Порядок принудительного обмена жилого помещения

26.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок принудительного обмена жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Вопросы и ответы юристов

2. Обмен жилыми помещениями

3. Обмен неприватизированной квартиры, жилья

4. Принудительный размен квартиры через суд

5. Принудительный обмен жилья: когда это возможно и как правильно его подготовить

6. Принудительный обмен жилого помещения

7. № 491-ПП Об обмене жилыми помещениями в городе Москве

Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ. При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма. Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи. При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения. Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

дом;
квартиры в доме многоквартирного типа;
комната в квартире коммунального типа.

Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности. Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст. 72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

нанимателя;
членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

Не допускается обмен жилого помещения, если к нанимателю жилплощади направлен судебный иск, который поднимает вопрос легитимности пользования и распоряжения субъектом правоотношений выделенной недвижимостью из государственного или муниципального фонда.
Не допускается сделка, направленная на бартер жилого дома, квартиры или комнаты, и в случае, если этот объект будет признан уполномоченными на то органами непригодным для проживания.
Невозможен обмен жилплощади, если в его процессе в коммунальную квартиру будет вселен гражданин, у которого выявлено тяжелое заболевание в хронической форме (перечень болезней можно проанализировать в Постановлении Правительства РФ).
Не допускается проведение бартера жилого помещения и в тех случаях, если оно признано аварийным и подлежит сносу, а также может разрушиться. В данном случае граждане имеют право на получение другого жилья социального характера с более комфортабельными условиями для проживания.
Запрещен обмен жилья, относящегося к категории служебного. Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.
Не допускается подобная сделка, направленная на обмен жилого помещения, и в случаях, если объект нуждается в проведении капитального ремонта, в рамках чего будет осуществлено переоборудование или перепланировка.

Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов. И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки. Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным.

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия. В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения. В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме. В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Можно ли неприватизированную квартиру разменять? Шанс на размен квартиры муниципальной есть.

По закону нет запрета на обмен государственного жилого помещения, предоставленного для проживания, на другое.

Однако, стоит рассмотреть отдельно все возможные варианты.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную? Нет возможности произвести обмен муниципальной квартиры на приватизированную. Законами четко установлено правило, согласно которому такое действие возможно в отношении квартир одинаковой формы собственности.

Поднимать вопрос и заниматься самой процедурой имеет право наниматель. Так как он является ответственным как за состоянием жилья, так и за другие аспекты, связанные с ним, например, заключение соглашений, выступление в различных ситуациях защиту интересов проживающих и т.д..

Если сделка все-таки будет совершена, то наниматель может осуществлять подготовку к ней через представителя по доверенности.

Причины принятия такого решения могут быть различными. Так как согласно ст. 72 Жилищного кодекса России полученное в результате обмена жилое помещение может находиться в другом населенном пункте или даже регионе в рамках РФ, то такой способ может помочь сменить кардинально место жительства.

Как разменять неприватизированную квартиру: где искать варианты обмена? Чаще всего проблема поиска вариантов ложится на плечи заинтересованного лица.

Он может самостоятельно искать приемлемые объекты, однако, найти очень сложно. На сайтах множество предложений для мены квартир в собственности и редко встречается муниципальная недвижимость.

Как разменять квартиру муниципальную? Для того чтобы не ошибиться с прохождением всех этапов и сделать все быстро и без лишних проблем, необходимо рассмотреть все основные этапы. Итак, пошаговая инструкция выглядит так:

Подыскать всеми возможными способами подходящий вариант.
Договориться с нанимателем найденного жилья.
Запросить разрешение от наймодателя и дождаться получения разрешения второй стороне.
Обрести согласие от органов опеки и попечительства, если среди прописанных есть несовершеннолетний;
Договориться с членами семьи, заручиться их поддержкой и дождаться о таком же консенсусе второй стороны.
Собрать необходимый пакет документов каждой стороне.
Заключить договор, подобный соглашению мены приватизированного жилья.
Подписать каждому участнику данный документ.
Отправить на согласование и подпись каждый своему наймодателю экземпляр.
Если получено подтверждение, осуществить действия фактически.

