Договоров аренды недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договоров аренды недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

По договору найма (аренды) жилья (квартиры) одна сторона — собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Наниматель жилья в многоквартирном доме имеет также право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц.

В случае смены собственника жилья, переданного в аренду (субаренду), к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

Обязанности нанимателя жилья:

1. Наниматель обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.
2. Наниматель не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя.
3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилье, а также обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.

В договоре найма жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жильем. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.

Если нанимателями жилья есть несколько человек, их обязанности по договору найма жилья являются солидарными.

Текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, если иное не установлено договором. Капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наймодатель, если иное не установлено договором. Переоборудование жилого дома, в котором находится жилье, переданное в аренду, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жильем, не допускается без согласия нанимателя.

Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма жилья. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если иное не установлено договором или законом. Наниматель вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором найма жилья. Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.

Договор найма жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

В случае истечения срока договора найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но в течение одного года заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель вправе требовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.

В случае продажи жилья, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение.

Наниматель жилья вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.

Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель вправе требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.

Наниматель вправе отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилье за ​​шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз;

2) разрушения или порчи жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья. Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилья. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год.

Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи. Наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.

Как составить договор аренды помещения

Основные принципы оформления прав на земельные участки в Украине определены в Земельном кодексе Украины. В частности, статья 93 ЗКУ определяет, что земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям и даже иностранным государствам.

При этом, не подлежат передаче в аренду земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отвода, на землях лесохозяйственного назначения и природно-заповедного фонда, размещенных в прибрежной защитной полосе водных объектов.

Различают краткосрочную и долгосрочную аренду земельного участка. Первая из них не может превышать 5 (пяти) лет последняя 50-ти. Важно, что право аренды земельного участка может быть объектом отчуждения, в том числе продаваться на земельных торгах, а также быть предметом залога, передаваться по наследству, кроме установленных законодательством случаев.

Более конкретно, вопросы аренды земли регулируются специальным законом – Законом Украины «Об аренде земли» (далее – Закон).

Согласно статьи 3 Закона, объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Соответственно, и арендодателями земельных участков выступают их собственники. Если речь идет о землях коммунальной собственности, то их арендодателями являются сельские, поселковые, городские советы. Арендодателями земельных участков, находящихся в совместной собственности территориальных общин, являются районные, областные советы и Верховный Совет Автономной Республики Крым. Ну а арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются соответствующие органы исполнительной власти.

Арендодателем земельного участка, входящего в состав наследства, в случае отсутствия наследников по завещанию и по закону, устранения их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его принятия по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, является лицо, которое управляет наследством.

В случае, если земельный участок является предметом залога, то передать его в аренду собственник имеет право только с согласия залогодержателя.

Арендная плата за землю, согласно определению законодательства — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

Если речь идет об арендной плате за пользование землей, находящейся в частной собственности, то размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласованию сторон в договоре аренды между ними. Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются Налоговым кодексом Украины.

Если договор аренды земли будет признан недействительным в судебном порядке, полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.

Арендная плата за землю может оплачиваться не только в денежной форме (кроме случаев аренды земель государственной и коммунальной собственности, где возможна только денежная форма оплаты), но и в натуральной форме, а также в виде предоставления услуг арендодателю.

Как уже говорилось выше, договора аренды земли могут быть кратко- и долгосрочные. Максимальный срок действия договора аренды не может превышать 50 лет.

После завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет право на первоочередное право на заключение договора аренды земли на срок до 50 лет либо прекращения действия договора аренды земли.

Право на аренду земельного участка переходит после смерти физического лица – арендатора к его наследникам, а в случае их отказа или отсутствия — к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором и выявили желание стать арендаторами в случае, если это не противоречит требованиям Земельного кодекса Украины и этого Закона.

Прекращение договора аренды земли возможно в случае:

• окончания срока, на который он был заключен;
• выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка в связи с общественной необходимостью;
• объединения в одном лице собственника и арендатора земельного участка;
• смерти физического лица – арендатора, осуждения его к лишению свободы и отказа наследников умершего или членов семьи осужденного от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
• отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем;
• приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящихся на арендованном другим лицом земельном участке и в других случаях, предусмотренных законом.

Обратите внимание на то, что в случае досрочного расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения — за год, если на протяжении указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях (кроме случая, когда причиной расторжения договора аренды стало невыполнение арендодателем своих обязательств по договору).

По завершению срока действия договора аренды земли, арендатор, который добросовестно выполнял свои обязательства по договору, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли). Но для того, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом арендатор должен письменно уведомить о своем желании арендодателя в сроки, оговоренные договором аренды, и в любом случае, не позднее, чем за месяц до его завершения, приложив к письму проект дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды.

