Сделки с недвижимостью несовершеннолетними детьми и их родителями

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью несовершеннолетними детьми и их родителями». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

• c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
• c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
• дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

Особенности сделок с участием несовершеннолетних

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

• дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
• coбcтвeнникoм квapтиpы;
• cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

• Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
• Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

• ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
• ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

• 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
• Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
• Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
• Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
• Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
• Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
• Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
• Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Если в квартире проживает ребёнок, то сама сделка сохраняет базовые юридические требования, но к ним прибавляются нюансы.

Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

1. Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.
2. Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.
3. Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

1. родители (усыновители);
2. опекуны.

Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

• свои паспорта;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство опекуна;
• решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.

Важно: если в квартире проживают подопечные или ребёнок является собственником квартиры или доли, купчую от его имени подписывают законные представители. В этом случае ДКП следует заключать у нотариуса.

В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

Если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний ребёнок, к стандартному пакету документов на сделку добавляется разрешение органов опеки. Они следят за тем, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетнего.

Согласие можно получить просто на продажу и тогда вырученные деньги перечисляются покупателем на счет несовершеннолетнего собственника. Сумма, указанная в согласии, должна соответствовать сумме в договоре купли-продаже.

В этом случае в договоре указывается банковский счёт, куда будут перечислены деньги за продаваемую квартиру.

Многие покупают недвижимость с использованием материнского капитала. В такой сделке в роли покупателей выступают родители и все дети. И квартира оказывается в долевой собственности всех членов семьи. Договор подписывается в простой письменной форме и сдаётся на регистрацию в МФЦ.

К стандартному пакету документов прикладывается сертификат на получении материнского капитала. Деньги в счёт материнского капитала продавцу будут перечислены после перехода права, когда новые собственники подадут документы в Пенсионный фонд, в течение двух месяцев.

До этого времени квартира находится у продавца в залоге в силу закона, который можно снять только получение продавцом всех денег.

Источник: https://propravo.guru/materinskij-kapital/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi.html

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски, доли, ипотека, маткапитал

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину – сделка, заключать которую опасаются многие покупатели.

Законодатели действительно четко регламентируют условия и порядок продажи жилья, которое находится в собственности детей. Прежде чем совершать такую операцию, как покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, риски нужно предусмотреть обязательно.

Стоит разобраться, с чем может столкнуться будущий владелец жилья и как постараться избежать неблагоприятных последствий.

Процедура заключения сделок с недвижимостью, собственником которой является ребенок, регулируется нормами ГК РФ. Также применяются нормы Семейного кодекса РФ и ФЗ № 48 от 24.04.08 «Об опеке и попечительстве». Согласно этим документам приобретение жилья у лица, не достигшего 18 лет, имеет следующие особенности:

1. В комплекте бумаг, собираемых для отчуждения жилья, должно присутствовать согласие органов опеки.
2. Ребенка невозможно оставить без его доли недвижимости. Причем сначала несовершеннолетнему нужно приобрести новое жилье, и уже потом можно продавать его квартиру.
3. Если права ребенка нарушены, договор могут признать недействительным даже через несколько лет.

Чтобы права несовершеннолетнего не были ущемлены, его доля на новой жилплощади должна быть не меньше, чем в реализованной квартире. Возможен и другой вариант. Если собственник ребенок и у него есть несколько квартир, деньги за реализованное жилье могут быть перечислены на счет, специально открытый в банке.

Снятие детей с учета также имеет свои особенности. Никто не вправе выписать несовершеннолетнего без одновременной регистрации на новом месте жительства. Опека также не разрешит выписку без указания нового адреса.

Обращаться в суд в таких случаях бесполезно: закон здесь полностью на стороне ребенка, а неудобства, которые возникают у продавца и покупателя – дело второстепенное. Поэтому продажа объектов, владельцами которых являются дети, иногда затягивается надолго.

