Признание права собственности долевое арбитраж

В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами (далее — судами) законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляют дать следующие разъяснения.

Общие положения

1. В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

2. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

4. По смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Споры, связанные с защитой права хозяйственного ведения и права оперативного управления государственных (муниципальных) предприятий и учреждений

5. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

Оформление в объекте незавершенного строительства либо завершенного строительством объекта права собственности в регистрирующем органе в абсолютном большинстве случаев является стратегической ошибкой и влечет негативные последствия в будущем.

Речь идет о том, что процедуры банкротства изначально вводятся для защиты интересов управляемых ими кредиторов. После введения любой процедуры банкротства застройщика для включения в реестр требований кредиторов принимаются требования участников строительства. К примеру, после истечения 2х месяцев после публикации о введении процедуры наблюдения в официальных информационных источниках, кредиторы обязаны подать свои требования о включении в реестр. После рассмотрения всех, поданных в указанный двухмесячный срок, требований, реестр должника считается сформированным и проводится первое собрание кредиторов. На этом собрании, основываясь на проведенном временным управляющим анализе хозяйственной деятельности, финансовом состоянии должника, решаются основные стратегические вопросы по застройщику – какая процедура должна быть введена далее в целях обеспечения прав и законных интересов дольщиков, что в ней должно произойти и кто этой процедурой должен руководить (нужна ли смена арбитражного управляющего).

Признать право собственности на недострой в арбитражном суде достаточно проблематично. После возбуждения дела о банкротстве в отношении застройщика, обращаться с какими-либо требованиями к застройщику вне рамок дела о банкротстве нельзя.

Однако, если дольщик используя какие-либо возможности и ухищрения признает право собственности на свою квартиру, то он “выпадает” из процедуры банкротства. Являясь, так называемым, титульным собственником, он не имеет права требования передачи объекта от застройщика в деле о банкротстве, т.к. с формальной точки зрения это требование уже удовлетворено и дольщик владеет объектом недвижимости. Но мы с вами понимаем, что в большинстве случаев, ни о каком реальном владении речи не идет, дольщик лишь “выуживает” бумагу под названием “свидетельство о праве на собственность” на объект, к которому и подойти нельзя.

В итоге, получается, что в результате оформления права собственности в банкротстве на жилое помещение, дольщик лишается всех прав установленного кредитора в деле о банкротстве. Далее, все вопросы о судьбе застройщика и дома данный собственник решать не вправе на основании действующего закона. Если же, за таким поступком последуют десятки людей, то судьба дома будет решаться довольно ограниченным кругом лиц, и не факт, что заинтересованных в передаче дома участникам строительства.

Мы являлись свидетелями ряда собраний кредиторов, куда арбитражный управляющий вовсе не допускал лиц, имеющих права собственности в отношении объектов застройщика. С формальной точки зрения, такая возможность у управляющего есть.

Поэтому, мы, в большинстве случаев, не рекомендуем оформлять право собственности на объекты незавершенного строительства в делах о банкротстве застройщика и лишать тем самым себя всех, предоставленных законодателем прав в деле о банкротстве.

Исключение составляют лишь полностью законченные строительством дома, либо при желании и возможности дольщиков взять 100% финансирования объекта на себя.

Не стоит путать данный бюрократический элемент с реестром требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства, порядок включения в который был описан выше. На сегодняшний день (2015 год), “Сводный реестр пострадавших соинвесторов”, который и принято в обиходе называть Реестр обманутых дольщиков, регулируется только Распоряжением Минмособлстроя от 06.12.2010 N 56 “Об организации работы по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области”.

Завершить данный материал я хотел бы вопросом, который волнует довольно большое количество соинвесторов – по нежилым помещениям в деле о банкротстве. Это очень неоднозначный и, потому, болезненный для соответствующей категории дольщиков вопрос.

Проблема в том, что абсолютное большинство кредиторов по помещениям, не являющихся жилыми, полагают себя равными в правах относительно всех других соинвесторов в банкротстве застройщика. Это следует из логики выстроенных с застройщиком взаимоотношений и их схожести со всеми кредиторами по жилым помещениям.