Возможен также вариант возобновления договора аренды, при котором арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечению срока действия договора, а арендодатель не направляет ему письмо с возражением о возобновлении договора в течение месяца с момента окончания срока действия договора.

Каковы же последствия прекращения договора аренды земельного участка?

В случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. При этом, если у арендатора есть какие-либо имущественные претензии к арендодателю, он не имеет права удерживать с этой целью земельный участок после прекращения действия договора.

К лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором размещены такой жилой дом, здание или сооружение. В ситуации же, когда срок договора аренды земельного участка, на котором размещены объекты права собственности арендатора, истек, такой арендатор имеет преимущественное право на продолжение (возобновление) договора аренды. Если же стороны не пришли к соглашению об условиях продления договора аренды, им, в любом случае необходимо будет находить общий язык относительно условий размещения недвижимого имущества одного собственника на территории недвижимого имущества другого собственника, в том числе и используя институты судебной власти.

Что предусмотреть в договоре аренды, чтобы не попасть впросак

Договор найма нежилого помещения (здания или другого капитального сооружения, их отдельной части) заключается в письменной форме. Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению. Право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором.

Возвращение нанимателем предмета договора найма оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента договор найма прекращается.

Одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма .

В договоре найма стороны могут определить размер земельного участка, передаваемого нанимателю. Если размер земельного участка в договоре не определен, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел наймодатель.

Если наймодатель не является собственником земельного участка, считается, что собственник земельного участка соглашается на предоставление нанимателю права пользования земельным участком, если иное не установлено договором наймодателя с собственником земельного участка.

Плата, взимаемая с нанимателя здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком.

Вопрос читателя: если живут одни и те же квартиранты более 5 лет — то могут как-то через суд отобрать квартиру. Правда ли это? Или может есть какие-то другие возможности забрать квартиру или это не возможно не зависимо от срока проживания квартирантов?

Ответ: Это заблуждение!И оно тянется корнями в советское время, когда, по сути,отсутствовала частная собственность и все принадлежало государству. Тогда, вообщем, могли забрать у одних и передать другим и да, этому могло послужить и длительное проживание. Сейчас у нас капитализм и его фундаментальной основой является право и не прикосновенность частной собственности.Так же это прописано и в Конституции Украины. В вашем случаи, можно радоваться таким постоянным квартирантам и как следствие доходу.

• имущество передается во временное пользование, а не в собственность;
• после окончания срока действия договора или его досрочного расторжения имущество обязательно возвращается арендодателю;
• пользование имуществом является платным.

Существенные условия договора

Существенные условия договора – это условия, без согласования которых договор считается незаключенным. Для договора аренды указанные требования приведены в ст. 284 ХКУ:

• предмет договора;
• размер арендной платы (с учетом ее индексации);
• срок, на который заключается договор;
• объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом его индексации);
• порядок использования амортизационных отчислений;
• порядок восстановления арендованного имущества;
• условия возврата или выкупа арендованного имущества;
• условия, которые стороны считают необходимым указать в договоре.

Предметом договора аренды могут быть движимые и недвижимые вещи, в частности здания, сооружения, целостные имущественные комплексы предприятий, земельные участки и т. д.

В договоре должны быть указаны точные характеристики имущества, передаваемого в аренду.

Опись имущества является важным моментом при заключении договора аренды. В ней заинтересованы и арендатор, и арендодатель, ведь именно такая опись в дальнейшем поможет избежать споров относительно состояния, в котором имущество предоставлялось в аренду и в каком оно было возвращено.

Также в договоре должна быть указана стоимость арендованного имущества. Так, имущество оценивается по восстановительной стоимости. Стороны могут провести оценку имущества самостоятельно или с помощью профессиональных оценщиков.

В договоре аренды целесообразно указать особенности компенсации расходов на оплату коммунальных платежей. Так, арендная плата может включать расходы на оплату коммунальных платежей или же, наоборот, не содержать компенсации расходов на оплату комуналки. В последнем случае расходы на оплату комуналки будет компенсировать арендатор на основании счетов, выставляемых арендодателем, или самостоятельно уплачивать согласно договорам, заключенным с поставщиками услуг.

Во избежание споров между арендатором и арендодателем стоит в договоре аренды четко прописать, входят ли в арендную плату коммунальные платежи. Если не входят, то необходимо отметить, в каком порядке, в какие сроки арендодатель получит компенсацию либо какие условия по их уплате арендатором.

В договоре аренды целесообразно также указать момент, с которого начинается отсчет месяца (года или другого периода) для оплаты аренды, например, с даты заключения договора или передачи имущества в аренду. Это важно для определения начала течения срока исковой давности по арендным платежам и применения штрафов за их неуплату.

