Порядок выселения из жилого помещения собственником

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок выселения из жилого помещения собственником». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для начала необходимо отметить, что выселение из жилого помещения представляет собой прекращение права пользования жилым помещением, при этом право пользования квартирой или иным жильем может вытекать из права собственности на данное жилье, либо исходя из заключенного договора найма (социального или коммерческого найма), либо на ином основании.

Исходя из данных положений основания для выселения из жилого помещения различаются для собственников и несобственников (нанимателей).

Оснований для выселения нанимателей значительно больше. В частности, согласно ст. 83 Жилищного кодекса РФ нанимателей можно выселить в следующих случаях:

• при наличии задолженности за жилое помещение и (или) по оплате коммунальных платежей более 6 месяцев
• в случае разрушения или повреждения жилого помещения
• в случае систематического нарушения прав соседей
• в случае использования жилого помещения не по назначению
• в случае отказа нанимателя устранить самовольную перепланировку (переустройство) помещения
• в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства
• в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
• лишение родительских прав нанимателя, если невозможно совместное проживание родителя, лишенного прав, и ребенка
• расторжение или прекращение договоров найма

Частная собственность согласно Конституции РФ неприкосновенна, поэтому оснований для выселения из собственного жилого помещения крайне мало и в основном они все связаны с серьезными нарушениями или признанием жилого помещения аварийным жильем. В случае наличия у собственника жилого помещения долгов перед третьими лицами выселение из такого жилого помещения с его изъятием невозможно, если такое жилое помещение является у должника единственным (исключение — ипотечное жилье). Выселение собственника из жилого помещения предполагает также, как правило, прекращение его права собственности на данное помещение, при этом ему предоставляется альтернативное жилье или выплачивается компенсация. Обобщим основания для выселения собственника из жилого помещения:

• в случае разрушения или повреждения жилого помещения
• в случае систематического нарушения прав соседей
• в случае использования жилого помещения не по назначению
• в случае отказа собственника устранить самовольную перепланировку (переустройство) помещения
• в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
• переход права собственности на жилое помещение
• обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом залога.

Отдельное основание для выселения из квартиры предусмотрено для бывших членов семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Остановимся на особенностях каждого из оснований для выселения из квартиры.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд.

К особенностям выселения из жилого помещения в случае признания его аварийным необходимо отнести тот факт, что в этом случае собственнику должно быть предоставлено альтернативное жилое помещение. В случае расхождения площади помещения, места расположения и иных особенностей, влияющих на стоимость помещения, собственник вправе рассчитывать на денежную компенсацию.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости, который определяет размер возмещения за изымаемое помещение, сроки и другие условия изъятия. Если собственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения. По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Лицам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, в вышеуказанных случаях предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его. Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда.

Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом. Взыскание на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке. Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением всех проживающих в нем лиц.

В этом случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом. Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Для того чтобы человека выселили из квартиры, необходимо обращение в суд, так как без этого дело даже не сможет начаться. Происходит это следующим образом:

• В первую очередь истец должен подать заявление в суд, в котором он подробно описывает, почему гражданина необходимо выселить из квартиры. К заявлению в обязательном порядке должны быть приложены доказательства того, что человек на регулярной основе нарушал российское законодательство.
• Ответчиком выступает гражданин, который проживает в квартире.
• Суд внимательно рассмотрит все претензии и предоставленные доказательства, после чего вынесет свое решение.

Как показывает практика, решение по выселению жильцов из собственных квартир принимаются крайне редко. Для этого жилец должен систематически нарушать правила, и на него регулярно должны поступать жалобы.

Если, например, ваши соседи один раз шумели ночью, то выселить их, конечно же, не получится.

Если же это происходит регулярно и на адрес постоянно приезжает полиция, то уже можно рассчитывать на выселение ваших соседей.

Судебное заседание по выселению граждан из квартир проводится публично. То есть, на заседании могут присутствовать все желающие. В обязательном порядке в заседании должны участвовать истец и ответчик. Возможно присутствие профессиональных юристов, если нанимали.

Следует отметить, что судебное решение можно оспорить. Однако для этого дается очень маленький срок – один-шесть месяцев, в зависимости от суда, в котором рассматривалось ваше дело.

Решение о выселении может быть исполнено ответчиком добровольно. Однако если он не освободит квартиру в указанные сроки, то выселять его уже будут судебные приставы. В таком случае дело может принять уже более серьезный оборот и привести не к очень приятным последствиям.

Гражданину, которого необходимо выселить из квартиры, необходимо предоставить извещение, в котором указываются:

• Сроки, за которые требуется освободить помещение.
• Предложение съехать с квартиры добровольно.
• Все необходимые сведения о судебном решении.