Приобретение жилья на имя малолетнего покупателя чаще всего обусловлено серьезными причинами. В перечень наиболее распространенных входят:

1. Обеспечение будущего сына или дочери. Если у родителей решены собственные жилищные вопросы и имеются свободные финансовые средства, покупка жилья является разумной инвестицией в будущее своих детей.
2. Выведение имущества из списка совместно нажитого. К такому способу чаще всего прибегают граждане, состоящие в браке и планирующие в ближайшем будущем расторжение семейного союза. При разделе имущества собственность ребенка не будет являться совместно нажитой и не подлежит разделу.
3. Уход от долговых обязательств. Лица, имеющие проблемы с кредиторами (банковские кредиты, долги по алиментам и т.д.), таким образом избавляются от принадлежащего им имущества. Если дело о долге будет передано в суд, а затем в производство к судебным приставам, конфисковывать у должника уже будет нечего.

Важно! При оформлении квартиры на несовершеннолетнего ребенка, продать ее просто так не получится. Несмотря на то, что до совершеннолетия имуществом ребенка распоряжаются его родители или иные законные представители, потребуется согласие органов опеки. Его можно получить, если доказать что продажа квартиры не наносит вред ребенку и детские интересы соблюдены.

Законы Российской Федерации предоставляют равные права совершеннолетним и несовершеннолетним гражданам в отношении права собственности на недвижимость. То есть стать полноправным владельцем квадратных метров может и взрослый человек и грудничок. Но существуют определенные нюансы, связанные с возрастной градацией граждан, не достигших совершеннолетия:

1. Малолетние – в эту категорию входят дети в возрасте от рождения до 14 лет. Они считаются недееспособными, поэтому могут не присутствовать на сделке и не имеют права на принятие решения. Поэтому в купчей на квартиру расписываться должны мать или отец малолетнего.
2. Несовершеннолетние – дети и подростки в возрасте от 14 до 18 лет. Эта категория граждан считается ограниченно дееспособной. То есть при оформлении квартиры на ребенка, он обязан присутствовать на сделке и ставить свою подпись в договоре купли-продажи. Чтобы договоренности носили законный характер, на сделке должен присутствовать законный представитель несовершеннолетнего покупателя или же его родители должны написать письменное согласие на покупку недвижимости.

Полезно! Вне зависимости от возраста несовершеннолетнего гражданина, в документах купли-продажи он фигурирует как покупатель. В дальнейшем после регистрации договора в Росреестре малышу присваивается статус собственника и выдается выписка из ЕГРН на его имя.

Кроме того, подготавливаясь к купле-продаже, нужно помнить о важных нюансах:

1. Любые сделки, в которых участвуют несовершеннолетние граждане, требуют обязательного нотариального удостоверения. При этом не имеет значения приобретается ли жилье полностью или только его часть/доля.
2. В приобретенную жилплощадь владельца можно сразу же прописать. Но по общему правилу ребенок должен быть зарегистрирован с кем-то из родителей. Поэтому матери или отцу необходимо прописаться вместе с малышом или же оставить прописку без изменения.
3. Малолетний собственник имеет право владеть и пользоваться, принадлежащей ему жилплощадью, но полноценно распоряжаться сможет только после вступления в совершеннолетний возраст.

Если квартира по дарственной, какой налог при продаже?

Алгоритм действий родителей или других родственников, которые решили сделать своему наследнику крупный подарок и приобрести недвижимость, выглядит следующим образом:

1. Поиск подходящей недвижимости. Окончательный выбор зависит от финансовых возможностей покупателей, а также целей приобретения (вложение денег, ребенок в будущем проживал неподалеку и т.д.).
2. Переговоры с продавцом. На этом этапе стороны потенциальной сделки обсуждают важные вопросы: договариваются об окончательной цене, сумме задатка, удобном времени заключения сделки и т.д.
3. Подготовка проекта договора. Очень важно, чтобы в документе родители фигурировали только как законные представители покупателя. В противном случае любые ошибки приведут к тому, что сын или дочь не будет единоличным владельцем недвижимости.
4. Подписание договора купли-продажи. Так как сделка требует нотариального заверения, подписывать документы целесообразнее всего сразу же в нотариальной конторе. Поэтому предварительно потребуется найти подходящего нотариуса и зарезервировать время для заключения сделки.
5. Государственная регистрация сделки. Необходимо предоставить сотрудникам Росреестра пакет документов по купле-продаже и дождаться результата через 10-14 дней. Покупатель и его представители получат на руки зарегистрированный договор купли-продажи, а также выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недвижимость.

