Что считается годом по аренде недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что считается годом по аренде недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Указанные нормы (ст. 425 и 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 по делу № ­А56-7645/2008. По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренной в нем датой передачи имущества в аренду, момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ (то есть придания ему требуемой формы) следует определять как дату получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом исходя из п. 4 ст. 421 и ст. 606 ГК РФ стороны договора вправе определить в нем дату передачи помещения арендатору в течение срока действия договора аренды. Однако момент такой передачи не имеет значения в целях определения срока договора и, как следствие, определения того, подлежит ли он регистрации. Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).

Применение описанного подхода к рассматриваемой ситуации приводит к выводу о необходимости государственной регистрации договора: дата получения акцепта совпадает с датой подписания договора (14.06.2016), а период с указанной даты по 30.06.2017 составляет более одного года. То обстоятельство, что условиями договора предусмотрена конкретная дата передачи имущества арендатору, не совпадающая с датой подписания договора всеми сторонами, на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора не влияет.

К сведению

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении спора между ними судам надлежит исходить из того, что с момента начала фактического исполнения этого договора он, несмотря на наличие формальных оснований для того, чтобы считать его незаключенным, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В этом смысле отсутствие государственной регистрации договора может иметь значение лишь применительно к отношениям с участием третьих лиц: в частности, арендатор по такому (не зарегистрированному) договору не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Аренда недвижимого имущества: срок аренды и условия договора

Алекс Смирнов 27.01.2020, 11:28

Как это договор аренды является консенсуальным!?) О чем вы говорите!? Может еще договора займа тоже является консенсуальным? Если мы договорились о передачи помещения в определенный срок, сумму арендной платы, квадратуру и в определенный срок вы мне не передали по акту помещение, то и договора нет.

• Свежие
• Посещаемые

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

1. Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа):
   Дебет 2 401 40 121 Кредит 2 401 10 121
2. Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду:
   Дебет 2 401 10 121 Кредит 2 303 04 730
3. Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу:
   Дебет 2 401 20 223 Кредит 2 302 23 730
4. Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам):
   Дебет 2 205 35 560 Кредит 2 401 10 135
5. Получены денежные средства за аренду тира:
   Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 21 660
6. Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов:
   Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 35 660

• Дайджест изменений за апрель. Новое по НДС и НДФЛ
• КОСГУ и КВР в 2021 году для бюджетных учреждений
• Главные новости марта для бухгалтера бюджетной сферы

• Как развивается современный бухучет и чего ждать от 2021 года
• Бюджетный учет: курсы повышения квалификации для бухгалтеров
• 5 главных изменений за февраль. Обзор для бухгалтера бюджетной сферы

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Приложение: обзор на 67 листах.

Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

В.Ф. Яковлев

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам. Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.

Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Регистрировать договор в этом случае нужно по общим правилам.

Отдельно следует сказать о случаях, когда в аренду по договору передается часть здания, помещения и пр. выделяемые части объекта недвижимость, собственность на которые не оформлена отдельно. В этом случае процедура регистрации будет заключаться в одновременном кадастровом учете части объекта и внесении сведений в реестр недвижимости о том, что этот образованный объект переходит во временное пользование иному лицу. В этом случае в регистрирующий орган вправе обращаться только собственник основного объекта недвижимости и уполномоченные от него лица по нотариальной доверенности. С 2017 года по таким вопросам в регистрирующий орган вправе обращаться также либо арендатор, либо арендодатель.

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

• Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
• Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

• По соглашению сторон.
• В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
• Истек срок аренды.
• Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

• Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
• Установлен точный размер арендной платы.
• Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Что такое аренда и наем квартиры?

На федеральном уровне порядок налогообложения владельцев коммерческой недвижимости регулируется статьей 378.2 Налогового кодекса РФ. Для Москвы, как и для любого другого субекта, есть свои нюансы. Тут ориентируются на Закон города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» и Постановление Правительства Москвы от 14 мая 2014 года № 257-ПП «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения». Однако последний документ предусматривал постепенное введение изменений в порядок налогообложения и планомерное увеличение размера ставки. Кроме того, 2020 год внес некоторые, пусть и не кардинальные, изменения. Чтобы понять, что именно произолшо и что ожидает нас сейчас, рассмотрим суть этих поправок.

С 1 января 2020 года вступил в силу новый Федеральный закон под номером 325. Из-за этого Налоговый кодекс претерпел довольно значительные изменения, поэтому, даже если до этого вы имели представление о порядке налогообложения для владельцев коммерческой недвижимости, стоит обновить знания.