Выселение собственником из квартиры: судебная практика

Судебное постановление должно быть принято на протяжении двух месяцев с даты приема заявления к рассмотрению – согласно статье № 210 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

Принудительное снятие жильцов с регистрационного учета без их ведома допустимо исключительно по судебному решению с четким соблюдением норм главы №5 Правительственного Постановления № 713, датированного 17 июля 1995-го года.

При этом выписка несовершеннолетних лиц реализуется с обязательным привлечением к участию в процессе судопроизводства органов попечительства, опеки.

Как выселить из квартиры непрописанного человека смотрите в статье: выселение из квартиры непрописанного человека.

Выселение владельца из приватизированной недвижимости возможно в ситуации, если жилец располагает другой благоустроенной квартирой.

Кроме того, судебные дела могут начинаться против бывших членов семьи.

Так, в четвертом пункте ст. №31 ЖК РФ отмечено право бывшего супруга на пребывание в не своей жилплощади после расторжения брака.

• Это допустимо исключительно по судебному постановлению, а также в случае отсутствия средств на покупку, съем иной жилплощади.
• Кроме того, судебный орган вправе предписать ответчику обеспечение детей, бывшего супруга жилплощадью – вплоть до потребности нанять либо приобрести новое жилое помещение.
• Примечание в законодательном акте полагает в следующем: такого рода обязательства уместны, если ответчик регулярно выплачивает алименты на детей.
• В принудительном порядке могут выписываться из квартиры те лица, которые не желают по своей воле съезжать с ветхой или аварийной недвижимости.

Исковое заявление подается также в случае несогласия владельца с выкупной стоимостью объекта недвижимости, которая подлежит последующему изъятию в соответствии с положениями, представленными в пунктах 9,10 статьи № 32 Жилищного кодекса РФ.

При этом местные власти вправе инициировать судебное обращение на протяжении двух лет с момента утверждения постановления об изъятии жилплощади в пользу муниципалитета либо государства.

Заявитель обращается с иском, придерживаясь норм, порядка ведомственной, территориальной подсудности.

Заявление должно подаваться в районный суд — по месту жительства особы ответчика.

Как правило, до судопроизводства реализуется претензионная работа – выполняется рассылка извещений о потребности погашения долга по уплате ЖКУ, прочей документации.

Судебному органу необходимо предоставить:

Нотариальную доверенность,	в случае если заявитель действует через представителя;
Документ, подтверждающий выплату госпошлины	в сумме, описанной положениями статьи № 333.24 Налогового Кодекса РФ;
Акты, удостоверяющие значимые правовые нюансы	к примеру, судебное постановление о прекращении брака, заявление в полицию, свидетельство о рождении детей;
Правоустанавливающую документацию,	письменные сведения о жилплощади: завещания, соглашения, свидетельства и прочее.

Важно, чтобы документация оформлялась в зависимости от численности участников судебного процесса.

Основанием для выделения служебной квартиры являются трудовые отношения с предприятием или организацией. Договор о найме жилья обычно заключается вместе с трудовым договором.

Когда трудовые отношения заканчиваются (то есть человек увольняется), заканчивается и возможность пользоваться служебной квартирой. Ранее, отработав на предприятии более 10 лет, служебное жилье можно было приватизировать.

В случае, если жилье является частной собственностью, подать иск о принудительном выселении может только собственник жилья. Согласования с административными и иными органами в данном случае не требуется. Основным мотивом является желание владельца.

Самыми частыми причинами для принудительного выселения собственником из принадлежащего ему жилья являются:

• расторжение брака в случае, если супруг (супруга) и ее родственники не имеют имущественных прав на квартиру;
• подготовка квартиры к сделке: продаже, дарению, аренде и т.п.;
• окончание срока временной регистрации проживающих;
• завершение договора об аренде;
• несоблюдение жильцами режима проживания (наносят ущерб помещению, не оплачивают ЖКУ, нарушают права и интересы соседей и т.п.);
• отказ бывших собственников покидать проданную квартиру и др.

Порядок выселения мало отличается от рассмотренной выше ситуации с квартирой, находящейся во владении муниципалитета, разве что перечень возможных причин несколько шире.

Также в обязательном порядке должны быть проведены действия по досудебному урегулированию: устные и письменные предупреждения о намерениях владельца, сбор доказательной базы, если имеют место противоправные действия или разрушение жилья. Лишь после этого подается иск в суд общей юрисдикции о принудительной выписке и выселении.

После тщательного рассмотрения всех обстоятельств дела (особенно, если в числе выселяемых лиц находятся люди преклонного возраста, несовершеннолетние или недееспособные), суд может принять решение об отсрочке с правом проживания для подыскания гражданами другого жилья.