Этот процесс имеет некоторые нюансы, когда проходит не по стандартному сценарию. Рассмотрим некоторые примеры.

Как разменять муниципальную квартиру, если один против? В этом случае можно согласно нормам закона потребовать принудительного обмена неприватизированной квартиры на квартиру.

Это право зафиксировано в ст.72 ЖК РФ в качестве возможности добиваться своего в суде.

Причем, какое решение принять, суд решает на основании выслушанных объяснений спорящих лиц. Фактически однозначный, четкий механизм принятия решения судом по таким вопросам не известен. Суд руководствуется законами, обычаями делового оборота и здравым смыслом.

Сложность могут возникнуть в процессе получения каждого согласия. Однако еще сложнее, если кто-то из членов семьи отсутствует (находится на лечении, в армии, в тюрьме, командировке и т.д.).

Требования закона таковы, что независимо от присутствия лица в месте проживания, его одобрение должно быть получено.

Обмен жилыми помещениями

По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.

Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:

если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).

Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.

Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.

Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:

Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
Домовую книгу.
Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

2 ноября 2016

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 6 декабря 2011 г. N 33-18033/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Осининой Н.А.

судей

Володкиной А.И., Пошурковой Е.В.

При секретаре

Иванове Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Х.Е. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2011 года по гражданскому делу по иску Х.Е. к П.С. о принудительном обмене жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Х.Е. обратилась в суд с иском к П.С. о принудительном обмене жилого помещения. В обоснование заявления указывала, что стороны в период с по состояли в зарегистрированном браке, от брака имеют несовершеннолетнего сына Х.Г., года рождения, в отношении которого ответчик лишен родительских прав; стороны совместно с несовершеннолетним Х.Г. зарегистрированы в двухкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, . Ссылаясь на невозможность совместного проживания с ответчиком и его отказ добровольно совершить обмен жилого помещения, Х.Е. просила произвести принудительный обмен жилого помещения, переселив истицу с несовершеннолетним сыном из квартиры по адресу: Санкт-Петербург, комнату по адресу: Санкт-Петербург, , П.С. переселить из в Санкт-Петербурге в комнату по адресу: Санкт-Петербург, , З.А. и З.Т. переселить из комнат по адресам: Санкт-Петербург, , Санкт-Петербург, , в квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ; обязать местную администрацию расторгнуть ранее заключенные договора социального найма и обменный ордер с одновременным заключением новых договоров социального найма помещения.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2011 года Х.Е. в удовлетворении исковых требований отказано.

Х.Е. в кассационной жалобе просит отменить решение суда от 15 сентября 2011 года, как незаконное и необоснованное.

Если площадь квартиры позволяет произвести размен, выделив всем по комнате, суд выносит положительное решение. Тогда можно оформить право собственности на свою долю квартиры, и впоследствии действовать на свое усмотрение – продать ее, сдать в аренду, обменять и т.д.

В противном случае, когда площадь квартиры слишком мала, комнаты являются проходными и произвести натуральный раздел не представляется реальным, суд выносит решение о процентном разделе имущества. Вторая сторона должна выплатить Вашу долю, исходя из стоимости квартиры.

Последний вариант разумно воплощать в жизнь, не прибегая к судебным разбирательствам. Ведь можно сойтись на том, что Вам выплатят просто долю, и Вы покинете общую территорию.

Часто в таких случаях это становится невозможным из-за отсутствия денежных средств. Поэтому люди вынуждены уживаться в одной квартире долгие годы, и только суд в силах на это повлиять.

Встречаются случаи, когда суд только признает необходимость размена и не выносит никакого конкретного решения.

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Независимо от того, в какой собственности находится квартира: совместной или долевой, у каждого из ее совладельцев есть право своей частью распоряжаться по собственному усмотрению.