Прежде, чем приступить к обсуждению нововведений, стоит понять, в чем вообще заключается путаница с налогами на этот вид помещений. Во-первых, налоги на коммерческую недвижимость — это региональные платежи, поэтому порядок налогообложения (механизм расчета, сроки выплаты) определяется местным законодательством, однако, естественно, существуют и положения, общие для всей страны. До вступления в силу нового закона сумма налога исчислялась либо исходя из среднегодовой, либо (в некоторых регионах) исходя из кадастровой стоимости. Последний вариант в ряде областей долгое время считался нововведением и возникали споры вокруг того, когда же он может применяться. В основном кадастровой стоимостью руководствовались владельцы определенных типов объектов — располагающихся в торговых центрах и административных помещениях, площадью превышающих три тысячи квадратных метров; размещающие заведения общепита с площадью зала более ста пятидесяти квадратных метров и офисные помещения. Теперь же список существенно расширился, но путаница осталась. До сих пор региональные власти ежегодно утверждали списки объектов, ставка по которым высчитывается от кадастровой стоимости, — при том, что Министерство Финансов намерено в дальнейшем утвердить единые для всех субъектов правила.

В подавляющем большинстве случаев такой способ расчета увеличивает налог, поэтому, изначально внося изменения в законодательство, правительство планировало организовать постепенное повышение ставки.

Мы будем рассматривать, как с этим обстоит дело в Москве и Московской области. Указанную систему начали внедрять в 2014 году. До этого по общему правилу ставку исчисляли, ориентируясь на среднегодовую стоимость объекта. После изменений большинству владельцев пришлось рассчитывать величину налога исходя из кадастровой стоимости (поскольку теперь применяется только эта система, если кадастровая стоимость определена). Налог незначительно увеличивался с каждым годом, начиная с 2014-го. По плану постепенного повышения ставки с 2020 года она должна была составить 1,7 %, с 2021 года — 1,8 %, с 2022 года — 1,9 %, чтобы в итоге в 2023 году достигнуть максимального значения в 2 % (Налоговый кодекс РФ запрещает взимать налог выше 2 % от кадастровой стоимости). Заметим, что некоторые субъекты федерации достигли максимально установленного значения еще до 2019 года. Москве в этом плане на первый взгляд повезло больше, но, учитывая жесткий конкурентный рынок и городские цены, эта «мягкая» экономическая политика более, чем обоснованна.

К чему этот исторический экскурс? Чтобы понять, где представлены устаревшие сведения, а где актуальные — ведь, как мы видим, величина налоговой ставки определена на несколько лет вперед. 2020 год, тем не менее, внес свои коррективы в эти жесткие планы. Из-за пандемии коронавируса и последовавшего в результате экономического кризиса многие организации и органы власти выступили с предложениями снизить или вовсе отменить налог на коммерческую недвижимость. Пока что наиболее многообещающее из этих предложений находится на рассмотрении — это послабления для торговых и бизнес-центров, опускающие ставку до 0 %, содержащиеся в перечне мероприятий Совета Федерации по совершенствованию законодательства в связи с мерами по функционированию экономики и социальной сферы в новых условиях. Однако есть и уже обещанные меры. Так, еще в апреле мэр Москвы пообещал объектам торговли, питания, бытовых услуг и гостиницам 50 %-ную компенсацию налога на имущество и земельных платежей за II квартал. Помимо этого, город выделил более 15 млрд. руб. на поддержку собственников коммерческой недвижимости, снижающих из-за пандемии арендную ставку. Эти средства призваны компенсировать налоги на имущество и земельные платежи. Правда, эта мера с довольно жесткими условиями. Она сможем помочь только тем арендодателям, кто отчаянно хочет удержать съемщиков и готов идти на существенные уступки: для получения гранта необходимо снизить арендную плату на двукратный размер компенсации, но не менее, чем на половину от первоначальной ставки. И, конечно, сроки уплаты множества платежей продлены до 31 декабря 2020 года.

Безусловно, хорошо, что такой тяжелый период принес хоть какие-то отсрочки и послабления, но, как вы видите, увы, эти меры распространяются далеко не на всех собственников коммерческой недвижимости.

Во-первых, вам нужно выяснить, находится ли ваше помещение в списке объектов, соответствующих критериям налогообложения от кадастровой стоимости. Сделать это можно на официальном сайте мэра Москвы (или интересующего вас субъекта Федерации) в соответствующем разделе. Там же вы можете найти другую полезную информацию о ставках и льготах. Теоретически можно даже выразить свое несогласие с включением здания в перечень.

После того, как вы определились с этим пунктом, ход ваших действий зависит от того, физическое вы или юридическое лицо. Если вы намерены извлекать из объекта прибыль, что логично при приобретении коммерческой недвижимости, вам в любом случае придется оплачивать налоги как юридическому лицу (а налоги для юридических лиц, как мы помним, всегда выше. Хотя ИП по закону рассматривается как физическое лицо, в данном случае налог на имущество будет рассчитываться по схеме, применяемой для юридических лиц, даже при упрощенной система налогообложения.

