Недвижимое имущество по бух учету

Выплату процентов по займу могут признать выводом денег из бизнеса и уходом от налогов

1,1 тыс. 0

Организация заключила договор купли-продажи с ПАО «Группа Сафмар» на покупку недвижимого имущества на сумму 3 540 000 руб. (в т. ч. НДС 18%).

Право собственности на недвижимость переходит после государственной регистрации.

03 декабря поставщик ПАО «Группа Сафмар» передал офисное помещение по акту приемки-передачи и выставил счет-фактуру. Помещение готово для использования и введено в эксплуатацию. Срок полезного использования, установленный бывшим владельцем, — 600 мес. На момент передачи помещение эксплуатировалось в течение 100 мес.

04 декабря Организация уплатила госпошлину в размере 22 000 руб. и подала заявление на переоформление права собственности.

14 декабря получена выписка из ЕГРН о переходе права на объект недвижимости.

В соответствии с учетной политикой амортизация по БУ и НУ начисляется линейным методом по всем объектам основных средств. Расходы на амортизацию включаются в состав общехозяйственных расходов по БУ, косвенных расходов — в НУ.

• Пошаговая инструкция
• Принятие недвижимости по акту приемки-передачи
  • Проводки по документу
  • Документальное оформление
• Регистрация СФ поставщика
• Перечисление оплаты поставщику
  • Проводки по документу
• Оплата госпошлины за государственную регистрацию прав собственности
  • Проводки по документу
  • Отражение в учете госпошлины за регистрацию прав собственности недвижимого имущества
  • Декларация по налогу на прибыль
• Переход права собственности на недвижимое имущество, введенное в эксплуатацию
  • Регистрация права собственности в Росреестре
  • Переход права собственности на недвижимое имущество
• Принятие НДС к вычету по ОС
  • Проводки по документу
  • Декларация по НДС
• Начисление амортизации
  • Нормативное регулирование
  • Учет в 1С
  • Проводки по документу
  • Контроль
  • Документальное оформление
• Признание затрат на амортизацию и амортизационную премию в составе управленческих (косвенных) расходов
  • Проводки по документу
  • Декларация по налогу на прибыль

Любые вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, прямо указанных в законе (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Проблема с квалификацией вещи как движимого имущества у организаций обычно возникает в отношении основных средств. Напомним: основные средства – это часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 100 тыс. руб.

Основой классификации объектов основных средств выступает Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), введенный в действие Приказом Росстандарта от 12 декабря 2014 г. № 2018-с.

Согласно этому классификатору, например, оборудование формирует самостоятельную группу основных средств и не относится к зданиям или сооружениям. Исключение составляют случаи, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав (например, коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации; оборудование встроенных котельных установок; водо, газо- и теплопроводные устройства; устройства канализации).

Машины и оборудование, приобретенные как объекты движимого имущества, учитываются отдельно от зданий и сооружений в качестве самостоятельных инвентарных объектов и не подлежат налогообложению (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:

1. Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
2. Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.

Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:

1. Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
2. Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.

Если объект больше не нужен, то его можно продать. Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.

В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.

Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, ведется на одноименном счете 01.

При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)

Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.

Из той части затрат, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:

ДТ 19 – КТ 60

Затем первоначальная стоимость переносится на 01 счет:

ДТ 01 – КТ 08

Во время эксплуатации стоимость объекта ежемесячно относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):

Д 20 (23,25,26…) – КТ 02

Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.

Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.

В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.

При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости

ДТ 62.1 – КТ 91.1 — выручка от реализации

ДТ 91.1 — КТ 68.2 — начислен НДС (если компания платит этот налог)

ДТ 02 – КТ 01 — списана накопленная амортизация

ДТ 91.2 — КТ 01 – списана остаточная стоимость

Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.

Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В любом случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:

ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)

Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования, то их следует оприходовать:

ДТ 10 — КТ 91.1

Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например — здания, которые являются объектами культурного наследия.

Налоговая база определяется в двух вариантах:

1. Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности — это касается административно-торговых центров.
2. Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку.

Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.

Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.

Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.

Для тех, кто применяет УСН или ЕНВД, предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».

Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили оценку, то «упрощенцы» и «вмененщики» будут платить по нему налог на общих основаниях.

