Оформление сделок с недвижимостью за границей

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок с недвижимостью за границей». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Перед тем как заключить сделку и обзавестись недвижимостью, нужно убедиться, что объект:

• не заложен в банке;
• не находится в ипотеке;
• не находится под арестом.

Важно проследить, чтобы у жилья не было других обременений, на объект не претендовали наследники продавца и в нем не были прописаны несовершеннолетние.

Подобной проверкой занимаются нотариус и риелтор. Но надежнее, если покупателя тоже ознакомят с соответствующими документами. Более того, в некоторых странах это обязательное условие заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Некоторые люди нанимают целый ряд специалистов, чтобы проверить «чистоту» объекта: строительного инженера для анализа технического состояния здания, независимого оценщика для подтверждения того, что цена покупаемого имущества не завышена и не занижена (продавец может скрывать важные недостатки).

Если планируется покупка целого здания (дома, коттеджа, коммерческого объекта), стоит задуматься о земельном участке. В большинстве стран продажа земли иностранцам запрещена. Однако разрешается взять ее в долгосрочную аренду. Стоит земля относительно недорого, и многие продавцы просто включают стоимость участка в стоимость самого недвижимого имущества. Можно сделать и по-другому. Например, открыть свою компанию на территории иностранного государства и приобрести землю от юридического лица.

Как купить недвижимость за границей

В большинстве европейских государств, чтобы обзавестись недвижимостью, нужно сначала открыть счет в местном банке. В дальнейшем с него будут списываться платежи за коммунальные услуги. В некоторых странах (Испания, Португалия) сразу выдают и ИНН иностранца.

Даже если купить объект за границей разрешается без открытия счета, его наличие существенно упростит жизнь будущему собственнику.

Покупка жилья в Израиле осуществляется только при участии адвоката. В этом государстве предусмотрено несколько форм владения недвижимостью:

• частное владение (физическое лицо покупает недвижимость, становясь ее полным собственником);
• долгосрочная аренда у государства (срок аренды составляет 49 лет, после чего договор можно продлить на такой же период).

Первый вариант предпочтительнее для обеих сторон.

После того как покупатель выберет подходящий объект и согласует все условия, адвокат проверяет недвижимость на юридическую чистоту, а также того, кто выступает собственником апартаментов. Если продавец владеет недвижимостью по форме долгосрочной аренды, адвокат проверяет дополнительно, какой срок аренды еще остался.

В Израиле практикуется подписание предварительного договора и внесение покупателем небольшого залога (ориентировочно 1% от рыночной стоимости объекта покупки). В случае, если на каком-то этапе покупатель передумает заключать сделку, залог остается у продавца как компенсация. А вот если от продажи откажется продавец, ему придется заплатить штраф.

После проверки недвижимости и всех документов подписывается основной договор (в среднем это занимает до 4 месяцев), покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10% от оговоренной стоимости жилья. С этого момента продавец не имеет права проводить другие сделки с данной недвижимостью. В земельном кадастре на договоре делают специальную пометку Hearat Azhara, которая защищает права покупателя.

Оставшуюся сумму покупатель вносит при оформлении купли-продажи перед регистрацией права собственности в бюро регистрации. Оплата в большинстве случаев осуществляется банковскими чеками.

Основная проблема, с которой сталкиваются иностранцы, приобретая недвижимость, — это перевод денежных средств из-за границы в Израиль. Если он осуществляется с личного счета физического лица, вопросов не будет. Но часто деньги переводятся со счета компании. И тогда могут возникнуть трудности.

Существует несколько законных причин, почему частная фирма делает перевод на счет физического лица в Израиле:

1. Если покупатель (физическое лицо) — один из основателей компании. Будьте готовы подтвердить это документально.
2. Если покупатель (физическое лицо) — сотрудник иностранной компании или ее консультант. В этом случае банк вправе потребовать договор на консультационные услуги или другие документы для подтверждения связи сотрудника с организацией.
3. Если покупатель (физическое лицо) получит кредит от иностранной компании. Подтверждающим документом будет выступать кредитный договор.

Израильские банки очень внимательно относятся к денежным средствам. При открытии счета клиент подписывает банковскую декларацию, согласно которой отказывается от использования счета для отмывания денег.

Как вариант, можно купить объект в Израиле, переведя деньги напрямую на счет продавца. В этом случае банку, как правило, достаточно договора купли-продажи: он не вникает в то, какая связь между покупателем и тем, кто переводит деньги.

Покупка жилья в Израиле не дает иностранцу права получить гражданство или ВНЖ.

Как оформить недвижимость за границей?

Подчеркну, что такая лицензия необходима только в некоторых странах (например, в Украине) и только в определенных случаях. К тому же, ни для кого не секрет, что многие стараются обойти установленные нормы законов и избежать получения необходимых разрешительных документов. Например, хотят купить недвижимость на рубежом якобы для использования в личных нуждах, а не с целью получения дохода.

Чтобы получить лицензию на инвестирование за границу, необходимо собрать установленный законом пакет документов, включающий в себя документы на ведение предпринимательской деятельности и документы на объект инвестирования (недвижимость за границей) и подать его в уполномоченный орган (в Украине — это НБУ) для рассмотрения. С полным перечнем документов для получения лицензии на инвестирование за границей можно ознакомиться в актуальном законодательном акте, но, как правило, в таких нормах указывается, что при этом с вас могут потребовать и дополнительные документы.

Ну и, наконец, самое главное, ради чего все это затевалось — непосредственное заключение сделки купли-продажи недвижимости. Но и здесь не все так просто, поскольку за рубежом покупка недвижимости проходит в два этапа:

1. Подписание предварительного соглашения. На этом этапе между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор о намерении покупателя купить недвижимость, одновременно с этим вносится задаток (его размер может составлять от 1-2 тыс. евро до 20-30% стоимости приобретаемого объекта), недвижимость снимается с продажи и начинается его предпродажная подготовка.
2. Подписание нотариального акта о покупке. После того, как будут собраны все необходимые документы и оплачены обязательные платежи в бюджет, продавец и покупатель подписывают нотариальный акт купли-продажи, одновременно покупатель оплачивает продавцу оставшуюся стоимость. Этот нотариальный акт и выступает документом, свидетельствующим о переходе права собственности.