На самом же деле, детальное изучение судебной арбитражной практики рассмотрения дел о банкротстве застройщиков как и самого параграфа 7 нам показывает, что кредиторы по нежилым помещениям фактически представляют из себя “иных лиц” в деле о банкротстве (понятие закреплено в ст. 201.8 Закона). Сам параграф 7 о банкротстве застройщика не регулирует взаимоотношения с коммерческими кредиторами. То есть все, что сказано в нормах Закона по банкротству застройщиков не касается нежилых помещений, за исключением одной неоднозначной нормы – ст. 201.8 о любых других требованиях в отношении недвижимого имущества застройщика.

Это не простой, но единственный путь требовать оплаченное нежилое помещение от застройщика. То, в какой правовой конструкции заявляются требования – сильно зависит от каждого конкретного случая. Если не использовать данную норму, то остается лишь заявлять денежное требование залогового кредитора, отказавшись от дальнейшего исполнения договора долевого участия (соинвестирования) застройщиком и оставшись ожидать поступления живых денег в конкурсную массу для распределения между всеми денежными кредиторами.

• Взыскание задолженности
• Сопровождение процедур банкротства юридических лиц
• Строительные споры
• Сопровождение деятельности юридических лиц
• Споры по договору поставки / оказания услуг
• Налоговые споры

20 апреля 20__ г. между Истцом и Ответчиком были заключены два договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу г.Москва, Рублевское ш.вл.111А.

В соответствии п.2.2 договоров Ответчик – ЗАО «К.выступая в качестве Застройщика, обязался за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. Истца, в срок III квартал 2009 года построить Многоквартирный дом и иные объекты недвижимости, а именно: квартиру, проектной общей площадью 108,64 кв.м., расположенную в доме новостройке по строительному адресу: г.Москва,Рублевское ш., вл.111А; и после ввода Объекта долевого строительства в эксплуатацию передать объект Истцу. Истец же обязался в срок до 27 октября 20__ года… оплатить строительство квартиры, в срок до 27 июля 20__ года.

Истцом все обязательства по указанным договорам были выполнены в полном объеме в указанные сроки. Им было профинансировано строительство жилого дома в размере 12 651 228 руб. 24 коп.

По завершении строительства в конце 2009 г. сторонами были подписаны акты приема-передачи квартиры, в соответствии с которыми Ответчик передал, а Истец принял квартиру. Претензии у сторон друг к другу отсутствовали.

12 сентября 2009 г. стороны подписали акты исполнения договоров. Согласно актам, Ответчик полностью выполнил свои обязательства по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома расположенного по адресу: г.Москва, Рублевское ш., д.109. Согласно п.4 актов, Истец получил право на оформление прав собственности на квартиру, общей площадью 107,7 кв.м., расположенную по адресу: г.Москва,Рублевское ш.,д.109. Во исполнение условий соглашения Ответчиком также были предоставлены кадастровый паспорт на квартиру.

В настоящее время здание полностью введено в эксплуатацию, распоряжением Префекта ЗАО г.Москвы от 18.12.2009 г. № 20__-РП жилому дому присвоен адрес: г.Москва, Рублевское ш.,д.109.. В соответствии с п.4.2.6 Договора Застройщик обязуется сформировать необходимый для государственной регистрации базовый комплект документов. Однако Истец лишен возможности для самостоятельного оформления прав собственности в органах ФРС на квартиру, в связи с тем, что у него отсутствует ряд документов, а именно: Разрешение на ввод в эксплуатацию, учредительные документы Ответчика, акт реализации Инвестиционного проекта, Ответчик не исполнил обязанности по передаче необходимых от инвестора документов в регистрирующий орган, без которых я не могу оформить право собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки истец вправе защищать свои права путем обращения в суд с заявлением о регистрации перехода права. Решение суда является основанием для регистрации права собственности истца.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Истцом при подаче искового заявления были понесены расходы в размере 60000 руб., связанные с оплатой госпошлины.

Одной из особенностей собственности является предоставление защиты со стороны государства. Это выражается в наличии возможности обратиться в суд. Право собственности на недвижимость и другие предметы может быть защищено путем подачи исков, непосредственно связанных с ним или вытекающих из обязательств.

К первой группе относятся 2 способа.

