Продажа недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Статус ИП дает физическому лицу возможность вести предпринимательскую деятельность. При этом в рамках такой деятельности лицо вправе использовать имущество, которое принадлежит ему и ранее являлось личной собственностью. Законодательных запретов нет, объекты могут быть любыми.

ИП может приобретать любую собственность (движимую и недвижимую) и самостоятельно решать, что именно может использоваться в предпринимательской деятельности, а что – в личных целях. Но государство не дает возможности разделить имущество физического лица и ИП.

Однако невозможно соблюдать правило о единстве собственности при продаже, так как могут возникнуть следующие вопросы:

• получило ли лицо прибыль от реализации;
• какая налоговая ставка должна быть применена (для физлица или ИП) с учетом системы налогообложения предпринимателя;
• как оформить налоговый вычет и можно ли вообще это сделать. В некоторых случаях такая возможность отсутствует;
• как продать имущество, если ИП уже закрыто. Как в таком случае платить налоги, как с ИП или как с ФЛ.

Однозначно ответить на вопросы не получится. Нужно учесть множество факторов, каждый из которых будет иметь значение.

Индивидуальный предприниматель может продать собственность, которая используется только в частной жизни, как физического лица. В таком случае он также платит НДФЛ. Но у него есть возможность получить некоторые налоговые вычеты, чтобы сократить налогооблагаемую базу:

• когда объект находится в собственности более трех лет (в некоторых случаях – 5 лет, например, по недвижимости), сумма вычета равна сумме продажи, то есть платить НДФЛ не придется вовсе;
• когда объект находится в собственности менее 3 лет, то возможно использование одного из вариантов. Из суммы продажи отнимают стоимость приобретения, то есть расходы, либо сумма продажи уменьшается на миллион рублей (чаще всего используется для дорогой недвижимости).

НДФЛ в указанных случаях платится на остаток.

Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.

Уже были истории, когда даже жалоба в Конституционный суд на якобы несправедливое налогообложение ИП не помогла.

Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.

Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.

УСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. ст. 161 и 174.1 НК РФ.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, при реализации нежилого помещения не исчисляет НДС.

ЕНВД при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться система налогообложения в виде ЕНВД.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС с дохода, полученного от продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности.
Если индивидуальный предприниматель наряду с применением системы налогообложения в виде ЕНВД применяет УСН, то НДС он не исчисляет и не уплачивает.

ПСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Пунктом 2 ст. 346.43 НК РФ установлены виды предпринимательской деятельности, в отношении которых может применяться патентная система налогообложения.
Индивидуальные предприниматели на ПСН не уплачивают НДС, за исключением, в частности, НДС, подлежащего уплате при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется ПСН.
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться ПСН.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН, при реализации нежилого помещения обязан исчислить иные налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения.

Налоги при продаже нежилой недвижимости в 2021 году для физических лиц

Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).

Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?

Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).

Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно. Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее.

При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:

• данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;
• договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;
• копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом — то самое нежилое помещение; договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.

[2]

Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.

Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты. И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.

В этом случае нужно платить НДФЛ в размере 13%. Статья 220 НК РФ предусматривает 2 возможности уменьшения этого налога:

• получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). То есть, если вы продаёте своё нежилое помещение за 2 250 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (2 250 000 – 250 000) х 0,13 = 260 000 рублей
• вместо получения вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, если вы 2 года назад приобрели это же помещение за 1 500 000 рублей, НДФЛ по этой схеме составит (2 250 000 – 1 500 000) х 0,13 = 97 500 рублей

Какие затраты могут включаться в расходы, кодексом конкретно не оговаривается. В Письме Минфина РФ Письме Минфина РФ № 03-04-05/7-607 от 26.08.2011 прямо сказано только, что это расходы непосредственно на приобретение помещения, то есть зафиксированные в сумме сделки, и подтверждённые расходы на перепланировку и перевод недвижимости в нежилой фонд. Хотя, если есть документально подтверждённые затраты на услуги риэлторов или на последующий ремонт, их тоже можно включить в расходы – обычно налоговые органы к этому не придираются. А вот если вы возьмётесь доказывать с какими-то чеками в руках, что израсходовали приличную сумму на ремонт собственными (или любыми другими незадокументированными) силами, вас в налоговой не поймут, так что лучше не пытаться.

[3]

Как видно, вторая схема уменьшения НДФЛ (доходы минус расходы) на практике оказывается более выгодной намного чаще, во всяком случае – если речь не идёт о совсем дешёвой недвижимости. Как и в первой рассмотренной ситуации, обе эти схемы уплаты НДФЛ исключают использование продаваемой недвижимости в предпринимательской деятельности. Что тут важно отметить – в принципе физическое лицо может иметь статус ИП, но если документальных подтверждений предпринимательской деятельности с данным объектом недвижимости нет и при регистрации в качестве ИП не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, возможно, придётся заплатить именно 13% с положенными вычетами, а не 6%, как это было бы желательнее в некоторых случаях.