Исчисляется он умножением налоговой базы на налоговую ставку. Налоговая база в Москве на данный момент определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения по состоянию на 1 января года налогового периода. Налоговая ставка в текущем году составляет 1,7 %. Для ряда организаций и объектов действуют льготы. Федеральные налоговые льготы отображены в Главе 30 Налогового кодекса РФ, а региональные (в нашем случае московские) — в статье 4, 4.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций».

Налоговым периодом считается календарный год, а отчетными периодами — I, II и III кварталы. В течение года необходимо исчислять авансовые платежи, составляющие одну четвертую кадастровой стоимости имущества, помноженную на налоговую ставку. Их нужно уплатить в бюджет не позднее 30 календарных дней с даты окончания отчетного периода. По итогам года оплачивается налог за вычетом авансовых платежей, внесенных в течение года. Он должен быть уплачен не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В случае, когда вы продаете или покупаете недвижимость, сумма налога рассчитывается исходя из коэффициента времени владения (отношение количества полных месяцев, в течение которых данные объекты недвижимого имущества находились в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде). «Водоразделом» в отношении календарного месяца считается 15 число: он считается или не считается в зависимости от того, произошла сделка до или после.

Есть и хорошая новость. С нынешнего года для организаций отменена необходимость представлять в налоговые органы авансовые расчеты по налогу на имущество. Отчитываться теперь нужно только по итогам налогового периода. Декларация подается в инспекцию по месту нахождения объекта недвижимого имущества не позднее 30 марта года, следующего за налоговым периодом.

Все о договоре аренды помещений

Как принято, сведения о подобных объектах, которые свободны и сдаются в аренду, публикуются на официальных сайтах местных органов власти. Получить исчерпывающую информацию можно также, обратившись самостоятельно в муниципальное предприятие (учреждение) либо соответствующие органы власти, за которыми закреплено данное имущество.

Собственно порядок предоставления собственности в аренду предопределяет ФЗ РФ № 135 от 26.07.2006. По большей части представители бизнеса могут арендовать имущественные объекты только на условиях участия в конкурсе (или аукционе).

Конкурсы, торги на право заключения арендных договоров проводятся согласно регламенту Приказа ФАС РФ № 67 от 10.02.2010 (ред. от 11.07.2018). К сведению, данный правовой документ содержит список объектов имущества, в отношении которых конкурс проводится в обязательном порядке.

Среди предпринимателей аренда муниципальной собственности практикуется как эффективный метод снижения издержек на помещение. По сути, подобная аренда считается альтернативой аналогичным договорам с различными коммерческими структурами, которые требуют значительно больших затрат от предпринимателя.

В связи с этим предприятия нередко обращаются к муниципальной недвижимости, которая представлена на рынке в виде офисов, производственных помещений, складов и прочих объектов.

Подобного рода сделки приветствуются обеими сторонами: муниципалитетом и нанимателями. С одной стороны, правительство целенаправленно прилагает все усилия для продвижения, поддержки малого и среднего бизнеса, а предоставление имущества в аренду — тому наглядный пример.

С другой, коммерсанты заинтересованы получить в пользовании муниципальный объект для осуществления определенной деятельности по понятным причинам. Для многих из них именно аренда площадей — самая затратная статья расходов. В этой связи естественным является стремление уменьшить данные траты, найти оптимальный вариант аренды.

Муниципалитет предоставляет в аренду площади на более выгодных условиях, а именно:

• гарантируя стабильность сделки;
• по более низким ценам, посему статья расходов в части эксплуатации имущества меньше, чем, допустим, аренда аналогичного объекта у коммерческой структуры.

В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

• иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора – арендатор или арендодатель.

Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Процедуру регистрации договора аренды недвижимости устанавливает приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 (раздел IX «Особенности внесения в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»).

Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.

Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.

Президиум ВАС РФ разъяснил эти вопросы в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденном информационным письмом от 25 февраля 2014 г. № 165 (далее – информационное письмо № 165).

Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).

Вопрос: стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника – субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд – с иском о признании договора недействительным или незаключенным?

В таком случае в суде правильно заявить требование о незаключенности договора аренды.

Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный.

Так, в примере из практики, приведенном ниже, государственный орган обратился с иском о признании недействительным договора аренды, поскольку стороны не получили согласия собственника – субъекта РФ на передачу имущества в аренду. Но суд указал, что на самом деле договор является не недействительным, а незаключенным, и удовлетворил требования истца.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что договор аренды является незаключенным, поскольку стороны не согласовали его существенное условие – предмет договора. При этом такой договор не может быть признан недействительным

Муниципальное предприятие (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения.

Подписанный договор аренды стороны направили на согласование в уполномоченный орган субъекта РФ – собственника имущества. Однако уполномоченный орган отказался одобрить такую сделку. По его мнению, было невозможно установить, какая именно часть помещения передается в аренду.

Впоследствии уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с иском. Он просил суд признать недействительным краткосрочный указанный договор аренды части принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения нежилого помещения. По мнению уполномоченного органа, поскольку стороны заключили сделку без согласия собственника имущества предприятия, она является оспоримой.