1. Направление виндикационного иска (ст. 301 – 303 ГК РФ). Он предполагает предъявление требований со стороны собственника к фактическому обладателю имущества о ее возврате.
2. Обращение с негаторным иском (ст. 304 ГК РФ). Эта возможность используется в случаях, когда ответчик совершает действия, мешающие собственнику пользоваться и распоряжаться свои имуществом.

В число исков, которые связаны с обязательствами включают 3 их разновидности.

1. О возмещении убытков, которые были причинены нарушениями условий соглашений. Признание права собственности на имущество производится посредством защиты от недобросовестных действий другой стороны договора, объектом которого выступает та ли иная вещь.
2. Иски, содержащие требования о возврате имущества после истечения срока действия соглашения. В частности, речь идет о состоянии таких вещей.
3. Иски по обязательствам, вытекающим из причинения вреда собственности. Подразумеваются все случаи, когда ущерб нанесен не в рамках договора, а любыми иными действиями виновника.

Перечисленные иски являются основными способами защиты. Существует и более детальное их деление.

Эта процедура предполагает установление ряда фактов. Последствием их выявления станет признание судом собственности заявителя на тот или иной объект. Причиной обращения служит недостаток документов для осуществления правомочий.

Наиболее сложной процедурой выступает признание права собственности на недвижимость. Заявителю необходимо собрать значительное количество доказательств, иначе его ждет отказ. Примером служит признание на основании приобретательной давности (для недвижимого имущества срок добросовестного владения должен составлять 15 лет). Подобные требования стали предъявляться с 2010 года (отсчет указанного периода шел с 1995 года – момента начала действия ГК РФ).

Другой распространенной ситуацией служит признание права собственности на квартиру, если существуют проблема с ее приватизацией. В рамках судебного процесса потребуется установить множество фактов.

• Как поставить объект недвижимости на кадастровый учет? Теория и практика
• Признание сделки недействительной — основания, сроки, иск в суд
• Регистрация, оформление, сопровождение сделок с недвижимостью, стоимость сделок
• Залив квартиры: оценка залива, экспертиза, заявление о заливе в суд
• Приватизация жилья, квартиры, участка. Документы для приватизации

Банкротство застройщиков и права участников долевого строительства

После того, как становится понятно, что застройщик или администрация (префектура, департамент городского имущества) уклоняется от обязанности зарегистрировать ваше право собственности, в суд необходимо предоставить следующие документы: — исковое заявление; — госпошлина (300 руб); — договор долевого участия или договор мены; — документы об оплате договора долевого участия без задолженности; — акт приема-передачи квартиры (в случае наличия);

Некоторые суды при рассмотрении спора запрашивают следующие документы: — разрешение на строительство; — землеотводные документы (договор аренды); — документы из БТИ; — выписка из ЕГРП на квартиру; — акт ввода в эксплуатацию и присвоение почтового адреса;

В какой суд может быть направлен иск о рассмотрении дела о признании права собственности на недвижимость? Фото № 3

В основном, исковое заявление о признании права собственности подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Однако, исходя из причин возникновения спора, районный суд вправе отказать в принятии иска к своему производству, полагая, что его решение не сможет обеспечить право гражданина на имущество.

Иными словами, определение суда можно будет обжаловать в любом вышестоящем суде, и решение будет неправомерно. В этом случае суд либо направляет иск в иной территориальный орган, либо рекомендует истцу самому обратиться в другой районный суд. По результатам дается письменное уведомление.

Существуют случаи, когда гражданин просто не может добраться до суда. В исключительных случаях, рассмотрение дела может быть направлено по месту нахождения истца.

Если же районный суд отказал в принятии иска к своему производству, то есть два варианта решения вопроса:

• исправить допущенные ошибки, либо неточности по которым было отказано;
• отправить жалобу в Арбитражный суд.

Нюансы, которые могут возникнуть при подготовке документов и рассмотрении дела о признании права собственности на недвижимость. Фото № 4

В каждом судебном споре есть свои нюансы, и признание права собственности на квартиру также имеет свои «подводные камни». Начинается все с искового заявления. Неточности в нем и недостаточность приведенных доказательств могут сыграть против истца.

