Риск при оплате по договору купли-продажи недвижимости

25.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риск при оплате по договору купли-продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Какие риски при продаже квартиры существуют и как их избежать?

2. Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

3. Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?

4. Как безопасно рассчитаться за недвижимость?

4.1. Непроверенная подлинность и качество купюр

5. Как происходит передача денег при покупке квартиры

6. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

6.1. Скрытые жильцы в квартире

6.2. Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Использование банковской ячейки гарантирует сохранность денег в той степени, насколько надежен сам банк. С ним заключается определенный договор аренды. Покупатель в присутствии продавца помещает средства в ячейку, которые сможет забрать обратно, если сделка не пройдет.

Дополнительное соглашение к договору аренды ячейки регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Деньги продавец сможет получить после предъявления банку документов, о том, что сделка совершена и квартира перешла в собственность покупателя.

В соглашении может быть оговорено условие обязательной выписки всех зарегистрированных в квартире.

Если продавец указывает в договоре купли-продажи заниженную цену, то покупатель-мошенник может умышленно не дать ему доступ к ячейке, в которую закладывалась полная сумма. Если продавец обратится в суд, то он получит назад только ту часть денег, которая была указана в договоре купли-продажи.

Покупатель, чтобы рассчитаться за квартиру, часто прибегает к заемным средствам, оформляя ипотечное кредитование. В благополучном доведении сделки до конца появляется еще одно заинтересованное лицо — это банк. С одной стороны, это хорошо для покупателя, так как будет проверена досконально чистота сделки профессиональными сотрудниками.

Однако, между подачей заявления покупателем и поступлением средств на счет продавца, кредитодателем будет осуществлен еще ряд мероприятий, которые могут повлиять на стоимость и сроки оплаты:

Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:

застройщиками на этапе строительства,
готовых объектов.

Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.

Продавец рискует не получить платежи от продажи готового объекта в рассрочку, или они будут приходить с опозданием, в договоре предусмотрительно должны быть прописаны условия отказа от передачи имущества. А если приостановка платежей произошла после того, как уплачено более 60% от суммы, продавец уже не сможет отказаться от сделки даже через суд.

Среди гражданских лиц такая форма продажи применяется редко, не всегда выгодна продавцу, но вполне применима, например, между родственниками, или когда продавец рад найденному покупателю и готов предоставить ему удобные условия для покупки.

Предварительный договор купли-продажи помогает продавцу и покупателю закрепить свой выбор на время подготовки необходимых документов для проведения сделки.

В нем фиксируется цена, прописывается сумма задатка, условие выписки жильцов к определенному сроку, устанавливается порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и штрафные санкции при несоблюдении каких-либо условий.

Составление предварительного договора является важным шагом к успешному проведению сделки и подтверждает серьезность намерений покупателя и продавца.

Если продавец захочет расторгнуть впоследствии сделку, как необдуманную, предварительный договор будет документальным свидетельством того, что продавец к сделке готовился, и этот шаг был взвешенным. После подписания предварительного договора он должен будет вернуть залог в большем размере, если передумает продавать квартиру.

Какие риски при продаже квартиры существуют и как их избежать?

С целью уменьшения базы налогообложения сумма недвижимости, указываемая в договоре купли-продажи, может быть умышленно занижена.

Продавец выдает покупателю две расписки о получении денег:

в одной указывается фактическая сумма по договору,
а вторая расписка — на разницу между договорной суммой и реальной ценой продажи.

Чтобы не иметь проблем в будущем, продавец должен быть уверен, что сделка не будет оспорена.

Если квартиру покупает гражданин, состоящий в браке, нужно, чтобы он представил нотариально оформленное согласие от своего супруга, а если сам продавец продает недвижимость, которая является совместной собственностью, он тоже должен получить разрешение от своей второй половинки, даже бывшей, заверенное у нотариуса. Существует множество моментов, которые нужно знать при сделках с несовершеннолетними и недееспособными.

При выборе способа получения денег за сделку нужно выбирать не самый дешевый, а наиболее безопасный.

Чтобы уменьшить риски при продаже недвижимости, будьте осмотрительны, пользуйтесь консультациями юристов, специализирующихся по вопросам недвижимости, задавайте вопросы госрегистраторам и сотрудникам налоговой.

