Договор купли-продажи недвижимости с долями на детей

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости с долями на детей». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Немногие знают, что дети, как и взрослые, имеют полное право приобретать недвижимое имущество. Что касается сделок, направленных на покупку квартиры, то в этой ситуации у малолетнего собственника нет практически никаких ограничений.

Другое дело – сделки по продаже жилья, осуществлять которые могут только родители ребенка до 14 лет, выступая от его лица законными представителями. Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может продать квартиру или свою долю в ней с согласия своих законных представителей.

Данное ограничение направлено на то, чтобы максимально защитить имущественные права несовершеннолетних граждан. Более того, для успешной продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, должны быть выполнены следующие условия:

• Органы опеки и попечительства должны выдать письменное разрешение на заключение сделки с недвижимостью;
• Ребенок, чья доля продается, должен получить аналогичную часть в новой квартире;
• Условия проживания на новом месте регистрации должны быть не хуже, чем в прежней квартире;
• Если приобретение нового жилья не входит в планы родителей, ребенок должен получить равнозначную долю в недвижимости, принадлежащей его членам семьи, например, бабушке и дедушке.

Об определении долей в наследстве по закону читайте здесь.

Это может произойти, к примеру, если он вступил в брак, официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью. Во всех этих случаях, если несовершеннолетний собственник признан эмансипированным, он может заключать сделки по продаже или покупке недвижимости уже без письменного согласия органов опеки и попечительства.

Чтобы сделку признали правомерной, ее следует оформить с помощью договора купли-продажи с несовершеннолетними детьми. Его задача – обезопасить покупателя и несовершеннолетнего продавца от значительных рисков и потерь, которые могут возникнуть в ходе продажи квартиры.

Этот документ представляет собой письменное соглашение, в соответствии с которым участники сделки должны выполнить свои обязанности – оформить квартиру в собственность нового владельца в надлежащем виде или же предать за нее необходимую денежную сумму.

Оформить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования. Обычно договор содержит следующие пункты:

• Вводную часть. По центру листа указывается название документа – «Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру». Затем в правом верхнем углу поставьте место и дату заключения документа. Здесь же должны быть сведения об участниках сделки – покупателе, ребенке-продавце и его законном представителе (ФИО, адрес проживания, паспортные данные или сведения из свидетельства о рождении);
• Информацию о предмете договора. Эта часть содержит описание прав и обязанностей продавца и покупателя, а также сведения о квартире, в частности ее назначение (жилая/нежилая), общую площадь и адрес. Не забудьте указать кадастровый или условный номер недвижимости, все существующие ограничения (обременения) права, а также вид собственности (общая долевая). Опишите долю каждого владельца и укажите, какие документы подтверждают право их собственности;
• Цену договора и порядок расчета. Этот пункт устанавливает общую цену квартиры, а также стоимость самой доли. Кроме того, укажите день и способ оплаты – наличными или банковской картой;
• Подписи сторон. Здесь должна быть информация о том, что покупатель и законный представитель продавца являются дееспособными лицами. Внизу листа перечислите все документы, приложенные к договору, и поставьте свою подпись.

Скачать

Образец договора.doc

Как вы уже поняли, главное отличие договора купли-продажи квартиры с долями на детей от стандартного соглашения – участие в его оформлении законного представителя.

Согласно статье 52 ГПК РФ, в качестве лица, правомочного представлять интересы ребенка, может выступать его родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Независимо от того, кто из вышеперечисленных лиц будет принимать участие в сделке, он может действовать только с согласия органов опеки и попечительства.

