Договор купли-продажи недвижимости расчет аккредитивом

25.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости расчет аккредитивом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Договор купли-продажи квартиры через аккредитив

2. Договор купли-продажи с использованием аккредитива

3. Способы расчёта при сделке с недвижимостью

4. Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

5. Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?

6. Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка

7. Оплата аккредитивом при покупке квартиры

При расчетах по аккредитиву деньги в оплату цены квартиры покупатель размещает на специальном счете в банке. При представлении в банк определенных договором документов аккредитив открывается – то есть, средства перечисляются продавцу.

До истечения определенного срока покупатель не может забрать назад деньги. Их может получить только продавец, представив указанные в договоре документы.

Важно точно определить перечень и наименования документов, при представлении которых будет раскрываться аккредитив (т.е. деньги с него поступят продавцу). В противном случае механизм может не сработать.

Аккредитив открывается на определенный срок – как правило, на несколько месяцев. Если сделка не состоится, покупатель получит свои деньги назад.

Договор купли-продажи квартиры через аккредитив

Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом заключается точно так же, как и любой другой – в письменной форме, и переход права собственности по нему будет подлежат государственной регистрации.

Отличиями от других договоров в этом случае будут:

Положения об оплате через аккредитив с указанием банка, срока аккредитива, условий открытия в пользу продавца;
Согласование с банком условий аккредитива.

Аккредитив открывается по заявлению, поданному в банк. В нем указывается сумма, срок, условия открытия аккредитива и иные необходимые условия.

При открытии аккредитива необходимо будет согласовать следующие условия:

Банк-эмитент – то кредитное учреждение, которое открывает аккредитив;
Исполняющий банк – тот, который будет перечислять средства продавцу. Как правило, это тот же банк, что выпустил аккредитив, но они могут и отличаться;
Тип аккредитива: отзывной, который можно закрыть до истечения срока действия, или безотзывный. В сделках купли-продажи используются безотзывные аккредитивы, которые покупатель не может прекратить по своему желанию и забрать деньги.
Акцептный или безакцептный – эта характеристика показывает, нужно ли согласие покупателя (акцепт) для того, чтобы продавец мог забрать деньги со счета. Для правильной работы механизма аккредитивных расчетов за недвижимость аккредитив должен быть безакцептным (чтобы продавец смог получить деньги независимо от покупателя), иначе он лишается смысла.
Срок аккредитива: показывает то время, в течение которого средства будут забронированы на счете, а продавец может представить документы для получения денег. Как правило, сроки аккредитивов в сделках по недвижимости составляют от 60 до 90 дней, реже встречаются большие сроки – до 180 дней.
Покрытый или непокрытый аккредитив – указывает на то, вносит ли покупатель средства на аккредитивный счет, или для этих целей оплаты аккредитива будут использованы средства банка. Основная масса аккредитивов, используемых в сделках с недвижимостью, являются покрытыми.
Условия раскрытия аккредитива: перечень тех документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги. Это важнейшая часть расчетов через аккредитив, которая будет подробнее рассмотрена дальше.

Аккредитив является платной услугой. Размер комиссии за его открытие обычно зависит от задействованных сумм. Его можно уточнить в банке, через который будут осуществляться расчеты.

Договор купли-продажи с использованием аккредитива

Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:

соглашение о счете эскроу оформляют три стороны: банк, продавец и покупатель;
банк несет повышенную ответственность по операциям на счете эскроу, чем по аккредитиву;
закрыть счет можно только при участии трех сторон;
более гибкие условия соглашения, чем при аккредитиве;
средства на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

Рассказываем пошагово, как купить и продать квартиру в ипотеку.
Читайте о нюансах госрегистрации ДДУ здесь.
Внимательно рассматриваем основной и предварительный ДКП при ипотеке.
Особенности купли-продажи квартиры с залогом или арестом — смотрите здесь.