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Кроме того, всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.

В статье под имуществом подразумеваются находящиеся в РФ недвижимость (включая земельные участки) и транспорт. И мы рассматриваем случай, когда гражданин — резидент РФ.

Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.

Если вы продаете ОС со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки или же со сроком полезного использования менее 15 лет до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в расходах, то вам необходимо пересчитать налог при УСНО за весь период пользования этим имущество

• исключить из расходов уже учтенные суммы по этому ОС;
• включить в состав расходов амортизацию, рассчитанную по правилам гл. 25 НК

Статус	Уплачиваемый налог	Ставка	Налоговая база
Гражданин, владеющий имуществом 3 года и более	Налог платить не придетс
Гражданин, владеющий имуществом менее 3 лет	НДФЛ	Доход от продажи, уменьшенный на вычет в размер документально подтвержденных расходов на приобретение имущества; дохода от продажи, но не более 1 млн руб. (для жилой недвижимости/ земельных участков) или 250 тыс. руб. (для нежилой недвижимости/ транспорта)
ИП на ОСНО; ИП, уплачивающий ЕНВД (если он не подавал заявления о переходе на УСНО)	НДФЛ	Доход от продажи, уменьшенный: на остаточную стоимость недвижимости/ транспорта, исчисленную по правилам гл. 25 на покупную стоимость имущества, если оно учитывалось как това
	Если вы по каким-либо причинам не можете документально подтвердить свои расходы, то воспользуйтесь правом на профессиональный вычет в размере 20% от суммы ваших доходо
	НДС (если продается не жилье и не земля)	Доход от продажи (без
ИП на «доходной» УСНО	Налог при УСНО	Доход от продаж
ИП на «доходно-расходной» УСНО	Налог при УСНО	15% или ставка, установленная в вашем регион	Доход от продажи, уменьшенный на покупную стоимость имущества, если оно было учтено как това

Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.

СИТУАЦИЯ 1.

Продажа имущества — предпринимательский доход.

Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы, например, применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имущество

СИТУАЦИЯ 2.

Продажа имущества — непредпринимательский доход.

Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

• вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).

Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целя

• вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.

То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.

Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

ИП — это обычный человек, который сказал государству о том, что занимается бизнесом. Закон не делит его имущество на две части: для предпринимательства и личной жизни. Всё, что есть у простого парня Дениса, есть и у ИП Емельянова Дениса Александровича.

Отсюда и начинаются сложности. Имущество — общее, а обязанности у ИП и обычного человека — разные. Денис платит УСН как предприниматель и НДФЛ как простой парень. Чтобы посчитать налоги без ошибок, нужно правильно определить статус имущества.

Мы разобрались, как учитывать затраты на покупку имущества для бизнеса и жизни. Но его нужно ещё и содержать — например, оплачивать коммуналку, домашний интернет и расходы на бензин. Как быть с этими тратами: можно ли их учесть при расчёте УСН «Доходы минус расходы»?

Есть три способа учитывать такие расходы:

— Безопасный. Оформить договор от лица ИП, использовать эту симку только для бизнеса и получать от сотового оператора акты об оказанных услугах.

— Сложный. Оформить договор на физлицо, каждый месяц запрашивать у оператора детализацию звонков и делить расходы на личные и рабочие.

— Рискованный. Оформить договор на физлицо, подключить безлимитный тариф и не разделять звонки на личные и для бизнеса. Это удобно, но мы не рекомендуем так делать: вы не сможете доказать, что расход связан с бизнесом.

Люди, которые не занимаются бизнесом, платят со своих доходов НДФЛ 13%. Этот же налог платят предприниматели, когда продают личные вещи.

Со всех доходов от бизнеса ИП платят налог по своей системе налогообложения — УСН, ЕНВД или патент.

Когда имущество используется и в обычной жизни, и в бизнесе, возникает вопрос — какой налог платить.

Физлица освобождаются от НДФЛ с продажи имущества, которым владели больше 5 лет. Для предпринимателя это правило не работает — налог нужно заплатить в любом случае.

Поэтому часто бывает выгодно продавать имущество как физлицо, а не как предприниматель. Но налоговая следит за тем, чтобы платили правильные налоги и не пытались сэкономить там, где нельзя. И иногда перегибает палку.

Тогда с доходов нужно заплатить НДФЛ, даже если вы владели имуществом дольше трёх лет. Вы не освобождаетесь от НДФЛ, потому что использовали имущество для бизнеса. Ещё не действует налоговый вычет: вы не сможете уменьшить доход от продажи на расходы на покупку имущества. Придётся заплатить НДФЛ со всей суммы.

Если вы на УСН, продайте имущество, которое использовали в бизнесе, до закрытия ИП.