Но чаще всего действовать предпочитают сообща, по договоренности. Это позволяет решить квартирный вопрос быстрее и без лишней нервотрепки.

Есть два способа произвести размен:

Правила проведения таких сделок детально урегулированы в соответствующих главах ГК РФ:

В первом случае общая квартира выставляется на продажу, каждый из собственников подписывает договор, а затем полученная сумма делится между ними, согласно размеру доли в квартире. Впоследствии каждый сам решает свой жилищный вопрос.
При обмене одновременно подбираются варианты квартир для всех собственников. Договор мены, да и сама сделка во многом аналогичны купле-продаже. Разница в том, что вместо денег стороны обмениваются недвижимым имуществом.

В обоих случаях происходит переход права собственности.

Существует два основных способа размена приватизированной квартиры.

Принудительно

Принудительный размен возможен только для нанимателей муниципального жилья по решению собственника. Принудить же владельца доли квартиры продать или обменять ее невозможно.

Придется искать компромисс и договариваться. Или же идти с данным жилищным спором в суд.

По большей части совладельцам квартир удается договориться о судьбе общей собственности добровольно. Но возможен и принудительный размен приватизированной квартиры через суд.

Причиной может быть:

неприемлемое поведение одного из собственников (алкоголизм, хулиганство, нарушение покоя соседей и т. д.);
невозможность договориться об условиях обмена (например, при разводе).

В суд подается исковое заявление, где описывается сложившаяся ситуация и те шаги, которые были предприняты. В конце излагается требование признать необходимость размена квартиры.

К иску придется приложить следующие документы:

Паспорта и свидетельства о рождении всех совладельцев и прописанных жильцов.
Свидетельства о собственности на долю в квартире.
Кадастровый паспорт жилплощади.
Сведения о проживающих.
Уведомление о размене для органов опеки.
Выписку из лицевого счета.

Особенность разрешения подобных судебных дел состоит в том, что суд может только признать необходимость размена. Что и будет указано в решении.

Все дальнейшие действия по выбору способа размена, подбору вариантов, составлению договоров и регистрации права собственности совершают уже сами владельцы.

Суд просто ставит точку в вопросе о том, какова дальнейшая судьба спорной квартиры.

Интересует, как отдать приватизированную квартиру государству в обмен на меньшую? Читайте здесь.

Возможно ли наследование приватизированной квартиры без определения долей? Подробный ответ в этой статье.

Многих граждан волнует юридический вопрос о размене государственного или муниципального жилья. Так как есть еще квартиры, занимаемые в соответствии с договором социального найма. Можно ли разменять неприватизированную квартиру на сегодняшний день – насущный вопрос многих россиян. В российской правоприменительной практике есть такая возможность. Давайте подробнее узнаем о том, как разменять неприватизированную квартиру в 2019 году, какие шаги нужна пройти, чтобы провести обмен и что может помещать проведении такой процедуры.

Принудительный размен квартиры через суд

Гражданам, владеющим квартирой по договору социального найма, придётся действовать иначе. Принудительный обмен муниципального жилья через суд разрешён законом и описан в гл. 8 ЖК РФ (статьи 72–75).

Согласно действующему законодательству, каждый наниматель вправе обменять муниципальную квартиру на любое жильё, предоставленное другому нанимателю на аналогичных основаниях. Даже из однокомнатной квартиры жильцы могут разъехаться по комнатам в разных коммуналках. Обмен квадратных метров, находящихся в муниципальной собственности, на приватизированные квартиры не допускается. Для проведения обмена потребуются письменные согласия от:

нанимателя, выступающего инициатором сделки;
членов семьи нанимателя, в том числе лиц, временно отсутствующих;
наймодателя;
нанимателя квартиры (или квартир), на которую обменивается жильё.