Инвестиции в недвижимость не всегда приносят доход, но могут быть использованы как способ сбережения средств. Покупка дома, например, может быть более надёжным вложением, чем инвестиции в акции: их ценность условна, а недвижимость – это реальный объект, стоимость и значение которого меньше подвержены изменению экономической ситуации. Вложение в недвижимость поможет защитить средства от инфляции, если рост цен на недвижимость будет обгонять темпы инфляции в выбранной стране. Покупка недвижимости за рубежом хороша вдвойне, если хранение средств в родной стране рискованно или невыгодно из-за нестабильной или неблагоприятной финансовой обстановки. Недостатком данного способа является то, что обстановка на рынке может измениться, например, если начнёт расти инфляция, которая «съест» часть вложенных средств. Необходимо хорошо знать экономическую ситуацию в стране покупки, а также сценарии её развития, и не вкладывать все средства в один-единственный объект, чтобы не подвергать риску всё своё состояние.

Будущий владелец недвижимости за рубежом должен знать виды налогов и сборов, с которыми ему предстоит встретиться в других странах. Шкала налогообложения может быть плоской – с фиксированной налоговой ставкой – или прогрессивной, когда величина налога растет вместе с размером облагаемой суммы. Список сборов и налогов индивидуален для каждого государства. Вот их примерный перечень:

• Госпошлина (stamp duty) – «марочный» сбор, сбор за проведение операции с недвижимостью. Присутствует не только при покупке недвижимости, но и при других передачах собственности в зависимости от законодательства страны. Например, при передаче наследства. Уплачивается продавцом или покупателем.
• Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду (rental income tax). Размер налога может совпадать с подоходным налогом. Уплачивается арендодателем.
• Налог на передачу собственности (immovable property/real estate transfer fee). Размер налога может зависеть от типа собственности, продавца. Уплачивается покупателем или продавцом в зависимости от страны. В некоторых странах отсутствует или является составным из НДС, регистрационного сбора/госпошлины и других сборов.
• Регистрационный сбор (registration tax) – сбор за регистрацию операции с недвижимостью. По своей сути может являться налогом на передачу собственности или составлять его часть. Присутствует не всегда. Уплачивается продавцом или покупателем.
• Налог на прирост стоимости недвижимости при продаже (capital gains tax). Исчисляется из размера прироста капитала, однако он может определяться по-разному в зависимости от страны. Один из примеров расчета: при покупке дома за 100,000 USD и его продаже за 150,000 USD, нужно будет заплатить налог на доход (разницу) в 50,000 USD. Размер налога может совпадать с подоходным налогом. Уплачивается продавцом.
• Налог на недвижимость (real estate tax, immovable property tax, cadastral). Налог на рыночную или кадастровую стоимость недвижимости в зависимости от национального законодательства. Уплачивается собственником. Может устанавливаться на местном уровне.
• Налог на чистое имущество (net wealth tax). Облагает всё имущество налогоплательщика. Присутствует не везде;
• Муниципальные/региональные налоги (municipal/regional tax/local real estate duty) – налоги или добавочные налоги (surtaxes) в зависимости от области, территории, провинции и др.;
• Налог на наследство/дарение (inheritance/gift tax). Это могут быть два различных налога. Величина обычно зависит от типа родственной связи дарителя с получателем. Супруги и прямые наследники иногда освобождаются от данного налога;
• Налог на добавленную стоимость (value-added tax, VAT). Исчисляется из цены покупаемой недвижимости. В некоторых странах отсутствует для нерезидентов, чтобы способствовать притоку иностранных инвесторов, или не накладывается на операции с недвижимостью в принципе.
• Налог на сбор мусора (waste collection tax). Зависит от страны, региона, муниципалитета и др. Возможно присутствие других налогов на обслуживание (service tax) в зависимости от места проживания.

Договор купли-продажи зарубежной недвижимости: шпаргалка для покупателя

1. Определение бюджета;
2. Поиск нужных специалистов: агента по недвижимости, юриста, инженера, нотариуса и других специалистов, которые будут сопровождать сделку;
3. Определение цели покупки недвижимости: для жизни, инвестиций или др.;
4. Выбор страны покупки: анализ рынка недвижимости, налогов, законов;
5. Подбор подходящей недвижимости;
6. Осмотр объекта, в том числе:
   1. Юридическая экспертиза;
   2. Техническое обследование объекта;
7. Заключение соглашения о намерениях и резервация объекта;
8. Оплата необходимых пошлин, сборов, налогов, оформление налоговых документов в зависимости от законодательства страны;
9. Составление, обсуждение и подписание контракта о передаче собственности и оплата сделки;
10. Регистрация права собственности в компетентных органах;
11. Страхование имущества, жизни владельца.

B 2021 гoдy иcпaнcкиe pиeлтopы тpeбyют y apeндaтopoв, кpoмe пacпopтa, eщe выпиcкy из бaнкa o cocтoянии cчeтa и cпpaвкy c paбoты. Cxoдy oткaзывaют в apeндe тeм, ктo нe гoтoв быcтpo внecти зaлoг или пpocит cкидкy.

Пpичинa в тoм, чтo пocлe эпидeмии кopoнaвиpyca в Иcпaнии oбocтpилacь пpoблeмa c тaк нaзывaeмыми «oкyпacaми». Этo люди, кoтopыe нeзaкoннo зaxвaтывaют чyжyю нeдвижимocть. Oкyпacы cнимaют квapтиpy, чepeз мecяц пepecтaют плaтить, нo нe cъeзжaют. Или пpocтo зaceляютcя в пycтyющиe виллы нa пoбepeжьe, пoкa xoзяeвa cидят нa кapaнтинe в гopoдe.

