Обеспечением предоставляемых банком России кредитов недвижимое имущество

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обеспечением предоставляемых банком России кредитов недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Кредит — предоставление одной стороной денежных средств другой стороне на условиях возвратности, срочности, а также, как правило, платности на основании заключенного кредитного договора.

Центральные банки могут осуществлять кредитование по разным причинам. В качестве инструмента денежно-кредитной политики кредиты применяются для регулирования объема ликвидности и оказания непосредственного воздействия на процентные ставки сегмента овернайт межбанковского рынка. Кроме того, кредиты могут предоставляться для обеспечения бесперебойной работы платежной системы, оказания помощи конкретной организации, испытывающей временные трудности с ликвидностью, а также для восстановления или поддержания финансовой стабильности.

Банк России также использует обеспеченные кредиты при выполнении различных своих функций, но главным образом — в рамках реализации денежно-кредитной политики. При этом обеспеченные кредиты представлены в обеих основных группах, в которые объединены инструменты денежно-кредитной политики, — на сегодняшний день у Банка России есть как кредитные аукционы, так и кредиты постоянного действия.

Кредитные аукционы Банка России, как и любые другие аукционы Банка России, направлены, в первую очередь, на управление совокупным объемом ликвидности банковского сектора. Банк России использует эти операции в ситуации структурного дефицита ликвидности для удовлетворения среднесрочной потребности в денежных средствах, в том числе в условиях нехватки у кредитных организаций рыночного обеспечения.

Кредиты Банка России постоянного действия, такие как внутридневные кредиты, кредиты овернайт, ломбардные кредиты и кредиты, обеспеченные правами требования по кредитным договорам, на срок 1 день и более, могут использоваться кредитными организациями в любой рабочий день в установленном для каждого вида кредитов порядке.

Банк России также предоставляет обеспеченные кредиты в иных целях, то есть не связанных с управлением банковской ликвидностью и ставками сегмента овернайт денежного рынка или с денежно-кредитной политикой в целом.

Специализированные механизмы рефинансирования призваны поддержать банковское кредитование отраслей или сегментов экономики, развитие которых сдерживается структурными факторами. В разное время Банк России предлагал следующие механизмы:

• механизм рефинансирования кредитов, обеспеченных договорами страхования АО «ЭКСАР»;
• механизм предоставления кредитов Банка России, обеспеченных залогом прав требования по кредитным договорам, заключенным АО «МСП Банк» с кредитными организациями или микрофинансовыми организациями, а также с лизинговыми компаниями;
• механизм предоставления кредитов Банка России, обеспеченных поручительствами АО «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства»;
• механизм предоставления кредитов Банка России, обеспеченные залогом прав требования по кредитам, предоставленным лизинговым компаниям;
• механизм предоставления кредитов Банка России, обеспеченных залогом прав требования по кредитам, привлекаемым на осуществление инвестиционных проектов, и механизм предоставления кредитов Банка России, обеспеченных залогом облигаций, размещенных в целях финансирования инвестиционных проектов;
• механизм предоставления кредитов Банка России, обеспеченных закладными, выданными в рамках программы «Военная ипотека».

Актуальная информация о процентных ставках по специализированным механизмам рефинансирования приведена в рубрике: «Процентные ставки по специализированным инструментам Банка России».

С 1 сентября 2017 года кредиты Банка России могут предоставляться в рамках механизма экстренного предоставления ликвидности (МЭПЛ). Обратиться к указанному механизму могут банки, испытывающие временные проблемы с ликвидностью в случае исчерпания других источников привлечения средств, в том числе в рамках инструментов денежно-кредитной политики Банка России. Денежные средства в рамках МЭПЛ предоставляются в рублях на срок не более 90 календарных дней. Процентная ставка в этом случае равна действующей в момент предоставления кредита ключевой ставке, увеличенной на 1,75 процентного пункта. Состав обеспечения по таким кредитам шире, чем по кредитам, которые предоставляются в рамках денежно-кредитной политики. Более подробная информация приведена в пресс-релизе «О введении дополнительного механизма предоставления ликвидности».

Глава 3. Обеспечение по кредитам ЦБР

Обеспеченные кредиты предоставляются в соответствии с Указанием Банка России от 22 мая 2018 года № 4801-У «О форме и условиях рефинансирования кредитных организаций под обеспечение» (далее — Указание) и Условиями проведения операций по предоставлению и погашению кредитов Банка России, обеспеченных ценными бумагами или правами требования по кредитным договорам (далее — Условия).

Для проведения операций в соответствии с Условиями кредитная организация должна в установленном порядке обратиться в Операционный департамент Банка России для заключения договора об участии в операциях по предоставлению и погашению кредитов Банка России, обеспеченных ценными бумагами или правами требования по кредитным договорам (далее — Договор об участии).

Обеспеченные кредиты предоставляются только российским кредитным организациям. Банк России не устанавливает других критериев для заключения Договора об участии. Но кредиты предоставляются только при условии, что право кредитной организации на получение кредитов не приостановлено, а также при соответствии кредитной организации следующим критериям, определенным в Указании:

• отнесена к 1 или 2 классификационной группе по результатам оценки экономического положения (кредиты, обеспеченные ценными бумагами, предоставляются также банкам 3 классификационной группы);
• не имеет просроченных денежных обязательств перед Банком России, в том числе по кредитам Банка России и процентам по ним;
• не имеет не уплаченного в срок недовзноса в обязательные резервы или имеет и соблюдает утвержденный Банком России план-график поэтапного погашения недовзноса в обязательные резервы;
• не имеет не переведенной в срок суммы невыполнения усреднения обязательных резервов или не уплаченного в срок штрафа за нарушение обязательных резервных требований;
• не имеет не представленного в Банк России расчета размера обязательных резервов.