Вы можете закрыть ИП и использовать имущество уже для личной жизни. Если через три года решите его продать, заплатите налоги физлица.

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая. Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%. Данные правила действительны только для физических лиц.

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая. Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%. Данные правила действительны только для физических лиц.

К вопросу декларирования доходов от продажи недвижимого имущества

На основании пункта 2 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ предприниматели могут не вести бухучет, если налоговое законодательство обязывает их учитывать доходы (затраты), получаемые в рамках осуществляемого бизнеса.

При этом ИП на упрощенном налоговом режиме с объектом «Доходы» учет своей выручки вести должны. Это следует из статьи 346.24 НК РФ, где сказано, что в целях определения налоговой базы упрощенцы обязаны вести учет доходов и расходов. Делается это в книге учета доходов и расходов, форма и порядок заполнения которой утверждены Приказом Минфина РФ от 22.10.2012 № 135н.

Применение упрощенной системы освобождает предпринимателей от уплаты:

• НФДЛ с полученных от бизнеса доходов (за отдельными исключениями);
• налога на имущество физлиц по тем объектам, которые используются в бизнесе (за отдельными исключениями);
• НДС (за отдельными исключениями).

Таким образом, упрощенцы платят следующие налоги (п. 3 ст. 346.11 НК РФ):

• налог по УСН с объекта «Доходы»;
• НДС при ввозе товаров, при выставлении счета-фактуры, если возникли обязанности налогового агента по НДС и в некоторых других случаях;
• НДФЛ с дивидендов и доходов, облагаемых по ставкам 9, 35 процента, а также НДФЛ в качестве налогового агента при наличии сотрудников (п. 1 ст. 226 НК РФ);
• налог на прибыль в качестве налогового агента при выплате доходов иностранной фирме (п. 1 ст. 310 НК РФ);
• водный налог (п. 1 ст. 333.8 НК РФ);
• налог на имущество физлиц в отношении неиспользуемой в бизнесе недвижимости, а также на объекты из кадастрового перечня;
• транспортный налог (ст. 357 НК РФ);
• земельный налог (п. 1 ст. 388 НК РФ);
• страховые взносы за себя и с выплат работникам (п. 1 ст. 419 НК РФ, п. 1 ст. 430 НК РФ).

ИП на УСН должны уплачивать налоговые авансы и налог за год (ст. 346.19 НК РФ). Авансы перечисляются по итогам I квартала, 6 месяцев и 9 месяцев до 25-го числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. Налог за расчетный период в размере года уплачивается до наступления срока сдачи декларации (п. 7 ст. 346.21 НК РФ). ИП декларацию сдают до 30 апреля года, следующего за отчетным (п. 1 ст. 346.23 НК РФ). Поэтому внести годовой платеж нужно до указанной даты. В целях расчета налоговой базы доходы определяются нарастающим итогом с начала года (п. 4 ст. 346.18 НК РФ).

ИП без сотрудников авансы и налог может уменьшить на всю сумму фиксированных взносов (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ). При наличии персонала аванс можно уменьшить на взносы за себя, взносы за сотрудников, на суммы больничных пособий, взносы по договорам ДЛС, но с ограничением. Сумма аванса (налога) уменьшается только наполовину (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ).

Пример расчета авансов и налога за год (ст. 346.21 НК РФ).

Авансовый платеж (налог за год) = доходы с начала года x 6 процентов — уплаченные авансы — суммы, на которые уменьшается налог.

Предприниматель без работников заработал:

• в I квартале — 100 тыс. рублей, взносы не уплачивал;

авансовый платеж: 100 000×6 процентов = 6 000;

• в полугодии — 300 тыс. рублей нарастающим итогом, взносы не уплачивал;

авансовый платеж: 300 000×6 процентов — 6 000 = 12 000;

• за 9 месяцев — 450 тыс. рублей нарастающим итогом, взносы не уплачивал;

авансовый платеж: 450 000×6 процентов — 6 000 — 12 000 = 9 000;

• за год: 600 000, заплатил фиксированные взносы 40 874 рубля;

600 000×6 процентов — 6 000 — 12 000 — 9 000 — 40 874 = — 31 874 рубля.

Таким образом, сумма налога к уплате составила отрицательное число, в связи с чем размер налога равен нулю.

Если с начала года доходы упрощенца вышли за 150 млн рублей, но не вышли за 200 млн рублей, или число сотрудников превысило 100 человек, но не превысило 130, то с квартала, в котором это произошло, применяется повышенная ставка 8 процентов (п. 1.1 ст. 346.20 НК РФ).

Эта ставка применятся к части базы, относящейся к периоду с начала квартала, в котором случилось превышение.

Пример 1.

