Ответственность за совершение сделок с недвижимым имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответственность за совершение сделок с недвижимым имуществом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.

В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.

Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура. Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части). Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости. Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример. Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки. За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки. Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений. Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков. Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара». Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости. К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами. При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).

ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия, но не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация же перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если сделка по продаже недвижимости совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Регистрация судов производится в Судовом реестре. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственными приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.

По общему правилу действующее законодательство (Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости) не предусматривают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, с возвращением полученного сторонами по договору.

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (в частности по основанию неоплаты ее Покупателем), возможно только в следующих случаях:
— когда договором прямо предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с возвращением, полученного сторонами по договору, с указанием оснований его расторжения (например: при нарушении сроков об оплате).
— только в этом случае Продавец вправе потребовать возвращения недвижимого имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).

При этом регистрация перехода права собственности к Покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).
Расторжение договора возможно только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122-ФЗ).

По договору продажи недвижимостипродавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:
1) консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме;
2) возмездным;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:
1) целевой характер использования жилища;
2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон;
3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником;
4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении;
5) необходимость государственной регистрации договора.

Продавец
– любой субъект права:
1) собственник недвижимости;
2) государственное или муниципальное предприятие;
3) юридическое лицо.

Покупатель– любой субъект права.

Предмет договора– недвижимое имущество.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.
При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:
1) передача недвижимости покупателю;
2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом;
3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:
1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;
2) зарегистрировать переход права собственности на имущество;
3) обязанность оплатить купленное имущество;
4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;
5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст.486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст.486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если, несмотря на произведенную предоплату, продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведенной предоплаты.

Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст.557 ГК РФ. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору в связи с тем, что недвижимость является определенно-родовой вещью94. В ст.475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества; б) безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

[2]

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст.475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

Ответственность сторон по договору купли продажи недвижимости

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

• условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
• условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
• условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

• государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
• продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
• при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

• Ликвидация ИП

  131 0

  В нашей стране нет никаких ограничений на покупку жилья и земли под ним иностранцами. Участвовать в сделках могут граждане любых государств, а также лица без гражданства.

  И если участие в сделках лиц, не имеющих никакого гражданства, является достаточно редким, то количество сделок с участием граждан других государств весьма велико.

  Помимо «настоящих» иностранцев, таких как не говорящие по-русски граждане Европы и США, много разноплановой недвижимости покупают граждане СНГ и бывших союзных республик, которые используют русский язык как родной или второй основной.

  Согласно нашему законодательству, для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц нет ограничений по приобретению недвижимости с земельным участком. Таким образом, у этой категории людей есть возможность приобретать в собственность в том числе и таунхаусы.

  Однако в данной ситуации существует ограничение иного рода. По указу Президента N 26 от 9 января 2011 года, в ряде приграничных территорий полностью исключается возможность приобретения земельных участков иностранцами.

  Перечень принят в поддержку федерального закона о Государственной границе Российской Федерации и включает в себя 380 муниципальных образований. Это, например, Кронштадтский район в Санкт-Петербурге, 19 муниципальных районов и образований в Калининградской области и другие.

  То же правило касается земель, расположенных на границах морских портов, и земель сельскохозяйственного назначения. Подробный список территорий, где иностранцам запрещено приобретать недвижимость с земельными участками, можно найти в официальных источниках.

  Наш закон не запрещает продавать недвижимость иностранцам. И, действительно, граждане других государств проявляют интерес к российской недвижимости, особенно в курортных зонах Юга России. Во-первых, потому что благодаря высокому спросу курортная недвижимость имеет стабильную репутацию.

  А во-вторых, приезжающих в южные регионы России иностранцев привлекает климат — привычный для жизни и подходящий для бизнеса. В данных условиях нерезиденты чаще всего не рассматривают покупку готового дома, квартиры или таунхауса. Как правило, это те люди, которые приезжают с намерением открыть в России свой малый или средний бизнес.

  Они интересуются участками под строительство и зачастую приобретаемая здесь недвижимость становится частью бизнес-активов. Иностранцы привозят свои наработки, которые так или иначе связаны с едой, особенно такая тенденция наблюдается у французов и итальянцев.