Bыceлить нeзaкoнныx жильцoв пo иcпaнcким зaкoнaм мoжнo тoлькo чepeз cyд. Paньшe этo зaнимaлo oкoлo гoдa, вce этo вpeмя xoзяин пpoдoлжaл oплaчивaть кoммyнaльныe ycлyги, a инoгдa — ипoтeкy.

Пo гpaждaнcкoмy кoдeкcy Итaлии pиeлтop дoлжeн бecпpиcтpacтнo изyчить oбъeкт cдeлки и пoмoчь cтopoнaм дoгoвopитьcя. Cнaчaлa pиeлтop выбиpaeт нoтapиyca и пepeдaeт eмy дoкyмeнты нa пpoвepкy. Нoтapиyc пpoвepяeт, ecть ли нa oбъeктe oбpeмeнeния или дpyгиe pиcки. Пoтoм pиeлтop coбиpaeт инфopмaцию и дaeт зaключeниe, cтoит ли пoкyпaтeлю пpиoбpeтaть этo жильe.

Aгeнт пoлyчaeт вoзнaгpaждeниe oт oбeиx cтopoн, этo тaкжe пpoпиcaнo в Гpaждaнcкoм кoдeкce. Кaк пpaвилo, кoмиccия cocтaвляeт oт 3% дo 4% cтoимocти нeдвижимocти. Бoльшe бывaeт кpaйнe peдкo. Ecли в cдeлкe yчacтвyют нecкoлькo aгeнтcтв, кoмиccию нe yвeличивaют, a дeлят мeждy ними.

Кoмиccию плaтят eщe дo пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти. Oбязaннocть pиeлтopa — пoмoчь cтopoнaм дoгoвopитьcя. Paбoтa aгeнтa пo нeдвижимocти cчитaeтcя зaкoнчeннoй пocлe тoгo, кaк cтopoны пoдпиcaли пpeдвapитeльный дoгoвop.

B дoгoвope вceгдa пpoпиcывaют, чтo пpoиcxoдит в cлyчae, ecли пoкyпaтeль или пpoдaвeц cpывaют cдeлкy. Кoнтpaгeнт мoжeт пoтpeбoвaть зaвepшeния cдeлки чepeз cyд или пoлyчить кoмпeнcaцию. Ecли жe вcплывaют пpoблeмы c oбpeмeнeниями, oтвeтcтвeннocть лeжит нa нoтapиyce.

Eщe пo зaкoнy pиeлтop oбязaн нaпoмнить, чтo дoгoвop нyжнo зapeгиcтpиpoвaть в нaлoгoвoй инcпeкции. Peгиcтpaция зaщищaeт oт двoйнoй пpoдaжи: cилy имeeт тoлькo oдин зapeгиcтpиpoвaнный дoгoвop, — дaжe ecли xoзяин ycпeл c кeм-тo дoгoвopитьcя нa cлoвax. Нeкoтopыe aгeнты идyт в нaлoгoвyю caми, нo oфициaльнo этo нe вxoдит в иx oбязaннocти.

Чтoбы дaвaть кoнcyльтaции клиeнтaм и coвepшaть cдeлки пo кyплe-пpoдaжe, pиeлтop дoлжeн пoлyчить лицeнзию. Eщe тoлькo лицeнзиpoвaнныe aгeнтcтвa имeют пpaвo дaвaть peклaмy oбъeктoв нeдвижимocти. Peклaмoй бyдeт cчитaтьcя дaжe oпиcaниe квapтиpы или дoмa нa caйтe aгeнтcтвa.

Бeз лицeнзии ycтpoитьcя в aгeнтcтвo нeдвижимocти мoжнo, — нo тoлькo нa cтapтoвyю пoзицию. Пo зaкoнy тaк мoгyт paбoтaть нe бoльшe пoлoвины coтpyдникoв кoмпaнии.

B Китae бoльшoe знaчeниe имeeт пpинaдлeжнocть к нaceлeннoмy пyнктy. Пpoпиcкa в Китae нaзывaeтcя xyкoy, ee ввeли в 1957 гoдy, чтoбы ceльcкиe житeли нe мoгли пepeexaть в гopoд зa лyчшeй жизнью. B 90-e oгpaничeния ocлaбили, нo нe oтмeнили дo кoнцa.

Пpoпиcкy выдaют нa ceмью: этo нe штaмп в пacпopтe, a цeлaя книгa, в кoтopoй зaпиcaны poждeния, cмepти и пepeмeщeния члeнoв ceмьи. Oтдeльнyю книгy xyкoy китaeц пoлyчaeт, кoгдa пoкyпaeт квapтиpy.

В марте и апреле 2020 года покупка недвижимости за границей затруднена тем, что многие государства из-за эпидемии коронавируса закрыли границы. Иностранцам ничего не остаётся, кроме как покупать удалённо или замораживать сделки.

Подписать контракт и оформить право собственности во многих странах можно только при личном присутствии инвестора. Во многих, но далеко не во всех. К тому же задолго до пандемии риелторы и застройщики отточили навыки проведения дистанционных продаж. Удалённые покупки были распространены и ранее, так как имеют свои плюсы. Впрочем, и минусы.

Плюсы	Минусы
Экономия времени и расходов на сделку	Кризис доверия: сложно подобрать партнёра и объект
Доступные инструменты осмотра объекта: видеоконференции в офисах застройщиков, общение в мессенджерах, живые трансляции со стройки	Возможная проблема – банк не откроет счёт без личного присутствия
Пока основная масса покупателей ждёт открытия границ и конца карантина, выбор объектов больше	Выбрать недвижимость для личного пользования сложнее, высок риск найти не самый подходящий вариант

---

Вам необходимо прилететь в РФ и подписать соответствующий договор либо дать доверенность на кого-либо из родственников, чтобы квартира была приобретена от его имени. В России есть возможность осуществлять наличные расчеты, но необходимо понять местонахождение денежных средств, так как если они находятся за границей, то предварительно нужно декларировать и легитимизировать их на территории нашей страны.