У ИП доходы за I квартал составили 50 млн рублей, за полугодие — 70 млн рублей, за 9 месяцев — 160 млн рублей, за год — 205 млн рублей. Налог по повышенной ставке будет рассчитываться с III квартала.

Аванс за I квартал: 50 млн x 6 процентов = 3 млн рублей за полугодие: 70 млн x 6 процентов — 3 млн = 1,2 млн рублей, за 9 месяцев: (70 млн x 6 процентов) (160 млн — 70 млн) x 8процентов) — 3 млн — 1,2 млн = 7,2 млн рублей. Годовой доход превысил верхнюю планку 200 млн рублей, в связи с чем ИП утратил право на УСН.

Пример 2.

У ИП доходы за I квартал составили 151 млн рублей, за 6 месяцев — 160 млн рублей, за 9 месяцев — 175 млн рублей, за год — 190 млн рублей. Налог по ставке 8 процентов должен рассчитываться с начала года -.190 млн x 8 процентов = 15,2 млн рублей.

За опоздание с уплатой налога, предпринимателю начислят пени. Их рассчитывают по формуле:

Пени за просрочку уплаты налога = Неуплаченная сумма налога × N дней просрочки (календарных) × 1/300 действовавшей ставки рефинансирования.

Страховые взносы ИП на УСН 6 процентов в 2021 году

В соответствии со статьей 419 НК РФ индивидуальные предприниматели уплачивают страховые взносы за своих сотрудников, а также за себя в фиксированном размере и в размере 1 процента с дохода, превышающего 300 тыс. рублей.

Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?

С выплат, производимых сотрудникам в рамках трудовых отношений, предприниматель должен уплачивать следующие виды взносов:

• на пенсионное страхование — 22 процента, пока выплаты работникам не достигнут предельной величины базы для исчисления взносов, и 10 процентов после достижения выплатами указанной границы. Предельная величина применяется в отношении выплат каждого физлица.

В этом году предельная база по пенсионным взносам составляет 1 465 000 рублей (Постановление Правительства РФ от 26.11.2020 № 1935).

• На случаи нетрудоспособности работников или материнства — 2,9 процента в пределах предельной величины базы, которая в этом году составляет 966 тыс. рублей. По достижении выплат сотруднику данной планки взносы не начисляются.
• На медстрахование — 5,1 процента.

В соответствии с подпунктом 17 п. 1 и п. 2.1 ст. 427 НК РФ предприниматели из числа МСП с выплат сотрудникам, превышающим МРОТ, взносы платят по пониженным ставкам:

• на ОПС — 10 процентов в пределах базы и сверх;
• на ВНиМ — 0 процентов;
• на ОМС — 5 процентов.

Кроме того, предприниматели с работниками также уплачивают взносы на случаи возможного производственного травматизма (пп. 2 п. 2 ст. 17 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

Все взносы перечисляются в бюджеты фондов ежемесячно до 15-го числа следующего месяца (п. 3 ст. 431 НК РФ, п. 9 ст. 22.1 закона № 125-ФЗ).

В силу пункта 6 ст. 346.21 НК РФ налог по УСН и авансы уплачиваются по месту жительства предпринимателя.

С учетом правил указания информации в реквизитах платежек по госплатежам, утвержденных Приказом Минфина РФ от 12.11.2013 № 107н, заполнять платежки на уплату налога по УСН с объектом «Доходы» следует с учетом следующих особенностей:

• в поле 101 указывается код 09, соответствующий плательщику — ИП;
• в поле 8 отражаются Ф.И.О. и в скобках статус «ИП», до и после информации об адресе регистрации указывается знак «//»;
• в поле 60 проставляется ИНН;
• в поле 102 — 0 в связи с отсутствием КПП;
• в поле 104 — КБК.

Авансовые платежи и налог за год перечисляются на один КБК — 182 1 0500 110.

Если предприниматель хочет иметь дело с недвижимостью, ему следует открыть бизнес по непосредственным операциям в этой сфере либо предоставлять посреднические услуги – как по собственной, так и по арендованной недвижимости.

Какая бизнес-деятельность законна в сфере недвижимости?

• агентская;
• брокерская;
• арендодательская;
• посредническая.

Осуществлять эту деятельность бизнесмен вправе при одной или нескольких из возможных операций с недвижимостью:

• покупке;
• продаже;
• сдаче внаем;
• оценивании;
• страховании;
• работе с базой данных о владельцах недвижимости;
• подборе доверенных лиц.

Предприниматель, планирующий деятельность с недвижимостью, которая находится в его собственности или переходит в нее в рамках бизнеса, может осуществлять те или иные операции с такими формами недвижимости:

• жилые и нежилые дома, квартиры, комнаты;
• нежилые здания и помещения;
• многоквартирные дома;
• земельные участки.

В рамках данного вида бизнеса предприниматель волен производить со своей собственностью различные операции, не противоречащие группировке ОКВЭД и действующему законодательству.

