Неоплата недвижимости по договору купли-продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неоплата недвижимости по договору купли-продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

До последнего времени судебная практика стояла на подходе, что неоплата покупателем приобретенного имущества не является существенным нарушением договора и не должна приводить к расторжению договора и возврату имущества продавцу, так как продавец имел право в судебном порядке взыскать удерживаемую покупателем цену договора.

Определение Верховного суда от 3 июня 2008 года № 5-В 08-8

К. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате, ссылаясь на то, что являлся собственником квартиры . 23 ноября 2004 года между ним и С. (впоследствии в связи с заключением брака изменившей фамилию на К.С.) был заключен договор купли-продажи данной квартиры.

Согласно условиям договора стоимость квартиры была определена в 600 000 руб. Ответчица обязалась выплатить истцу названную сумму после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в течение дня. До настоящего времени ответчицей не исполнено обязательство по выплате суммы в размере 600 000 руб., передача квартиры по передаточному акту не состоялась.

К. неоднократно обращался к ответчице по вопросу расторжения указанного договора, однако она уклонилась от подписания соответствующего соглашения. В связи с этим К. ставится вопрос о расторжении договора, заключенного с ответчицей и о возврате квартиры.

Верховный суд указал, что в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.

Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Неоплата по договору купли-продажи недвижимости

К.Е.С. обратилась в суд с иском к В.Н.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность. В обоснование иска ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 06 декабря 2006 года продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: г. , В.Н.М. за руб. Однако покупателем В.Н.М. были нарушены существенные условия договора купли-продажи: указанная денежная сумма за приобретенное жилое помещение продавцу К.Е.С. не выплачена.

Истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Однако именно такое значение придал данному факту суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда кассационной инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.

В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» – ст. 549 — 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Такие же выводы содержатся в Определении Верховного суда РФ от 21.10.2008 № 82-В 08-11.

Сложилась совершенно нелепая ситуация, какое то российское магическое право, не совместимое с людской жизнью, логикой, смыслом.

Продавец по договору купли-продажи рассчитывает получить деньги; если покупатель не заплатит, продавец всегда может деньги с него взыскать; поэтому при неплатеже продавец права получить деньги не лишился; значит, неуплата цены (даже полная) – это не существенное нарушение; следовательно, в иске о расторжении надо отказать.

А ведь на практике мы все понимали, что одно дело получить положительное судебное решение о взыскании денежных средств, и совсем другое – получить эти деньги с покупателя.

И только к 2017 году что-то сдвинулось в умах судей Верховного суда.

З.Т.В. обратилась в суд с иском к Г.А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на уплату государственной пошлины и юридических услуг.

В обоснование требований З.Т.В. указала, что 9 июля 2014 года она заключила с Г.А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером общей площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: , по цене 4 000 000 руб. Квартира передана по акту приема-передачи Г.А.Г., переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.

Верховный суд указал, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Учитывая, что определение от 11.07.2017 года № 78-КГ 17-21 попало в «Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 5 (2017)», остаётся надеяться, что теперь судебная практика займёт противоположный прежнему подход.

Если покупатель не заплатил всю цену (или основную ее часть) и явно не собирается этого делать в будущем, то ответ должен быть очевиден: нарушение существенное, договор расторгается, поскольку он утрачивает смысл для продавца. Однако есть много промежуточных вариантов. Что если покупатель не может заплатить в срок, но обещает погасить долг через месяц? (Через полгода? Год?) Что если он уплатил основную часть цены, а задерживает платеж лишь последних 10%? (30%? 40%?).

В каждом из таких промежуточных случаев суд должен по существу разобраться и оценить, насколько конкретная неуплата была «существенной». Исходя из этого, суд либо расторгает договор, либо оставляет его в силе, оставляя товар покупателю, но взыскивая с него недоплаченную сумму с процентами.

Что делать, если покупатель не оплачивает приобретенную недвижимость?

19 июня 2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой Татьяны Владимировны к Горгиняну Артуру Гургеновичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру

по кассационной жалобе Зайцевой Татьяны Владимировны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения Зайцевой Т.В. и ее представителя Личман М.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения Горгиняна А.Г. и его представителя Репина И.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Зайцева Т.В. обратилась в суд с иском к Горгиняну А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на оплату государственной пошлины и юридических услуг.

В обоснование требований Зайцева Т.В. указала, что 9 июля 2014 г. она заключила с Горгиняном А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером … общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: …, по цене 4 000 000 руб. Квартира передана по акту приёма-передачи Горгиняну А.Г., переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 г. исковые требования удовлетворены: договор купли-продажи квартиры расторгнут, право собственности на квартиру за Горгиняном А.Г. прекращено и признано за Зайцевой Т.В., с ответчика в пользу истца взысканы расходы на уплату госпошлины в размере 300 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Зайцева Т.В. просит отменить апелляционное определение от 24 мая 2017 г., как незаконное.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 29 марта 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключён договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером … общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: … Московская область,

Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 24 июля 2014 г.

