Гражданско правовые проблемы аренды недвижимого имущества

28.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гражданско правовые проблемы аренды недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как учесть опыт пандемии при заключении новых договоров аренды

2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

3. Источником регулирования выступает договор

4. Проблемы субъектного состава договора аренды и пути их решения

5. Тема: Аренда недвижимого имущества

5.1. Параграф 1. Общие положения о найме (аренде)

Введение.

Глава 1. Аренда недвижимого имущества как вид договора аренды.

1.1. Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества.

1.2. Виды объектов договора аренды недвижимого имущества.

Как учесть опыт пандемии при заключении новых договоров аренды

По общему правилу договора аренды арендодатель берет на себя обязательство предоставить какое-либо имущество как движимое, так и недвижимое во временное владение и пользование. В свою очередь арендатор обязуется своевременно вносить арендный платеж.

Определяющими элементами соглашения, позволяющего его отграничить от других гражданско-правовых договоров, являются:

возмездность – обязательное условие заключается в оплате за арендованный объект, при этом её размер выступает в качестве существенного условия;
предмет, к которому относится имущество, за исключением изъятого из оборота (например, обособленное помещение, автомобиль, предприятие и другие объекты, являющиеся неупотребляемыми);
передача в пользование и/или владение, то есть без права распоряжения и, как следствие, право собственности не возникает;
двусторонность – сторонами в сделке являются арендодатель (собственник либо его представитель) и арендатор.

Правильная классификация заключенной сделки и отнесение её к той или иной категории позволяет верно применять нормы гражданского законодательства при возникновении спорной ситуации.

Период для данной категории сделок не является существенным условием, и, как следствие, отсутствие упоминания о нем не влечет признания сделки в целом недействительной. В соответствии со ст. 610 ГК в случае если срок прямо не регламентирован соглашением, то его следует считать заключенным до того момента, когда одна из сторон не изъявит желание о его расторжении (неопределенный срок).

Форма так же как и длительность не существенное условие, поскольку стороны самостоятельно вправе определить формат соглашения. Исключения, для которых обязательна письменная форма, сформулированы в ст. 609 ГК:

срок действия более 1 года;
стороной в сделке выступает юридическое лицо.

Помимо этого в случаях, прямо предусмотренных законодательством, соглашения в отношении недвижимости подлежат обязательной регистрации в госреестре. Возможны варианты выкупа объекта, что предполагает форму, предусмотренную как для купли-продажи.

Гражданский кодекс вводит понятие субаренды, под которой понимается передача имущества (всего либо его часть), принятого в рамках арендной сделки, в пользование и/или владение третьим лицам. Заключение возможно лишь с письменного согласия собственника. В этом случае, в отличие от перенайма, замены лица в основном обязательстве не происходит.

В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.

Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды, образуют:

право на своевременное получение арендной платы;
право на досрочное прекращение договора;

Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для арендодателя, немного шире и включает:

обязанность предоставить имущество, установленное соглашением, в надлежащем состоянии;
проведение капитального ремонта при необходимости либо по первому требованию;
обязанность по уведомлению о правах третьей стороны на арендованное имущество;
обязанность возместить произведенные неотделимые улучшения (например, установка пластиковых окон в помещении) при условии, что они были согласованы с владельцем.

За собственником закреплена ответственность при передаче имущества, имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные недостатки должны быть устранены силами владельца.

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК. Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга.

Под прокатом понимается предпринимательская деятельность, направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и владение за плату.

Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других видов, являются:

предметом проката могут выступать только движимое имущество;
максимальный период не более 1 года, при этом по требованию арендатора договор может быть расторгнут (такое уведомление должно быть направлено за 10 дней до предполагаемой даты расторжения);
публичность (предполагает необходимость заключить договор на равных условиях со всеми кто обратится к арендодателю, не оказывая никому предпочтения);
наличие письменной формы;
субаренда запрещена;
весь ремонт (капитальный и текущий) осуществляется за счет средств арендатора;
арендная плата должна быть установлена в определенной сумме денежных средств.

Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.

Подобные сделки разделяют на 2 вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению (с экипажем), так и без таковых. Отличительная особенность рассматриваемых договорных отношений заключается в распределении обязанности по проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между сторонами. Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств называется – фрахт.

Особенности:

предметом выступают технические устройства, предназначенное для перемещения, перевозки и прочее;
предоставлено право без согласия передавать объект в субаренду.
законом не регламентируется предельных срок таких сделок;

Данная категория договоров предполагает передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том числе относящихся к жилому фонду.

Особенности:

оформление письменной формы в виде подписанного с обеих сторон одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность сделки (обязательна государственная регистрация);
при отсутствии согласованного размера арендной платы договор считается незаключенным;
предмет – недвижимость в виде зданий и сооружений (передача части здания регулируется общими положениями об аренде).

Между тем, одной письменной формы является недостаточным, так как договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом, как разъяснено, в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59 \»Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ \»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\» (п. 8) если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды

Также не требуется обязательная государственная регистрация в случае, если стороны продлили договор аренды здания (нежилого помещения), заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, поскольку в этом случае отношения сторон уже регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ.

Положения ст. 651 Гражданского кодекса РФ являются исключением из общего правила, установленного в ст. 609 ГК РФ, в соответствии с которой договоры аренды недвижимости подлежат регистрации независимо от срока, на который они были заключены.

Например, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор аренды нежилого помещения или здания, заключаемый в соответствии со ст. 429 ГК РФ?