Банк России определил перечень документов, которые кредитные организации должны направлять в электронном виде. Данные документы могут направляться в Банк России только с помощью обмена документами через личные кабинеты, направление на бумажном носителе возможно в случае технической невозможности их направления в электронном виде.

Банк России определил подразделения, уполномоченные на принятие данных документов, и время их принятия.

Документы, направляемые в целях получения кредитов, которые не вошли в указанный перечень, кредитные организации могут направлять как на бумажном носителе, так и в электронном виде (при условии, что у кредитной организации есть возможность направить, а у Банка России — принять документ в электронном виде).

Обеспеченные кредиты предоставляются на корсчета (субкорсчета), обслуживаемые подразделениями Банка России. Перечень таких счетов, также называемых основными счетами, определяется Договором об участии.

Кредитная организация вправе инициировать изменение перечня основных счетов, направив в Банк России ходатайство о внесении изменений в Договор об участии в порядке, установленном Условиями. В определенных Условиями случаях Банк России может по своей инициативе исключать отдельные основные счета из Договора об участии.

Ипотечное кредитование в России

По внутридневным кредитам проценты не начисляются, плата за право пользования ими не взимается. По остальным кредитам проценты начисляются на сумму основного долга (или остаток этой суммы) со дня, следующего за днем предоставления кредита, по день его фактического погашения включительно, за каждый календарный день по формуле простых процентов.

Актуальная информация о процентных ставках по всем видам обеспеченных кредитов Банка России, в том числе минимальных процентных ставках, которые могут быть указаны в заявках на участие в кредитном аукционе, приведена в рубрике «Процентные ставки по операциям Банка России». Процентные ставки, за исключением минимальных, установлены Указанием Банка России от 1 июня 2018 года № 4808-У «О размере процентной ставки по кредиту овернайт Банка России » и Указанием Банка России от 24 сентября 2018 года № 4916-У «О размерах процентных ставок по кредитам Банка России».

Погашение кредитов (за исключением внутридневных кредитов), в том числе досрочное погашение кредитов по инициативе кредитной организации или по требованию Банка России, и уплата процентов по ним осуществляется путем списания денежных средств с корсчета (субкорсчета) кредитной организации, на который был предоставлен соответствующий кредит, на основании инкассовых поручений Банка России.

Досрочное погашение кредитов возможно по требованию Банка России при наличии оснований в соответствии с Условиями либо по инициативе кредитной организации. Для досрочного погашения кредита по инициативе кредитной организации последняя должна уведомить об этом Банк России в порядке, установленном Условиями.

Погашение кредитов Банка России осуществляется в соответствии с установленным временным регламентом.

По умолчанию исполнение обязательств по кредитам, в том числе досрочное исполнение обязательств, осуществляется в основное время. При этом если кредитная организация намерена использовать высвобождающееся из залога обеспечение для получения в тот же день нового кредита, она может направить в Банк России обращение об изменении времени предъявления инкассовых поручений в целях погашения кредита либо включить соответствующее условие в уведомление о досрочном исполнении обязательств по кредиту.

При досрочном погашении кредитов по требованию Банка России инкассовые поручения могут предъявляться Банком России в любое время.

Проценты по кредиту уплачиваются вместе с погашением всей или последней части суммы основного долга (в том числе при досрочном погашении кредита), а если кредит, обеспеченный нерыночными активами, предоставлен на срок более 30 календарных дней, — также 20-го числа каждого месяца.

Во исполнение статьи 3 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России) и в соответствии со статьями 4, 35, 36, 37, 40, 43, 46 и 47 указанного Федерального закона Банк России, являясь кредитором последней инстанции, организует систему рефинансирования (кредитования) кредитных организаций, в том числе устанавливает порядок и условия рефинансирования, а также осуществляет операции рефинансирования кредитных организаций, обеспечивая тем самым регулирование ликвидности банковской системы и предусмотренное статьей 28 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» право кредитных организаций при недостатке средств для осуществления кредитования клиентов и выполнения принятых на себя обязательств обращаться за получением кредитов в Банк России на определяемых им условиях. Операции кредитования проводятся в рамках заключенных между Банком России и кредитными организациями договоров в соответствии с главами 23, 28, 42, 45 (ст. 850) Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». Порядок осуществления операций рефинансирования представлен в двух нормативных документах Банка России: в Положении Банка России от 4 августа 2003 года № 236-П «О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных залогом (блокировкой) ценных бумаг» и Положении Банка России от 12 ноября 2007 года № 312-П «О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных активами или поручительствами». Банк России также использует ряд специализированных механизмов рефинансирования.