18 апреля и 10 июля 2016 г. Зайцева Т.В. в связи с неисполнением Горгиняном А.Г. обязательства по оплате приобретенной квартиры направляла в адрес ответчика претензии с требованием об оплате в десятидневный срок задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 3 910 500 руб.

Указанные претензии оставлены Горгиняном А.Г. без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 910 500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы. Суд также указал, что такое нарушение условий договора со стороны Горгиняна А.Г. является существенным и дает Зайцевой Т.В. право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданного ответчику имущества.

Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата ее истцу, в связи с чем отменила решение нижестоящего суда и приняла новое судебное постановление об отказе в иске.

---

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что неоплата покупателем приобретенной недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи. В этом случае сделка может быть расторгнута по требованию продавца с возвратом ему недвижимости.

Это относится и к ситуациям, когда внесена небольшая сумма (не оплачена практически вся цена).

По ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар, продавец вправе потребовать оплату и проценты за пользование чужими денежными средствами. Из этой нормы, однако, не следует, что в таком случае продавец не вправе требовать расторжения договора.

Для начала можно попытаться урегулировать спор, не обращаясь в суд:

1. переговоры (как устные, так и письменные)
2. направление претензии (требования) о погашении задолженности
3. продажа права требования долга другому лицу

Если договор купли-продажи содержит пункт, предусматривающий соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, то направление претензия является обязательным. Также обязательный претензионный порядок предусмотрен в споре арбитража.

Все доказательства того, что Вы пытались урегулировать спор в досудебном порядке, необходимо сохранять. Это необходимо для того, чтобы при разрешении спора в судебном порядке суд не принял во внимание доводы покупателя о том, что продавец умышленно содействовал увеличению неустойки, затягивая с подачей искового заявления.

Что же делать, если все сроки оплаты по договору истекли, а в досудебном порядке покупатель отказался разрешать спор? Пора обращаться в суд. При этом необходимо помнить, что за неисполнение или ненадлежащее (оплата с нарушением срока) исполнение своих обязательств покупатель несет ответственность в виде неустойки.

Неустойка (штраф, пени) – это установленная законом или договором денежная сумма, обязанность по уплате которой лежит на покупателе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств. Условие о неустойке должно иметь письменную форму: либо в виде отдельного документа, либо отдельным пунктом в договоре купли-продажи.

Если условиями Вашего договора купли-продажи не предусмотрена уплата покупателем неустойки в случае нарушения им своих обязательств, то необходимо обратиться к действующему законодательству Российской Федерации.

В частности, законодатель установил право взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами в случаях уклонения от возврата денежных средств, иной просрочки в их уплате. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется ключевой ставкой Банка России. Таким образом, одновременно с требованием о взыскании долга по договору купли-продажи можно заявить и требование о взыскании неустойки.

Итак, Вы решили обратиться в суд и взыскать с покупателя сумму по договору и неустойку, для этого необходимо составить исковое заявление, соответствующее требованиям действующего законодательства.

Исковое заявление должно содержать:

• наименование и адрес суда
• данные покупателя и продавца
• описание обстоятельств, на которых основаны требования и соответствующие доказательства
• требования продавца с конкретным указанием нормы права: о взыскании стоимости объекта недвижимости и неустойки за несвоевременную оплату
• требование о взыскании расходов на оказание юридических услуг, если Вы пользовались юридической помощью для составления претензии и/или искового заявления
• данные о соблюдении досудебного порядка обращения к покупателю,
• цена иска,
• подробный расчет сумм, предъявленных ко взысканию (возможно указание в тексте искового заявления либо составление в виде отдельного документа)
• перечень документов, которые прикладываются к исковому заявлению

Если ответчик не явится в суд в обозначенные им сроки и не предоставит доказательств того, что задолженность была оплачена, либо не заявит о необходимости уменьшения неустойки, то судья вправе удовлетворить исковые требования в полном объеме. Однако подобное заочное решение может быть обжаловано, и вступит в законную силу только после того, как истцу будет выдан исполнительный лист.

Таким образом осуществляется взыскание денежных средств по договору купли продажи недвижимости с ответчика в принудительном порядке силами судебных исполнителей в рамках конкретного производства. Если ответчик не выполняет свои обязательства, то самым разумный решением является обращение за юридической помощью к нам в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» для того, чтобы в конечном итоге привлечь специальный механизм государственного судебного принуждения для погашения образовавшейся задолженности.

• г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

  остановка транспорта Гагарина

  Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

  Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

  Троллейбус: 20, 6, 7, 19

  Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

  Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

  От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

  ✅ Расторжение договора по соглашению сторон

  Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

  Дом купили, но не оплатили: что делать, рассказал Верховный суд

  Действующее законодательство, говорит эксперт, предусматривает два основных способа расторжения договора: по соглашению сторон и в судебном порядке (статья 450 ГК).