В нашей стране нет никаких ограничений на покупку жилья и земли под ним иностранцами. Участвовать в сделках могут граждане любых государств, а также лица без гражданства.

И если участие в сделках лиц, не имеющих никакого гражданства, является достаточно редким, то количество сделок с участием граждан других государств весьма велико.

Помимо «настоящих» иностранцев, таких как не говорящие по-русски граждане Европы и США, много разноплановой недвижимости покупают граждане СНГ и бывших союзных республик, которые используют русский язык как родной или второй основной.

Согласно нашему законодательству, для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц нет ограничений по приобретению недвижимости с земельным участком. Таким образом, у этой категории людей есть возможность приобретать в собственность в том числе и таунхаусы.

Однако в данной ситуации существует ограничение иного рода. По указу Президента N 26 от 9 января 2011 года, в ряде приграничных территорий полностью исключается возможность приобретения земельных участков иностранцами.

Перечень принят в поддержку федерального закона о Государственной границе Российской Федерации и включает в себя 380 муниципальных образований. Это, например, Кронштадтский район в Санкт-Петербурге, 19 муниципальных районов и образований в Калининградской области и другие.

То же правило касается земель, расположенных на границах морских портов, и земель сельскохозяйственного назначения. Подробный список территорий, где иностранцам запрещено приобретать недвижимость с земельными участками, можно найти в официальных источниках.

Наш закон не запрещает продавать недвижимость иностранцам. И, действительно, граждане других государств проявляют интерес к российской недвижимости, особенно в курортных зонах Юга России. Во-первых, потому что благодаря высокому спросу курортная недвижимость имеет стабильную репутацию.

А во-вторых, приезжающих в южные регионы России иностранцев привлекает климат — привычный для жизни и подходящий для бизнеса. В данных условиях нерезиденты чаще всего не рассматривают покупку готового дома, квартиры или таунхауса. Как правило, это те люди, которые приезжают с намерением открыть в России свой малый или средний бизнес.

Они интересуются участками под строительство и зачастую приобретаемая здесь недвижимость становится частью бизнес-активов. Иностранцы привозят свои наработки, которые так или иначе связаны с едой, особенно такая тенденция наблюдается у французов и итальянцев.

Иностранные покупатели занимаются сельхозработами, то есть покупают участки для освоения, выращивания какой-либо продукции, в том числе под виноградники, иногда скотоводство; налаживают работу небольшого производства, например сыродельни; управляют ресторанным бизнесом.

То есть на Юге России иностранцы из дальнего зарубежья и, что интересно, из Казахстана чаще покупают землю и строят на ней то, что нужно им для работы и жизни (ту же гостиницу, ресторан, зону отдыха). Среди же покупателей квартир много приезжих из соседних стран: Украины и Белоруссии.

Как работают риелторы за границей

Согласно действующему законодательству, иностранный гражданин вправе приобретать недвижимость в России, в том числе недвижимость с прилегающим земельным участком.

Однако у нерезидента РФ нет возможности прописаться в свой таунхаус или дом, так как право на прописку имеют исключительно граждане России.

Граждане других государств могут только зарегистрироваться по месту пребывания, даже несмотря на наличие жилого помещения в собственности.

Покупая нежилое здание, дом или другой объект недвижимости, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже здания, дома или другого объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следует учитывать, что земельное законодательство запрещает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком.

Договоры купли-продажи объектов недвижимости, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

То есть договор купли-продажи объекта недвижимости в обязательном порядке должен содержать в себе условия о приобретении прав на земельный участок, если продается здание, сооружение, иной объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке. Если речь идет о продаже земельного участка, договор купли-продажи должен содержать условие о покупке объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

При правовом аудите недвижимости (земельного участка, здания, помещения, дома и т.п.

) до заключения договора купли-продажи необходимо осмотреть визуально земельный участок на предмет наличия на нем каких-либо объектов недвижимости, кроме того необходимо ознакомиться с кадастровыми паспортами в отношении объектов недвижимости, выписками из ЕГРП в отношении земельного участка и объектов недвижимости, при возможности – с архивными документами.

• Если продавец недвижимости является собственником земельного участка
• Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
• Из указанного правила есть исключения:

• Продажа части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре, производится вместе с частью земельного участка, а не со всем земельным участком;
• Продажа здания, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота;
• Продажа сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. На условиях сервитута на земельном участке размещаются линейные объекты, сооружения связи, специальные информационные знаки и защитные сооружения, не препятствующие разрешенному использованию земельного участка.

1. Если продавец производит продажу доли в праве собственности на нежилое здание, дом, иной объект недвижимости, то вместе с продажей этой доли должно производиться отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены такое нежилое здание, дом, иной объект недвижимости.
2. Если продавцу принадлежит часть нежилого здания, строения или помещения, то продажа такой части нежилого здания, строения или помещения в них производится с одновременной продажей доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости.
3. Если продавец недвижимости является арендатором земельного участка
4. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором аренды земельного участка.

Проводя правовой аудит недвижимости до заключения сделки купли-продажи в обязательном порядке необходимо знакомиться с условиями договора аренды земельного участка.

Из условий договора аренды можно понять, требуется ли согласие собственника земельного участка на продажу недвижимости, а кроме того, многие суды считают, что к отношениям между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка применяются условия ранее заключенного договора аренды с прежним арендатором земельного участка.

Соответственно, правовая экспертиза договора аренды позволит выявить возможные риски, которые могут возникнуть из такого договора аренды.

