Оптимизация объектов недвижимого имущества это

25.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оптимизация объектов недвижимого имущества это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. 5 лайфхаков по снижению налога на имущество организаций

2. Эффективность использования по объектам недвижимого имущества

3. Налоговая оптимизация: два варианта схемы

4. Управление торговой недвижимостью

5. 3.1. СУБЪЕКТНАЯ СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

6. 3.2. ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. Какие последствия могут быть у такой регистрации, будет ли какое-либо ограничение в пользовании нашим имуществом, в предоставлении его в аренду (отдельных объектов)?

Методы оптимизации управления объектом недвижимости

В.В. Гинзбург

президент компании ООО «Экономические программы»

«ЭкоПрог» — это российская инжиниринговая компания, которая занимается созданием инженерной инфраструктуры сложных объектов недвижимости. При всей важности решения имущественноправовых вопросов, организационные вопросы, связанные с управлением недвижимостью, вопросы управления инженерной инфраструктурой на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости становятся все более и более актуальными. Тем более что по мере развития рынка и его насыщения доходность вложений в недвижимость будет падать, и именно поэтому для ее повышения или по крайней мере сохранения необходимо уделять все больше внимания тем или иным вопросам построения инженерной инфраструктуры, ее оптимизации, снижению издержек в процессе эксплуатации.

Любой объект недвижимости представляет собой сложный инженерный комплекс, который функционирует в городской инфраструктуре, связан с ней инженерными коммуникациями, постоянно взаимодействует с поставщиками различных ресурсов, подчиняется определенным правовым отношениям и т. д. Таким образом, при создании инфраструктуры объекта недвижимости необходимо учитывать все эти взаимовлияющие и взаимозависимые факторы в комплексе.

При управлении большим сложным объектом основной целью является обеспечение требуемой функциональности, комфорта, снижение издержек, увеличение прибыли от его эксплуатации и как минимум сохранение или гарантированное повышение рыночной стоимости управляемого объекта.

В составе объекта необходимо рассматривать кроме инженерных, информацион-

ных систем, систем безопасности и управления, сервисы, соответствующие бизнес-процессам (производственный процесс, торговля, администрирование и прочее).

Управление объектом должно реализовываться на всех этапах его жизненного цикла, при этом в первую очередь имеется в виду управление созданием и функционированием инженерной инфраструктуры как на стадии проектирования, так и на стадиях строительства, технического обслуживания и развития объекта.

Инфраструктура современного объекта недвижимости представляет собой сложный комплекс, который состоит из шести основных элементов: технологических систем, системы энергоснабжения, комплекса инженерных механических систем, систем связи (телекоммуникаций), систем безопасности, информационных приложений и насчитывает в общей сложности более 70 различных инженерных взаимосвязанных сетей.

На рисунке 1 в неупорядоченном виде представлены марки оборудования, которые в той или иной степени имеют отношение практически ко всем объектам недвижимости. Создание четкой иерархической структуры, в которой все оборудование распределено по уровням (рис. 2), и при этом вся система (рис. 3) обладает свойством целостности — одна из главных задач управления.

5 лайфхаков по снижению налога на имущество организаций

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

Земельные ресурсы;
Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

Органы разного уровня власти;
Инвесторы;
Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
Управляющие недвижимостью.

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
Реализация разработанной программы.
Итог. Оценка полученных результатов.

Научно-исследовательские и проектные институты;
комитеты государственного имущества и собственности;
управления по архитектуре;
организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
предприятия по экспертизе;
строительные организации;
риэлторские фирмы;
БТИ — бюро технической инвентаризации;
инвестиционные фонды;
ипотечные банки;
организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

Недвижимость в России – это один из главных активов, в который люди охотнее всего вкладывают деньги. Если на Западе предпочитают другие варианты с более высоким уровнем дохода, то в России в приоритете – снижение рисков.

В таком способе вложения средств можно выделить 2 основных направления. Первый касается жилой недвижимости. Здесь всё достаточно просто: нужно найти квартиру, купить, привести в порядок при необходимости, начать сдавать. Всё управление сводится к тому, чтобы делать периодически ремонт, искать арендаторов, контролировать жильцов и своевременность поступления от них оплаты.