В числе основных особенностей по сделке-купли продажи с участием несовершеннолетних:

1. Договор, в котором одной из сторон выступает лицо до 18 лет осуществляется исключительно в присутствии дееспособных родителей, опекунов или сотрудников органов опеки;
2. Сделка купли-продажи квартиры признаётся действительной при письменном одобрении органов опеки. Выдаётся оно не так просто, как может показаться. Этому предшествует проведение проверки прежних условий проживания ребёнка и оценка новых, а также их сравнительный анализ. Результатом этого действа выступает выдача или отказ в письменном согласии на сделку с участием несовершеннолетнего. Особенность этой процедуры состоит ещё и в том, что если родители не уведомляют органы опеки о своей мотивации продать недвижимость, где долевым собственником является и несовершеннолетний, то такая сделка не признаётся действительной, а родители привлекаются к ответственности. Такие меры предусмотрены исключительно в целях защиты имущественных прав ребёнка;
3. В соответствии с Конституцией, только человек, которому исполнилось 18 лет, готов отвечать за свои поступки перед законом, то есть может заключать деловые сделки. Ребёнок, не достигший указанного возраста, признаётся ограниченно дееспособным (с 16 лет) или недееспособным (возраста). До момента достижения дееспособности ребёнка договор купли-продажи может быть совершён исключительно с согласия от родителей и документального согласия от органов опеки и попечительства.

Бывает так, что подросток становится полноправным гражданином по достижении 16- летнего возраста. Это предусмотрено законом в следующих случаях:

• при заключении законного брака;
• при трудовой деятельности по официальному договору, занятость в индивидуальном предпринимательстве (эмансипация).

Ситуация продажи с участием лица, не достигшего 18 лет, встречается часто и скрывает под собой свои риски и особенности. Для того, чтобы их избежать, перед подписанием договора лучше провести тщательную проверку бумаг и сопровождающих сделку обстоятельств. Не лишним будет узнать у органов опеки, не стоит ли семья у них на учёте и нет ли предпосылок к лишению родительских прав.

Этот факт имеет значение, ведь такое обстоятельство используется мошенниками.

Тогда несмотря на то, что у покупателя будет весь пакет бумаг на квартиру вместе с согласием родителей, полновластным собственником её он являться всё же не будет, потому что опекуном на момент подписания договора может выступить уже другой человек. Тогда сделка уже не признаётся действительной, потому что согласие родителей не имеет правовой силы.

Образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми.doc

Какие документы необходимы

Для грамотного документального оформления сделки следует подготовить три подготовить три экземпляра договора купли-продажи (один направляется в Росреестр, по одному остаётся у участников сделки).

Кроме договора, для проведения процедуры сделки необходимы следующие виды бумаг:

• заявление о регистрации на право собственности;
• паспорта;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего долевого или единоличного собственника недвижимости;
• официальное разрешение от органов опеки на заключение сделки;
• бумаги, устанавливающие факт и вид права на владение имуществом (дарственная, передача имущественных прав по завещанию, соглашение купли-продажи и пр.);
• акт приема-передачи;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• лицевой счет на жилплощадь;
• чек об оплате госпошлины.

Как мы продали квартиру, в которой была доля ребенка

Для того, чтобы покупатель вступил в права владения недвижимостью, необходимо перерегистрировать эти права на нового собственника. Сделать это можно разными способами:

• обратиться в отделение Росреестра;
• отправить заявление на регистрацию прав заказным отправлением по почте с уведомлением о получении;
• оставить заявку на официальном интернет-портале Росреестра.

Перед подачей пакета бумаг необходимо перепроверить наличие или отсутствие, верное оформление, в действии ли их юридическая сила. В случае, если хотя бы одна справка или выписка потеряла свою юридическую силу по истечению срока действия, то процедура регистрации сильно затянется.

Сроки регистрации прав собственности предусматриваются законом. В каждом конкретном случает они отличаются.

В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют:

• При подаче договора купли-продажи в письменной форме и всей сопровождающей документации в Росреестр – 7 раб. дней;
• При подаче бумаг в МФЦ сроки увеличиваются на 2-4 дня, так как МФЦ выступает посредником между гражданами и Росреестром и осуществляет доставку в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Оформление регионального капитала в кредитном кооперативе	30 000 Р
Гонорар риелтора за помощь в оформлении регионального капитала	10 000 Р
Комиссия кредитного кооператива	6000 Р
Гонорар нотариуса за услуги правового и технического характера	4875 Р
Госпошлина у нотариуса	3000 Р
Госпошлина за обе сделки	2730 Р
Оформление паевой книжки для кредитного кооператива	1250 Р
Гонорар риелтора за составление договора купли-продажи	1000 Р

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

• c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
• c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
• дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

• Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
• Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:

• нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
• peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
• нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
• peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.