Важно! Если родители хотят воспользоваться заемными денежными средствами и переписать квартиру на ребенка, потребуется получить разрешения от разных организаций. Это связано с тем, что не все банки готовы к оформлению права собственности на несовершеннолетнего россиянина. Кроме того, органы опеки и попечители должны дать согласие на залог собственности малолетнего владельца квартиры.

Законным представителям несовершеннолетнего покупателя нужно собрать немного документов. В список обязательных для подписания договора купли-продажи входят следующие:

1. Удостоверение личности законного представителя.
2. Свидетельство о рождении сына или дочери.
3. Документы, подтверждающие полномочия представителя.
4. Паспорт несовершеннолетнего, если ему уже исполнилось 14 лет.

жилья: что входит в эту оплату

Совет! Основной пакет документов предоставляет продавец жилплощади. Всю имеющуюся документацию необходимо тщательно проверить. Для этого можно воспользоваться услугами профессионального юриста.

Как правило, оформляя жильё на несовершеннолетних детей, родители преследуют цель заранее обеспечить его собственной жилплощадью, которую родители не смогут поделить между собой в случае развода. В таком случае квартира не является совместно нажитым в браке имуществом. Также на ребенка оформляют завещанную или подаренную ему недвижимость.

Иногда родители оформляют жилье на ребенка, чтобы обезопасить недвижимость от претензий кредиторов, если финансовые обязательства не были исполнены.

Дети, не достигшие 18 лет, не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Дети до 14 лет совсем не участвуют в сделках – от их имени действуют родители (либо опекуны или усыновители). Ребенок в возрасте 14-18 лет вправе совершать сделки с недвижимостью, если на это дали письменное разрешение его родители (либо опекуны или усыновители).

При этом в каждом из случаев сделку с недвижимостью должны одобрить в органах опеки и попечительства.

По достижении 16 лет гражданин может получить право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью, если суд или органы опеки признают его полностью дееспособным (к примеру, он вступил в брак, работает и прочее).

Оформленная на ребенка недвижимость принадлежит только ему, родители ей не владеют. Так, родители (либо опекуны или усыновители) не вправе по своей воле совершать сделки с жильем, которое принадлежит ребенку. Также они не могут сдать такую недвижимость в аренду, передать в залог или безвозмездное пользование, разделить или выделить из него доли. Все эти операции могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства – не получив его, нельзя совершать никакие сделки, при которых могут быть ущемлены права ребенка.

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Органы опеки дадут согласие на совершение сделки с жильем, собственником которого является ребенок, только если он при этом получит выгоду – то есть на ребенка необходимо оформить другую недвижимость как минимум такой же площади. Родители (либо опекуны или усыновители) должны будут доказать, во-первых, что у него в собственности будет жилье, а во-вторых, что в результате сделки жилищные условия ребёнка не ухудшатся.

Органы опеки одобрят продажу квартиры, которая оформлена на несовершеннолетнего, при переезде или когда это необходимо ребенку (к примеру, нужны деньги для оплаты его лечения). Однако это решение все же принимают органы опеки.

Учитывается месторасположение новой квартиры: могут не одобрить продажу квартиры в Москве, если новая недвижимость будет расположена в регионах.

Также принимается во внимание стоимость жилья: если цена новой квартиры меньше, чем принадлежащей несовершеннолетнему, родителей могут обязать перечислить разницу на банковский счет ребенка, к которому он получит доступ по достижении 18 лет.

Кроме того, родители (либо опекуны или усыновители) и их близкие родственники не вправе купить недвижимость, которая принадлежит ребенку.

В законах РФ сделки с недвижимостью при наличии несовершеннолетних детей регламентируются отдельными пунктами. Не достигший 18 лет гражданин – это полностью дееспособный человек с правами и обязанностями, предусмотренными Конституцией. Таким образом.

Может ли несовершеннолетний быть собственником недвижимости, сомнений не остается – ответ утвердительный. При этом есть нюанс, согласно которому часть прав из-за возраста ребенок не способен самостоятельно реализовать. Для этого должны быть привлечены родители или опекуны, а также органы попечительства.