Видео сюжет расскажет, как избежать рисков при покупке/продаже квартиры — делимся профессиональными секретами!

Способ расчетов, почему-то не получивший пока должной популярности. Суть данного способа следующая – все как с ячейкой, только в безналичной форме. Покупатель и продавец подписывают с банком трехсторонний договор об открытии такого счета, оговаривая условия, при которых осуществляется перевод денег. При выполнении этих условий деньги перечисляются продавцу.

Удобный для обеих сторон и практичный способ. В отличие от ячейки, не надо связываться с наличными деньгами и подвергать себя риску. К тому же денежные средства, размещенные на счете Эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, в случае если стороны по договору являются физическими лицами, подлежат страхованию в соответствии с ФЗ № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц». Однако не стоит забывать о лимитах выплаты страховой суммы при банкротстве банка и отзыве лицензии (до 1 400 000 рублей). Поэтому нужно выбирать надежный банк при операциях с недвижимым имуществом.

Данный способ аналогичен оплате через аккредитив, но вместо банка выступает нотариус: деньги вносятся покупателем на счет нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации сделки. При этом между сторонами подписывается соответствующее соглашение. Учитывая нормы закона о том, что должник вправе в любой момент до исполнения забрать денежные средства из депозита, необходимо четко прописать в соглашении условия перечисления денег покупателю, а также условия возврата денег продавцу (увеличить срок и т.д.).

На наш взгляд, максимально безопасным для обеих сторон является использование безналичных расчетов: по аккредитиву или с использованием счета эскроу. Однако если есть необходимость использования наличного расчета, то предпочтительнее использовать банковскую ячейку, сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки в настоящее время пользуются популярностью.

Нa пepвoм этaпe cдeлки пoкyпaтeль и пpoдaвeц зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop, пo кoтopoмy пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy чacть дeнeг oт oбщeй cyммы, чтoбы пoдтвepдить cepьeзнocть нaмepeний. Этoт плaтeж мoжнo oфopмить в видe aвaнca или зaдaткa.

Ecли пo кaкoй-либo пpичинe oкoнчaтeльный pacчeт нe cocтoитcя и пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт pacтopгнyт, aвaнc пpocтo вepнyт пoкyпaтeлю в тoм жe paзмepe. B cлyчae oфopмлeния зaдaткa pacчeт бyдeт зaвиceть oт тoгo, пo чьeй винe copвaлacь cдeлкa. Ecли oкoнчaтeльный дoгoвop нe был пoдпиcaн из-зa пpoдaвцa, oн дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Ecли oкaжeтcя винoвaт пoкyпaтeль, пpoдaвeц ocтaвит пoлyчeнный зaдaтoк ceбe.

Mы peкoмeндyeм oфopмлять плaтeж в видe зaдaткa и пepeдaвaть нe бoльшe 50 тыcяч pyблeй — нe cлишкoм бoльшyю, нo и нe чpeзмepнo мизepнyю cyммy. Этo дacт cтopoнaм бoльшe вoзмoжнocтeй для мaнeвpa, ecли иx oбcтoятeльcтвa измeнятcя и cдeлкa бyдeт yжe нe aктyaльнa.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Нa втopoм этaпe cдeлки cтopoны зaключaют ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи, и пpoдaвeц пoлyчaeт дeньги. «Ни oдин пpoфeccиoнaл, кoтopый oтвeчaeт зa вaшy cдeлкy и ee пocлeдcтвия, нe пpeдлoжит пpинять чeмoдaн c дeньгaми. Ceйчac pынoк cтpeмитcя к бeзoпacным cтaндapтaм зaключeния cдeлoк, пpи кoтopыx pиcки cвoдятcя к минимyмy. Mы cтaли oдними из пepвыx в Poccии, ктo пepeшeл нa бeзoпacныe pacчёты», — paccкaзывaeт Aнacтacия Дмитpeвa, pyкoвoдитeль юpидичecкoгo oтдeлa филиaлa кoмпaнии «Этaжи». Paccмoтpим нecкoлькo pacпpocтpaнeнныx cxeм пepeдaчи кpyпныx cyмм.

