Инвестиционные фонды в строительство недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционные фонды в строительство недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Под зарубежной аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust) понимаются инвестиционные трасты недвижимости или же фонды коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги у пайщиков и вкладывает их в недвижимость, покупая уже готовые или строящиеся объекты. Затем они сдают недвижимость в аренду или продают по более выгодной цене.
В таком фонде доходы получают в виде дивидендов. Прибыль распределяется между дольщиками пропорционально их вкладам. В большинстве случаев REIT передают 100 % налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.
Биржевые фонды недвижимости: как в них инвестировать
REIT можно рассматривать в роли акционерных компаний, ценные бумаги которых свободно вращаются на фондовом рынке. Получается бизнес наподобие «Лукойла», «Газпрома», Apple, но в сегменте недвижимости. Вложиться в такие фонды может любой человек с доступом на биржу и наличием определенной суммы.
Различают три разновидности REIT:
- Equity (долевые). В эту категорию входит большинство из фондов недвижимости. Покупая объекты, они становятся управляющими компаниями. Источником дохода здесь выступает рента. В отличие от застройщиков, для REIT недвижимость является частью портфеля, не предусмотренной для перепродажи по окончании строительства.
- Mortgage (ипотечные). К этой категории относится до 7 % фондов из общего количества. Специализация охватывает прямое кредитование и сделки с закладными на недвижимое имущество. Источником дохода становятся проценты, полученные от ипотечных кредитов.
- Hybrid (смешанные). Это комбинация первых и вторых фондов. Подразумеваются инвестиции в саму недвижимость и в ипотеку. В этой категории — около 1 % от всех фондов недвижимости на бирже.
Российские фонды недвижимости бывают следующих типов:
- Девелоперские. Специализация — перепродажа земли под застройку и зданий, иногда — реконструкция для повышения стоимости объекта.
- Земельные. Недвижимым имуществом выступают участки земли. Они не столь ликвидные в сравнении с традиционными застройками.
- Рентные. Подразумевают инвестиции с целью получения прибыли от ренты коммерческой, жилой и другой недвижимости.
- Строительные. Прибыль наращивается от перепродажи объектов, приобретенных на этапах застройки.
- Смешанные. Доход получают от комбинации рентных, девелоперских, строительных ПИФов. Это наиболее обширная категория фондов, куда входит около 86 % от общего числа на рынке.
Для надежности следует обращать внимание на фонды с перспективными направлениями деятельности. Речь о недвижимости, востребованность которой не спадет в течение следующих 10–20 лет. Это могут быть микроапартаменты, дома престарелых. Другой критерий — развитость района. Те, которые активно развиваются, станут ликвидными спустя 10 лет. Фонды, которые используют одновременно актуальные и перспективные стратегии, будут наиболее прибыльными.
Для выяснения перспективности и стабильности REIT-фонда используют эффективные методы инвестиционного и фундаментального анализа. Оценивая инвестиционные портфели, обращают внимание на следующие факторы:
- Структура активов. Должна соответствовать готовности к тем или иным рискам.
- Доходность. Оценивается уровень выплат дивидендов в истории фонда.
- Ключевая метрика оценки фондов. Она равна сумме чистой прибыли и амортизации собственности.
- Технический анализ.
Справка: крупнейшим из REIT-фондов является Vanguard (VNQ). Бумаги хорошо растут на рынке США.
Первые REIT были созданы в США в 1960 годах, чтобы позволить широкому кругу инвесторов вкладывать свой капитал в недвижимость. На данный момент в США существует более сотни инвестиционных трастов недвижимости, а их капитализация превышает $300 млрд. Подобные трасты сегодня существуют и в других странах: Австралия, Франция, Великбритания и др. В общемировой капитализации американские REIT занимают более половины.
REIT могут заниматься инвестированием в различные объекты недвижимости и сдавать их в аренду: многоквартирные дома, общежития, торговые центры, гостиницы, отели, больницы, офисы. Количество объектов в одном трасте может составлять несколько десятков.
Инвестиционные трасты делятся на три категории: имущественные, ипотечные и гибридные. Первый тип занимается прямыми вложениями в недвижимость. Вторые инвестируют в ипотечные ценные бумаги (по сути облигации). Третьи — и в то и в другое. Имущественные трасты занимают 90% рынка и представляют главный интерес для инвесторов в недвижимость.