Виды кредитов	Срок	Возможность досрочного погашения	Ставка (в % годовых)	Вид обеспечения	Дата предоставления кредита (Т — дата обращения кредитной организации за кредитом Банка России)	Нормативный документ
Внутридневные кредиты	—	—	0	Блокировка ценных бумаг из Ломбардного списка БР	в течение дня (Т + 0)	Положение № 236-П
				Векселя, права требования по кредитным договорам		Положение № 312-П
Кредит Овернайт Кредиты овернайт — кредиты Банка России, предоставляемые кредитной организации в конце дня в сумме непогашенного внутридневного кредита путем зачисления суммы кредита на соответствующий основной счет — корреспондентский счет (субсчет) кредитной организации. Обеспечением кредита овернайт является залог рыночных и нерыночных активов, являвшихся обеспечением внутридневного кредита, погашенного за счет соответствующего кредита овернайт.	1 календ. день	—	8,25	Залог ценных бумаг из Ломбардного списка БР	в конце дня (Т + 0)	Положение № 236-П
				Залог векселей, прав требования по кредитным договорам		Положение № 312-П
Ломбардные кредиты Ломбардные кредиты, обеспеченные залогом ценных бумаг из Ломбардного списка Банка России, предоставляемые кредитной организации на основании заявки/заявления путем зачисления денежных средств на корреспондентский счет/корреспондентский субсчет кредитной организации, открытый в Банке России либо в ЗАО РП ММВБ (в случае предоставления кредитов с использованием системы электронных торгов ЗАО ММВБ).	1 календ. день	—	8,25	Залог ценных бумаг из Ломбардного списка БР	Т + 0	Положение № 236-П
Кредиты, обеспеченные нерыночными активами или поручительствами Кредиты Банка России, обеспеченные нерыночными активами или поручительствами, предоставляемые кредитной организации на основе заявления путем зачисления денежных средств на корреспондентский счет/корреспондентский субсчет кредитной организации, открытый в Банке России.	1 календ. день	да*	8,25	Залог векселей и прав требования по кредитным договорам или поручительства кредитных организаций	Т + 0	Положение № 312-П
	от 2-х до 549 календ. дней		9,00
	3 месяца		определяется на аукционе		Т + 2

^*С предварительным уведомлением Банка России.

Залоговое обеспечение, как взять кредит в банке?

Предоставление кредитов Банка России, обеспеченных нерыночными активами или поручительствами, осуществляется в соответствии с Положением Банка России от 12.11.2007 № 312-П «О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных активами или поручительствами» и на условиях, изложенных в приказе Банка России от 14.02.2008 № ОД-101 «О предоставлении Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных активами или поручительствами». До создания единого механизма рефинансирования (кредитования) данный механизм будет действовать наряду с механизмом кредитования, предусмотренным Положением Банка России от 04.08.2003 № 236-П .

Положение Банка России от 12.11.2007 № 312-П предусматривает возможность получения кредитными организациями следующих видов кредитов: внутридневных кредитов, кредитов овернайт, кредитов по фиксированной процентной ставке и кредитов, предоставленных по результатам кредитных аукционов

Внутридневные кредиты и кредиты овернайт по своей сути, за исключением используемого обеспечения, идентичны внутридневным кредитам и кредитам овернайт, предоставляемым в соответствии с Положением Банка России от 04.08.2003 № 236-П .

До создания единого механизма рефинансирования (кредитования) кредитные организации не смогут получать внутридневные кредиты и кредиты овернайт на какой-либо корреспондентский счет (субсчет), если кредитная организация получает внутридневные кредиты и кредиты овернайт на тот же самый корреспондентский счет (субсчет) в соответствии с Положением Банка России от 04.08.2003 № 236-П .

Предоставление кредитов по фиксированной процентной ставке осуществляется в день обращения кредитной организации в Банк России (территориальное учреждение Банка России по месту нахождения счета, на который кредитная организация желает получить кредит) с заявлением на получение кредита Банка России по фиксированной процентной ставке, составленным по форме приложения 6 к Положению Банка России от 12.11.2007 № 312-П .

Кредитные аукционы проводятся по расписанию, установленному Банком России.

Условия предоставленного Банком России кредита, кроме внутридневного кредита, фиксируются в Извещении о предоставлении кредита Банка России, составленном по форме приложения 2 к Положению Банка России от 12.11.2007 № 312-П , которое направляется (передается) кредитной организации территориальным учреждением Банка России по месту нахождения корреспондентского счета (субсчета), на который был предоставлен соответствующий кредит. При предоставлении кредитов Банка России, обеспеченных поручительствами, помимо передачи кредитной организации — заемщику Извещения о предоставлении кредита Банка России, Банк России передает кредитным организациям — поручителям по одному экземпляру заключенных договоров поручительства.

Погашение кредитов Банка России (кроме внутридневных кредитов) осуществляется путем предъявления Банком России инкассовых поручений к корреспондентскому счету (субсчету) кредитной организации, на который был предоставлен кредит Банка России.

Кредиты в соответствии с Положением Банка России от 12.11.2007 № 312-П , в том числе внутридневные кредиты и кредиты овернайт, предоставляются на корреспондентские счета кредитных организаций, открытые в подразделениях ГУ Банка России по Центральному федеральному округу, расположенных в городе Москве и Московской области, а также в территориальных учреждениях Банка России, которым предоставлено право осуществления операций в соответствии с указанным Положением.

Кредиты, кроме внутридневных кредитов и кредитов овернайт, могут также предоставляться на корреспондентские субсчета, открытые в Банке России, кредитных организаций, соответствующих критериям, установленным приказом Банка России от 23.03.2009 № ОД-251.