Ячeйкa — этo ceйф, кoтopый бaнк cдaeт в apeндy. Пocлe пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa пoкyпaтeль в пpиcyтcтвии пpoдaвцa и coтpyдникa бaнкa зaклaдывaeт ocтaвшyюcя cyммy в бaнкoвcкyю ячeйкy. Pиэлтop пoдaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти в MФЦ, oфиc Pocтpeecтpa или oфиc кaдacтpoвoй пaлaты. Пocлe peгиcтpaции пoкyпaтeлю выдaдyт выпиcкy из EГPН, кoтopaя пoдтвepдит, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy тeпepь пpинaдлeжит нoвoмy xoзяинy.

Пpoдaвeц мoжeт взять выпиcкy y пoкyпaтeля или зaкaзaть caмocтoятeльнo. Oн дoлжeн пpeдъявить выпиcкy из EГPН бaнкoвcкoмy coтpyдникy, и тoлькo пocлe этoгo eмy пoзвoлят зaбpaть дeньги из ceйфa. Ecли Pocpeecтp пo кaкoй-либo пpичинe нe зapeгиcтpиpyeт пepexoд пpaвa, cдeлкa нe cocтoитcя, квapтиpa ocтaнeтcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa, a пoкyпaтeль пpидeт в бaнк зa cвoими дeньгaми.

Bнимaниe: в бaнкax этa ycлyгa плaтнaя. Cpeдняя cтoимocть — 350 pyблeй. Oбычнo ячeйкy oплaчивaeт пoкyпaтeль.

Aккpeдитив – этo бaнкoвcкий cчeт. Пoкyпaтeль oткpывaeт cпeциaльный cчeт бaнкe нa cвoe имя и клaдeт нa нeгo нyжнyю cyммy. Дaльнeйший aлгopитм cxoж c пpeдыдyщим вapиaнтoм: cнaчaлa пpoиcxoдит peгиcтpaция пpaв coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, бepeтcя выпиcкa из EГPН, пocлe пpoдaвeц пoдaeт зaявкy нa пepeвoд дeнeг. Ecли c дoкyмeнтaми вce в пopядкe, бaнк пepeвoдит вcю cyммy нa cчeт пpoдaвцa или выдaeт eмy дeньги нaличными.

Bнимaниe: в бaнкax этa ycлyгa плaтнaя. Cтoимocть — oт 600 дo 7 000 pyблeй в paзныx бaнкax. Пpoдaвeц и пoкyпaтeль мoгyт пoдeлить зaтpaты пopoвнy или дoгoвopитьcя кaк-тo инaчe.

Нe вce xoтят плaтить бaнкy зa ячeйкy или aккpeдитив. B тaкoм cлyчae бeзoпacный pacчeт пocлe peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти пoмoжeт opгaнизoвaть pиэлтopcкaя кoмпaния. Для этoгo pиэлтop пpиxoдит вмecтe c пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм в MФЦ, гдe пoкyпaтeль пoдaeт пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. B дoгoвope oн yкaзывaeт, чтo oплaтa бyдeт пpoизвeдeнa пoзжe. Bмecтe c пaкeтoм дoкyмeнтoв cтopoны пoдaют двa зaявлeния: пepвoe — нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти; втopoe — чтoбы oфopмить oбpeмeнeниe нa квapтиpy в пoльзy пpoдaвцa. Pиэлтop пoмoгaeт пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe. Пocлe тoгo, кaк Pocpeecтp зapeгиcтpиpyeт cдeлкy, пoкyпaтeль плaтит пpoдaвцy.

Пocлe pacчeтa пpoдaвeц и пoкyпaтeль c pacпиcкoй или плaтeжным пopyчeниeм пoдaдyт в MФЦ зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния c квapтиpы. Интepecы пpoдaвцa пpи тaкoй cxeмe oплaты зaщищaeт Гpaждaнcкий кoдeкc. Ecли пoкyпaтeль нe paccчитaeтcя, пpoдaвeц мoжeт пoтpeбoвaть oплaтy в cyдeбнoм пopядкe. Пpи этoм пoкyпaтeль нe cмoжeт pacпopяжaтьcя квapтиpoй пo cвoeмy ycмoтpeнию, пoкa нa нeй бyдeт нaлoжeнo oбpeмeнeниe в пoльзy пpoдaвцa. Нoвый xoзяин нe cмoжeт пpoдaть, oбмeнять или пoдapить квapтиpy, пoкa пoлнocтью нe pacплaтитcя зa нee.