Однако суд признал такой договор аренды не недействительным, а незаключенным ввиду несогласования сторонами его существенных условий. Суд установил, что:

• в договоре аренды и в иных документах между сторонами отсутствует достаточная индивидуализация передаваемого нежилого помещения;
• ни арендатор, ни арендодатель не могут описать границы передаваемой части помещения;
• между сторонами имеется спор по поводу границ передаваемого в аренду имущества.

На основании этого суд счел, что договор аренды не заключен. Вместе с тем, суд указал, что такой договор не может быть признан недействительным. Суд исходил из того, что договор:

• не порождает последствий, на которые был направлен;
• является отсутствующим фактически ввиду того, что стороны не достигли какого-либо соглашения. Следовательно, он не может породить последствия и в будущем.

Требование, которое предъявил в суд уполномоченный орган, по своей сути направлено на констатацию отсутствия между арендатором и арендодателем правоотношений из договора аренды. Сделку стороны не исполняли. Ошибка в правовой квалификации, которую допустил уполномоченный орган, считая сделку оспоримой, не приводит к различию в последствиях. Поэтому в иске лишь на основании такой ошибки суд отказать не мог.

Процедура аренды муниципального (государственного) имущества сопровождается обязательным заключением соответствующего соглашения с муниципалитетом. Вопросам аренды посвящена гл. 34 ГК РФ.

Основное назначение данного документа — письменно зафиксировать факт предоставления конкретной собственности во временное пользование чаще всего за определенную плату. Данная форма договора может использоваться при разных обстоятельствах, а именно:

• для аренды объекта на несколько лет (на продолжительный срок);
• на условиях безмездного пользования;
• для хранения и одновременной эксплуатации имущественного объекта;
• для целей аренды помещений с последующим выкупом и т. п.

Ключевые моменты: арендный договор необходимо заключить в письменном виде, после чего зарегистрировать установленным порядком. Как правило, при оформлении сделки за основу берется стандартный вариант соглашения. Соответственно, объект договора — муниципальное (государственное) имущество.

Типовая структура арендного договора	Из чего состоит
Шапка (верх документа)	Заглавие (стандартно «Договор аренды имущества»); номер документа; датировка, место его составления и подписания, а также информация о сторонах-участниках
Предмет соглашения	Наймодатель сдает нанимателю на конкретный срок (указывается какой) свое имущество (записывается, что именно сдается)
Обязательства двух сторон	Детально, по пунктам прописываются обязательства, что должен сделать наймодатель и наниматель
Сопутствующие платежи	Указывается сумма арендной платы за месяц, порядок ее внесения, а также действия наймодателя в случае просрочки (неуплаты)
Порядок расторжения соглашения	Сюда относят условия досрочного расторжения (конкретные обстоятельства для каждой из сторон по-отдельности)
Условия продления соглашения	Обычно если по окончании срока его действия никто не заявил о прекращении соглашения либо о внесении изменений, то соглашение продлевается на прежних условиях
Особые условия соглашения	Здесь дополнительно указываются иные возможные обстоятельства: например, что наниматель вправе улучшать арендованное имущество, сдавать его в субаренду и иное
Реквизиты сторон—участников	Для юрлиц это, как правило: юрадрес, почтовый адрес, ИНН, КПП, телефон (факс), № счета, банк, корр/счет, БИК. Оба участника должны заверить свои реквизиты подписями

Стороны—участники настоящего соглашения: наймодатель и наниматель.

Предложенный образец предназначен для юрлица (наймодателя) и предприятия (нанимателя). В документе отмечено:

1. Сведения об участниках.
2. Какой объект, на какой срок передается во временное пользование.
3. Обязательства наймодателя (передать второй стороне свое имущество в установленные сроки).
4. Обязательства нанимателя (вернуть собственнику арендованный объект в надлежащем виде по завершению срока действия соглашения либо при его досрочном прекращении).
5. Фиксированный размер арендной платы за месяц.
6. Сроки уплаты — поквартально.
7. Период действия соглашения.
8. Акт приема—передачи объекта.
9. Реквизиты участников сделки, их подписи и печати.

Риски долгосрочной аренды по незарегистрированному договору

Право на использование выбранного муниципального объекта может быть получено в рамках различных соглашений. Прежде всего, это стандартный договор аренды на муниципальную собственность, однако это далеко не единственный возможный вариант. Так, предприниматели могут получить землю или другой объект для безвозмездного использования.

Подобное соглашение, как правило, подразумевает, что арендатор должен вернуть собственность по истечению срока соглашения в заданном состоянии его владельцу. Другой популярной формой договора, принято считать соглашение о доверительном управлении имуществом. Подобный вариант позволяет получить недвижимость для использования на неустановленный срок, что крайне выгодно для предприятия.