На американском рынке торгуется более сотни REIT. Для диверсификации в портфеле желательно иметь не один REIT, а множество. Поэтому лучшим вариантом для инвестирования в недвижимость будут ETF на REIT.
REIT ETF — это биржевые фонды, которые инвестируют большую часть активов в ценные бумаги REIT или связанные с ними производные инструменты. ETF не занимается выбором отдельных РЕЙТ, он инвестирует в бумаги из рыночного индекса, например такого как Dow Jones US REIT Index или из другого.
Фактически это уже готовый диверсифицированный портфель, который включает множество REIT из разных секторов: розничной торговли, здравоохранения, офисной недвижимости, жилой недвижимости, ипотечные и смешанные.
Стоимость одной акции ETF составляет всего несколько десятков долларов. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где порог входа составляет десятки тысяч или сотен долларов, их может себе позволить практически любой инвестор.
Процесс приобретения ETF не связан с большими трудностями. Для этого понадобится открыть счет у посредника, дающего доступ на американскую биржу: зарубежного брокера, банка или зарубежной страховой компании. ETF — это очень ликвидный инструмент — купить или продать акции можно в любой торговый день на бирже.
Другой вариант покупки ETF, не выходя за пределы России — купить ПИФы, которые инвестируют в зарубежные ETF недвижимости. Например, «Открытие – Зарубежная собственность» или «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в эти ПИФы составляет всего несколько тысяч рублей, но российская УК берет высокую комиссию за управление фондом, которая может превышать 2% в год. К тому же часть активов ПИФ держит в деньгах, что так же негативно сказывается на доходности.
Так как REIT должны выплачивать на дивиденды 90% своей прибыли, дивидендная доходность этих фондов выше, чем у рынка акций на 1-2%, То есть этот инструмент хорошо подойдет тем, кто стремится получать текущий пассивный доход.
Ниже представлен ряд крупнейших ETF на REIT. Таблица позволяет сравнить их по нескольким параметрам. Самый крупный фонд — это Vanguard Real Estate Index Fund — его стоимость активов составляет $29 млрд. Он так же находится в лидерах по дивидендной доходности и числу бумаг, включенных в фонд.
Самый ликвидный фонд — iShares U.S. Real Estate ETF — у него самый большой объем торгов за день. Самый дешевый фонд — Schwab US REIT ETF, его комиссия всего 0,07%, однако он был создан последним из всех — в 2011 году.
-
Вопросы и ответы про ИИС
-
Инвестирование через зарубежного брокера
-
Индивидуальный инвестиционный счет. Все, что нужно знать про ИИС.
-
Как выбрать брокера на фондовом рынке. Советы инвестору.
-
Инвестиции в облигации: как выбрать и купить облигации
-
Облигации федерального займа. Как инвестировать в ОФЗ.
-
Как платить налоги при работе через зарубежного брокера?
-
Как рассчитать доходность инвестиций с учетом ввода/вывода средств?
-
Инвестиционное страхование жизни Unit-Linked
-
Как выбирать акции для инвестирования. Анализ финансовых коэффициентов.
Паевой инвестиционный фонд — это простой способ вложения денег в недвижимость или ценные бумаги (зависит от типа фонда). Вкладчики отдают фонду свои деньги в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Управляющая компания фонда инвестирует полученные средства в различные активы — если речь идёт о фондах недвижимости, это может быть покупка жилых квартир или офисов и последующая их перепродажа либо сдача в аренду. Через заранее определённое время фонд закрывается, и полученная прибыль распределяется между вкладчиками пропорционально их паям.
ПИФы недвижимости закрытые: это значит, что нельзя в любой момент обналичить свой пай, то есть получить вложенные деньги назад. Паи погашаются только после закрытия фонда.
В целом такие вложения удобны инвесторам, которые не готовы самостоятельно принимать решения из-за недостатка опыта или времени. Вы фактически отдаёте свои деньги под доверительное управление профессионалам и рассчитываете получить прибыль, которую фонд обозначает как целевую.