Ответ на данный вопрос зависит от того является ли сама по себе государственная регистрация элементом формы договора. Полагаем, что ответ на данный вопрос должен быть отрицательным.

Согласно ст.ст. 158,163,165 ГК РФ существует две формы сделки: устная и письменная, при этом письменная форма сделки соответственно может быть простой или нотариальной (квалифицированной). Вопрос же о государственной регистрации сделки законодательством рассматривается всегда отдельно от формы сделки.

Так, например, ст. 609 ГК РФ называется: \»Форма и государственная регистрация договора аренды\». Очевидно, что в данном случае союз \»и\» употребляется в разделительном смысле и речь идет о двух разных понятиях: о форме сделки и ее государственной регистрации. В качестве примера можно привести и ст. 165 ГК РФ, в которой говорится: \»Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации…\».

В самой статье ст. 429 ГК РФ (предварительный договор) также говорится лишь о необходимости соблюдения формы предварительного договора, но не о его государственной регистрации. Подобные примеры можно продолжить.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация не является элементом формы сделки (договора), а соответственно не требуется и государственная регистрация предварительного договора аренды недвижимости, поскольку в силу п. 2 ст. 349 Гражданского кодекса РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Источником регулирования выступает договор

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор будет считаться незаключенным со всеми вытекающими отсюда последствиями. Между тем, на практике не всегда учитывается, что такие последствия носят сугубо гражданско-правовой характер.

Так, уже много лет идет спор о возможности включения в себестоимость расходов по арендной плате, который понес арендатор в случае, если выясняется, что договор аренды является незаключенным (ничтожным).

Позиция налоговых органов по данному вопрос весьма однозначна: в случае если договор аренды является незаключенным (недействительным) относить расходы по арендной плате на себестоимость неправомерно. Например, в письме ГНИ по г. Москве от 09.09.98 N 30-08/27466 \»О порядке налогообложения операций, связанных с арендной имущества\» указывается, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с 31.01.98г влечет его недействительность. В этом случае затраты, понесенные на основании подобной сделки, не подлежат включению в себестоимость продукции.

Для решения вопроса об оценке приведенной ситуации необходимо ответить на вопрос: как должен суд разрешить сложившуюся ситуацию . сугубо формально или же исследовать вопрос по существу, т.е. установить действительно ли использовалось имущество в производственых целях, была ли выплачена арендная плата, имеются ли первичные документы и т.д. Как представляется, в этой связи весьма полезно будет для начала учесть Постановление Конституционного суда РФ от 28.10.98 N 14-П \».О проверке конституционности ст. 2 ФЗ РФ \»О внесении изменений и дополнений в Закон РФ \»О налоге на прибыль предприятий и организаций\». В указанном Постановлении Конституционный суд РФ указал: \»в случаях, когда суды при рассмотрении дела не исследуют по существу его фактические обстоятельства, а ограничиваются только установлением формальных условий применения нормы, право на судебную защиту, предусмотренное ст. 46 Конституции РФ, оказывается существенно ущемленным\». Изложенное свидетельствует о том, что Конституционный суд ориентирует суды не на сугубо формальное применение правовых норм, а на выявление существа проблемы.

Так, например, весьма устойчива практика Федерального арбитражного суда Московского округа, который по многим делам делал вывод о том, что действительность договора аренды не исключает возможности включать выплаченную арендную плату в себестоимость.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 14.07.99 N КА-А40/2093-99 указывается, что факт действительности или недействительности сделки не влияет на размер налоговых обязательств, за исключением случаев, когда сделка является мнимой. Для налогообложения имеет значение сам факт совершения хозяйственной операции, который подтверждается первичными бухгалтерскими документами в подтверждение расходов (платежа) и его хозяйственное значение, что следует из ст. 8 Закона РФ \»О налоге на прибыль\».

В другом судебном акте — Постановлении от 09.02.01 N КА-А40/363-01 — Федеральный арбитражный суд Московского округа также отметил, что недействительность договоров аренды влечет лишь гражданско-правовые последствия для сторон, и не влияет на налоговые последствия. Общество фактически арендовало нежилые помещения и несло реальные расходы по их аренде, в связи с чем они могли быть отнесены на себестоимость при определении налогооблагаемой прибыли.

Вышеизложенное с очевидностью свидетельствует о том, что несоблюдение формы договора аренды и требования о его обязательной государственной регистрации не лишает налогоплательщика права относить на себестоимость производимые им расходы по аренде и лишает в этой связи налоговые органы возможности производить перерасчет прибыли налогоплательщика.

Действующее гражданское законодательство предусматривает дополнительное существенное условие, которое необходимо согласовать сторонами при заключении договора аренды здания (нежилого помещения), так как в противном случае договор будет считаться незаключенным.

Так, в соответствии со ст. 654 Гражданского кодекса РФ Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии же согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.

Речь идет о переводе долга по договору аренды (ст. 391 ГК РФ). Весьма часто бывает, что с согласия арендодателя долг арендатора по уплате арендной платы переводится на третье лицо. При этом стороны ограничиваются лишь получением согласия арендодателя и полагают, что заключенное соглашение является законным. Однако, к сожалению, в данной ситуации стороны не учитывают, что для оценки действительности перевода долга имеет большое значение правовой статус лица, которое принимает на себя долг арендатора (ст.ст. 49, 113 ГК РФ). Весьма показательным в этой связи является Постановление Президиума ВАС РФ от 10.07.01 N 2788/01. Из обстоятельств дела следует, что арендатор перевел с согласия арендодателя свои долги по аренде на Государственное унитарное предприятие. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиум ВАС указал, что подобное соглашение о переводе долга нельзя признать законным и предписал проверить соответствует ли подобное соглашение целям деятельности унитарного предприятия и могло ли оно брать на себя обязанность по уплате задолженности за коммерческую организацию.