Соблюдение нормы жилплощади. Этот показатель устанавливается законодательно, своя цифра для каждого муниципального образования. Суд откажет в принудительном обмене, если выяснится, что хотя бы один из разъезжающихся членов семьи получит жильё, площадь которой меньше нормы, установленной в регионе. Более того, если в спорной квартире переселяемый жилец занимал больше квадратных метров, чем в предлагаемом варианте жилья, суд также сочтёт исковые требования несправедливыми.
Соблюдение санитарных норм. Если квартира, предлагаемая для обмена, по жилищно-бытовым условиям будет признана неравноценной, а тем более – не соответствующей проживанию, суд вынесет отрицательное решение.
Соблюдение интересов несовершеннолетних детей. Согласно ст. 72 ЖК, при обмене квартиры, где зарегистрированы дети, необходимо согласие от попечительских органов, а они разрешения не выдадут, если сочтут, что переезд в новую квартиру ущемляет интересы несовершеннолетних. Учитывается всё: количество квадратных метров, состояние предлагаемой квартиры и дома, в котором она находится, благополучность района.
Соблюдение интересов граждан, имеющих инвалидность или тяжёлые заболевания. Обмен разрешается только в том случае, если не приведёт к ухудшению здоровья или созданию трудностей при проживании. К примеру, инвалида-колясочника нельзя выселить в квартиру, находящуюся в доме без лифта, если она не на первом этаже.

Согласно ст. 73 ЖК РФ, муниципальное жильё не подлежит размену в следующих ситуациях:

Наниматель лишён права на спорное жильё, поскольку ему был предъявлен иск о прекращении действия договора соцнайма или его изменении.
Право пользования жилым помещением, которое подлежит обмену, оспаривается в судебном порядке другими гражданами.
Установлено, что квартира признана непригодной для проживания и в ближайшее время должна быть переведена в нежилой фонд.
Дом, где находится размениваемая квартира, подлежит сносу или переоборудованию для других целей.
Планируется капитальный ремонт дома и находящихся в нём помещений.
Запрещается в коммунальные квартиры переселять граждан, имеющих тяжёлые хронические заболевания, перечень которых указан в ст. 51 ЖК РФ.

Когда варианты для обмена будут найдены, требуется подготовить комплект бумаг для передачи в суд. Среди них следующие:

письменное согласие наймодателя на обмен;
копии паспортов (свидетельств о рождении) для всех, кто в настоящий момент зарегистрирован в спорной квартире;
ордер на квартиру и информация о ней: план жилья, количество комнат, имеющиеся коммунальные услуги, лицевые счета;
справка, подтверждающая регистрацию в спорной квартире;
справка о составе семьи;
сведения о детях (если они есть) и согласие от попечительских органов (выдаётся в течении 14 дней);
копия документа о разводе (если имеется);
нотариально заверенные заявления от нанимателей квартир на обмен, подтверждающие их согласие на сделку на оговоренных условиях;
Копии правоустанавливающих бумаг и технических паспортов квартир на обмен;
Квитанция за госпошлину;
Иные документы, которые могут быть важными для суда. Например, если семья хочет разъехаться с родственником-дебоширом, то пригодятся справки от участкового, свидетельские показания соседей и т. п.

Принудительный обмен жилья: когда это возможно и как правильно его подготовить

Как происходит принудительный обмен муниципального жилья через суд? Часто ли подобное случается? Согласно официальной статистике около 20 % всего жилого фонда на территории России до сих пор не приватизировано, то есть принадлежит государству.

Немалая часть из данных жилых помещений предоставляется нуждающимся гражданам со стороны государства по договорам социального найма. В таком случае жилье является муниципальным и принципы владения им достаточно сильно отличаются от тех же действий с частной собственностью.

Однако фактические владельцы — жильцы, прописанные в муниципальной квартире или доме, не лишены права провести обмен жилой площади по условиям, которые будут удобны им всем. Как правило, подобная процедура не устраивает хотя бы одного из владельцев описанного жилья, поэтому решение об осуществлении размена принимается судебным органом.