Необходимо четко ставить перед судебным органом суть возникшего вопроса и описать свое мнение о возможности решения спора. Это необходимо для того, чтобы судья изначально видел позицию истца и его желание найти компромисс с ответчиком.

Доказательства являются, пожалуй, самым важным элементом при судебном производстве. Все ранее собранные доказательства будут представлены на процессе. Именно поэтому необходимо разбивать доказательства по группам и хронологии.

Судьи – юристы, а потому любят, когда все представлено, исходя из истории возникновения спорного вопроса. Важно, чтобы данные истца в документах как можно чаще встречались, поскольку безымянные документы могут быть признаны не подходящими доказательствами.

Порядок признания права собственности на недвижимость предусматривает представление значительного объема доказательств, поэтому их отсутствие или неправильное оформление часто приводят к отказу в удовлетворении требований о признании собственности. Например, обращение в суд без каких-либо документов на недвижимость, не позволит установить право собственности по сделке совершенной когда-то. В случае признания права собственности на самовольное строение в иске откажут, если земля, на которой оно возведено, не оформлено в собственность. В таких ситуациях – сначала устанавливается право собственности на земельный участок, а затем на строение.

Откажут в признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия до момента ввода дома в эксплуатацию. В данном случае законодательство исходит из того, что пока нет акта о вводе в эксплуатацию, дом признается объектом незавершенного строительства и регистрация прав нецелесообразна. Впрочем, судебная практика по таким делам носит неоднозначный характер и есть судебные решения, по которым дольщики признавались собственниками именно объектов незавершенного строительства. Но данные решения касались «замороженных» объектов.

Множество квартир приобретается по ипотеке и не всегда ясно, кого в иске указывать ответчиком. В некоторых случаях в процессе может выступать несколько сторон, среди которых:

• финансовая организация;
• застройщик (исходя из ситуации).

Единичные ситуации, когда на часть квартиры ранее был наложен арест и своевременно он снят не был. При данной ситуации истец может быть один и в исковом заявлении просить снять арест с последующим признанием права собственности на жилище за ним.

Особенности рассмотрения дела о праве собственности на недвижимость, приобретенную в ипотеку. Фото № 5

Помимо этого есть нюанс при подаче документов. В связи с тем, что в процессе участвует как минимум две стороны. При подаче искового заявления копии делаются на все участвующие стороны. Это:

• сторона ответчика;
• прокурор (если он присутствует);
• представители различных организаций (если они привлекаются);

Оригинал искового заявления, с заверенными копиями остается у судьи. При рассмотрении аналогичного вопроса в правоохранительных органах, суд самостоятельно затребует материалы проверки. В исковом заявлении стоит указать, что ранее подавались заявления в какие-то другие инстанции.

Сразу решение суда никто не даст, и поэтому необходимо набраться терпения. Возможно, что определение и копии будут изготовлены в течение двух месяцев, но не ранее двух недель. После этого, есть возможность обжаловать решение, если оно отрицательное.

Как видно, процесс сложный и нервозный. Терпения необходимо очень много. В заключение можно сказать, что для достижения положительного результата необходимы следующие критерии:

• грамотность – владения ситуацией и знание законов;
• строгое соблюдение сроков;
• тщательный сбор доказательственной базы перед подачей иска.

Таким образом, если дело дошло до органа правосудия, и иного выхода нет, необходимо вначале взвесить свои шансы на успех, потому что затраты и потерянные нервы могут быть не оправданы решением судебной инстанции.

Получая положительное определение, достигаются следующие цели:

• решение суда уже нельзя не исполнить и для государственного регистратора оно является обязательным;
• на судебном процессе проверяются все доводы сторон и эти доводы уже нельзя обжаловать;
• никто из третьих лиц уже не сможет завладеть имуществом и претендовать на него;
• выбор планировки квартиры, ремонта и других бытовых вопросов остается за владельцем по решению суда. Никто из надзорных ведомств не сможет предъявить претензии.

Плюсы судебного решения налицо, однако, эти плюсы возможны только в случае положительного решения. Отрицательное решение может отразиться на здоровье и психике. Заранее необходимо подумать о наличии возможного представителя, чтобы не тратить время и нервы.