Также стоит отметить и предельную дату уплаты арендных платежей. Например: «Арендатор уплачивает арендную плату путем перечисления наличных средств на текущий счет арендодателя за весь следующий месяц не позднее 19 числа предыдущего месяца».

Если арендатор не вносит арендную плату в течение трех месяцев подряд, то арендодатель имеет право:

• отказаться от договора, поскольку неуплата арендной платы является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя (ст. 782 ГКУ);
• требовать выплаты задолженности по арендной плате с учетом инфляции за весь период просрочки, а также 3 % годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом.

Арендатор и арендодатель самостоятельно решают, на какой срок заключается договор аренды. Если такой срок не указан, то в соответствии с ч. 2 ст. 763 ГКУ такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

В то же время каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время при условии письменного предупреждения второй стороны за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества – за три месяца.

В договоре также может быть прописан иной срок для предупреждения об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Срок аренды для некоторых договоров ограничивается на законодательном уровне. Например, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды (ч. 2 ст. 774 ГКУ).

В договоре аренды также указывается возможность его продления или досрочного расторжения. Так, возможность автоматического продления срока действия договора необходимо прописать при заключении договора, например: «Договор считается продленным на новый срок, если ни одна из сторон за два месяца до окончания срока его действия не заявит о своем намерении расторгнуть договор».

Кроме того, возможность автоматической пролонгации договора предусмотрена в ст. 764 ГКУ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, то при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

В случае окончания договора аренды арендатор обязан вернуть взятое в аренду имущество в том же состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном в договоре (ч. 1 ст. 785 ГКУ).

Договор аренды также прекращается в случае уничтожения арендуемого имущества. В таком случае в соответствии со ст. 779 ГКУ арендатор обязан возместить арендодателю убытки, если он не докажет, что уничтожение произошло не по его вине.

• пользуется имуществом вопреки договору или назначению объекта;
• без разрешения арендодателя передал объект в пользование другому лицу;
• своим небрежным поведением создает угрозу повреждения объекта;
• не приступил к проведению капитального ремонта объекта, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора.

• арендодатель передал в пользование имущество, не соответствующее условиям договора;
• арендодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи.

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор в течение 3-х месяцев не вносит арендную плату (ч. 1 ст. 782 ГКУ).

Также стороны могут предусмотреть иные основания для досрочного расторжения договора аренды.

Договоры аренды заключаются при оформлении различных арендных операций – хозяйственных операций по предоставлению имущества в пользование другим физическим или юридическим лицам за плату на определенный срок.

Арендные (лизинговые) операции осуществляются в виде оперативного, финансового, возвратного лизинга (аренды), аренды жилья с выкупом, аренды земельных участков, транспортных средств, зданий, в том числе жилых помещений.

Наиболее распространенными в хозяйственной деятельности предприятий и предпринимателей являются оперативная аренда недвижимости (зданий, помещений, строений) и транспорта, а также финансовый лизинг.

Оперативная аренда – это основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской или иной деятельности.

Основное отличие финансового лизинга от оперативной аренды состоит в том, что имущество обычно изготавливается по заказу лизингополучателя (арендатора) и по окончании действия лизингового договора переходит в его собственность.

Признаки финансового лизинга таковы:

• арендатор получает право собственности на арендованный актив по окончании срока аренды;
• арендатор имеет возможность и намерение приобрести объект аренды по цене ниже его справедливой стоимости на дату приобретения ;
• срок аренды представляет большую часть срока полезного использования ( эксплуатации ) объекта аренды;
• настоящая стоимость минимальных арендных платежей с начала срока аренды равна или превышает справедливую стоимость объекта аренды;
• имущество, передаваемое в финансовый лизинг, изготовлено по заказу лизингополучателя (арендатора) и по окончании действия лизингового договора не может быть использовано другими лицами из-за его технологических и качественных характеристик.

Признаки оперативной аренды:

• по истечении срока аренды предмет оперативной аренды возвращается арендодателю;
• арендатор не намерен приобретать объект аренды;
• сравнительно небольшой срок аренды в сравнении со сроком полезного использования объекта;
• стоимость минимальных арендных платежей не превышает справедливую стоимость объекта аренды;
• арендованный объект не имеет особенностей или характеристик, позволяющих только арендатору использовать его без расходов на модернизацию , модификацию , дооборудование.

Юридическое оформление аренды имущества предполагает заключение договора аренды в письменном виде. Порядок передачи арендодателем арендатору имущества во временное пользование за плату урегулирован и ГКУ, и ХКУ. Причем в ХКУ речь идет об аренде имущества в сфере хозяйствования. В частности в части шестой ст.283 ХКУ указано следующее: «к отношениям аренды применяются соответствующие положения Гражданского кодекса Украины с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Кодексом».