Отечественное законодательство нисколько не ограничивает права иностранных граждан в вопросах приобретения и распоряжения отечественных недвижимых объектов, будь то квартира, частный дом или земельный участок.

Инфо

При том, производить все манипуляции с ней недвижимостью допускается даже без российского подданства. Т.е. иностранец, который хочет приобрести, к примеру, квартиру на территории одного из субъектов РФ, не обязан иметь российское гражданство или даже ВНЖ.

Несмотря на такую вседозволенность, законодательством был утвержден перечень недвижимых объектов, которые нельзя приобретать в собственность представителям иностранных государств. К ним относятся:

• земельные участки сельскохозяйственного предназначения (для засева пшеницы, пастбище для крупнорогатого скота и проч.);
• земельные участки, расположенные на границах с другими государствами;
• земли, расположенные в лесной зоне;
• земельные участники, расположенные на территории заповедных зон;
• земельные участки, расположенные на территории объектов оборонного назначения;
• недвижимые объекты, расположенные в административных районах.

Желая приобрести недвижимость на территории РФ, многих иностранцев интересует вопрос о том, получат ли они какие-либо льготы или скидки при покупке недвижимого объекта в одном из регионов Российской Федерации.

Но найдя ответ, многих из них постигает разочарование, поскольку государство ничего подобного для иностранных домовладельцев не предусматривает. А это значит, что получить ВНЖ или российское подданство в упрощенном порядке на основании желания приобрести недвижимость у иностранных граждан не выйдет.

Т.е. покупая, к примеру, квартиру, иностранный собственник всего лишь приобретает недвижимый объект, становясь владельцем российской недвижимости. Данный статус:

• не дает никаких льгот;
• не отменяет необходимости получения документов для легального временного или постоянного проживания в стране;
• не облегчает процедуру приобретения трудового патента;
• не спасает от необходимости уплачивать налоги на имущество.

Инфо

Приобретя квартиру в России, иностранец получает всего ли место, где он может временно прописаться для постановки на миграционный учет и получения РВП. Оформить постоянную прописку даже в собственном жилье иностранному гражданину не получится, поскольку таким правом обладают только законные представитель РФ, у которых имеется соответствующее российское гражданство.

Как купить недвижимость за рубежом на юридическое лицо

Перед проведением процедуры нужно оплатить пошлину в размере 2000 рублей. Этот вид затрат берёт на себя будущий владелец. Сюда входит стоимость на обслуживание риэлтора, нотариуса и многое другое. Но всё это берется только по желанию. Кроме всех документов, продающая сторона должна подготовить официальную форму заявки, чтобы зарегистрировать квартиру.

ВНИМАНИЕ !!! Бумаги смогут сразу передаваться в МФЦ или Росреестр. Есть возможность направить через интернет. Можно сделать процедуру, если у вас есть электронная подпись. Иногда есть возможность нотариально заверить комплект документов.

Если вы оплачиваете услуги через интернет, то госпошлина будет составлять 1400 рублей. Лучше всего запастись квитанцией или каким-либо другим документам по оплате и подать в Росреестр совместно с полным пакетом необходимых бумаг. Продавец получает расписку в государственном органе о том, что на учёт были приняты документы.

Отдельное внимание нужно обратить на сроки. Росреестр вправе производить все необходимые действия в установленные даты:

• Если документы были направлены в Росреестр, то в течении 7 суток.
• Передача документов через МФЦ, то до 9 дней.
• Передача документов по компьютеру, то до одного дня, следующий за днем подачи.

После того, как будут переданы все права, осуществляются расчеты в денежной форме. Можно использовать различные способы и передать деньги от одной стороны к другой. Расчёты осуществляются только в рублях. Но есть возможность применить вариант пересчета по курсу валюты, которая была оговорена в соглашении. Также нужно рассмотреть и все нюансы по налогообложению. Они отличаются, если будущим владельцем выступает иностранный гражданин.

Покупка квартиры иностранцем в России предусматривает налог, который должен выплачиваться в некоторых случаях. Когда человек продает иностранному гражданину свою квартиру, то он освобождается от выплаты пошлины за квартиру. Эта процедура начинается со следующего периода, если продажа проводилась во второй половине месяца. Если сделка производилась с 1 по 15 число, то бывший владелец не платит с этого же месяца.

Если говорить об оплате за неполный год, то налог высчитывается с уведомлением от налоговой службы.

В свою очередь, иностранный гражданин также должен помнить о некоторых отступлениях. От того момента, как был приобретен объект недвижимости, иностранец становится полноправным владельцем. Он оплачивает соответствующий взнос с самого момента приобретения, если процедура проводилась до середины месяца. Если же она производилась после этой даты, то он оплачивается со следующего периода. Если же настоящий владелец не получит никакого оповещения от налоговой службы, то он обязан самостоятельно обратиться за правовой помощью в орган управления и ему там объяснят все данные по поводу расчёта и уплаты налога.

В расчётах используется только схема на основе цены по кадастру, которая применяется и для всех граждан Российской Федерации. Если на региональном уровне есть отдельный закон, то формула немного изменяется.

Иностранный гражданин также имеет право получать имущественный налоговый вычет.

• Автомобильное право
  • Срок действия штрафов ГИБДД в 2021 г. и наказания за просрочку
  • Порядок обжалования протокола об административном правонарушении ГИБДД
  • Как узнать свой КБМ по ОСАГО по базе РСА?
  • Что такое ОСАГО и КАСКО простым языком?
  • Как продать кредитный автомобиль законно?
  • Как поменять водительские права через МФЦ?
  • Все способы оформления ДТП в 2021 году
  • Можно ли застраховать автомобиль без владельца?
  • Остановили за непристегнутый ремень? Свежие штрафы за водителя и пассажира
  • Подача в суд на страховую компанию: порядок действий

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

Основным документом, который понадобится иностранцу для совершения сделки купли-продажи квартиры, является паспорт. Его необходимо перевести на русский язык и нотариально заверить. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то важно оформить апостиль.