Более подробно о данном мероприятии поговорим в представленном ниже материале.

Принудительный обмен жилого помещения возможен с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива — с учетом требований, предусмотренных статьей 119 настоящего Кодекса.

Обменять жилые помещения принудительно можно только, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, и которые занимают граждане по договору социального найма.

Для обращения в суд за разрешением сложившегося спора по обмену жилья вам необходимо скачать приведенный ниже образец искового заявления об осуществлении принудительного обмена занимаемого жилого помещения при не достижении соглашения об обмене между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи.

Ситуация такая: в 3-хкомнатной квартире 62 кв.м. (договор соц. найма) прописаны муж, жена (они в разводе), двое совершеннолетних детей и один несовершеннолетний. Муж требует от семьи размена квартиры (хочет жить отдельно). Квартиросъемщик — жена. Все остальные члены семьи против размена. Квартира после ремонта. Вопрос в том: На что он может претендовать, если подаст в суд?

Принудительный обмен жилого помещения

По общему правилу, в соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, вправе произвести обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа власти) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Вместе с тем согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ в том случае, если между членами семьи нанимателя и самим нанимателем или между самими членами семьи нанимателя не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения, то любой из приведенных субъектов вправе обратиться в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения.

Обмен жилых помещений оформляется в установленном законом порядке. Любые административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением тех, которые предусмотрены законодательством. В рамках Жилищного кодекса предусмотрены подробные правила процедуры оформления обмена жилого помещения, а также случаи недопустимости обмена жилого помещения. Соглашение об обмене жилого помещения вступает в силу с момента заключения соответствующих договоров, принудительный обмен осуществляется на основании судебного решения.

Обмен жилого помещения не допускается в следующих случаях (ст. 73 ЖК РФ):

1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения в судебном порядке;

[2]

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) жилое помещение является непригодным для проживания, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях;

4) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

5) в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Обмен, произведенный с нарушением вышеуказанных требований, может быть признан судом недействительным (ст. 75 ЖК РФ). Кроме того, обмен жилыми помещениями признается недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. B случае признания обмена недействительным стороны подлежат выселению в ранее занимаемые жилые помещения. Когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, ч. 2 ст. 179 ГК РФ).

1. Каковы случаи сохранения жилой площади за временно отсутствующими гражданами?

2. Какие обстоятельства устанавливаются судом при выселении граждан в связи с необходимостью проведения капитального ремонта?

3. Каков порядок предоставления нанимателю другого жилого помещения взамен ремонтируемого?

4. Какие требования предъявляются к обмену жилых помещений?

5. Каковы основания для проведения принудительного обмена?

ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ

B М-ский городской суд

ИСТЕЦ: Власов Игорь Петрович,

прож.: г. N, ул. Вавилова, д. 15, корї. 3, кв. 67.

ОТВЕТЧИКИ: Власова Анна Семеновна,

Власов Николай Стешнович,

Власова Ирина Анатольевна,

прож.: г. N, ул. Речная, д. 10, корї. 1, кв. 20.