Фактически, с описанной задачей в отношении обычных квартир, как правило, справляются сами владельцы. И это вполне реально, даже если таких объектов – несколько.

Ситуация также меняется, когда речь идёт об управлении коммерческими объектами. В данном случае возникает множество вопросов, для решения которых может понадобиться привлечение профессионалов. Это:

перевод подобной собственности в состав нежилого фонда;
проведение оценки стоимости силами экспертов;
заключение договоров с арендаторами и проработка возможности субаренды;
формирование налоговой и бухгалтерской отчётности;
заключение договоров с клининговой компанией;
прохождение проверок от пожарной службы;
решение вопроса обеспечения санитарной безопасности;
установление специального режима въезда на территорию и выезда с неё;
оформление соглашения с охранной компанией;
привлечение инвесторов и заёмных средств;
постройка новых объектов торговой недвижимости на имеющемся участке;
постановка объектов на баланс, а также снятие;
решение различных правовых вопросов, в том числе и разбирательство в возникающих конфликтах.

Между управлением коммерческой недвижимостью и жилой есть существенная разница. Дело в том, что сдача в аренду торговой площади уже является предпринимательской деятельностью. Следовательно, собственнику нужно зарегистрироваться как ИП или открыть ООО. А вот владелец жилой квартиры сегодня может, например, оформиться как самозанятый.

В любом случае владельцу без официальной регистрации не обойтись. К тому же это влияет на успех бизнеса. Арендаторам будет спокойнее, если они понимают, с кем именно заключают договор, пусть даже и не лично, а через посредника.

Для эффективного управления торговой недвижимостью очень важно постоянно следить за изменением цен на рынке. Поэтому вам понадобится время от времени заказывать оценку таких активов (или производить её силами имеющихся экспертов).

Желательно информацию обновлять каждый год, чтобы у вас перед глазами были актуальные данные. Подобные сведения помогут корректировать бизнес-план, составить грамотно бюджет. Кроме того, при резких колебаниях можно будет изменить и арендную плату, причём обоснованно!

В отношении торговой недвижимости большое значение имеет поддержка функционирования таких объектов. Если собственник сдаёт в аренду квартиру, то уборкой и даже мелким текущим ремонтом стандартно занимаются жильцы.

В отношении коммерческой недвижимости ситуация другая. Разумеется, каждый арендатор будет сам поддерживать порядок на занимаемой им площади. Но ремонтом обычно занимается собственник. Также ему нужно следить за состоянием общей зоны.

Всё это требует постоянного контроля и расходов. И поскольку собственникам нередко проблематично заниматься указанными вопросами лично, то владелец обращается к управляющей компании. Делегирование позволяет добиться высокого уровня функционирования такого объекта и заметно сэкономить время.

Управление торговой недвижимостью (управление коммерческими объектами), как уже и говорилось выше, направлено на то, чтобы такая собственность приносила максимальный доход. А это возможно не только с ростом прибыли, но и с уменьшением себестоимости. В данном случае сокращение расходов происходит по следующим направлениям:

налоговая оптимизация – можно выбрать оптимальный режим налогообложения или, например, оспорить кадастровую стоимость такого имущества, если показатели завышены;
выполнение части задач своими силами – собственник может лично заниматься текущим ремонтом или, например, контролем за конкретной сферой;
периодическое перезаключение договоров о клининговом обслуживании на более выгодных условиях – такая смена позволяет чаще пользоваться льготами и бонусами, которые могут предоставляться на первое время, добиваться скидок и прочего;
анализ оказываемых арендаторам услуг и отказ от невостребованных;
смена схемы предоставления площади в аренду. Например, часть пространства можно сдавать не на постоянной основе, а по суткам – для проведения конференций, презентаций, семинаров, коротких выставок и прочего. Или же создать зону, в которой будут работать фрилансеры с почасовой оплатой;
использование услуг начинающих специалистов с низкой оплатой на условиях рекламы. Многие начинающие дизайнеры, к примеру, способны работать довольно грамотно. Но о них никто не знает. Вы можете предложить их рекламировать после того, как объект будет закончен.