  Механизм расторжения договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон основан на обоюдном волеизъявлении сторон об отмене сделки и, как правило, не вызывает сложностей. Единственное, на что следует обратить внимание — это задаток, если он предусмотрен договором. Практически все сделки сопровождаются передачей задатка от покупателя к продавцу еще до заключения сделки. Если инициатива расторжения договора поступила от продавца, то он обязан вернуть задаток в двойном размере, если от покупателя, то сумма задатка остается у продавца. В случае расторжения договора по обоюдной воле сторон задаток обычно возвращается передавшей стороне, при этом штрафная санкция в виде двойного размера не уплачивается.

  Если сторонам сделки прийти к соглашению о ее расторжении не удается, то единственным способом защиты прав остается обращение в суд.

  Суд может расторгнуть договор купли-продажи недвижимости по требованию одной из сторон, если вторая сторона нарушила условия исполнения договора и это повлекло существенные неблагоприятные последствия для первой стороны. Например, договор не был оплачен или квартира не была передана покупателю.

  Другой интересный случай, связанный с расторжением договора купли-продажи, произошел несколько лет назад в Москве. Гражданка М. продала принадлежащую ей однокомнатную квартиру гражданам В. и Д. Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован. При этом, по условиям договора, покупатели должны были по истечении одного календарного дня со дня регистрации перехода права собственности произвести оплату наличными, а продавец, в свою очередь, передать квартиру по акту. Вместе с тем, указанный договор содержал положения о том, что, несмотря на отчуждение имущества, продавец сохраняет пожизненное право пользования этим жильем.

  Покупатели злоупотребили доверием М.: убедили внести в акт приема-передачи квартиры запись о том, что она не имеет претензий по оплате договора, показали деньги, но так и не отдали их после подписания акта. Впоследствии покупатели также пренебрегли и правом пользования М., выселив ее и сдав спорную квартиру в аренду. Данные обстоятельства послужили причиной обращения в суд.

  В процессе рассмотрения дела суд посчитал необоснованными доводы М. о том, что договор не оплачен,

  поскольку данные утверждения были опровергнуты ответчиками путем предоставления передаточного акта с пометкой М. об отсутствии претензий по оплате договора. Довод истца об отсутствии у ответчиков расписки суд посчитал юридически безосновательным.

  Откуда берутся долги

  Ситуация, когда приобретается квартира с долгами за услуги ЖКХ, является довольно распространенной. Эта ситуация может быть следствием некоторого мошенничества со стороны продавца, которому удалось при продаже скрыть факт наличия долга, или же выгодная цена недвижимости предполагает согласие покупателя погасить имеющуюся задолженность. Например:

  • В ряде случаев продажа квартиры, обремененной долгами, является единственным способом рассчитаться с коммунальными службами. Таким образом, можно исключить передачу дела в суд, что могло бы привести к принудительной продаже недвижимости с молотка и последующим погашением этих долгов. При этом, как правило, покупатель прекрасно осведомлен о наличии долгов, и его согласие погасить задолженность обусловлена привлекательной стоимостью недвижимости;
  • Не менее распространенным вариантом является продажа квартиры лицами, которые оказались в затруднительной жизненной ситуации, малоимущие граждане. К этой же категории можно отнести только что разведенных супругов, которые стремятся разъехаться, пока не скопились квартирные долги, погашать которые никто из них не желает. При этом покупателю стараются не сообщать о наличии долгов.
  • Также речь может идти о продаже квартиры инвестором, который, приобретя недвижимость некоторое время назад, теперь желает выгодно продать ее и получить прибыль. В этом случае квартира могла простаивать без жильцов, однако квартирные долги все равно накапливались. Инвестор мог и не сообщать в управляющую компанию о смене собственника, и сотрудники УК продолжали выставлять счета предыдущему владельцу.

  Платить или не платить

  Таким образом, можно говорить о следующих ситуациях, которые сформировались в момент смены собственника квартиры при наличии задолженности за услуги ЖКХ:

  • Покупатель может не знать о существовании задолженности, и не быть обязанным ее выплачивать;
  • Покупатель может знать о долгах и быть согласным их оплатить;
  • Покупатель не знает о долгах, но платить их вынужден;
  • Покупатель перед покупкой квартиры может иметь представление о наличии долгов, однако не обязан их платить.

  Итак, когда нужно платить, а когда все претензии должны быть обращены к предыдущему собственнику?

  Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

  Что сказано в договоре купли-продажи

  Ответ на вопрос – платить или не платить старые долги, главным образом, зависит от того, был ли в договоре купли-продажи пункт о том, что покупатель (зная о задолженности) согласен принять на себя все долговые обязательства, связанные с данной жилплощадью. Если такой пункт отсутствует, а также отсутствуют дополнительные документы (соглашения, являющиеся приложениями к основному договору купли-продажи), указывающие на согласие покупателя принять квартирные долги, то требования по оплате задолженности должны быть адресованы исключительно прежнему владельцу.

  Текст договора должен быть внимательно изучен покупателем, поскольку в договоре его согласие на передачу обязанностей по задолженности может быть выражено неявно. Например, речь может идти обо всех правах и обязанностях, которые переходят в момент подписи акта приема-передачи (причем, как наступивших, так и имеющихся). Тот факт, что покупатель не понимал, о чем на самом деле идет речь, в суде доказать крайне сложно, поэтому придется платить.