У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

• ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
• ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Как продать квартиру если в доле несовершеннолетние дети в 2021

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе продать квартиру при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). В противном случае сделка может быть признана недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по продаже недвижимости могут совершать только родители, усыновители, опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства — это вы как потенциальный покупатель обязаны знать. Оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.

Разрешение органов опеки и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новой недвижимости, — два документа, которые вы должны попросить у продавца квартиры (для своего же спокойствия).

Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя. Они являются поводом для признания сделки недействительной. В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю. Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.

Обязательно проверьте, что фамилия, имя и отчество ребенка, указанные в его свидетельстве о рождении или паспорте, совпадают с данными в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).

Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка.

Также стоит отметить, что получением разрешения от опеки процесс продажи квартиры с долей несовершеннолетнего не заканчивается. После того, как разрешение на продажу получено, необходимо нотариально заверить проведение сделки.

И уже после получения разрешения от нотариуса можно заключать договор купли-продажи и обращаться в регистрационную палату для оформления перехода права собственности.

Сам договор купли продажи доли несовершеннолетних детей ничем не отличается от того, если бы он владел всей квартирой целиком. В самом договоре должна быть в данном случае указана, какая конкретно доля имущества отчуждается.

Кроме того, как вы уже знаете, в интересах ребенка выступают его законные представители, они же вместо ребенка подписывают документы. Если дитя младше 14 лет в договоре указывается формулировка «Продавец, в лице законного представителя».

Если ребенок старше 14 лет, законные представители дают покупателю свое письменное согласие на подписание документов ребенком, и договор купли-продажи подросток подписывает сам, а формулировка указывается следующим образом: «Продавец, с согласия своих законных представителей».

Видео на тему получения разрешения Службы по делам детей для нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости:

1. Продажа доли несовершеннолетнего собственника возможна на законных основаниях.
2. Для соблюдения интересов детей в рамках продажи необходимо привлечение органов опеки и попечительства в подавляющим большинстве случаев.
3. Все действия по продаже доли несовершеннолетнего собственника осуществляются с участием законных представителей ребенка.
4. Все сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним собственникам обязательно регистрируются у нотариуса.

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2019 году

Согласно ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015г. все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних подлежат обязательной государственной регистрации. Для этого продавцу необходимо обратится в нотариальную контору.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Предварительный договор купли продажи у несовершеннолетнего самостоятельно составить не так уж трудно.
Но важно учитывать некоторые обстоятельства, сопровождающие эту сделку, в том числе требования органов опеки и попечительства.

Часто продавцы, вернее родители несовершеннолетних собственников, составляют формальный предварительный договор не понимая, что выполнение его условий будет проконтролировано прокуратурой.

А нарушение этих условий повлечет отказ в регистрации перехода права от несовершеннолетнего собственника к покупателю.

Чтобы Вам легче было составить предварительный договор купли продажи у несовершеннолетнего вы можете воспользоваться:

• Конструктором договоров — специальной программой, которая учитывает все обстоятельства сделки.

1. Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.
2. Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.
3. ред. Суханов, Е.А. Том 1. Гражданское право. Общая часть; М.: Волтерс Клувер; Издание 3-е, перераб. и доп., 2013. — 720 c.
4. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.
5. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.

Поскольку несовершеннолетние дети не вправе решать такие вопросы, то по факту это делают родители. На практике встречаются самые разные варианты: от разделения квартиры по числу членов семьи (например, по 1/4 на каждого) до оформления на детей 1/100 (и меньше) общей недвижимости. С точки зрения закона все это правильно: соглашение — документ добровольный. Как правило, вопрос встает в острой форме при разделе или продаже квартиры с несовершеннолетними детьми. Из-за отсутствия четких правил, в спорной ситуации, суды решают его на свое усмотрение, и размер выделяемых детям долей устанавливается различный. Распространены два подхода: имущество делится в равных частях, и в зависимости от материального вклада членов семьи. В отдельных регионах встречается практика, когда принимается во внимание учетная нормативная ставка площади на одного человека, или минимальная санитарная норма.

