Основания для признания сделки купли продажи недвижимости недействительной
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания для признания сделки купли продажи недвижимости недействительной». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.
2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.
Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.
3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.
Мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.
Притворная сделка – это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.
4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.
Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.
Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.
Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?
В любом случае при недействительности сделки без суда не обойтись. Но, для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и вовремя обратится в суд.
Если сделка ничтожна, то для признания последствий сделки недействительными срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При наличии уважительных причин суд может восстановить срок исковой давности.
Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.
Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.
Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно в случае, если она была заключена с:
- ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
- дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
- применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
- человеком, которого реально ввели в заблуждение.
Иск о признании сделки купли-продажи недействительной подаётся в соответствии со ст. 181 ГК РФ по оспоримым договорам в течение 12 месяцев, а по ничтожным – в течение 36 месяцев с того дня, когда вторая сторона узнала об обстоятельствах, которые стали основанием для признания договорных отношений недействительными.
Если прошло 10 лет с момента нарушения, несмотря на то, что истец узнал об этом позже указанного срока, суд уже не рассмотрит иск.
Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.
Любой договор труднее расторгнуть, чем заключить, поэтому оспаривание сделки купли-продажи должно происходить при строгом соблюдении законодательства. В этой ситуации правильно составить иск и обосновать нарушения поможет грамотный юрист. Он же примет участие в судебном заседании и представит аргументы своего клиента. В результате сделка будет признана судом незаконной и подлежащей отмене.
Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.
Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.
При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.
Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.
Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.
Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.
Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.
Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.
Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.
Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.
Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.
На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».
С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества ( ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить ( ст. 56 ГК РФ).
Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.
Taкaя cдeлкa тpeбyeт ocпapивaния в cyдe нa ocнoвaнии зaкoнa. Для этoгo зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк нa ocнoвe нapyшeния или yщeмлeния пpaв. Пpичeм пoдaть иcк o пpизнaнии cдeлки нeдeйcтвитeльнoй мoгyт и yчacтники дoгoвopa, и дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa и инcтaнции — poдcтвeнники, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Ocпopимaя cдeлкa cчитaeтcя нeдeйcтвитeльнoй c мoмeнтa пpизнaния тaкoвoй cyдoм. Пo зaкoнy ocпopимyю cдeлкy мoжнo paзpeшить бeз cyдeбнoгo вмeшaтeльcтвa — нaпpимep, caмocтoятeльнo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы избeжaть cyдeбныx тяжб, нyжнo нe дoпycкaть пoвoдoв для ocпapивaния cдeлки:
🔸 нeт тpeбyeмoгo зaкoнoм coглacия тpeтьeгo лицa или opгaнa — нaпpимep, квapтиpa, нaxoдящaяcя в coбcтвeннocти пo дoгoвopy peнты, пpoдaнa бeз coглacия peнтoпoлyчaтeля;
Ничтoжнaя cдeлкa cчитaeтcя нeдeйcтвитeльнoй c мoмeнтa ee coвepшeния, a нe пo peшeнию cyдa. Taкиe cдeлки нe тpeбyют oбpaщeния в cyд, пoтoмy чтo caми пo ceбe нecyт в ceбe нapyшeниe зaкoнoдaтeльcтвa. To ecть пo зaкoнy пoдoбнyю cдeлкy пpocтo нeльзя зaключaть. Этo cлyчaи гpyбыx нapyшeний — нaпpимep, пpoдaжa квapтиpы c пoддeльными дoкyмeнтaми.