Ecли пoкyпaтeль в тaкиx cитyaцияx зaдepживaeт oплaтy, юpиcты «Этaжeй» oбpaщaютcя в cyд: либo взыcкивaют ocтaвшyюcя cyммy и нeycтoйкy зa пpocpoчкy плaтeжa, либo, ecли тoгo xoчeт клиeнт, pacтopгaют cдeлкy. B этoм cлyчae квapтиpy вepнyт пpoдaвцy.

Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?

Передача денег за квартиру обязательно оформляется письменно!

При любой форме расчета Продавец должен выдать покупателю расписку в получении денег. Расписка не удостоверяется нотариусом, но может быть удостоверена двумя свидетелями получения денег Продавцом.

Деньги должны быть переданы непосредственно в руки (на банковский счет) продавцу или его доверенному лицу с полномочиями получения расчета, удостоверенными нотариусом!

Возможна передача денег при покупке квартиры наличными средствами или банковским переводом. В любом случае осуществляется передача денежных средств другому лицу (физическому или юридическому), что сопряжено с определенными рисками.

Итак, как происходит передача денег при продаже квартиры? Существует несколько безопасных способов.

До подписания договора, если нет уверенности в продавце, отдавать деньги не стоит. Почему? Да потому что продавец может:

Потеряться с вашими деньгами и не дойти в офис МФЦ (Росреестр) для регистрации перехода права собственности,
Заблокировать сделку сразу после подачи документов в МФЦ,
После подачи документов может выяснится, что наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью или арест, или другие ограничения прав и обременения. Чтобы проверить наличие ограничений (обременений) – нужно заказать выписку из ЕГРН.

Исходя их вышесказанного, лучше произвести расчет с продавцом квартиры, земельного участка или любой другой недвижимости после регистрации перехода права собственности.

Аренда банковской ячейки – проверенный и надежный способ расчета по сделкам с недвижимостью.

Суть расчетов через банковскую ячейку заключается в следующем:

В любом подходящем банке арендуется банковская ячейка.
Покупатель закладывает в нее наличные денежные средства до подписания договора.
Подписывается договор купли-продажи недвижимости и все документы сдаются на регистрацию.
После регистрации права собственности продавец имеет право забрать деньги и получает доступ к ячейке без покупателя, если предъявит договор с отметкой о регистрации права собственности на нового владельца.

Минусы такого способа: продавцу нужно самостоятельно и очень внимательно проверять сумму и подлинность денежных купюр при закладке в банковскую ячейку. Можно попросить в банке счетную машинку и машинку для проверки подлинности купюр. Банк отвечает только за правильный порядок доступа к ячейке и сохранность ее содержимого, но не за подлинность и количество денег при закладке.

Оплата при покупке квартиры и другой недвижимости вызывает у участников сделки несколько важных вопросов:

как безопасно передать денежные средства
когда передать денежные средства
есть ли обязательные требования закона для оплаты
какой документ подтверждает получение денег продавцом
как произвести расчет собственными средствами, средствами государственных или иных субсидий и кредитными деньгами

Как безопасно рассчитаться за недвижимость?

Расписка о получении задатка или аванса – это норма перестрахования покупателя. Для того, чтобы обезопасить сделку и минимизировать риски, покупатель при передаче денег просит покупателя в обязательно порядке написать расписку о их получении, где указывается:

где была совершенна передача;
какая сумма оплачена;
за что оплачено;
кем и кому оплачены деньги.

При подписании договора о купли-продажи недвижимости, как мы говорили ранее, необходимо собрать пакет документов. Он состоит из:

Договора о купли-продажи квартиры, который в обязательном порядке должен быть подписан каждой стороной. Если продавец является в долевой собственности с другими людьми на квартиру, то тогда договор должен быть заверен у нотариуса.
Акт приема-передачи квартиры – это документ, без которого не возможно провести регистрацию прав. Его необходимо заполнить продавцу о том, что он передает во владения квартиру новому покупателю и собственнику.
Выписка из Росреестра. Документ, который на данный момент является подтверждением прав собственности владельца, имеет кадастровый номер квартиры.
Чек об оплате государственной пошлины. Если данного факта оплаты налога не будет, регистратор откажет в проведении сделки. Госпошлина является обязательным платежом.

