Основные системы регистрации прав на недвижимое имущества

В настоящее время сохраняются две принципиально различных системы регистрации — регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критерием для классификации является предмет регистрации, в соответствии с чем выделяют титульные системы регистрации (или регистрации прав) и актовые системы регистрации (или регистрации сделок). Помимо этого, важное значение имеют факторы обязательности совершения регистрации и ее правовые последствия.

В большинстве стран мира, в том числе в европейских странах, действует система регистрации прав на недвижимость, имеющая многовековую историю. При этой системе предметом регистрации является само право, точнее все права, обременения, ограничения в отношении конкретного объекта. Запись в публичном реестре о возникших правах или обременениях свидетельствует об их существовании, последовательность обременений — об их «старшинстве». При этом государство играет важную роль, выступая в той или иной мере гарантом верности зарегистрированных прав и обременений. Зарегистрированные сведения являются надёжными и общедоступными. Доверие к системе создаёт чёткая регламентация деятельности регистраторов, высокий статус этой организации, часто приравненный к судебному, участие в подготовке документов нотариусов.

В противоположность этому в системе регистрации сделок о передаче недвижимости, получившей распространение в США, роль государства пассивна.[1] Исполнительная власть лишь ведёт учёт представляемых для регистрации договоров. Но даже такая регистрация не является обязательной. Принимая документы, регистрирующий орган не принимает решений о законности и действительности сделки. Таким образом, государство не несёт никаких обязательств, кроме хранения и обеспечения публичности зарегистрированных договоров, и, естественно, не даёт никаких гарантий законности и действительности прав, устанавливаемых сделками. Для того чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам специальных компаний, которые занимаются «страхованием титула». По договору с заинтересованным лицом они изучают все сделки в отношении данного объекта на «глубину» от 30 до 70 лет (в зависимости от требований законодательства данного штата) и дают гарантию о «чистоте титула». При этом в случае возникновения проблем, вызванных нарушением в прошлом «чистоты титула», они обязуются возместить ущерб (в определённых пределах) лицу, которое застраховало свой титул.

Сравнение практики многих стран мира показывает, что система регистрации сделок оказывается значительно более дорогой и неэффективной по сравнению с системой регистрации прав на недвижимость. Если в странах Европы, где действует система регистрации прав на недвижимость, общие расходы участников сделки на совершение сделки не превышают 1—2% от стоимости недвижимости, то в отдельных штатах США, где функционирует система регистрации сделок, общие трансакционные издержки достигают 8—10% суммы сделки, из которых 4—6% составляют расходы на страхование титула. Принято считать, что расходы государства в системе регистрации прав несколько больше, чем в системе регистрации сделок, где выполняются только функции хранения документов. Хотя систематических сведений на этот счёт нет, многие факты говорят об обратном. Например, в США, где длительная и дорогая для участников рынка система регистрации сделок не соответствует современным потребностям, параллельно с ней была создана мощная система органов по регистрации залога недвижимого имущества, централизованная на уровне штатов и финансируемая из их бюджетов. Эта система похожа на систему регистрации прав на недвижимое имущество, однако регистрирует только залог, а не сам факт наличия права собственности. Многие европейские страны, перешедшие на электронную обработку данных по регистрации прав, сегодня окупают затраты и на регистрацию, и на кадастровый учёт за счёт регистрационных платежей и предоставления информации о недвижимости.

Весьма показателен пример ряда стран, которые, отказавшись от традиционной для них и, видимо, неэффективной системы регистрации сделок, создали совершенно новую систему регистрации. В Австралии (система Торренса), а затем в ряде европейских стран и Канаде государство, власть принимают окончательное решение во всех случаях, связанных с регистрацией земельного титула, чтобы лицо, желающее его приобрести, получило титул в неоспоримом виде, защищённом от иска третьей стороны. Если же определить суть этой новации, окажется, что это не что иное, как регистрация государством прав собственника, а также полная гарантия добросовестного приобретателя от любых претензий третьих лиц.

Следует отметить, что мировая практика ранее не знала примеров совмещения в одной системе регистрации двух принципов — «регистрации сделок» и «регистрации прав», что, очевидно, объясняется их диаметральной противоположностью. Как уже сказано, в целом ряде стран имел место отказ от регистрации сделок в пользу системы регистрации прав. Обратный переход имел место лишь однажды, в одном из штатов США, где переходу к системе регистрации прав воспрепятствовала агрессивная лоббистская деятельность страховых компаний.

Потребность в регистрации прав на недвижимость возникла в Германии в V—VI веках в связи с практикой займов под залог участков. Сначала появились ипотечные книги. Позже такие записи приобрели систематический характер. В германском праве период с VII по XII век был временем становления судебной формы передачи земли. Эта форма сохранилась до настоящего времени. Благодаря такому способу были приобретены доказательность законности передачи; публичность, предоставляющая третьим лицам возможность заявить свои претензии и защищающая приобретателя от последующих претензий. Судебная передача была выгодна приобретателям земли и прямо необходима публичной власти как средство контроля над переходом земли из рук в руки.

До XVI века в России сделки с землей не требовали участия государственных органов. Достаточно часто такие сделки осуществлялись с обрядами, главной целью которых было оставить память о переходе права собственности на землю к новому лицу.

В XVI веке для подтверждения прав на землю уже требовалось предъявлять в соответствующие государственные органы (приказы) купчие, а уже к XVII столетию любая сделка отчуждения недвижимости записывалась в приказах. Сделки с землей записывались в Поместном приказе, с домом или двором — в Земском приказе, а по городам — у воевод. По прошению приобретателя оформлялась отказная грамота, а иногда с ней соединялась и вводная послушная грамота, которая предназначалась для внушения местным крестьянам необходимости повиноваться новому землевладельцу. Этими документами подтверждались права на те объекты, которые впоследствии стали именовать недвижимостью.[3]

С целью пресечения злоупотреблений в приказах со стороны подьячих Петр I реформировал систему укрепления прав на недвижимость: подьячие из частных лиц превратились в чиновников, объединенных в Палатку крепостных дел, а контроль над ними осуществляла Юстиц-Коллегия. Таким образом был придан полноценный государственный характер укреплению прав на недвижимость, регистрация прав на все виды которой была сосредоточена в одном органе, а контроль возложен на учреждения юстиции.

Екатерина II передала совершение так называемых крепостей из Юстиц-Коллегии судебным органам. Со второй половины XIX столетия государственную регистрацию стали осуществлять нотариусы. При каждом окружном суде имелся нотариальный архив, которым заведовал старший нотариус, состоявший на государственной службе. Реестр крепостных дел велся уже не по собственникам, как это было раньше, а по недвижимости.

Реестр состоял из четырех отделов, содержащих сведения об имениях, собственниках, ограничениях права собственности, залогах, долгах, денежных требованиях, обеспеченных запрещениями. На основании внесенных в крепостную книгу сделок выдавались так называемые «выписи», подтверждающие права частных лиц на недвижимость.

К началу XX столетия нотариальная система регистрации подверглась серьезной критике: утверждалось, что ее чрезмерная сложность привела к появлению множества недвижимостей (хотя формально не закрепленных за определенными лицами, но несомненно принадлежащих им), что не обеспечивалась надлежащая гласность соответствующих сведений.