Гражданско-правовые споры
- Гражданские споры
- Защита прав потребителей
- Взыскание долгов
Жилищные споры
- Жилищные споры
- Как встать в очередь на получение жилья
- Вселение в квартиру
- Как выселить из квартиры
- Как выделить долю в квартире
- Признать договор недействительным
- Как признать утратившим право пользования квартирой
- Признание не приобретшим право пользования квартирой
- Признание права собственности на квартиру
- Признание права собственности на дом
- Признание права собственности на машиноместо
- Признание права собственности на гараж в ГСК
- Приватизация квартиры через суд
- Определение порядка пользования квартирой
- Прекращение права пользования квартирой
- Сохранение права пользования квартирой
- Предоставление квартиры по договору социального найма
- Принудительный обмен квартиры
- Взыскание задолженности за коммунальные услуги
- Расторжение договора социального найма
Семейные споры
- Развод через суд
- Раздел имущества при разводе
- Взыскание алиментов
- Установить отцовство
- Оспорить отцовство
- Определение места жительства ребенка
- Порядок общения с ребенком
- Признание брачного договора недействительным
- Признание брака недействительным
- Усыновление
- Отмена усыновления
- Лишение родительских прав
- Восстановление в родительских правах
- Ограничение в родительских правах
- Взыскание алиментов за прошедший период
- Семейные споры
Трудовые споры
- Взыскание заработной платы
- Восстановление на работе
- Изменение даты, формулировки, основания увольнения Изменение формулировки увольнения
- Изменение даты увольнения
- Изменение статьи увольнения —>
- Перевод на другую работу
- Оплата вынужденного прогула
- Материальная ответственность работника Возмещение ущерба работником
- Оспаривание отказа в приеме на работу —>
- Отказ в приеме на работу
- Оспаривание приказа о наложении дисциплинарного взыскания Наложение дисциплинарного взыскания —>
- Принуждение к увольнению
- Трудовые споры
Споры по ДТП
- Взыскание страхового возмещения при ДТП
- Как получить выплату по ОСАГО
- Как получить выплату по КАСКО
- Страхование недвижимого имущества
- Взыскать ущерб причиненный здоровью
- Споры с виновником ДТП
- Споры со страховыми компаниями
Споры с застройщиком
- Взыскание неустойки с застройщика
- Расторжение ДДУ
- Устранение недостатков в квартире
- Устранение недостатков в квартире по гарантии
- Взыскание расходов по устранению недостатков в квартире
- Как оспорить условия договора
- Взыскание излишне уплаченного по договору
Земельные споры
- Земельные споры
- Установление границ участка
- Как оспорить границы участка
- Признание права собственности на участок
- Приобретательная давность на земельный участок
- Установление сервитута
- Снос самовольной постройки
- Признание права собственности на постройку
- Право бессрочного пользования земельным участком
- Получение разрешения на строительство
Установление юридических фактов
- Установление родства
- Установление нахождения на иждивении
- Установление принадлежности документов Установление фактов, имеющих юридическое значение —>
Дела особого производства
- Признание безвестно отсутствующим; Объявление умершим
- Признание недееспособным
- Признание ограниченно дееспособным
- Исправление записей в ЗАГСе
Споры о наследстве
- Наследственные споры
- Сопровождение наследства
- Признание завещания недействительным
- Восстановление сроков для наследства
- Права на имущество в порядке наследования
Другие дела
- Предпринимательское право
- Финансовые споры
- Налоговые споры
- Пенсионные споры
- Споры с банками
- Споры по договорам поставки
- Споры с продавцом
- Споры с приставами (ФССП) Споры с ФССП —>
- Сопровождение сделок с недвижимостью
- Споры с управляющей компанией
- Залив квартиры
- Ответственность за оскорбления Защита прав потребителей —>
- Клевета
- Представление интересов в суде
- Юридическая консультация
- Удаленный юрист
- Споры по долгам
- Споры по недвижимости
- Составление документов

Размен муниципальной квартиры через суд возможен. Для этого необходимо выполнить следующее:

Удостовериться в том, что все наймодатели и лица младше 18 лет, которые зарегистрированы в квартире, не против размена. Причем не имеет значения, живет ли человек в квартире или же он просто там зарегистрирован.
Найти подходящий вариант для обмена. Поиск удобнее всего осуществлять на тематических сайтах в сети Интернет или через риэлтора.
Составить соглашение мены. У всех наймодателей должен быть свой экземпляр. Аннулировать договор социального найма квартиры и составить другой договор по квартире жильца, с которым происходит обмен.

Наш юрист по жилищным вопросам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» решит не только проблему размена, но и поможет в вопросах: выселение из жилого помещения, согласование перепланировки квартиры, взыскание коммунальных услуг и т.п.

