Вопрос о выселении из жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопрос о выселении из жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Весной этого года Кассационный гражданский суд передал на рассмотрение Большой палаты Верховного Суда дело №447 / 455/17, предметом рассмотрения которого является требование жены о выселении после развода бывшего мужа из жилья, которое является ее личной собственностью. Женщина при этом ссылалась на положения ГК о защите права собственности, а муж это отрицал, ссылаясь на положения ст.156 ЖК, согласно которому прекращение семейных отношений с собственником не лишает лицо права пользования жильем.

КЦС ранее неоднократно рассматривал подобные дела. Но на этот раз судьи все же решили попробовать решить проблему противоположной по смыслу судебной практики путем передачи спора на разрешение БП.

В свое время Верховный Суд Украины сформировал позицию, согласно которой положения ГК следует применять в случае защиты нарушенного права собственности на жилье от лиц, которые не являются и не были членами семьи собственника. Зато положения ЖК применялись к взаимоотношениям собственника жилого помещения и членов его семьи, в том числе в случае утраты права собственности собственником, прекращения с ним семейных отношений или отсутствия члена семьи собственника без уважительных причин более года.

Однако после формирования Верховного Суда некоторые (но не все) коллегии судей КЦС начали отходить от этой позиции и использовать другую, по их мнению, более соответствующую нынешним общественным отношениям. Она заключается в том, что лицо, проживавшее в жилье как член семьи собственника, приобретает право пользования чужим имуществом, которое, по сути, является личным сервитутом. И право такого лица на пользование чужим имуществом в случае прекращения семейных отношений подлежит прекращению по требованию владельца этого имущества на основании ч.2 ст.406 ГК.

При этом отмечалось, что, несмотря на закрепление нормой ГК права членов семьи собственника жилья, которые проживают вместе с ним, на пользование этим жильем, оно возникает на основании волеизъявления собственника, который позволяет члену своей семьи вселиться в него. В связи с этим ограничение собственника в возможности выселения бывшего члена семьи является неоправданным вмешательством как в его право собственности, так и в право на уважение его личной и семейной жизни, его жилища.

Про практику застосування судами житлового законодавства

Дождаться позиции БП ВС по этому вопросу будет очень интересно, ведь сейчас ее еще не озвучено. Впрочем, она уже рассматривала хотя и не тождественные, однако подобные дела. И в постановлении от 21.08.2019 по делу №569 / 4373/16-ц пришла к довольно неоднозначным выводам. В этом деле лица, которые приобрели право собственности на основании договора мены, пытались выселить члена семьи бывших владельцев (т.е. ситуация еще более «благоприятная» для истцов, потому что они пытались выселить чужого для них человека).

БП проанализировала одновременное применение ст.8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (относительно права на жилье ответчика) и ст.1 Протокола к ней (относительно права собственности истца). Подытоживая выводы о принципах применения этих статей, изложенные в решениях Европейского суда по правам человека, палата отметила: выселение лица без предоставления другого жилого помещения возможно при условии, что такое вмешательство в право лица на уважение частной жизни и права на жилье, предусмотренное законом, имеет легитимную цель, определенную в §2 ст.8 конвенции, и необходимо в демократическом обществе.

Даже если законное право на занятие жилого помещения прекращено, лицо вправе надеяться, что его выселение будет оценено на предмет пропорциональности в контексте соответствующих принципов ст.8 конвенции.

Интересным примером является еще одна позицию БП ВС (постановление от 31.10.2018 по делу №753 / 12729/15-ц). Лицо приобрело на публичных торгах ипотечное жилье, где жил предыдущий владелец и члены его семьи. Отказывая в удовлетворении иска о выселении, ОП отметила, что, действительно, вследствие отказа в удовлетворении иска о выселении владелец несет определенные ограничения. Вместе с тем спорное жилое помещение приобретено на публичных торгах, при подготовке к которым должны быть указаны обременения в виде наличия лиц, зарегистрированных и проживающих в помещении, то есть обнаружены риски, связанные с приобретением спорной недвижимости.

Нельзя не обратить внимания на нарушение прав нового владельца. Однако при этом необходимо учесть, что спорная квартира приобретена при реализации предмета ипотеки государственным исполнителем. Государственный исполнитель должен был указать на обременение квартиры в виде проживания в ней ее владельца вместе с членами семьи, среди которых есть несовершеннолетний ребенок.