При сделках с объектом недвижимости, которым владеет ребенок, органы опеки заботятся о защите материальных прав несовершеннолетнего гражданина. Все сделки с недвижимостью должны согласовываться с представителями организации. Без их одобрения или в случае отказа сделку не смогут подтвердить нотариально, а государственные власти ее не признают состоявшейся.

Если сделку, несмотря на это, проведут, это станет нарушением законодательства. Соответственно, в будущем ее признают недействительной и могут отменить.

По законодательству РФ отказ или разрешение органов опеки на проведение сделки с жильем несовершеннолетнего лица должны выдаваться за 15 дней после поступления обращения. При этом должны быть подготовлены следующие справки и документы:

• заявление, оформленное должным образом;
• паспорта родителей/опекунов;
• паспорт или свидетельство о рождении;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• справка по месту жительства.

Все это нужно подать в местное представительство органов опеки.

Росреестр информирует: регистрация сделок с участием несовершеннолетних

Сделки с любыми объектами недвижимости, если собственником выступает ребенок, связаны с некоторыми рисками для покупателей. Если на этапе подготовке будет допущена ошибка, это неизбежно приведет к проблемам.

Сделку можно будет оспорить в суде, а при подтверждении факта нарушения прав ребенка на нового собственника лягут обязательства по возмещению ущерба. Даже через 10 лет в суд могут подать родители, опекуны, родственники или сам ребенок, достигший совершеннолетнего возраста. Во избежание таких сложностей нужно грамотно подготавливать все бумаги и документы, получать разрешение и контролировать каждый этап сделки. Можно доверить все это профессиональным юристам.

По закону, сделки по недвижимости с несовершеннолетними детьми не запрещены, но проводятся с ограничениями, которые мы рассмотрели. Получить право самостоятельно распоряжаться жильем ребенок может получить по достижению 16-летнего возраста. Сделать это можно исключительно в судебном порядке. Его должны признать дееспособным после рождения у него ребенка, а также в случае вступления в брак. Получив такие права, в 16 лет несовершеннолетний сможет делать с квартирой или домом, что пожелает – продавать, заключать договор аренды, совершать сделки обмена и любые другие.

Родителям для получения такого разрешения приходится обращаться в местное представительство органов попечительства за полным перечнем требуемых документов. Там же можно узнать, что делать дальше при продаже жилья и переезде в другой город или просто при желании сдавать квартиру в аренду.

Органы опеки, рассматривающие заявление, опираются только на интересы несовершеннолетнего гражданина. По результатам выдается разрешение или отказ с пояснениями. Точный перечень причин отказа, на основании которых действуют органы попечительства, в законодательстве не определяется, поэтому подобное решение может быть всегда оспорено в судебном порядке.

Пресса о нас

08.04.2021npsoadmin2021

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Дети все чаще становятся участниками гражданского оборота, наличие недвижимого имущества (долей в праве общей собственности не недвижимое имущество), принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним лицам сегодня не является редкостью.

Основания возникновения такого права могут быть самыми разнообразными: недвижимое имущество может быть подарено ребенку, унаследовано им, приобретено в результате приватизации, в результате участия семьи в различных социальных программах – приобретено за счет средств семейного капитала (федерального, областного), изначально приобретено на имя ребенка за счет его средств либо средств родителей.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних лиц относятся к совершенно особой категории сделок, им уделяется повышенное внимание ввиду того, что дети являются одной из самых незащищенных групп населения, как в социальном, так и правовом плане.

Об особенностях оформления таких сделок рассказала Татьяна Ефимова, начальник юридического отдела Нотариальной палаты Свердловской области.

– Татьяна Владимировна, при заключении сделок с участием несовершеннолетних возникает вопрос, в какой форме они должны совершаться – в простой письменной или нотариальной?

– С участием детей заключаются различные договоры, наиболее распространёнными являются, безусловно, сделки с жилыми помещениями. Дети, в зависимости от обстоятельств, могут являться стороной договора купли-продажи, мены, с участием детей заключаются различного рода соглашения (об определении размера долей при использовании семьей для приобретения жилья средств МСК, о реальном разделе объектов недвижимости и выделе долей, иные соглашения). Так, несовершеннолетние лица могут являться продавцами, покупателями, залогодателями или залогодержателями, одаряемыми. Вот дарение от имени малолетних граждан законом запрещено.