Вам нужно лишь записаться на консультацию прямо сейчас и мы начнем решать Ваш вопрос: профессионально, на выгодных условиях и в срок!

Читайте еще про жилищные споры:

№ 491-ПП Об обмене жилыми помещениями в городе Москве

Правовые нормы по выселению граждан из квартир Верховный суд разобрал самые спорные моменты Жилищного кодекса

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддер жания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 года.

Учитывая, что в связи с применением Жилищного кодекса Российской Федерации у судов возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в целях обеспечения единства судебной практики и законности постановляет дать судам следующие разъяснения:

Общие положения

1. В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

2. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.

3. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Если вы столкнулись ситуацией обмена помещений, то тогда нужно рассмотреть отличительные особенности договоров обмена и покупки:

Договор обмена – сделка с участием двух сторон, потому что оба участвуют в продаже своего помещения. В этом случае идет осуществление двух сделок.
При подписании происходит передача только собственности, за которую в дальнейшем предлагается аналогичный объект. При продаже вы получаете денежные средства.
Соглашение обмена может вступать в силу только для тех лиц, которые проживают на территории того или иного помещения по условиям договора социального найма.
Участники обмена – самостоятельные владельцы, а при продаже выступают наниматели.

По нормативным требованиям, договор составляется либо в письменном виде от руки, либо на печатном листе. Этот вариант подходит тогда, когда лица, между которыми производится сделка, отказались от помощи нотариуса. Ведь по новым нормам на сегодняшний день обращаться к данному специалисту необязательно. Достаточно просто оформить документ и подписать его с двух сторон. Если же произошла такая ситуация, то лучше всего заранее ознакомиться с некоторыми моментами по поводу составления. Ведь один неправильно указанный пункт или неправильное оформление может повлечь за собой в последующем недействительность оформленной сделки.

В первую очередь проставляется название документа, время и место подписания.
Уточняются все данные по представителям обеих сторон. А если одной из сторон является юридическое лицо или какая-то компания, то указываются данные о названии фирмы.
Отдельно идёт раздел, в котором описываются характеристики помещений. Если здесь идут равнозначные объекты, то тогда уточняются все технические параметры. Если же идёт обмен с доплатой или с залогом дополнительных средств, то тогда описывается каждый из них.
Нужно прописать в цифровом формате, а также в буквенном формате стоимость каждого помещения. Помимо этого, если указывается разница, то она должна также быть прописана. Также, здесь же осуществляется решение вопроса по поводу выплаты этой разницы. Если же такого пункта не существует, то тогда помещение будут считаться равноценными по стоимости.
Прописываются обязанности сторон по поводу передачи имущества друг другу.
Нужно подтверждение того, что недвижимость не является залогом или на неё не наложен судебный арест.
Имеется возможность указать такой пункт как ответственность сторон. Там описываются обычно варианты наказаний, если одна из сторон не выполняет условия договора. Также нужно обсудить порядок решения спорных ситуаций.
В конце документа указываются личные данные, проставляются подписи, а также печати, если в сделке участвует юридическое лицо.

Это общепринятый вариант договора. Но в зависимости от каждой сделки он может изменяться. Помимо этого, сюда могут включаться и дополнительные сведения, которые будут регулировать сделку.

Для того, чтобы регистрация обмена помещениями прошла положительно, нужно позаботиться о сборе пакета документов.

В него включаются следующие бумаги:

С каждой стороны составляется заявление для того, чтобы провести процесс регистрации.
Составляется 3 копии договора обмена, каждая из которых предоставляется каждой стороне.
Подтверждающие документы по поводу оплаты пошлины.
Подается паспорт, либо учредительный документ каждого участника.
Документация на то, что вы владеете правами на жилое помещение.
Документы на жилье.
Передаточные акты, которые будут свидетельствовать об обмене помещениями.
Доверенность, если вдруг сделка производится не с собственником жилья.
Если у какого-то имущества имеется несколько владельцев, то нужно приложить разрешение от каждого из них.
Если в сделке участвуют дети, которые не достигли определённого возраста, то тогда нужно получить согласие органов опеки и приложить его в остальной пакет.