1. Покупка и продажа.
2. Разделение земельных участков на части с благоустройством или без.
3. Предпродажная подготовка недвижимости.
4. Сдача в аренду.
5. Управление.
6. Строительство для себя.
7. Использование стоянок для мобильных домов.

По договору или за особое вознаграждение предприниматель вправе выполнять различные операции с недвижимостью, принадлежащей другим людям.

1. В первую очередь, это деятельность агентств недвижимости, которые предоставляют своим клиентам посреднические и/или консультационные услуги при покупке, продаже и аренде. В эту группу бизнеса не входят правовые услуги.
2. Управление арендованной недвижимостью по договору (за вознаграждение).
3. Техническая инвентаризация жилого и нежилого фонда.

ВАЖНО! В понятие «управление» входит сбор арендной платы, но не включается коммунальная (уборка, вывоз мусора, охрана и пр.) и правовая деятельность. Нельзя также управлять недвижимостью, которая представляет собой военную базу, тюрьму или подобный объект.

Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?

• Продается личное имущество
• Продается имущество предпринимателя
• Когда ИП закрыто

Вопрос этот довольно сложен, так тут следует учесть и использование объекта имущества в бизнесе, и его особенности, и срок владения, и вид деятельности ИП, и возможность применить вычеты. Считается, что продавать какое-либо имущество как физлицо выгоднее, чем как ИП. Но свой статус продавца как обычного гражданина, а не бизнесмена придется подтверждать. Ситуаций может быть несколько, мы рассмотрим основные моменты.

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

• 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
• 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

Предприниматель, применяющая упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы», не учитывала при исчислении налога выручку от реализации недвижимого имущества. Инспекция доначислила налог, предприниматель, не согласившись, обратилась в суд.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В качестве интересных для данной статьи видов деятельности можно отметить оказание услуг по перевозке грузов и пассажиров, а также сдачу в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Какие налоговые последствия будут в случае продажи имущества, использованного в указанных видах деятельности?

Коммерческая недвижимость используется для получения владельцем дохода. Помещение приобретает статус коммерческого через выведение площади из жилищного фонда. Таковой не может считаться личный гараж, земельный участок или дача. Могут – кафе и рестораны, производственные помещения, офисы и административные здания. За подобными объектами закреплен статус нежилых, а эксплуатация приносит собственнику прибыль.

В случае ООО тоже есть возможность минимизировать взнос. Какой налог собственники платят от продажи коммерческой недвижимости зависит от того, внесен ли объект в уставной капитал учредителем. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

При этом большинство владельцев нескольких квартир совсем не против добросовестно отчислять положенные от 3% до 4% с полученного дохода. Эту возможность предоставит ФЗ № 425. Освобождение от налога защищает интересы таких добросовестных владельцев и делает максимально прозрачными отчисления при продаже жилья. Одновременно от НДФЛ при продаже жилья, сроки владения которого составляют более 3 или 5 лет, освобождаются нерезиденты РФ.

Эти изменения затронут всех физических лиц, которые используют жилплощадь для получения какой-либо прибыли. Это может быть аренда жилья на долгий срок или посуточная, другие методы использования квартир, при которых их можно не выводить из жилого фонда.

Приступая к продаже, следует также ознакомиться с региональными нормативными актами на предмет возможного ослабления налогового бремени. В частности, может быть сокращен до нуля срок владения объектом до его продажи. Может быть также уменьшен до минимума коэффициент, на который умножается кадастровая стоимость при вычислении суммы налога.

Согласно существующим положениям, индивидуальный предприниматель также приравнивается к физическому лицу, а это означает, что при продаже объекта коммерческой недвижимости к нему применяются способы начисления налога, отличные от юридических лиц – организаций и предприятий. Между тем, закон учитывает тот факт, что предприниматели получают с коммерческой недвижимости прибыль, а это означает, что учитывать приходится не только положения ст. 217 и 217.1, но и нормы налогового права, регламентирующие порядок уплаты налога на прибыль.
Это касается, правда, случаев, когда физлицо-предприниматель использовал объект продажи в коммерческих целях и получал за это прибыль.

Сферу недвижимости не обошли экономические реформы. Тестирование инновационных технологий началось еще в 2021 году. Если раньше для расчета налога на имущество применялась инвентаризационная оценочная стоимость недвижимости, то уже весной 2021 года стали появляться расчеты по новым правилам. В 2021 год россияне вошли с тем осознанием, что ближе к осени они получат налоговые уведомления по новым правилам. Какой налог на недвижимость придется платить с 1 января 2021 года – об этом пойдет речь.

По прогнозу аналитиков больше всего от смены базы налога с инвентаризационной на кадастровую пострадают не владельцы роскошного жилья, а собственники старых квартир в центральной части города. Для них налог вырастет аж в 8-10 раз. К примеру, для собственников недвижимости в новостройках в спальном районе налоговое бремя повысится в 1,5-2 раза.