Эффективность использования по объектам недвижимого имущества

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
разработки экономически обоснованного технического задания;
проектирования и организации производственных систем;
разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
обеспечивает работу инженерно-технических систем;
занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
управлением инфраструктурой здания;
руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
Реализация разработанной программы.
Итог. Оценка полученных результатов.

Плюсы

постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
стабильный и высокий доход;
возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

высочайший уровень ответственности;
широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

распределяет финансовые потоки;
анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
контролирует стабильное поступление арендных платежей;
поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

О том, какие особенности имеют объекты из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Рассмотрим далее основные компоненты Модели (Рис. 2 — 9), которые имеют формат графических моделей и информационных справочников (иерархических списков). Предлагаем для самооценки уровня зрелости (детализации и проработки) модели собственного агентства недвижимости заполнить чек-лист (Таблица 1).
Шкала для оценок следующая:

0 — отсутствует / не разработано / не используется;
1 — частично разработано / давно не актуализировалось / редко используется;
2 — разработано и отвечает требованиям / активно используется.

Результаты согласно средней оценке:

0 — 0.66: низкий уровень зрелости;
0.66 — 1.33: средний уровень зрелости;
1.33 — 2: высокий уровень зрелости.

Таблица 1. Оценка уровня зрелости (детализации и проработки) Модели агентства недвижимости
№	Название модели / информационного справочника	Оценка
1	Стратегические цели и стратегические карты
2	Дерево (реестр) бизнес-процессов
3	Графические модели бизнес-процессов
4	Показатели KPI бизнес-процессов
5	Библиотека документов
6	Организационная структура
7	Системная архитектура (автоматизация)
	Средняя оценка (сумма оценок / 7)

Налоговая оптимизация: два варианта схемы

Авторы
Резюме
Файлы
Ключевые слова
Литература

Налог на имущество физических лиц за 2015 год инспекторы будут считать по новым правилам с учетом кадастровой стоимости. Этот порядок действует уже в 28 регионах. Впервые заплатить налог, рассчитанный по обновленной формуле, понадобится в 2016 году. Но чтобы налоговики определили его с учетом льготы, о ней надо сообщить.

При начислении амортизации некоторые плательщики налога на прибыль в части определенных объектов основных средств могут воспользоваться правом применения специальных коэффициентов к основной норме амортизации. Нормы, регламентирующие применение повышающих коэффициентов, установлены ст. 259.3 НК РФ. В п. 1 данной статьи перечислены объекты амортизируемых основных средств, по которым возможно применение к основной норме амортизации специального повышающего коэффициента, не превосходящего 2, в п. 2 — повышающего коэффициента, не превосходящего 3.

В современных условиях формирование экономической политики является одной из наиболее актуальных задач эффективного функционирования и развития предприятия. При ее разработке уделяется внимание и такому направлению, как учетная политика предприятия. Ведь количество и суммы перечисляемых налогов в бюджет и внебюджетные фонды, структура баланса, значение ряда ключевых финансово-экономических показателей зависят от принятых решений и выбранных направлений учета имущества и обязательств в учетной политике. С точки зрения оптимизации налоговых платежей (налога на прибыль) предприятию целесообразно применить варианты учетной политики, позволяющие относительно завысить себестоимость, что, в свою очередь, поможет уменьшить налогооблагаемую базу. Предприятия могут в учетной политике выбирать варианты, которые правомерны в отношении двух аспектов: налогового учета на предприятии; бухгалтерского учета на предприятии.

Налог на имущество организаций — региональный налог, расчет налога и его уплата осуществляются на основании главы 30 НК РФ, имеет существенное значение для доходов регионального бюджета. Текущее налоговое планирование предполагает осуществление контроля за сроками уплаты налогов, а также соблюдением ранее сформированного плана и своевременное внесение коррективов в случае изменения внешних и внутренних обстоятельств.