  Кроме того, о необходимости наличия в договоре пункта о согласии покупателя принять на себя задолженность по коммунальным услугам не мешает помнить и продавцу (на тот случай, если договоренности предполагают хорошую скидку покупателю в обмен на принятие им обязательств по уплате долга). Ведь если это согласие явно не указано в документе, а лишь упомянуто в числе устных договоренностей, формально покупатель ничего платить не должен. И может отправлять представителей управляющей компании вместе с их претензиями к предыдущему владельцу.

  Что делать, когда поднимается вопрос о погашении задолженности

  Наибольшую заинтересованность в оплате долгов за коммунальные услуги имеют, естественно, сами коммунальщики. Поэтому, первым делом после принятия квартиры в собственность, покупателю квартиры необходимо обойти все коммунальные службы и заключить с ними новые договоры (это если работа ведется по прямым договорам). Если же все расчеты осуществляются через управляющую компанию, поставить ее представителей в известность о смене собственника, предоставить свидетельство о праве собственности, и потребовать заключить договор с открытием новых лицевых счетов для внесения коммунальных платежей.

  Однако управляющие компании, учитывая тот факт, что нового владельца квартиры искать не нужно, а о месте нахождения прежнего владельца никакой информации у них нет, настаивают, чтобы долг оплатил теперешний собственник. Основной расчет делается на поверхностное знание владельцем квартиры положений Жилищного Кодекса, а также на то, что он будет избегать конфликтных ситуаций. Имеют место попытки переложить заботы УК на плечи нового владельца квартиры – ему рекомендуют подать в суд на продавца квартиры или самому добиться добровольной оплаты долгов.

  Тем не менее, какие-либо реальные санкции с их стороны применяются редко, как правило, в ход идут словесные угрозы относительно отключения ресурсов (электричества, водоснабжения, может использоваться угроза относительно установки заглушки в канализационные трубы, пр.). На деле же все ограничивается устными требованиями, поскольку менеджмент УК прекрасно знает о незаконности подобных действий.

  Другими словами, у нового собственника квартиры нет оснований выплачивать старые долги (за исключением случаев, описанных выше). Поэтому, в случае, если у него требуют закрыть долги, он может с полным правом отказаться это сделать, напомнив соответствующий законодательный акт (упомянут выше). В случае если общение с УК носит характер устного диалога, можно воздержаться от каких-либо действий вообще, а ели имеют место реальные меры воздействия с их стороны, тогда единственным выходом является обращение в суд.

  В некоторых управляющих компаниях новому владельцу не хотят открывать отдельный счет (что сотрудники, работающие в УК, обязаны сделать по закону) по причине наличия долгов. При этом квитанции присылают по старому счету, а новые взносы засчитывают не в текущие платежи, а в счет уплаты старого долга, что также не является законным приемом. Известно также о практике невыдачи различных справок, отказе в регистрации членов семьи без уплаты долга, пр. В этом случае следует обращаться в суд, а если есть подтверждения реальных угроз (а тем более имеет место факт исполнения) – можно писать заявление в прокуратуру по факту вымогательства.

  Известно также о случаях, когда долги жильцов были переданы управляющими компаниями в руки коллекторов, которые, с помощь юридического «или иного» воздействия эти долги вернуть. Однако, поскольку речь шла о передаче персональной информации, на что жильцы согласия не давали, такое деяние является противозаконным, и после поступивших жалоб против сотрудников управляющей компании были возбуждены административные дела.

  Подводя итоги изложенной выше информации, необходимо подчеркнуть, что неосторожность, допущенная при покупке квартиры с долгами, еще не является основанием для их оплаты. В то же время те, кто считает подобное приобретение выгодным, должен помнить о различных подводных камнях и в достаточной степени иметь представление о юридических аспектах подобных сделок.

  Отношения с представителями управляющей компании или с сотрудниками коммунальных служб следует строить в законной плоскости, не допуская прессинга с их стороны. Наиболее простым способом, позволяющим узнать о своих правах, является получение юридической консультации у профильных специалистов.

  Гражданский кодекс РФ

  — глава 29 «Изменение и расторжение договора» (ст. ст. 450 — 453)

  — п. 1 ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц»

  Нормативные правовые акты города Москвы

  Раздел V «Расторжение и прекращение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения» (п. п. 25 — 30) «Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП)

  Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи. Последствия

  Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

  (П. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

  Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения. В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения. Требование продавца о возврате ему жилого помещения, на которое зарегистрировано право собственности покупателя, подлежит отклонению на основании п. 4 ст. 453 ГК РФ.

  (Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3)

  Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

  (П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

  Суд отказался расторгнуть договор купли-продажи квартиры, поскольку истец не доказал факт причинения ему значительного ущерба и до момента перехода права собственности на 1/2 долю квартиры к бывшей супруге ответчика, т.е. в течение более 5 лет, не заявлял требований, связанных с неисполнением ответчиком обязательств по оплате квартиры.