На заметку. Поскольку при таком сценарии имущество перестаёт находиться в совместной собственности, нотариальное согласие на сделку с самим собой уже требоваться не будет. С выделением части между родственниками Покупка доли в квартире в случае, если сделка заключается между родственниками, мало чем отличается от обычного договора.

Однако нужно иметь в виду следующее:

• Нельзя оплатить покупку материнским капиталом.

Предварительный договор купли продажи с несовершеннолетним собственником

Что учесть при оформлении? Если такую недвижимость приобретают покупатели В том случае, если по итогам договора купли-продажи долевая собственность делится между покупателями, в договоре надо предусмотреть:

• Размер доли, которая приходится на каждого из покупателей.
• Порядок оплаты приобретаемой доли.
• Указание на личность каждого из покупателей.

Важно! Если осуществляется продажа доли, которая, в свою очередь делится между покупателями, дополнительных мер предусматривать не надо. Достаточно указания в договоре на размер долей, которые в итоге будут причитаться каждому из участников сделки.
Находится во владении продавцов Если приобретаются две доли, принадлежащие двум разным людям, требуется, чтобы в договоре оба они фигурировали как продавцы.

Только после этого договор можно передавать в Росреестр на регистрацию. Алгоритм продажи долевой собственности После принятия решения о продаже, в первую очередь необходимо уведомить официально всех остальных собственников о своих намерениях с указанием стоимости доли. Если согласие получено от всех, то можно начинать продавать объект. Когда хотя бы один собственник не ответил, то придется подождать 30 дней, и только после этого заниматься продажей.
После того, как найдется покупатель, нужно будет составить договор. Это можно сделать самостоятельно, обратиться к юристу или воспользоваться услугами нотариуса.
Тем более что к нему все равно придется идти для нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в квартире. Это требование законодательства обойти не удастся, так как без прохождения данной процедуры Росреестр не примет документы на регистрацию.

Как провести сделку? На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.
Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

Если же это невозможно из-за:

• отсутствия второго родителя по причине развода;
• его несогласия с продажей;
• безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.

Если посмотреть на образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками или бывшими супругами, то можно понять, что он ничем особым не отличается от обычного. Разница заключается только в последствиях, а именно: родственники оплачивают госпошлину в меньшем размере, а также имеют приоритетное право покупки доли.

Что должен содержать договор? Каких-то жестких рамок этот документ не имеет. Он составляется в произвольной форме. Если учесть, сколько берет нотариус за оформление договора купли-продажи доли квартиры, то можно научиться делать это самостоятельно и бесплатно.

Тем более что в 2018 году не составляет никакого труда найти подходящий для своего случая образец.
Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

• Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
• Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
• Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
• Новое жилье меньше старого;
• Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
• Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей. Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно.

Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021

Основные сложности при продаже недвижимого имущества
возникают из-за ООиП – эта инстанция выдвигает ряд требований.

1. Оформить сделку продажи в Регистрационной палате
   можно только после регистрации договора покупки ребенку доли в новой
   жилплощади.
2. Размер доли ребенка в приобретаемой недвижимости
   должен быть такой же, как и в старой или увеличенный.
3. Собственникам нужно доказать ООиП, что покупка другой
   недвижимости, взамен старой, будет являться улучшением жилищных условий.
4. Возможен, хотя используется очень редко, вариант
   зачисления средств от продажи доли на банковский счет ребенка, которыми он сможет
   распоряжаться при достижении 18-ти летнего возраста.
5. Все операции купли-продажи жилья, находящегося в
   собственности у ребенка, заверяются нотариально.
6. Отказ ООиП или родителя можно обжаловать в
   судебном порядке.

Все приведенные пункты упираются в одно требование – уровень жизни ребенка после проведения
сделки купли-продажи должен быть улучшен. Оценочные критерии этого уровня определяются
ООиП, если они не удовлетворяются, продать квартиру с
долей несовершеннолетнего ребенка не получится.

В местное отделение ООиП нужно направить заявление на
продажу квартиры. Оно составляется от лица обоих родителей.