Схема использования счета эскроу следующая:

Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через счет эскроу.
Прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
Стороны подписывают с банком договор счета эскроу. В договоре указывается срок счета, сумма и какие документы должен принести продавец для получения денег.
После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги.
Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
Банк проверяет договор на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не предоставит необходимые бумаги, счет эскроу закроется, а деньги вернутся покупателю.

В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.

Не обязательно прописывать, что договор об эскроу является обязательным приложением к договору купли-продажи. Если в ДКП указаны основные условия использования эскроу – этого достаточно.

В разделе «Расчеты» нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается счет, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату. Условие о счете эскроу может звучать примерно так:

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу через эскроу-счет в полном объеме. Эскроу-счет открывается по соглашению сторон с банком ___________ (наименование банка) на срок до _______ включительно. Условия открытия эскроу-счета:

наименование банка: _____________;
депонентом является Покупатель, бенефициаром является Продавец;
для получения денежных средств со счета-эскроу Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока открытия счета-эскроу;
расходы по открытию счета эскроу несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Согласуйте условие об эскроу, которое пропишете в основном договоре купли-продажи, с банком, через который будете проводить расчеты.

Расчет за квартиру с участием банка повышает безопасность сделки. Аккредитив или счет эскроу – современные способы расчетов через банк.
Любой тип расчетов должен быть детально прописан в договоре.
При выборе банка нужно учитывать его рейтинг. Лучше обращаться в проверенные временем кредитные организации с хорошими отзывами клиентов.
Деньги на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей. Во многих случаях это покрывает сумму сделки.

Передача крупных денежных сумм при покупке жилья сопряжена с рядом рисков, и участники сделки стремятся защитить свои вложения. Одним из способов страховки от рисков является передача денег продавцу квартиры через банковский аккредитив, который позволяет не только избежать мошенничества контрагента по сделке, но и предотвратить ограбление при передаче суммы.

Под аккредитивом понимается безналичный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя жилья. Средства перечисляются на счет продавца при успешной регистрации перехода прав на квартиру, а в противном случае возвращаются продавцу.

Аккредитив является аналогом банковской ячейки, главным преимуществом которого является отсутствие необходимости перемещать крупные суммы денег до отделения банка, так как все расчеты происходят безналичным способом. Расчеты по аккредитиву регулируются в ст. 867-873 Гражданского кодекса.

Аккредитив может быть двух типов:
В первом случае покупатель вправе забрать свои деньги из банка до завершения регистрации купли-продажи, отменяя таким образом сделку, а во втором случае – при использовании безотзывного аккредитива – покупатель забирает свои деньги только по истечению срока аккредитива.
Общий порядок действий сторон при оплате квартиры через аккредитив включает следующие шаги:

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Способы расчёта при сделке с недвижимостью

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

На сегодняшний день чаще всего используются следующие способы передачи денег:

наличными из рук в руки;
через банковскую ячейку;
безналичным расчётом с помощью аккредитива или перевода на расчетный счет/банковскую карту продавца.

Передача «живых» денег – самый ненадежный и небезопасный способ. Его часто выбирают люди с консервативными взглядами или те, кто хотел бы, к примеру, уйти от уплаты налогов. Еще это излюбленный вид расчета людей, совершающих притворную сделку, а также тех, кто планирует обмануть продавца. Именно при таком способе передачи чаще всего используют фальшивые деньги. Поэтому от наличного расчета из рук в руки рекомендуем отказаться сразу. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно. Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое. То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца до регистрации перехода права собственности. Намного надёжнее другие способы расчёта:

помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом;
депозит нотариуса;
расчеты с использованием банковского счета эскроу.

В столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.

Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием трехстороннего соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег. Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка. После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по каким—либо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчет проводится безналичным способом. Покупатель открывает счет и перечисляет на него необходимую для покупки сумму. В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств. Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.

Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?

Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.

✓

Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.

✓

Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).

✓

Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.

✘

Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.

✘

Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.

✘

У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.

✓

Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.

✓

Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.

Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка

✓

Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.