Также отмечено, что новый владелец может частично восстановить свои права путем обращения о возмещении вреда к продавцу, если он ненадлежащим образом исполнил свои обязательства о полном информировании возможных покупателей квартиры о ее обременении, или в банк о выполнении последним обязанности по обеспечению лиц, подлежащих выселению, другим жилым помещением и возмещения убытков.

С учетом предыдущей позиции можно вспомнить еще один большой пласт дел, связанных с правом собственности на жилье, регулирование которого в Украине пока нельзя назвать совершенным. Это дела, связанные с выселением должников из ипотечного жилья. Однако здесь причины проблемы уже не в наличии устаревшего законодательства. Напротив, вопрос вызывают актуальные, принятые в последние годы нормы.

Как известно, 3.06.2014 принят закон «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» №1304-VII. Им введен мораторий на принудительное взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте. То есть с момента вступления в силу данного закона обращаться с соответствующими исками об обращении взыскания было возможно, но выполнить полученное решение — уже нет.

И хотя, казалось бы, в этом вопросе все однозначно, но и здесь возникли основания для неоднозначной практики.

Так, в ряде своих решений КЦС сформировал позицию, согласно которой при наличии в договоре так называемой ипотечной оговорки в соответствии со стст.36-38 закона «Об ипотеке» ( «стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора ») суд пришел к выводу об отсутствии« принудительной »составляющей во взыскании. Ведь оно делается на основании договора, который, в свою очередь, является добровольным актом волеизъявления сторон. Следовательно, отсутствуют и основания для применения моратория.

Впрочем, БП ВС придерживается другой точки зрения и считает, что мораторий нужно применять в любом случае, даже при внесудебном урегулировании (постановление от 20.11.2019 по делу №802 / 1340 / 18). При этом БП руководствуется таким подходом: государство целенаправленно вносило законодательные ограничения, направленные на защиту прав граждан о выселении, связанные с выполнением обязательств по кредитам, предоставленным в валюте и обеспеченным ипотекой.

Указанное обстоятельство обусловлено тем, что физическое лицо, получившее кредит в валюте, не влияет на удешевление гривны, колебания валютного курса. Поэтому именно государство обязано обеспечивать как соблюдение прав всех субъектов, так и баланс прав, в том числе и прав кредитодателя и заемщика в кредитных правоотношениях (постановление от 31.10.2018 по делу №753 / 12729/15-ц).

Подытоживая, можем предположить, что БП ВС вряд ли отойдет от своих предыдущих выводов. Поэтому получить «универсальный инструмент» в решении спорных правоотношений вряд ли удастся.

Возможно, это и правильно. Основной принцип, который применяет тот же ЕСПЧ в многочисленных делах по вопросам права частной собственности и его соотношения с общественными интересами, — это принцип пропорциональности. И в каждых конкретных правоотношениях оценка предмета пропорциональности вмешательства может быть разной. Оценке подлежат: порядок приобретения права пользования жильем, продолжительность такого пользования, риск вообще лишиться жилья и стать бездомным, оценка добросовестности действий сторон, наличие другого жилья у собственника и множество других обстоятельств каждого конкретного дела.

295 грн. у місяць

Онлайн бухгалтерія

для ФОП і малого бізнесу

перші 30 днів безкоштовно!

Совет от Протокола: основания и порядок выселения с квартиры

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка — от 0.01%

Срок — до 180 дней

Сумма — до 20 000 грн.

• Адвокаты
• Юристы
• Нотариусы
• Суды
• Прокуратуры
• Налоговые инспекции
• Государственные администрации
• Пенсионные фонды
• Полиция
• Центры занятости

• Винница
• Днепр
• Житомир
• Запорожье
• Ивано-Франковск
• Киев
• Кропивницкий
• Луцк
• Львов
• Николаев
• Одесса
• Полтава
• Ровно
• Сумы
• Тернополь
• Ужгород
• Харьков
• Херсон
• Хмельницкий
• Черкассы
• Чернигов

• Винница
• Днепр
• Житомир
• Запорожье
• Ивано-Франковск
• Киев
• Кропивницкий
• Луцк
• Львов
• Николаев
• Одесса
• Полтава
• Ровно
• Сумы
• Тернополь
• Харьков
• Херсон
• Хмельницкий
• Черкассы
• Чернигов

Для начала необходимо отметить, что выселение из жилого помещения представляет собой прекращение права пользования жилым помещением, при этом право пользования квартирой или иным жильем может вытекать из права собственности на данное жилье, либо исходя из заключенного договора найма (социального или коммерческого найма), либо на ином основании.