Бытует мнение, что иностранный гражданин может купить квартиру только при наличии вида на жительство на территории России. На самом деле это заблуждение. Вид на жительство – это документ, подтверждающий право на постоянное проживание на территории страны, в которой он выдан. Соответственно, никакого отношения к приобретению недвижимости он не имеет.

Законодательство не запрещает иностранцу приобрести или продать недвижимость и тут же покинуть страну. Поэтому допустимо лишь наличие документов, подтверждающих право на нахождения на территории РФ. Это может быть:

• Вид на жительство.
• Разрешение на временное проживание.
• Разрешение на работу.
• Миграционная карта.
• Виза.

Это все необходимые документы, которые понадобиться иностранному гражданину — покупателю недвижимости, если он действует в своих интересах.

Покупка недвижимости обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи. Этот документ составляется в простой письменной форме в присутствии нотариуса и заверяется им, согласно требованиям законодательства РФ.

Договор купли–продажи должен содержать:

• Реквизиты сторон.
• Предмет договора (описание и технические характеристики квартиры).
• Цену.
• Перечень лиц с указанием прав на пользование квартирой.

Прежде чем подписывать договор, сторонам необходимо внимательно с ним ознакомиться: и изучить условия сделки.

В частности следует обратить внимание на следующие моменты:

• Есть ли пункт, в котором продавец декларирует отсутствие обременений на объект недвижимости.
• Оговаривается ли в договоре освобождение жилплощади продавцом после заключения сделки.

После подписания договора сделка считается заключённой, но приобретает законную силу она только лишь после государственной регистрации.

Сделать это можно в местном органе регистрации недвижимости или в многофункциональном центре (более детально о регистрации прав собственности при сделке купли-продажи можно узнать тут).

При регистрации должны присутствовать обе стороны сделки.

После регистрации договора купли-продажи и подписания акта передачи объекта недвижимости, стороны могут переходить к расчёту.

Ни конституционные нормы, ни федеральное законодательство не накладывают ограничений на нерезидентов во владении, пользовании и распоряжении недвижимостью в России. Они могут приобрести дом/квартиру, землю под индивидуальное жилое строительство либо участок для подсобного хозяйства. Законодательство запрещает нерезидентам покупать участки, которые:

• предназначаются для использования в сельском хозяйстве;
• располагаются около границы РФ;
• включают в себя недра, континентальный шлейф, лесной фонд;
• включают в себя заповедники;
• включают в себя предприятия, связанные с оборонной промышленностью;
• располагаются в закрытых населенных пунктах.

Важно! В закрытых населенных пунктах нерезидентам запрещено покупать даже жилье.

Для заключения сделки нерезиденту требуется располагать документами, которые удостоверяют личность. Они должны быть переведены на русский язык и заверены у нотариуса.

Апостиль ставится по месту оформления документа. Подобное требование действует для граждан государств, участвующих в Гаагской конвенции.

Если недвижимое имущество приобретают жители СНГ, у них затребуют лишь паспорт с переводом.

Доверив нотариусу покупку недвижимого имущества, нерезидент может значительно упростить процедуру. Нотариус разработает проект сделки, представляющий собой список проводимых действий, сделает следующее:

• составит договор;
• зафиксирует волю участников сделки;
• согласует цену продажи, порядок передачи денежных средств;
• оформит разрешение мужа/жены, владельцев недвижимости.

При заключении сделки нотариус читает ее участникам условия договора, объясняет все правовые последствия процедуры.

Понятие резидентности введено и регулируется Налоговым кодексом. Так определяют граждан, которые проживают и получают доход в стране, чтобы устанавливать справедливое налогообложение. Ставка налога для нерезидентов выше, чем для местных жителей: таким образом государство защищает свои интересы и препятствует утечке денег за границу.

В соответствии с законодательством, чтобы получить статус резидента, необходимо прожить на территории РФ больше полугода или, если быть точным, 183 дня в течение последнего года.

Стать нерезидентом может и россиянин, если он достаточно длительное время перебывает за границей по причине:

• лечения;
• отдыха;
• обучения;
• работы.

Не всегда присутствие покупателя во время сделки купли-продажи обязательно.

Иностранец, как и россияне, может предоставить доверенность на право заключать операции по покупке-продаже недвижимости от своего имени другому лицу.

Данный документ не только нотариально заверяется, на нем еще проставляется апостиль. После того как документы будут заверены, их можно использовать во всех странах, которые подписали Гаагскую конвенцию.

Гражданам других государств вместо апостиля нужно будет заверить доверенность в консульстве своей страны, и действовать этот документ будет только на территории России.

Это организация, образованная и зарегистрированная в соответствии с законодательством другого государства и находящаяся за пределами Республики Беларусь. В белорусском законодательстве для иностранных юридических лиц употребляется термин — нерезидент Республики Беларусь.

Процедура совершения сделки с иностранным юридическим лицом

Процедура продажи недвижимости нерезидентом Республики Беларусь принципиально не отличается от обычной процедуры совершения сделки с недвижимостью между резидентами Республики Беларусь. Но необходимо учесть некоторые особенности.

Законом установлено, что форма сделки в отношении недвижимого имущества, которое зарегистрировано в Республике Беларусь, подчиняется праву Республики Беларусь. Белорусским законодательством определено, что договор купли-продажи обязательно должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. В некоторых случаях договор должен быть удостоверен либо нотариусом, либо регистратором.

Кроме легализации, по общему правилу, документы составленные за пределами Республики Беларусь на иностранном языке, должны быть переведены на один из двух государственных языков: русский или белорусский. Как правило, перевод делает профессиональный переводчик. Переведенные документы обязательно должны быть заверены нотариусом.