При переводе долга по договору аренды недвижимости стороны также зачастую не учитывают, что соглашение о переводе долга по такому договору подлежит обязательной государственной регистрации. Указанное обусловлено тем, что в соответствии с п. 2 ст. 389 и ст. 391 Гражданского кодекса РФ соглашение о переводе долга по договору, который требует государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом. На указанное обращается внимание и в судебной практике. Так, в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59 отмечается, что договор аренды, заключенный между сторонами на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован. Следовательно, и соглашение сторон о переводе долга по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, то оно в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.

В то же время нельзя не обратить внимание на некоторую непоследовательность арбитражной практики по указанному вопросу. Так, уже после принятия вышеуказанного Информационного письма Президиум ВАС РФ принял Постановление, в котором фактически указал на отсутствие необходимости регистрировать подобные соглашения о переводе долга. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.07.01 N 2788/01 в этой связи отмечается, что суд, оценивая соглашение о переводе долга по договору аренды недвижимости, правомерно пришел к выводу о том, что в данном случае, с учетом положений ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации соглашения не требовалось.

Тем не менее, в целях избежания возможных споров, рекомендуем сторонам производить государственную регистрацию соглашения о переводе долга по договору аренды недвижимости, тем более, что это полностью соответствует требованиям ст.ст. 389,391 ГК РФ.

В соответствии со ст. 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемом сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Соответственно при прекращении договора аренды здания (нежилого помещения) оно должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, в самом Гражданском кодексе РФ говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что на практике приводит к весьма серьезным неудобствам.

Немало споров вызывал вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения, и, соответственно, следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет. Это имеет важнейшее значение, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды зданий или сооружений подлежит регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

Данный спор прекратился лишь с момента издания Президиумом ВАС РФ Информационного письма от 01.06.00 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Как указывается в данном письме, в связи с тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Соответственно, договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, регистрации не подлежат и вступают в силу с момента, который определен в ГК РФ (ст. 433 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. 30.10.2001. №211-212.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 228 с.

Условия размещения
Публичная оферта
Политика конфиденциальности
Оплата
Выпуски журнала

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Общие положения договора аренды
1.2. Договор как правовая форма арендных отношений
1.3. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества
1.4. Ответственность сторон, изменение и расторжение договора
1.5. Продажа права аренды недвижимости
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Наем и аренда в жилищной сфере
2.2. Аренда земельных участков
2.3. Аренда участков лесного фонда
2.4. Порядок пользования участками недр
2.5. Проблемы правового регулирования аренды недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации (главы 34 и 35). В § 1 главы 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует заметить, что многие нормы (главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации – далее ГК РФ) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант — когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.

Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Федеральным законом «О недрах» и Основами лесного законодательства. Аренда жилых домов и квартир осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса, а передача в аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется законами о приватизации и другими подзаконными актами.

Нормы Гражданского кодекса РФ (главы 34, 35), а также специального законодательства, регулирующие особенности отдельных видов аренды, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах.

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику — гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом, или собственником. Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника. Министерство государственного имущества и его органы на местах являются арендодателями только объектов государственной и муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.

Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки, с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса.

Состав арендодателей природных объектов определяется специальным законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:

— собственники отдельных участков, в том числе граждане;

— лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с согласия собственника;

— уполномоченные государством органы (служба земельного кадастра, земельные комитеты) — при сдаче в аренду земель государственной собственности, не переданных организациям в постоянное пользование.

Арендодателями природных объектов выступают:

— участков недр — уполномоченные государственные органы;

— участков лесного фонда — лесхозы, колхозы, заповедники и другие организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства по согласованию с местными органами власти;

— водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ.

Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

В мировой практике принято, что арендаторами земель сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:

— опыт работы на ферме не менее 3—5 лет;

— необходимый начальный капитал в размере не менее 2—3-летней арендной платы;

— специальное образование — колледж, университет;

— возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело хозяйствовать, но и лично физически работать;

— намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.

Актуальность темы: реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики.

Особую актуальность эта задача приобретает в сфере арендных отношений. Формирование рыночных отношений в области аренды недвижимости выделяет рынок аренды недвижимости как самостоятельное явление. Несмотря на исключительную важность правового регулирования рынка аренды недвижимости, процесс его развития протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами. Актуальность проблемы правового регулирования рынка аренды недвижимости обусловлена развитием хозяйственного оборота недвижимости, необходимостью восполнения некоторых имеющихся в действующем законодательстве пробелов, касающихся формирования и функционирования рынка аренды недвижимости. Помимо этого, актуальность темы подтверждается тем, что именно рынок аренды недвижимости целесообразно считать основой предпринимательской деятельности, развития хозяйственных связей, поскольку в настоящее время аренда недвижимости играе�� существенную роль в развитии и осуществлении предпринимательской деятельности в целом.

Нормативной основой исследования послужили нормативные правовые акты Российской Федерации, в том числе проанализированы постановления Конституционного суда РФ, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, постановления Федеральных Арбитражных судов округов РФ.

