Государственная регистрация аренды недвижимого имущества сроком более чем на 1 год

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества сроком более чем на 1 год». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Договоры аренды, подлежащие регистрации, оформляются в соответствии с ГК РФ. Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки. Однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения, чтобы избежать споров. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:

• передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
• долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
• если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2021 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам. Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.

Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Регистрировать договор в этом случае нужно по общим правилам.

Отдельно следует сказать о случаях, когда в аренду по договору передается часть здания, помещения и пр. выделяемые части объекта недвижимость, собственность на которые не оформлена отдельно. В этом случае процедура регистрации будет заключаться в одновременном кадастровом учете части объекта и внесении сведений в реестр недвижимости о том, что этот образованный объект переходит во временное пользование иному лицу. В этом случае в регистрирующий орган вправе обращаться только собственник основного объекта недвижимости и уполномоченные от него лица по нотариальной доверенности. С 2017 года по таким вопросам в регистрирующий орган вправе обращаться также либо арендатор, либо арендодатель.

Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документах, чтобы возобновить регистрацию.

При отсутствии у вас времени либо желания для самостоятельной регистрации договора аренды вы можете предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по регистрации договоров аренды. В этом случае вам потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.

О государственной регистрации договора аренды

При регистрации договора аренды необходимо оплатить госпошлину в размере, который установлен подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ и составляет:

• для физических лиц — 2 000 рублей;
• для юридических лиц – 22 000 рублей.

ВНИМАНИЕ: налоговым кодексом предусмотрены льготы при оплате госпошлины, а также предусмотрена возможность заплатить госпошлину частично, исходя из количества лиц, обращающихся за регистрацией договора. Например, если обращаются за регистрацией договора две стороны и обе стороны являются юрлицами, то госпошлина между ними разделяется пополам. Подробно об условиях оплаты можно изучить положения пункта 2 статьи 333.18 Налогового кодекса РФ, а также изучить информацию на официальных сайтах Росреестра.

Госпошлина подлежит оплате до обращения с заявлением о регистрации договора аренды. Оплата производится по месту совершения действий по регистрации.

Оплата госпошлины может быть произведена как в наличной, так и безналичной форме.

Для осуществления оплаты госпошлины необходимо узнать реквизиты территориального органа Росреестра, по которым должна производиться оплата.

Сроки регистрации договора аренды зависят от того, куда были поданы заявления, а именно,

• ♦ если заявление с документами на регистрацию было подано в орган регистрации прав, то договор должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих жней;
• ♦ если заявление и документы были поданы для регистрации в МФЦ, то договор зарегистрируют в течение 9 рабочих дней;
• ♦ при подаче в орган регистрации договора, который нотариально удостоверен, срок регистрации составляет 3 рабочих дня, а при обращении в МФЦ – 5 рабочих дней.

Сроки считаются с даты, когда были приняты документы для регистрации.

• ♦ в случае, когда сделка была нотариально удостоверена, и документы поданы в электронном виде, тогда сделка регистрируется в течение следующего рабочего дня.

ВАЖНО: нотариус является лицом, по заявлению которого может быть осуществлена госрегистрация прав.

В ситуации, когда вместе с регистрацией договора аренды проводится кадастровый учет части объекта недвижимости, сроки регистрации выглядят следующим образом:

• ♦ при обращении в Россреестр – срок регистрации составляет 10 рабочих дней;
• ♦ при обращении в МФЦ – срок регистрации составляет 12 рабочих дней.

Основания для приостановления и для отказа в регистрации прав указаны в статьях 26 и 27 закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, который посвящен госрегистрации недвижимости.

В качестве основания приостановки госрегнистрации права может быть:

1. обращение с заявлением о регистрации ненадлежащего лица;
2. не предоставление документов, которые необходимы для госрегистрации права, например, не представлен техплан части помещения;
3. неправильное оформление документов;
4. установлены противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными, например, не погашена запись о предыдущем договоре аренды, который прекратил свое действие;
5. иные основания, предусмотренные законом.

