письменное согласие сособственников отчуждаемого жилого помещения.
14. Копии паспортов сособственников отчуждаемого жилого помещения.
15. Правоустанавливающие документы на земельный участок (земельные участки), в пределах которого (которых) расположен объект капитального строительства или планируется его расположение.
16. Договор участия в долевом строительстве объекта долевого строительства либо договор уступки права требования (со всеми предлагающимися к нему договорами).
17. Копия разрешения на строительство.
18. Копия справки, отражающей срок сдачи дома в эксплуатацию, степень готовности дома.
19. Согласие собственника жилого помещения о предоставлении несовершеннолетнему права пользования жилым помещение, в котором проживает несовершеннолетний, до ввода в эксплуатацию строящегося объекта капитального строительства (копия развернутой справки с места жительства ребенка, нотариально заверенное обязательство родственников несовершеннолетнего, иных лиц о предоставлении жилья семье несовершеннолетнего).

Перечень документов по отчуждению жилого помещения (ипотека)

1. Процедура покупки и продажи жилья с несовершеннолетними
2. Законодательное регулирование
3. Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника
1. При продаже квартиры
2. Для новой квартиры
4. Оформляем справку на портале за 15 минут
5. Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
6. Как получить разрешение органов опеки на продажу/покупку жилья
1. Подготовка документов для органа опеки
2. Обращение в отдел опеки
3. Заявление для получения разрешения на продажу/покупку
4. Получение согласия отдела опеки
7. Дополнительные документы, которые могут запросить
8. Когда могут отказать в разрешении
9. Когда разрешение органа опеки не нужно
10. Сроки рассмотрения заявления

Юридические операции с недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, имеют свои нюансы. Для совершения сделки необходимо предоставить документы для опеки при покупке и продажи квартиры и получить разрешение.

Похожие записи:

• Инвестиционное строительство в беларуси
• Исковое о снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка
• Невключение несовершеннолетнего в договор о приватизации квартиры