Для представительства и защиты своих интересов иностранной организацией может быть создано представительство на территории Республики Беларусь. Оно не является юридическим лицом. Но в соответствии с законодательством Республики Беларусь именно оно совершает от его имени сделки и другие юридические действия.

Если вы хотите купить квартиру, собственником которой является иностранное юридическое лицо, имеющее свое представительство в Республике Беларусь, то от имени продавца договор купли-продажи подпишет руководитель представительства или уполномоченное им лицо. Руководитель представительства назначается иностранным юридическим лицом. Он действует на основании выданной ему доверенности.

Сделки, в которых продавцом выступает иностранная компания, являются достаточно сложными. Нужен большой пакет документов, некоторые из которых нетиповые. Могут быть допущены ошибки или возникнуть, сложности из-за особых требований госорганов к документам. Именно поэтому нужно обращаться к профессионалам. Например, к нам, в Авангард Недвижимость. Чтобы не упустить вариант, который вам нравится для покупки.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым!

ДОКУМЕНТЫ. Прежде чем приобретать недвижимость в России, надо убедиться, что она оформлена должным образом, иначе совершить сделку купли-продажи не получится. Следует проверить наличие документов:

— технический план на объект недвижимости (не путать с техническим паспортом), в котором осуществляется привязка объекта к земельному участку;

— кадастровый паспорт на недвижимость;

— документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.

Существуют ограничения на приобретение недвижимости иностранными гражданами в России. Это касается стратегически важных для государства объектов.

Для осуществления покупки недвижимости иностранному гражданину необходимо:

— официальный перевод паспорта на русский язык;

— подтверждение официального пребывания в Российской Федерации (миграционная карта, вид на жительство, разрешение на временное пребывание, виза);

— нотариальная доверенность на совершение сделки третьим лицом, если иностранец не будет заключать сделку лично. При заключении сделки могут понадобиться другие документы, кроме тех, которые указаны выше. Перечень прочих документов будет зависеть от частного случая.

РЕГИСТРАЦИЯ. После покупки недвижимости необходимо зарегистрировать право собственности на имущество. Для этого нужны следующие документы:

— квитанция об уплате госпошлины;

— заявление о регистрации права собственности (по образцу);

— паспорт и его официальный перевод;

— договор купли-продажи;

Без оформления права на земельный участок не обойтись, если недвижимость представляет собой отдельно стоящее здание. Согласно Земельному кодексу РФ иностранцы наряду с гражданами России имеют первоочередное право выкупа или аренды земли под принадлежащей им недвижимостью. Владелец недвижимости вправе выбирать, будет ли он приобретать земельный участок в собственность или же пользоваться на правах аренды. Однако существует ряд ограничений: нельзя приобретать земли приграничных территорий, а также земли сельскохозяйственного назначения. Также иностранец не может получить землю бесплатно.

НАЛОГИ. Покупка недвижимости в России иностранцами особенных сложностей обычно не вызывает, лишь необходимо будет заплатить госпошлину, составить договор купли-продажи, а также учесть вопросы Семейного кодекса и совместно нажитого имущества. А вот при продаже есть свои подводные камни. Неналоговому резиденту РФ придется заплатить налог 30% от полной стоимости, указанной в договоре.

Андрей Романов, управляющий партнер юридической компании «Консультационная группа «ВЕРНО»: «Базовым отправлением, которое должен понимать любой иностранный инвестор, является наличие определенных ограничений законодательного свойства, связанных с приобретением недвижимости, а именно: в Российской Федерации земли, находящиеся в приграничных территориях, запрещено продавать в собственность иностранным гражданам. Исходя из этого могут возникать разные вопросы относительно строений, расположенных на таких приграничных земельных участках, потому что с точки зрения закона участок и то, что находится на нем, неразрывно связаны друг с другом. Все остальные моменты укладываются в общепринятый для всех стран порядок проведения юридической оценки недвижимости, то есть необходимо смотреть правоустанавливающие документы, наличие ограничений или обременений, налоговые требования — по сути дела, проводить всестороннюю предварительную правовую экспертизу объекта и уже только после этого принимать решение о его приобретении.

Кроме того, следует таким образом строить договорные отношения, чтобы у иностранного инвестора была реальная возможность возврата денежных средств и расторжения договора на инвестирование, на приобретение недвижимости в случае, если возникнут какие-либо моменты, препятствующие инвестору в оформлении этой недвижимости на себя или обуславливающие иные проблемы. Конечно, здесь не обойтись без помощи российских юристов».

Виталий Комогорцев, управляющий партнер коллегии адвокатов Приморского края «Комогорцев, Михалев и партнеры»: «Основные гарантии прав иностранных инвесторов на инвестиции и получаемые от них доходы и прибыль, а также условия предпринимательской деятельности иностранных инвесторов на территории РФ регулируются ФЗ № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ». В этом законе, в частности, приводятся понятия «иностранного инвестора» и «иностранной инвестиции».

По общим правилам, установленным в названном законе, правовой режим деятельности иностранных инвесторов и использования полученной от инвестиций прибыли не может быть менее благоприятным, чем правовой режим деятельности и использования полученной от инвестиций прибыли, предоставленный российским инвесторам, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Основания возникновения права собственности, других вещных прав, а также обязательственных прав на недвижимое имущество (недвижимость) в России, регулируется Гражданским кодексом РФ, где в статье 2 имеется положение о том, что установленные в нем правила в равной степени применяются и к отношениям с участием иностранных инвесторов, если иных ограничений нет в других федеральных законах.

Государство отслеживает всю недвижимость в России. Таким контролем занимается специальный госорган — Росреестр. Он ведет Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в котором хранит все данные о домах, квартирах и земельных участках. Например, кадастровый номер, площадь, а также имя собственника.