Отказывают в госрегистрации договора аренды по причине того, что в течение срока, когда была приостановлена госрегистрация, не были устранены причины, по которым госрегистрация не могла быть произведена.

В случае приостановления или отказа в госрегистрации права заявитель вправе обжаловать такие решения Росреестра в судебном порядке по правилам, установленным КАС РФ или АПК РФ.

При обжаловании необходимо определить суд, в который будет обжаловаться решение, а именно, в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции. В арбитражный суд заявление подается, если заявителем выступает юрлицо или ИП и спор является экономическим. Иногда возникают трудности с определением подведомственности, в связи с чем не исключен вариант отказа судом в принятии заявления, поскольку он подлежит рассмотрению другим судом.

Срок для подачи заявления по КАС РФ и по АПК РФ составляет 3 месяца со дня, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

После определения подведомственности необходимо подготовить заявление в суд с учетом требований процессуального законодательства, приложить копии всех доказательств, направить или вручить заявления иным лицам, которые указаны в заявлении и подать заявление в суд со всеми приложенными документами, в том числе, документами о направлении заявления иным лицам.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Необходима ли регистрация договора аренды на более чем 1 год?

Елена Мехоношина

Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре.

Как это сделать, читайте в нашем руководстве.

Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.

Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.

Договор аренды

В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер.

Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.

Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».

Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица.

Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку.

Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем.

Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.

— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.

— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.

— Паспорт заявителя.

— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее.

— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.

— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Документы для представителя

— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.

Далеко не каждая компания сталкивается с государственной регистрацией договора аренды. Однако знать, что такое государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним, зачем она нужна, какие документы нужны для ее проведения, где и как ее провести, необходимо каждому руководителю: возможно, когда-то регистрировать договор аренды придется и вам.

Впервые вопрос о госрегистрации договора аренды может встать уже на стадии создания юридического лица. Ведь создание любой организации начинается практически с определения места нахождения юридического лица.

Судебно-арбитражная практика

Арбитры постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2008 г. № 09АП-3978/2008 по делу № А40-58753/07-72-373 отказали в удовлетворении заявления, обжалующего действия налогового органа по регистрации компании. Данное постановление явилось подтверждением позиции о важном значении договора аренды, прав, возникающих в соответствии с заключением и подтверждением правомочий по договору аренды офиса. Сведения, представленные для регистрации, признаны судом недостоверными.

Принимая указанное постановление, суд исходил из того, что место нахождения юридического лица имеет существенное юридическое значение, им определяется место исполнения обязательств, место уплаты налогов, подсудность споров.

Указание недостоверных сведений в учредительных документах юридического лица затрагивает экономические интересы неопределенного круга лиц, которые могут вступить в отношения с обществом, не осуществляющим деятельность по указанному в учредительных документах адресу, препятствует надлежащему осуществлению налогового контроля.

Как следует из материалов дела, в заявлении о государственной регистрации, поданном в налоговую инспекцию, в качестве местонахождения ООО заявителем указан адрес, помещение по которому, по имеющимся у госоргана сведениям, сдается Департаментом имущества города Москвы в аренду общественной организации ветеранов на основании заключенного и зарегистрированного договора аренды.

Рыночная экономика, в которой наша страна пытается жить, затрагивает все сферы деятельности человека. Рынок недвижимости является одним из самых весомых в структуре экономики. Государственная регистрация как раз и является той юридической базой, на основе которой должен существовать и развиваться рынок недвижимости в России. Государственная регистрация призвана стабилизировать экономику того или иного региона, упорядочить оборот недвижимости, обеспечить защиту прав и законных интересов правообладателей в сфере недвижимости. Кроме того, государственная регистрация договора аренды позволяет определить правомерность поведения субъектов договора – арендатора и арендодателя в сфере недвижимости, повышать эффективность борьбы с криминальными проявлениями в данной области.

Не так давно в предпринимательской среде появилось понятие «адреса массовой регистрации». Оно означает заключение нескольких договоров аренды недвижимости несколькими арендаторами с одним и тем же арендодателем на аренду одного-единственного помещения. Естественно, находиться по одному адресу одновременно 100 компаний не могут. То есть налицо недостоверная информация о местонахождении компании. Крайне негативно к данной ситуации относятся налоговые органы.