Для выхода из этой ситуации предлагалось перейти на так называемую «ипотечную систему» — прообраз системы регистрации прав, которая существовала в западных странах, а также в Привислинском и Остзейском краях Российской империи. В 1893 году появился первый проект вотчинного устава, призванный ввести в России ипотечную систему регистрации. В дальнейшем появились и другие варианты вотчинного устава. В силу последующих исторических событий в России проект вотчинного устава так и не был принят.

Регулирование рынка земли и иной недвижимости в Российской Федерации

В Российской Федерации рынок недвижимости и необходимое для него законодательство находятся в стадии формирования. Принят Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Видное уже из названия закона совмещение двух систем регистрации можно объяснить несколькими причинами. Возможно, законодатель стремился формально «устранить» противоречия в Гражданском кодексе Российской Федерации, который, регулируя вещные права, во многих случаях требует регистрации сделки, или предполагал возможность плавного «перехода» от принципов регистрации сделок к принципам регистрации прав, не будучи осведомлён об их несовместимости, или сказалось влияние заинтересованных ведомств, стремившихся сделать удобный для них закон.

Помимо ФЗ «О регистрации», в настоящее время действует ряд законов, нормы которых так или иначе затрагивают вопросы регистрации прав на недвижимость.[4] При этом многие существующие нормы российского законодательства вступают в противоречие с изменившимися в стране условиями, зачастую противоречат интересам участников рынка. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации трактует участок и строение как отдельные виды недвижимости, причём в качестве главной вещи рассматривает строение. Нормы о добросовестном приобретателе продолжают оставаться предметом дискуссий и не гарантируют добросовестному приобретателю сохранения прав на имущество [15, 16, 17]. Нотариальное удостоверение договоров продажи жилой недвижимости не гарантирует необходимой надёжности сделок и расценивается участниками сделок как дорогостоящее. Многочисленны случаи конфликта норм действующих законов (в том числе новейшего законодательства), что создает базу для двойного толкования и непрогнозируемости решений судов и учреждений юстиции по регистрации.

Основные мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество

Поземельные книги аккумулируют информацию о правовом положении объектов недвижимости, входящих в состав регистрационного округа. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт, опосредующий переход прав на недвижимость (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.), должны быть внесены в поземельную книгу, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Так, в соответствии с германским Гражданским уложением «для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы … регистрация изменений в поземельной книге». В швейцарском праве запись в реестре означает действительность сделки и служит решающим доказательством положения вещей. Согласно законодательству Польши право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации соответствующего объекта как в случаях приобретения по сделке, так и в случаях сооружения объекта. Кроме того, должны быть зарегистрированы все акты, которыми передается право собственности (продажа, дарение, обмен, предоставление вместо исполнения и т. д.), а также акты, которыми устанавливается, передается, изменяется или прекращается другое вещное право (право пользования, право собственности на постройку и т. д.) и вступившие в силу судебные решения, которые заменяют собой перечисленные акты.

В случае спора решение принимается в пользу лица, которое приобрело недвижимость, опираясь на запись о правах прежнего правообладателя в поземельной книге.

В случае претензии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому их них, которое было раньше занесено в поземельную книгу.

Так, в соответствии с Гражданским кодексом Испании право собственности на недвижимое имущество принадлежат покупателю, который первым зарегистрировал свое право в реестре. В разделах I и II поземельной книги Германии могут содержаться данные о различных правах на земельный участок. Поэтому ранг ипотеки по отношению ко всем другим правам на земельный участок определяется согласно времени внесения ипотеки в раздел III поземельной книги. Следовательно, в интересах ипотечного банка следить за тем, чтобы его права по ипотеке были занесены в поземельную книгу раньше, чем остальные права, которые, в свою очередь, никаким образом не должны ущемлять интересы ипотечного банка.

Каждому земельному участку в поземельной книге отводится отдельный «лист». В результате пользователю предоставляется возможность получить все необходимые данные по земельному участку.

Например, в соответствии с законодательством Германии поземельная книга упорядочена по отдельным земельным участкам. Для каждого в поземельной книге заведен отдельный «лист», состоящий из нескольких страниц, разделенных на следующие пять частей:

титульный лист;

инвентарная опись;

раздел I;

раздел II;

раздел III.

Титульный лист служит для правовой идентификации земельного участка в отношении собственности на жилье или наследственного права застройки. В нем содержится наименование участкового суда или округа, номер тома и листа.

Инвентарная опись описывает отдельный земельный участок и служит для фактического обозначения участка. Регистрация происходит с указанием признаков участка (например, округ, поле, земельный участок и его тип, положение, размеры, вид хозяйственного использования). Эти данные берутся из кадастра недвижимости. Кроме этого, в инвентарной описи учитываются все изменения состояния участка, например: деление, объединение с другими участками, исключение или включение из/в поземельную книгу, а также все связанные с земельным участком права, например сервитуты.

Раздел I содержит сведения о собственниках. Кроме того, в него заносятся основания приобретения права собственности на земельный участок, например, отчуждение, наследование или через передачу права на имущество при судебном производстве, связанном с принудительной продажей с торгов. При наличии нескольких собственников указываются вид долевой собственности и доля каждого сособственника.

В разделе II содержатся все подлежащие внесению в поземельную книгу обременения и ограничения на земельный участок, за исключением залоговых прав. При этом речь идет о земельном сервитуте и вещных обременениях, таких, как право пользования чужим помещением, право преимущественной покупки или право проезда и прохода по чужому земельному участку третьего лица, т. е. о правах, ограничивающих собственника в распоряжении своим земельным участком.

Раздел III предназначен для внесения залоговых прав. В случае погашения ипотеки в этом разделе также делается соответствующая запись.

В Германии к каждому листу поземельной книги прилагаются Основные акты — все документы, которые имеют отношение к земельному участку и на которых основываются записи в поземельной книге. В Австрии аналогичный Сборник актов поземельной книги ведётся отдельно, что обеспечивает большее удобство работы с листом поземельной книги, его обозримость. Важно подчеркнуть, что в системе поземельных книг сведения правоустанавливающих документов не имеют юридической силы. Эти сведения теряют актуальность после внесения записи в поземельную книгу, поскольку именно эта запись означает наличие права, обременения.

Такой порядок внесения записей позволяет определять хронологическую последовательность возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. При этом соблюдаются следующие требования:

— сведения о публично-правовых обременениях и обязательствах (например, запрет или обязанность осуществления строительства) вносятся в соответствующий реестр, соединенный с поземельной книгой;

— сведения о правах собственности помещены отдельно от сведений об обременениях. В частности, в случае регистрации прав общей собственности и собственности на квартиру сведения об обременениях вносятся в отдельный подраздел поземельной книги;

— при регистрации прав общей собственности и собственности на квартиру устанавливается максимальное количество долей собственности, которое не должно быть превышено[7].

Записи о регистрации жилищных комплексов, состоящих из отдельных домов, вносятся в создаваемые самостоятельные корпуса поземельной книги.

Для регистрации права заявителям необходимо представить документы, которые будут являться основанием для проведения процессуальных мероприятий:

• договоры, содержащие условия сделок;
• судебные решения;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• документы, удостоверяющие полномочия сторон;
• платежное поручение на оплату госпошлины.

Составление договора, подтверждающего факт совершения сделки, требует учета не только договоренностей сторон, но и положений нормативных актов.