Если у жилья появился новый хозяин, он должен переоформить недвижимость на себя. Для этого он подает в Росреестр заявление на регистрацию и пакет документов. Сделать это можно в отделении ведомства, МФЦ или в электронном виде через интернет.

При электронной регистрации участники сделки отправляют все необходимые документы в Росреестр онлайн. В электронном виде можно оформить практически любые виды сделок, например, куплю-продажу, долевое участие или дарение, а также покупку недвижимости в ипотеку. Провести электронную регистрацию можно самостоятельно на сайте Росреестра или с помощью посредника. Посредником может быть нотариус, агентство недвижимости, застройщик или банк.

Участники сделки, которые не хотят тратить много времени и вникать во все тонкости регистрации, могут обратиться за помощью к посреднику. Такую услугу может оказать, например, застройщик или агентство недвижимости.

Зачастую посредник не только занимается регистрацией, но и готовит все документы на покупку недвижимости. Также он выпускает электронные подписи участникам сделки. Продавцу и покупателю не придется предварительно получать КЭП офисе удостоверяющего центра, сотрудник посредника выпустит ее в день сделки в своем офисе.

После совершения сделки, посредник заполнит заявление на регистрацию и приложит к нему необходимые документы. Вам останется только подписать заявление. Многие посредники отправляют документы не на сайте Росреестра, а в специальных сервисах. Это помогает упростить и ускорить работу с ведомством. В течение 2-7 дней Росреестр проведет регистрацию и отправит готовые документы на электронную почту всех участников сделки.

Регистрация с участием нотариуса практически не отличается от регистрации с посредником. Нотариус также оформляет сделку под ключ: самостоятельно готовит документы для сделки, формирует заявку и отправляет ее в Росреестр. Единственное отличие — участникам сделки не нужно покупать КЭП. Заявление на регистрацию достаточно подписать электронной подписью нотариуса.

Зачастую вы можете самостоятельно решать, привлекать ли нотариуса для проведения и регистрации сделки. Но иногда без него не обойтись. Так, нотариус обязательно должен участвовать в сделке, если один из собственников младше 18 лет.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

В среднем Росреестр оформляет сделку в течение 2-7 дней. Срок может увеличиться, если ведомство приостановит регистрацию, например, из-за ошибок в документах или данных. Некоторые сведения Росреестр запрашивает у госорганов самостоятельно, и если ведомство не получит ответ во время, регистрация может затянуться.

Электронная регистрация пройдет быстрее, если сделку удостоверил нотариус. В этом случае ведомство рассмотрит заявление в течение одного дня.

Одно из главных преимуществ электронной регистрации — удобство. Участникам сделки не нужно ехать в МФЦ дважды: чтобы подать заявление и забрать готовые документы. При желании заполнить заявление можно даже из дома. А если вы регистрируете переход прав через посредника, за один визит в его офис сможете подписать договор, решить вопрос с оплатой и сразу отправить заявление в Росреестр.

Электронную регистрацию выбирают и те, кто покупает недвижимость в другом городе. Продавец и покупатель участвуют в сделке на расстоянии, там, где им удобно.

Еще один плюс — скорость электронной регистрации. Регистратор может рассматривать бумажное заявление до 10 дней. В среднем электронное оформление сделки проходит в два раза быстрее.

Иногда электронная регистрация — это выгодно. Так, некоторые банки снижают ипотечную ставку, если покупатель решает оформить сделку онлайн.

К минусам можно отнести дополнительные затраты. Если вы решите подать заявление на регистрацию в МФЦ или самостоятельно на сайте Росреестра, вам нужно заплатить только государственную пошлину — 2 000 рублей. Но если вы привлечете на помощь посредника, его услуги нужно платить отдельно. В среднем, застройщики и агентства недвижимости просят за такую услугу 4-6 тысяч рублей, а банки — до 10 тысяч рублей. Нотариусы отправляют документы в Росреестр бесплатно, вы платите только за оформление сделки.

При регистрации перехода прав в заявлении можно указать только один объект недвижимости. Если вы покупаете несколько объектов, например три участка или дом и землю, на которой он стоит, для каждого объекта придется готовить отдельную заявку. За каждую такую заявку придется платить отдельную пошлину.

После регистрации вы не получите на руки бумажный документ с синей печатью. На электронную почту участников сделки придет выписка из ЕГРН с электронной подписью Росреестра. Она подтвердит, что вы теперь собственник. Многие с подозрением относятся к электронным документам и считают их ненадежными. Однако, если на них стоит электронная подпись, они имеют полную юридическую силу и их принимают все государственные органы.

Чтобы обезопасить покупателей и продавцов недвижимости, в 2019 году Правительство РФ усложнило электронную регистрацию. Изменения не коснулись тех, кто покупает жилье в новостройке или в ипотеку. Но если продавец недвижимости — физическое лицо, а сделка проходит без участия банка, регистратор потребует доказать, что участники сделки присутствовали на ней лично.

Раньше сделать это можно было только одним способом: перед сделкой продавец приходил в МФЦ и писал заявление, что согласен на электронную регистрацию.

У согласия на электронную регистрацию нет срока действия. Если вы написали заявление в МФЦ, провести электронную регистрацию можно в любое время, даже через год. Если вы передумали продавать жилье или решили зарегистрировать переход прав в МФЦ, согласие можно отозвать.

В последнее время все меньше россиян покупает недвижимость на морских курортах. Так, например, спрос на жилье в Турции упал на 60% из-за ухудшения отношений между нашими странами. Меньшим спросом стала пользоваться недвижимость Греции, Латвии, Венгрии, Черногории, поскольку акценты потенциальных покупателей сместились в сторону доходных объектов в городах Центральной и Западной Европы. На 37% увеличился спрос на недвижимость в США, на 56% в Великобритании.

Похожие записи:

• Государственная регистрация раздела квартиры
• Калькулятор расчета пособия по безработице 2021
• 1-я група инвалидности рабочая или нет в украине в 2021году