Относительно формы договора, напомню, что с 2021 года в ст.54 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения, в соответствии с которыми сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних граждан подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Таким образом, все сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества (а также с отчуждением долей в праве на такое имущество), принадлежащего детям, должны быть удостоверены нотариусом.

– Для чего законодатель ввел такое требование?

– Обязательное удостоверение таких сделок является мерой по защите права несовершеннолетних собственников. Законодателем на нотариусов возложен правовой контроль, то есть полная проверка законности сделки при распоряжении недвижимым имуществом несовершеннолетнего.

– Контроль осуществляется не только со стороны нотариуса. В каких случаях разрешение органа опеки и попечительства является обязательным?

– В соответствии со ст. 37 ГК РФ родители ребенка (его законные представители) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а также давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего гражданина.

Когда интересы ребенка, владеющего жильем, представляют не родители, а опекуны, действуют определенные ограничения. Согласно гражданскому кодексу, сделки по продаже или дарению недвижимости, сдаче ее в наем или передаче в залог опекуны не могут проводить, не получив согласие органов опеки. К этим сделкам относят и другие процедуры, связанные с отказом подопечного от имущественных прав: раздел имущества и выделение долей.

Опекун или близкие родственники не имеют права заключать сделки с подопечным, в процессе которых он утратит права на имущество. При этом они могут передавать квартиру/дом в безвозмездное пользование или в дар: когда на несовершеннолетнего оформляется купленная квартира или он принимает ее в дар, ему не потребуется разрешение органов опеки.

Основные сложности при продаже недвижимого имущества
возникают из-за ООиП – эта инстанция выдвигает ряд требований.

1. Оформить сделку продажи в Регистрационной палате
   можно только после регистрации договора покупки ребенку доли в новой
   жилплощади.
2. Размер доли ребенка в приобретаемой недвижимости
   должен быть такой же, как и в старой или увеличенный.
3. Собственникам нужно доказать ООиП, что покупка другой
   недвижимости, взамен старой, будет являться улучшением жилищных условий.
4. Возможен, хотя используется очень редко, вариант
   зачисления средств от продажи доли на банковский счет ребенка, которыми он сможет
   распоряжаться при достижении 18-ти летнего возраста.
5. Все операции купли-продажи жилья, находящегося в
   собственности у ребенка, заверяются нотариально.
6. Отказ ООиП или родителя можно обжаловать в
   судебном порядке.

Все приведенные пункты упираются в одно требование – уровень жизни ребенка после проведения
сделки купли-продажи должен быть улучшен. Оценочные критерии этого уровня определяются
ООиП, если они не удовлетворяются, продать квартиру с
долей несовершеннолетнего ребенка не получится.

В местное отделение ООиП нужно направить заявление на
продажу квартиры. Оно составляется от лица обоих родителей.

Если супруги
находятся в разводе, а ребенок живет с матерью, нужно получить письменное разрешение
отца на проведение сделки купли-продажи – это обусловлено тем, что каждый
родитель имеет одинаковые права на воспитание ребенка. Если ООиП дает отказ в проведении
сделки, его можно оспорить в судебном порядке.

Каждая ситуация индивидуальна, поэтому не всегда порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка
один и тот же. Он напрямую зависит от одобрения сделки ООиП и отцом ребенка.

Если
мать и отец ребенка находятся в разводе, последний может не дать согласие на
проведение сделки купли-продажи, тогда придется обращаться в суд с просьбой
разрешить отчуждение без одобрения отца.

Без судебного постановления или
письменного разрешения второго родителя органы опеки не дадут своего согласия
на проведение сделки.

Составление предварительного договора на покупку квартиры, в
котором будет прописано условие отсрочки платежа является важным аргументом для
органа опеки в пользу улучшения условий жизни ребенка. Такой договор убедит ООиП
в том, что родители берут на себя обязанности предоставить для
несовершеннолетнего более качественные жилищные условия.

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость.