Если супруги
находятся в разводе, а ребенок живет с матерью, нужно получить письменное разрешение
отца на проведение сделки купли-продажи – это обусловлено тем, что каждый
родитель имеет одинаковые права на воспитание ребенка. Если ООиП дает отказ в проведении
сделки, его можно оспорить в судебном порядке.

Каждая ситуация индивидуальна, поэтому не всегда порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка
один и тот же. Он напрямую зависит от одобрения сделки ООиП и отцом ребенка.

Если
мать и отец ребенка находятся в разводе, последний может не дать согласие на
проведение сделки купли-продажи, тогда придется обращаться в суд с просьбой
разрешить отчуждение без одобрения отца.

Без судебного постановления или
письменного разрешения второго родителя органы опеки не дадут своего согласия
на проведение сделки.

Составление предварительного договора на покупку квартиры, в
котором будет прописано условие отсрочки платежа является важным аргументом для
органа опеки в пользу улучшения условий жизни ребенка. Такой договор убедит ООиП
в том, что родители берут на себя обязанности предоставить для
несовершеннолетнего более качественные жилищные условия.

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость.

То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

Важно: все несовершеннолетние граждане России признаются не полностью дееспособными, то есть их недвижимость может быть продана только с разрешения опекунского совета. Но существует такое понятие, как эмансипация. Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.

Как признаётся эмансипация:

• по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
• по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

• он трудоустроен по договору;
• занимается предпринимательством;
• состоит в браке.

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

Как определить чистоту квартиры

• закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
• если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу;
• посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
• в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично), то ее продажа возможна, но будет связана с определенными трудностями. В возрасте от 14 до 18 лет уже можно подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но придется оформить у нотариуса письменное согласие обоих родителей на сделку и дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства.

До 14 лет подпись на договоре купли-продажи ставят законные представители (как правило, родители или опекуны). Если подростку уже исполнилось 16 лет, и он вступил в брак либо начал работать, то он вправе самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью.

Особенность подобных сделок в том, что перед подписанием договора купли-продажи жилья, которое записано на несовершеннолетнего, придется пройти дополнительные этапы. Перед оформлением купчей нужно:

1. оформить у нотариуса письменное согласие на сделку (если ребенку от 14-18 лет);
2. подать заявление и пакет документов в местный орган опеки для получения разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего.

Получение разрешения в органах опеки может занять до двух недель. В связи с этим процедура оформления купли-продажи может затянуться и это необходимо учитывать, подписывая предварительный договор с продавцом или оформляя кредит в банке.

Сделка с участием несовершеннолетнего всегда заверяется нотариально. Соответственно помимо временных расходов будут еще и денежные – минимум 3-10 тыс. рублей.

Продажа квартиры несовершеннолетнего требует согласования вопроса с органами опеки. Получить его можно только, если покупается новое жилье не хуже предыдущего или родители готовы перевести деньги от продажи на счет ребенка.

Регистрация перехода прав собственности ребенка осуществляется в Росреестре только по Приказу из ООП.

Для получения разрешительного документа следует обратиться:

• непосредственно в органы попечительства;
• в МФЦ, но срок увеличится в среднем на неделю.

ООП, рассматривая заявление, прежде всего, обращают внимание на интересы детей и соблюдение их прав.

Субъективная оценка ситуации представителями опеки порой оборачивается отказом в продаже квартиры. При этом даже частный дом в пригороде может рассматриваться как ухудшение условий проживания в сравнении с маленькой квартиркой в центре города.

Решение ООП может быть оспорено в суде.

Но стоит помнить, что этот госаппарат стоит на службе закона о правах детей, а значит, всячески пытается защитить от безответственности и мошеннических действий со стороны взрослых.

Составление главного документа при продаже недвижимого имущества, если ребенок собственник доли или всей жилплощади, имеет свои нюансы:

• От имени малолетнего действует его законный представитель – мать, отец или опекун, разрешение которому предоставлено ООП. При это в шапке должны быть указаны все стороны – продавец (ребенок), его представитель, покупатель.
• Покупатель обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на покупку жилья.
• Договор подлежит заверению у нотариуса.
• Переход права собственности регистрируется в Росеестре, после чего выписка подается в органы опеки.
• Дети старше 14 лет сами подписывают договор в присутствии нотариуса.