Единственным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение (квартиру или ее часть, дом или его часть) является свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра субъекта РФ. Однако зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления искового заявления о признании или отсутствии такого права. К сожалению, судебная статистика показывает рост судебных дел, предметом которых являются жилые объекты, что и заставило два высоких суда принять совместный документ, разъясняющий порядок применения отдельных норм права по объектам недвижимости (в том числе и жилой).

Речь идет о Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров в связи с защитой права собственности и других вещных прав», отдельные положения которого и будут рассмотрены в нашей статье.

Иск о признании права собственности по договору долевого участия

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со ст. 148 ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По смыслу ч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ или ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица. Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Согласно ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Если движимое имущество внесено в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает не ранее даты такой регистрации.

Если движимое имущество внесено в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица.

При внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Согласно положениям пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

• давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

• давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

• давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ);

• владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

• По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу ст. 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

В силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

В силу п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.

При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.

В п. 4 ст. 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями п. 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

По смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно — подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском.

Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии — стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала.

Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру.

Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом.

Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

Закон не предусматривает запрет на получение в собственность объектов незавершенного строительства

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства.

Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде.

Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта.

Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства.

Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

Следует отметить, что дом, который не сдан в эксплуатацию, по юридическим нормам не является полноценным объектом недвижимости и рассматривается только как незавершенный строительный объект. Признать за собой право на такой объект можно только в суде.

Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья).

Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства.

Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.

Способы признания права собственности на квартиру или нежилое помещение в новостройке через суд в ситуациях, когда застройщик затягивает с подписанием передаточного акта

Оценим перспективы дела, бесплатно предоставим рекомендации, касательно способов признания права собственности. Не дадим вашей квартире или машиноместу попасть в конкурсную массу при банкротстве застройщика. Тел.
8-903-120-51-06, бесплатные консультации ежедневно с 9 до 23 ч.

• Чтобы объект долевого строительства не попал в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
• Юридическое лицо, которое будет достраивать дом вместо застройщика-банкрота, не будет иметь рычагов давления на дольщика в случае его отказа доплачивать за достройку.

• застройщик длительное время не может передать квартиру по акту;
• не платит дольщикам по исполнительным листам, которые были выданы судом при взыскании с застройщика неустоек по ДДУ;
• на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «банк данных исполнительных производств» по застройщику скопилось большое количество неоплаченных исполнительных листов и счет идет на миллионы рублей;
• на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел накопилось много исков к застройщику от других юридических лиц и суммы требований измеряются миллионами рублей;
• в арбитражный суд поданы заявления от других юридических лиц о признании застройщика банкротом (это совсем край и дожидаться последнего китайского предупреждения дольщику нет никакой необходимости).

Участие физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома предусматривает множество правовых нюансов, незнание которых может привести к нарушению имущественных прав граждан, участвующих в возведении объекта.

В первую очередь, следует обратить внимание на то, что право собственности гражданина, который стал участником долевого строительства, должно пройти обязательную регистрацию в государственных органах исполнительной власти.

Довольно часто возникают такие ситуации, когда подрядчик, возводящий многоквартирный дом, нарушает взятые на себя договорные обязательства, и умышленно, либо в силу неблагоприятных финансовых обстоятельств, затягивает строительство объекта.

Тогда лица, инвестировавшие в строительство дома, лишаются юридической возможности провести своевременную регистрацию своих имущественных прав на будущее жилье.

Обычный порядок оформления права собственности выполнить невозможно, так как поводом для государственной регистрации имущественных прав является официальный документ, подтверждающий, что дом введен в эксплуатацию, и застройщик передал объект на баланс собственников. Как правило, таким документом является акт приема-передачи строительного объекта.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке, процедура достаточно сложная и требует определенных усилий направленных на сбор и подготовку необходимых доказательств.

Начиная строительство, не все могут предвидеть возможные осложнения на этом пути. Бюджет у застройщика оказывается недостаточным, или просто не успеть закончить в срок.

Так или иначе, могут возникнуть ситуации, которые потребуют признать право собственности на новый дом или квартиру.

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)

Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:

• Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
• Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.

Заказать обратный звонок

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.

Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.
Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах. При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках. Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья. Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.

Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая.

Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов. Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени гарантирует защиту прав дольщика. В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.