А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.

Компания купила квартиру: как организовать учет

При покупке, если продавец является плательщиком НДС, налог со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.

Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС.

Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности. Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям. Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком.

При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п. 6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.

Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.

Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.

В отличие от НДС, затраты на покупку или строительство недвижимости уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль постепенно, через механизм амортизации.

Для налога на прибыль амортизация применяется ко всем объектам с первоначальной стоимостью (ПС), превышающей 100 тыс. руб. и сроком полезного использования (СПИ) свыше 12 месяцев.

ПС объекта определяется, как сумма расходов на его приобретение (строительство), а при безвозмездном получении — как оценочная стоимость.

В общем случае НДС в эту сумму не входит. Однако, если объект будет полностью или частично использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, то «входной» налог, не принимаемый к вычету, включается в его стоимость.

СПИ организация определяет самостоятельно с учетом классификатора, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.

Обычно при расчете налога на прибыль применяют линейный метод амортизации. Во-первых – он самый простой, а во-вторых — обеспечивает отсутствие отклонений между бухгалтерским и налоговым учетом.

В этом случае сумма амортизации каждый месяц определяется по формуле:

А = ПС / СПИ

Если недвижимость продается, то выручка от ее реализации формирует базу по налогу на прибыль так же, как и любая другая отгрузка. При этом, если объект амортизирован не полностью, то выручку нужно уменьшить на его остаточную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При демонтаже объекта возникают внереализационные расходы в сумме остаточной стоимости и затрат на сам демонтаж, в т.ч. – услуг подрядных организаций, если таковые были (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Если после ликвидации объекта остались материалы, пригодные к дальнейшему использованию, то их следует оприходовать, а стоимость — отнести на внереализационные доходы.

Расчет облагаемой базы при УСН «Доходы минус расходы» и ЕСХН во многом похож на исчисление налога на прибыль. Однако порядок признания отдельных видов расходов здесь будет отличаться.

Если объект куплен (построен) после перехода на спецрежим, то все расходы вычитаются из налоговой базы в момент ввода в эксплуатацию, т.е. амортизация в данном случае не предусмотрена (п. 3 ст. 346.16 и п. 4 ст. 346.5 НК РФ ).

Механизм, похожий на амортизацию, применяется только для тех объектов, которые были приобретены до перехода на спецрежим. В этом случае остаточная стоимость списывается по специальным правилам, в зависимости от СПИ.

Для объектов недвижимости СПИ, как правило, превышает 15 лет. В этом случае их «переходящая» стоимость подлежит списанию равными долями в течение первых 10 лет применения спецрежима.

При УСН «Доходы» приобретение недвижимости напрямую не влияет на сумму налога, т.к. затраты в данном случае не учитываются. Однако следует помнить, что для обоих вариантов «упрощенки существует лимит остаточной стоимости основных средств – 150 млн. руб. Поэтому, если компания уже близка к «порогу», то приобретение «лишнего» объекта может привести к утрате права на применение спецрежима.

Продажа ОС при обоих спецрежимах включается в налоговую базу наряду с «обычной» реализацией продукции, товаров или услуг. Но, в отличие от ОСНО, выручка при УСН и ЕСХН определяется «по оплате», т.е. по дате поступления денежных средств за реализованный объект.

Минфин в письме от 9 ноября 2020 г. № 03-05-05-01/97143 затронул вопрос и налогового учета.

В частности, в силу пункта 1 статьи 374 НК РФ организации платят налог на имущество по недвижимости, которая учитывается на балансе в качестве ОС, если налоговой базой признается ее среднегодовая стоимость. Среднегодовая стоимость на отчетную дату формируется исходя из первоначальной стоимости ОС и начисленной амортизации.

Для объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, первоначальная стоимость значения не имеет.

Кадастровая стоимость ОС приближена к его реальной рыночной стоимости. Она никак не влияет на первоначальную стоимость объекта и не отражается в бухгалтерском учете.

Кадастровая стоимость, как вы знаете, определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. При расчете налога ее берут по состоянию на 1 января налогового периода (п.1 ст. 378.2 НК РФ).