Кадастровый учёт и кадастровая деятельность

Аналогичная система органов создана в каждом субъекте РФ, при этом сеть Многофункциональных центров в настоящее время доступна для граждан практически каждого районного центра страны. Найти необходимую информацию о порядке обращения, необходимых документах или требуемых госпошлин можно найти на официальном портале госуслуг либо на сайте Росреестра.

Настоящая Концепция определяет цель, задачи, основные направления, этапы создания и развития в Российской Федерации единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости (далее также — единая система регистрации прав и кадастрового учета).

Основными предпосылками создания единой системы регистрации прав и кадастрового учета являются предшествующий многолетний опыт работы национальных институтов оказания государственных услуг в сферах государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, а также современная международная практика развития услуг в этих сферах, которая свидетельствует о перспективности институционального объединения систем оказания данных услуг, внедрения новых информационных технологий, снижающих издержки пользователей и государства на получение (оказание) государственных услуг.

При этом одними из важных задач долгосрочного и среднесрочного развития Российской Федерации определены: повышение качества и доступности государственных услуг, в том числе оказание услуг в электронном виде, снижение издержек граждан и организаций при оформлении прав на недвижимость, формирование эффективных государственных систем кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, в том числе централизованное создание общих государственных информационных ресурсов (регистров, кадастров, реестров, классификаторов)*(1).

Создание в Российской Федерации единой системы регистрации прав и кадастрового учета направлено на решение указанных задач за счет интеграции соответствующих информационных систем и объединения данных об объектах недвижимости, унификации процедур оказания учетно-регистрационных услуг, а также иных мероприятий организационного, технологического и правового характера, предусмотренных настоящей Концепцией. При этом новая форма организации деятельности единой системы регистрации прав и кадастрового учета будет обеспечена широким применением информационно-коммуникационных технологий и предполагает повышение эффективности бюджетных расходов в указанной сфере.

Концепция является основой для разработки программ и планов развития единой системы регистрации прав и кадастрового учета на среднесрочную и долгосрочную перспективу.

В сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости предоставляются следующие виды государственных услуг:

— государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на недвижимость и сделок с ней;

— государственный кадастровый учет объектов недвижимости;

— предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — информационные услуги).

Сведения из государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) необходимы для обеспечения разнообразных потребностей участников рынка недвижимости и субъектов государственного управления, в том числе, для:

— совершения сделок с недвижимым имуществом;

— территориального планирования и градостроительного зонирования;

— архитектурного (строительного) проектирования;

— ведения реестров государственного и муниципального имущества;

— массовой оценки недвижимого имущества и расчета базы для налогообложения;

— рассмотрения споров в судебном порядке.

Регистрация прав и кадастровый учет являются важнейшей социально-ориентированной функцией государства по оказанию государственных услуг гражданам и юридическим лицам, обеспечивающей защиту конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости, формирование цивилизованного рынка недвижимости и вовлечение недвижимости в рыночный оборот.

Параметры эффективности защиты прав собственности на недвижимое имущество и характеристики его оборота имеют репутационное значение и являются предметом международного мониторинга в целях оценки уровня социально-экономического развития России в различных международных рейтингах.

Основная цель создания единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета — повышение качества предоставляемых государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета, в том числе в части обеспечения эффективной информационно-аналитической поддержки деятельности органов государственной власти и местного самоуправления при решении относящихся к их компетенции вопросов.

Для достижения указанной цели определены следующие приоритетные направления:

— объединение существующих организационных структур систем регистрации прав и кадастрового учета, а также совершенствование оказания услуг в данной сфере на основе передачи отдельных полномочий в сфере регистрации прав и кадастрового учета федеральным учреждениям;

— создание единой федеральной информационной системы в сфере регистрации прав и кадастрового учета, а также расширение способов и форм оказываемых в данной сфере услуг за счет внедрения современных технологий взаимодействия с заявителями с использованием электронных средств связи, расширение спектра информационных услуг;

— переход к государственному учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в государственном кадастре недвижимости;

— создание системы профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров, обеспечивающих регистрацию прав и кадастровый учет.

В рамках перечисленных направлений должен быть решен широкий круг задач:

— технологическое объединение обособленных в настоящее время информационных систем и создание единого информационного ресурса (единой федеральной информационной системы, объединяющей ЕГРП и ГКН на электронных носителях), обладающего полной информацией об объектах недвижимости и правах на них (устранение дублирования информации и согласование сведений в информационных базах и др.);

— создание эффективной регистрационно-учетной технологии на основе единства информационных ресурсов и внедрения системы электронного документооборота;

— повышение качества административно-управленческих процессов за счет объединения взаимосвязанных государственных функций, унификации административных процедур и закрепления в административных регламентах единой административно-процессуальной модели оказания государственных услуг;

— создание системы внутреннего контроля (мониторинга) качества государственных услуг;

— организация интерактивного обслуживания граждан, организаций, органов государственной власти и местного самоуправления с использованием современных информационных технологий, в том числе формирование единой информационно-технологической инфраструктуры;

— оптимизация и рациональное использование существующей материальной базы (зданий, помещений, информационно-коммуникационной инфраструктуры);

— применение современных подходов по территориальному выбору места расположения и подбору оптимального формата пунктов приема граждан, исходя из интенсивности потока заявителей, плотности расположения объектов недвижимости и экономической активности регионов;

— внедрение автоматизированных систем электронного управления очередью с возможностями администрирования необходимого количества приемных пунктов или работающих окон приема документов;

— создание системы информационно-справочной поддержки в сфере регистрации прав и кадастрового учета, обеспечивающей полное информирование граждан и организаций по вопросам предоставления государственных услуг в данной сфере;

— обеспечение передачи федеральным учреждениям отдельных полномочий в сфере регистрации прав и кадастрового учета, в том числе функций по ведению информационных систем ЕГРП и ГКН;

— создание и внедрение механизма обеспечения притока внебюджетных финансовых ресурсов на развитие единой системы при повышении эффективности бюджетных расходов, в том числе за счет поступления в доход указанных федеральных учреждений средств, получаемых в виде платы за предоставление информационных услуг;

— обеспечение перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, в том числе с учетом сведений архивов технических паспортов, оценочной и иной хранящейся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации;

— разработка и внедрение ориентированных на качество государственных услуг программ подготовки и повышения квалификации сотрудников, системы их мотивации;

— формирование нормативной правовой базы, необходимой для развития и эффективного функционирования единой системы регистрации прав и кадастрового учета.

Повышение качества предоставляемых государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета предполагает создание в данной сфере единой системы, обеспечивающей реализацию следующих принципов:

— открытость (публичность) предоставления услуг;

— минимизация сроков предоставления услуг с учетом возможностей системы;

— доступность услуг для всех категорий пользователей, включая малообеспеченные слои населения (ценовая, территориальная и т.п.);

— снижение издержек участников оборота недвижимости и издержек государства на оказание услуг;

— комфортность обслуживания потребителей услуг;

— полнота и достоверность информационных ресурсов;

— недискриминационный доступ пользователей к информационным ресурсам единой системы регистрации прав и кадастрового учета.

Системы регистрации прав на недвижимое имущество Опыт зарубежных стран (стр. 1 )

В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» с 1 января 2010 г. Росреестр начинает осуществление государственного кадастрового учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (ОКС) с одновременным прекращением выполнения функции по техническому учету ОКС органами (организациями) по техническому учету и технической инвентаризации (ОТИ).