В зависимости от сделки, могут быть нужны и другие документы. Например:

если продавец квартиры состоит в браке, то по закону обязательно нужно соглашение его супруги/супруга на совершение данной сделки.
Если купля-продажа происходит не от лица владельца, то необходимо доверенность на посредника, которая заверена у нотариуса.
Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок – здесь процедура переоформления будет несколько другая.

Также, при совершении сделки за наличный расчет, важно факт передачи денег:

Самым обычным является расписка.
Копия договора продавца с банком, которая свидетельствует об аренде ячейки – в случае, если передача денег происходит через банковскую ячейку.
Свидетельством также может стать и проверка банка на фальсификацию купюр.

В чем подвох

Договор купли-продажи можно признать недействительным, если в судебном порядке будет доказана ограниченная дееспособность или недееспособность продавца. Сложность состоит в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки могут уже после оформления договора. Инициаторами судебных исков обычно выступают недовольные родственники. Реже – опекуны или попечители.

Важно!

На момент заключения договора купли-продажи продавец уже может быть признан недееспособным по решению суда и находиться на учете в соответствующих диспансерах. Данный факт при продаже квартиры могут скрыть недобросовестные посредники. Повышенное внимание нужно проявить при совершении сделок с людьми преклонного возраста.

Как себя обезопасить

Попросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, а также из органов опеки и попечительства об отсутствии попечительства и судебных решений по ограничению прав из-за недееспособности. Если продавец на момент проведения сделки стоит на учете, подписывать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача-психиатра. Для большей надежности можно вести видеосъемку. Обратите внимание на особенности подписания договора. В зависимости от степени ограничения дееспособности:

лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать документы самостоятельно, но в присутствии попечителя;
в случае полной недееспособности договор заключается с опекуном, действующим от имени подопечного на основании соответствующих документов.

В обеих ситуациях нужно потребовать разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки.

Чтобы обезопасить себя от ситуаций, когда продавца постфактум признают недееспособным или ограниченно дееспособным на момент заключения сделки, рекомендуем обратиться к юристам. Также договор купли-продажи следует заключать у нотариуса. В случае признания такой сделки недействительной он понесет материальную ответственность.

Непроверенная подлинность и качество купюр

Наличная передача денег при продаже жилья до сих пор самый популярный способ расчета в Беларуси. Купюры нужно проверить у специалиста. Порванные или пораженные грибком купюры подлежат замене. За замену банк возьмет комиссию. Процедура замены длится от дней до месяцев.

Подлинность купюр проверяют с помощью специального оборудования — детекторов. Проверить купюры можно в банке или в агентстве недвижимости. Если сделка проходит через агентство, заранее уточните, как будут проверять купюры.

Как происходит передача денег при покупке квартиры

Внесение аванса или задатка в крупном размере, даже подтвержденное распиской, связано с серьезными рисками. Сделка еще не совершена и право собственности на квартиру не передано, а крупная сумма внесена. Не стоит передавать более 5% от стоимости объекта в качестве задатка или аванса. Взыскать с продавца сумму аванса при его отказе от сделки может быть очень непросто.Особенно сложно добиться возврата денег, если продаваемая квартира — единственное имущества продавца и у него нет официального дохода.

В договоре купли-продажи либо в акте приема-передачи недвижимости есть пункт о том, что расчеты произведены полностью. Не лишней будет расписка о передаче всей суммы, написанная от руки получателем денежной суммы. Она может быть использована, как письменное доказательство при необходимости. Если вы вносите деньги частями – каждая из них должна быть подтверждена распиской от получателя.

Если в сделке не участвуют представители агентства недвижимости, то необходимо найти нескольких свидетелей. Мы советуем найти 2 свидетелей, которые подпишут расписку о передаче денег. Эти люди смогут подтвердить в случае спора, что сделка совершена и расчет произведен в полном объеме. А расписка послужит письменным доказательством именно факта передачи денег, а не факта заключения сделки.

Законодательство предусматривает расчеты между гражданами только в белорусских рублях. В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что оплата по нему может быть эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае сумма к оплате в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или курсу, установленному соглашением сторон.