  Иностранные покупатели занимаются сельхозработами, то есть покупают участки для освоения, выращивания какой-либо продукции, в том числе под виноградники, иногда скотоводство; налаживают работу небольшого производства, например сыродельни; управляют ресторанным бизнесом.

  То есть на Юге России иностранцы из дальнего зарубежья и, что интересно, из Казахстана чаще покупают землю и строят на ней то, что нужно им для работы и жизни (ту же гостиницу, ресторан, зону отдыха). Среди же покупателей квартир много приезжих из соседних стран: Украины и Белоруссии.

  Согласно действующему законодательству, иностранный гражданин вправе приобретать недвижимость в России, в том числе недвижимость с прилегающим земельным участком.

  Однако у нерезидента РФ нет возможности прописаться в свой таунхаус или дом, так как право на прописку имеют исключительно граждане России.

  Граждане других государств могут только зарегистрироваться по месту пребывания, даже несмотря на наличие жилого помещения в собственности.

  Покупая нежилое здание, дом или другой объект недвижимости, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже здания, дома или другого объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

  Следует учитывать, что земельное законодательство запрещает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

  Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком.

  Договоры купли-продажи объектов недвижимости, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

  То есть договор купли-продажи объекта недвижимости в обязательном порядке должен содержать в себе условия о приобретении прав на земельный участок, если продается здание, сооружение, иной объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке. Если речь идет о продаже земельного участка, договор купли-продажи должен содержать условие о покупке объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

  При правовом аудите недвижимости (земельного участка, здания, помещения, дома и т.п.

  ) до заключения договора купли-продажи необходимо осмотреть визуально земельный участок на предмет наличия на нем каких-либо объектов недвижимости, кроме того необходимо ознакомиться с кадастровыми паспортами в отношении объектов недвижимости, выписками из ЕГРП в отношении земельного участка и объектов недвижимости, при возможности – с архивными документами.

  • Если продавец недвижимости является собственником земельного участка
  • Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
  • Из указанного правила есть исключения:
  • Продажа части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре, производится вместе с частью земельного участка, а не со всем земельным участком;
  • Продажа здания, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота;
  • Продажа сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. На условиях сервитута на земельном участке размещаются линейные объекты, сооружения связи, специальные информационные знаки и защитные сооружения, не препятствующие разрешенному использованию земельного участка.
  1. Если продавец производит продажу доли в праве собственности на нежилое здание, дом, иной объект недвижимости, то вместе с продажей этой доли должно производиться отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены такое нежилое здание, дом, иной объект недвижимости.
  2. Если продавцу принадлежит часть нежилого здания, строения или помещения, то продажа такой части нежилого здания, строения или помещения в них производится с одновременной продажей доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости.
  3. Если продавец недвижимости является арендатором земельного участка
  4. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором аренды земельного участка.

  Проводя правовой аудит недвижимости до заключения сделки купли-продажи в обязательном порядке необходимо знакомиться с условиями договора аренды земельного участка.

  Из условий договора аренды можно понять, требуется ли согласие собственника земельного участка на продажу недвижимости, а кроме того, многие суды считают, что к отношениям между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка применяются условия ранее заключенного договора аренды с прежним арендатором земельного участка.

  Соответственно, правовая экспертиза договора аренды позволит выявить возможные риски, которые могут возникнуть из такого договора аренды.

  Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?

  Желая приобрести недвижимость на территории РФ, многих иностранцев интересует вопрос о том, получат ли они какие-либо льготы или скидки при покупке недвижимого объекта в одном из регионов Российской Федерации.

  Но найдя ответ, многих из них постигает разочарование, поскольку государство ничего подобного для иностранных домовладельцев не предусматривает. А это значит, что получить ВНЖ или российское подданство в упрощенном порядке на основании желания приобрести недвижимость у иностранных граждан не выйдет.

  Т.е. покупая, к примеру, квартиру, иностранный собственник всего лишь приобретает недвижимый объект, становясь владельцем российской недвижимости. Данный статус:

  • не дает никаких льгот;
  • не отменяет необходимости получения документов для легального временного или постоянного проживания в стране;
  • не облегчает процедуру приобретения трудового патента;
  • не спасает от необходимости уплачивать налоги на имущество.