То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

Важно: все несовершеннолетние граждане России признаются не полностью дееспособными, то есть их недвижимость может быть продана только с разрешения опекунского совета. Но существует такое понятие, как эмансипация. Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.

Как признаётся эмансипация:

• по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
• по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

• он трудоустроен по договору;
• занимается предпринимательством;
• состоит в браке.

Сделки несовершеннолетних с близкими родственниками

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично), то ее продажа возможна, но будет связана с определенными трудностями. В возрасте от 14 до 18 лет уже можно подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но придется оформить у нотариуса письменное согласие обоих родителей на сделку и дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства.

До 14 лет подпись на договоре купли-продажи ставят законные представители (как правило, родители или опекуны). Если подростку уже исполнилось 16 лет, и он вступил в брак либо начал работать, то он вправе самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью.

Особенность подобных сделок в том, что перед подписанием договора купли-продажи жилья, которое записано на несовершеннолетнего, придется пройти дополнительные этапы. Перед оформлением купчей нужно:

1. оформить у нотариуса письменное согласие на сделку (если ребенку от 14-18 лет);
2. подать заявление и пакет документов в местный орган опеки для получения разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего.

Получение разрешения в органах опеки может занять до двух недель. В связи с этим процедура оформления купли-продажи может затянуться и это необходимо учитывать, подписывая предварительный договор с продавцом или оформляя кредит в банке.

Сделка с участием несовершеннолетнего всегда заверяется нотариально. Соответственно помимо временных расходов будут еще и денежные – минимум 3-10 тыс. рублей.

Продажа квартиры несовершеннолетнего требует согласования вопроса с органами опеки. Получить его можно только, если покупается новое жилье не хуже предыдущего или родители готовы перевести деньги от продажи на счет ребенка.

Как оформить недвижимость – квартиру, дом или дачу – на несовершеннолетнего ребенка?

В юридической практике часто встает вопрос о том, можно ли оформить недвижимость на маленького ребенка: квартиру, дачу или земельный участок. Законодательство предусматривает несколько путей решения данного вопроса, и каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы. Подарить квадратные метры малышу законным путем можно в любое время, однако этот поступок требует тщательно взвесить все «за» и «против» во избежание возможных негативных ситуаций.

1. Путем приватизации. Под этим действием понимается выкуп у государства или муниципалитета жилья, которое принадлежит им на праве собственности.
2. Через дарственную, когда происходит дарение недвижимого имущества своим родственникам.
3. Через наследство, то есть родители, или другие родственники пишут специальное завещание о том, что после их смерти дети становятся их наследниками и вступают в право собственности на жилье.
4. Путем купли-продажи. Это самая распространенная сделка.
5. Каждый способ имеет свои плюсы в конкретных ситуациях, поэтому это нужно рассмотреть более подробно.

Но существует определенный порядок заключения специальных сделок, по которым происходит переход права собственности на такое имущество. Сделки составляются в письменном виде (купля-продажа, дарение), и подписываются сторонами, которые обладают полной или специальной дееспособностью.

В обоих случаях при оформлении договора дарения между близкими родственниками (дети и родители либо бабушки, дедушки и внуки) сделка законодательно освобождается от уплаты налогов. Если же несовершеннолетний не является близким родственником дарителя, то сделка облагается налогом в 13% от указанной в договоре стоимости имущества. Оплатить налог и расходы по оформлению должны законные представители ребенка.

Единственное исключение из правил, при котором ребенок после достижения 16 лет признается полностью дееспособным и может самостоятельно заключать подобные сделки – процедура эмансипации. Для ее прохождения требуется подтверждение полной финансовой и имущественной самостоятельности ребенка (например, наличие работы по договору или занятие предпринимательской деятельностью), согласие законных представителей и санкция органов опеки.

Сделки по отчуждению имущества, куда включены и договоры дарения с участием несовершеннолетних, ограничиваются на законодательном уровне. Эти ограничения направлены на защиту прав ребенка. Попробуем разобраться, как законодательство регулирует процедуру дарения недвижимости на примере дачи, если одной из сторон сделки выступает ребенок.