Договор аренды (имущественного найма) регламентируется ст. 606 ГК РФ . По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Основная цель договора аренды — обеспечить передачу индивидуально определенной вещи во временное пользование другим лицом. Передача вещи во владение арендатора при этом несет служебные функции по обеспечению пользования вещью (поддержание надлежащего состояния, охрана от притязаний иных лиц и т.д.).

Под пользованием здесь понимается извлечение из не потребляемой вещи ее полезных свойств, в том числе получение плодов и доходов, которые поступают в собственность арендатора (если иное не предусмотрено законодательством или договором).

Арендатор, которому имущество предоставлено во временное владение, пользуется в отношении его вещно-правовой защитой, в том числе от арендодателя.

Права арендатора «следуют за вещью», независимо от личности арендодателя. Перемена же личности арендатора при наследовании может иметь юридическое значение для сохранения обязательств по договору аренды: несоответствие его личных качеств требованиям, предъявляемым к арендатору, может служить основанием для расторжения арендодателем договора.

Договором аренды (дополнительным соглашением к нему) может быть предусмотрено право арендатора на выкуп арендованного имущества по истечении срока аренды либо внесении им полностью выкупной цены.

Субаренда (поднаем) — сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются правила об аренде, если иное не установлено законодательством. Объем прав субарендатора не может превышать объема прав арендатора.

Субаренда следует судьбе аренды. В случае признания ничтожности договора аренды ничтожным считается и договор субаренды.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение соответствующего договора субаренды (при этом субарендатор имеет право взять в аренду находившееся в его пользовании имущество на оставшийся срок субаренды на условиях договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды).

Стороны договора — любые субъекты гражданского права.

Арендодатель — собственник арендованного имущества либо лицо, уполномоченное им или законом на сдачу имущества в аренду от своего имени .

Арендатор — лицо, заинтересованное в извлечении в свою пользу из вещи ее полезных свойств .

Предмет договора — любая индивидуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в процессе использования (непотребляемая). Условие о предмете — единственное установленное законом существенное условие договора аренды.

Форма договора должна соответствовать общим правилам о форме сделок, с учетом следующих особенностей:

— договор аренды на срок более одного года независимо от его цены заключается в письменной форме;

— договор аренды недвижимости (в том числе зданий и сооружений на срок более одного года) подлежит государственной регистрации;

— договор аренды недвижимости (дополнительное соглашение к нему), включающий условие о его выкупе, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества;

— для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Цена договора не является его существенным условием. При отсутствии в договоре условий об арендной плате действует порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным, при невыполнении этого требования закона договор признается незаключенным (ст. 654 ГК) .

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законом или договором. Требования о пересмотре размера арендной платы в одностороннем порядке, если они не предусмотрены договором, удовлетворению не подлежат.

Срок договора может быть как определенным, так и неопределенным. При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону об этом за 1 месяц (при аренде недвижимости — за 3 месяца), если иной срок не установлен законом или договором.

Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нормы о таких сроках являются императивными.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается (например, ст. 27 Земельного кодекса РФ далее ЗК РФ). Поскольку сдача в аренду — также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте — сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных об��ектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому — необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК РФ).

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

похожие работы
все работы по предмету
задать вопрос

ВВЕДЕНИЕ

Предметом исследования в настоящей работе является правовое регулирование отношений аренды нежилых помещений в Российской Федерации. При этом ввиду сложности и многоаспектности данных отношений в реальной жизни, недостаточности их правовой базы, различия в практике применения и судебных решениях, в работе рассматриваются лишь некоторые проблемы договора аренды что и обусловило наименование данного дипломного сочинения.

Актуальность данной темы обусловлена рядом обстоятельств. Вопервых, договор аренды нежилых помещений сравнительно недавно получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. По своей «популярности» в настоящее время он занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т. д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы. Здесь, однако, имелись и сохранились до сего времени немалые проблемы. На начальном этапе становления российской государственности, в силу отсутствия нормативно-правовой системы законодательства России об аренде, правовой вакуум по этим вопросам заполнило союзное законодательство. Основополагающую роль при этом играли Основы законодательства Союза ССР и союзных республйк 1989г. [1]. Со временем, этот вакуум заполнило российское законодательство, в основном, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ.

В период 1993-1995гг. на региональном уровне субъектами РФ принято большое количество нормативных актов, подчас идущих вразрез с федеральным законодательством об аренде.

Лишь 1995-1996 годах с принятием частей первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации[2] процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

Тем не менее, белые пятна арендного законодательства все же остались, что требует для правоприменителя вдумчивого, взвешенного применения различных по своей природе, характеру, времени принятия, предмету регулирования норм права в области арендных отношений. Это обстоятельство является вторым аргументом в пользу актуальности выбора темы данной дипломной работы.

В-третьих, к сожалению, судебная практика в данном вопросе не всегда однородна. Подчас, арбитражные суды различных регионов и уровней не-одинаково разрешают споры, вытекающие из арендных отношений.

Задача данной работы состоит в изучении проблемы в целом и выявлении. и разрешении спорных вопросов, связанных с арендой нежилых помещений.

В работе широко используются нормативные акты, журнальные статьи, монография и судебно-арбитражная практика.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Первая глава посвящена основным понятиям аренды нежилых помещений. В ней раскрываются понятие, особый объект договора аренды и его стороны. Вторая глава включает в себя вопросы условий и порядка возникновения и прекращения подобного рода арендных отношений. В третьей главе анализируются правовой статус арендатора и арендодателя и ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений.