Для получения доступа к проведению с Банком России кредитных операций в соответствии с Положением Банка России от 12.11.2007 № 312-П кредитная организация должна:

1) соответствовать стандартным требованиям, предъявляемым Банком России к кредитным организациям — контрагентам по операциям денежно-кредитной политики (кредитная организация должна быть отнесена к 1 или 2 классификационной группе, выполнять обязательные резервные требования, не иметь просроченных денежных обязательств перед Банком России, в том числе по кредитам Банка России и процентам по ним). Доступ кредитной организации, отнесенной к 3-й классификационной группе, к получению кредитов Банка России, обеспеченных поручительствами, на срок до 7 календарных дней, может быть возобновлен по решению Банка России.

2) заключить с Банком России генеральный кредитный договор на предоставление кредитов Банка России, обеспеченных активами или поручительствами по форме приложения 1 к Положению Банка России от 12.11.2007 № 312-П (далее — генеральный кредитный договор).

Для заключения генерального кредитного договора кредитная организация должна обратиться с ходатайством в произвольной форме в территориальное учреждение по месту нахождения ее корреспондентского счета. Запрашиваемый лимит кредитования должен быть указан в ходатайстве только в том случае, если кредитная организация намерена пользоваться внутридневными кредитами и кредитами овернайт.

Кредитный рейтинг России опустился ниже инвестиционного уровня, что оказывает влияние на работу и финансовое положение банковского сектора. Из-за этого сейчас для банков важно эффективно проводить кредитный процесс, вследствие чего возрастают требования к получению кредита. Оценка обеспечения банковских кредитов – это необходимый элемент в работе банка с кредитами, так как от выбора вида обеспечения и его правильной оценки зависит риск обеспечения кредита, поэтому важно знать, как правильно подготовиться к этому процессу.

В сегодняшний день уровень резервов под обесценение кредитов устанавливается в соответствии с применяемыми стандартами бухгалтерского учета, но сейчас больший упор идёт на внедрение современных технологий управления и оценки.

Обеспечение кредита: что это такое, особенности и виды

Для банков важна эффективность кредитного процесса, и в основе их работы лежит следующий принцип– кредит будет обеспечен настолько, насколько этого потребует степень кредитоспособности заемщика. Сбалансированная политика залога – одна из приоритетных задач банка, а работа с ним – один из основных аспектов в банковском кредитовании.

Технология работы с залогами – это сложный процесс, который состоит из восьми этапов:

1. Первичная оценка и экспертиза.
2. Согласование договоров залога и дополнительных соглашений, формирование и визирование проекта и договора к ним
3. Регистрация договоров залога в соответствии с законодательством регистрации в государственных органах, сбор, подача и получение документов для регистрации
4. Страхование предмета залога, согласование условий страхования и заключение договора о страховке
5. Мониторинг предмета обеспечения (плановый и внеплановый)
6. Переоценка обеспечения (плановая и внеплановая)
7. Снятие обременения (после полного возврата кредита)
8. Улаживание вопросов с проблемными кредитами или реализация залога (если кредит не был погашен)

Согласно Федеральным стандартам для оценки обеспечения банковского кредита применяются доходный, сравнительный и затратный методы. При этом у банков возникает существенная проблема – сложность оценки из-за недостаточной проработки методов. Также имеет место стремление к завышению оценки залога участниками сделки. Часто желает завысить стоимость залога сам заёмщик, так как более высокая оценка позволит получить большую сумму кредита при прочих равных условиях.

Оценка стоимости бывает непрофессиональной и неадекватной, а некоторые банкиры стоимость залогового объекта завышают специально для снижения резерва на потери, что могут быть возможны, оценочные компании делают это для получения больших комиссионных. Недобросовестный оценщик несет крайне низкую материальную ответственность, получая с этого выгоду. В связи с этим Центральный банк РФ планирует в свой штат набор профессиональных оценщиков с целью проверки достоверности стоимости залогового обеспечения. Риски неверной оценки имущества огромны, и недвижимость у банков в залоге в сумме составляет 22 триллиона рублей, что есть треть ВВП страны.

Честная стоимость обеспечения определяется по видам имущества, предоставленного в залог, в том числе:

• получением от предприятий изготовителей данных о ценах на продукцию
• получением справочных данных об уровне цен от торгующих и снабженческих организаций
• получением от залогодателя сведений об остаточной балансовой стоимости предмета залога
• получением сведений об уровне цен из средств массовой информации или специальной литературы, интернета
• получением независимых экспертных заключений о рыночной стоимости предмета залога

Оценка недвижимого имущества производится оценщиками, имеющих лицензию на проведение оценочной деятельности. Остальные виды имущества оцениваются сотрудниками Кредитного отдела.