Исходя из данных положений основания для выселения из жилого помещения различаются для собственников и несобственников (нанимателей).

Оснований для выселения нанимателей значительно больше. В частности, согласно ст. 83 Жилищного кодекса РФ нанимателей можно выселить в следующих случаях:

• при наличии задолженности за жилое помещение и (или) по оплате коммунальных платежей более 6 месяцев
• в случае разрушения или повреждения жилого помещения
• в случае систематического нарушения прав соседей
• в случае использования жилого помещения не по назначению
• в случае отказа нанимателя устранить самовольную перепланировку (переустройство) помещения
• в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства
• в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
• лишение родительских прав нанимателя, если невозможно совместное проживание родителя, лишенного прав, и ребенка
• расторжение или прекращение договоров найма

Частная собственность согласно Конституции РФ неприкосновенна, поэтому оснований для выселения из собственного жилого помещения крайне мало и в основном они все связаны с серьезными нарушениями или признанием жилого помещения аварийным жильем. В случае наличия у собственника жилого помещения долгов перед третьими лицами выселение из такого жилого помещения с его изъятием невозможно, если такое жилое помещение является у должника единственным (исключение — ипотечное жилье). Выселение собственника из жилого помещения предполагает также, как правило, прекращение его права собственности на данное помещение, при этом ему предоставляется альтернативное жилье или выплачивается компенсация. Обобщим основания для выселения собственника из жилого помещения:

• в случае разрушения или повреждения жилого помещения
• в случае систематического нарушения прав соседей
• в случае использования жилого помещения не по назначению
• в случае отказа собственника устранить самовольную перепланировку (переустройство) помещения
• в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
• переход права собственности на жилое помещение
• обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом залога.

Отдельное основание для выселения из квартиры предусмотрено для бывших членов семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Остановимся на особенностях каждого из оснований для выселения из квартиры.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд.

К особенностям выселения из жилого помещения в случае признания его аварийным необходимо отнести тот факт, что в этом случае собственнику должно быть предоставлено альтернативное жилое помещение. В случае расхождения площади помещения, места расположения и иных особенностей, влияющих на стоимость помещения, собственник вправе рассчитывать на денежную компенсацию.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости, который определяет размер возмещения за изымаемое помещение, сроки и другие условия изъятия. Если собственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения. По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Лицам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, в вышеуказанных случаях предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Выселение из квартиры: порядок, нюансы, случаи из практики

Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом. Взыскание на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке. Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением всех проживающих в нем лиц.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными: это, например, длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д. (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

В этом случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом. Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Выселение: основания, порядок, исключение

Выселение из помещения, принадлежащего муниципалитету регулируется статьей 83 ЖК РФ. К основаниям для выселения из квартиры, принадлежащей муниципалитету, без предоставления другого жилья, относятся следующие:

• наличие задолженности по коммунальным платежам сроком более полугода;
• причинение нанимателем или лицами за действие, которых он отвечает, помещению повреждений. К таким лицам можно отнести членов его семьи или иных лиц совместно с ним проживающих, а также граждан пребывающих в данном помещение с разрешения нанимателя, например, его друзей.
• систематическое нарушение прав соседей. В этом случае необходимо доказать факт нарушения, его периодичность, а также то, что дальнейшее проживание с данным соседом не представляется возможным. На практике указанное обстоятельство подтверждает участковый.
• использование помещения не по назначению. Поскольку жилое помещение нанимается исключительно для проживание в нем граждан, использование его в иных целях не допускается. Не допускается размещение в нем организации, производства и т.д.

Также за основание для выселения, можно назвать разрушение данного помещения. В этом случае решения суда для выселения не требуется.

Также возможны случаи выселения с предоставлением другого жилого помещения в границах одного муниципалитета:

• выселение из помещения в связи со сменой его назначения, например помещение переведено из статуса жилого в нежилой.
• признание жилого помещения непригодным для проживания, также служит основанием для выселения из него всех жильцов.

В указанных случаях не требуется решения суда.

---

Действующее законодательство допускает выселение собственника жилья при наличие одного из обстоятельств:

• длительное уклонение от уплаты коммунальных платежей;
• систематическое нарушение интересов соседей;
• использование жилого помещения не по назначению.