Теперь самое интересное: о какой прибыли идёт речь. Вообще фонды недвижимости ориентированы на доходность выше ставок банковских депозитов и других консервативных инвестиций. Однако итоговая доходность всё же зависит от конкретного фонда — некоторые уходят в минус, другие приносят вкладчикам 10-15% годовых. Прежде чем отнести свои деньги, внимательно изучите нужно всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.
По закону фонды на недвижимость должны вкладывать большую долю капитала именно в недвижимость — это могут быть квартиры, офисы, ТЦ, отели, земельные участки.
Сложностей тут несколько. Во-первых, большинство российских ЗПИФн просто покупают какой-то объём недвижимости и держат её несколько лет в надежде, что цены вырастут. Но исторически это совершенно не обязательно, и таким образом легко уйти в минус.
Во-вторых, инвестиции в недвижимость подвержены валютным колебаниям. Ведь на российском рынке мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара резко растёт, то в валюте мы либо получаем нулевую прибыль, либо и вовсе теряем. Застраховаться от этих рисков можно, если небольшую часть денег фонда вкладывать не в депозиты и облигации, как это делают обычно, а покупать фьючерсы на доллар. Такой схемы пока нет на российском рынке, но фонд «Реалист», который скоро откроется, будет действовать именно так.
- Высокая надёжность.
Банк России и специализированный депозитарий жёстко контролируют распоряжение имуществом ЗПИФн. Деятельность самого фонда регулируется государством. Активами фонда распоряжается профессиональный участник рынка ценных бумаг — управляющая компания. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.
- Невысокий порог входа.
Стоимость паёв в разы ниже цены реальной недвижимости: инвестору не нужно иметь на счету миллионы рублей, обычно речь идёт о нескольких сотнях тысяч.
- Прозрачность.
Управляющая компания обязана регулярно публиковать отчёты фонда, чтобы инвестор понимал, что происходит с его деньгами.
- Фонд не отвечает по долгам инвесторов или управляющей компании.
Если у кого-то из пайщиков или у УК возникнут финансовые трудности, средства фонда останутся нетронутыми. Вложенный вами капитал не сгорит.
- Возможность регулярных выплат.
Некоторые фонды в течение срока своего действия выплачивают пайщикам промежуточный доход.
- Налоговые льготы.
Доход от управления активами, полученный в рамках ЗПИФн, не подлежит налогообложению и может быть полностью реинвестирован. Это ещё больше повышает доходность. Налог на доход пайщик выплачивает только после погашения пая или его продажи либо получения промежуточного дохода.
- Доходность зависит от качества управления.
Далеко не каждый фонд принесёт вам обещанную прибыль: всегда нужно разбираться, во что будут вложены ваши деньги и как ими будут управлять. Главный риск тут в том, что капитал инвестирую в 1-2 крупных объекта, которые за 5-10 лет существования фонда не подорожают, а, наоборот, потеряют в цене, а значит, принесут пайщикам убытки.
- Не слишком высокая ликвидность.
Деньги остаются в фонде до окончания его срока действия — обычно речь идёт о 5-10 годах.
- В России на открытом рынке доступно не так много ЗПИФ, что затрудняет вложения в них для неквалифицированных инвесторов.
Многие фонды, приносящие высокий доход, создаются под определённые проекты, то есть по сути для своих. На бирже же доступно всего несколько десятков фондов из примерно 500 зарегистрированных.
В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:
- жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
- коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
- земельные участки (с постройками и без них);
- недостроенные объекты;
- реконструируемая недвижимость.
Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.
В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:
- строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
- девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
- земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
- рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
- смешанные – совмещают 2-3 направления.
В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:
- не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими – это делает управляющая компания;
- нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости – достаточно просто купить пай фонда;
- более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
- возможность распределить риски между несколькими фондами;
- некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный доход.
Но придется учитывать и минусы:
- сложно стать пайщиком;
- низкая ликвидность паев фонда, сложно выйти из инвестиции;
- длительный срок ожидания расформирования ПИФа – от 5 до 15 лет;
- доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
- достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%;
- не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.
Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы: это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.
Поэтому начинающему инвестору лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимости, например, через REIT.