  Инфо

  Приобретя квартиру в России, иностранец получает всего ли место, где он может временно прописаться для постановки на миграционный учет и получения РВП. Оформить постоянную прописку даже в собственном жилье иностранному гражданину не получится, поскольку таким правом обладают только законные представитель РФ, у которых имеется соответствующее российское гражданство.

  Покупка квартиры, полученной по наследству, – это один из самых рисковых (и самых распространенных) вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Наследовать можно двумя способами: по закону и по завещанию. Несмотря на всю, казалось бы, законность владения жильем, перешедшим к собственнику по наследству, есть определенные причины, заставляющие назвать это основание приобретения собственности одним из самых нежелательных на рынке недвижимости.

  Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может «купить» претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п.2 ст. 1130 ГК РФ). Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п.1 ст.1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.

  Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

  Каковы неблагоприятные последствия

  Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст.302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.

  Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

  Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.

  В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).

  Как избежать рисков

  Как можно себя обезопасить? Как избежать нежелательных проблем? Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:

  1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

  Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника—продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

  2. Зарегистрирован ли кто-либо в квартире

  Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.

  3. Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу

  Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п.2 ст.1137 ГК РФ; ст.33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки. Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

  4. Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах

  Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст.15 ГК РФ.

  5. Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка

  Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 13 ст. 32, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

  6. Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи

  Еще один безвозмездный способ приобретения жилья. Следовательно, есть возможность столкнуться с предъявлением вам виндикационного иска (иска об истребовании имущества) третьими лицами, чьи права нарушает данная сделка (см. «Наследство»). При заключении договора дарения указываются определенные условия, на которые необходимо обратить особое внимание. А именно на то, как подтверждается исполнение договора (как объект должен быть передан одаряемому). Потому что до передачи объекта даритель имеет право расторгнуть заключенный ранее договор и отказаться от сделки. Даже когда сделка состоялась, т.е. произошла передача недвижимости одаряемому, даритель может ее отменить, при определенных условиях (предпосылках).

  Когда люди заключают сделку, то всегда встает вопрос о юридическом регулировании подобного соглашения между сторонами.

  Нужно знать, в какой форме законодательство допускает оформление сделки, а также требования, которые выдвигаются для признания договора вступившим в свою силу.

  Следует отметить, что с 1 января 2021 года вступил в силу федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». В связи с этим важно разобраться в том, какие договора подлежат государственной регистрации с 2021 года.

  Сделки с недвижимостью и их регистрация

  Чтобы иметь представление, какие договоры подлежат государственной регистрации, среди них условно следует выделить несколько групп:

  1. Все договоры, суть которых в отчуждении недвижимых объектов. Иными словами, происходит переход права собственности от одного лица к другому. Они заключается при сделках купли-продажи, дарения, мены, аренды с дальнейшим выкупом, ренты, купли-продажи имущественного комплекса.
  2. Правовые отношения, при которых не происходит перехода прав. Их суть заключается в передаче недвижимого имущества во временное использование. Такими сделками является залог, аренда (если срок договора более 1 года), безвозмездное пользование.
  3. Договоры, которые заключаются при сделках, являющихся дополнительными к уже прошедшим регистрацию и состоявшимся, например, перевод долга, уступка требования, изменение условий и т. д.
  4. Бумаги смешанного характера, то есть такие, в тексте которых содержатся элементы одновременно нескольких документов, но один из них по закону требует обязательной регистрации.

  Какие договоры подлежат государственной регистрации – такой вопрос встает перед гражданами, которые заключают сделки с крупными денежными суммами или подписывают соглашения, нуждающиеся в заверении нотариусом. Среди подобных сделок находится целая категория бумаг. Это такие официальные документы, которые непосредственно относятся к недвижимости и различным операциям с ней.

  Договоры, подлежащие государственной регистрации, проходят удостоверение в Росреестре.

  Подобная процедура обеспечивает правильность составления подобного документа, верность проведенной сделки, отсутствие обмана и преступных махинаций с любой из сторон, закрепление законных прав на распоряжение и владение недвижимостью за новым владельцем или несколькими, легитимность вносимых изменений, если одновременно подписывались некоторые дополнительные акты, а также признание операции недействительной.

  В случаях, если подобной регистрации не осуществляется, совершенную сделку считают ничтожной, не имеющей юридической силы. Таким образом, не оплаченный пошлиной и в должном порядке не зарегистрированный контракт либо дополнение к нему недействительны.