Напомню, что автор не ставила целью раскрыть все вопросы правового регулирования арендных отношений, а затронула лишь «болевые точки» данной проблемы.

Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Если проанализировать действующие в настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них — это договоры на аренду нежилых помещений. При этом, по одним договорам арендуются целые здания и сооружения, по другим — всего лишь одна или несколько комнат, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.

Понять причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они в значительной степени обусловлены конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

Указанные обстоятельства повсеместно привели к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что же представляют собой нежилые помещения?

Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

Ст. 2 88 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РФ[4] жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Проект Жилищного кодекса, составленный и опубликованный в 1994 году[5], дает понятие жилого помещения как помещения, отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ст. 4)» Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

В соответствии с п. З ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.

ПРИМЕР. Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил два иска Департамента муниципального жилья г. Москвы к СП «Арбат — Интернэшнл» о признании недействительными договоров аренды на помещения по адресу ул. Арбат, д. 6/2 и выселении его из этих помещений. В январе 1992г. СП «Арбат — Интернэшнл» и муниципальное управление «Арбат» заключили договор аренды на квартиру № 24 по адресу ул. Арбат, д. 6/2. Квартира должна была использоваться как контора до начала реконструкции здания. Аналогичный договор в октябре 1992 года это СП заключило с Киевским райсоветом на квартиры 7 и 8 в этом же доме. Однако, Департамент муниципального жилья г. Москвы, выявив этого арендатора, счел, что он занимает жилые помещения, которые могут использоваться только для проживания граждан, незаконно и обратился в суд. В суде истец сослался на ст. 7 Жилищного кодекса, которую нарушил арендатор и арендодатели, сдавшие помещение. Истец также отметил, что как муниципальное управление «Арбат», так и Киевский райсовет превысили свои полномочия, выступив арендодателями жилых помещений. Если бы помещения были нежилыми, указанные организации также не обладали бы правом распоряжаться ими, так как с 1992 года только Москомимущество может быть стороной по договору аренды нежилых помещений. Суд счел доводы истца законными и обоснованными и полностью удовлетворил их[6].

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, организации, учреждения допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Порядок данного перевода определяется жилищным законодательством и местной администрацией.

Ст. 9 действующего Жилищного кодекса, а также ст. 9 проекта Жилищного кодекса не допускает перевод пригодных для проживания помещений в домах государственного и общественного фондов в нежилые. Такое возможно только в исключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администрации.

В г. Москве перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствии с Порядком перевода жилых помещений в нежилой фонд, утвержденным распоряжением мэра г. Москвы «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» от II ноября 1994 года. [7]

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий. Договор может считаться заключенным лишь в том случае, * если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договора определенного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Гражданском кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Применительно к договору аренды нежилых помещений существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение, подлежащее передаче арендатору (количество нежилых помещений, место их расположения). Данное условие может охватывать количественные, производственно-технические и экономические характеристики нежилого помещения. Заключая договор на аренду нежилого помещения, стороны фиксируют адрес, размер (метраж) помещений, его техническое состояние и назначение. Именно условие о составе передаваемого в аренду недвижимого имущества является основополагающим для данных отношений, т. к. реальные арендные отношения строятся на факте передачи в аренду конкретного имущества. «Кроме того, четкое определение в договоре состава арендуемого имущества необходимо для правильного расчета арендной платы, обеспечения надлежащего контроля за его состоянием и своевременным проведением ремонта, защиты имущественных прав арендатора и арендодателя». [19] Для арендатора это важно, чтобы ему передали в аренду конкретное, необходимое для него помещение. А арендодатель заинтересован в том, чтобы по окончании срока аренды или при прекращении действия договора его требования о возврате арендовавшегося имущества основывались ка содержавшихся в договоре характеристиках нежилого помещения.

Так, при рассмотрении конкретного спора в арбитражном суде, было установлено, что в течение определенного времени арендатор вносил арендную плату, в том числе за нежилое помещение, фактически переданное в аренду другому лицу. Это явилось следствием небрежности арендодателя и халатности самого арендатора, не сопоставившего включенный в договор перечень объектов аренды с фактически полученным в аренду имуществом. В результате подобных упущений страдают имущественные интересы предприятия, что ощутимо в условиях их хозяйственной самостоятельности.

Непосредственно связано с первым условием договора аренды нежилого помещения второе — о его стоимости. Стоимость арендованного имущества определяется исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического износа. При определении в договоре стоимости необходимо руководствоваться первоначальной стоимостью на основе бухгалтерских данных собственника; восстановительной стоимостью; остаточной стоимостью. Оценку стоимости помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

Базой для оценки стоимости основных фондов помещений является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы.

Следующее условие договора аренды нежилых помещений — размеры арендной платы. Арендная плата — это плата» за владение и пользование или только пользование на условиях аренды чужим имуществом. «По сути, арендная плата есть категория не экономическая, а чисто правовая, поскольку экономический эффект от использования какоголибо имущества в производственной деятельности и получаемые в результате этой деятельности доходы не зависят от того, на праве ли собственности, в силу аренды или по другим основаниям используется соответствующее имущество производителем». [20]

При согласовании размера арендной платы фактически сталкиваются самостоятельные и противоположные интересы. Интерес арендодателя состоит в том, чтобы сделать определенные накопления, а также получить коммерческий доход от сдачи имущества в аренду. В то же время, арендатор заинтересован получить в свое владение и пользование необходимое ему помещение с минимальными потерями своих доходов.