Как бухгалтеру не запутаться с движимым и недвижимым имуществом

В Налоговом кодексе РФ нет определения для понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество». За их трактовкой принято обращаться к ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи». Однако ошибка в определении статуса имущества может привести к нарушениям при уплате налогов — ведь движимое имущество с 1 января 2019 года не облагается налогом на имущество. В случае путаницы налогоплательщику может грозить уплата недоимки и споры с ФНС.

Рассказываем, как отличить движимое от недвижимого — и что делать, если неправильный статус вещи все-таки закрался в декларацию по налогу на имущество организации.

Объект недвижимости — это исключительно правовая категория, которой соответствует определенная совокупность признаков.

Что относится к недвижимости в соответствии с ГК РФ

По ст. 130 и 133.1 ГК РФ, к недвижимости относятся:

1) объекты в силу своих природных свойств (признаков) (абз. 2 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25), а именно:

1.1) земельные участки (части земной поверхности, имеющие индивидуальные характеристики);

1.2) объекты, прочно связанные с земельными участками — то есть, по сути, все, что находится под и/или над земельным участком и прочно связано с ним, в том числе:

— участки недр;

— здания и сооружения;

— жилые и нежилые помещения в них;

— предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если их границы описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете;

2) некоторые (в том числе и движимые) объекты в силу прямого указания закона — то есть когда они подчинены правовому режиму недвижимых вещей:

2.1) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

2.2) единый недвижимый комплекс, который представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически (в том числе железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность этих объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Есть три основных признака, по которым вещь относится к недвижимому имуществу.

Исчисление налогов производится налоговыми органами.

Лица, имеющие право на льготы, указанные в статье 4 настоящего Закона, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы.

2. Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года.

За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих строениях, помещениях и сооружениях.

За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей совместной собственности нескольких собственников без определения долей, налог уплачивается одним из указанных собственников по соглашению между ними. В случае несогласованности налог уплачивается каждым из собственников в равных долях.

4. Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов, по состоянию на 1 января текущего года.

Данные, необходимые для исчисления налоговых платежей, представляются налоговым органам бесплатно.

5. По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением.

Когда мы спрашиваем, например: «Сооружение — это движимое или недвижимое имущество?», нам отвечают, что оно относится к недвижимому. А вот в иностранном праве может все быть по-другому. Ситуация вполне нормальная, раз каждое государство устанавливает свои правила. На этот счет в Гражданском кодексе нашей страны есть своя статья. В ней говорится о том, что каждая страна определяет сама, к какому типу отнести тот или иной объект.

Здесь уместно отметить, что в случае перевозки имущества на него перестают действовать права страны, из которой оно вывезено, и начинают действовать права той страны, куда имущество отправляется.

Недвижимое имущество входит в состав ОС. Это:

• здания, сооружения;
• многолетние насаждения (кустарники и деревья);
• участки;
• объекты природопользования;
• прочие объекты, согласно ГК РФ (ст. 130), являющиеся недвижимостью и требующие госрегистрации.

Проводки синтетического учета аналогичны уже приведенным для ОС. Аналитический учет организовывают таким способом, чтобы различать движимые и недвижимые ОС. Некоторые категории недвижимого имущества не амортизируются: земля, объекты природопользования. Недвижимое имущество обязательно должно быть поставлено на государственный учет (ст. 131 ГК РФ, ФЗ №218 от 13/07/15 г.).

Процедура госрегистрации и постановка на бухгалтерский учет объектов недвижимости не связаны между собой. До завершения регистрации можно отразить недвижимое имущество проводкой Дт 01 Кт 08, открыв по счету 01 отдельный субсчет, например, «ОС с незарегистрированным правом собственности», а затем перевести его на другой субсчет внутренней проводкой по 01.

1. Движимое и недвижимое имущество, поименованное согласно ГК РФ, в бухгалтерском учете отражается на различных счетах.
2. Оба вида имущества могут фиксироваться на сч. 01 БУ, в аналитическом учете их нужно разделять. Земля и объекты природопользования, относящиеся к недвижимости, не амортизируются.
3. Иное движимое имущество (ТМЦ, акции, деньги, НМА) учитывается в бухучете в соответствии с Планом счетов. Применяются счета БУ по видам ценностей.
4. Момент отражения в бухгалтерском учете недвижимости не зависит от даты ее госрегистрации.