  В подобных случаях при возникновении споров и обращении в суд этот договор во внимание браться не будет. Помимо того, при составлении соглашений о сделках с недвижимостью в обязательном порядке проверяется точность и правильность всех указанных сведений.

  Поэтому договоры с неправильным оформлением также не считаются действительными.

  Какие договоры подлежат государственной регистрации, если речь идет о сделках с недвижимостью:

  1. Сделки, которые ведут к отчуждению собственности от одного гражданина и к получению прав на нее иным лицом.
  2. Дополнения, которые изменяют один или несколько пунктов сделок, заключенных ранее.
  3. Договоренности в области недвижимости, результатом которых не является смена владельца.
  4. Смешанные договоры, где речь о недвижимости идет частично.

  Сделки с недвижимостью в большинстве случаев совершаются с участием многих сторон. При этом права на недвижимое имущество переходят к другому лицу. Оформлением необходимых документов должен заниматься юрист по сделкам с недвижимостью, поскольку при самостоятельном проведении данной процедуры можно понести большие убытки в результате совершения противоправных действий мошенниками.

  Сделки с недвижимостью могут совершаться в отношении следующих объектов:

  • квартир. Сначала необходимо составить договор, а после оформления сделки зарегистрировать в государственном органе право собственности на квартиру (в случае её покупки) или получить указанную денежную сумму (при продаже этой недвижимости владельцем);
  • дачных домов. Сделка при купле (продаже) дома с участком земли отличается некоторыми особенностями оформления, поскольку в качестве объекта продажи выступает не только какая-либо постройка (дом, баня и др.), но и участок земли, на которой она возведена. Отличия такого договора от типового заключаются в наличии двух пунктов с детальным описанием объектов. После вступления сделки в силу право собственности на земельный участок и на строение переходит к приобретателю этих объектов. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договорённость в обязательном порядке должна оформляться в письменной форме и заверяться у нотариуса. Для правильного составления необходимых документов лучше воспользоваться услугами юриста по оформлению сделок с недвижимостью;
  • коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость в виде нежилых помещений отличается от жилых объектов, находящихся в собственности. Для оформления такого договора предусмотрена простая письменная форма. Обязательно этот документ должен быть единым, с подписью обеих сторон. В случае оформления разных бумаг и подписания их двумя сторонами такая сделка может признаваться ничтожной, что может послужить основанием для двусторонней реституции (возврата объекта недвижимости и денег). Регистрация договора не требуется, но обязательна регистрация права собственности в Росреестре.

  Наименование услуги	Петербург	Москва
  Предварительный анализ документов, юридическая консультация	от 1000 р.	от 3500 р.
  Сопровождение сделки с недвижимостью	от 10000 р.	от 15000 р.
  Составление претензии / отзыва на претензию ответчика / истца	от 5000 р.	от 7500 р.
  Составление искового заявления вместе со всем необходимым пакетом для обращения в суд	от 7000 р.	от 9000 р.
  Судебное представительство (представление интересов клиента в судебном заседании)	от 40000 р.	от 70000 р.

  Зачем нужен юрист при сделках с недвижимостью

  Заключив соглашение о сотрудничестве с юристом, хорошо разбирающимся в сделках с недвижимостью, в первую очередь вы сможете обезопасить себя от таких возможных рисков и негативных последствий, как:

  • признание договора ничтожным или незаключённым;
  • признание сделки отчуждения, дарения или наследования недвижимости недействительной;
  • истребование приобретенного вами имущества второй стороной;
  • наличие обременений правами третьих лиц, которые были обнаружены после заключения сделки;
  • неисполнение продавцом обязанности по передаче денег или приобретенного имущества.

  Какие действия необходимо предпринять для безопасного совершения сделок с недвижимостью

  Для безопасного совершения сделок с недвижимостью необходимо:

  • проведение доскональной и качественной экспертизы для полного, достоверного и правильного составления необходимого пакета документов;
  • получение информации в Росреестре о конкретном объекте недвижимости, в том числе, касающейся нахождения его под арестом и (или) в залоге;
  • заверение документов по совершению сделки у нотариуса;
  • получение согласия на продажу недвижимости всех её собственников;
  • проведение проверки для установления наличия лиц, которые зарегистрированы в объекте сделки, для удостоверения в их согласии на продажу;
  • обращение за оказанием услуг к квалифицированным специалистам, имеющим хорошую репутацию;
  • обращение к нотариусу, выдавшему доверенность, для проверки её подлинности (в случае покупки квартиры у лица, которое действует по доверенности);
  • получение всей истории сделок, совершаемых в отношении конкретного объекта;
  • получение информации об отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги и капремонт путём запроса соответствующих документов.