Oбpaщaтьcя в cyд пpи тaкoй cдeлкe нyжнo тoлькo для пpизнaния ee нeдeйcтвитeльнoй, либo для пoдтвepждeния фaктa ничтoжнocти. Гpaждaнcкий кoдeкc oтнocит к ничтoжным cдeлки:
🔹 нapyшaющиe зaкoн и пpи этoм пocягaющиe нa пpaвa и cвoбoды тpeтьиx лиц;
🔹 c yмышлeнным нapyшeниeм пpaвoпopядкa и нpaвcтвeннocти — нaпpимep, пoддeлкa дoкyмeнтoв, пoдпиceй;
🔹 coвepшeнныe c нeдeecпocoбными лицaми — нaпpимep, c пcиxичecкими paccтpoйcтвaми;
🔹 зaключeнныe c дeтьми дo 14 лeт — нaпpимep, peбeнoк 12 лeт pacпиcaлcя в дoгoвope, xoтя зa нeгo этo дoлжны дeлaть oпeкyны или poдитeли;
🔹 мнимыe — нaпpимep, дoлжник бyдтo бы дapит квapтиpy, чтoбы избeжaть apecтa имyщecтвa;
🔹 пpитвopныe c цeлью cкpыть дpyгyю cдeлкy — нaпpимep, кoгдa квapтиpy пoлyчaют пo дapcтвeннoй, пpикpывaя пpи этoм фaктичecкyю пepeдaчy дeнeг;
🔹 c имyщecтвoм, кoтopым нeльзя pacпopяжaтьcя — к тaким cдeлкaм oтнocитcя, нaпpимep, пpoдaжa бaнкpoтoм cвoeй квapтиpы.
Нeзaвиcимo oт ocнoвaний для пpизнaния cдeлки нeдeйcтвитeльнoй нeoбxoдимo пoдaвaть иcк в cyд. Oднaкo, нeльзя yпycкaть cpoкa иcкoвoй дaвнocти.
Нaибoлee чacтo вcтpeчaютcя ocпapивaния нeпpaвильнo пpивaтизиpoвaнныx oбъeктoв нeдвижимocти.
Дeти нe yчacтвoвaли в пpивaтизaции. Пpoблeмa в тoм, чтo дo cepeдины 90-x пo зaкoнy мoжнo былo нe нaдeлять дeтeй дoлями вo вpeмя пpивaтизaции. Чтoбы избeжaть лишнeй бюpoкpaтии, квapтиpы зaчacтyю пpивaтизиpoвaли тoлькo нa взpocлыx члeнoв ceмьи. Cдeлкa кyпли-пpoдaжи квapтиpы c пoдoбнoй пpивaтизaциeй oпacнa тeм, чтo пoвзpocлeвшиe дeти в пpaвe пoтpeбoвaть дoлю в жильe и ocпopить cдeлкy чepeз cyд.
Oдин из жильцoв был выпиcaн в пepиoд пpивaтизaции. Нaпpимep, квapтиpy пpивaтизиpoвaли, кoгдa oдин из coбcтвeнникoв был выпиcaн из-зa cлyжбы в apмии или oтбывaнии нaкaзaния в тюpьмe. Кoгдa oн вepнeтcя дoмoй, тo мoжeт вoccтaнoвить пpaвo нa пpивaтизaцию в cyдe. Ecли квapтиpy пpoдaли бeз eгo вeдoмa, cдeлкy пpизнaют нeдeйcтвитeльнoй. Чтoбы избeжaть пoдoбныx пpoблeм, yзнaйтe зapaнee o лицax, чьи пpaвa мoгли нapyшить пpи пpивaтизaции — зaкaжитe apxивнyю пoквapтиpнyю кapтoчкy пo фopмe 40 в пacпopтнoм cтoлe.
Ocпopить cдeлкy пытaютcя мoшeнники. Oднa из мoшeнничecкиx cxeм — кyплю-пpoдaжy квapтиpы ocпapивaют coбcтвeнники, paнee oткaзaвшиecя oт yчacтия в пpивaтизaции. Oни мoгyт зaявить, чтo пpивaтизaция пpoxoдилa бeз иx вeдoмa. 3дecь вaжнo пoднять вce дoкyмeнты, a глaвнoe — oткaз oт пpивaтизaции. Ecли c дoкyмeнтaми вce в пopядкe, cyд paзoблaчит мoшeнникoв и ocтaвит cдeлкy в cилe.
Pиcкoвaннo и пoкyпaть нeдвижимocть, yнacлeдoвaннyю пpoдaвцoм paнee. B этoм cцeнapии мoгyт пoявитьcя нe вcтyпившиe в пpaвa нacлeдники. Нaпpимep, внeбpaчныe дeти, кoтopыe дoкaзaли cвoe poдcтвo, или poдcтвeнники, дoлгoe вpeмя нe знaвшиe o cмepти нacлeдoдaтeля.