В настоящее время государственный кадастровый учет ОКС не осуществляется. В целях регистрации прав на ОКС осуществляется их технический учет органами (организациями) по техническому учету и технической инвентаризации.*(4).

Для обеспечения перехода к кадастровому учету ОКС необходимо решить следующие задачи.

Во-первых, осуществить переход от расчета инвентаризационной стоимости ОКС к кадастровой стоимости в целях налогообложения ОКС. Для этого потребуется внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в части установления общих принципов оценки недвижимого имущества для целей налогообложения, а также возможности внесения сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости в ГКН, что позволит создать институт массовой оценки недвижимости и ввести налогообложение недвижимого имущества на основе такой оценки*(5).

До внесения вышеуказанных изменений в действующее законодательство, в целях введения в действие положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в отношении ОКС потребуется внести в данный Федеральный закон изменения, которые позволят до завершения периода перехода к вышеуказанному институту определять Росреестру инвентаризационную стоимость ОКС, сведения о которых будут вноситься в государственный кадастр недвижимости, по методике, учитывающей состав указанных сведений.

Во-вторых, создать механизмы, обеспечивающие сохранность архивов*(6) технических паспортов, оценочной и иной хранящейся в ОТИ учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобное), а также возможность оперативной работы Росреестра и подведомственных ему учреждений с такими архивами. В частности, потребуется рассмотреть вопрос о передаче осуществления полномочий Российской Федерации по ведению архивов ОТИ органам государственной власти субъектов Российской Федерации, поскольку, учитывая объем архивов учетно-технической документации, возможность передачи в оперативное управление Росреестра зданий и помещений, находящихся в федеральной собственности, в объеме, необходимом для переноса и хранения всех архивов ОТИ, и выделение средств из федерального бюджета на осуществление такого переноса фактически нереализуема.

В-третьих, создать материально-техническую базу и укрепить кадровый потенциал в территориальных органах Росреестра и подведомственных ему учреждениях, необходимых для обеспечения работы при многократном увеличении числа заявителей и количества объектов кадастрового учета. При этом создание единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета позволит частично решить проблему, связанную с необходимостью увеличения численности кадрового состава, в частности, оптимизировать штатную численность объединяемых территориальных органов Росреестра и за счет сокращения должностей работников, осуществляющих организационное, информационное, документационное, финансово-экономическое, хозяйственное обеспечение, перераспределить соответствующую высвобождаемую штатную численность на цели потребностей системы в сотрудниках, которые будут обеспечивать осуществление государственного кадастрового учета ОКС. Такое перераспределение во всех территориальных органах Росреестра возможно завершить только после окончания второго этапа организационных преобразований, то есть после 1 января 2011 года.

В-четвертых, осуществить формирование нормативной правовой базы, необходимой для регулирования отношений, возникающих в связи с кадастровым учетом ОКС, проведением кадастровых работ в отношении ОКС.

В связи с необходимостью решения вышеуказанных масштабных задач потребуется рассмотреть вопрос о продлении переходного периода применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в отношении ОКС до 1 января 2013 г., установив данную дату в качестве предельного срока завершения перехода к государственному кадастровому учету ОКС на всей территории Российской Федерации.

Одним из приоритетных направлений при создании единой системы регистрации прав и кадастрового учета является удовлетворение потребностей в квалифицированных кадрах, обеспечение соответствия уровня квалификации работников решаемым задачам в сфере регистрации прав и кадастрового учета, в том числе с учетом необходимости повышения качества оказываемых в этой сфере государственных услуг.

Предварительный анализ сведений, касающийся технического учета и технической инвентаризации ОКС, показал, что от граждан и юридических лиц ежегодно поступают в ОТИ около 16 млн. обращений в год.

Поэтому реализация настоящей Концепции предполагает проведение работ, связанных с формированием и развитием системы профессиональной подготовки и повышения квалификации кадрового состава единой системы, что потребует создания ведомственной системы обучения и профессиональной подготовки кадров в сфере регистрации прав, кадастрового учета.

Основными задачами профессиональной подготовки и повышения квалификации работников в рамках единой системы являются:

— изучение законодательства Российской Федерации и правоприменительной практики;

— изучение передовых технологий применительно к организации и проведению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

— приобретение работниками дополнительных знаний, умений, навыков и компетенции в связи с повышением требований к уровню их квалификации и необходимостью освоения ими новых способов решения профессиональных задач в условиях создания единой системы регистрации прав и кадастрового учета;

— обучение пользователей автоматизированных информационных систем на этапах внедрения и сопровождения.

Для эффективного решения данных задач необходимо создание учреждения дополнительного профессионального образования (далее — Образовательный центр).

Создание Образовательного центра позволит обеспечить необходимое качество профессиональной подготовки работников единой системы и учебно-методического сопровождения обучения, с учетом необходимости обеспечения непрерывного профессионального развития работников, ориентации образовательных программ на правоприменительную практику в сфере регистрации прав и кадастрового учета, обучения на базе образовательных программ по направлениям профессиональной деятельности и общим методикам в целях формирования единой правоприменительной практики, применения современных методов и технологий обучения, в том числе дистанционных.

Образовательный центр должен осуществлять разработку научно-методического, учебно-методического и информационно-аналитического обеспечения ведомственной системы обучения и подготовки кадров, координацию работ в данной области.

Переход от действующих сегодня независимых друг от друга ведомственных систем профессиональной подготовки к единой системе профессиональной подготовки и повышения квалификации предлагается реализовать в три этапа:

на первом этапе (до 1 июня 2011 г.) — осуществляется работа по организации создания Образовательного центра, экспертизе и доработке, при необходимости, конкурсной документации на обучение в целях повышения качества подготовки специалистов в условиях создания единой системы регистрации прав и кадастрового учета, а также разрабатывается Концепция профессиональной подготовки (повышения квалификации) работников единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета;

на втором этапе (до 1 января 2012 г.) — создается Образовательный центр, который разрабатывает учебно-методические комплексы по направлениям профессиональной подготовки, начинает разработку и внедрение новых образовательных технологий при обеспечении качества подготовки;

на третьем этапе (до 1 января 2013 г.) — в полном объеме должна начать действовать система профессиональной подготовки специалистов, обеспечивающая удовлетворение потребностей единой системы регистрации прав и кадастрового учета в квалифицированных кадрах, а также соответствие уровня квалификации работников решаемым задачам в сфере регистрации прав и кадастрового учета, прежде всего, по обеспечению единства правоприменительной практики и повышению в этой сфере качества государственных услуг.

______________________________

*(1) Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1662-р; Концепция использования информационных технологий в деятельности федеральных органов государственной власти до 2010 года, одобренная распоряжением Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2004 г. N 1244-р; Концепция административной реформы в Российской Федерации в 2006-2010 годах, одобренная распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2005 г. N 1789-р.

*(2) Указом Росрегистрация с 30 декабря 2008 г. переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, а Роскартография и Роснедвижимость упразднены с 1 марта 2009 г. Все функции упраздненных агентств переданы Росреестру. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 28 февраля 2009 г. N 256-р территориальные органы упраздненных Роскартографии и Роснедвижимости с 1 марта 2009 г. подчинены Росреестру. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 марта 2009 г. N 409-р к ведению Росреестра отнесены организации, ранее находившиеся в ведении упраздненных Роскартографии и Роснедвижимости.