Для всех остальных собственником сумма налога остается неизменной, и будет утверждаться по балансовой стоимости. Если у владельца есть несколько видов недвижимости, то налог рассчитывается для каждой. Льготы предоставляются собственникам недвижимости, которая используется в области медицины, образования, науки. Новый налог не распространяется для:

Есть право использования налогового вычета. Его размер равен 250 тыс. рублей. Доход от продажи объекта является прибылью гражданина, поэтому для физических лиц применяется ставка НДФЛ – 13%. Если он не живет в России 183 дня в году и не получал за это время доходы, то считается нерезидентом. В этом случае ставка равна 30%.

Желание уменьшить сумму налога объяснить не сложно, при этом можно сделать это вполне легально, не нарушая закон. В частности, не стоит спешить с продажей, если вы владеете объектом недостаточное время.

Подождав год-два, вы можете сэкономить 13-15% от суммы полученного дохода.

Стоить помнить также, что нало��ами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.

Говорить о том, как начисляются налоги при продаже того или иного объекта, можно долго, но понимание часто приходит только при рассмотрении конкретных примеров. Мы рассмотрели самые типичные случаи, встречающиеся в юридической практике, хотя есть и неординарные случаи. Разобраться в специфике вопроса помогут профессиональные юристы, которые должны быть привлечены к процессу в случае возникновения спорных моментов.

---

Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:

• помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
• помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.

Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.

Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.

В законодательстве нашей страны нет однозначного определения и разделения недвижимости на жилую и нежилую. При продаже объекта, важно понимать, к какой категории он относится, ведь это влияет на порядок начисления налога.

---

Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:

• если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
• если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.

Законом оговорено, что индивидуальные предприниматели будут платить данный налог при любом сроке владения, если помещение использовалось для нужд бизнеса.

Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.

---

Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.

Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.

---

По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.

Существуют такие правила:

• если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
• в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.

В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.

Какие налоговые обязательства возникают при продаже имущества ИП?

Перед покупкой следует определиться, как коммерческая недвижимость будет использована, кто ей будет управлять (самостоятельно, управляющая компания) и определить оптимальное место расположения. При покупке в период кризиса следует учитывать тенденцию смещения спроса на коммерческие помещения из центра города в более отдаленные районы с развитой инфраструктурой, либо на необходимость экономить.

1.1. Для физических лиц

• физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
• физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
• при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
• при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

1.2. Для ООО

• налог на прибыль в размере 20% при ОСН.

Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.

Существует перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:

• административные и торговые комплексы, а также отдельные помещения в них;
• офисы, торговые объекты;
• объекты общественного питания и бытового обслуживания;
• гаражи, машино-места и пр.

Кадастровая стоимость может быть использована для расчета налога только при условии ее утверждения субъектами Федерации в установленном порядке. Налог на имущество по объектам с утвержденной кадастровой стоимостью платят все – физические лица, ИП и ООО независимо от принятой системы налогообложения.

Ставки налога в этом случае составляют:

• для физических лиц и ИП от 0,1% до 2% в зависимости от характера объекта, его стоимости и места расположения;
• для юридических лиц – устанавливаются регионами и не могут превышать 2%.

Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.

По прочим объектам ставки налога:

• для физических лиц – 0,1%-2% от инвентарной стоимости с устанавливаемыми ежегодно коэффициентами-дефляторами;
• для ИП
• при ОСН – по аналогии с физическими лицами;
• при УСН – по ставке 0.
• для ООО
• по среднегодовой стоимости и ставке, не превышающей 2,2%, при ОСН;
• по ставке 0 при УСН.

Однозначно сделать вывод о преимуществах налогообложения в части налога на имущество для разных категорий покупателей коммерческой недвижимости сложно. При наличии объектов, по которым кадастровая стоимость не утверждена, налог на имущество не платят ИП и ООО с упрощенной системой налогообложения.

Покупая коммерческую недвижимость, следует знать о налогообложении в случае ее последующей продажи.

1.1. Для физических лиц

• налог не взимается, если коммерческая недвижимость продается через 5 и более лет с момента ее покупки;

Важно:
В последние годы ситуация начала кардинально меняться. Связано это прежде всего с знаменитой фразой «денег нет». Поэтому вопрос налогообложения будет рассматриваться очень пристально. Так, если недвижимость использовалась для предпринимательской деятельности, то см.следующий пункт. При этом, рекомендуем ознакомиться с Определением ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17. В иных случаях необходимо будет доказать свое право не уплачивать налог.

• ставка налога составляет 13% от цены продажи этой недвижимости; ставка увеличивается до 30%, если владелец недвижимости – нерезидент России.