3aкoн пoзвoляeт нacлeдникy зaявить пpaвa нa нacлeдcтвo в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa, кaк yзнaл o cмepти нacлeдoдaтeля. Cитyaция paвнocильнa для нacлeдoвaния и пo зaкoнy, и пo зaвeщaнию. 3aвeщaния ocпapивaют нeдoвoльныe pacпpeдeлeниeм имyщecтвa poдcтвeнники yмepшeгo.
Кaк зaщититьcя: ocтepeгaтьcя cдeлoк c нeдaвнo пoлyчeннoй в нacлeдcтвo нeдвижимocтью, ocoбeннo ecли oнa oфopмлeнa нe нa poдcтвeнникa yмepшeгo. Oднaкo, чeм пoзжe нacлeдник вcтyпил в пpaвa, тeм нижe pиcк.
Ocтopoжнo нyжнo oтнecтиcь и к cдeлкe c пoжилым чeлoвeкoм. Bo-пepвыx, oн мoжeт быть и нeдeecпocoбным и cocтoять нa yчeтe в диcпaнcepe. Bo-втopыx, дaжe пpи бoгaтыpcкoм здopoвьe пpoдaвцa poдcтвeнники мoгyт пoпытaтьcя ocпopить cдeлкy. Oднo из вecкиx и пoпyляpныx ocнoвaний — дoкaзaть, чтo y пpoдaвцa нa мoмeнт cдeлки пpиcyтcтвoвaлa cтapчecкaя дeмeнция.
Кaк зaщититьcя: вeжливo пoпpocитe y пpoдaвцa cooтвeтcтвyющиe cпpaвки, пooбщaйтecь c eгo poдcтвeнникaми. Ecли чyeтe нeлaднoe, пoпpocитe poдcтвeнникoв пoдпиcaть coглacиe нa пpoдaжy нeдвижимocти и oтcyтcтвиe пpeтeнзий.
Если сделка с самого начала совершена с нарушениями законодательства, то явно здесь проявляется ничтожность договора купли-продажи, иного договора. Иными словами, на заключение договора нет прав и не должно быть вовсе по закону. Такая сделка, конечно же, признается недействительной. В подобных ситуациях факт нарушения закона виден сразу, и говорить или спорить уже больше не о чем. Однако нужно отметить, что ничтожным может быть признан не полностью весь документ, а его отдельные положения. В данном случае это может быть только ничтожность пункта договора.
Отстоять свои права в вопросе правомерности сделки можно, подав исковое заявление о ничтожности договора. В суде споры по подобным заявлениям со стороны заинтересованных лиц решаются в общем порядке. В суде иск о ничтожности договора могут удовлетворить только при наличии соответствующих доказательств. Это должны быть документы, справки или другие материалы, добытые законным путем.
Существуют конкретные основания ничтожности договора. Они вступают в силу, если сделка:
- была совершена с недееспособными или несовершеннолетними (до 14 лет) лицами;
- нарушает закон и при этом посягает на права 3-х лиц;
- заключена с умышленными противоправными действиями (например, подделка документов прав собственности);
- оказалась фиктивной (совершена для вида и не будет иметь продолжения);
- касается имущества, распоряжаться которым запрещено по закону (оно находится под арестом, в залоге и т.д.)
- осуществлена, чтобы определенным образом скрыть другие подобные действия.
Оспоримая и ничтожная сделки представляют собой разновидности недействительной сделки.
Основными отличиями этих двух видов сделок являются юридические последствия, порождаемые каждым видом сделок, а также срок предъявления требований по ним.
Ничтожная сделка противоречит закону, не требует судебного разбирательства и выяснения всех фактических обстоятельств дела. Такая сделка ничтожна с момента ее заключения и не зависит от признания ее таковой судом. В отношении некоторых видов сделок в законах содержится прямое указание на их ничтожность.