• Во Франции снижаются цены на недвижимость17.08.2012
• Инвесторы предпочитают покупать недвижимость во Франции08.08.2012
• Во Франции за 10 евро можно выиграть в лотерею виллу04.08.2012
• Как сдать в аренду квартиру во Франции?23.06.2012
• В Париже зафиксировано падение цен на недвижимость06.06.2012
• Деревня во Франции за 330 000 евро24.02.2012
• Цены на недвижимость в Париже за год повысились на 22,5%27.09.2011
• Все новости

Тогда Вы сможете:

• — получать на почту новые объекты по заданным вами параметрам;
• — добавлять понравившиеся объекты в избранное;
• — задавать вопросы экспертам и получать бесплатные консультации

Присоединяйтесь сегодня!

• Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
• За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
• Страхование карты Сбербанка: стоимость и условия

• ТОП-10 популярных материалов из категории «Семейное право», 08.10.2020
• ТОП-10 популярных материалов из категории «Трудовое право», 20.10.2020
• ТОП-10 популярных материалов из категории «Наследственное право», 17.09.2020
• ТОП-10 популярных материалов из категории «Гражданский процесс», 07.09.2020
• Подборка материала за сентябрь 2020 года, 01.10.2020

В случае успешного завершения процедуры регистрации заявитель получает Свидетельство о государственно регистрации права, а также документ, в котором отражена сущность сделки, с регистрационной надписью. Возвращаются документы, предоставленные ранее для прохождения регистрации права собственности. В противном случае сообщается о невозможности государственной регистрации недвижимости, и также возвращаются все полученные ранее документы.

По мнению многих собственников, государственная регистрация недвижимости – это долгий и утомительный процесс. На самом же деле, после подачи необходимых документов зарегистрировать объект недвижимого имущества можно будет в течение месяца, а сами этапы прохождения регистрации не представляют особых проблем. Все, что необходимо собственнику имущества – разобраться во всех тонкостях регистрационного процесса!

Для каких объектов необходима обязательная государственная регистрация недвижимости? Недвижимым имуществом, право на которое необходимо зарегистрировать может быть представлено:

Земельными участками;
— участками недр;
— обособленными объектами;
— любыми объектами, связанными с землей настолько, что перемещение без нанесения им несоразмерного ущерба не представляется возможным;
— нежилыми и жилыми помещениями;
— зданиями и сооружениями;
— предприятиями, выступающими в статусе имущественных комплексов;
— лесами и многолетними насаждениями;
— кондоминиумами и т.д.

Регистрация права на недвижимость производится при участии собственников указанного имущества и обладателей других прав на него, если такие права подлежат государственной регистрации. В качестве таких обладателей прав могут выступать:

Граждане РФ;
— лица без гражданства и иностранные граждане;
— иностранные и российские юридические лица;
— иностранные государства;
— международные организации;
— Российская Федерация и ее субъекты;
— муниципальные образования.

Также непременными участниками данного процесса являются представители органов, посредством которых осуществляется государственная регистрация прав на недвижимость и сделки с ним.

Процедуре государственной регистрации подлежат:

Вещественные права лица на объект недвижимости, право собственности и хозяйственного ведения;
— ипотека (залог недвижимости);
— право оперативного управления;
— право пожизненного наследуемого владения;
— право бессрочного пользования земельным участком;
— аренда недвижимого имущества;
— передача недвижимости в доверительное управление;
— аресты;
— сервитуты;
— другие запрещения и ограничения, которые устанавливаются действующим законодательством.

Именно регистрация недвижимости представляет собой единственное доказательство того, что у собственника существует зарегистрированное право на определенный объект.

К слову, его можно оспорить только в судебном порядке.

В статье 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отмечается, что регистрация собственности на недвижимость включает в себя прохождение следующих этапов:

1. Подача документов, которые необходимы для проведения государственной регистрации прав.

С этой целью необходимо обратиться в Федеральную регистрационную службу, территориальные органы либо их обособленные подразделения, в которых осуществляется регистрация недвижимости. Документы для проведения этой процедуры выглядят следующим образом:

Заявление о государственной регистрации объекта недвижимости;
— документ, удостоверяющий личность заявителя;
— доверенность, заверенная нотариусом (если заявитель выступает в статусе доверенного лица;
— другие документы.

Список документов может меняться в зависимости от условий регистрации и других параметров. Владельцу недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, желательно заранее получить информацию о том, какие документы необходимо предоставить в Федеральную регистрационную службу.

2. Проверка законности сделки и проведение правовой экспертизы принятых документов.

3. Установление факта отсутствия противоречий между уже зарегистрированными и заявленными правами на конкретный объект, определение других оснований, посредством которых регистрация сделок с недвижимостью может быть приостановлена или прекращена.

4. Внесение записей в ЕГРП.

ЕГРП или Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя:

Книги учета документов;
— записи об объектах недвижимости, правах, правообладателях, прекращенных или существующих ограничениях и т.д.;
— правоустанавливающие документы.

ЕГРП – это государственный информационный ресурс, в котором содержатся сведения о прекращенных либо существующих правах на объекты недвижимости, а также данные о таких объектах.

Организация оборота прав, которые были зарегистрированы в ЕГРП, осуществляется посредством применения положений государственного кадастра недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости представляет собой свод сведений и правил об объектах недвижимого имущества. Именно он является федеральным государственным информационным ресурсом. В процессе учета каждый объект недвижимости получает уникальные характеристики, посредством которых осуществляется его экономическая и качественная оценка. Также в процессе учета ему присваивается номер, который впоследствии заносят в кадастр объектов недвижимости.

Организация государственного кадастра недвижимости – это задача, которую выполняет Федеральное агентство кадастра недвижимости . Именно эта структура обладает полномочиями для кадастровой оценки объектов. Кроме того, именно в его территориальный орган обычно подается заявление о постановке объекта недвижимости на учет с включением его в кадастр. Существует множество причин, по которым создается и ведется Федеральный кадастр недвижимости. В основном, все они касаются вопросов владения, пользования и распоряжения объектами недвижимого имущества. Конечно же, регистрация права на недвижимость также невозможна без занесения объекта в кадастр.

Возвращаясь к ЕГРП, следует сказать, что сведения, которые в нем содержатся, являются общедоступными и открытыми. Всегда можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает отсутствие или наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость. Обычно в выписке из ЕГРП содержится следующая информация:

Описание объекта;
— данные о правообладателе-собственнике;
— наличие или отсутствие зарегистрированных прав на недвижимость;
— возможные ограничения и т.д.

Получить выписку из ЕГРП можно, обратившись с запросом в Росреестр. Это можно сделать, используя следующие способы:

Личное обращение (для этого необходимо предъявить удостоверение личности и написать заявление в письменной форме);
— по почте (в этом случае по почте следует отправить нотариально заверенное заявление в письменном виде с прилагаемыми копиями документов);
— по электронной почте (оформить запрос можно в форме электронного документа с цифровой подписью).

В течение 5 рабочих дней территориальное подразделение Росреестра предоставляет заявителю требуемую информацию либо выдает ему отказ в письменной форме, который можно обжаловать в суде.

5. Оформление правоустанавливающих документов и выдача удостоверений, подтверждающих тот факт, что государственная регистрация недвижимости и права на нее была проведена.