То, что дар принимает несовершеннолетний, не освобождает его от обязанности по уплате налога с дохода физлица. В этом нет необходимости, только если даритель и одаряемый являются близкими родственниками. В ином случае представители несовершеннолетнего уплачивают налог, или же это делает даритель.

Приобретение прав на собственность возникает во время купли-продажи. Согласно ГК РФ (ст. 28), интересы ребенка в такой сделке представляют его родители. Они ставят свои подписи на документах, но полноправным владельцем является ребенок после регистрации недвижимости.

В этом случае бывший собственник обязан оплатить налог на доход физических лиц (13%) от получаемой прибыли. Но лучше не пользоваться этим способом передачи прав на жилье ребенку. Специалисты налоговой проверяют все сделки, заключенные между родственниками. Если цена недвижимости занижена больше, чем на 20%, придется оплатить налог, рассчитанный от реальной стоимости квартиры, и пени.
Для оформления купли-продажи, кроме стандартного списка документов, понадобятся:

1. Акт приема-передачи,
2. Договор купли-продажи,
3. Квитанция об уплате госпошлины.

Завещание на ребенка вправе оформить не только любой его родственник, но и чужой человек. Ребенок может унаследовать недвижимое имущество по закону или по завещанию.

Согласно ГК РФ, если к моменту смерти наследователя ребенок находится в утробе матери, но еще не родился, он получит свои права после рождения.
К стандартному списку документов прикладывают:

• Документ, подтверждающий родство с наследодателем,
• Справка о снятии усопшего с учета по месту жительства.
• Завещание.
• Свидетельство о смерти человека, отписавшего наследство.

Договор дарения представляет собой передачу прав собственности на безвозмездной основе. Это означает, что текст договора не может содержать никаких условий. Например, «передаю безвозмездно в дар, если…». Решив сделать дарственную на ребенка, помните, что распорядиться своим правом новый владелец сможет только при достижении им 18 лет.
При оформлении дарственной следует:

1. Собрать все документы,
2. Заверить у нотариуса договор дарения,
3. Зарегистрировать объект дарения на несовершеннолетнего в ЕГРП.

К стандартному списку документов потребуется:

1. Заявление от дарителя.
2. Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
3. 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.

• Зачем жилье оформляется на детей

1. Обеспечение ребенка жилплощадью
2. Выведение недвижимости из нажитого совместно имущества
3. Выведение жилья из-под ареста

Могут ли дети самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью

Могут ли родители распоряжаться квартирой, принадлежащей ребенку

Когда органы опеки разрешают продажу принадлежащей детям недвижимости

Что учитывают органы опеки при оформлении недвижимости на ребенка

Как продать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку

Последствия распоряжения недвижимостью несовершеннолетнего без разрешения службы опеки

Право владения собственностью, в т.ч. недвижимой, распространяется на граждан России любого возраста согласно Конституции РФ (ст.35, п.2) и Гражданского кодекса (ст.17, п.2). По Гражданскому кодексу (ст.128) объектом гражданских прав может быть различное имущество, включая недвижимость – дома, квартиры и земельные участки.

Однако у детей не возникает автоматического имущественного права на собственность родителей (Семейный кодекс, ст.60, п.4) – регистрация в месте жительства (также «прописка») является лишь административной обязанность граждан РФ и непременным условием долговременного проживания в жилых помещениях (закон за №5242-1).

Чтобы стать собственником квартиры ребенок (малолетний, несовершеннолетний) должен получить это право посредством покупки, наследования, дарения или приватизации. Причем все названные способы законного приобретения ребенком права собственности на жилье неосуществимы без прямого содействия взрослых (обычно родителей, опекунов, либо родственников) из-за, с позиции законодательства, недостаточной дееспособности.

Право владеть квартирой в случае ребенка-собственника не означает права ею распоряжаться. До достижения совершеннолетия дети не могут распорядиться принадлежащим им имуществом. Более того, лично участвовать в сделках не вправе несовершеннолетние возрастом менее 14 лет – родители (опекуны, усыновители) выступают по сделкам от имени опекаемых детей (Гражданский кодекс, ст.28). Подростки возрастом 14-18 лет имеют право участия (право подписи) в сделках с недвижимостью, но лишь по письменному разрешению родителей (Гражданский кодекс, ст.26).