Зарубежные Real Estate Investment Trust (REIT) – это практически аналоги российских ЗПИФНов. Это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, в основном, в развитых.
Таким образом, паевые фонды недвижимости предназначены для долгосрочного сохранения средств. Выйти из такого фонда досрочно непросто, а иногда просто невозможно. Стать пайщиком в подавляющем числе случаев можно только на этапе формирования ПИФа. Бумаги закрытых фондов не обращаются на бирже. Доходность таких инструментов слабо прогнозируема, но в целом выше среднерыночной на 5-10 процентных пункта. Из-за высокого порога входа и непрозрачности управления начинающему инвестору лучше выбрать альтернативу: зарубежные REIT. Акции REIT обращаются на бирже, а компании платят ежемесячные дивиденды.
- Журнал Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. –
№ 12 (часть 7) – С. 1293-1296 - Раздел Экономические науки
- УДК 338.45
- Страницы 1293–1296
- Авторы
- Резюме
- Файлы
- Ключевые слова
- Литература
Управление метрами. Стоит ли инвестировать в фонды недвижимости
А вот с НДС при сдаче в аренду (реализации) недвижимого имущества, составляющего ЗПИФН, неясностей не возникает — налог должен платить доверительный управляющий. Причем в качестве налогоплательщика. Это следует из статьи 174.1 НК РФ, согласно которой при совершении операций по договору доверительного управления имуществом обязанности налогоплательщика возлагаются на доверительного управляющего.
При реализации товаров, работ, услуг, передаче имущественных прав доверительный управляющий обязан выставлять соответствующие счета-фактуры от своего имени и отражать их в своей книге продаж. Только ему при наличии счетов-фактур предоставляется налоговый вычет. Если доверительный управляющий осуществляет еще и иную деятельность, право на вычет возникает при ведении раздельного учета товаров (работ, услуг).
Передача же имущества в ЗПИФ пайщиками не является реализацией (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому у компании, ставшей участником ЗПИФН, объект налогообложения отсутствует.
Законодательство нашей страны призвано защищать интересы и покупателей жилья, и девелоперов. Но примеров, когда, казалось бы, надежный застройщик продает квадратные метры по ДДУ, регламентированному 214ФЗ, и вдруг оказывается банкротом, десятки. Без денег и жилья остаются сотни обманутых дольщиков. Строительство — это всегда риск. Мы попросили Оксану Сторожук, директора подразделения ГК «Сибпромстрой», объяснить, почему так получается, а также помочь разобраться, какие схемы все-таки надежнее.
На первый взгляд, структура инвестиционного фонда сложная, так как состоит из четырех обязательных участников деятельности фонда – управляющей компании, депозитария, регистратора и аудитора. Но именно это и создает дополнительную защиту в продуманной и безопасной системе управления и контролирования финансов фонда, которая утверждена на законодательном уровне.
Участники фонда могут быть уверены, что их деньгами никто не будет пользоваться для других целей, потому что активы фонда отделены от имущества УК. Ценные бумаги поступают на специальные счета в депозитарии, и ни одна операция, в том числе по отчуждению имущества фонда, не проходит без «третьей подписи» специального депозитария, который является еще одним гарантом «чистой» сделки со стороны государства. Он, наряду с управляющей компанией фонда, несет ответственность за активы ПИФа под гарантию своих активов и лицензии.
Во-вторых, каждая операция фонда регистрируется, финансовую деятельность ПИФа регулярно проверяет аудитор.
Чтобы обеспечить прозрачность деятельности фонда, предусмотрены ежедневные, ежемесячные и ежеквартальные отчеты в ЦБ, наряду с годовыми отчетами посвященные деятельности ПИФа, что гарантирует надежность покупки через этот финансовый инструмент. Сам ЦБ бдительно отслеживает правильность каждой операции в ПИФе.
Эскроу-счета придумали для борьбы с мошенничеством застройщиков при долевом строительстве. Это специальные счета в банке, где деньги дольщиков находятся до окончания строительства. Застройщики не могут их использовать, а для возведения дома они берут банковские кредиты. С 1 июля 2019 года такое проектное финансирование строительства стало обязательным.