К ничтожным сделкам также относятся мнимые и притворные сделки, заключенные без намерения совершать определенные в них действия или созданные для прикрытия другой сделки.
По аналогии законодательство содержит и нормы, подсказывающие сторонам оспоримой сделки о возможности обратиться в суд за признанием ее недействительной и применении соответствующих последствий.
Признание договора купли-продажи недействительным — как осуществить правильно?
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.
Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.
В ________________________ районный суд
Истец: _____________(Ф.И.О.)___________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
наследник продавца жилого помещения)
Между ______ и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору ______ (далее — «Продавец») передал/передала в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся/являлась, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала ______ на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами.
«___» ________ _____ г. Продавец умер/умерла, что подтверждается свидетельством о смерти «___» ________ _____ г. N _____/справкой из больницы «___» ________ _____ г. N _____/заключением о смерти «___» ________ _____ г. N _____/другими документами. После его/ее смерти наследником/наследницей по завещанию/по закону является Истец, что подтверждается завещанием от «___» ________ _____ г., удостоверенным нотариусом г. ______ ________/свидетельством о рождении от «___» ________ _____ г. N _____/свидетельством о заключении брака от «___» ________ _____ г. N _____/другими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу преклонного возраста: на момент заключения договора Продавцу было ______ лет, что подтверждается справкой о смерти/другими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми страдал/страдала ______: психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/органическим расстройством личности/заболеваниями головного мозга/расстройством личности и поведения, связанным с употреблением алкоголя/другими заболеваниями. Наличие у Продавца указанных заболеваний подтверждается справками/выписками из истории болезни/выписками из амбулаторной карты/медицинской картой/анамнезом/амбулаторной историей болезни/данными обследования в условиях стационара/данными психиатрического освидетельствования/данными медицинской документации при стационарном наблюдении в психиатрической больнице/другими медицинскими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку ______ присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку состоял/состояла на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справками/выписками/ответами/другими документами из психоневрологического/наркологического диспансера.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку злоупотреблял/злоупотребляла спиртными напитками (страдал/страдала хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и в момент заключения Договора находился/находилась в состоянии алкогольного опьянения/длительного запоя. Об этом свидетельствуют документы, подтверждающие нахождение Продавца на лечении в наркологической клинической больнице в период с ________ _____ г. по ________ _____ г./медицинские документы, подтверждающие систематическое пьянство Продавца, постоянную форму употребления им/ею спиртных напитков, наличие абстинентных состояний, запойных состояний, появление у него/нее амнезий финального этапа опьянения, формирование похмельного синдрома/другие документы.
Признание сделки недействительной
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
продавец жилого помещения)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами. Однако:
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу преклонного возраста: на момент заключения договора Истцу было ______ лет, что подтверждается документом, удостоверяющим личность Истца (серия ______ N ______ выдан ______).
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми он страдает: психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/органическим расстройством личности/заболеваниями головного мозга/расстройством личности и поведения, связанным с употреблением алкоголя/другими заболеваниями. Наличие у Истца указанных заболеваний подтверждается справками/выписками из истории болезни/выписками из амбулаторной карты/медицинской картой/анамнезом/амбулаторной историей болезни/данными обследования в условиях стационара/данными психиатрического освидетельствования/данными медицинской документации при стационарном наблюдении в психиатрической больнице/другими медицинскими документами.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку Истцу присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку Истец состоял/состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справками/выписками/ответами/другими документами из психоневрологического/наркологического диспансера.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку злоупотреблял спиртными напитками (страдал хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и в момент заключения Договора находился в состоянии алкогольного опьянения/длительного запоя. Об этом свидетельствуют документы, подтверждающие нахождение Истца на лечении в наркологической клинической больнице в период с ________ _____ г. по ________ _____ г./медицинские документы, подтверждающие систематическое пьянство Истца, постоянную форму употребления им спиртных напитков, наличие абстинентных состояний, запойных состояний, появление у него амнезий финального этапа опьянения, формирование похмельного синдрома/другие документы.