Для оценки залоговой стоимости обеспечения применяется система понижающих коэффициентов (К) в зависимости от предлагаемого вида залога, а именно:

• котируемые ценные бумаги государств, если указанные государства имеют инвестиционные рейтинги не ниже «ВВВ» по классификации S&P и (или не ниже аналогичного по классификации «Fitch IBCA», «Moody’s», а также ценные бумаги центральных банков этих государств. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости
• облигации банка России. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости
• ценные бумаги, эмитированные Министерством финансов РФ. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости
• векселя Министерства финансов РФ. К = не менее 0,9 от номинала
• котируемые ценные бумаги, эмитированные третьими юридическими лицами с инвестиционным рейтингом не ниже «ВВВ» по указанной выше классификации. К = не менее 0,7 от текущей рыночной стоимости
• векселя, авалированные и (или) акцептованные РФ, Банком России, правительствами и (или) центральными банками стран, входящих в группу развитых стран, в части суммы, обеспеченной поручительством, К = не менее 0,9 от номинала;
• собственные долговые бумаги Банка, то есть ценные бумаги, не относящиеся к акциям, срок предъявления которых к платежу превышает срок погашения обязательств заемщика по ссуде, либо сроком по предъявлении, если указанные бумаги находятся в закладе в Банке. К = не менее 0,9 от номинала
• аффинированные драгоценные металлы в слитках: золото, серебро, платина, палладий. К = не менее 0,8 от рыночной стоимости
• залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и (или) оборудования. К = 07-0,9 от рыночной стоимости
• залог сырья, материалов, готовой продукции К = 0,5-0,7 от балансовой стоимости
• залог товаров в обороте и товарно-материальных ценностей, К = 0,5-08 от закупочной стоимости
• залог автотранспорта, К = 0,5-0,8 от рыночной стоимости
• залог основных средств (кроме основных средств, приобретаемых заемщиком лизингодателем с целью передачи в лизинг), К = 05-0,7 от остаточной балансовой стоимости
• залог недвижимости, К = 1 от стоимости определенной органами технической инвентаризации или, К=не более 0,9 от рыночной стоимости, проведен ной независимым оценщиком, или от рыночной стоимости, определенной самостоятельно банковскими работниками

Важную роль при выборе и оценке обеспечения выполняют залоговые подразделения банка, которым во время процесса необходимо учитывать следующее:

• при определении стоимости нужно рассчитать прогнозное значение суммы, которая будет выручена при возможной реализации имущества в будущем
• оперативность в проведении работ не должна отражаться на точности оценки
• технологии оценки для целей залога должны быть доступной и понятной для других сотрудников банка
• переоцененный залог может привести к потерям при дефолте заемщика, а недооцененный залог ограничивает объем кредитования и приводит к неполучению прибыли

Надежно защищать интересы банка залог может только при следующих условиях:

• при правильном выборе активов для целей обеспечения кредита
• при адекватной первоначальной оценке банком качественных и количественных характеристик залога
• при качественной правовой экспертизе на выявление юридических рис ков, сопряженных с залогом рассматриваемого имущества;
• при принятии мер по сохранности залога.

Глава 6. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Формирование залогового портфеля состоит из следующих пунктов:

1. Определить базовые требования к залоговому портфелю и степени концентрации залоговых рисков
2. Организовать процесс и технологию формирования информационного обеспечения залогового портфеля
3. Выбрать параметры оценки структуры и качества портфеля

В этом деле должны быть четко определены параметры залогового риска в целом, также должны быть установлены следующие пункты:

• целевые приоритеты при формировании залогового портфеля
• целевое соотношение доходности каждой сделки и подверженности риску, принятого в обеспечение залога
• основные характеристики залогового портфеля, включая предельный уровень концентрации залоговых рисков
• правила и процедуры управления портфелем

Важно разобраться не только в том, что такое обеспечение, но и в каких разновидностях оно может быть представлено. Кроме поручительства частных лиц и залога ценного имущества заемщиками могут использоваться следующие возможности:

• Право требования по какому-либо договору. Оно передается в залог, для чего рассчитывается его остаточная стоимость. Перечисления по данному документу переводятся на счет заемщика, открытый в банке, где оформлялся кредит.
• Поручительство не частного лица, а любого муниципального образования (МО). Однако здесь важным моментом является сотрудничество кредитной организации с этим МО, а также наличие у него на бюджете достаточной суммы, способной выступать в качестве компенсации в случае, когда заемщик не может расплатиться по кредиту.
• Векселя. Данные ценные бумаги являются низкорискованными, поэтому банки положительно относятся к их использованию в качестве обеспечения. Они являются документами, по которым практически в любой момент можно получить денежные средства, причем держатель этих бумаг имеет право на начисление процентов по ним.

  При использовании векселей на значительную сумму практически каждый банк предоставляет заемщику выгодные условия сотрудничества, но большинство банков предпочитают векселя Сберегательного банка.

• Использование банковской гарантии. Такое обеспечение предполагает, что складываются отношения не только между банком и заемщиком, но и третьей стороной, дающей гарантию банку. Сама кредитная организация является бенефициаром, а заемщик — принципалом. Если заемщик нарушает условия договора, то банк обращается непосредственно к гаранту, чтобы он выплатил компенсацию. Третья сторона при этом не может забрать свою гарантию до погашения займа или продать ее другим лицам. Составляется гарантийное письмо, поэтому такое обеспечение удобно и выгодно для любого банка.

Таким образом, каждый заемщик, желающий взять кредит в банке, должен знать о том, что такое «кредит с обеспечением». С использованием залога или помощи поручителей удается получить от банка более выгодные условия кредитования.

Можно выделить следующие виды (формы) обеспечения кредита:

1. Залог.
2. Поручительство.
3. Гарантия.
4. Страхование.