Жилищный строительный кооператив позволяет гражданам объединиться для строительства и управления жильём. ЖСК может самостоятельно решить, где и по какому проекту строить дом, какого застройщика нанять. При этом участники ЖСК законодательно защищены так же, как и дольщики.
Плюсы
- Участники могут сами выбрать застройщика, сменить строительную компанию при банкротстве или нарушении правил девелопером.
- Деньги на строительство можно вносить постепенно, в рассрочку.
- Можно получить право собственности на квартиру сразу же после окончания строительных работ.
- Пайщики могут предложить любой вариант архитектуры здания.
- Любой собственник квартиры получает право на участие в управлении домом.
Минусы
- Все денежные риски ложатся на пайщиков.
- Если строительство окажется дороже, чем изначально планировалось, то пайщикам придётся делать дополнительные взносы.
- Успешность строительства зависит оттого, насколько хорошо председатель ЖСК разбирается в строительном бизнесе.
- Есть риск двойных продаж жилья. Покупатель квартиры может столкнуться с таким же «собственником» на собрании ЖСК, увидеть объявление о продаже своей квартиры.
- Количество квартир в доме не может быть больше, чем число пайщиков (т.к. ЖСК не имеет права продавать недвижимость).
Деньги покупателей квартир можно привлечь в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, который направит эти средства на возведение дома. По окончании строительства покупатели-пайщики получат в собственность свои квартиры.
Плюсы
- ЗПИФН контролирует профессиональная управляющая компания.
- Застройщик не является собственником проекта, а строит дом по заданию фонда.
- Паи не нужно регистрировать, в отличие от ДДУ.
Минусы
- Покупатели квартир приобретают не долю в строящимся объекте или право на конкретную квартиру, а ценную бумагу – пай фонда. Поэтому все активы ЗПИФН принадлежат пайщикам на праве общей долевой собственности.
- Все инвестиционные риски (в том числе затягивание строительства) ложатся на пайщиков.
- Банки готовы кредитовать покупателей долевого жилья, но не готовы финансировать приобретение инвестиционных паев.
Моделей инвестирования на рынке огромное количество, и в ближайшее время могут появиться новые. Например, сегодня деньги на строительство привлекают в том числе через интернет. Однако оценить тот или иной способ вложения можно только на практике – всегда остаётся риск потерять деньги или заключить невыгодную сделку.
Единственный вариант, который на 100% безопасен для покупателей квартир – проектное финансирование (эскроу-счета). Он позволяет защитить деньги и права инвесторов полностью, поскольку регулируется государством. Все остальные схемы инвестирования подходят только опытным вкладчикам, которые могут действовать на свой страх и риск.
Инвестиционный фонд РФ – это объединение людей и организаций, которые решили вложиться в какой-либо проект и получить доход.
Если еще непонятно, то рассмотрим пример. Некий гражданин решил купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Но своих средств у него для покупки не хватает. Он, конечно, может взять кредит в банке, но финансовой организации придется возвращать долг, да еще и с процентами. То есть на аренде первое время прибыль не сделаешь.
Тогда гражданин идет другим путем: он приглашает своего знакомого, у которого есть недостающая сумма, они создают вместе инвестиционный фонд, покупают квартиру и уже с первого месяца сдачи ее в аренду начинают зарабатывать. Но каждый с дохода получает долю, пропорциональную вложенной сумме.
Полученные лишние деньги можно теперь вкладывать снова, например, в совместную покупку акций, и получать дивиденды.
Инвестиционный фонд помогает людям, которые сомневаются в том, куда вложить деньги, их заработать. Как правило, ИФ покупает акции компаний.
В инвестиционном фонде существуют специалисты, которые отслеживают ситуацию на рынке и вкладываются только в проверенные ценные бумаги. Если же активы становятся невыгодными, инвестпортфель пересматривается. В итоге все вкладчики в той или иной мере получают доход.
Основные функции инвестиционного фонда в РФ:
- Сохранение и приумножение вкладов частных инвесторов.
- Эффективная работа органов управления с целью получения дохода.
- Привлечение новых вкладчиков на определенных условиях.
Работа ИФ регулируется законами РФ, а также международным правом. Это ФЗ «Об инвестиционных компаниях» и «О ценных бумагах». Специальные правовые акты есть в странах Европы и США: документы защищают вкладчиков от мошенничества.