  Ваши права и обязанности по отношению к партнерам и клиентам возникают, изменяются или прекращаются в результате разного рода сделок.

  Гражданское законодательство определяет сделки как «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей» (ст.153 ГК).

  Сделки — это действия определенного лица. Стихийные явления, такие как пожар, ураган, наводнение, а также военные действия и забастовки, хотя и порождают правовые последствия, сделками не являются.

  Сделками считаются лишь правомерные действия, т.е. действия совершенные в рамках закона. Причинение вреда имуществу, жизни или здоровью другого человека не признается сделкой, поскольку такое поведение выходит за пределы дозволенного законом.

  Сделка — действие волевое, т.к. лицо ее совершающее желает создать, изменить или прекратить свои права и обязанности. Этим сделка отличается от юридического поступка , при котором также возникают, изменяются или прекращаются права и обязанности лица его совершившего, но эти последствия не охватываются сознанием данного лица при совершении этого поступка. Пример юридического поступка — находка, которая порождает у нашедшего права и обязанности, хотя цели найти вещь у него не было.

  Выражение воли лицом, совершающим сделку принимает форму определенного действия — подписание договора, выдача чека, выпуск продукции и т.п. — прямо свидетельствующих о желании лица создать определенные правовые последствия.

  Иногда о наличии воли на совершение сделки можно судить косвенно, по поведению лица. Например, покупатель в магазине самообслуживания набирает товары в тележку и подходит к кассе, из чего можно сделать вывод, что он предлагает продать ему эти товары.

  Существуют также сделки, при которых воля выражается молчанием. Но для этого необходимо специальное указание на возможность выражения воли молчанием в законе или соглашении сторон. Например, в договоре аренды указывается, что договор считается продленным, если ни одна сторон не заявит о желании его прекратить.

  Сделки также делятся по количеству участников на:

  • односторонние
  • двух- и многосторонние

  Гражданский кодекс предписывает совершение сделок в определенной форме — устной, письменной (простой или, нотариальной), а также государственную регистрацию сделок с определенным имуществом.

  В устной форме могут совершаться сделки, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная форма (п.1 ст.159 ГК РФ).

  Устная форма допускается в отношении сделок, исполняемых при самом их совершении. Примером может служить покупка товаров в магазине, получение консультации у юриста и т.д.

  Устная сделка при желании лица (лиц) ее совершающего может быть облечена в письменную форму. Но сделка, для которой законом требуется письменная (в т.ч. нотариальная) форма не может быть совершена устно.

  Гражданское законодательство допускает три вида простой письменной формы сделки:

  А) Простая письменная форма сделки может быть выражена в виде составления единого документа, подписываемого лицами, совершающими сделку, или их уполномоченными представителями, которые, как правило, должны иметь доверенность.

  К сделкам, для которых составление единого документа является обязательным, относятся следующие:

  • договор продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ)
  • договор продажи предприятия (ст.560 ГК РФ)
  • договор аренды здания или сооружения (ст.651 ГК РФ)
  • договор аренды предприятия (ст.658 ГК РФ)
  • договор доверительного управления недвижимым имуществом (п.2 ст.1017 ГК РФ)

  Для иных договоров составление единого документа не является обязательным.

  Б) Сделка в письменной форме может быть совершена путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п.2 ст.434 ГК РФ). Осуществление такого обмена должно достоверно устанавливать, что документ исходит от стороны по сделке.

  В) Разновидностью простой письменной формы сделки является также направление одной стороной предложения о заключении сделки (оферта) и совершение стороной, получившей это предложение, определенных действий, указанных в этом предложении (акцепт). Указанное предложение должно быть определенным, выражать намерение заключить договор с адресатом, а также содержать существенные условия сделки (ст.435 ГК РФ).

  Следует иметь в виду, что лицо, которому поступило предложение о заключении договора, должно принять его на предложенных условиях. В том случае, если лицо, получившее предложение о заключении договора, соглашается заключить последний, но на иных условиях, чем предложено в оферте, такое согласие акцептом не является (ст.438 ГК РФ).