Все эти способы обеспечения кредита могут применяться как по-отдельности, так и в совокупности: 2 или 3 одновременно. Чем надежнее обеспечен кредит, тем он дешевле, однако, при этом стоит помнить, что оформление обеспечения влечет за собой дополнительные затраты для заемщика. Теперь рассмотрим каждую из форм обеспечения кредита более подробно.

Ипотечным кредитом называют кредит под залог недвижимости. Ипотека – это форма обеспечения по кредиту, когда предметом залога (обеспечения) выступает объект недвижимости.

Российский ипотечный рынок берет свое начало в 1998 году, когда был принят федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правила получения кредитов под залог недвижимости. Однако масштабно предлагать ипотечные кредиты банки начали только к 2002 году, а массовый спрос сформировался еще позже (к 2004 году).

Ипотечные кредиты делятся на два вида: целевой и нецелевой. В России больше всего распространены целевые ипотечные кредиты для приобретения жилья – квартиры, апартаменты, дома или таунхаусы.

Залогом по такому кредиту служит приобретаемая жилплощадь. Причем кредит можно получить как для покупки квартиры, комнаты, дома на вторичном рынке, так и для оплаты жилья на стадии строительства.

Нецелевой ипотечный кредит выдается заемщику для его личных нужд под залог принадлежащей ему недвижимости. Также под залог собственной недвижимости предоставляются целевые ипотечные кредиты: для оплаты расходов на ремонт, на строительство жилого дома, на приобретение гаража или дачи.

Особенность ипотечного кредита состоит в том, что заемщик заключает с банком не только кредитный договор, но еще и договор ипотеки. Договор ипотеки представляет собой соглашение о залоге недвижимого имущества в качестве обеспечения по кредиту, оформляется в виде закладной и подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

«Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это – прежде всего, залог, реализация которого должна обеспечивать возврат одолженных средств, если заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать. Качество недвижимости должно быть достаточно высоким, чтобы обеспечивать стабильную цену на данное жилье на весь срок погашения кредита – десять, двадцать или тридцать лет.

Не соответствует требованиям банка ветхое жилье, дома под снос или реконструкцию, квартиры с незаконной перепланировкой, без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, без исправного сантехнического оборудования, и крыши – для квартир, расположенных на последних этажах».¹

По российскому законодательству в случае неисполнения заемщиком обязательств по погашению кредита банк имеет право потребовать продажи залога, чтобы из вырученных средств погасить остаток долга.

Так как кредитор заинтересован в сохранности залога, кредитный договор может содержать условие, по которому заемщик обязан позволять регулярно осматривать недвижимость, которая служит предметом залога, чтобы убедиться, что с ней все в порядке.

Недвижимость, которую приобретают на кредитные средства, оформляется в собственность заемщика. Однако право собственности ограничивает обременение по кредиту. Без согласия банка заложенную недвижимость нельзя подарить или обменять. Продать предмет залога можно только с разрешения банка – чтобы досрочно погасить кредит. Ипотечный кредит погашается досрочно, если заемщик не может или не хочет продолжать выплачивать кредит, чтобы за счет вырученных средств погасить остаток долга перед банком. Чаще всего это происходит в том случае, когда у заемщика возникают финансовые трудности и он не может продолжать выплачивать кредит. Иногда заемщики досрочно погашают кредит потому, что решили приобрести другое жилье, более просторное или комфортное. Как правило, в этом случае заемщик продает жилье из-под залога, а затем снова берет ипотечный кредит для приобретения другого объекта недвижимости.

Благодаря тому, что ипотечный кредит имеет обеспечение, ставки по таким кредитам более низкие, чем по кредитам без обеспечения.

Основное отличие ипотечного кредита от всех остальных займов заключается в его продолжительном сроке. Большинство российских банков предлагает ипотечные кредиты на 20–25 лет, хотя фактически средний срок выданных ипотечных кредитов в стране составляет 15 лет, а погашают ипотечные кредиты в среднем за семь лет.

В других странах ипотечные кредиты могут выдаваться и на более длительный срок. Например, в США ипотеку выдают на 30 лет, а в Японии кредит на приобретение жилья можно получить на 100 лет.

В России существует неписаное правило: погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста, так как считается, что с выходом на пенсию платежеспособность заемщика резко снижается.

«Так что для большинства заемщиков самый долгий срок, на который можно разжиться ипотекой, определяется как разница между 65 годами для мужчин и 55 годами для женщин и возрастом на момент выдачи кредита. Исходя из этого, рассчитывается максимально возможный срок погашения кредита. Таким образом, получить кредит на тридцать лет может женщина не старше 25 лет и мужчина не старше 30 лет, пятидесятилетний мужчина может рассчитывать на кредит сроком не больше десяти лет, а пятидесятилетняя женщина и того меньше – всего на пять лет».²

В некоторых случаях можно договориться о выдаче ипотечного кредита, срок погашения которого заканчивается уже после наступления пенсионного возраста. Но для этого, скорее всего, потребуется дополнительное обеспечение: по достижении пенсионного рубежа придется взять в созаемщики совершеннолетних детей или оформить в залог еще какой-нибудь объект недвижимости.

Ипотечный кредит крайне редко выдают на сумму, равную полной стоимости жилья. Обычно банк готов предоставить до 80 % стоимости жилья, а остальную часть средств заемщик должен внести сам. Эти средства называются первоначальным взносом.