При этом оно обязуется вести деятельность в интересах собственника объекта — муниципалитета либо любого другого выгодоприобретателя, определенного договором. Популярным вариантом представляется договор ответственного хранения, когда компания или предприниматель получают объект недвижимости на хранение, с одновременным приобретением прав на его использование.

Однако, несмотря на многообразие вариантов, самым популярной формой договора представляется привычная аренда, которая во многом идентична условиям аренды объектов коммерческой собственности.

Для полноценного участия в торгах, вне зависимости от формы их проведения, кандидат должен подать соответствующую заявку. Она будет рассматриваться на протяжении месяца после её поступления, что позволит комиссии вынести свое решение. Необходимо помнить о том, что рассмотрению подлежат лишь те заявки, которые сопровождались установленным перечнем документации.

Она включает:

• заявление, которое пишется на имя руководителя местных органов самоуправления;
• учредительные документы, свидетельства о регистрации юрлиц, а также прочие бумаги, подтверждающие статус участника торгов;
• платежные реквизиты кандидата;
• документация, отражающая бухгалтерский баланс компании.

Кроме того, организаторы торгов имеют полное право запросить и другие бумаги, если подобная возможность предусмотрена региональным законодательством. Согласно принципам конкурса или аукциона, победитель должен предоставить организаторам наиболее выгодное предложение. В случае с арендой, победителем станет участник, предложивший самую высокую стоимость, что следует учитывать при желании получить право на аренду.

После рассмотрения заявок, всем участникам будущих торгов рассылаются специальные извещения, содержащие важную информацию. Прежде всего, это дата, время и форма проведения подобных торгов, а также сведения о реализуемом объекте. Они обязательно включают наличие обременений, наложенных на объект, а также его начальную стоимость.

Согласно подпункту 1.4 пункта 1 приложения 2 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, (далее – Положение), утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездно пользования имуществом», понижающий коэффициент 0,4 применяется за площади, арендуемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями при осуществлении видов деятельности, предусмотренных этим подпунктом.

В соответствии с частью второй подпункта 1.4 понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении всех площадей, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в период фактического осуществления соответствующей деятельности, при условии, что эти юридические лица и индивидуальные предприниматели не занимаются иными видами деятельности.

В части третьей подпункта 1.4 определено, что если юридические лица и индивидуальные предприниматели наряду с деятельностью, предусмотренной в подпунктах 1.4.1-1.4.3, занимаются и другими видами деятельности, понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении площадей, используемых непосредственно для осуществления соответствующего вида деятельности.

Таким образом, понижающий коэффициент 0,4 применяется за все сдаваемые в аренду площади, используемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для оказания услуг в соответствии с подпунктом 1.4.1, включая площади (помещения), наличие которых является обязательным для оказания данного вида деятельности.

При сдаче в аренду мест общего пользования, используемых одновременно для видов деятельности, как в соответствии с подпунктом 1.4.1, так и иных, понижающий коэффициент 0,4 не применяется.

При сдаче в аренду площадей для размещения офиса понижающий коэффициент 0,4 в соответствии с подпунктом 1.4.1 применяется в случае, если деятельность данного офиса осуществляется исключительно по видам деятельности, указанным в подпункте 1.4.1. В иных случаях указанный коэффициент не применяется.

Часто риэлторы в перечне своих услуг перечисляют вместо оформления найма аренду жилых помещений. Но не только грешат этим. В том числе и простые граждане не придают значения разнице этим двум понятиям. Особенно если в отношении физических лиц применяется аббревиатура «аренда». Между физическими лицами не может оформляться аренда по закону.

Данное понятие относится к юридическому лицу. Более того, если в договоре у физического лица написано «аренда жилого помещения», то тогда есть вероятность того, что при возникновении спора документ может быть признан судебным органом недействительным. Соответственно такой договор со всеми негативными правовыми последствиями не будет иметь юридической силы. Договор социального найма на основании установленных гражданско-правовых норм оформляется в те моменты, когда квартира, дом или комната сдаются не юридическому, а физическому лицу. Важная и отличительная особенность найма кроется в том, что сдавать должно изолированное помещение для проживания. Обычно это квартира, комната в коммуналке, жилой дом.

---

• Снимает помещение не физическое, а юридическое лицо. При этом оно использует его не в коммерческих целях. Например, некая компания снимает квартиры в другом городе для своих сотрудников, находящихся в оплачиваемой командировке;
• Обязателен договор аренды для сдачи нежилых помещений. Нельзя заключить найм, если сдается гараж, магазин, торговая площадь. При этом арендой выступает подобная сделка вне зависимости от того юридическое или физическое лицо снимает помещение.

---

Поговорим о том, носит ли обязательный характер письменная форма при заключении такого документа. Здесь следует обратиться к статьям 674 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этих НПА говорится о том, что письменная форма обязательна при оформлении любого соглашения будь то аренда или найм.