Из определения договора аренды — предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование — следует вывод о том, что условие об арендной плате относится к существенным условиям. Однако, договор аренды нежилого помещения, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может считаться незаключенным. Такое положение было установлено п. 1 СТ. 614 ГК РФ: «Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».

Основы законодательства об аренде определяли размер арендной платы как сумму амортизационных отчислений* от стоимости арендованного имущества и части прибыли, которая может быть получена от общественно-необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента. Сейчас же Гражданский кодекс РФ предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяются сферы волеизъявления сторон.

Итак, тема «Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений в Российской Федерации» актуальна в современных условиях развития российской экономики.

Исходя из проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Аренда является одним из наиболее распространенных способов

владения и пользования нежилыми помещениями.

2. Договор аренды нежилых помещений регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами.

3. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. С одной стороны нормативные акты, принятые и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Федерации противоречат Гражданскому кодексу РФ. С другой стороны, нормы правовых актов субъектов Федерации и местного самоуправления входят в противоречие с законодательными актами федерального уровня. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.

4. Объектом данного договора аренды является нежилое помещение. Им признается помещение, не входящее в жилищный фонд и предназначенное для коммерческих и иных целей.

5. В случаях обоснованной необходимости возможно изменение функционального назначения жилых помещений и перевод их в нежилые в целях получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда. Порядок такого перевода представляет собой сложную процедуру и требует большого количества согласований с различными специально уполномоченными государственными органами. В условиях острой нехватки жилищного фонда такая процедура оправдывает себя.

6. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилых помещений важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, государственной федеральной, государственной субъектов Федерации, муниципальной.

7. С 1992 года арендодателями нежилых помещений государственной собственности выступают только соответствующие комитеты по управлению имуществом. Несмотря на то, что стороной в договоре является соответствующий комитет, обязанности арендодателя фактически вменены балансодержателю нежилого помещения. Однако, балансодержатель по законодательству стороной договора не является. Такое положение ущемляет интересы балансодержателя и, поэтому было бы справедливо предоставить ему возможность выступать стороной в договоре аренды нежилого помещения, либо обязать комитеты фактически выполнять все обязанности арендодателя по договорам.

8. Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилых помещений требуется их регистрация в государственных органах.

9. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям.

10. Иногда при перемене собственника арендуемого помещения новый арендодатель требует изменения условий договора или его расторжения. Данные требования незаконны, и при обращении такого арендодателя в суд, в иске ему должно быть отказано.

11. Причиной существования проблем в области аренды нежилых помещений является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы.

12. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений.

13. Большую роль в установлении единообразного порядка применения арендного законодательства играют разъяснения Высшего арбитражного суда РФ.

Думается, с введением частей первой и второй Гражданского кодекса РФ отношения по поводу аренды нежилых помещений будут более однородными и единообразными, что должно способствовать уменьшению споров, передаваемых на рассмотрение арбитражных судов.

1. Гражданский кодекс РФ (часть 1 и часть 2). Российская газета. 1994г. № 238-239 от 8 декабря; 1996г. № 23-25, 27 от 6, 7, 8, 10 февраля.

2. Жилищный кодекс РСФСР, с изменениями и дополнениями по состоянию на 1 октября 1992г. «Совет юриста». Москва. 1992

3. Проект Жилищного кодекса РФ. «Российская газета». 1994. 8 октября о

4. Указ Президента РФ «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» от 14 октября 1992г. № 1230. Сборник актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 16. Ст. 1237.

5. Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва и Санкт-Петербург и муниципальную собственность». Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 3. Ст. 8 9.

6. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989г. № 25. Ст. 481; 1991г. № 12 Ст. 325.

7. Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994г. № 1535. Собрание законодательства РФ. 1994. № 13. Ст. 147 8.

8. Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности от 18 марта 1992г. № 114-РП. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 13. Ст. 697.

9. Постановление правительства Москвы «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве» от 16 сентября 1993г. № 868. Газета «КоммерсантЪ». 1993. № 44. от 1-7 ноября. С. 41-46.

10. Постановление правительства Москвы «О ходе выполнения постановления правительства Москвы от 16 сентября 1993г. № 868 «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве» от 24 января 1995г. Газета «Деловая Москва сегодня». 1995. № 7. С. 4.

11. Порядок перевода жилах помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве (Приложение № 1 к распоряжению мэра Москвы «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» от II ноября 1994г. № 560-РМ). Вестник мэрии Москвы. 1994. № 24.

12. Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14 сентября 1992г. № 209. Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С. 21-29.

13. Письмо Госналогслужбы РФ № УЮ-4-15/194н и Минфина РФ № 143 от 8 декабря 1993г. «О сроках и порядке перечисления в бюджет дивидентов и арендной платы». Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнесинформ». М. 1996. С. 83-84.

14. Распоряжение Госкомимущества РФ от 10 июня 1994г. № 1456-Р «О расчете арендной платы за объекты федеральной собственности в г. Москве». Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С. 95-99.

15. Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ: № 10 от 20 апреля 1993г. по делу № 28-896 Московского городского арбитражного суда. Вестник ВАС РФ. 1993. № 8. С. 35-38; № 15 от 1 июля 1993г. «О протесте Председателя ВАС РФ на решения по делу № 6-571 арбитражного суда г. Москвы». Вестник ВАС РФ. 1993. № 10. С. 47-48; № 39 от 20 декабря 1994г. Вестник ВАС РФ. 1995. № 4. С. 60-62; № 31 от 27 сентября 1994г. Вестник ВАС РФ. 1995. № 2. С. 38-40; № 15 от 23 мая 1995г. «О договорах аренды с правом выкупа». Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С. 14 5-147.