Первоначальный взнос для получения кредита на приобретение квартиры в среднем составляет 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Он может быть и ниже, особенно если речь идет о покупке квартиры у компании из числа партнеров банка или банк сам финансировал строительство. Более высокий первоначальный взнос требуют внести для получения кредита на приобретение жилого дома, он может составлять от 30 до 50 % от его стоимости.

«Минимальный размер первоначального взноса в разное время может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от степени благоприятности экономической ситуации в стране или от различных программ банков. В периоды стабильности размер первоначального взноса снижается до уровня 10–20 процентов от стоимости недвижимости, и даже до ноля. В кризисные периоды величина первоначального взноса поднимается до 30–50 процентов от цены покупки».³

Чем больше первоначальный взнос по ипотеке, тем ниже будет ставка по кредиту, так как это снижает риск банка: даже если заемщик не сможет погасить кредит, средств от продажи его недвижимости с избытком хватит для погашения долга по кредиту.

Процедура оформления ипотечного кредита требует определенных расходов. Чтобы определить, сколько стоит недвижимость, которую хочет приобрести заемщик, банк требует предоставить отчет о ее оценке. За этот отчет придется заплатить профессиональному оценщику.

Другую статью расходов составит оплата услуг нотариуса. Потребуется нотариально заверить документы о браке и рождении детей. Кроме того, могут понадобиться заверенные копии документов, сопутствующих заявке на кредит. Также банк может потребовать удостоверить договор ипотеки (закладную) и договор купли-продажи нотариально. Дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья, например, придется оплатить аренду банковской ячейки или аккредитив. Кроме того, каждый покупатель жилья должен заплатить госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности.

За счет ипотечного кредита на приобретение недвижимости можно оплатить и расходы по ее ремонту, а также на ипотечное страхование – многие банки сами предлагают увеличить кредит на сумму этих расходов.

Ипотечным страхованием называют комплексную программу, которая включает в себя три вида страхования: страхование недвижимости от повреждения и разрушения, страхование жизни и здоровья, а также страхование титула – юридической чистоты сделки. Во всех трех случаях выгодополучателем является кредитор.

Страхование недвижимости от повреждения и разрушения является обязательным условием получения ипотечного кредита в соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Это делается для защиты кредитора от риска невозврата кредита: если объект недвижимости серьезно пострадает или будет разрушен, заемщику не будет резона продолжать выплачивать кредит. «Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки» фундамент «поплывет», и в стене квартиры появятся трещины».⁴ Выручить средства для погашения остатка долга по кредиту за счет продажи залога в этом случае будет невозможно. Если же недвижимость застрахована, остаток долга по кредиту вместо заемщика выплатит страховая компания.

Кроме того, банки предлагают ипотечным заемщикам добровольно застраховать свою жизнь и здоровье, а также титул – юридическую чистоту сделки. Если заемщик застраховал жизнь и здоровье, то страховая компания возьмет на себя погашение кредита в случае серьезных проблем со здоровьем или смерти заемщика. В зависимости от того, насколько пострадало здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью, как и в случае смерти заемщика.

Страхование титула поможет решить проблему в том случае, если сделку купли-продажи недвижимости, приобретенной на кредитные средства, признают ничтожной. Причины, по которым сделку с недвижимостью могут признать недействительной, перечислены в ст. 168–183 Гражданского кодекса РФ.

Если сделку купли-продажи недвижимости признают ничтожной, подписанный договор купли-продажи аннулируется, и покупатель теряет право собственности на эту недвижимость. Хотя продавец обязан вернуть покупателю деньги за жилье, осуществить это практически невозможно. В результате заемщик остается без жилья, без денег и с долгом по кредиту на крупную сумму. В такой ситуации по договору страхования титула остаток долга по кредиту погашается за счет страхового возмещения.

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Абзац — Исключен. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Вторым по популярности видом залога являются транспортные средства. Такой вид имущества ликвидный и быстро реализуется, в случае неоплаты долга со стороны заемщика.

Особенности:

В кредит можно получить до 70 % от стоимости автомобиля	предварительно потребуется обязательная оценка
Некоторые кредиторы относятся придирчиво к залогу в виде транспортного средства	и могут не принимать авто, выпущенные в РФ или возраст которых превышает определенную границу

Под залог машины клиент может взять крупную сумму денег. Такой вид имущества, выступая в качестве залога, не требует дополнительной регистрации при оформлении сделки, поэтому, заключить ее можно в течение одного часа.

Распространенным видом обеспечительных мер является поручительство со стороны третьих лиц. В том случае, если заемщик не выполнит свои обязательства по погашению, кредитор в первую очередь потребует возврат долга с него.

И только в том случае, если первоначальный должник не вернет долг, требования будут направлены к поручителю. По одному договору могут привлекаться один или несколько поручителей, все зависит от суммы.

6.4. ДРУГИЕ ВИДЫ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

При заключении сделки с обеспечением, потребуется собрать определенный пакет документов, который будет отличаться в зависимости от того, каким будет предмет обеспечения.

Для оформления договора займа между физическими лицами, потребуются следующие документы:

• подтверждение прав собственности на предмет залога со стороны заемщика;
• паспорта сторон сделки.

Заемщикам следует знать, что оформить кредит можно под залог не любого имущества или какого-либо иного обеспечения. Каждое кредитное учреждение предъявляет к объекту обеспечения свои определенные требования. Если оно не будет отвечать им, то соискатель может получить отказ в получении.