Также, согласно пункту 5.2 статьи 7 закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», кредитные организации вправе отказаться от заключения договора банковского счета (вклада) с юридическим лицом в случае отсутствия по своему местонахождению юридического лица, его постоянно действующего органа управления.

Пример 1

Чтобы избежать негативных последствий, взяв в аренду офис, являющийся «адресом массовой рассылки», до заключения договора, ООО «Восток и К» обратилось с заявлением о получении выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью предварительной проверки помещения, предлагаемого им в аренду.

Процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, будь то купля-продажа или регистрация договора аренды, включает:

Государственной регистрации подлежит договор государственной аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года. Приказом № 54 от 29.03.2007 г. Управлением Федеральной Регистрационной службы по Москве «Об утверждении порядка приема документов на государст венную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию» для государственной регистрации договоров аренды недвижимости определен следующий перечень документов:

Договор аренды в 2021 году: регистрация в Росреестре и технический план

Государственная регистрация прав собственности на недвижимость и сделок с ним будет осуществляться в небольшие сроки. Так, например, при постановке жилья на кадастровый учет и регистрация в Росреестре будет занимать не более 10 дней. При выполнении этих действий через МФЦ процедура займет не более 12 дней. Отдельно друг от друга эти процедуры занимают еще меньше рабочего времени.

ВНИМАНИЕ !!! При простой регистрации прав на жилье в Росреестре потребуется затратить не более 7 дней, а при обращении в МФЦ – не более 9 дней. Также при простой постановке на кадастровый учет необходимо ждать 5 дней, а через МФЦ – 7.

В Федеральном законе №218-ФЗ устанавливаются сроки, в которые должна происходить регистрация в Росреестре и МФЦ после получения судебных решений, которые вступили в законную силу. Также установлены сроки при получении актов от государственных органов, которые имеют право на их издание, а также при регистрации ипотеки, получении наследства и иных действий.

Если же собственник утрачивает право собственности на свое жилье в связи с тем, что попал на различные рода махинаций, в законе имеется несколько условий, при выполнении которых собственнику будет выплачена однократная компенсация. Эти условия распространяются только на тех владельцев, которые являются добросовестными владельцами или приобретателями. Такие выплаты будут производиться за счет финансового бюджета, причем сумма выплаты по сравнению с большинством производимых сделок будет незначительной. Ее размер не будет превышать 1 миллиона рублей для физических и юридических лиц.

Согласно нововведенному Федеральному закону приостановится выдача свидетельств о государственной регистрации прав на имущество. Вместо этого вводится новый документ – выписка из ЕГРН. Ее выдача также закреплена в ином нормативном акте, который является сопутствующим для Федерального закона. Им является Приказ Минэкономразвития №378.

В нем отражены четыре вида выписки:

• Выписка, которая отражает все характеристики и права жилья, которое было зарегистрировано в Росреестре или МФЦ;
• Выписка, подтверждающая факт перехода права от собственника к покупателю;
• Выписка, в которой указана дата момента получения Росреестром или МФЦ заявления или иных документов, отправленных для последующего оформления кадастрового учета или проведения процедуры регистрации;
• Выписка, в которой указываются права конкретных лиц на то имущество, которое имеется или было у них в собственности.

Для получения этих документов необходимо направить электронный запрос или лично посетить одно из отделений Росреестра. За полученный документ придется внести денежные средства, размер которых увеличился в сравнении с выпиской из ЕГРП. Так для того, чтобы получить бумажную версию документа гражданам придется заплатить 750 рублей, а юридическому лицу 2200 рублей. В случае оформления электронной выписки граждане оплачивают 300 рублей, а организации 600 рублей.

При необходимости существует возможность дополнительной услуги, согласно которой документ будет доставлен курьеров в назначенное место. За эту услугу также придется внести дополнительную оплату.

В соответствии с законом выписка предоставляется в сроки, указанные в законе. Они не должны превышать более трех рабочих дней.