Перед продажей квартиры может потребоваться снятие с регистрационного учета детей.

Выписка возможна при неукоснительном соблюдении условий:

• согласие ООП, если ребенок единолично владеет жильем или его долей;
• снятие с учета должно проходить при одновременной регистрации в другом месте, но без ухудшения условий;
• если родители прописаны в разных местах, для выписки потребуется согласие отца или матери;
• ребенок должен быть зарегистрирован с одним из родителей (ст. 20 ГК).

Выписка производится отделом ФМС с согласия ООП.

После заполнения бланка родителями или ребенком старше 14 лет оформляется листок убытия с указанием адреса новой прописки. Госпошлина не взимается.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С УЧАСТИЕМ ДЕТЕЙ

Родители могут выделить любую долю в купленной квартире своим детям. При этом важно учитывать, что размер доли не может быть меньше принадлежавшей им в прежнем жилье.

Передача в собственность новой доли ребенку – это защита его имущественных интересов, забота о будущем благосостоянии. При использовании в покупке материнского капитала родители обязаны наделить детей долями.

При отсутствии разногласий между членами семьи, доля ребенку выделяется с помощью Росреестра .

Документы, требующиеся для выделения:

• заявление;
• квитанция об уплате госпошлины;
• справка по месту проживания и о составе семьи;
• договор-основание перехода права собственности;
• свидетельство о праве владения.

Случаи продаж, в которых не потребуется разрешение ООП или одновременная покупка квартиры:

• Отъезд семьи за рубеж для постоянного проживания.
• Для переезда в другой город. В данной ситуации нужно поручительство родителей, что ребенку будет предоставлена равная продаваемой доля или деньги от сделки перечислены на его счет.
• Если отчуждение требуется для покупки жилья в строящемся доме, но тогда строительство должно быть на заключающих этапах, а ребенку потребуется регистрация в другом месте.

Для подготовки сделки с недвижимостью, в которой прописан малолетний, не являющийся собственником, необходимо выписать его в другую квартиру.

Так как он лишь пользователь жилья, участие в сделке он не принимает.

Условие для выписки одно – дети до 14 лет могут быть зарегистрированы по месту проживания с одним из родителей. Подростки с 14 до 18 лет могут прописываться у близких родственников.

Жилье для прописки должно отвечать всем санитарным и техническим нормам.

Если выписываться семье некуда, можно воспользоваться распространенной схемой, когда все члены остаются прописанными по старому адресу вплоть до регистрации права собственности новой квартиры.

Порядок действий:

• Обратиться в УФМС с заявлением о регистрации ребенка по новому адресу.
• Выписка из предыдущего места проживания происходит автоматически.
• Удостовериться можно, запросив справку из паспортного стола.

Документы, необходимые при продаже квартиры с прописанными детьми:

Защита прав несовершеннолетнего собственника органами опеки предполагает одновременное совершение двух сделок по продаже и покупке жилья. И лишь в некоторых случаях дает согласие только на продажу.

Тем не менее, лишить ребенка имущества не удастся, так как ООП зорко следит за выполнением всех условий.

Основные риски при сделке купли-продажи недвижимости с несовершеннолетними участниками ложатся на плечи покупателя.

Бывают ситуации, когда от приобретения лучше отказаться:

• квартира приватизирована без участия прописанного в ней ребенка, а ООП не давало разрешения на отказ от приватизации. Это прямое нарушение прав недееспособного гражданина;
• на момент приватизации ребенок был временно выписан, но право бессрочного пользования жильем он сохраняет;
• квартира куплена с помощью материнского капитала, но дети не вошли в долю.

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Распоряжаться своим имуществом дети до 18 лет не могут: до 14 лет они вовсе не принимают участие в контрактах, с 14 до 18 — с согласия родителей или опекунов. Договоренность в обоих случаях может быть совершена только после разрешения органов опеки. Право распоряжаться имуществом появится у владельца с 16 лет, если опекунский совет признает его дееспособным (трудоустроился, женился).