К основным требованиям относятся:

Уровень ликвидности имущества	предоставляемого в качестве залога, при этом, его стоимость не должна уменьшаться в течение всего срока выплаты
Объект обеспечительной меры не должен иметь каких-либо обременений	и на залоговое имущество должен иметь права собственности
Стоимость предмета	должна быть пропорциональна сумме, требуемой просителю

Срок обеспечительных мер приравнивается к сроку, на который заемщик берет на себя кредитные обязательства. Как только они будут полностью исполнены, все обременения с объекта будут сняты.

Для обеспечения кредита залогом, специалист кредитного учреждения должен рассчитать сумму обязательств будущего должника, по следующей схеме — к сумме кредита прибавляется начисленные проценты за период пользования средствами (исходя из графика погашения), в результате чего получается обязательство по кредиту.

Далее происходит оценка обеспечения по кредиту. Оно обязательно должно полностью покрывать сумму взятых обязательств по кредиту. При обеспечении особо ценным имуществом, регистрация договоров происходит в компетентных органах и заверяется нотариально.

Для более точного понимания процедуры расчета, следует обратить внимание на следующие два примера:

Пример 1

заемщик оформил кредит на пополнение оборотных средств предприятия. Сумма составила 5 млн. рублей, по ставке 11 % годовых Срок — 5 лет. В качестве обеспечительной меры была предоставлена трехкомнатная квартира, ориентировочная стоимость которой составляет 16 млн. рублей. При расчете залоговой стоимости недвижимости, кредитное учреждение применяет коэффициент ликвидности, размер которой составляет от 40 до 70 % от общей стоимости имущества. В рассматриваемой ситуации коэффициент составит 50 %. Таким образом, квартира будет оценена в размере 8 млн. рублей. Теперь следует подсчитать сумму обязательств — 5 млн. рублей * 11 % * 5 лет = 7 750 000 рублей. Предоставленное обязательство полностью покроет взятые заемщиком средства

Пример 2

физическое лицо оформляет ипотечный кредит на приобретение квартиры, стоимость которой составляет 14 млн. рублей. Ставка по кредиту – 10 % годовых, сроком на 10 лет. При ипотечном кредитовании, обеспечительной мерой будет выступать приобретаемое имущество. Коэффициент ликвидности также составит 50 %. Исходя из первоначальной стоимости квартиры, оценочная стоимость, после применения коэффициента, составит 7 млн. рублей. Сумма обязательств перед банком составит 28 млн. рублей (14 млн. рублей*10 %*10 лет). Образуется разница в 21 млн. рублей. На такую разницу потребуется предоставление дополнительного залога. При ипотечном кредитовании, одним из условий является внесение собственных средств на приобретаемое имущество (первоначальный взнос). Размер такого взноса варьируется от 30 до 70 %

Таким образом, точный размер обеспечения зависит от многих обстоятельств и в каждом случае рассчитывается индивидуально.

К преимуществам обеспечения относятся:

Возможность получения больших сумм по кредитам на длительный срок	и сниженные процентные ставки
Снижая собственные риски	кредитное учреждение в большинстве случаев принимает положительные решения по выдаче
При предоставлении обеспечения, клиент получает шанс получить займ при наличии плохой кредитной истории	предоставление залога или поручительства в некоторых случаях освобождает лицо от подтверждения официального дохода

6.5. КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА ПОКУПКУ КВАРТИРЫ

Банк не объясняет причины отказа, так как это бы привело к раскрытию системы оценки заёмщиков, которая является коммерческой тайной. Потенциально есть порядка двадцати параметров заёмщика и созаёмщиков, на которые может опираться эта система.

В случае если банк отказал вам, вы можете подать заявку на кредит повторно через срок, указанный в сопроводительном тексте отказа. В некоторых случаях подать повторную заявку можно сразу.

Например, вы можете подать заявку на кредит со справкой по форме банка вместо справки 2-НДФЛ. Справка о доходах по форме банка — это альтернативный документ, который принимается банком как подтверждение дохода заемщика, но в котором можно учесть дополнительный заработок.

Зарплатные клиенты Сбербанка, в зависимости от остальных условий кредитования, могут получить дополнительные преимущества. При этом, преимущества доступны если любой из созаёмщиков является зарплатным клиентом.

· Если за последние два месяца у вас было хотя бы одно зачисление зарплаты на карту или счёт Сбербанка, вы можете получить скидку к ставке.

· Если же у вас были зачисления зарплаты на карту (счет) Сбербанка как минимум в 4 месяцах из последних 6 месяцев, вам не потребуется дополнительно загружать справку о доходе и копию трудовой книжки.

Страхование жизни и здоровья в страховой компании ООО СК «Сбербанк страхование жизни» или других компаниях, аккредитованных Сбербанком, позволяет снизить ставку по кредиту на 1%.

Учитывая покупку полиса, фактически вы сэкономите на ставке около 0,5 процентного пункта. Помимо экономии на ставке, полис выполняет свою непосредственную задачу — страховая компания выплатит банку остаток задолженности по вашему ипотечному кредиту при наступлении страхового случая (потеря трудоспособности или смерть).

Похожие записи:

• Кто может получить выписку из единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
• Тарифы транспортный налог 2021
• Договор купли продажи права на оформление в собственность