  Закон, иные правовые акты или соглашение сторон могут устанавливать дополнительные требования к письменной форме сделки — бланк определенной формы, скрепление печатью и т.п. — и последствия несоблюдения этих требований (ст.160 ГК РФ).

  В соответствии со ст.161 ГК в простой письменной форме совершаются:

  • сделки юридических лиц между собой и с гражданами
  • сделки граждан между собой на сумму, не менее чем в десять раз превышающую установленный законом минимальный размер оплаты труда
  • сделки граждан между собой независимо от суммы сделки в предусмотренных законом случаях. Примером может служить договор залога (ст.339 ГК РФ), доверенность (ст.185 ГК РФ), условия о неустойке (ст.331 ГК РФ) и др

  Если Вы нарушаете простую письменную форму сделки (т.е. совершаете в устной форме сделку, для которой законом установлена письменная форма), такая сделка не будет являться недействительной, однако Вы будете лишены возможности ссылаться в суде на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий. При этом Вы не лишаетесь права приводить письменные и другие доказательства.

  Сделка считается недействительной вследствие нарушения письменной формы только лишь когда в законе или в соглашении сторон есть прямое на то указание (ст.162 ГК). Например, недействительными при отсутствии соблюдения письменной формы являются договоры залога, поручительства, страхования, продажи недвижимости, продажи предприятия, мены недвижимости, дарения (в случаях, предусмотренных ст.574 ГК РФ), аренды зданий и сооружений, лизинга недвижимости, банковского вклада, доверительного управления недвижимостью.

  Согласно п.3 ст.162 ГК РФ несоблюдение формы внешнеэкономической сделки влечет ее недействительность.

  Под нотариальной формой сделки понимается совершение на документе, оформленном в соответствии с требованиями письменной формы, удостоверительной надписи нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершения нотариальных действий (ст.163 ГК).

  Правилами Основ законодательства о нотариате и Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утв. Приказом Минюста РСФСР от 6 января 1987 года, устанавливается порядок совершения нотариальных действий государственными или частными нотариусами.

  Нотариальная форма вводится ГК РФ лишь для некоторых особо значимых сделок и при условии, что это прямо указано в законе (п.1 ст.163 ГК РФ).

  Гражданский Кодекс содержит нормы о нотариальном удостоверении следующих сделок:

  • доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185)
  • совершение передоверия по доверенности (п. 3 ст. 187)
  • договор об ипотеке и о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339)
  • уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389)
  • договор ренты во всех его разновидностях (ст. 584)
  • составление завещания (ст. 540 ГК 1964 года)

  Недействительные сделки могут быть ничтожными или оспоримыми (ст.166 ГК РФ).

  Ничтожной именуется сделка, которая недействительна с момента заключения и не порождает желаемых последствий для лица ее совершившего.

  Оспоримой считается сделка, недействительность которой устанавливается судом по иску лица, указанного в законе.

  Так, сделка юридического лица (предприятия), совершенная в противоречии с целями деятельности, ограниченными в его учредительных документах может быть признана судом недействительной по иску самого предприятия, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего надзор за его деятельностью.

  Оспоримая сделка становится недействительной только после вынесения судом решения о ее недействительности. Причем, если оспоримая сделка может быть прекращена лишь на будущее время, то суд прекращает ее действие лишь на будущее время (например — договор аренды).

  1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

  Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.

  К оспоримым сделкам относятся:

  • сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности
  • сделки, совершенные с превышением предоставленных полномочий
  • сделки, совершенные несовершеннолетними от 14-ти до 18-ти лет без согласия родителей
  • сделки гражданина, ограниченного в дееспособности
  • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими
  • сделки, совершенные под влиянием заблуждения
  • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств

  При установлении недействительности сделки суд выносит решение о применении последствий ее недействительности. По общему правилу, закрепленному в ст.167 ГК РФ, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности вернуть имущество (или когда для этой стороны были выполнены работы, оказаны услуги, либо было предоставлено в пользование имущество) — возместить его стоимость в деньгах. Таким образом, стороны недействительной сделки восстанавливаются в имущественном положении, в котором они находились до ее совершения.

  Однако существует ряд исключений из этого правила.