Деятельность инвестиционного фонда строится следующим образом:
- Инвестор вкладывает свои деньги и больше ими не распоряжается, кроме последнего этапа – их вывода.
- Портфелем инвестиционной организации руководит управляющая компания, которая работает с ценными бумагами, валютой, недвижимостью и кредитами. УК заинтересована в увеличении прибыли, так как получает комиссию со всех сделок.
Сбербанк – организатор нескольких инвестиционных фондов с разными активами и доходностью, например фонд акций «Добрыня Никитич». Он вкладывает средства в российские компании. Акции выбирают аналитики.
Структура вложения сбережений инвестиционного фонда.
| Ресурсы | Процент активов | Акции компаний | Процент акций в фонде |
| Энергоносители | 47 | Лукойл | 14 |
| Финансы | 18 | Сбербанк | 14 |
| Природные ресурсы | 15 | Газпром | 11 |
| Денежные средства | 7 | Сургутнефтегаз | 6 |
| Электроэнергетика | 6 | Норильский никель | 6 |
| Промышленность | 2 | Татнефть | 6 |
| Коммуникации | 2 | Роснефть | 5 |
| Товары повседневного спроса | 2 | Банк ВТБ | 4 |
| Товары длительного спроса | 0,5 | Интер РАО ЕС | 3 |
Под руководством управляющей компании за 3 года активы «Добрыни Никитича» выросли на 42 %. Это довольно хорошая доходность на территории РФ.
Интерес к инвестиционным фондам могут проявить будущие вкладчики, если:
- У них отсутствуют кредиты и займы, даже у друзей и родственников.
- Есть свободные сбережения, которые можно спокойно держать на балансе инвестиционного фонда и они не понадобятся в ближайшее время.
- Вызывает интерес финансовая сфера, в частности инвестиции в ценные бумаги.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как способ экономии на налогах
Инвестиционный фонд Российской Федерации создан, чтобы наше государство могло проводить инвестирование различных проектов.
Бюджет инвестиционного фонда РФ формируется из средств фондов внешнего долга и Стабилизационного, четверть бюджета состоит из вкладов частных инвесторов.
Проекты инвестирования подбираются по следующей схеме:
- Происходит оформление части собственности инвестируемого проекта в пользу государства.
- Средства направляются из ИФ в уставной капитал отобранной для инвестиций организации.
- Коммерческие инвесторы заключают договор с ИФ РФ сроком не более чем на 5 лет, оплачивают участие в проекте.
- Проекты должны быть экономически и социально выгодны государству, отвечать его требованиям и, если не могут быть осуществлены без господдержки.
- Стоимость проекта более 5 000 000 000 руб.
- Определяются и другие показатели.
Выбор проекта проходит на конкурсной основе комиссией при Министерстве экономического развития РФ.
- альтернативных инвестиций, не связанных с фондовым рынком;
- снижения рисков в отношении сохранности активов и повышения эффективности управления ими;
- упрощения процедуры наследования активов;
- структурирования программ мотивации менеджмента крупных компаний.
Общие преимущества ЗПИФ:
- Закрытые паевые инвестиционные фонды используются в качестве инструмента секьюритизации. Право собственности на активы при этом заменяется правом собственности на инвестиционный пай, который является ценной бумагой;
- существует возможность привлечения дополнительных инвесторов через продажу инвестиционных паев, либо через дополнительные выпуски инвестиционных паев;
- инвестиционные паи могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке;
- наличие жесткого контроля за распоряжением имуществом Фонда со стороны Банка России и специализированного депозитария;
- возможность контролировать операции внутри закрытых паевых инвестиционных фондов , предназначенных для квалифицированных инвесторов, посредством инвестиционного комитета пайщиков и принимать решения относительно основных параметров Фонда;
- Фонд может осуществлять регулярные выплаты в виде промежуточного дохода, а также частичного погашения инвестиционных паёв;
- налоги на доход выплачиваются пайщиком по результатам продажи/погашения инвестиционного пая или получения промежуточного дохода;
- доход от управления активами, получаемый в рамках Фонда, не подлежит налогообложению и может быть реинвестирован в полном объеме;
- обращение взыскания по долгам владельцев инвестиционных паев Фонда распространяется только на принадлежащие им инвестиционные паи;
- Фонд не отвечает по долгам управляющей компании и инвесторов.