Положения имущественного найма (аренды) закреплены в главе 58 ГКУ «Найм (аренда)». Причем понятия аренды и имущественного найма употребляются в данном кодексе как идентичные. Поэтому при заключении договора аренды имущества следует руководствоваться нормами указанной главы ГКУ. Понятия «договор найма» и «договор аренды» на практике употребляются в одном значении в зависимости от сферы применения.

Договор найма (аренды) двусторонне-обязующий, консенсуальный и оплатный.

Прежде всего, в договоре аренды имущества, как и в любом другом виде договоров, должен быть указан предмет договора, т. е. объект аренды: его название, вид, размер и другие характеристики . Если это объект недвижимости, указывается площадь и адрес расположения, при необходимости прилагается план помещения, описание технического состояния и т. д. Отражается цель планируемого использования помещения.

Предметом договора аренды может быть вещь, которая определена родовыми признаками и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (иными словами, непотребляемая вещь). Согласно ст.179 ГКУ вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также расположенные на них объекты, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Движимыми вещами являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве (ст.181 ГКУ).

Объектами аренды в сфере хозяйствования согласно части третьей ст.283 ХКУ могут быть:

• государственные и коммунальные предприятия или их структурные подразделения как целостные имущественные комплексы, то есть хозяйственные объекты с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), обособленным земельным участком, на котором размещен объект, и автономными инженерными коммуникациями и системой энергоснабжения;
• недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения);
• другое отдельное индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения, принадлежащее субъектам хозяйствования.

Указывая характеристики предмета договора аренды, арендодатель обязан описать его состояние. Арендатор вправе требовать предоставления имущества в том состоянии и комплектности, которые зафиксированы в договоре или специальных приложениях к нему.

Частой ошибкой арендаторов торговых или офисных помещений в крупных торговых или бизнес-центрах является то, что они не требуют от арендодателя план помещения, на котором отмечен объект аренды. Зачастую этот план оформляется как приложение к договору, которое стороны не подписывают. В договоре часто указывается общая площадь арендуемого помещения без уточнения ее составляющих (подсобных помещений), стоимость аренды которых значительно дешевле торговых. Впоследствии это приводит к спорам с арендодателем о размере арендной платы. Во избежание этого необходимо запросить у арендодателя инвентаризационные и правоустанавливающие документы, на основании которых определяется площадь торгового зала, – техпаспорт на нежилое помещение, планы, экспликации, схемы и пр. В интересах арендатора сделать копию плана, заштриховать на ней арендуемое им помещение, подписать этот документ и получить подпись арендодателя.

Арендодатель в свою очередь должен предупредить арендатора о специфических особенностях имущества и последствиях обращения с ним (если таковые имеются), а также о возможности его повреждения при использовании. Вместе с тем обязанность проверить качество арендуемого имущества при передаче его в аренду возложена на арендатора, следовательно, если он своевременно не обнаружит в нем недостатков, считается, что имущество передано ему в надлежащем состоянии.

Согласно ст.767 ГКУ арендодатель обязан предупредить арендатора о недостатках имущества, передаваемого в аренду, иначе он несет ответственность за выявленные дефекты предоставленного в аренду имущества как за ненадлежащее выполнение обязательства . Арендатор должен в присутствии арендодателя внимательно осмотреть передаваемое в аренду имущество для выявления явных дефектов, иначе, если они не будут указаны в договоре и акте приемки-передачи, считается, что имущество передано в надлежащем состоянии.

Арендатор, подписавший договор аренды и выявивший несоответствие имущества заявленному в договоре состоянию, имеет право не только отказаться от договора, но и взыскать с недобросовестного арендодателя убытки, понесенные в результате его невыполнения.

Недостатками считаются дефекты имущества, создающие препятствие его нормальной эксплуатации. При этом указанные в договоре дефекты имущества недостатками не считаются. Так, например, предоставление в аренду помещения, требующего капитального ремонта, считается правомерным, если арендодатель указал на это в договоре.

Если арендодатель не знал о недостатках имущества, препятствующих полноценному его использованию, он все равно несет за них ответственность. Так, ст.768 ГКУ позволяет арендатору требовать бесплатного устранения выявленных недостатков, уменьшения арендной платы, возмещения расходов на их устранение или даже расторжения договора с возмещением ущерба. При этом арендодатель имеет право выбрать один из возможных вариантов разрешения подобной ситуации.

Срок аренды определяется по согласованию сторон. Однако, если он не будет установлен в договоре сторонами, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Такой договор расторгается по инициативе одной из сторон путем письменного предупреждения об этом другой стороны в срок не менее чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения договора (по согласованию сторон данный срок может быть увеличен).