  Истец ссылался на то, что, заключая договор купли-продажи квартиры, имел намерение передать жилое помещение в собственность своего сына (ответчика), в связи с чем в договоре была определена заниженная стоимость жилья. Однако в настоящее время 1/2 доля указанного жилья принадлежит бывшей супруге ответчика как супружеская доля; кроме того, истец указывал, что денежные средства за квартиру были оплачены не лично ответчиком, а переданы истцу его отцом. Суд отказал в удовлетворении иска, т.к. истец получил денежные средства за квартиру по условиям договора, а то обстоятельство, что указанные денежные средства переданы истцу не самим ответчиком, а его отцом, не могут служить самостоятельным основанием для расторжения договора купли-продажи.

  (Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016)

  Суд принял решение расторгнуть договор купли-продажи квартиры с возвратом квартиры в собственность истца, поскольку истец (продавец) исполнил договор и передал квартиру по акту приема-передачи, а ответчик (покупатель) не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену.

  Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве, в настоящее время квартира находится в собственности ответчика, который проживает в ней, в квартире никто не зарегистрирован. В день заключения договора купли-продажи стороны заключили договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями. Несколько раз в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке продавец обращался в банк с просьбой предоставить доступ, однако банк отказал в этом, т.к. в договоре аренды сейфа имеется опечатка, истец (продавец) указан в нем как покупатель квартиры; в период действия доступа к сейфу продавец звонил покупателю и просил посетить банк вместе, чтобы исправить опечатку, однако покупатель отказался. Таким образом, продавец квартиры не получил денежные средства, т.к. не получил доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ему по договору купли-продажи денежные средства, по причине наличия опечатки в договоре аренды банковского сейфа. На следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного истцу, денежные средства из сейфа забрал представитель ответчика; это свидетельствует о недобросовестности ответчика, т.к. до истечения срока договора аренды сейфа оставалось два дня. Учитывая наличие договора аренды банковского сейфа, в который были заложены денежные средства, причитающиеся продавцу за проданную квартиру, суд признал безденежной представленную ответчиком расписку, из которой следует, что истец получил от ответчика денежную сумму за квартиру.

  (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016)

  Суд отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры в части 1/2 доли, поскольку истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права путем расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества в части, а также пропустил срок исковой давности.

  Суд установил, что истец лично участвовал в заключении оспариваемого договора у нотариуса, подписал договор, впоследствии обратился в регистрирующий орган с заявлением о госрегистрации прав на объект недвижимости, не отказался от договора. Договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности на жилое помещение состоялся. Согласно условиям договора покупатели уплачивают цену договора в день получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию; следовательно, истец знал о нарушении своего права с момента госрегистрации договора, не имел объективных препятствий для его защиты, уважительные основания для восстановления пропущенного срока исковой давности отсутствуют.

  (Определение Московского городского суда от 31.07.2015 N 4г/9-7614/2015)

  Если стороны договора купли-продажи квартиры составили акт о передаче квартиры и оплате ее стоимости, который согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подписал сам истец (продавец), основания для расторжения договора отсутствуют.

  Акт приема-передачи квартиры, составленный одновременно с договором, не противоречит пункту договора о передаче денежных средств после государственной регистрации договора; акт подписан продавцом, что свидетельствует о его согласии с данным актом. Непредоставление ответчиком доказательств, подтверждающих наличие у него денежных средств на момент заключения договора, не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора.

  (Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2015 N 4г/2-6017/15)

  Если покупатель нарушил обязательство по оплате стоимости квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к нему, то у продавца возникает право требовать уплаты ее стоимости и процентов, а не расторжения договора и возврата квартиры в собственность продавца.

  Исковые требования

  Основное:

  — о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца.

  Дополнительные:

  — о прекращении записи о регистрации права собственности ответчика на спорное жилое помещение и обязании внести запись о праве собственности истца на спорное жилое помещение;

  — об обязании выселить из жилого помещения ответчика и других лиц/об обязании ответчика освободить квартиру.

  — В подавляющем большинстве известных судебной практике случаев иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подается в суд продавцом. При этом, как правило, одновременно заявляется исковое требование о возврате данного помещения покупателем продавцу, в связи с чем иск о расторжении договора является иском имущественного характера и государственная пошлина за его рассмотрение рассчитывается в соответствии с правилами пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

  — Основанием для заявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи почти всегда выступает существенное нарушение договора покупателем (ст. 450 ГК РФ), чаще всего — неоплата приобретенного жилого помещения. Кроме того, суд может признать существенным нарушением договора купли-продажи жилого помещения, который предусматривает сохранение за продавцом права безвозмездного пожизненного пользования помещением даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу, чинение покупателем препятствий в допуске продавца в помещение и пользовании этим помещением (например, Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14). В свою очередь, исковые требования о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) практически не заявляются, так как трудно доказать существенное изменение обстоятельств за короткий (как правило) период между заключением и исполнением сторонами договора купли-продажи.