  При совершении сделок с целью, противной основам правопорядка и нравственности, при наличии умысла лишь у одной из сторон, а также при совершении сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств сторона, действовавшая умышленно, возвращает все полученное по сделке другой стороне, а переданное ею (или подлежащее передаче) имущество (или его стоимость) взыскивается в доход Российской Федерации. Таким образом, сторона, действовавшая неумышленно или потерпевшая сторона восстанавливается в своем имущественном положении, а сторона, действовавшая умышленно, претерпевает негативные последствия своего противоправного поведения, лишаясь имущества, подлежащего передаче по недействительной сделке.

  Взыскание в доход Российской Федерации всего имущества, переданного сторонами друг другу (или подлежащего передаче по сделке) производится только по сделкам, совершенным с целью, противной основам правопорядка и нравственности, когда обе стороны действовали умышленно.

  В ряде случаев недействительности сделок ГК требует возмещения реального ущерба, причиненного недействительной сделкой.

  Обязанность возмещения реального ущерба ( о понятии — см. «Ответственность за нарушение обязательств») лежит:

  • на дееспособной стороне в сделке, совершенной с гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности (если первой было известно или должно было быть известно о недееспособности последней)
  • на совершеннолетнем, совершающим сделку с несовершеннолетним, не достигшим 14-ти лет, а также в возрасте от 14-ти до 18-ти лет
  • на лице, совершившем сделку с гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими
  • на лице совершившем сделку с использованием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств

  Есть лишь одна организация, занимающаяся регистрацией сделок с домами и квартирами – это Федеральная регистрационная служба (Росреестр).

  В территориальное отделение Росреестра в той области, где находится объект недвижимости, либо в местный отдел МФЦ следует подавать пакет документов, необходимый для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

  Предпочитительнее обратиться в МФЦ, нежели визит в отделение Росреестра, так как в МФЦ предоставляется более полный перечень услуг: прямо в МФЦ можно оплатить государственную пошлину и обратиться к специалистам для получения услуг по проверки подлинности документов. Росреестр подобных услуг не оказывают.

  • Паспорт Р.Ф.
  • Квитанция об оплате госпошлины
  • Технический паспорт объекта наследования (при отсутствии может быть заменен планом объекта)
  • Свидетельство о праве наследования
  • Выписку из домовой книги

  Также потребуется письменное согласие супруга(и), если на момент регистрации наследник находится в браке.

  Законом устанавлены определенные требования в отношении договоров купли-продажи недвижимости.

  Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит регистрации, иначе сделка будет считаться ничтожной – ст. 165 Гражданского Кодекса. Незарегистрированный договор — не дает оснований для возникновения каких-либо обязанностей (например, передачи имущества).

  Сделка будет считаться зарегистрированной с момента внесения новых данных в ЕГРП. Регистрация подтверждается специальным штампом, проставляемым на договоре, с текстом «Произведена государственная регистрация сделки». Регистрация в Росреестре длится 15 — 30 дней, после чего можно получить выписку ЕГРП.

  Самые опасные сделки с недвижимостью

  • Развернутую юридическую консультацию по вопросам сделки с недвижимостью
  • Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
  • Воспользоваться отдельными юридическими услугами на любом этапе совершения сделки
  • Оценка объекта движимого и недвижимого имущества

  В случае,если вы планируете приобрести недвижимость у застройщика – мы обратим внимание на его репутацию, надежность, выполнение намеченных программ и сдачу объектов в срок, качество взаимодействия с посредническими организациями.

  В случае,если вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке – мы уделим особое внимание чистоте сделки, проверке продавца/покупателя, определение правомочности и дееспособности сторон, истории объекта недвижимого имущества.

  Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

  Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

  Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

  Недействительные прецеденты делят на виды:

  1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
  2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

  Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

  Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

  1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
  2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
  3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
  4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
  5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
  6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
  7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

  Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

  Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

  Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

  Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

  Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

  Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

  • купля-продажа;
  • мена или обмен;
  • дарение или пожертвование;
  • завещание;
  • аренда;
  • безвозмездное пользование (ссуда);
  • рента.

  В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

  Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

  
  

  Похожие записи:

  • Кбк 18210202110060010160 какой налог 2021 наименование платежа
  • Требование о выселении из служебного жилого помещения
  • Разрешение органов опеки на сделку покупки недвижимости