- «упаковка» в фонд акций и/или долей юридического лица с целью сохранения контроля над ними и исключения недружественного захвата/поглощения;
- обособление части активов от основного бизнеса с целью минимизации и разграничения рисков;
- отсрочка уплаты налога на прибыль и реинвестирование дохода, получаемого от управления активами, составляющими Фонд;
- ограничение доступа к информации о владельцах инвестиционных паев и операциях с активами Фонда;
- структурирование активов через Фонд не влечет за собой изменение процесса операционной деятельности компании;
- упрощения процедуры наследования активов, посредством распределения активов собственника среди наследников через распределение инвестиционных паев Фонда.
- Фонды недвижимости
АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает клиентам возможность инвестировать в готовые и строящиеся объекты недвижимости г. Москвы и Московской области с высоким уровнем инвестиционного потенциала. Фонды недвижимости ориентированы на целевую доходность, превышающую уровень ставок по банковским депозитам и другим консервативным вложениям.
Инвестиции в этой сфере направлены на такие объекты, как ликвидные и доходные офисные и складские центры, торговые комплексы со сформированным качественным пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды.
- Рентный доход с ежегодной индексацией ставок аренды;
- Рост рыночной стоимости объекта недвижимости.
Средства Фонда недвижимости инвестируются в проекты жилищного строительства, реализуемые опытными застройщиками на стадии после получения разрешения на строительство. Цель вложений – получение дохода от роста стоимости приобретенных Фондом прав на квартиры по мере завершения их строительства, а также с учетом общего роста рынка.
В отдельных случаях с застройщиком может быть достигнута договоренность об обратной продаже (выкупе) приобретенных Фондом прав на квартиры с минимальной (гарантированной) доходностью.
Форма инвестирования — договор долевого участия в соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ .
Отбор проектов и застройщиков осуществляет команда АО ВТБ Капитал Управление активами, включающая профессионалов в области недвижимости, инвестиций, юридического и налогового сопровождения, риск менеджеров и администраторов, которые отвечают за работу Фонда.
Целевой сегмент инвестирования — жилые проекты эконом, комфорт и бизнес-класса в Москве и ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД), а также в Санкт-Петербурге с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, реализуемые опытными застройщиками.
АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает клиентам возможность использования структуры ЗПИФ в целях внедрения Программы поощрения менеджмента крупных компаний, использующей в своей основе рост стоимости акционерного капитала.
Программа мотивирует руководство и сотрудников на повышение эффективности деятельности, объединяя риски и интересы акционеров и участников Программы.
Участники Программы получат доход только в случае роста стоимости акций или достижения компанией определенных целевых показателей к моменту реализации Программы.
- мотивация ключевых руководителей и сотрудников, повышение их лояльности и удержание;
- повышение инвестиционной привлекательности компании;
- формирование ответственности за результат перед акционерами компании;
- формирование стратегии долгосрочного развития компании.
- структурирование владения акциями через ЗПИФ лучше работает и создает меньше рисков в российских условиях;
- участники Программы становятся совладельцами компании (через Фонд);
- максимальная надежность для участников мотивационной Программы;
- доход платит рынок, а не бюджет компании (особенно важно для регулируемых компаний).
Резюмируя вышесказанное, давайте подведём итоги в виде перечня основных достоинств и недостатков рассмотренного инструмента инвестирования. А также, определим основные критерии, которые следует учитывать при выборе рентного фонда для инвестиций.
Выбирая рентный фонд для инвестирования следует обратить внимание на следующие основные моменты:
- Для начала следует тщательно изучить все варианты и проанализировать их с точки зрения показателей надёжности и доходности;
- Обратите внимание на те критерии, по которым устанавливается арендная ставка на сдаваемую недвижимость;
- Если фонд прибегает к услугам сервисного агента, то какую сумму денег тот в итоге оставляет себе;
- Какими именно правами на недвижимость владеет фонд и позволяют ли они рассчитывать на увеличение стоимости пая вместе с ростом цен на неё;
- Наконец, обратите внимание и на стоимость пая.