В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.

Второй вариант действий при отсутствии передаточного акта подразумевает направление конкурсному управляющему заявления о включении требований в реестр. И дольщик становится заложником собрания кредиторов и конкурсного управляющего.

Если лишь незначительная часть дольщиков дома зарегистрировала право собственности, или получила судебное решение о признании права собственности в судебном порядке, то вопрос о погашении требований путем передачи квартир, машино-мест и нежилых помещений будет решаться голосованием на общем собрании кредиторов.

Аналогично решается вопрос и о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений в тех домах, которые будут достроены уже после введения конкурсного производства.

Вся процедура осуществляется в соответствии с положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве (за исключением пунктов 8 и 8.1, которые применяются в случаях, описанных нами выше). Положения статьи 201.8 не применяются.

Конкурсный управляющий в этом случае должен вынести на рассмотрение собрания вопрос о возможности передать квартиры. Если собрание кредиторов решит, что это возможно, то оно обращается в арбитражный суд с заявлением(ходатайством) о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений. Суд рассматривает его и выносит положительное определение только при одновременном соблюдении условий, описанных в пункте 3 статьи 201.11.

Сойдутся ли звезды, будут ли все эти условия соблюдены одновременно в момент голосования? Какой отчет об оценке предоставит конкурсный управляющий собранию, какова будет стоимость погашаемых требований, какова позиция кредиторов по обязательствам, не обеспеченным залогом, хватит ли средств для погашения текущих платежей и т.д.? … и процесс может затянуться.

Прежде, чем мы рассмотрим четвертый случай, хотим пояснить, что подразумевается под договором и актом.

Законодатель в Законе о банкротстве, в законах № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав дольщиков», а также Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства – на площадке Дом.рф, равно как и мы в настоящей статье, под договором подразумевают ДДУ, а под передаточным актом – акт приема-передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ (подписанный как обеими сторонами, так и односторонний).

Все иные заключенные договоры и подписанные акты не рассматриваются как основания для защиты дольщиков в соответствии с 214-ФЗ и 218-ФЗ.

Формально у вас нет Договора и Акта, и вы не являетесь участником строительства, если между вами и застройщиком изначально был заключен предварительный договор, и до банкротства застройщика вы не успели подписать основной договор, т.е. «настоящий ДДУ», и, следовательно, ключи вы получили вместе с актом о передаче квартиры во временное пользование (застройщики могут по-разному называть этот документ).

Для этой категории дольщиков обанкротившихся застройщиков Урбан Групп, например, Фонд защиты прав дольщиков предлагает только одно решение, такое же, как при незарегистрированном в Росреестре, но оплаченном, в т.ч. частично, или неоплаченном ДДУ — направить конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр о передаче жилых помещений и ждать благосклонности собрания кредиторов и конкурсного управляющего. Процедура аналогична той, что описана выше в варианте 3. Отдадут ли они добровольно квартиру, как думаете, если вы живете там временно, и этот факт подтвержден актом?

Мы рекомендуем при наличии предварительного договора и если дом сдан, ни в коем случае не включать свои требования в реестр, а обратиться за защитой своих прав в суд.

Главное – иного варианта, как признание права собственности в судебном порядке, к сожалению, у вас нет.

Огромным плюсом будет ваше претензия, направленная застройщику до его банкротства с требованием подписать ДДУ. Даже если вы ее не направляли, ваше право на владение объектом недвижимости можно доказать, положительная судебная практика имеется, в т.ч. арбитражная.

Сложность дела выше, чем в варианте, рассмотренном в п.1. Все остальные моменты, включая порядок рассмотрения дела арбитражным судом, размер госпошлины, аналогичны случаю, рассмотренному в п.1 статьи:

• застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
• заключен предварительный договор или иной договор;
• объектом строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимости от его площади;
• разрешение на ввод в эксплуатацию дома или здания получено;
• до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом объект недвижимости передан во временное пользование по акту или ордеру на вселение (пользование);
• регистрация права собственности в законном порядке невозможна в связи с отсутствием передаточного акта и зарегистрированного ДДУ.

Мы можем оказать помощь в признании права собственности при незарегистрированном ДДУ и отсутствующем передаточном акте.