Если же в договоре будет установлен конкретный срок аренды, то в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды на протяжении одного месяца после истечения срока действия договора, он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Относительно отдельных видов имущества ГКУ содержит специальные требования по заключению договора аренды. Так, согласно ст.793 и ст.794 ГКУ договор аренды здания, другого капитального сооружения либо их отдельной части сроком на три года и более должен быть нотариально удостоверен, а право аренды по нему подлежит государственной регистрации.

В то же время в ХКУ отсутствует требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров аренды недвижимости и государственной регистрации права аренды по ним. В связи с этим могут возникнуть вопросы, в частности, распространяется ли на субъектов предпринимательства, основным видом хозяйственной деятельности которых является предоставление недвижимости в аренду, норма ГКУ об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации в случае, если срок аренды по договору составляет более трех лет, а также можно ли в данном случае руководствоваться нормами ХКУ об аренде, не содержащими указанного требования.

Несмотря на то, что предметом регулирования ГКУ являются гражданские отношения, а именно личные неимущественные права и имущественные отношения граждан, в данном случае требования ст.793 и ст.794 ГКУ необходимо соблюдать.

ХКУ регламентирует хозяйственную деятельность субъектов предпринимательства. И вполне логично, что при осуществлении такого вида деятельности , как предоставление недвижимости в аренду, следует обращаться к нормам данного Кодекса, регулирующим аренду недвижимости, а именно к параграфу 5 «Аренда имущества и лизинг». Но положения данного кодекса относительно арендных операций должны применяться с учетом соответствующих норм ГКУ.

Отдельное внимание в договоре следует уделить арендной плате. Арендная плата – это фиксированный платеж, уплачиваемый арендатором арендодателю независимо от результатов своей хозяйственной деятельности.

Передача имущества в пользование может осуществляться только на платной основе независимо от того, в чьей собственности находится имущество, и кто будет являться арендатором. Это обусловлено общими требованиями гражданского законодательства, регулирующими вопросы имущественного найма (аренды). Так, в ст.759 ГКУ указано, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Поэтому условие внесения платы за пользование имуществом должно быть обязательно отражено в договоре аренды.

В зависимости от того, в чьей собственности находится имущество, передаваемое по договору аренды, определяется механизм расчета арендной платы. Если объектом аренды является, например, недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, размер арендной платы может устанавливаться сторонами по своему усмотрению. В случае же аренды государственного или коммунального имущества размер арендной платы рассчитывается по специальной методике, утвержденной КМУ.

Арендная плата фиксируется в договоре и уплачивается в денежной единице Украины – гривне, поскольку согласно ст.524 и ст.533 ГКУ обязательство должно быть выражено и исполнено в гривнях (ст.762 ГКУ позволяет плату за аренду вносить по договоренности сторон и в натуральной форме ). При этом согласно части второй ст.524 ГКУ стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте, что означает, что в долгосрочных договорах, к которым относится и аренда недвижимости, одновременно с выражением обязательства в национальной валюте Украины можно указывать его эквивалент в иностранной валюте (долларах США, евро и пр.). Но уплачиваться арендная плата должна только в гривнях, поскольку согласно части второй ст.533 ГКУ «если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, подлежащая уплате в гривнях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной порядок ее определения не установлен договором или законом или другим нормативно-правовым актом».

Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть периодический пересмотр, изменение (индексацию) размера арендной платы (часть третья ст.762 ГКУ). Пересмотр арендной платы возможен при изменении стоимости каких-либо платежей не по вине сторон. В данном случае необходимо составить дополнительное соглашение, что должно быть зафиксировано в договоре.

Индексация арендной платы является одним из существенных условий договора аренды согласно ст.284 ХКУ, поэтому во избежание признания договора аренды незаключенным (согласно ст.180 ХКУ) следует обязательно предусматривать индексацию арендной платы, в том числе и в договорах, в которых сумма арендной платы выражена в эквиваленте иностранной валюты.

ГКУ предусмотрено, что арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы, если возможность пользования имуществом значительно снизилась не по его вине (часть четвертая ст.762 ГКУ). При этом уменьшение арендной платы должно быть пропорционально снижению полезных свойств объекта аренды. Если же по причине, не зависящей от арендатора, он вообще не мог использовать имущество по назначению, арендатор освобождается от уплаты арендной платы за все время, в течение которого имущество не могло использоваться (часть шестая ст.762 ГКУ).

Обязательно в договоре указываются периодичность и сроки внесения арендной платы. Если в договоре периодичность уплаты аренды не установлена, она должна вноситься ежемесячно (часть пятая ст.762 ГКУ).