---

Договор аренды: бухгалтерский учет и вопросы налогообложения

Если жилье сдается физическому лицу, а не компании, то тогда уместнее заключить договор найма. В первую очередь это будет правильно с юридической точки зрения и обезопасит участников гражданско-правовой сделки.

---

• Наймодатель, которым является собственник помещения;
• Снимающее жилье лицо или наниматель.

---

В договоре аренды согласно статье 606 Гражданского кодекса сторонами являются арендодатель и арендатор. Лицо снимающее помещение – это арендатор, а владельцем является арендодатель. Объектом при заключении договорных отношений найма выступает только помещение в виде квартиры, жилого дома, комнаты. В случае аренды сдаются нежилые помещения. Например, сдать в аренду физическое либо юридическое лицо может магазин, склад, торговую точку, павильон, киоск, производственных цех. Такие помещения применяются чаще всего для организации и ведения бизнес-деятельности.

---

Договор аренда регистрируется. Требуется данная процедура в тот момент, когда срок действия арендных отношений между сторонами превысил один календарный год. Не нуждается в регистрации договор займа. Он считается заключенным, когда стороны сделки поставили в тексте самого документа свои подписи тем самым подтвердив правоотношения между друг другом.

Договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти календарных лет с того момента, как документ был подписан. Если срок не был обозначен в тексте договора, то тогда он должен быть установлен по верхней границе исходя из положений статьи 683 Гражданского кодекса России.

---

Договор аренды можно досрочно расторгнуть в судебном порядке. Делается это в том случае, если арендатором было умышленно либо неумышленно испорчено имущество, были нарушены существенные условия в договоре, имели место быть постоянные задержки арендных платежей на срок более шестидесяти календарных дней. Также расторгается договор аренды в те моменты, когда имущество, переданное арендаторам имело явные повреждения, которые не были указаны при заключении договорных отношений. Соглашение можно также расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.

Говоря о найме стоит сказать то, что договор найма можно подвергнуть расторжению по инициативе нанимателя в любое удобное время. Но при этом есть одно обязательное условие. Оно заключается в том, что при желании расторгнуть договор наниматель должен не меньше чем за три календарных месяца в письменном виде уведомить наймодателя о своем принятом решении. Важно!

---

управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE

Наталья Ненашева рекомендует сначала обратиться к профессиональному оценщику и провести экспертизу его заключения через оценочное СРО.

После этого нужно подать исковое заявление в суд, который назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%. Вся процедура может занять до четырех месяцев. Если суд принят решение в пользу истца, то будет установлена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, — уточнила эксперт.

Сейчас продажа коммерческой недвижимости без консультаций юриста является задачей практически невыполнимой. Все из-за особенностей законодательства, которое менялось на протяжении последних лет. При создании договора должен учитываться тип здания, его назначение, кадастровая оценка – все это влияет на ставку налога на недвижимость, а значит, и на расходы для обеих сторон сделки.

Если рассматривать сценарий для физических лиц, то им нужно сначала уплачивать НДФЛ, ставка которого определяется местными властями – обычно это 13% от суммы, которая уплачивается по договору купли-продажи, но она не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости (часть нового законодательства).

Юридические лица могут снизить свои налоги через вычет. Для этого нужно документальное подтверждение расходов при продаже, после чего они могут быть вычтены из итоговой суммы, которая подпадает под налогообложение. Так можно спуститься ниже отметки в 70% от кадастровой оценки. Для иностранных резидентов налоговая ставка выше – 20% от сделки или ранее указанной кадастровой стоимости, причем в этом случае налоговый вычет применять нельзя.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

С 2021 года был изменен только один критерий, определяющий необходимость расчета и уплаты налога с продажи. Все объекты, приобретенные с этого времени, должны быть во владении хозяина не меньше 5 лет. В этом случае платить налог с продажи не нужно.

Если недвижимость куплена до 2021 года, то налог не нужно платить от продажи помещений, которые в собственности больше 3 лет. В новых правилах есть исключения. Необходимо 3 лет владения, чтобы не платить налог:

• недвижимость получена как подарок;
• передана в наследство;
• была приватизирована.

Есть право использования налогового вычета. Его размер равен 250 тыс. рублей. Доход от продажи объекта является прибылью гражданина, поэтому для физических лиц применяется ставка НДФЛ – 13%. Если он не живет в России 183 дня в году и не получал за это время доходы, то считается нерезидентом. В этом случае ставка равна 30%.

Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество? Согласно Налоговому кодексу РФ, льготы по налогу на имущество (вплоть до полного освобождения для объектов в конкретных видах деятельности) предусмотрены для общественных организаций инвалидов, учреждений уголовно-исполнительной системы, резидентов особых экономических зон и некоторых других категорий налогоплательщиков.

В некоторых регионах, как например в Нижегородской области, налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект налогообложения не входит в перечень объектов согласно пункта 7 статьи 378.2 НК РФ.