Выселение собственника из жилого помещения возможно только на основании решения суда. Инициировать иск о выселение могут лица, чьи права нарушены: соседи, совместно проживающие родственники. Если нарушаются права несовершеннолетнего, инициировать процесс по выселению могут органы опеки и попечительства или прокуратура.

---

Согласно части 4 статьи 31 ЖК РФ, если семейные отношения прекратились, то бывший член семьи лишается возможности пользоваться жилым помещением. Основанием для прекращения семейных отношений является расторжение брака.

В ходе судебного процесса о выселение бывшего супруга(и) необходимо доказать следующие обстоятельства:

• прекращение брачных отношений. Данное обстоятельство докажет свидетельство о расторжение брака;
• жилище, из которого выселяют лицо, полностью или частично не принадлежит ему на праве собственности. Необходимо, чтобы данное имущество было приобретено до брака; подарено или наследуемое одним из супругов в период брака;
• вышеупомянутое лицо фактически проживает в указанном помещение. Доказательством может стать справка из управляющей компании.

Выселение бывшего супруга осуществляется без обязывания выселяющего, предоставить ему другого жилого помещения.

---

Служебное жилье — жилье, предоставленное гражданину в связи с возникновением у него с государством или муниципалитетом трудовых отношений. Понятие и основания предоставления служебного помещения гражданину указано в статье 93 ЖК РФ.

Чаще всего, такое жилье предоставляется в следующих случаях:

• на период командировки;
• на период времени, в котором лицо стоит в очереди на улучшение жилищных условий;
• на период действия трудового договора;
• в иных случаях.

Согласно статье 103 ЖК РФ, в описанных ситуациях лицо, и проживающие совместно с ним члены его семьи, должно добровольно освободить занимаемое ими жилое помещение. Если помещение не будет освобождено, то собственник помещения вправе подать иск о выселение в суд.

---

Законодательство установило обстоятельство, когда выселение запрещается:

• если жилье, из которого выселяют собственника, является у него единственным жильем. Исключение, если жилье находится в ипотеке, в таком случае оно может быть реализовано на торгах;
• члены семьи военнослужащего и других государственных служащих, погибших во время исполнения своего служебного долга;
• пенсионеры, получающие пенсию по старости;
• сироты, получившие жилье по государственной программе;
• представители семьи умершего работника, которому было предоставлено общежитие на период работы;
• инвалидов 1 или 2 группы, которые получили инвалидность на рабочем месте по вине работодателя;
• несовершеннолетних лиц, имеющих регистрацию в занимаемой квартире;
• лица, отказавшие от приватизации в пользу другого гражданина;
• лиц, лишенных свободы по приговору суда. Указанные лица имеют право восстановить регистрацию после освобождения;
• владельцев квартир, которые заключили договор пожизненной ренты;
• граждан, которые были признаны судом умершими или безвестно отсутствуюшими, но потом объявившимися.

---

Выселение из жилого помещения: почему и как это происходит

Исковое заявление подается по месту проживания ответчика, в районный суд.

Для подачи иска о выселении гражданина из занимаемого им жилого помещения необходимо обзавестись необходимыми доказательствами, которые убедят суд в необходимости принятия решения о выселении.

К доказательствам, указывающим на неправомерные действия лица, являющимися основанием для его выселения можно отнести:

• протоколы вызова участкового или наряда полиции;
• свидетельские показания соседей или других лиц;
• результаты различных экспертиз, которые указывают на то, что квартира используется не по назначению или, что её дальнейшее использование данным лицом приведет в негодность;
• иные доказательства.

Максимальное количество доказательств необходимо собрать на стадии подготовки к судебному процессу. Те доказательства, которые невозможно собрать на данной стадии, например, пояснения участкового, необходимо затребовать через суд.

В течение пяти дней, с момента поступления искового заявления, суд выносит одно из определений, копия которого должно быть направлено заявителю:

• о принятие искового заявление;
• об отказе в принятие искового заявления;
• оставляет исковое заявление без движения.

В случае принятие искового заявления о выселении к производству, назначается судебное заседание по результату рассмотрения которого выносится решения суда, которое вступает в силу по истечению тридцати дней, если не будет обжаловано в вышестоящем суде.

На основании решения суда о выселении, выдается исполнительный лист, который должен быть передан судебным приставам исполнителям, они и обеспечивают выселение лица из занимаемого им помещения.