✓

Возможен расчет в любой валюте.

✓

Отсутствие процентов и комиссий.

✘

Риск использования поддельных купюр.

✘

У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.

✘

Опасность транспортировки крупной суммы.

✘

Вероятность неправильного расчета.

✓

Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).

✓

Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.

Способ расчетов, почему-то не получивший пока должной популярности. Суть данного способа следующая – все как с ячейкой, только в безналичной форме. Покупатель и продавец подписывают с банком трехсторонний договор об открытии такого счета, оговаривая условия, при которых осуществляется перевод денег. При выполнении этих условий деньги перечисляются продавцу.

Удобный для обеих сторон и практичный способ. В отличие от ячейки, не надо связываться с наличными деньгами и подвергать себя риску. К тому же денежные средства, размещенные на счете Эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, в случае если стороны по договору являются физическими лицами, подлежат страхованию в соответствии с ФЗ № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц». Однако не стоит забывать о лимитах выплаты страховой суммы при банкротстве банка и отзыве лицензии (до 1 400 000 рублей). Поэтому нужно выбирать надежный банк при операциях с недвижимым имуществом.

Оплата аккредитивом при покупке квартиры

Если продаёте или покупаете недвижимость — в том числе в ипотеку
Продаёте или покупаете дорогое имущество — например, оборудование, автомобиль, ценные бумаги, долю в уставном капитале
Обмениваетесь квартирами — участвуете в цепочке договоровкупли-продажи («альтернативные сделки»)
Оплачиваете дорогостоящие услуги — как физических, так и юридических лиц

1Заключите договор со второй стороной сделки
2Откройте сберегательный счёт и пополните его на сумму сделки аккредитива с учётом комиссии банка
3Откройте аккредитив в уполномоченных офисах СберБанка или в мобильном приложении СберБанк Онлайн

Да, это возможно. Аккредитив открывается по заявлению покупателя, присутствие продавца в момент открытия необязательно. В свою очередь, документы для получения средств подаются продавцом в любой офис независимо от места открытия аккредитива.

Выбрать офис для открытия аккредитива или подачи документов можно на сайте банка

Налог с продажи жилья
Ипотека для иногородних
Ипотека без первого взноса
Ипотека без подтверждения дохода
Ипотека Сбербанка в 2020 году
Ипотека, с чего начать
Дополнительные платежи при ипотеке
Алгоритм сделки в Сбербанке
Подбор ипотеки. Сопровождение ипотечных сделок

Аккредитив — это обязательство банка по совершению каких-либо денежных операций в пользу бенефициара (получателя) при выполнении им определенных условий. Аккредитив принимается финучреждением у лица — приказодателя. Гарантом выполнения обязательств выступает банк. Без проверки документации, перечень которой оговорен ДКП, средства не будут перечислены Продавцу.

Основные понятия, с которыми придется столкнуться при оформлении счета:

банк-эмитент — открывает аккредитив для приобретателя квартиры;
банк-исполнитель — выдает деньги продавцу после выполнения им обязательств;
«забронированная сумма» — средства на аккредитивном счете, подлежащие выплате Продавцу.

Движение средств при оформлении аккредитива происходит виртуально, то есть с одного счета на другой. Можно провести аналогию такого способа расчета с банковской ячейкой. Суть операций одинакова — без исполнения Продавцом обязательств оплата невозможна. Простыми словами, при аккредитиве «ячейкой» будет не сейф, а банковский счет.