Квартира (дом), оформленная на не достигшего 18 лет, исключительно его имущество. У родителей нет на него прав. По собственной инициативе они не смогут сдать в аренду, продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка — требуется разрешение органов опеки.

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником одобрят, если для ребенка появится выгода: его должны обеспечить другим жильем — таким же по площади или больше. Главное, чтобы условия проживания не ухудшились. Разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетних детей удастся получить, если семья меняет место жительства или средства требуются на лечение подростка.

Процесс продажи недвижимости несовершеннолетнего по всем правилам состоит из следующих этапов:

1. Обсуждение условий соглашения.
2. Поиск подходящего для ребенка жилья.
3. Подача заявления в попечительскую службу (с пакетом документов).
4. Проверка Органами правдивости представленных данных.
5. Заключение договора купли-продажи.
6. Уведомление опекунского совета о том, что малолетний стал владельцем новой квартиры (подтверждается справками).

Если приобретенное жилье находится на этапе строительства, в обязанности родителей входит прописка подростка на жилплощади родственников.

Важно! Квартира должна отвечать всем требованиям, выдвигаемым опекунской службой.

Продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка без нотариуса не получится. Сделка должна быть нотариально заверена: проверены дееспособность, полномочия сторон. Также не удастся продать недвижимость несовершеннолетнего без согласия второго родителя — сделка будет считаться незаконной и недействительной.

Когда сделка одобрена, приступают к сбору справок. В опекунский орган предъявляется:

• заявление от законного представителя с просьбой разрешить осуществить сбыт;
• согласие от подростка (при достижении им 14 лет) о проживании в квартире, купленной для него по итогам договора;
• копия финансового счета с реализованного и купленного имущества;
• свидетельство о праве собственности — с обоих мест;
• справка из налогового органа об отсутствии долга по уплате налога;
• справка из Бюро технической инвентаризации о балансовой стоимости помещений;
• поэтажный план;
• кадастровые паспорта;
• выписки из домовых книг;
• бумаги об отсутствии долга за коммунальные платежи (с обеих квартир);
• свидетельство о рождении подростка и паспорта представителей.

Предъявляются оригиналы и копии. Опекунский орган назначает сроки сдачи документации — собирать ее рекомендовано заранее.

После получения бумаг опекунский совет передает их на рассмотрение городской комиссии. Изучив справки, руководство издает распоряжение с обозначением условий и требований к договору.

При совершении сделок по отчуждению собственности ребенка, согласно Семейному и Гражданскому кодексам РФ, интересы ребенка представляет законный представитель несовершеннолетнего.

Основным отличием просто продажи квартиры или доли в ней от продажи квартиры, где собственником одной из долей является несовершеннолетний, является обязательное согласие органа опеки и попечительства. Продажа доли в квартире, где прописан несовершеннолетний, но, при этом, собственности не имеет, получение согласия органа опеки не предполагает.

Находясь на страже прав и законных интересов детей, органы опеки строго следят за тем, чтобы не нарушались имущественные права несовершеннолетнего.

Условия получения согласия на продажу доли:

• покупка равноценной по метражу доли;
• удовлетворительное состояние жилого помещения;
• географическое место положения квартиры.

Так, будет получен отказ, если продаваемая доля будет частью благоустроенной трехкомнатной квартиры в черте города рядом с социальными объектами, а покупаемая частью частного дома без удобств на окраине города, вдали от социальной инфраструктуры.

Особняком стоит вопрос о даче разрешения на покупку квартиры в новостройке. В таких ситуациях все зависит от степени готовности дома. Желательно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. В этом случае, а также при условии, что жилищные условия ребенка в итоге улучшаться (к примеру, будет выделена доля больше имеющейся, либо метраж новой квартиры будет больше), органы опеки «дадут зеленый свет» на совершение сделки.

Похожие записи:

• Едв Из Мат Капитала В 2021 Году
• Бесплатная поездка для пенсионеров в электричках в спб в 2021 году
• Квартиры Военным В Москве По Каким Адресам Есть Жилье Июль2021