Написать комментарий
Структурные фонды и фонды недвижимости
Допустим, Артем и Элла выбрали квартиру в новом ЖК и пришли в риэлтерскую компанию, чтобы обсудить детали. Им сообщили, что квартира принадлежит ЗПИФу. Что это такое, пара не знала, но отказываться от приглянувшейся квартиры не захотела, и решила больше узнать о ЗПИФах.
Объяснение
ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд. Как любой паевой инвестиционный фонд, ЗПИФ заинтересован в том, чтобы сделать выгодную инвестицию и получить высокую прибыль. В России инвестиции в недвижимость являются высокодоходными, и один из инвестиционных портфелей таких фондов обязательно посвящен недвижимости.
| Ежегодно недвижимость растет в цене на 20-25%. Тенденция сохраняется даже в кризисное время. |
ЗПИФы распоряжаются миллиардными активами. Как правило, они выкупают целые жилые дома и даже комплексы еще на этапе строительства по, так сказать, оптовым ценам. Когда дом готов, распродают квартиры в нем, но уже по рыночным ценам. И получают доход.
Пара выяснила, что ЗПИФ не является юридическим лицом. Возник вопрос: как заключать сделки с такой организацией и будут ли они законными?
Объяснение
У ЗПИФа есть особенность — он не является юридическим лицом, и это настораживает покупателя. Не пугайтесь. Дело в том, что за спиной ЗПИФа всегда стоит управляющая компания — юридическое лицо, которое регулирует деятельность ЗПИФа, распоряжается его имуществом и заключает сделки от его имени.
Из-за наличия управляющей компании в свидетельстве о праве собственности на квартиру содержится обременение – доверительное управление.
Обременение — это статус, который не позволяет новому владельцу свободно распоряжаться квартирой. Ничего страшного в этом нет. Как только сделка купли-продажи будет заключена и зарегистрирована в Росреестре, обременение снимут.
Сделки с официальным НЕ мошенническим ЗПИФом законны и безопасны. Но, чтобы убедиться в законности ЗПИФа, нужно запросить документы, которые это подтвердят:
- Устав управляющей компании.
- Правила доверительного управления ЗПИФом.
- Доверенность, выданную уполномоченному лицу на проведение сделки. Подписантом документов со стороны ЗПИФа выступает уполномоченное лицо управляющей компании. Это нормально, но, чтобы убедиться в том, что это лицо имеет такие полномочия, нужно запросить у него доверенность на проведение сделки и удостовериться, что доверенность выдана надлежащим лицом и не отменена на момент подписания договора купли-продажи квартиры.
- Письменное одобрение сделки спецдепозитарием. Это документ, который разрешает управляющей компании распоряжаться имуществом ЗПИФа. Без этой бумаги она не может заключить ни одну сделку.
Специализированный депозитарий — независимый орган, который работает на основании лицензии ФСФР (ЦБ РФ). Он регулирует деятельность управляющей компании и следит, чтобы она соответствовала законодательству.
Наличие спецдепозитария само по себе служит гарантией того, что ЗПИФ работает на законных условиях, и не является мошенническим.
Кроме всего, у ЗПИФов есть еще один плюс, который обеспечивает надежность сделки. Сумма всех денежных средств, которыми распоряжается ЗПИФ, во много раз выше цены одной квартиры. И вероятность, что он исчезнет с деньгами за одну квартиру, рискнув целым состоянием, очень мала.
Артему и Элле порекомендовали, разобравшись с ЗПИФом, проверить еще и саму квартиру.
Объяснение
Квартира может содержать юридические сюрпризы: незаконную перепланировку, чужую прописку, задолженность по коммунальным платежам и прочее. Чтобы оградить себя от неприятностей, квартиру нужно проверить.
Для этого нужны документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
- Документ-основание, по которому квартира была приобретена ЗПИФом.
- Технический паспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией. Сравните фактическую планировку квартиры с той, которая указана в кадастровом паспорте, и поймите, была ли произведена перепланировка. Выписку из домовой книги, из которой видно, что в квартире никто не прописан.
- Копию финансово-лицевого счета. В нем должно быть указано, что по квартире нет неоплаченных коммунальных платежей.