При совершении сделок с недвижимостью банковский аккредитив «работает» следующим образом:

Оформляется договор купли-продажи квартиры, но не обычный, а с пометкой «аккредитив». В нем детально описывается способ расчета, указывается банк-эмитент и исполнитель.
Покупатель подает в банк заявление с просьбой об открытии аккредитивного счета.
На открытый счет Приобретатель кладет сумму за указанный в договоре объект недвижимости.
Банк уведомляет Продавца о том, что деньги уже поступили на счет и пора приступать к исполнению обязательств. В ответ продавец должен выполнить все прописанное в договоре. Как правило, сюда входит передача объекта, дооформление необходимых документов, оформление сделки в Росреестре и регистрация перехода права собственности.
Продавец собирает документы, подтверждающие выполнение им обязательств по договору и предъявляет исполняющему банку.
В течение нескольких дней финорганизация проверяет, соответствует ли поданная документация условиям, прописанным в «Договоре купли-продажи (аккредитив)».
Если обязательства исполнены полностью, средства перечисляются на счет Продавца.

Подобная форма расчетов минимизирует риски для обеих сторон. Покупатель может быть уверен в чистоте сделки благодаря дополнительной проверке со стороны банка, а Продавцу, добросовестно выполнившему обязательства, перечислится оговоренная сумма в кратчайшие сроки.

Имея твердое намерение прибегнуть к безопасному расчету посредством банка, стоит учесть, что бывает несколько разновидностей аккредитива:

Отзывной, при котором Покупатель, открывший счет, может в любой момент его аннулировать, забрав положенную сумму. Такой вариант не используется при оформлении купли-продажи квартир, поскольку несет много рисков для Продавца.
Безотзывной — не может быть аннулирован Покупателем по собственной воле.
Безакцептный — означает, что по итогу сделки Продавец, исполнивший все обязательства, может обратиться в банк за получением суммы без получения согласия (акцепта) со стороны Покупателя.
Покрытый (депонированный) — аккредитив, при котором банк-эмитент перечисляет на счет исполняющего финучреждения средства, положенные Плательщиком или предоставленные ему в виде кредита. Деньги хранятся на счете банка-исполнителя весь срок действия аккредитива.
Непокрытый. При таком обязательстве банк-эмитент дает исполнителю разрешение на использование денег с корреспондентского счета в пределах суммы аккредитива.
Подтвержденный — означает, что банк-исполнитель произведет платеж независимо от того, поступят ли средства от эмитента.
«С красной оговоркой» — аккредитив, при котором исполняющий банк по разрешению эмитента производит авансовый платеж в пользу продавца до момента предоставления документов.

В международной и отечественной практике для произведения взаиморасчетов торгующих предприятий используются и другие виды аккредитивов: револьверный, циркулярный, резервный. На рынке продажи недвижимости самый используемый из аккредитивов — безотзывной покрытый.

Договор купли-продажи, предполагающий оплату через аккредитив, имеет свои особенности. В обязательном порядке он содержит пункты, раскрывающие тонкости сделки. В них указывается:

какой банк выступает в роли эмитента;
наименование банка, исполняющего обязательство (им может быть сам эмитент);
данные о Продавце, выступающем в роли получателя денег после оформления сделки;
перечень документов, подлежащих предъявлению Продавцом для снятия зарезервированной суммы;
особенности оплаты аккредитива: кто несет расходы и в каком соотношении;
сроки открытия счета, внесения средств со стороны Покупателя;
ответственность сторон за нарушение обязательств.

Аккредитив открывается на определенный срок. Лучше установить его больше, чем ожидаемый период выполнения Продавцом обязательств. Сделка может быть приостановлена в Росреестре по причине нехватки документов, справок из Органов опеки и попечительства, согласия третьих лиц на продажу имущества. Для сбора документов понадобиться время.

Иногда стороны сознательно отказываются от использования безопасного безналичного расчета, предпочитая принять личное участие в пересчете денег и закладке суммы в банковскую ячейку. Выбор за клиентом, ведь как и любая система, аккредитивная форма имеет свои достоинства и недостатки:

ПлюсыМинусы

Безопасность для обеих сторон. У Продавца нет сомнений в платежеспособности Покупателя, а последний может не сомневаться в получении квартиры.	Сделка проводится дольше по нескольким причинам: банку потребуется время на проверку подлинности документации; процедура замедляется сложным документооборотом.
При расчете через ячейку или наличностью Продавцу придется проверять подлинность купюр. При аккредитиве банк отвечает за выдачу нефальшивых денег.	При отказе от покупки вернуть деньги возможно только путем обращения в суд. Используя аккредитив, нужно быть уверенным в собственных намерениях.
Деньги с электронного счета невозможно украсть.	Вся информация фиксируется. Занизить стоимость недвижимости для снижения суммы налогов не получится.
Если Продавец не предоставит документы в оговоренный договором срок, Покупатель может забрать деньги.	Взимание комиссионных за поведение расчетов по сделкам с недвижимостью.