Для отражения в договоре таких существенных условий, как порядок использования амортизационных отчислений, восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа, можно указать, что амортизационные отчисления используются арендодателем по собственному усмотрению. Восстановление арендованного имущества, как правило, производится путем осуществления капитальных ремонтов арендодателем за свой счет (периодичность устанавливается по договоренности сторон) и текущих ремонтов (по мере необходимости) арендатором за свой счет. При этом в договоре следует указать, что за период проведения арендодателем капитальных ремонтов здания (помещения) арендатор не вносит арендную плату, поскольку фактически не использует объект аренды.

Существенные изменения объекта аренды (т. е. реконструкция, техническое переоборудование, улучшение арендованного имущества) арендатор имеет право производить только по согласованию с арендодателем, если иное не предусмотрено договором, за счет собственных средств. Если такие улучшения могут быть отделены от имущества без нанесения ему ущерба, арендатор вправе оставить их за собой. Если улучшения арендованного имущества, сделанные с согласия арендодателя, невозможно отделить от имущества без нанесения ему ущерба, арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость осуществленных расходов, если иное не предусмотрено договором. Стоимость улучшений, сделанных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без ущерба для имущества, компенсации не подлежат.

Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему

По договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязан:

1. Передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем условиям договора, с момента подписания акта приемки-передачи. В момент передачи арендодатель должен ознакомить арендатора с имеющимися дефектами (недостатками) объекта аренды.
2. Известить арендатора о правах третьих лиц на объект аренды. Если объект аренды находится, к примеру, в залоге или в аренде у арендодателя, последний должен проинформировать об этом арендатора, в противном случае правомерно будет требование об уменьшении арендной платы.
3. Производить за свой счет капитальный ремонт объекта аренды для поддержания его в состоянии, пригодном к использованию. При внесении данных обязательств в договор необходимо указать периодичность проведения капитального ремонта. Если определиться с периодичностью сложно, можно оперировать понятием «разумного срока».
4. Предоставить арендатору (как нанимателю, имеющему преимущественные права) по его желанию объект аренды по истечении срока аренды на новый срок. В данном условии следует предусмотреть срок, в течение которого арендатор должен уведомить арендодателя о своем желании продлить срок аренды. Уведомление должно быть произведено до окончания срока аренды.

Арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость произведенных без его согласия улучшений, которые нельзя отделить от объекта аренды.

Арендодатель имеет право требовать:

• расторжения договора в случае использования арендатором объекта аренды не по целевому назначению или если арендатор не уплачивает арендную плату в течение трех месяцев подряд;
• возмещения причиненного ущерба объекту аренды, если это произошло по вине арендатора.

№______ от “_________” _____________________ 2016 года

Теперь давайте поговорим об НДФЛ, ВС и ЕСВ при ремонтах, улучшениях и техобслуживании объекта недвижимости.

Техническое обслуживание арендуемой недвижимости. Поддерживать объект аренды в надлежащем состоянии — обязанность арендатора. Для этих целей он осуществляет техническое обслуживание объекта. Проведение таких работ направлено на обеспечение безопасной и надежной работы арендованного имущества и не приводит ни к восстановлению первоначально ожидаемых экономических выгод от его использования, ни к его улучшению.

В связи с этим расходы арендатора на проведение технического обслуживания объекта аренды не являются доходом физлица-арендодателя. А значит, облагать НДФЛ и ВС тут просто нечего. Не возникает здесь вопрос и о начислении ЕСВ.

Текущий ремонт. Текущий ремонт не приводит к улучшению объекта аренды или увеличению срока его службы, а лишь обеспечивает либо восстанавливает его работоспособность. Никакого экономического эффекта от осуществления таких работ арендодатель не получает.

Следовательно, расходы на текущий ремонт не попадают в налогооблагаемый доход физлица-арендодателя. Соответственно, здесь нет объекта обложения НДФЛ и ВС. И также нет необходимости начислять ЕСВ.

Капитальный ремонт. Как мы указывали выше, по общему правилу капремонт — это обязанность арендодателя. Однако его может осуществлять и арендатор с последующей компенсацией арендодателем стоимости такого ремонта (отдельным платежом или путем зачета в счет арендной платы). Если компенсация была, то о налогооблагаемом доходе физлица не может быть и речи.

Типовой договор аренды нежилого помещения

Кроме существенных условий, о которых мы рассказали выше, в договоре аренды следует предусмотреть ряд дополнительных условий, отсутствие которых может повлечь за собой разногласия между арендатором и арендодателем. Остановимся на них подробнее.