Регистрация недвижимости часто проходит долго, и это обусловлено сложностями, возникающими именно в процессе сбора и подачи документов. Но что касается самой процедуры, то, как правило, государственная регистрация собственности на недвижимость должна быть проведена в течение 1 месяца.

Важно знать, что собственнику могут отказать в государственной регистрации права на недвижимость по следующим причинам:

Предоставление ложных сведений;
— неправильное оформление документов или предоставление неполного пакета документации;
— возникновение сомнений в подлинности документов у регистратора;
— наличие запрета или ареста, наложенного на регистрируемый объект недвижимого имущества и т.д.

О��каз в государственной регистрации всегда можно обжаловать в арбитражном суде.

Основные системы регистрации прав на недвижимость.

В числе документов для государственной регистрации значится и квитанция об уплате государственной пошлины. Этот платеж взимается в обязательном порядке. Размер государственной пошлины за регистрацию недвижимости определяется Налоговым Кодексом РФ и составляет 1000 и 1500 рублей для физических и юридических лиц соответственно. В зависимости от вида недвижимости размер пошлины за регистрацию может меняться.

Если вы планируете осуществлять предпринимательскую деятельность в течение длительного периода времени, значит, вам потребуется специальное помещение для этих целей. Его можно арендовать или получить в собственность. В последнем случае происходит переход права собственности, и это означает, что оно должно быть зарегистрировано в соответствующем органе. И помните, что если вы не купили, а самостоятельно построили помещение, регистрация права на недвижимость такого типа также необходима.

Основное отличие регистрации недвижимости юридическими лицами от подобных действий со стороны физических лиц состоит в том, что все документы, которые заявитель подает для регистрации, должны быть заверены не только его подписью, но и печатью.

После процедуры регистрации предприниматель или его представитель должен получить кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества. При учете изменения недвижимости или части объекта орган кадастрового учета выдает кадастровую выписку с содержащимися в ней новыми сведениями об имуществе. Снятие объекта с учета предполагает, что предприниматель получит кадастровую выписку, в которой содержится информация о снятии недвижимости с учета.

Если предприниматель получает отказ в проведении регистрации объекта недвижимости, он всегда может обжаловать его в судебном порядке.

Если физическое лицо приобретает в собственность жилое либо нежилое помещение, важно проверить всю информацию относительно данного объекта недвижимости. Для этого можно использовать выписку из ЕГРП. Так появляется возможность определить, является ли собственником данного объекта конкретный человек, существуют ли ограничения на распоряжение недвижимостью и т.д. Что касается собственника помещения, то он может предъявить свидетельство о государственной регистрации, но вполне возможно, что сам объект, например, будет заложен. В свою очередь, государственный кадастр недвижимости содержит более достоверную информацию об объекте недвижимости и правами, связанными с ним.

Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
2. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

   Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

   Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

   Книги учета документов содержат данные о:

   принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
   выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
   выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

3. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

   Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

   В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

   Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

4. Разделы Единого государственного реестра прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определяется Правительством Российской Федерации.

   Если разделы Единого государственного реестра прав, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. После вступления приговора в законную силу либо по истечении срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела суд или орган дознания, следователь, прокурор должны возвратить указанные разделы и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

5. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством Российской Федерации.

   Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

6. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

   Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

   Каждый раздел состоит из трех подразделов.

   Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений и состоит из кадастра недвижимости и реестр прав на недвижимость.

   Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

   В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

   вид объекта недвижимости;

   кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

   описание местоположения объекта недвижимости;

   описание основных характеристик объекта недвижимости (площадь, протяженность, материал стен, год ввода в эксплуатацию и другие);

   сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование.

   Закрепление характеристик объекта недвижимости в ЕГРН позволит вам защитить свои интересы в различных спорах, например, о расположении земельных участков, назначении или конфигурации объектов недвижимости и т.д. На данные ЕГРН вы сможете ссылаться и в суде, и при проведении различных проверок, и в спорах с соседями.

   В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости.

   В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:

   вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;

   сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях

   сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;

   вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации;

   сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости;

   основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости.

   Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

   Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество. Именно с этого момента вы можете распоряжаться объектом недвижимости – совершать любые сделки (продавать, дарить, обменивать, передавать в аренду, в залог и т.д.).

   Напомним, что сейчас в большинстве случаев кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость проводятся одновременно, в рамках одной процедуры. Указанную услугу в Тульской области выполняет Управление Росреестра по Тульской области. Заявление и необходимые документы можно подать через многофункциональные центры либо в электронном виде с помощью портала Росреестра (в этом случае потребуется электронная подпись). После прохождения процедур кадастрового учета и регистрации прав выдается выписка из ЕГРН.

   Каждая страна строит свою систему регистрации основываясь на исторически сложившихся традициях в области права и учета объектов недвижимости.

   В мире существуют три принципиально различные системы регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом:

   • кадастровая система;
   • система торренса;
   • система «публичных записей»

   Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество

   Кадастром (юридическим кадастром) называется систематически поддерживаемый публичный реестр письменных сведений об объектах недвижимости на территории региона (страны), основанный на картографическом изображении границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются определенные обозначения. Границы участков земли при кадастровой системе постоянны, что позволяет легко установить местоположение любого земельного участка на территории данной страны.

   Ведение кадастра возможно на основе длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных о земельных участках, их владельцах, переходе прав на них, что позволяет однозначно идентифицировать земельные участки по их местоположению и характеристикам, точно ответить на вопрос о его принадлежности и существующих обременениях.

   При ведении кадастра государство регламентирует правила составления карт участков собственности на основе кадастровой съемки и ведения регистров сведений об участках или объектах, а также об их владельцах. На основе кадастровой съемки составляется кадастровая карта участка, района или региона.

   Основой для системы регистрации являются реестры, представляющие собой единые табличные формы для выполнения юридических записей о правах, сделках и обременениях.

   Различают:

   • поземельный регистр,
   • регистр недвижимости
   • регистр аренды.

   В ряде государств кроме непосредственного учета участков владения принимается во внимание также расширенный список состава недвижимости, т. е. все строения на данном участке, а также цена участка.

   В кадастровой системе регистрируется каждый акт возникновения и передачи права собственности, изменения состава недвижимости, разделения прав на объект недвижимости, залога и пр. Основной учетной единицей кадастровой системы является имеющий выход к коммуникациям и к системе путей сообщения (дорогам) участок земли в виде ограниченной замкнутой территории.

   Система Торренса применяется в странах с нормами общего права. Система названа по имени ее автора, Р. Торренса, впервые применившего ее в Южной Австралии в XIX в.

   Такая система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зеландии. Имели место попытки введения ее в США, однако поскольку они осуществлялись на добровольной основе, то с учетом значительных затрат на формирование титула не имели большого успеха.

   В этой системе обеспечение прав на недвижимость осуществляется с помощью передачи титула и публичной записи о сделке.

   Под титулом понимается законное право собственности на недвижимость, удостоверенное набором документов, имеющих юридическую силу и позволяющих составить краткую историческую справку обо всех публично утвержденных и зарегистрированных сделках с данной недвижимостью. К такого рода документам относят все записи, касающиеся недвижимости (предшествующие сделки, договоры о передаче прав, завещания), документы, относящиеся к косвенным правам на данную недвижимость (закладные, сервитуты и другие обременения).