Банк, работающий на финансовом рынке недавно, может допустить ошибки: не вовремя сдать отчетность, провести запрещенные операции. Следствием становится отзыв лицензии. По закону финансово-кредитное учреждение может обжаловать решение Банка России на протяжении 30 дней. Банк, не имеющий лицензии, ликвидируется (ст. 20 закона №395-1 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

Если на аккредитивном счете находятся деньги, ожидающие перевод покупателю, нет гарантии, что они будут возвращены. Согласно законодательству, ликвидирующийся банк вправе требовать возврат заемных средств, сам же отвечает по обязательствам по мере возможности.

Даже если в организации есть ресурсы для возврата вкладчикам привлеченных средств, клиенты банка, открывшие аккредитив, остаются ни с чем, поскольку обязательства перед ними погашаются в 3-4 очередь.

Единственный выход снизить риск потери денег при использовании аккредитива — выбрать для взаиморасчетов банки, работающие длительное время и имеющие положительную репутацию, например — Сбербанк России.

Открыть счет можно имея при себе:

паспорт;
договор купли-продажи недвижимости, долевого участия или иной документ о совершении сделки;
заявление и сопроводительное письмо.

В отделение подается заявление на аккредитив:

Покупатель направляет сопроводительное письмо банку-исполнителю. По сути это инструкция, согласно которой должен действовать исполнитель. В ней указывается, какие документы необходимо проверить, что делать при выявлении несоответствий.

В банковской практике, если говорить простым языком, аккредитив в рамках сделки купли-продажи — это обязательство банка перед клиентом-покупателем сделать платеж в пользу продавца на основании представленных последним документов, свидетельствующих о соблюдении условий сделки. Таким образом, банк выступает гарантом финансовых расчетов между покупателем и продавцом и берет на себя непосредственное их выполнение, но за счет покупателя.

Безотзывной аккредитив, в отличие от отзывного, не может быть аннулирован, а его условия — изменены без согласования со всеми участниками сделки. Это повышает уровень надежности расчетов.

Использование аккредитива в сделках купли-продажи недвижимости:

Заключение договора купли-продажи.
Обращение покупателя в банк с заявлением на аккредитив и внесение на счет денежной суммы, которая включает платеж по сделке и сумму банковской комиссии за открытие аккредитива.
Выполнение продавцом условий договора купли-продажи и предоставление в банк документов, подтверждающих регистрацию сделки (прав) в Росреестре.
Проверка банком представленных продавцом документов и перевод денег за покупку недвижимости на его счет в этом же банке или другом.
Если сделка не удалась, не выполнены условия и т.п., банк возвращает деньги покупателю.

По такой схеме работает Сбербанк. Другие банки также придерживаются аналогичного порядка. Некоторые банки не работают с физическими лицами, обслуживая только аккредитивы в коммерческих сделках юридических лиц.

Расчет за недвижимость через аккредитив — более безопасный вариант, чем использование банковской ячейки:

применяется безналичная система расчетов;
деньги хранятся на банковском счете;
наличие посредника в лице банка и безотзывной характер аккредитива делают расчет максимально надежным и безопасным, а также исключают обман со стороны участников сделки.