Цель аренды

Для арендодателя важно указать, как именно арендатор будет использовать арендованное имущество. Например, в договоре аренды нежилого помещения установлено, что оно передается для размещения офиса арендатора. Арендодатель (собственник помещения) может настаивать на включении в договор положения о возможности проведения периодических проверок сохранности и целевого использования помещения (например, раз в месяц), а также об условиях их проведения (например, только в рабочее время арендатора и в присутствии его работников). Стимулировать соблюдение условия о целевом использовании имущества будет внесение в договор положения об ответственности арендатора за использование имущества не по целевому назначению: от штрафных санкций до досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Передача имущества в субаренду

Согласно ст. 774 ГК субаренда возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом. В договоре можно сразу предусмотреть возможность передачи имущества в субаренду третьим лицам для использования по планируемому назначению, с уведомлением (или без такового) арендодателя о заключении арендатором договора субаренды.

Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то для сдачи имущества в субаренду арендатору необходимо получить согласие арендодателя. Такое согласие должно быть оформлено в письменном виде – как письмо или согласительная надпись на договоре субаренды. Помните, что если арендатор передал имущество в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя, то арендодатель вправе требовать расторжения договора.

Например, между ООО (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора не предусмотрено право арендатора на передачу арендованного помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя. Тем не менее арендатор заключил договор субаренды данного помещения с третьими лицами, согласно которому части арендованного помещения передавались в субаренду. В связи с этим арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды.

Постановлением ВХСУ от 08.02.17 г. (ЕГРСР, рег. № 64742192) были оставлены в силе решение хозяйственного суда Волынской области и постановление Ровенского апелляционного хозяйственного суда, которыми исковые требования арендодателя удовлетворены, а договор аренды нежилого помещения был расторгнут. Свое решение ВХСУ обосновал тем, что действия арендатора противоречат условиям договора аренды и согласно п. 2 ч. 1 ст. 783 ГК являются основанием для его досрочного расторжения.

Основания для изменения условий договора

Если договор аренды заключается на длительный срок, то можно допустить, что в ходе его реализации стороны захотят изменить некоторые условия. Арендодатель, как правило, будет настаивать на периодическом увеличении арендной платы. В свою очередь, арендатор тоже может инициировать изменения в договор аренды, касающиеся, например, уменьшения арендной платы.

Независимо от того, кто именно инициирует изменение условий договора, такое изменение должно быть согласовано сторонами и оформлено двусторонним соглашением. В противном случае стороны будут вынуждены решать спор в судебном порядке.

Например, предприятие и предприниматель заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в торговом центре. По условиям договора арендная плата была определена в гривнях в сумме, эквивалентной сумме в долларах США по курсу НБУ на день подписания договора. Кроме того, арендная плата подлежала корректировке в соответствии с изменениями официального курса гривни к доллару США, установленного НБУ.

В дальнейшем арендодатель и арендатор договорились изменить размер арендной платы, установив ее в фиксированном размере в гривнях, без долларового эквивалента. Достигнутая между сторонами договоренность в части изменения арендной платы не была оформлена двусторонним соглашением, но была выполнена. Арендодатель выставил арендатору счета на уплату арендной платы в новом фиксированном размере, и арендатор оплатил их в указанном размере. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, обосновывая свои требования тем, что арендатор не уплатил арендную плату в размере, установленном в гривнях, но в долларовом эквиваленте по курсу НБУ. Арендатор признал задолженность по арендной плате, но исходя из фиксированного размера в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту.

Постановлением ВХСУ от 15.03.17 г. (ЕГРСР, рег. № 65704356) отменено постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда и оставлено в силе решение хозяйственного суда г. Киева, которым требования арендодателя были удовлетворены частично – в сумме задолженности по арендной плате, рассчитанной исходя из фиксированного размера в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту. Свое решение ВХСУ обосновал тем, что согласно ч. 2 ст. 638, ч. 2 ст. 639 ГК договор заключается путем предложения одной стороны заключить договор (оферта) и принятия предложения другой стороной. И если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента предоставления договору такой формы, даже если законом эта форма не требовалась для дан��ого вида договора. Поскольку арендодатель выставил арендатору счета на сумму арендной платы в фиксированном размере в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту, а арендатор уплатил ее в указанном размере, значит, стороны достигли соглашения об изменении арендной платы. Поэтому задолженность по арендной плате должна быть взыскана именно в этом размере.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

• условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
• внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
• условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

• в договоре не указан срок аренды;
• срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
• истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.

Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.

Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Оформление договора аренды: советы юриста

Договоры аренды, подлежащие регистрации, оформляются в соответствии с ГК РФ. Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки. Однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения, чтобы избежать споров. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:

• передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
• долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
• если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2021 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.

Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам. Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.

Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Регистрировать договор в этом случае нужно по общим правилам.