Желание рассчитаться в валюте один из главных мотивов расчета наличными для многих продавцов и покупателей. Неустойчивость курса рубля давно приучила белорусов хранить крупные суммы в твердой валюте. Чтобы рассчитаться рублями, покупатель должен оплатить конверсию валюты. Продавец тоже заинтересован хранить крупную сумму в валюте, и также несет расходы на конверсию рублей. Для суммы 100 000 долларов США две такие конверсии могут обойтись и в 1000 долларов.

Так рождается мотив. В договоре участники сделки указывают рубли, а по факту передают валюту минуя конверсию. Доказать фактический расчет в валюте крайне сложно, чем и пользуются предприимчивые граждане.

В худшем случае при расчете в валюте, деньги за квартиру конфискуют, и наложат штраф от 50 до 100 базовых величин. Это предусмотрено п. 1.2. Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 года № 49. Саму сделку потенциально могут признать ничтожной как не соответствующую законодательству согласно ст. 169 Гражданского кодекса РБ.

Совершать безналичный расчет в валюте при покупке квартир также запрещено. Правоохранительные органы легко смогут вычислить такой расчет. Последствия вам уже известны.

Мы рекомендуем подписывать договор купли-продажи и рассчитываться в присутствии нотариуса или регистратора. Укажите в договоре, что расчет произведен до подписания, и что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости согласно ст. 527 Гражданского кодекса РБ. Подписанные продавцом экземпляры договора купли-продажи обмениваются на сумму денег от покупателя. После чего договор подписывает покупатель и удостоверяет уполномоченное должностное лицо. Это исключит возможность злоупотребления.

Важно понимать, что в кабинете регистратора и нотариуса нет условий для подсчета и проверки купюр. Вам необходимо заранее подсчитать и проверить их. После подсчета необходимо запечатать точную сумму к оплате за квартиру в заранее подготовленный конверт. На конверте поставить подписи сторон и заклеить так, чтобы его невозможно было вскрыть без видимых повреждений. На сделку к регистратору или нотариусу ехать совместно покупателю с деньгами и продавцу. При таком подходе нет необходимости еще раз подсчитывать деньги у нотариуса или регистратора при совершении сделки.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев.

Скрытые жильцы в квартире

Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств.

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора.

Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.

При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.

Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре. При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся. И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.

Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы. Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец. Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.

А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).

Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно. К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам. И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.

Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно. А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

Вероятные последствия:

опротестование сделки в судебном порядке;
неопределённый на какое-то время статус квартиры;
серьёзный штраф;
доначисление налогов;
проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
конфликт с риэлтором и нотариусом;
репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).

Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.

Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.

В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.

Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования. В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать. У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.

Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства. Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей. При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.

В 2018 году в законодательстве закреплены безналичный и наличный варианты выплаты цены по договору купли-продажи. Предпочтение тому или иному способу отдается в зависимости о того, на первичном или вторичном рынке жилья приобретается недвижимость.

При приобретении жилого помещения в только что возведенном многоквартирном доме, в абсолютном большинстве случаев, производиться расчет по безналичной форме, т.е. путем перевода средств. Как правило, сумма вносится целиком на счет компании, производившей застройку. Иной порядок может быть прописан в соглашении по купле-продаже недвижимости.

При заключении договора, предусматривающего долевое участие в постройке многоквартирного дома, денежная сумма резервируется на особом счете. И только при выполнении застройщиком своих обязательств, платеж поступит на его счет. В ином случае деньги просто будут возвращены участнику долевого строительства. Это сделано с целью минимизировать риски потери материальных средств дольщиками.

И наконец, при заключении сделок, объектами которых выступает жилье вторичного фонда, физические лица часто используют для выплат по договору наличность. Эта процедура достаточно проста, чего нельзя сказать о наличных расчетах между юридическим и физическим лицами, которые, как правило, в подобной форме не осуществляют, предпочитая «безнал».

За наличный расчет можно оформить и ипотеку, просто в договоре будет прописан первый взнос, а также порядок и сроки передачи оставшихся частей суммы.

Основной риск для покупателя представляет само присутствие при нем столь крупной суммы, которая, как правило, не бывает меньше миллиона, а в крупных городах и выше. Даже то небольшое время, которое деньги будут находиться при покупателе, может стать роковым, особенно если о предстоящей сделке было осведомлено немало людей. Кроме того, ограбления бывают и случайные.