   Титул устанавливает количество прав относительно недвижимости, передающихся от покупателя к продавцу. Качество титула зависит от полноты портфеля документов на эту недвижимость. При продаже недвижимости, как правило, требуется проверка качества титула, которая осуществляется специализированными адвокатскими фирмами.

   Доброкачественный титул означает, что его передача наследнику или покупателю представляет собой фактическую передачу собственности.

   Товарным считается титул, который документально подтверждает все существующие права на данную недвижимость. Покупатель может приобрести титул заложенного имущества, но в документах должны быть указаны все прежние закладные по титулу, чтобы покупатель мог сам решить, стоит приобретать данное имущество или нет.

   Какие-либо отягощения относительно данного объекта недвижимости, по которым еще не вынесено окончательное решение, и которые, если окажутся действительными, испортят титул владельца, называются «пятнами на титуле».

   Система регистрации на основе публичных записей появилась в Англии и США как результат упрощения системы Торренса.

   В этой системе документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются. Регистрация означает лишь то, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен.

   В связи с тем, что государство при этом не берет на себя ответственности за «чистоту титула», гарантией чистоты сделки является страхование дефектов титула специализированными страховыми компаниями. Такие «титульные» страховые компании ведут собственный учет земельных участков, зданий и сооружений на них, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что и дает им основания для страхования прав на недвижимость. Такое сочетание (регистрация актов и страхование титула) обходится государству дешевле, чем кадастровая система или система Торренса. Однако с точки зрения субъектов рынка недвижимости она оказывается более дорогой.

   В США все компании, занимающиеся страхованием чистоты титулов собственности, являются частными.

   Страховая компания осуществляет квалифицированную проверку всех доказательств качества титула, составляет отчет и только после этого принимает решение страховать или нет данный титул. Страхование титула есть своего рода признание его доброкачественности и товарности. Особенностью этого вида страхования является то обстоятельство, что предметом страхования являются события, имевшие место в прошлом, но которые могут обнаружиться и оказать негативное воздействие на права владельца недвижимости в будущем.

   С 1 февраля 1998 г. в России начала действовать государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая является результатом развития отдельных элементов в области регистрации, как сохранившихся с советских времен, так и построенных заново.

   Прежняя советская система заключалась в инвентаризационном учете отдельных объектов недвижимости и земельных участков, проводимых различными ведомствами: Бюро технической инвентаризации, Роскомзем и др. Разрозненные базы, а главное – слабое правовое описание не могло быть приемлемым при переходе к рыночной экономике.

   В целях защиты прав собственников с введением частной собственности на недвижимое имущество появилась норма о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом.

   Сложился порядок, согласно которому нотариусы удостоверяли договоры купли продажи, договоры передачи жилья при приватизации, дарении и др., а органы БТИ на местах учитывали такие договоры, выдавая собственникам так называемые регистрационные удостоверения.

   С началом рыночных реформ была начата работа по построению государственной системы регистрации. Так, Указом Президента

   РФ № 2130 от 11.12.93 г. в целях установления и защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость вводилось понятие «государственный земельный кадастр». Определялось, что регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость ведется по единой системе на всей территории Российской Федерации. Отметим, что в СССР земельный кадастр был введен в 1968 г. «Основами земельного законодательства Союза ССР».

   В ноябре 1994 г. вступила в силу первая часть Гражданского кодекса РФ, где в ст. 131 указывалось, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

   Регистрация собственности в 2021 году

   Система регистрации прав на недвижимость, функционирующая в РФ, регулируется как общим, так и специальным законодательством. В числе ключевых источников права — ФЗ «О государственном кадастре». Положения, которые содержатся в данном правовом акте, определяют порядок регистрации права на недвижимость, сроки и прочие нюансы, характерные для данной процедуры.

   Указанный ФЗ устанавливает также необходимый понятийный аппарат, используемый в практике работы государственных органов, ответственных за оформление сделок с имуществом соответствующего типа. Так, в частности, в законе дается определение терминам «кадастровый номер», «недвижимость», «сервитут» и т. д.

   В 9-й статье ФЗ «О государственном кадастре» содержатся положения, определяющие то, какие органы ответственны за государственную регистрацию сделок с недвижимостью. В законе, в частности, говорится о том, что соответствующая система госструктур функционирует на двух уровнях — федеральном и региональном. К компетенции органов на высшем уровне относится регистрация прав в рамках некоторых правоотношений в сфере бизнеса, а также сделки, объектами которых становятся имущественные комплексы, недвижимость, расположенная на территории нескольких регистрационных округов. Иные сделки оформляются при участии, в свою очередь, территориальных структур.

   Каковы ключевые компетенции Росреестра? Согласно ФЗ «О государственном кадастре», к таковым относятся:

   — проверка подлинности документов по сделкам, а также личности субъектов правоотношений на предмет правомочности подписания соответствующих соглашений;

   — исследование ранее заявленных прав на недвижимость, изучение предыдущих регистраций;

   — осуществление процедур, формирующих государственную регистрацию прав на имущество соответствующего типа;

   — выдача необходимых документов субъектам правоотношений по сделкам с недвижимостью;

   — предоставление гражданам и организациям сведений, касающихся зарегистрированных прав на владение имуществом соответствующего типа.

   Согласно положениям ФЗ «О государственном кадастре», Росреестр не может заниматься иными видами деятельности, если нет каких-либо других, императивных по отношению к существующим в рассматриваемом ФЗ правовых норм.

   Каковы основные принципы ведения Росреестром кадастрового учета недвижимости? Их перечень содержится в 4-й статье основного ФЗ, который регулирует соответствующую сферу. Так, например, в числе ключевых принципов — единство технологии ведения кадарстрового учета на всей территории России. Также в приоритете обеспечение общедоступности сведений государственного кадастра, а также их релевантности информации, содержащейся в других официальных ресурсах.

   Каждый объект недвижимости в РФ, прошедший государственную регистрацию, имеет кадастровый номер. Что это такое? Это уникальный идентификатор, который не имеет дубликатов, а также не передается от объектов, снятых с учета, к другим видам недвижимости. Кадастровый номер — федеральный идентификатор. С целью оптимизации соответствующей системы учета объектов недвижимости территория РФ поделена на кадастровые участки — округа, районы и кварталы. При этом, если есть необходимость, они могут меняться посредством издания соответствующих правовых норм.

   Как зарегистрировать права на недвижимость

   Рассмотрим важнейший аспект — сроки регистрации прав на недвижимое имущество. Все зависит, прежде всего, от предмета сделок с соответствующим типом имущества. Эксперты выделяют более 30 разновидностей подобного типа правоотношений. Попробуем классифицировать их, исходя из такого критерия, как количество дней, отводимых законом Росреестру для проведения соответствующих процедур.

   Существует такая операция, как регистрация ипотечных договоров, предмет которых — сельскохозяйственные земли. Срок регистрации прав на недвижимость данной категории — 15 рабочих дней. В свою очередь, если речь идет об оформлении сделок, предмет которых — ипотека земельных участков и нежилых помещений, то сроки аналогичные. Для каких еще типов правоотношений сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество составляют 15 дней? К таковым относятся:

   • дополнительные соглашения к ипотечным документам, предмет которых — земельные участки и нежилые помещения, например, договоры уступок;
   • исполнение требований судебных приставов, связанных с передачей прав на недвижимость должника;
   • ипотечные сделки, относимые к категории правоотношений, возникающих в силу закона;
   • ипотечные соглашения, возникающие на основании совместной договоренности залогодателя и субъекта, владеющего залогом, предмет которых — земельные участки и нежилые помещения.