  — Покупателями жилых помещений иски о расторжении договора купли-продажи заявляются крайне редко. Норма п. 1 ст. 460 ГК РФ о праве покупателя обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи товара, обремененного правами третьих лиц, используется покупателями жилых помещений в единичных случаях (например, Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4г/6-5062, где требование о расторжении договора, основанное на этой норме, было отклонено в связи с тем, что действие обременения прекратилось до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры). Судебная практика применения норм о праве покупателя на односторонний отказ от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463, ст. 464, п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ) применительно к отношениям купли-продажи жилых помещений отсутствует, как и судебная практика применения п. 27 Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП; данный пункт регулирует основания досрочного расторжения договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа по требованию покупателя).

  — Для споров о расторжении договоров установлен досудебный порядок урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2015 по делу N 33-6613/2014).

  На практике для выполнения досудебного порядка урегулирования достаточно направить другой стороне заказное письмо о расторжении договора (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2013 по делу N 11-8848/2013). Кроме того, в качестве доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора суд может принять письменное обращение истца к ответчику, содержащее требование об исполнении сделки и указание на то, что в противном случае истец намерен решать вопрос о расторжении договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2014 по делу N 33-12713), или письменную претензию с требованием о расторжении договора (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 08.04.2015 по делу N 33-11808, от 02.02.2015 по делу N 33-3211/2015), или копии телеграмм, направленных в адрес ответчика, с требованиями об оплате заключенного договора купли-продажи жилого помещения или о расторжении этого договора, либо только о расторжении договора (Апелляционные определения Московского городского суда от 02.07.2015 N 33-17406/2015, от 16.06.2015 по делу N 33-20513/15). Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора — основание для возвращения искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2015 по делу N 33-10455).

  — Вопрос о том, возможно ли в принципе расторжение договора купли-продажи жилого помещения и возврат помещения продавцу в связи с существенным нарушением договора покупателем, решается в судебной практике неоднозначно, несмотря на прямое указание Пленумов высших судебных инстанций о возможности такого расторжения и возврата (абз. 3, 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»). Однако ��рослеживаются следующие тенденции.

  Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

  Обстоятельства, подлежащие доказыванию	Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства	Примеры из судебной практики
  Акт приема-передачи жилого помещения, содержащий указание на то, что приобретенное жилое помещение оплачено покупателем/расписка о получении денежных средств продавцом в действительности не является подтверждением оплаты	Наличие в акте ошибки, которую продавец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт (например, ошибка в имени продавца, написанном якобы им от руки) Факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи, аналогичного представленному в суд Отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции Медицинская справка, подтверждающая неспособность истца самостоятельно прочитать и подписать акт Акт передачи недвижимости, согласно которому до подписания акта стороны договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением договора купли-продажи квартиры и не имеют друг к другу материальных и иных претензий Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, которая является безденежной, т.к. в день заключения договора купли-продажи квартиры стороны также заключили договор аренды банковского сейфа Договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: продавец квартиры указан как ее покупатель Документы, подтверждающие обращение продавца квартиры в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа Ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом покупателя на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного продавцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек	Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016 Определение Московского городского суда от 10.02.2012 по делу N 33-3991 Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 по делу N 11-18505
  В отсутствие согласованного сторонами в договоре условия о сроке оплаты стоимости помещения покупатель обещал осуществить оплату в некий конкретный момент времени (с которого должен исчисляться срок исковой давности, не пропущенный истцом) после передачи помещения	Свидетельские показания	Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12
  Отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, и при этом покупатель: — не оплатил стоимость жилого помещения в предусмотренный в договоре срок, который исчисляется с момента государственной регистрации договора купли-продажи (до 01.03.2013), перехода права собственности на жилое помещение к покупателю или — не полностью оплатил стоимость жилого помещения	Свидетельские показания Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, в которой по заключению судебной технико-криминалистической экспертизы первоначально были выполнены рукописные записи и подпись продавца, а затем нанесен текст, и которая является подложным документом Требование о перечислении денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения в определенный срок или о расторжении договора, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения Требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения Договор аренды индивидуального банковского сейфа, заключенный в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого помещения Отсутствие письменных доказательств оплаты ответчиком приобретенного у истца жилого помещения в размере, указанном в договоре купли-продажи	Определение Московского городского суда от 26.06.2014 N 4г/5-5916/2014 Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2015 по делу N 33-25164/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2015 N 33-17406/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2015 по делу N 33-16634/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2015 по делу N 33-1397/15
  Покупатель чинит продавцу препятствия в допуске в жилое помещение и пользовании им (в случае, когда договор купли-продажи жилого помещения предусматривает право продавца помещения безвозмездно пожизненно пользоваться проданным помещением, даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу)	Свидетельские показания Постановление органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенное по обращению продавца жилого помещения, в котором продавец просил подтвердить факт его незаконного выселения из проданного жилого помещения в нарушение условий договора	Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14 Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/5-12958/13 Апелляционное определение Московского городского суда от 10.04.2014 по делу N 33-11717

  В ________________________ районный суд

  Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

  адрес: _______________________________,

  телефон: _____________________________,

  эл. почта: ____________________________

  Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

  адрес: _______________________________,

  телефон: _____________________________,

  эл. почта: ____________________________

  Ответчик: ____________(Ф.И.О.)_________

  адрес: _______________________________,

  телефон: ______________________________

  Цена иска: ____________________ рублей

  Госпошлина: ____________________ рублей

  Исковое заявление

  о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

  Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____(далее — Договор). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______(далее — Квартира). Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./другими документами.