ВНИМАНИЕ !!! Для того чтобы проверить готовность документов необходимо перейти на официальный сайт Росреестра. Там перейдя по соответствующей вкладке, откроется страница проверки. На ней необходимо указать номер заявки (его выдают после передачи заявления в регистрирующий орган), пройти спам проверку произведя введение указанных на картинке символов в специальное поле и нажать кнопку проверить.

Процедура занимает всего несколько секунд. После чего гражданину открывается возможность просмотреть статус готовности документов.

• Налоговые вычеты
  • Как вернуть 13 процентов от кредита?
  • Налоговый вычет за платные роды и ведение беременности в 2021 году
  • Как лучше получить налоговый вычет при покупке квартиры: через работодателя или налоговую
  • Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры в рассрочку?
  • Как получить имущественный вычет за ремонт квартиры?
  • Налоговый вычет через работодателя: документы, заявление, нюансы
  • Как получить налоговый вычет на протезирование зубов?
  • Как получить налоговый вычет при покупке доли в квартире?
  • Как ИП может оформить налоговый вычет при покупке квартиры?
  • Индивидуальный инвестиционный счет и налоговый вычет: новые финансовые возможности

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

Регистрация договора аренды недвижимого имущества

Для начала нужно определиться, необходимо ли Вам регистрировать договор аренды в Росреестре. Если срок договора составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно.

В 2021 году государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подать на регистрацию договора аренды может сделать одна из сторон договора. Если аренда заключена с органом власти и органом местного самоуправления, то заявление на регистрацию договора аренды в Росреестре должен подать указанный орган (ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости). Заявление могут подать и обе стороны договора аренды (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 названного Закона).

Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного Закона). Поэтому в данной ситуации лучше обратиться за регистрацией договора арендодателю лично. Он также может отозвать ранее поданное заявление о невозможности регистрации (п. 2 ч. 2 ст. 36 названного Закона).

1. Договор аренды недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Его нужно представить в следующем количестве (ч. 3 ст. 21 названного Закона):

• не менее чем в двух подлинниках, если сделка совершена в простой письменной форме;
• не менее одного подлинника и копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка.

На практике, как правило, предоставляется дополнительный подлинный экземпляр договора, который остается в Росреестре. Только в таком случае вы, при необходимости, сможете получить его копию (п. 27 Порядка предоставления сведений из ЕГРН).

Если комплект документов направляется на регистрацию почтой, то договор должен быть удостоверен нотариально. Также нужно приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя на подписание договора, если он подписан представителем организации (п. п. 2, 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

2. Документы, подтверждающие личность и полномочия представителя (директора). К ним относятся:

1) паспорт гражданина РФ (иной документ, удостоверяющий личность). Он потребуется:

– при личной подаче документов. Если личность заявителя не установлена, то в приеме документов будет отказано (ч. 15 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);

– при их направлении почтой. В этом случае копия такого документа прилагается к комплекту документов (пп. 4 ч. 12 ст. 18 названного Закона). Требования к такой копии не установлены, поэтому ее можно направить в виде простой ксерокопии; 2) нотариально удостоверенная доверенность представителя организации (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 15 указанного Закона);

3) документ, подтверждающий полномочия лица, которое действует от имени организации без доверенности, например, если обращается руководитель (ч. 9 ст. 18 указанного Закона). Такими документами могут быть, например, протокол общего собрания участников ООО или акционеров (п. 6 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ООО, ст. 63, п. 3 ст. 69 Закона об АО). В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные документы (пп. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, письменное согласие залогодержателя, если недвижимость, передаваемая в аренду, заложена по договору об ипотеке (п. 62 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (далее – Регламент Росреестра), п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).

Документы, подтверждающие полномочия, а также иные документы нужно предоставить в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным (ч. 5 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если одновременно проводится госрегистрация договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости, необходимо дополнительно приложить (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости):

1) межевой план, если в аренду передается земельный участок. В этом случае в нем должны быть приведены сведения о его части или частях (п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 22 названного Закона);

2) технический план, если в аренду передается здание, сооружение, помещение и т.д. В нем должны быть отражены сведения о части (частях) зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса (п. 2 ч. 2 ст. 24 указанного Закона).

Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Их можно не представлять, если они находятся на временном хранении в электронном хранилище Росреестра. В этом случае в заявлении укажите идентифицирующий номер документа (ч. 4 ст. 20, ч. 4 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Указанные планы не потребуются, если ранее часть объекта недвижимости уже ставилась на кадастровый учет, но была снята в связи с прекращением ограничения (обременения). В этом случае часть недвижимости будет поставлена на учет по ранее представленному межевому или техническому плану при условии, что не изменились ее границы (ч. 2 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости).

Представить документы вы можете:

1) при личном обращении (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 2 Порядка представления документов, п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515) через МФЦ.

Документы вы можете подать в любое подразделение МФЦ независимо от места нахождения недвижимости. Перечень подразделений МФЦ публикуется на сайте Росреестра;

2) почтовым отправлением в орган регистрации прав по перечню, который должен быть размещен на сайте Росреестра (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 2 п. 2 Порядка представления документов). Почтовое отправление необходимо направить с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

3) в электронном виде через Единый портал госуслуг, сайт Росреестра или с использованием веб-сервисов (п. 2 ч. 1 ст. 18 названного Закона, пп. 3 п. 2 указанного Порядка);

4) через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 25 ч. 1 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус (его работник) может представить заявление только на госрегистрацию договора аренды (без одновременного кадастрового учета) в случае, если он его удостоверил (пп. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 86.2 названных Основ).

Отказать в приеме документов вам не могут. Исключение составляет случай, когда при личной подаче документов не установлена личность обратившегося лица (ч. 14 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Заявитель уведомляется о приеме документов следующими способами:

• выдается расписка непосредственно при приеме документов – при личном обращении в подразделения органа регистрации прав или при выездном приеме;
• направляется уведомление не позднее следующего рабочего дня после приема документов органом регистрации прав – если документы подавались через МФЦ, по почте или в электронной форме. Порядок и способы уведомления заявителей приведены в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 15.03.2016 N 127.

Регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре

Такой договор нужно зарегистрировать в случае, если он заключен на один год и более.

Для регистрации договора аренды земельного участка вам нужно:

1) заполнить заявление. Особенностью при регистрации договора аренды земельного участка является случай, когда на стороне арендатора выступает множественность лиц и на передаваемом в аренду участке расположены здания, сооружения (помещения или машино-места в них), которые принадлежат нескольким лицам. В этом случае обратиться за госрегистрацией договора может один из арендаторов или арендодатель (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости);

2) подготовить необходимый комплект документов;

3) подать заявление и документы на госрегистрацию. Сделать это можно лично, по почте или в электронном виде. Госрегистрация проводится в установленный срок и подтверждается регистрационной надписью на договоре.

Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка уплачивается в том же размере, что и при регистрации аренды на другую недвижимость. Она составляет для организаций 22 000 руб., для физлиц – 2 000 руб. Порядок ее уплаты такой же, как и при регистрации аренды недвижимости.

В судебной практике рассматриваются споры, когда одна из сторон необоснованно считает, что договор аренды подлежит государственной регистрации, в частности если срок действия договора равен не менее чем году.
На практике нередко возникают споры, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на неопределенный срок. Фактически такой договор может действовать год и более, в связи с чем встает вопрос о необходимости его государственной регистрации.
Кроме того, бывают случаи, когда произвести госрегистрацию договора аренды, подписанного после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, было невозможно из-за отсутствия на территории соответствующего субъекта филиала регистрирующего органа. В данной ситуации также возникает вопрос о необходимости регистрации такого договора и его заключенности при отсутствии регистрации.
Нередко стороны подписывают дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации. Когда такое соглашение подлежит государственной регистрации, возникает вопрос о необходимости регистрации самого договора и других дополнительных соглашений к нему.
По вопросам о договорах аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащих государственной регистрации, см. также п. 7 материалов к ст. 651 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Не прошедшие госрегистрацию договоры аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, обязательны для сторон, но права по ним не могут быть противопоставлены правам третьих лиц.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не применяются к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Вопрос разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
27. Применяя положения части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (в редакции, действовавшей до внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ) при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 настоящего постановления…”