По установленным законодательством правилам, обе стороны должны оплачивать налоговый сбор. Это связано с тем, что каждая из сторон продаёт и приобретает новое жильё.

При этом, по поводу налога имеется несколько особенностей:

Если помещения равноценны, то налог не взимается.
13% взымается от того лица, которое продает недвижимость по меньшей стоимости.
Если собственность находится у распорядителя менее 3 лет, то должен оплачиваться налоговый сбор.
Если имущество находится в собственности более 3 лет, то владельцы могут отказаться от вычета.

ВНИМАНИЕ !!! Если вы вдруг решите указать недостоверные данные, то в последующем это может привести к недействительности сделки. При указании стоимости нужно приложить некоторые достоверные данные, которые будут указывать на правильный расчёт. Если вы вдруг решите скрыть какую-то информацию, то вас могут привлечь к ответственности.

Сделки с земельными участками

Вариант первый: квартиру можно выставить на продажу, поделить вырученную сумму на всех собственников и решить жилищный вопрос.

Второй вариант — с помощью мены. Этот процесс по своему принципу схож со сделкой купли-продажи жилья. Отличие в том, что стороны подписывают договор мены, согласно которому участники меняются объектами недвижимости.

Хорошо, если желание осуществить задуманное является совместным. Но что делать, если один из владельцев занимает отрицательную позицию, а взаимный поиск компромиссов сводится к нулю?

паспорта/свидетельства о рождении совладельцев, а также всех прописанных жильцов;
свидетельство, подтверждающие право владения долей собственности квартиры;
кадастровый паспорт;
информация о проживающих;
извещение для органов опеки и попечительства;
выписка из лицевого счета, подтверждающая факт регистрации.

В своем заявлении необходимо описать сложившуюся ситуацию и предпринятые попытки поиска решений.

Отдельной строкой указывается требование признать необходимость размена жилья.

Оценить ситуацию, как говорится, на месте, призвана экспертная комиссия. Рассматривается вариант раздела имущества натуральным путем.

Имеется в виду то, что за каждой стороной будет закреплена отдельная комната, в которую при необходимости можно даже врезать замок, также обсуждается возможность совместного пользования ванной и туалетной комнатой.

Соблюдение нормы жилплощади. Этот показатель устанавливается законодательно, своя цифра для каждого муниципального образования. Суд откажет в принудительном обмене, если выяснится, что хотя бы один из разъезжающихся членов семьи получит жильё, площадь которой меньше нормы, установленной в регионе. Более того, если в спорной квартире переселяемый жилец занимал больше квадратных метров, чем в предлагаемом варианте жилья, суд также сочтёт исковые требования несправедливыми.
Соблюдение санитарных норм. Если квартира, предлагаемая для обмена, по жилищно-бытовым условиям будет признана неравноценной, а тем более – не соответствующей проживанию, суд вынесет отрицательное решение.
Соблюдение интересов несовершеннолетних детей. Согласно ст. 72 ЖК, при обмене квартиры, где зарегистрированы дети, необходимо согласие от попечительских органов, а они разрешения не выдадут, если сочтут, что переезд в новую квартиру ущемляет интересы несовершеннолетних. Учитывается всё: количество квадратных метров, состояние предлагаемой квартиры и дома, в котором она находится, благополучность района.
Соблюдение интересов граждан, имеющих инвалидность или тяжёлые заболевания. Обмен разрешается только в том случае, если не приведёт к ухудшению здоровья или созданию трудностей при проживании. К примеру, инвалида-колясочника нельзя выселить в квартиру, находящуюся в доме без лифта, если она не на первом этаже.