Согласно п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по п. 2 ст. 170 ГК РФ (как притворной сделки,
прикрывающей договор займа)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). В соответствии с Договором Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами.
Однако Договор заключен Истцом и Ответчиком с целью прикрыть другую сделку, а именно — договор займа. Истец и Ответчик фактически не исполнили Договор. В действительности между Истцом и Ответчиком заключен договор займа. Сделка по отчуждению Истцом Ответчику Квартиры является притворной, поскольку:
— В день подписания Договора, «___» ________ _____ г. Истец и Ответчик подписали Соглашение от «___» ________ _____ г. N _____, по которому Ответчик обязался продать Квартиру обратно Истцу, а Истец обязался в период действия этого Соглашения и до заключения договора купли-продажи Квартиры выплачивать Ответчику денежную сумму в размере ________ равными долями ежемесячно. О расчетах Истца с Ответчиком по Соглашению от «___» ________ _____ г. N _____ свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.
— Истец и члены его семьи _____ не выселялись из Квартиры и продолжают в ней проживать, о чем свидетельствуют выписка из домовой книги/другие документы.
— Требования о выселении Истца из Квартиры Ответчик заявил после пропуска Истцом срока внесения ежемесячного платежа по займу, о чем свидетельствует отсутствие своевременных обращений Ответчика о выселении Истца из Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие своевременных обращений Ответчика о выселении Истца из Квартиры/другие документы.
ИЛИ
— Истец передал Ответчику Квартиру по передаточному акту от «___» ________ _____ г. N _____/другому документу. О расчетах Истца с Ответчиком свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.
— После заключения Договора и переоформления права собственности на Ответчика Истец и Ответчик заключили Договор займа от «___» ________ _____ г. N _____, в соответствии с которым Истец (заемщик), уже фактически не являясь собственником Квартиры, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа Ответчику (заимодавцу), предоставляет Квартиру в залог.
— Истец обращался в органы внутренних дел «___» ________ _____ г. с просьбой принять меры к Ответчику, который обманным путем заставил Истца подписать Договор вместо договора залога, что подтверждается заявлением от «___» ________ _____ г. N _____/постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Истца/другими документами.
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В ________________________ районный суд
Ответчик: _________(Ф.И.О.)____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Дело N ________________________________
Возражение на исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является наследник
продавца жилого помещения)
«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»), заключенного между ______ и Ответчиком. По Договору ______ (далее — «Продавец») передал/передала в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся/являлась, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей.
Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку в момент заключения Договора Продавец был способен/была способна понимать значение своих действий и руководить ими.
— У Продавца отсутствовали заболевания, которые могли привести к неадекватности поведения, влиять на его/ее психологическое и психическое состояние, что подтверждается справками/выписками из истории болезни/медицинской картой/выписным эпикризом/анамнезом/амбулаторной историей болезни/выписными эпикризами, выданными лечебными учреждениями, которые подтверждают прохождение Продавцом лечения от наркотической зависимости после подписания Договора/другими медицинскими документами. Доказательства того, что Продавец в момент совершения сделки не мог понимать значение своих действий и руководить ими, отсутствуют.
— Продавец не состоял/не состояла на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справкой/другими документами из диспансера.
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по иным основаниям, в том числе:
— по ст. 168 ГК РФ (как сделки, нарушающей закон);
— по ст. 178 ГК РФ (как сделки, совершенной под влиянием заблуждения);
— по п. 3 ст. 179 ГК РФ (как кабальной сделки)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами. Однако:
— Доверенность, выданная ранее Ответчику для совершения указанной сделки, на момент заключения договора была отозвана, таким образом, сделка была совершена неуполномоченным лицом, что подтверждается заявлением об отзыве доверенности.
Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.