Но есть в этом способе расчетов и недостатки:

прежде чем использовать, нужно разобраться, как работает аккредитив;
схема считается более сложной и длительной, поскольку требуется соблюсти много формальностей, а пересылка документов между банком (банками) и участниками сделки требует времени;
выплата банком средств в пользу продавца предполагает неукоснительное соблюдение условий сделки и аккредитива, а с этим бывают проблемы, причем зачастую не связанные с желаниями и действиями сторон сделки;
предусмотрена банковская комиссия, например, у Сбербанка она начинается от 1 500 рублей, для сделок с недвижимостью — 2 000 рублей;
возможны дополнительные расходы, связанные с открытием счета (счетов), перечислением (зачислением) средств, предоставлением других банковских услуг.

В целом же аккредитив при покупке недвижимости все чаще встречается на практике, и спрос на такую форму расчетов возрастает. В его пользу говорят постепенное сокращение в России оборота наличных денежных средств, высокий уровень надежности и безопасности. Стоимость аккредитива по сравнению с суммой сделки, как правило, не рассматривается как отталкивающий момент.

Форма расчетов между покупателем и продавцом прописывается в договоре. Поэтому использование аккредитива должно быть в нем указано. Как это сделать:

Форма и порядок расчетов формулируются в специальном разделе или в отдельном пункте договора.
Форма расчетов определяется как «покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Договора».
Среди условий использования аккредитива указываются:

банк-эмитент (банк, где будет оформлен аккредитив);
банк-исполнитель (банк, куда будут перечислены денежные средства в пользу продавца);
ФИО получателя средств;
сумма аккредитива (цифрами и прописью);
вид аккредитива («безотзывный покрытый»);
условие оплаты аккредитива («без акцепта»);
дата открытия аккредитива (если при составлении и подписании договора не определена, то оставляется возможность для ее проставления в договоре в будущем);
условия платежа (какие документы нужно представить в банк) — как правило, достаточно только договора купли-продажи с отметкой-регистрацией в Росреестре;
стороны договора (повторяются из шапки договора);
идентификация недвижимости (адрес местонахождения, площадь, другие существенные характеристики);
кто несет расходы, связанные с применением аккредитива (обычно они возлагаются на покупателя, но возможно и другое условие);
в качестве оговорки прописывается условие о том, что ипотека в силу закона в связи использованием аккредитивной формы расчётов не возникает.

Для упрощения подготовки договора, если вы не хотите обращаться к юристу, можно использовать образцы и примеры. Только обязательно удостоверьтесь, что образец подходит для вашего объекта недвижимости, в нем отражен факт использования для расчетов аккредитива и обозначены его условия.

С начала этого года существенно упростилась процедура смены владельца квартиры. Так, упразднены свидетельства в части собственности относительно жилья. Вместо них покупателям выдаётся выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (сокращённо – ЕГРП), подтверждающая документально принадлежность жилой площади, конкретному лицу или лицам.

Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов

Вариантов подобрать подходящее жилье сейчас множество. Можно ознакомиться с объявлениями по продаже недвижимости, размещенными на многочисленных Интернет-ресурсах.

Кроме того, найти для себя квартиру можно с помощью агентства недвижимости. Риелтор всегда предложит для выбора сразу несколько вариантов. Наконец, возможна и помощь знакомых, которые также могут предложить подходящий вариант.

Вслед за тем, как подходящая квартира выбрана, приходит время для её осмотра и переговоров с хозяином. В ходе них обсуждаются все детали предстоящего соглашения. В частности, отдельное внимание уделяется продажной цене объекта.

За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.

Мы расписали основные пункты совершения сделки в отношении квартиры. Вместе с тем, всегда могут появиться отдельные детали, связанные непосредственно с конкретным объектом недвижимости. Их легко уточнить у юриста.

Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.

Дальше необходим оригинальный текст договора купли-продажи, который остаётся в Росреестре, а также акт приёма-передачи. Поэтому понадобятся три оригинальных экземпляра договора купли-продажи.

Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.

В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.

Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. Ее величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.

Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов

Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья. Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом.

Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.

Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.

Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.

Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.

После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.

Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.