Сделки с недвижимостью, совершаемые родителями (опекунами) с оформлением на ребенка (т.е. с преумножением его собственности) не требуют одобрения органов опеки. Но любые сделки, так или иначе связанные с отчуждением недвижимого имущества несовершеннолетних, невозможны без письменного разрешение опеки и попечительства (Гражданский кодекс, ст.37).

Однако у несовершеннолетнего возрастом от 16 лет могут возникнуть права распоряжаться недвижимой собственностью по его усмотрению, без контроля родителей и госорганов опеки – если подросток работает (контракт, договор) или занимается предпринимательством (Гражданский кодекс, ст.27), либо вступил в брак (Гражданский кодекс, ст.21, п.2).

С момента перехода прав собственности на недвижимость (нотариальное оформление и регистрация Росреестром) с родителя на ребенка она становится исключительным имуществом несовершеннолетнего. Ни родители, ни иные законные представители малолетнего владельца квартиры не имеют права продать, обменять либо подарить принадлежащую ребенку недвижимость, равно как и помещать ее в залог, в безвозмездное пользование или выделять доли в ней кому-либо (Гражданский кодекс, ст.37, п.2).

Следует выделить особо, что действующее законодательство напрямую запрещает совершение любых сделок опекунов несовершеннолетних с близкими родственниками самих опекунов, за исключением дарения имущества или передачи в безвозмездное пользование в пользу опекаемых несовершеннолетних (Гражданский кодекс, ст.37, п.3). Т.е. выкупить родителями или их близкими родственниками квартиру, ранее оформленную на ребенка – невозможно.

Нормативные правила распоряжения имуществом несовершеннолетних подопечных установлены Гражданским кодексом (ст.37, п.2), они прямо запрещают какие-либо отчуждающие сделки к данной собственности без одобрения госорганов опеки.

Прежде всего, госорганы отслеживают возможное ухудшение жилищных условий детей или утрату ими жилья в результате сделки, к примеру, продажи квартиры. Однако четких определений, позволяющих ожидать заранее, когда орган опеки одобрит, а когда запретит сделку – их нет. Разумеется, отказ госоргана опеки и попечительства должен быть письменным и мотивированным, его можно оспаривать в суде.

С большой вероятностью опека одобрит сделку с недвижимой собственностью ребенка, если она очевидно выгодна несовершеннолетнему – взамен приобретается на его имя недвижимость аналогичной, либо большей площади. Отдел опеки скорее всего предоставит разрешение при возникновении исключительных обстоятельств для ребенка, к примеру при потребности оплаты за его лечение. Но, в любом случае, окончательное решение остается за службой опеки.

Их будет интересовать территориальное соответствие приобретаемого на имя ребенка недвижимого имущества местоположению существующего жилья. К примеру, намерение опекуна обменять находящуюся в центре Уфы квартиру подопечного на жилье несколько большей площади, но находящееся, допустим, в Благовещенске одобрено органами опеки не будет.

Очевидным для госслужбы опеки несоответствием интересам ребенка будет разница стоимости жилья. Если недвижимость, предлагаемая взамен существующей квартиры несовершеннолетнего собственника, окажется более дешевой, то служба опеки обязует опекунов перечислить разницу стоимости на банковский счет ребенка, иначе разрешение ими не будет предоставлено. Доступ к данному банковскому счету ребенок получит по достижении совершеннолетия.

Установление факта сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, совершенной опекуном либо сами подопечным при согласии опекуна, но без уведомления или без разрешения службы опеки, влечет за собой последствия в определении закона за №48-ФЗ (ст.21, п.4).

При обнаружении подобной сделки, госорган опеки и попечительства обязан немедленно обратиться в суд от имени подопечного, потребовав расторжения договора по условиям Гражданского кодекса (ст.450-453). После расторжение незаконного договора недвижимое имущество несовершеннолетнего подлежит полному возврату с компенсацией убытков опекуном (Гражданский кодекс, ст.15 и ст.1064).

Похожие записи:

• До скольких в курске продают алкаголь в 2021
• Заговор на удачную покупку недвижимого имущества
• Фз 52 от 2021 года о тишине по свердловской области скачать бесплатно