Важно:
Если отсутствует документ, подтверждающий затраты на приобретение коммерческой недвижимости, при продаже налог придется заплатить с полной суммы дохода от продажи. В некоторых случаях в целях налогообложения можно сократить доход от продажи на величину налогового вычета.

1.2. Для ИП

• если объект не использовался в коммерческих целях, то налог при его продаже будет рассчитываться как для физического лица;
• если объект использовался в коммерческих целях (напр., ИП получал плату от сдачи его в аренду), налог при его продаже необходимо будет заплатить независимо от срока, прошедшего с момента приобретения. Ставка налога составит:
• при ОСН – 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки; кроме этого необходимо уплатить НДС в размере 18%;
• при УСН – 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между доходом от продажи объекта и расходами при покупке.

1.3. Для ООО

• при основной системе налогообложения – налог на прибыль по ставке 20% (прибыль определяется, как разница между ценой продажи без НДС и остаточной стоимостью объекта по бухучету) и НДС по ставке 18%;
• при упрощенной системе налогообложения – налог в размере 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между стоимостью продажи и затратами на приобретение объекта.

У каждого режима налогообложения свои правила. Упрощенная система предполагает освобождение от НДС, соответственно компании и ИП использующие УНС не могут претендовать на возмещение налога.

Есть и исключения из этого правила:

Пример 1. ИП на УСН (вид деятельности по ОКВЭД 70.20.2.) продает здание, которое планировал использовать в коммерческой деятельности, но не успел (не сдавал в аренду и не учитывал расходы по его приобретению при налогообложении доходов). Имеет ли он право воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики дает такой ответ:

1. Учет доходов, полученных от предпринимательской деятельности и вне ее должен вестись раздельно.
2. Доход, полученный от продажи нежилого здания, которое не использовалось в предпринимательских целях и затраты на приобретение которого не учитывались при налогообложении доходов, облагаются налогом на доходы физических лиц.
3. Физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже такого имущества.

Пример 2. ИП на УСН приобрел нежилое помещение как физическое лицо, недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, никаких доходов от сдачи недвижимости в аренду нет. Может ли собственник после продажи воспользоваться налоговым вычетом?

Аналогичный ответ был получен и в этом случае: ИП вправе вернуть налог при продаже нежилого помещения, которое не использовалось им в коммерческой деятельности, при этом расходы на покупку также не должны были также учитываться при налогообложении доходов.

Министерство финансов РФ не рассматривает конкретные хозяйственные ситуации. При необходимости получить информацию о начислении и уплаты налогов следует обращаться в налоговые органы.

Другой способ вернуть налог – появление у предприятия или ИП на упрощенке доходов, которые облагаются НДФЛ. В этом случае они имеют право претендовать на вычет, кроме того, они обязаны составлять ежеквартальные отчеты.

Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?

Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.

При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).

Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.

Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют эту норму законодательства.

Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.

Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?

Ответ: Налог на коммерческую недвижимость не платится при льготных условиях налогообложения:

1. При УСН (упрощенная система налогообложения) организация платит за недвижимость, облагаемой только по среднегодовой стоимости, а не по кадастровой. Какая недвижимость будет облагаться налогом по кадастровой стоимости, решает каждый регион самостоятельно.
2. При Едином налоге на вмененный доход организация платит за недвижимое имущество, которое применяется при вмененной деятельности, остальное — по среднегодовой стоимости.
3. При ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог) платятся налоги на имущество, используемое в производстве, переработке сельскохозяйственного продукта.

С 2020 года налог на имущество по коммерческой недвижимости не платят российские или зарубежные организации, имущество которых используют для подготовки к проведению ЧМ по футболу.

ИП также обязаны оплатить налог с продажи нежилого помещения:

• В размере 13% по системе ОСН,
• 6% или 15% по УСН. 6% – от прибыли, а 15% – от дохода минус расходы при проведении сделок с данным объектом коммерческой недвижимости.

Налоги с продажи нежилого помещения оптимизируют с помощью отчисления по сумме затрат. Здесь расчет производится из совокупности доходов, вычитают все расходы.

Рекомендуется нанять опытного бухгалтера-аудитора, который подскажет как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости и учесть все расходы (например, на ремонт помещения), а также сделает отчетность для сдачи в налоговый орган.

Сделка отображается во многих бумагах, таких как:

1. Бухгалтерский баланс.
2. Банковская выписка движения средств.
3. В выписках из Росреестра или МФЦ.

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает ��раво собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи.

С точки зрения закона, порядок действий в данной ситуации регламентируется статьей 217.1 НК РФ.

1. Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
2. В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
3. Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
4. Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы.

Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2021 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.

Для извлечения прибыли предприниматели могут приобретать коммерческие объекты недвижимости, как физ. лица, так и юридические лица, только после продажи коммерческой недвижимости производится оплата налога, но не всегда. Первые, как правило, покупают для последующей сдачи в аренду, с целью получения выгоды. А вторые могут как сдавать в аренду, так и самостоятельно заниматься бизнесом в приобретенном помещении. Плюс для физических лиц в том, что для них с продажи коммерческой недвижимости отчисления в налоговую меньше, чем для юр.лиц.