Чтобы снизить налог, в налоговой нужно оспорить применение в расчетах налога кадастровой, а не остаточной стоимости, чтобы объект недвижимости облагался не по ст. 378.2 Налогового кодекса, а по ст. 375.

Если это сделать не получится, то выходом может стать снижение величины кадастровой стоимости объекта (в случае если она превышает рыночную стоимость) — в комиссии при Росреестре или в суде. Если будет принято решение в вашу пользу, итогом станет новая кадастровая стоимость объекта коммерческой недвижимости.

• Земельный налог, налог на имущество и налог с продажи недвижимости
• Способы увода недвижимости. Договор купли-продажи
• Рыночная цена для определения налогооблагаемой базы
• Как самому рассчитать налог на недвижимость по-новому
• Сдача физлицом нежилого помещения в аренду и уплата НДС
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость
• Расчет налога на коммерческую недвижимость и как снизить налог на имущество организаций
• Инвестиции в коммерческую недвижимость Саратова, интересное видео с канала Sergio Mioni в Youtube

Для раскрытия темы налогообложения коммерческой недвижимости необходимо сначала определиться с понятием коммерческой недвижимости. Само определение достаточно широко и включает множество объектов. Если обобщить и попытаться вывести общее правило, то можно заключить, что коммерческим имуществом можно назвать любую недвижимость, не являющуюся жилой без арендатора, предназначенную для получения прибыли и прочих коммерческих целей.

Все нормы и правила налогообложения изложены в Налоговом Кодексе РФ, а конкретнее в его 32 главе.

Ранее Налог на недвижимость назывался Имущественным налогом. В настоящее время ( в 2021 году) налог на недвижимость рассчитывается из Кадастровой стоимости объекта, размера доли владения недвижимостью и налоговой ставки. Величина налога варьируется в зависимости от региона и назначения коммерческого объекта, но на подавляющем большинстве территорий действует ставка с максимумом в 2 % от этой стоимости.

• Здания сетей общественного питания (от столовых и до баров).
• Торговые центры.
• Офисные помещения.
• Цехи производства.
• Складские помещения и т.д.

Также, коммерческая недвижимость делится на разные виды по своему назначению. Недвижимость бывает:

• Свободного назначения.
• Социальная (например, библиотека).
• Индустриальная (складские помещения).
• Предназначенная для сдачи в аренду.

В Управлении ФНС России по Нижегородской области напомнили, что для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки.

Налоговая ставка в Нижегородской области составляет 2% по отношению к таким объектам, как административное-деловые и торговые центры, недвижимость иностранных организаций и нежилые помещения, предусматривающие по документам размещение в них офисов, торговых точек, а также точек общественного питания и бытового обслуживания.

юрист юридической службы «Единый центр защиты»

Управляющий партнер Консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева, в свою очередь, обратила внимание на то, что ставки устанавливаются в каждом субъекте РФ самостоятельно, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна. Физические лица Юридические лица и ИПЖилая недвижимость (кадастровая стоимость)— 0,1% (жилые дома, квартиры, комнаты, недостроенные дома, гаражи, хозяйственные строения или сооружения с площадью меньше 50 кв.м.) Ставка может быть уменьшена до 0% или увеличена, но не более чем в 3 раза законодательством муниципальных образований или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — 0,5% (прочие объекты имущества)Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)не более 2,0%Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)не имеет права сдавать без регистрации ИП (регулярный доход)— 0,5% (прочие объекты имущества)Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)

не более 2,0%

Исключение: 0% для конкретных объектов (магистральные газопроводы, газодобыча, производство и хранение гелия, разработка месторождений полезных ископаемых, участков недр). Исключение действует при соблюдении особых условий

Жилая недвижимость (инвентаризационная стоимость)

— до 0,1% включительно (стоимость до 300 тыс. руб. включительно)

— свыше 0,1% до 0,3% включительно (стоимость свыше 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. включительно)

— свыше 0,3% до 2,0% включительно (стоимость свыше 500 тыс. руб.)

Жилая и коммерческая недвижимость (среднегодовая остаточная стоимость)не более 2,2%Налоги на доходы по коммерческой деятельности13% — НДФЛ— 0,5% (прочие объекты имущества)Налоги на доходы по коммерческой деятельностиОСНО — 13% (для ИП) и 20% (для юрлиц) УСН — 6% или 15% (для ИП или юрлиц) ПСН — 6% от предполагаемого дохода (для ИП)

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Сторонам, при согласовании договора аренды и определении сроков, необходимо учитывать, что срок действия договора аренды и срок аренды могут на практике не совпадать. Все зависит от того, как между собой договорятся арендатор и арендодатель.

Например, недвижимое имущество можно передать арендатору одновременно с заключением договора аренды и вернуть его с прекращением действия договора. В таком случае срок аренды будет равен сроку действия договора.

Но если имущество арендодатель передает только через несколько дней после подписания договора, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды – с момента передачи имущества.