Беспечные покупатели, не потребовавшие расписку в получении денежных средств за квартиру, подвергаются риску быть обманутыми продавцом. Последний может заявить что денег он не получал, и доказать обратное будет очень сложно, почти невозможно.

Если деньги передаются через третье лицо, то может иметь место банальное исчезновение такого лица вместе с доверенной ему суммой.

Обе стороны договора также не застрахованы от банальных ошибок в подсчете столь крупной денежной суммы.

Нюансы могут возникнуть и на этапе заключения соглашения, поэтому при подписании любого документа (самого договора, расписки, приемопередаточного акта) всегда стоит изучать его внимательно, предварительно ознакомившись с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные сделки.

Для продавца велик риск столкнуться с такой разновидностью мошенничества, как оплата недвижимости с помощью фальшивых купюр.

Опасность ограбления для продавца нисколько не меньше, чем для покупателя. Да и третьи лица могут обмануть обоих участников соглашения.

Кроме того, сам продавец может ошибиться в цене недвижимости. Поэтому специалисты рекомендуют обратиться за помощью к профессиональным оценщикам, но, при этом, и самому провести мониторинг цен на аналогичные жилые объекты, представленные на рынке недвижимости.

ВНИМАНИЕ !!! Также продавцу необходимо следить, чтобы покупатель не подменил бумаги в процессе подписи документов, такие виды мошенничества тоже имеют место быть.

Еще опытные юристы советуют игнорировать требования риэлторов о предоставлении им оригиналов документов, есть риск в лучшем случае не получить их обратно, а худшем – лишиться и денег, и квартиры.

Нередки случаи, когда при осуществлении такой продажи продавец попадал под проверку налоговых органов. Как правило, продавец таким способом хочет скрыть проведенную сделку и уйти от налога с продажи. Это возможно посредством уменьшения цены договора. Однако, если налоговая служба все же запустила процедуру проверки, сделка приостанавливается, даже если новый собственник уже перешел к госрегистрации своего права.

Чтобы покупатель был абсолютно уверен, что его обязательство по передаче денег продавцу выполнено, и продавец не заявит о том, что оплата квартиры не произведена, необходимо пошагово оформить расписку. Данный документ, даже составленный в простой письменной форме, будет иметь существенную доказательную силу при возникновении каких-либо претензий.

Большинство граждан полагают, что такое подтверждение передачи наличности нужно обязательно проводить через нотариуса. Это не совсем верно, доказательная сила у обоих документов будет абсолютно равной. Это лишь некий способ успокоить себя, что в процессе составления расписки участвовало еще и должностное лицо. Кроме того, необходимо будет заплатить взнос за услуги нотариуса.

Отсутствие кого-либо из сторон сделки недопустимо. Обязательно либо личное присутствие, либо оформление расписки через доверенное лицо. Но в таком случае потребуется представление доверенности, прошедшей заверение в нотариальной конторе.

Во-первых, прибегать к наличному расчету лучше в том случае, если точно уверены в контрагенте.

Во-вторых, соблюдать максимальную осторожность при передвижении с крупной суммой денег. О сделке вообще распространяться не рекомендуется, чтобы не привлечь внимание преступников.

В-третьих, лучше производить передачу в присутствии двух и более свидетелей, а также нотариуса. Это очень повысит безопасность сделки. Кроме того, нотариусы принимают денежные суммы на хранение и передают их продавцу после подтвержденного выполнения им всех своих обязательств.

В-четвертых, иногда можно воспользоваться специальными охраняемыми помещениями банков или фирм-посредников. Риэлтерские фирмы также предоставляют помещения для совершения купли-продажи.

В-пятых, можно арендовать ячейку в банке, которую покупатель может открыть в любой момент, а продавец – только после исполнения своей части обязанностей.

Кадастр

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Выяснить существует ли это юридическое лицо на момент сделки
Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности

Ваша сделка будет признана ничтожной , если:

юридическое лицо уже закрыто

у подписавшего договор представителя или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены

юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае разногласий учредителей этого юридического лица

Важно правильно расплатиться. Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу. Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.

Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы

Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру

Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.

Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

действующую Доверенность от нотариуса,

копии уставных документов

решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости

и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.