  Договор (до 01.03.2013)/переход права собственности на Квартиру к Ответчику был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. _____ «___» ________ _____ г. за N _____. В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./другими документами.

  Акт приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____ г. N _____, содержащий указание на то, что Ответчик оплатил стоимость Квартиры/расписка о получении денежных средств Истцом, в действительности не является подтверждением оплаты. Об этом свидетельствует наличие в акте приема-передачи Квартиры ошибки _____, которую Истец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт/факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи Квартиры, аналогичного акту, представленному в суд/отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции/медицинская справка от «___» ________ _____ г. N _____, подтверждающая неспособность Истца самостоятельно прочитать и подписать акт/акт передачи Квартиры, согласно которому до подписания акта стороны Договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением Договора и не имеют друг к другу материальных и иных претензий/расписка Истца о получении от Ответчика денежных средств, которая является безденежной, т.к. в день заключения Договора стороны также заключили договор аренды банковского сейфа/договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: Истец (продавец Квартиры) указан как покупатель Квартиры/документы, подтверждающие обращение Истца в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить Истцу доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа/ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом Ответчика на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Истцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек/другие документы. Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

  В Договоре не согласовано условие о сроке оплаты стоимости Квартиры, Ответчик обещал осуществить оплату в течение ___ дней после передачи Квартиры Ответчику. Однако Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

  Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

  Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

  Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:

  • В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
  • Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
  • Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приемки-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.

  Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.

  Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.

  Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает еще ряд возможностей, когда лучшим решением становится расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации:

  • Если предыдущий собственник в указанные в документах даты не покинул проданную жилплощадь и не планирует выезжать вместе с личным имуществом;
  • Если предыдущий владелец не выписывается с жилплощади сам и не выписывает прочих зарегистрированных там лиц;
  • Если непредвиденные обстоятельства повлияли на сделку в таком ключе, что она представляет слишком большие сложности или невыгодна.

  Покупка квартиры с коммунальными долгами. Как решать вопросы с коммунальщиками

  Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

  Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

  • Исковое заявление;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
  • Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
  • Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

  Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

  • Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
  • Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

  В качестве свидетелей привлекаются родственники с обеих сторон, соседи, а также случайные люди.

  Затем выбирается судебный орган, оплачивается госпошлина и вместе с пакетом документов передается в канцелярию. В течение пяти дней после поступления иска дело принимается в производство, затем требуется некоторое время на уточнение нюансов по делу, происходит разбирательство и выносится решение. На все эти процедуры обычно уходит не более двух месяцев с даты подачи искового заявления, но на этапе уточнения процедура может затянуться. После оглашения решения суда проходит месяц до вступления его в силу.

  После того, как иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации будет удовлетворен, истец обратиться в Росреестр заявлением о том, что право собственности на недвижимость должно быть возвращено предыдущему владельцу, приложив как основание решение суда.

  Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.

  Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.

  Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.

  Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

  1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
  Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

  2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
  Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

  3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
  Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

  Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

  1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
  2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
  3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

  В каких случаях возможно расторжение договора купли-продажи

  Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

  Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

  Уcлyги oцeнщикoв, aдвoкaтoв и cyд oплaчивaeт пpoигpaвший. Пpoдaвeц дoлжeн зaплaтить зa пepecылкy пиceм, oфopмлeниe кpeдитa и дoкyмeнтoв y нoтapиyca, ecли cyд coглacитcя pacтopгнyть дoгoвop пo иcкy пoкyпaтeля.

  Для этoгo в иcкe yкaзывaют cyммy кoмпeнcaции. Кoпии чeкoв и бaнкoвcкoгo дoгoвopa пepeдaют cyдьe.

  Пoпpoбoвaть дoгoвopитьcя

  Ecли пpoдaвeц coглaceн pacтopгнyть дoгoвop, дocтaтoчнo oфopмить coглaшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Coглaшeниe зaвepяют y нoтapиyca и пepeдaют нa peгиcтpaцию.

  Oбpaтитьcя в пoлицию

  Ecли пpoдaвeц пoлyчил плaтy зa квapтиpy и пepecтaл oтвeчaть нa звoнки, нyжнo пoдaть зaявлeниe в пoлицию. Дeжypный пoлицeйcкий пoмoжeт oфopмить зaявлeниe, a cлeдoвaтeль oбъяcнит, мoжнo ли aннyлиpoвaть cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы, и кaк вepнyть дeньги.

  Измeнить ycлoвия дoгoвopa

  Ecли нoвaя квapтиpa нpaвитcя, нecмoтpя нa вce изъяны и пpoблeмы, мoжнo дoгoвopитьcя c пpoдaвцoм o cкидкe или oтpeмoнтиpoвaть aвapийный бaлкoн зa cвoй cчeт. Ecли пpoдaвeц квapтиpы coглaceн нa нoвыe ycлoвия, coглaшeниe зaключaют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe.