Как выселить человека за систематические нарушения? Наиболее простой способ – написать заявление участковому в случае явного нарушения собственником действующего законодательства в отношении правил эксплуатации жилища.

Однако, если такой вариант заведомо не возможен для реализации, можно пойти другим путем и самостоятельно заняться решением вопроса. Для этого необходимо предпринять ряд действий:

Выселение собственника из квартиры — неприятное и крайне редкое обстоятельство, в которое может попасть владелец жилой недвижимости. Данный статус приписывает ему право управлять своим хозяйством так, как захочется, распоряжаться жильём на личное усмотрение. К сожалению, бывают ситуации, когда и собственников лишают имущества. Такие случаи в судебной практике единичны, но имеют место.

В зависимости от причины выселения по окончательному решению суда, уже бывшему владельцу могут дать аналогичное жильё, а могут и отказать в предоставлении новой жилплощади.

Следует разобрать два случая. В первом лицо получает другое жилое помещение.

Основаниями для такого решения могут являться:

• дом, в котором проживает владелец или имеет в собственности квартиру, находится в аварийном состоянии и должен быть закрыт на капитальный ремонт. Ремонтные работы начинают, когда все собственники выселены, поэтому с момента поступления документов, запрещающие дальнейшее проживание, владельцев отселяют принудительно, предлагая взамен иное жильё;
• если муниципальное управление признало дом нежилым. Здесь имеет место судебная практика выселение из нежилого помещения;
• участок, на котором расположен дом, признан государственной собственностью.

В первую очередь следует сообщить владельцу о вашем намерении судебного разбирательства. Все правонарушения должны быть зафиксированы, иначе дело обречена на провал. Доказательствами могут стать заявления, жалобы в полицию соседей в письменной форме, данные с видеокамер.

В начале обвиняемого устно уведомляют в администрации обо всех недовольствах окружающих его людей. В случае если собственник игнорирует все обращения и результата нет, то присылают письмо с предупреждением. В нём прописаны причины, по которым владельца могут лишить права эксплуатации своего же имущества и действия, с помощью которых можно предотвратить дальнейшее наказание.

В их числе допустимо выделить:

1. Отсутствие легитимных оснований для прописки в квартире (согласно нормативам ст.№31, №32, №35 Российского ЖК).
2. Утверждение решения о сносе здания.
3. Несоблюдение условий соглашения.
4. Расторжение брака.
5. Завершение срока действия соглашения аренды.

В целом, общие основания для реализации процедуры выселения могут применяться в адрес недвижимости разных форм собственности.

Судебные органы могут инициировать выселение жильца при таких условиях:

• продолжительное, частое несоблюдение особой моральных, правовых норм;
• фактическое проживание в квартире особ без юридических оснований;
• приобретение жилой недвижимости с предварительно прописанными жильцами;
• обмен либо реализация недвижимости в случае наличия неразрешимых конфликтов;
• инициированная процедура приватизации, которая затрудняется по причине отказа одного из жильцов либо из-за прочих разногласий;
• отсутствие возможности совместного проживания в одной квартире по причине расторжения брака либо неразрешимых конфликтов между родственниками;
• систематическая не уплата ЖКУ;
• продолжительное отсутствие прописанной особы по месту ее фактической регистрации.

В случае отсутствия представленных выше оснований, причин, лишение квартиры либо другой жилплощади может определяться как незаконное лишение права, обеспеченного Конституцией РФ, а также ст.№ 3 Российского ЖК.

Выселение из помещения, принадлежащего муниципалитету регулируется статьей 83 ЖК РФ. К основаниям для выселения из квартиры, принадлежащей муниципалитету, без предоставления другого жилья, относятся следующие:

• наличие задолженности по коммунальным платежам сроком более полугода;
• причинение нанимателем или лицами за действие, которых он отвечает, помещению повреждений. К таким лицам можно отнести членов его семьи или иных лиц совместно с ним проживающих, а также граждан пребывающих в данном помещение с разрешения нанимателя, например, его друзей.
• систематическое нарушение прав соседей. В этом случае необходимо доказать факт нарушения, его периодичность, а также то, что дальнейшее проживание с данным соседом не представляется возможным. На практике указанное обстоятельство подтверждает участковый.
• использование помещения не по назначению. Поскольку жилое помещение нанимается исключительно для проживание в нем граждан, использование его в иных целях не допускается. Не допускается размещение в нем организации, производства и т.д.

Также за основание для выселения, можно назвать разрушение данного помещения. В этом случае решения суда для выселения не требуется.

Также возможны случаи выселения с предоставлением другого жилого помещения в границах одного муниципалитета:

• выселение из помещения в связи со сменой его назначения, например помещение переведено из статуса жилого в нежилой.
• признание жилого помещения непригодным для проживания, также служит основанием для выселения из него всех жильцов.