3.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Договоры аренды недвижимости в зависимости от срока их действия можно разделить на 3 основные группы:

1. Краткосрочные договоры аренды. С юридической точки зрения это договоры, заключаемые на срок менее 365 дней. То есть менее 1 года. Это может быть договор аренды помещения на срок 11 месяцев, а может быть аренда квартиры или гостиничного номера на одну ночь. Все это краткосрочные договоры.
2. Долгосрочные договоры аренды. Долгосрочным договором аренды недвижимости называют договор, заключенный на срок не менее 1 года (п.2 ст. 651 ГК РФ).
3. Договор с неопределённым сроком действия. Хотя срок – это одно из существенных условий для практически всех видов договоров, но для договоров аренды сделано исключение. Напомню, что такое существенные условия договора это условия, без которых договор считается незаключенным. Но для договоров аренды законодатель сделал исключение (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Стороны могут не прописывать в договоре срок, на который договор заключен, и все равно такой договор будет действителен и обязателен для стороны и третьих лиц. При соблюдении, конечно, иных существенных требований к договору аренды.

Исходя из вышесказанного договор аренды недвижимости можно заключить на любой срок: от нескольких дней или даже часов до бесконечности. Ведь, что такое договор аренды с неопределенным сроком? Бессрочный договор!

На практике, если не рассматривать сдачу квартир и апартаментов в краткосрочную аренду для проживания, договоры аренды помещений заключают на срок от 11 месяцев до 10 лет. При аренде земельных участков можно встретить договоры и более длительными сроками: 25, 50 и более лет.

Тут все зависит от целей арендодателя и арендатора. Если стороны нацелены на долгосрочное сотрудничество, то обе стороны будут стремиться к подписанию договора на как можно больший срок. В нашей практике средний срок договоров аренды – 5-7 лет.

Для арендодателя длительный договор с надежным арендатором хорош тем, что арендодатель можно спрогнозировать свои денежные потоки на несколько лет вперед. И, наоборот, короткий договор не позволяет арендодателю планировать свое финансовое будущее. Арендатор может по окончанию договора не продлить его и в этом случае арендодателю придется потратить деньги и время на поиск нового арендатора.

Арендатору долгосрочный договор гарантирует, что он может спокойно пользоваться помещением тот срок, который указан в договоре и на условиях, установленных в договоре. Особенно это важно в тех случаях, когда точка продаж выходит на окупаемость несколько лет или арендатор планирует вложить серьезные деньги в ремонт. В этом случае нужно заключать только долгосрочный договор, чтобы гарантировать защиту своих инвестиций.

Согласно п.1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.»

Самый простой способ подать заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимости, в том числе нежилой, — сделать это через МФЦ. Заявление о государственной регистрации подает арендодатель или арендатор.

Согласно сложившейся судебной практике для сторон договора аренды, который должен быть зарегистрирован, но не зарегистрирован, все равно является действующим и обязательным к исполнению. Ни одна из сторон не может ссылаться не отсутствие государственной регистрации как на основание признания договора аренды недействительным.

При этом для третьей стороны отсутствие государственной регистрации может быть основанием для обращения в суд о признании незарегистрированного договора аренды не заключенным. В этом случае печальные последствия могут быть только у арендатора, так как в этом случае ему придется освободить помещение и искать новое. Поэтому если арендатор нацелен на долгосрочное использование помещения, ему необходимо зарегистрировать договор как можно быстрее либо прописать ответственность арендодателя в случае признания договора незаключенным. Если, конечно, будет доказано, что в этом есть его вина.

• Варианты использования (2)
• Инвестировать в недвижимость (11)
• Как арендовать недвижимость (13)
• Как купить недвижимость. (5)
• Как продать недвижимость (3)
• Маркетинг недвижимости (2)
• Мнения и аналитика по недвижимости (7)
• Офисная недвижимость (4)
• Стратегии (2)