  Пepeпpoдaть квapтиpy

  Ecли дoгoвopитьcя c пpeжним влaдeльцeм квapтиpы нe пoлyчaeтcя, мoжнo пoпpoбoвaть выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy. «Этaжи» пoмoгyт быcтpo нaйти пoкyпaтeля и вepнyть дeньги, пoтpaчeнныe нa пoкyпкy квapтиpы, c минимaльными пoтepями.

  1. Pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи cлoжнo. Eщe дo oфopмлeния дoгoвopa, лyчшe пpoвepить жильe чepeз pиeлтopa или oцeнщикa.
  2. Нe вce изъяны cyд paccмoтpит кaк ocнoвaния pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Cyд нe pacтopгнeт дoгoвop, ecли жильe мoжнo oтpeмoнтиpoвaть.
  3. Pacтopжeниe дoгoвopa нe peшит пpoблeмy, ecли пpoдaвeц yжe пoтpaтил дeньги, выpyчeнныe зa квapтиpy. Жильe вepнyт бывшeмy влaдeльцy чepeз cyд, a вoзвpaт дeнeг зaтянeтcя.
  4. Квapтиpy c изъянoм мoжнo пepeпpoдaть, ecли oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм.

  Подавать иск следует в районный судебный орган общей юрисдикции по месту жительства ответчика, он должен быть грамотно оформлен и содержать все необходимые данные сторон, а также основания для расторжения договора купли/продажи, и не важно, прошёл он процедуру регистрации или она ведётся в настоящий момент.

  В исковом документе нужно указать:

  • наименование судебного органа;
  • данные сторон;
  • сведения о договоре купли/продажи;
  • аргументы и наименования документов, свидетельствующие о нарушении условий;
  • исковые требования.

  Важно! Если истцом выступает продавец, то в исковом заявлении помимо расторжения договора купли/продажи он должен прописать требование возврата квартиры или участка. Это необходимо, поскольку суд рассматривает исключительно требования истца, удовлетворяет их или отказывает в этом, а расторжение договорных отношений не влечёт автоматический возврат имущества. То же касается и расторжения договора купли/продажи, инициированного покупателем – важно заявить требование возврата уплаченной суммы. Обе стороны имеют законное право требовать и возмещения убытков и/или морального вреда, если они имеются.

  Расторжение договора купли/продажи происходит в относительно короткие сроки, которые напрямую зависят от сложившейся ситуации:

  • при согласии сторон – до 30 дней;
  • при одностороннем порядке до регистрации договора – до 90 (30 на получение отказа, 30 на судебное разбирательство, 30 на обжалование решения);
  • при одностороннем порядке после регистрации сделки – до 60 дней (30 на судебные действия, 30 на обжалование судебного определения).

  Срок судебного разбирательства может затянуться при обжаловании определения сторонами или при наличии соответствующего ходатайства, подкреплённого существенными аргументами.

  Право на расторжение договора купли/продажи закреплено за обеими сторонами ГК РФ, однако при этом существует ряд важных условий, соблюдение которых делает данную процедуру законной. Дабы добиться желаемого результата и не ущемить права второй стороны, следует обратиться за юридическим сопровождением к профессионалу или хотя бы получить консультацию юриста.

  Способ расчетов, почему-то не получивший пока должной популярности. Суть данного способа следующая – все как с ячейкой, только в безналичной форме. Покупатель и продавец подписывают с банком трехсторонний договор об открытии такого счета, оговаривая условия, при которых осуществляется перевод денег. При выполнении этих условий деньги перечисляются продавцу.

  Удобный для обеих сторон и практичный способ. В отличие от ячейки, не надо связываться с наличными деньгами и подвергать себя риску. К тому же денежные средства, размещенные на счете Эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, в случае если стороны по договору являются физическими лицами, подлежат страхованию в соответствии с ФЗ № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц». Однако не стоит забывать о лимитах выплаты страховой суммы при банкротстве банка и отзыве лицензии (до 1 400 000 рублей). Поэтому нужно выбирать надежный банк при операциях с недвижимым имуществом.

  Данный способ аналогичен оплате через аккредитив, но вместо банка выступает нотариус: деньги вносятся покупателем на счет нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации сделки. При этом между сторонами подписывается соответствующее соглашение. Учитывая нормы закона о том, что должник вправе в любой момент до исполнения забрать денежные средства из депозита, необходимо четко прописать в соглашении условия перечисления денег покупателю, а также условия возврата денег продавцу (увеличить срок и т.д.).

  На наш взгляд, максимально безопасным для обеих сторон является использование безналичных расчетов: по аккредитиву или с использованием счета эскроу. Однако если есть необходимость использования наличного расчета, то предпочтительнее использовать банковскую ячейку, сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки в настоящее время пользуются популярностью.

  
  

  Похожие записи:

  • Единый налог на недвижимое имущество
  • Признать недействительной сделку по недвижимости
  • Предоставление информации об объектах недвижимого имущества