В указанных случаях не требуется решения суда.

---

Действующее законодательство допускает выселение собственника жилья при наличие одного из обстоятельств:

• длительное уклонение от уплаты коммунальных платежей;
• систематическое нарушение интересов соседей;
• использование жилого помещения не по назначению.

Выселение собственника из жилого помещения возможно только на основании решения суда. Инициировать иск о выселение могут лица, чьи права нарушены: соседи, совместно проживающие родственники. Если нарушаются права несовершеннолетнего, инициировать процесс по выселению могут органы опеки и попечительства или прокуратура.

---

Согласно части 4 статьи 31 ЖК РФ, если семейные отношения прекратились, то бывший член семьи лишается возможности пользоваться жилым помещением. Основанием для прекращения семейных отношений является расторжение брака.

В ходе судебного процесса о выселение бывшего супруга(и) необходимо доказать следующие обстоятельства:

• прекращение брачных отношений. Данное обстоятельство докажет свидетельство о расторжение брака;
• жилище, из которого выселяют лицо, полностью или частично не принадлежит ему на праве собственности. Необходимо, чтобы данное имущество было приобретено до брака; подарено или наследуемое одним из супругов в период брака;
• вышеупомянутое лицо фактически проживает в указанном помещение. Доказательством может стать справка из управляющей компании.

Выселение бывшего супруга осуществляется без обязывания выселяющего, предоставить ему другого жилого помещения.

---

Служебное жилье — жилье, предоставленное гражданину в связи с возникновением у него с государством или муниципалитетом трудовых отношений. Понятие и основания предоставления служебного помещения гражданину указано в статье 93 ЖК РФ.

Чаще всего, такое жилье предоставляется в следующих случаях:

• на период командировки;
• на период времени, в котором лицо стоит в очереди на улучшение жилищных условий;
• на период действия трудового договора;
• в иных случаях.

Согласно статье 103 ЖК РФ, в описанных ситуациях лицо, и проживающие совместно с ним члены его семьи, должно добровольно освободить занимаемое ими жилое помещение. Если помещение не будет освобождено, то собственник помещения вправе подать иск о выселение в суд.

---

Судебная практика по выселению из жилого помещения

Законодательство установило обстоятельство, когда выселение запрещается:

• если жилье, из которого выселяют собственника, является у него единственным жильем. Исключение, если жилье находится в ипотеке, в таком случае оно может быть реализовано на торгах;
• члены семьи военнослужащего и других государственных служащих, погибших во время исполнения своего служебного долга;
• пенсионеры, получающие пенсию по старости;
• сироты, получившие жилье по государственной программе;
• представители семьи умершего работника, которому было предоставлено общежитие на период работы;
• инвалидов 1 или 2 группы, которые получили инвалидность на рабочем месте по вине работодателя;
• несовершеннолетних лиц, имеющих регистрацию в занимаемой квартире;
• лица, отказавшие от приватизации в пользу другого гражданина;
• лиц, лишенных свободы по приговору суда. Указанные лица имеют право восстановить регистрацию после освобождения;
• владельцев квартир, которые заключили договор пожизненной ренты;
• граждан, которые были признаны судом умершими или безвестно отсутствуюшими, но потом объявившимися.

---

Исковое заявление подается по месту проживания ответчика, в районный суд.

Для подачи иска о выселении гражданина из занимаемого им жилого помещения необходимо обзавестись необходимыми доказательствами, которые убедят суд в необходимости принятия решения о выселении.

К доказательствам, указывающим на неправомерные действия лица, являющимися основанием для его выселения можно отнести:

• протоколы вызова участкового или наряда полиции;
• свидетельские показания соседей или других лиц;
• результаты различных экспертиз, которые указывают на то, что квартира используется не по назначению или, что её дальнейшее использование данным лицом приведет в негодность;
• иные доказательства.

Максимальное количество доказательств необходимо собрать на стадии подготовки к судебному процессу. Те доказательства, которые невозможно собрать на данной стадии, например, пояснения участкового, необходимо затребовать через суд.

В течение пяти дней, с момента поступления искового заявления, суд выносит одно из определений, копия которого должно быть направлено заявителю:

• о принятие искового заявление;
• об отказе в принятие искового заявления;
• оставляет исковое заявление без движения.

В случае принятие искового заявления о выселении к производству, назначается судебное заседание по результату рассмотрения которого выносится решения суда, которое вступает в силу по истечению тридцати дней, если не будет обжаловано в вышестоящем суде.

На основании решения суда о выселении, выдается исполнительный лист, который должен быть передан судебным приставам исполнителям, они и обеспечивают выселение лица из занимаемого им помещения.