В договоре рекомендуется прописывать начальный и конечный сроки аренды, так как эти условия устанавливают, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться имуществом. Именно за этот период арендатор будет вносить арендную плату.

Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору, а конечный срок устанавливает момент возврата имущества арендодателю.

Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества.

Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены:

• календарной датой;
• истечением периода времени;
• указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Срок действия договора аренды имущества – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды.

Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

При согласовании данного условия сторонам рекомендуется:

• определить срок действия договора;
• предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
• указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
• установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен, то договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды.

Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения.

Срок может быть обозначен календарной датой.

Пример условия:

“Настоящий договор действует до “_____” ____________ 2018 г. включительно”.

Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ГК РФ).

Пример условия:

“Настоящий договор прекращает свое действие в течение ______ дней после ______________”.

Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон.

При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон (например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости). В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок.

Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным. В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.
В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, но законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если действующее законодательство не устанавливает минимальный и максимальный сроки на которые может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно.

1.На земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Срок договора аренды на такие земельные участки зависит от целей и видов использования муниципальной земли. Данные сроки регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

2. На земельные участки,в случае наследования лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Подписание акта о передаче имущества

Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.

1. Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
2. Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.

Эти два срока аренды в договоре могут совпадать. Такое возможно, если в один и тот же день и заключается соглашение, и передается имущество арендатору. Но чаще всего сроки не совпадают: как правило, стороны сначала заключают договор, и через какой-то временной промежуток собственник передает имущество арендатору.

Закон не освобождает от налога на имущество применяющих УСН собственников административно-деловых и торговых центров. Причем не имеет значения, владеет налогоплательщик всем зданием или только одним помещением.

Административно-деловой центр – это отдельно стоящее нежилое здание, в котором назначение не менее 20% площадей – деловые, коммерческие или административные цели. Либо это здание, расположенное на земельном участке с разрешенным видом использования для размещения таких помещений.

Сведения о назначении нежилого помещения, здания или земельного участка содержатся в ЕГРН или данных технического учета (БТИ, Ростехинвентаризация). К таким объектам относятся офисы, переговорные, зона ресепшн, парковки и даже офисное оборудование.

Торговый центр – это отдельно стоящее здание, в котором в соответствии с его назначением (назначением земельного участка) располагаются торговые объекты, объекты общественного питания, бытового обслуживания. Здание будет отнесено к торговому центру, если под эти цели используется более 20% помещений.

• Если по сведениям ЕГРН или данным технического учета назначение здания или земли иное, но более 20% его помещений используются под магазины, кафе, службы быта, для целей налогообложения оно будет отнесено к категории торговых центров.
• Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?
• Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Налог на имущество организаций (или ИП) региональный. То есть ставку определяют местные власти, но Налоговый кодекс ограничивает ее максимальное значение. Так, с 2016 года ставка не может быть выше 2%. В Москве в 2019 году ставка налога на имущество организаций равна 1,6%.

В то же время существуют льготы как на федеральном уровне, так и на региональном (глава 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса). Перечень довольно внушительный. Например, льготами могут воспользоваться:

• религиозные организации,
• общественные организации инвалидов,
• фармацевтические производители,
• протезно-ортопедические предприятия,
• коллегии адвокатов, бюро и юридические консультации,
• государственные научные центры,
• организации на территории особой экономической зоны,
• управляющие организации в «Сколково» и некоторые другие.

1. Порядок применения льгот и условия, при которых использование льгот прекращается, определяется налоговым законодательством.
2. Календарь налогов на недвижимость в 2019 году
3. Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

Региональные льготы устанавливает исполнительная власть субъекта РФ. Так, в Москве в четыре раза снижен налог для следующих объектов:

• торгово-офисных помещений, которые фактически используются менее чем на 20% под торгово-офисные цели;
• заводоуправления (то есть в этих помещениях размещаются сотрудники, управляющие заводом);
• организаций образования, медицины и науки.

В первом и втором случаях факт соответствующего использования помещений должна подтвердить Государственная инспекция по недвижимости до конца первого полугодия текущего года. Результаты отражаются в акте обследования. Госинспекция проверяет нежилые здания общей площадью свыше 1000 кв. метров, а также многоквартирные дома с нежилыми помещениями, если их доля превышает 3000 кв. метров.

Сумма налога без учета льгот в Москве рассчитывается по формуле:

налог = кадастровая стоимость недвижимости х 1,6%

Базовая ставка налога на имущество физических лиц за 2018 год по коммерческим объектам равна 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что этот порядок налогообложения распространяется и на апартаменты, и на машино-места, расположенные в таких зданиях и сооружениях. А вот если недвижимость стоит более 300 млн рублей, ставка налога выше – 2%.

Похожие записи:

• Договор ипотеки госпошлина при регистрации 2021
• Льготы на поезда дальнего следования в 2021 году детям
• Формула Расчёта Одн По Электроэнергии В Многоквартирном Доме В 2021