Если такие движимые основные средства у вас были оприходованы на баланс до 1 января 2013 г. и с их стоимости нужно платить налог, их дооценка в 2013 г. и далее учитывается при расчете налога. В итоге у вас может увеличиться и первоначальная стоимость, и начисленная амортизация, и остаточная стоимость по группам переоцениваемых ОС.

Речь об индексе энергоэффективности ОС, который дает право на повышенную амортизацию экономных ОС и льготу по налогу на имущество организаций. По мнению Минфина, этот индекс может быть рассчитан по единицам измерения, указанным в документации производителя ОС. А как считать — Минфин теперь отсылает в Минпромторг и Минэнерго.

Со следующего года движимое имущество, принятое с 1 января 2013 г. на учет в качестве основных средств, не будет облагаться налогом на имущество. Ну а с того движимого имущества, которое еще будет числиться на балансе, налог по-прежнему придется платить, пока оно полностью не самортизируется. Власти подозревают, что сэкономить на налоге попробуют многие владельцы ранее учтенных ОС, организовав с нового года их «карусельную» перепродажу. Как они с этим будут бороться, пока не сообщают. Но наверняка что-нибудь придумают.

База по налогу на имущество организаций по отдельным объектам недвижимости зависит от их кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ). В период с 01.01.2017 по 01.01.2020 действует особый порядок применения результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», он установлен ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ. Нужно ли его учитывать при расчете налога на имущество с 01.01.2017?

В этом году региональные власти делают ставку на то, что за счет имущественных налогов они смогут восполнить пробелы в бюджете. Однако прежде законодателю не мешало бы уточнить порядок расчета налога в сложных ситуациях. Пока же неопределенность по отдельным вопросам порождает конфликтные ситуации между налогоплательщиками и налоговыми органами.

Если вы обнаружили ошибку при исчислении налога на имущество за предыдущие годы, будьте внимательны. Возможно, внесением исправлений только в декларацию по этому налогу дело не обойдется. Придется корректировать и данные «прибыльной» декларации. Как правильно сделать корректировки: подать уточненки или учесть все в декларациях текущего года?

Налоговое уведомление на уплату налога на имущество физических лиц (образец заполнения). За несвоевременную уплату налога начисляется пеня по ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки. Если Вы имеете право на налоговые льготы, то в соответствии с законодательством о налогах и сборах Вам необходимо предъявить в налоговый орган документы, являющиеся основанием для предоставления налоговой льготы.

Управление торговой недвижимостью

Повышение налоговой нагрузки – одна из самых крупных проблем, с которыми в последнее время встретились предприниматели. И особенно остро это ощущается в столичном регионе, так как большинство бывших предприятий, заводов и фабрик были построены достаточно давно.

Достаточно низкие по современным меркам стандарты качества таких помещений делают почти невозможным сдавать их в аренду под современные офисы. Но при этом существующие правила, которыми руководствуется кадастровая палата, заставляют относить данные помещения к разряду административных, и занимаемые ими земли являются территорией населенных пунктов, находящейся в зоне общественной и деловой застройки. А это очень ценная категория земли, благодаря чему здания бывшего производственного комплекса оказываются по бумагам дорогими офисными центрами. И, согласно оценке кадастра, переходят в категорию дорогой коммерческой недвижимости.

В результате начисление налогов на такой тип недвижимости вызывает повышение общей суммы налогообложения имущества организаций, которое является, по сути, необоснованным. Как сами строения, так и участки земли, на которых они размещаются, оцениваются вне связи с их реальной доходностью и возможностями использовать их в деятельности предприятия.

Практика показывает, что сумма налога в этом случае может в несколько раз превышать реальную прибыль, получаемую от эксплуатации недвижимости. Так, одному из клиентов нашей компании на двухэтажное здание, расположенное в районном центре было начислено 14 млн. рублей налога. При этом общая сумма сбора за аренду составила около 6 миллионов рублей, а незанятых (простаивавших) помещений не было.

Эта ситуация показывает, насколько законодательство по налогообложению имущества организаций в этой области далеко от учета реалий и настоящего положения дел в Москве.