16. Арбитражная практика недели. Газета «КоммерсантЪ-DAILY». 1995. № 22 от 29 ноября; № 31 21 февраля; № 12 25 января; № 75. 25 апреля.

17. Информационные письма от 3 сентября 1993г. № С-13/ОП-272 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещании по судебноарбитражной практике». Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. № 11. С. 100-101; от 10 сентября 1993г. № С-13/ОП-276. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. № 11. С. 104-105; 1995. № 10. С. 6869.

18. Витрянский В. В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. № 2. С. 2-22.

19. Герасименко С. А. «Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства». М. Изд. «Век». 1992.

20. Горемыкина Е. «Правовое регулирование аренды нежилых помещений в Москве». Журнал «Закон». 1994. № 11 С. 9 9-100.

21. Долинская В. «Договор аренды (имущественного найма)». Журнал «Закон». М. 1994. № 10. С. 14-18.

1. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989г. № 25. Ст. 481; 1991г. № 12 Ст. 325 2 Российская газета, 1994г. № 238-239 от 8 декабря; 1996г. № 23-25, 27 от 6, 7, 8, 10 февраля

2. Долинская В. «Договор аренды (имущественного найма)». Журнал «Закон». М. 1994. № 10. С. 14

3. См. об этом: Витрянский В. В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. № 2. С. 2-22 2 Витрянский В. В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. № 2. С. 4

4. Жилищный кодекс РСФСР, с изменениями и дополнениями по состоянию на 1 октября 1992г. М. «Совет юриста». 1992

5 Проект Жилищного кодекса РФ. «Российская газета». 1994. 8 октября

6. «КоммерсантЪ-DAILY». 1995. № 22. от 29 ноября («Арбитражная практика недели»)

7. Вестник мэрии Москвы. 1994. № 24

8. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 3. Ст. 8 9

9. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 13. Ст. 697

10. «КоммерсантЪ». 1993. № 44. от 1-7 ноября. С. 41-46

11. Сборник актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 16. Ст. 1237

12. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. № 10. С. 47-48

13. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. № 11. С. 10 0-101

14. «КоммерсантЪ-DAILY» 1995. № 31. 21 февраля («Арбитражная практика недели»).

15. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. № 8. С. 35-38

16. «КоммерсантЪ-DAILY». 1995. № 12. 25 января. («Арбитражная практика недели»)

17. См об этом: Витрянский В. В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. № 2. С. 2-22

18. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1995. № 2. С. 38-4 О

19. Герасименко С. А. «Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства». М. Изд. «Век». 1992. С. 16

20. Герасименко С. А. «Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства». М. Изд. «Бек». 1992. С. 19

21. «Аренда жилых и нежилых помещений». Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С. 21-29

22. «Аренда жилых и нежилых помещений». Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С. 95-99 2. Там же: С. 83-84

23. См. об этом подробнее: Горемыкина Е. «Правовое регулирование аренды нежилых помещений в Москве». Журнал «Закон». 1994. № 11 С. 100

24. Газета «Деловая Москва сегодня». 1995. № 7. С. 4

25. «КоммерсантЪ-DAILY». 1995. № 75. 25 апреля. («Арбитражная практика недели»)

26. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. № 11. С. 104-105

27. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1995. № 4. С. 60-62

28. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1995. № 10. С. 68-69

Собрание законодательства РФ. 1994. № 13. Ст. 1478

30. «Аренда жилых и нежилых помещений». Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С. 145-147

В работе процент антиплагиата должен составлять не менее 90% по системам Антиплагиат, Антиплагиат.ВУЗ. Курсовая работа должна быть объемом не меньше 30 страниц.

Курсовая работа должна быть оформлен согласно следующим требованиям: шрифт Arial, 14 кегль, поля текста: 3,0 см; сверху и снизу — 2,0 см; справа — 1,5 см, выравнивание по ширине, нумерация страниц правом нижнем углу или по середине (не включая титульный лист) , интервал 1,5, сноски и ссылки: 10 кегль внизу страницы, со ссылкой на источник и номером страницы.

Актуальность темы. Реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики.

исследования, формулируются задачи и цели исследования, его излагаются концептуальные выводы и положения, выносимые законодательства, рассматривается структура работы.

Глава I — «Аренда и арендные отношения в рыночной экономике» состоит из четырех параграфов.

В первом параграфе указанной главы – «Понятие аренды, рынка аренды недвижимости и их закрепление в праве» — диссертант анализирует понятие аренды и арендных отношений в рыночной экономике, выводит понятие рынка аренды недвижимости.

Часто риэлторы в перечне своих услуг перечисляют вместо оформления найма аренду жилых помещений. Но не только грешат этим. В том числе и простые граждане не придают значения разнице этим двум понятиям. Особенно если в отношении физических лиц применяется аббревиатура «аренда». Между физическими лицами не может оформляться аренда по закону.

Данное понятие относится к юридическому лицу. Более того, если в договоре у физического лица написано «аренда жилого помещения», то тогда есть вероятность того, что при возникновении спора документ может быть признан судебным органом недействительным. Соответственно такой договор со всеми негативными правовыми последствиями не будет иметь юридической силы. Договор социального найма на основании установленных гражданско-правовых норм оформляется в те моменты, когда квартира, дом или комната сдаются не юридическому, а физическому лицу. Важная и отличительная особенность найма кроется в том, что сдавать должно изолированное помещение для проживания. Обычно это квартира, комната в коммуналке, жилой дом.