— Истец не подписывал Договор, а также расписку о получении денежных средств в оплату Договора, передаточный акт, доверенность на регистрацию перехода права собственности к Ответчику, подписи за него выполнены другим лицом, что подтверждается заключением почерковедческой экспертизы/повторной/дополнительной почерковедческой экспертизы/заключением почерковедческой экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, возбужденного по заявлению Истца/справкой эксперта о проведенном почерковедческом исследовании/другими документами/свидетельскими показаниями.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
— Истец был вынужден заключить оспариваемый договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях: продал квартиру по крайней низкой цене, не соответствующей ее рыночной стоимости/продал Квартиру, не имея другого жилья в собственности/другое, что подтверждается экспертным заключением о стоимости недвижимого имущества/другими документами.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия, угрозы или обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
— При заключении договора купли-продажи не было достигнуто соглашение о сохранении за истцом права пользования жилым помещением.
По смыслу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Признание договора купли продажи недействительным — судебная практика
В ________________________ районный суд
Ответчик: _________(Ф.И.О.)____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Дело N ________________________________
Возражение на исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по п. 1 ст. 170 ГК РФ
«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей.
Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку Договор заключен с намерением создать соответствующие ему правовые последствия. В действительности Истец имел намерение прекратить принадлежащее ему право собственности на Квартиру и получить от Ответчика денежные средства, а Ответчик имел намерение приобрести право собственности на Квартиру и передать Истцу денежные средства за Квартиру. Сделка по отчуждению Истцом Ответчику Квартиры не является мнимой, поскольку:
— Истец и Ответчик осуществили расчеты по Договору, Ответчик передал Истцу денежные средства за Квартиру, о чем свидетельствует Договор, в котором указана цена Квартиры и порядок расчетов/отсутствие обращения Истца в суд с иском к Ответчику о взыскании неполученных денежных средств по Договору/собственноручная расписка Истца, согласно которой он получил от Ответчика денежную сумму за Квартиру, материальных и других претензий к нему не имеет/акт приема-передачи Квартиры, согласно которому Истец получил от Ответчика деньги за Квартиру полностью/чеки-квитанции/выписки по лицевому счету/платежные поручения/другие документы, подтверждающие передачу денежных средств Истцу/другие документы.
— Переход права собственности на Квартиру к Ответчику зарегистрирован в установленном порядке, Ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выписка из ЕГРП (с 15.07.2016), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на имя Ответчика от «___» ________ _____ г. N _____/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./материалами регистрационного дела, подтверждающими личное обращение Истца в Управление Росреестра с заявлением о регистрации Договора/другими документами.
— Истец передал Ответчику Квартиру, о чем свидетельствует акт приема-передачи Квартиры/акт о передаче недвижимости/другие документы.
— Ответчик владеет, пользуется и распоряжается Квартирой, в том числе вселился в Квартиру и фактически проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги в полном объеме, совершает сделки в отношении Квартиры. Об этом свидетельствуют финансовый лицевой счет, открытый на имя Ответчика после представления им в управляющую организацию Договора/квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг/справка об оплате коммунальных услуг/договор безвозмездного пользования, по условиям которого Ответчик передал Квартиру Истцу в безвозмездное пользование для постоянного проживания в ней с правом регистрации по постоянному месту жительства/договор залога недвижимого имущества (ипотека), заключенный Ответчиком во исполнение кредитного договора)/другие документы.
В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.
Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.
Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.
Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.
Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.
Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.
Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.
Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.
Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.
Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.
Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.
Суд признал договор купли-продажи недействительным
Спецификой оспоримой сделки является обязательность установления судом ее недействительности. Признание сделки купли-продажи недействительной может быть осуществлено по следующим причинам:
- несовершеннолетие одного из участников;
- совершение сделки лицом, дееспособность которого ограничена в установленном порядке;
- участие в сделке лица, которое не могло осознавать последствий соглашения, руководить действиями и осознавать их;
- заблуждение одной из сторон;
- совершение сделки под влиянием угрозы, насилия, обмана и иных злонамеренных действий любого из участников.
Для того чтобы установить факт недействительности необходимо направить в суд заявление о признании сделки недействительной. Как уже говорилось выше, такой иск может быть направлен только в рамках оспоримой сделки, недействительность ничтожной не требует судебного установления.
Заявителем по искам такого рода может выступать любое заинтересованное лицо, то есть как один из участников сделки, так и иные лица, чьи права или интересы в ходе сделки были нарушены, а также граждане, действующие во благо одной из сторон сделки. Так, иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным могут подать и родственники продавца или покупателя, в случае, если сторона такой сделки была ограничена судом в дееспособности.
Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным, кроме стандартных требований, предъявляемых к нему законом, должен содержать:
- сведения о предмете сделки;
- основания, по которым сделка должна быть признана недействительной со ссылкой на нормы закона;
- просьба к суду установить факт недействительности;
- предложение о восстановлении правовых последствий сделки (возврату всего полученного по договору или иные способы восстановления).
В рамках ничтожной сделки в тексте искового заявления могут быть изложены только основания, по которым сделка может считаться недействительной, а также просьба к суду о двусторонней реституции – то есть возврату сторонами всего приобретенного в ходе совершения сделки купли-продажи.
Процедура доказывания недействительности сделки в суде отличается определенной сложностью. Причины, по которым сделка подлежит признанию таковой, подлежат доказыванию заявителем с предъявлением соответствующих доказательств.
Для подбора доказательственной базы необходимо знать положения действующего законодательства, грамотно и правильно оформить все необходимые документы. В ряде случаев требуется и проведение экспертизы. Так, например, экспертиза может потребоваться в случае, если в рамках договора купли-продажи недвижимости под влиянием заблуждения была передана квартира с существенными недостатками, препятствующими для проживания в ней, которые не были оговорены в тексте договора.
Срок признания сделки недействительной зависит от того, по каким основаниям она не может быть действительна, то есть от ничтожности или оспоримости заключенного соглашения.
В соответствии с нормами гражданского законодательства, ничтожная сделка купли-продажи может быть признана недействительной в течение 3 лет со дня ее совершения. Срок для обращения в суд по оспоримым сделкам составляет 1 год с момента заключения.
Дополнительный срок установлен для лиц, которые не являются сторонами сделки – они вправе обращаться в суд в течение 3 лет с момента, когда они узнали о совершении недействительной сделки.
Одно из основных последствий недействительности сделок – это полное восстановление прежнего состояния сторон, то есть возврат всего полученного ими в результате купли-продажи. В случае если приобретенную по договору вещь невозможно передать в первоначальном ее состоянии, покупатель вправе выплатить продавцу ее стоимость в денежном эквиваленте.
В ряде случаев, если сделка была совершена в нарушение установленных правил правопорядка, а также недобросовестной стороной при наличии умысла, все полученное виновным лицом по сделке может быть обращено в доход государства.
Признание договора купли-продажи недействительным имеет свою специфику в каждом конкретном случае. Любой такой прецедент требует детального правового анализа ситуации, профессионального взгляда на возможные последствия признания сделки недействительной, рекомендаций по сбору доказательственной базы и необходимости проведения экспертизы.
Отказ суда в иске об установлении факта недействительности сделки или ее последствий может быть обусловлен как неправильным составлением самого иска, так и недостаточным обоснованием нормами закона требований заявителя. Именно поэтому при разрешении вопросов такого рода рекомендуется заручиться поддержкой опытного юриста.
Наши юристы, имея опыт работы по всем отраслям права, могут ответить на любой вопрос, касающийся недействительности сделок. Кроме консультационной помощи, специалисты могут оказать содействие в составлении текста иска, анализе имеющихся документов и материалов. Онлайн консультация юриста доступна 24 часа в сутки.
Гражданское законодательство подразделяет недействительные сделки на ничтожные, мнимые и оспоримые. Рассмотрим каждую разновидность подробнее.
Ничтожная сделка – это соглашение между сторонами, которое изначально не соответствует требованиям законодательства. Не зависимо от того, будет ли такая сделка признана ничтожной в судебном порядке, она считается недействительной.
Например, в соответствии с положениями ст. 171 ГК РФ, сделка, одной из сторон которой является недееспособный гражданин, ничтожна. Факт недееспособности при этом должен быть подтвержден в судебном порядке. Если опекун или родственник недееспособного лица заявляет об этом и утверждает, что заключенная сделка не имеет юридической силы, он должен подтвердить это документально, предоставив решение суда. В противном случае все заявления голословны.