Если при пересчете цены принадлежащих вам объектов недвижимости (и связанных с ними налогов) величина выплат существенно увеличилась, мы рекомендуем:

оспорить кадастровую стоимость через суд;
потребовать применения льгот по налогам;
добиваться других способов оптимизации выплат, привлекая юридические компании, специализирующиеся на налоговом праве.

Обратившись к специалистам компании «ВИГ-БИЗНЕСКОНСАЛИНГ», вы сможете найти наиболее приемлемый выход из сложившейся ситуации.

При расчете налогообложения имущества организаций она очень часто становится базовой для расчета цены недвижимости. Например, это справедливо для большинства коммерческих, офисных или административных зданий, а также помещений, в которых расположены предприятия торговли, общественного питания или бытового обслуживания. Это особенно важно для:

зданий нежилого фонда площадью больше 1000 кв. метров и помещений в них;
зданий, которые не являются основными средствами компании;
объектов, принадлежащих зарубежным компаниям, но не являющихся их официальными представительствами;
офисных помещений.

Во многих случаях помощь специалистов компании «ВИГ-БИЗНЕСКОНСАЛТИНГ» пригодится, чтобы снизить кадастровую стоимость объектов.

Методика изменения стоимости позволяет исправить ошибку в оценке недвижимости, и это изменение будет учитываться с периода, когда указанная ошибка была допущена.

Если стоимость объекта была скорректирована по решению суда или специальной комиссии по спорам, изменения по расчету базы налогообложения должны учитываться с периода, когда подавалось заявление на пересмотр, но не раньше, чем стоимость, которая стала предметом оспаривания, была внесена в Единый Государственный реестр.

Наша компания может предложить много методов, которые позволяют оптимизировать налогообложение имущества организаций. При выборе наиболее эффективного подхода необходимо учитывать существующие тенденции судебной практики, которые чаще всего касаются земельных участков.

Одним из наиболее важных является вопрос, с какого момента нужно переопределять кадастровую стоимость.

Она может устанавливаться «задним числом», с момента государственной оценки. Это дает возможность не только снизить будущие налоги, но и взыскать переплаченные ранее платежи с налогового органа. Но когда дело решается не в Арбитражном, а в суде общей юрисдикции, стоимость в кадастре обычно изменяется только с момента вступления в действие судебного решения.

Написать комментарий

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

Строительство и инвестирование;
Пользование и владение;
Обмен, передача в залог;
Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

Здания различного назначения;
Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

Собственники;
Арендаторы;
Инвесторы;
Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
Организация брокериджа;
Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
Разработка маркетинг-плана;
Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.

К ним, в частности, относят:

постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.

Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:

собственники, пользователи и владельцы имущества;
инвесторы;
арендаторы;
агенты недвижимости;
учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
госучреждения;

Внимание! Основы управления недвижимостью указаны в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), с детальным описанием в комментариях статей и специализированных нормативно-правовых актах национального законодательства.

Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости.

Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли).

Можно выделить следующие методы управления имуществом:

Правовые

Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.

Организационные

Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы.

Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.

Экономические

К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.

Технические

Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии.

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
Подчинение законодательной базе;
Наличие структуры управления;
Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

федеральная недвижимость;
недвижимость субъектов РФ;
муниципальная недвижимость;
недвижимость предприятий;
отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

земельные ресурсы;
лесной фонд;
жилищная недвижимость;
нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

в аренду;
в доверительное управление;
в хозяйственное ведение;
в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

3.1. СУБЪЕКТНАЯ СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Плюсы:

рост в сфере рынка недвижимости обуславливает престиж профессии и востребованность специалистов в этой области;
стабильный и высокий доход;
возможность постоянного карьерного роста.

Минусы:

огромная ответственность;
широчайший круг обязанностей, который в больших компаниях делегируются нескольким сотрудникам;
возможные конфликтные ситуации и недовольства со стороны собственников и арендаторов;
необходимость общения с представителями различных структур на высоком уровне.

Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
Страхование карты Сбербанка: стоимость и условия

Юридические статьи за февраль 2021 года, 05.03.2021
Подборка материала по теме: «Ребёнок и семья», 23.09.2020
ТОП-10 популярных материалов из категории «Гражданское право», 21.09.2020
Подбор материалов по теме: «Алименты и пособия», 02.09.2020
Подборка материала по теме: «Некоммерческие организации», 21.09.2020

3.2. ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Законодательство не содержит термина «производственно-имущественный комплекс». Можно говорить о понятии «имущественный комплекс», которое встречается в Гражданском кодекса РФ.