Отдельно следует сказать о случаях, когда в аренду по договору передается часть здания, помещения и пр. выделяемые части объекта недвижимость, собственность на которые не оформлена отдельно. В этом случае процедура регистрации будет заключаться в одновременном кадастровом учете части объекта и внесении сведений в реестр недвижимости о том, что этот образованный объект переходит во временное пользование иному лицу. В этом случае в регистрирующий орган вправе обращаться только собственник основного объекта недвижимости и уполномоченные от него лица по нотариальной доверенности. С 2017 года по таким вопросам в регистрирующий орган вправе обращаться также либо арендатор, либо арендодатель.

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

• в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Относительно налогообложения.

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

• договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
• арендодатель сдает часть помещения или здания;
• арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
• сделка аренды для компании считается крупной;
• объект аренды в залоге.

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Все о договоре аренды помещений

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Договор аренды в 2021 году: регистрация в Росреестре и технический план

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).

Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.

Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.

Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.

В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.

В соответствии со статьей 4 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации. Это положение содержится и в статье 131 Гражданского кодекса. Однако в пункте 2 статьи 651 кодекса дается уточнение, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор аренды, заключенный на срок менее года, обязательной регистрации не подлежит. Это подтверждается и Информационным Письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53.

На практике договоры аренды отдельных помещений, в целях избежания излишних хлопот, связанных с необходимостью регистрации договора, в подавляющем большинстве случаев заключаются на срок менее одного года; по окончании срока действия договора заключается новый договор.

В соответствии со статьей 19.21 Кодекса об административных правонарушениях несоблюдение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от 30 до 40 ты­сяч рублей.

На практике при аренде имущества часто возникает вопрос: какие первичные документы, подтверждающие доходы арендодателя и расходы арендатора, необходимы? Обязан ли арендодатель ежемесячно подписывать с арендатором акт выполненных работ (оказанных услуг)? В больших бизнес-центрах, где количество арендаторов исчисляется сотнями, подписание с каждым из них «Акта оказания услуг по аренде помещения» требует большого количества времени и трудовых ресурсов. Однако бухгалтеры фирм-арендаторов иногда опасаются, имеются ли у них основания относить арендную плату на расходы в целях бухгалтерского и налогового учета при отсутствии такого акта? Попробуем разобраться.

В Гражданском Кодексе арендные отношения регулируются главой 34, а положения о возмездном оказании услуг — главой 39. В пункте 2 статьи 779 Гражданского кодекса дается пояснение, что правила главы 39 применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных услуг. В главе 34 не содержится никаких ссылок на то, что к договорам аренды могут применяться отдельные положения договора возмездного оказания услуг. Следовательно, аренда является не услугой, а отдельным видом предпринимательской деятельности.

Это подтверждалось, например, письмом Минфина от 26.10.2004 г. № 03–03–01–04/1/86, подписанного заместителем директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики А.И. Иванеевым. По мнению Минфина, арендные платежи, уплачиваемые по договору аренды нежилых помещений, подлежат включению в состав прочих расходов при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами (договор аренды, акт приема-передачи, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения и др.). Как видим, акт выполненных работ (оказанных услуг) среди необходимых документов не назван.

Примерно через год появилось письмо ФНС РФ от 05.09.2005 г. № 02–1–07/81 «О подтверждении хозяйственных операций первичными учетными документами», где сказано следующее: «Если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора, и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (у арендодателя) и расходов в связи с потреблением услуги (у арендатора).

Данные основания возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни Налоговым Кодексом, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено».

Несмотря на то что ФНС назвала аренду услугой, она все-таки признает, что составления двустороннего акта здесь не требуется.

Однако совсем недавно Минфин издал еще одно письмо от 07.06.2006 г. № 03–03–04/1/505, в котором высказал мнение, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным. Заметим, что это письмо также подписано г. А.И. Иванеевым. За этот период (1 год и 7 месяцев) никаких изменений в гражданском законодательстве, касающихся арендных отношений, не произошло. В пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса законом от 06.06.2005 г. № 58-ФЗ были внесены изменения, которые позволили подтверждать расходы не только документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, но и документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Таким образом, соблюдение жестких правил при оформлении документов уже не является обязательным условием для признания расходов, достаточно представить любые документы, подтверждающие произведенные расходы. Поэтому последнее письмо Минфина на фоне этих позитивных для налогоплательщиков изменений выглядит по меньшей мере странно.

Что касается выдачи арендатору счетов-фактур, то традиционно счет-фактура по аренде выдается в последний день каждого месяца.

Похожие записи:

• Квр 800 расшифровка на 2021
• Работа в ташкенте ремонт квартира 2021
• При приватизации квартиры не выдали кадастровый