Снимает помещение не физическое, а юридическое лицо. При этом оно использует его не в коммерческих целях. Например, некая компания снимает квартиры в другом городе для своих сотрудников, находящихся в оплачиваемой командировке;
Обязателен договор аренды для сдачи нежилых помещений. Нельзя заключить найм, если сдается гараж, магазин, торговая площадь. При этом арендой выступает подобная сделка вне зависимости от того юридическое или физическое лицо снимает помещение.

Поговорим о том, носит ли обязательный характер письменная форма при заключении такого документа. Здесь следует обратиться к статьям 674 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этих НПА говорится о том, что письменная форма обязательна при оформлении любого соглашения будь то аренда или найм.

Проблемы субъектного состава договора аренды и пути их решения

Если жилье сдается физическому лицу, а не компании, то тогда уместнее заключить договор найма. В первую очередь это будет правильно с юридической точки зрения и обезопасит участников гражданско-правовой сделки.

Наймодатель, которым является собственник помещения;
Снимающее жилье лицо или наниматель.

В договоре аренды согласно статье 606 Гражданского кодекса сторонами являются арендодатель и арендатор. Лицо снимающее помещение – это арендатор, а владельцем является арендодатель. Объектом при заключении договорных отношений найма выступает только помещение в виде квартиры, жилого дома, комнаты. В случае аренды сдаются нежилые помещения. Например, сдать в аренду физическое либо юридическое лицо может магазин, склад, торговую точку, павильон, киоск, производственных цех. Такие помещения применяются чаще всего для организации и ведения бизнес-деятельности.

Договор аренда регистрируется. Требуется данная процедура в тот момент, когда срок действия арендных отношений между сторонами превысил один календарный год. Не нуждается в регистрации договор займа. Он считается заключенным, когда стороны сделки поставили в тексте самого документа свои подписи тем самым подтвердив правоотношения между друг другом.

Договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти календарных лет с того момента, как документ был подписан. Если срок не был обозначен в тексте договора, то тогда он должен быть установлен по верхней границе исходя из положений статьи 683 Гражданского кодекса России.

Договор аренды можно досрочно расторгнуть в судебном порядке. Делается это в том случае, если арендатором было умышленно либо неумышленно испорчено имущество, были нарушены существенные условия в договоре, имели место быть постоянные задержки арендных платежей на срок более шестидесяти календарных дней. Также расторгается договор аренды в те моменты, когда имущество, переданное арендаторам имело явные повреждения, которые не были указаны при заключении договорных отношений. Соглашение можно также расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.

Говоря о найме стоит сказать то, что договор найма можно подвергнуть расторжению по инициативе нанимателя в любое удобное время. Но при этом есть одно обязательное условие. Оно заключается в том, что при желании расторгнуть договор наниматель должен не меньше чем за три календарных месяца в письменном виде уведомить наймодателя о своем принятом решении. Важно!

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год и предметом сделки выступает объект недвижимости, то необходимо регистрировать его в Росреестре.

Тема: Аренда недвижимого имущества

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Данные отношения регулируются ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что по договору имущественной найма, арендатор (он же субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору некое имущество в пользование на определённый срок и за определённую плату.

Первичные отношения регулируются ст. 606 ГК РФ. В этом законодательном акте указано, что есть возможность передачи уже арендованного ранее имущества в пользование третьему лицу, но для этого необходимо получить согласие собственника. При составлении данного соглашения применяются те же правила, что и при составлении договора аренды.

Субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Она может быть выше или ниже той, что установлена в первичном соглашении.

Арендуя помещение, арендатор несёт определённые расходы. Сдав его в субаренду, он может компенсировать себе их полностью или в некоторой части.

Субаренда выгодна, если в аренду было сдано помещение большой площади. По факту его можно разделить на несколько и пересдать каждое за определённую стоимость. Тогда «вторичный» оппонент не только компенсирует свои расходы, но и получит прибыль.

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо попросить у арендодателя документы на предмет сделки. Особенно это важно, если речь идёт о жилом или нежилом помещении. Собственнику нужно направить письменный запрос. Если в течение 30 календарных дней ответ не будет получен, то более спрашивать и получать согласие не нужно. Но в соглашении этот нюанс необходимо отразить.

Параграф 1. Общие положения о найме (аренде)

1. По договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

2. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора аренды (аренды).

1. Предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь).

Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды.

2. Предметом договора аренды могут быть имущественные права.

3. Особенности найма отдельных видов имущества устанавливаются этим Кодексом и другим законом.

1. Право передачи имущества в найм имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.

2. арендодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора аренды.

1. За пользование имуществом с арендатора взимается оплата, размер которой устанавливается договором найма.

Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, которые имеют важное значение.

2. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найма.

3. Договором или законом может быть установлен периодический просмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.

4. Арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенным образом уменьшилась.

5. Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если другое не установлено договором.

6. Арендатор освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

1. Договор найма заключается на срок, установленный договором.

2. Если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок.

Любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца. Договором или законом может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора аренды отдельных видов имущества.

Если до истечения установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается с истечением максимального срока договора.

Договор найма, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, который соответствует максимальному сроку.

1. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, из-за отсутствия возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который был раньше установлен договором.

1. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найма.