По смыслу статей 132, 133.1 ГК РФ под имущественным комплексом понимается совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. Законодательством выделяется 2 вида имущественных комплексов: предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

В связи с этим здесь и далее, отвечая на вопросы о «производственно-имущественном комплексе» будет подразумеваться «имущественный комплекс» в виде предприятия.

ЕНК в отличие от предприятия представляет собой единый объект только вещных прав, в то время как предприятие включает в себя также и обязательственные, и исключительные права.

В отличие от предприятия норма о ЕНК не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок. Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, не является частью единого недвижимого комплекса.

В отличие от предприятия конструкция единого недвижимого комплекса получила широкое распространение на практике. На наш взгляд, при наличии необходимости регистрации имущественного комплекса лучше использовать конструкцию с ЕНК, чем с предприятием.

В данном случае нормы права дают возможность прийти к выводу, что регистрация ЕНК возможна, если сведения о регистрируемых объектах недвижимости содержатся в ЕГРН. Ситуация очевидна и не требует дополнительных разъяснений со стороны Росреестра.

Какие последствия могут быть у такой регистрации, будет ли какое-либо ограничение в пользовании нашим имуществом, в предоставлении его в аренду (отдельных объектов)?

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.

ВЫ МОЖЕТЕ ОФОРМИТЬ ПОДПИСКУ ЧЕРЕЗ РЕДАКЦИЮ (в любое время)

на ежемесячное получение журнала в виде простой бандероли или электронной версии журнала

Изучите цены на услуги адвокатов, специализирующихся в недвижимости
Посмотрите статистику выигранных дел у выбранного адвоката или фирмы
Запросите бесплатную оценку перспектив снижения кадастровой стоимости или исключения из перечня

В гражданском законодательстве закреплено понятие недвижимых вещей (недвижимости). К ним отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В свою очередь, Градостроительный кодекс закрепил понятия «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения».

К капитальным объектам относятся здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.).

Некапитальные объекты — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и которые можно переместить или демонтировать и позже собрать без несоразмерного ущерба и без изменения основных характеристик. К ним относятся киоски, навесы и другие подобные строения и сооружения.

При буквальном прочтении этих норм возникает логичный вопрос: если недвижимость – это все, что прочно связано с землей, а некапитальные объекты (прямо противоположные капитальным) не имеют такой связи, то идентичны ли понятия «недвижимость» и «объект капитального строительства»?

Разделение вещей на движимые и недвижимые имеет в законодательстве принципиальный характер. В первую очередь, это связано с особенностями режима недвижимых вещей, включая их создание, приобретение, отчуждение и прочее.

Например, возьмем вопрос регистрации права и обременения на недвижимые вещи. Занимается этим Росреестр, который вносит записи о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Регистрация же объектов, не являющихся недвижимостью, невозможна.

Также установление признаков недвижимости того или иного объекта является ключевым моментом при рассмотрении дел о признании объектов самовольными постройками либо о признании права собственности на них. Дело в том, что положения Гражданского кодекса о самовольных постройках не распространяются на объекты, не являющиеся недвижимостью. И это только малая часть отличительных признаков движимых и недвижимых вещей.

В упоминавшемся деле 2013 г. Высший арбитражный суд посчитал, что для квалификации объекта как недвижимого, помимо неразрывной связи с землей (безусловного признака недвижимости) суд должен установить возможность самостоятельного хозяйственного использования такого объекта или его вхождение в состав имущественного комплекса. Российские судьи взяли это мнение «на вооружение» и повсеместно придерживаются его.

Подытожим: право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые неразрывно связаны с землей и способны выступать в качестве отдельных объектов гражданских прав. Поэтому, например, даже капитальные хозяйственные постройки (сараи, заборы, имеющие заглубленный фундамент, и пр.) в этом смысле недвижимостью не являются.