По совокупности присущих признаков разделяют такие группы активов:

1. Земля и недра (участки на поверхности в земной коре, пруды, водохранилища и многолетние насаждения).
2. Жильё (индивидуальные и многоквартирные жилые дома, коттеджи).
3. Нежилые помещения (здания, предназначенные для социальных потребностей людей и коммерческого использования).
4. Прочие здания и сооружения (инженерные сети-газопроводы, водопроводы, линии электропередач и другие фундаментальные объекты длительного пользования).

К недвижимости относятся введенные в эксплуатацию, находящиеся в стадии реконструкции или капитального ремонта инвентарные единицы и объекты незавершенного строительства.

Для целей инвентарного учёта и проведения юридических действий разделяют простые (отдельные объекты недвижимых вещей) и сложные (целостные имущественные комплексы-цех, завод, шахта).

По формам собственности недвижимость выделяют как частную и публично-правовую.

По характеру использования и правовой классификации разделяют недвижимость, предназначенную:

1. Для потребностей в жилье.
2. Для общественных целей.
3. Для предпринимательства.
4. Для использования в сельском хозяйстве.

Отдельная группа недвижимых вещей не подлежит продаже, передаче в аренду, дарению и другим юридическим действиям: культурно-исторические ценности и другие объекты государственного назначения.

Водопровод, канализация, электрические и кабельные сети, имеющиеся в любом здании — наиболее спорные предметы в этом плане. Формально они — движимое имущество, так как являются лишь частью помещения и не подлежат государственной регистрации. То есть как бы подпадают под льготу. На самом деле сети, коммуникации и пр. — недвижимость. Дело в том, что любое здание — единая система (ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.09), и лифты, батареи отопления, трубы газо- и водоснабжения, канализация неразрывно с ним связаны. Их отчуждение и перемещение принесло бы зданию разрушения, которые попадают под определение несоразмерного ущерба.

Исключением являются кабельные линии связи. Дело в том, что госрегистрации, согласно закону, подлежат инженерные объекты, предназначенные для их размещения. То есть кабельные переходы и канализации, подземные и надземные пути. Сами же линии не требуют регистрации, и, как следствие, могут быть отнесены к движимым объектам.

Вид имущества (движимое/недвижимое), по поводу которого стороны заключают сделку, может непосредственно влиять на соответствующий гражданский договор, который ее оформляет. В этом случае норма закона обычно четко разделяет, как действовать в ситуации с недвижимым имуществом, а как – при движимом имуществе. Приведем несколько примеров.

От вида имущества может зависеть, например, форма договора дарения. Так, договор дарения недвижимости всегда подлежит государственной регистрации, а подарить движимое имущество можно и в устной форме. Но есть два исключения, когда обязательна письменная форма, хотя и без государственной регистрации (п. 2 ст. 574 ГК РФ):

• дарителем является юридическое лицо и стоимость дара больше 3000 рублей;
• договор содержит обещание дарения в будущем.

Напомним, что дарение между коммерческими организациями запрещено (ст. 575 ГК РФ). Исключением выступают обычные подарки, то есть стоимостью не более 3000 рублей.

В свою очередь предметом договора проката может быть только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

В зависимости от вида имущества установлены разные сроки, в течение которых участники долевой собственности вправе воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Вот эти сроки: по недвижимому имуществу – в течение месяца, по движимому – в течение 10 дней со дня извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Это важно

Недвижимостью признается только такое жилое изолированное помещение, которое пригодно именно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Нужно ли в бухучете делить объекты на движимость и недвижимость?

^К началу страницы

Отчетный период Квартал Полугодие 9 месяцев Налоговый период Год

Законодательный (представительный) орган субъекта Российской Федерации при установлении налога вправе не устанавливать отчетные периоды.