   В свою очередь, есть типы сделок, требующие меньшего количества времени, которое должен затратить Росреестр. Так, сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество в некоторых случаях могут составлять 10 дней. Такого типа процедуры формируют следующий перечень:

   • регистрация права собственности или же его перехода от одного субъекта правоотношений к другому;
   • оформление сделок, предмет которых — общая долевая или же совместная собственность;
   • регистрация права пользования недвижимостью на постоянной, бессрочной основе;
   • оформление права так называемого хозяйственного ведения;
   • регистрация прав субъектов осуществлять деятельность, связанную с оперативным управлением недвижимостью;
   • оформление договоров найма или субаренды, когда это предусмотрено законом;
   • регистрация правоотношений, предмет которых — военная недвижимость;
   • оформление сделок, предмет которых — безвозмездное пользование земельным участком на срочной основе;
   • корректировка сведений в ЕГРП;
   • выдача дубликатов свидетельств;
   • регистрация договоров, предмет которых — участие субъекта правоотношений в долевом строительстве;
   • оформление сделок, отражающих уступку прав требования по договорам долевого строительства;
   • регистрация соглашений, дополняющих договор участия субъектов правоотношений в долевом строительстве;
   • оформление расторжения сделок по «долевке» застройщиком в одностороннем порядке;
   • регистрация прав граждан на квартиры в процессе приватизации;
   • оформление дополнительных соглашений к ипотечным сделкам по квартирам.

   Есть, в свою очередь, регистрационные задачи Росреестра, длительность исполнения которых — 5 дней.

   Рассмотрим важнейший аспект, характерный для процедур, совокупностью которых представлена регистрация прав на недвижимость, — документы. Состав соответствующих источников может быть разным. В 22-й статье ФЗ «О кадастровом учете» вместе с тем содержится в достаточной мере исчерпывающий их перечень, стандартный для многих сделок. Рассмотрим соответствующие положения ФЗ.

   Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» — это надежный партнер в области оформления сделок с недвижимостью, профессиональных юридических консультаций и юридических экспертиз. Наши сотрудники оперативно подготовят полный пакет документов для регистрации недвижимости, заключения договора аренды.
   К сожалению, процесс получения технической документации и заключения договоров в органах государственного учета сопровождается волокитой, потерей огромного количества времени и средств. Клиенты нашей компании получают:

   • Абсолютно прозрачную, профессиональную и быструю помощь при регистрации права собственности на недвижимость, получении выписок и справок;
   • Сжатые сроки решения задач любой сложности, связанных с договорами, изготовление и получение технических планов и паспортов;
   • Надежную юридическую защиту всех правовых интересов;
   • Полное юридическое сопровождение всех договоров и сделок,купле/продаже недвижимости, аренде;
   • Оперативную доставку договоров, выписок и других документов удобным для вас способом.

   Компания «Стар-Сервис» выполнит оформление недвижимости любого типа – земельные участки, промышленные объекты, здания, отдельные помещения, частные дома и квартиры, а также объектов, которые еще не введены в эксплуатацию и находятся на этапе строительства. Согласно букве Закона РФ, все договора должны проходить обязательную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации Росреестра. Мы поможем расторгнуть, изменить, подтвердить или зарегистрировать собственность на различные объекты недвижимости путем правильного оформления документов.
   Типовыми услугами, которые востребованы нашими клиентами являются:

   • Оформление и сопровождение сделок с земельными участками;
   • Правильное сопровождение сделок с использованием залогового имущества;
   • Формирование достаточного пакета документов для регистрации в Управлении Росреестра;
   • Регистрация перехода недвижимости (дарение, договор мены, купля/продажа);
   • Договоры аренды с различными условиями.

   Юридическое сопровождение ваших сделок с недвижимостью заключается в полноценной консультации специалистов по вашему вопросу до заключения договоров, проведение экспертизы документов на проверку их подлинности и правильности оформления, подготовка полного пакета документов для быстрой регистрации с любыми объектами, оперативная подача всех материалов в Управление Росреестра, предоставление результата клиенту.

   Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция

   Узнай всё про недвижимость
   от 10 минут!

   Онлайн — сервис для получения информации об
   объектах недвижимости из Росреестра

   Выписка из ЕГРН?

   С 1 января 2017 года, на основании закона №218-ФЗ, объединили ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав) и ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости), вместо выписки из ЕГРП, теперь будет выписка из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). Если раньше вы заказывали выписку или кадастровый паспорт (кадастровую выписку), то теперь вы получите два документа в одном.

   Что я узнаю из Выписки ЕГРП (ЕГРН)?

   Выписка из ЕГРН (ЕГРП) онлайн в городе Москва поможет узнать кто собственник объекта недвижимости, и их количество. Так же вы узнаете:

   • Ограничения, аресты, обременения;
   • Дату регистрации права собственности;
   • Кадастровая стоимость;
   • Точный адрес;
   • Площадь;
   • Назначение объекта недвижимости;
   • Местоположение;
   • План (если есть).

   Посмотреть образец

   Точно укажите адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. Наш сервис в реальном времени покажет все записи в базе Росреестра соответствующие вашему запросу. Внимательно проверьте все данные, укажите почту и телефон, далее перейдите к оплате.

   Оплата заявки осуществляется посредством сервиса WalletOne, любым удобным для вас способом. Обратите внимание, что в зависимости от способа оплаты WalletOne взимает дополнительную комиссию.

   После получения сведений об оплате, специалисты нашего сервиса формируют соответствующий запрос в Россреестр. Время ответа официального сервиса в зависимости от его нагрузки, в среднем составляет от 10 минут до 2 часов.

   Сразу после получения ответа от официальной базы Росреестра на указанный вами адрес электронной почты вам придет файл и смс оповещение на ваш мобильный телефон.

   Государственная регистрация недвижимости в Москве осуществляется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (ФРС).

   Права на имущество, по закону подлежащее государственной регистрации, возникают только с момента регистрации этих прав. Собственно акт государственной регистрации сделок заключается во внесении соответствующих записей в Единый Государственный Реестр Прав и сделок с недвижимым имуществом. С этого момента сделка считается завершенной.

   Если право не было зарегистрировано надлежащим образом, то оно не считается возникшим и распоряжение имуществом становится невозможным. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимость является единственным доказательством существования соответствующих прав. С момента государственной регистрации права на недвижимость (недвижимое имущество) может быть оспорено только в судебном порядке.

   Округ	Адрес	Метро
   Центральный	Басманная Новая улица, 10, 1

   Северо-Восточный Отрадная улица, 2 Северо-Восточный Студеный проезд, 2, к. 1 Юго-Восточный Авиамоторная улица, 51а, к. 2 Юго-Восточный Новомарьинская улица, 12/12, к. 1 Юго-Западный Миклухо-Маклая улица, 42 Юго-Западный Изюмская улица, 43 Северо-Западный Большая Набережная улица, 25/1 Северо-Западный Вилиса Лациса улица, 5, к. 5
   
   

   Похожие записи:

   • Жилищные вопросы по сзао
   • Раздел в натуре частного жилого дома
   • Разъяснение вас о государственной прав на недвижимое имущество