Чтобы не столкнуться с такой проблемой, при заключении договора рекомендуется попросить у второй стороны справку из психоневрологического диспансера. Она подтвердит, что гражданин не состоит и никогда не состоял на учете в этом учреждении. Особенно эта рекомендация актуальна, когда совершается сделка, подразумевающая отчуждение недвижимости.
Мнимая сделка заключается только для вида. В действительности, тех правовых последствий, которые она подразумевает не возникает. К примеру, распространена практика оформления недвижимости на подставное лица с целью избежать ее ареста. При подозрении на то, что оформленная сделка является мнимой, подать иск в суд может любое заинтересованное лицо.
Притворной называют сделку, которая заключается с целью прикрыть другую сделку. К примеру, распространена ситуация оформления договора купли-продажи вместо дарения. Это может делаться с целью ухода от выплаты налогов.
Оспоримой является сделка, которая может быть оспорена в судебном порядке. Для этого необходимо иметь веские основания. Причиной для обращения в суд может быть:
- Заключение сделки лицом, которое было признано ограничено дееспособным.
Например, сделка по покупке недвижимости была оформлена должным образом, переход прав зарегистрирован, а в дальнейшем оказалось, что продавец страдает алкоголизмом и признавался судом ограниченно дееспособным. В этой ситуации исковое заявление подается попечителем. После признания сделки недействительной наступает двусторонняя реституция.
- Введение одной из сторон сделки в заблуждение.
Например, человек покупает квартиру. На предварительном осмотре он выяснил, что в квартире хороший ремонт. Однако в дальнейшем выяснилось, что ремонт сделан только поверхностно. На самом деле, свежеокрашенные трубы текут, под новым линолеумом спрятаны гнилые доски, а один из углов постоянно сырой, что приводит к образованию плесени. Продавец ввел покупателя в заблуждение, поэтому обманутая сторона может обратиться в суд и признать договор купли-продажи и саму сделку недействительной в виду вновь открывшихся обстоятельств.
Это основание предусмотрено в ст. 178 ГК РФ. Сделка будет расторгнута, если заблуждение является существенным, то есть касается сути сделки или скрыло характеристики объекта, снижающие возможность его использования. После признания договора недействительным наступает двусторонняя реституция.
- Отсутствие согласия супруга на совершение сделки.
У продавца недвижимости может не стоять штампа в паспорте, но в дальнейшем выясняется, что он находится в законном браке и его супруг/супруга не в восторге от идеи продажи недвижимости. В этом случае он вправе обратиться в суд и расторгнуть сделку.
Согласие оформляется в письменной форме и заверяется нотариально. Это требование предусмотрено гражданским и семейным законодательством.
- Оформление лжедоверенности.
Высокий процент оспоримых сделок связан с оформлением лжедоверенностей. При заключении договора с лицом, представляющим интересы собственника, необходимо удостоверится, что доверенность действительна, а перечень полномочий позволяет заключать договор.
Правопорядок – это утвержденные государством нормы, касающиеся общественного, экономического или социального общественного устройства.
Принципы правопорядка направлены на соблюдение и уважение устоев общества, а также защиту прав и свобод каждого гражданина.
Эта группа недействительных сделок регулируется ст. 169 ГК РФ. Основное условие применения этого нормативного акта – наличие умысла хотя бы у одной из сторон. Под умыслом подразумевается, что лицо понимало противоправность заключения сделки и желало наступления последствий или допускало, что они произойдут. Факт наличия умысла должен быть доказан.
Если умысел будет доказан у двух сторон недействительной сделки, все полученное имущество будет передано в собственность государства. Если в умысле будет уличена только одна сторона, другой возвращается все полученное по сделке, а нарушителю потребуется передать то, что ему причиталось в собственность государства.
О сделках такого рода основная информация уже была сказана выше. При возникновении подобных взаимоотношений между сторонами сделка признается недействительной.
Все правовые последствия, которые возникли после заключения мнимых, притворных или ничтожных договоров, аннулируются. В случае с притворной сделкой, если она прикрывает другую, могут быть применены правила того договора, который был скрыт.