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

• получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

• возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Страницы: 1

продажа нежилого помещения ИП

Какие налоги уплачиваются при продаже нежилого помещения (магазина).
Я являюсь ИП с 2002 года, код по ОКВЭД розничная торговля продуктами. Облагаюсь только ЕНВД.
Помещение магазина было куплено в 2008году и зарегистрировано в юстиции на меня как на физ. лицо. В нем я веду свою торговую деятельность (розничная торговля продуктами питания).
В 2012 году планирую продать помещение магазина, пожалуйста подскажите какие налоги необходимо заплатить?

Re: продажа нежилого помещения ИП

1. Поступления от продажи здания магазина не могут рассматриваться в качестве доходов от деятельности, облагаемой ЕНВД.
2. Доходы, получаемые физическими лицами, от продажи иного имущества, находившегося в собственности три года и более, не облагаются НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Однако положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами — ИП от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Имущественным вычетом ИП вправе воспользоваться только в отношении доходов от продажи имущества, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.
Названное ограничение обоснованно, поскольку ст. 221 НК РФ ИП предоставлено право на получение профессионального налогового вычета по доходам от осуществления предпринимательской деятельности.

Вместо права на имущественный налоговый вычет ИП, предоставлено право на получение профессиональных налоговых вычетов и уменьшение своей налогооблагаемой базы на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов.
Если налогоплательщик не может документально подтвердить произведенные расходы, профессиональный налоговый вычет предоставляется по нормативу — 20% от общей суммы полученного индивидуальным предпринимателем дохода.
В этом случае нужно смотреть, перешел предприниматель на УСНО или нет.
Если применяется общая система или спецрежим в виде ЕНВД (что в данном случае не имеет никакого значения), то возникает обязанность по уплате не только НДФЛ, но и НДС.

Re: продажа нежилого помещения ИП

Спасибо Вам за помощь! Хотел еще уточнить, на момент продажи у меня будет свидетельство о прекращении деятельности в качестве ИП. Буду ли я признан при продаже помещения физ. лицом и какие налоги в таком случае?

Re: продажа нежилого помещения ИП

Re: продажа нежилого помещения ИП

Большое Вам спасибо!

Re: продажа нежилого помещения ИП

Евгения179

может ли физическое лицо уменьшить свои доходы, полученные от продажи имущества на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества

а разве ИП не уменьшал свои доходы на амортизационные начисления по данному нежилому помещению в период осуществления предпринимательской деятельности?

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Пример 1. ИП на УСН (вид деятельности по ОКВЭД 70.20.2.) продает здание, которое планировал использовать в коммерческой деятельности, но не успел (не сдавал в аренду и не учитывал расходы по его приобретению при налогообложении доходов). Имеет ли он право воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ?

• получило ли лицо прибыль от реализации;
• какая налоговая ставка должна быть применена (для физлица или ИП) с учетом системы налогообложения предпринимателя;
• как оформить налоговый вычет и можно ли вообще это сделать. В некоторых случаях такая возможность отсутствует;
• как продать имущество, если ИП уже закрыто. Как в таком случае платить налоги, как с ИП или как с ФЛ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Объекты, проданные до 2016 года, при условии, что владел ими гражданин 3 года и более, налогом не облагаются. В случае если объект недвижимости был реализован после 2016 года (включительно), при условии, что человек владел им менее пяти лет, уплатить в бюджет придется 15% от суммы дохода. Объекты, находящиеся во владении гражданина более 5 лет, и проданные в 2016-м и после, налогами не облагаются.

если он на ОСНО либо на момент получения дохода от продажи прекратил регистрацию ИП — то 13% НДФЛ, но учесть расходы на основании ст. 220 НК РФ будет нельзя. Расходы на покупку можно учесть на основании ст. 221 НК РФ но будучи ИП

Согласно поправкам, внесенным в НК РФ законом №425-ФЗ от 27.11.2021 года, от ИП освобождается от уплаты НДЛФ в отношении дохода от реализации следующих имущественных объектов, использовавшихся в коммерческой деятельности:

В соответствие с НК РФ, физлица, реализующие собственную недвижимость (квартиру, комнату, жилой дом, дачу, гараж), обязаны оплатить НДФЛ от суммы дохода от реализации. Аналогичные обязательства присваиваются физлицам, которые зарегистрированы в качестве ИП.

Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.

С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП .

Похожие записи:

• Юрист по жилищному вопросу барнаул
• Рассчитать задолженность по заработной плате калькулятор 2021
• Как получить ветеран труда жд транспорта в самарской области в 2021 году