^К началу страницы

Федеральные льготы Региональные льготы

От исполнения обязанности уплатить налог на имущество организаций и авансовые платежи по налогу на имущество организаций за период владения объектом налогообложения с 1 апреля по 30 июня 2020 года освобождаются:

• организации, включенные в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» на основании налоговой отчетности за 2018 год в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации;
• организации, включенные в реестр социально ориентированных некоммерческих организаций, получающих меры поддержки с учетом введения ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, который ведется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
• некоммерческие организации, включенные в реестр некоммерческих организаций, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, ведение которого осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации;
• централизованные религиозные организации, религиозные организации, входящие в структуру централизованных религиозных организаций, социально ориентированные некоммерческие организации, учредителями которых являются централизованные религиозные организации или религиозные организации, входящие в структуру централизованных религиозных организаций.

От уплаты налога на имущество организаций освобождаются:

Для российских и иностранных организаций объектом налогообложения налогом на имущество является (п. 1 ст. 374 НК РФ):

• недвижимое имущество, в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность и полученное по концессионному соглашению, которое они учитывают на балансе в качестве основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если налоговая база определяется как среднегодовая стоимость;
• недвижимое имущество, которое находится на территории РФ и принадлежит организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость.

Иностранные организации с 1 января 2020 года при исчислении налога на имущество руководствуются общими правилами.

С 1 января 2019 года налог на имущество организаций в отношении движимого имущества не уплачивается. Это установлено Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 302-ФЗ. Движимые ОС больше не считаются объектом обложения налогом на имущество.

В конце 2018 года Конституционный суд РФ принял постановление, которое дает возможность компаниям, платившим налог на движимое имущество на основании пункта 25 статьи 381 НК РФ, вернуть уплаченные деньги. В этой норме сказано, что движимое имущество, принятое на учет с 1 января 2013 года, налогом не облагается, кроме случаев, когда оборудование поступило от взаимозависимых лиц или в результате реорганизации или ликвидации другой фирмы.

КС РФ согласился, что и в таких случаях налог на имущество взиматься не должен. Если прежний собственник имущества не платил с него налог, то и новый не должен — даже если они являются взаимозависимыми, или прежний владелец был реорганизован или исключен из ЕГРЮЛ.

Иное толкование пункта 25 статьи 381 НК РФ теперь недопустимо (Постановление КС РФ от 21 декабря 2018 г. № 47-П/2018).

Объектами налогообложения признается недвижимое имущество (ст. 374 НК РФ).

Что касается движимого имущества, то вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).

С 2019 года движимость больше не облагается налогом на имущество. Соответствующие поправки в пункт 1 статьи 374 и другие нормы НК РФ внес закон от 3 августа 2018 года № 302-ФЗ.

В письмах от 2 августа 2018 г. № БС-4-21/14968@, 25 марта 2019 г. № БС-4-21/5305@ ФНС РФ разъяснила инспекциям, как проверять правомерность отнесения имущества к движимому или недвижимому у организаций в целях налогообложения.

При отнесении объекта к движимому или недвижимому имуществу нужно исходить из норм статей 130–131 ГК РФ: возможно или невозможно перемещать объект и обязан ли владелец регистрировать права на недвижимость.

С учетом этого для подтверждения правильности отнесения имущества к недвижимости контролерам рекомендовано устанавливать следующие обстоятельства:

• есть ли запись об объекте в ЕГРН;
• если сведений в реестре нет, есть ли прочная связь объекта с землей и действительно ли его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и иных объектов, относящихся к недвижимости в силу прямого указания федерального закона: земельные участки, жилые помещения и др.).

В сложных случаях налоговики будут проводить осмотры, назначать экспертизы, привлекать специалистов, истребовать документы или информацию.

Понятие недвижимости пока четко не прописано в гражданском законодательстве, этим вопросом занимается Минэкономразвития. Минфин в письме от 24 декабря 2018 г. № 03-05-05-01/94044 подсказал, чем нужно руководствоваться при отнесении объектов к недвижимости в целях налогообложения налогом на имущество.

В первую очередь, это статьи 130 и 131 ГК РФ. Они гласят, что недвижимостью являются:

• подлежащие государственной регистрации (специальной регистрации, учету) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
• здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Для квалификации зданий и сооружений рекомендовано использовать два документа:

• Федеральный закон от 30 декабря 2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
• общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), утвержденный Приказом Росстандарта от 12 декабря 2014 № 2018-ст.

Для имущества инженерного и технологического оборудования промышленного производства финансисты советуют руководствоваться письмами Минпромторга РФ:

• от 23 марта 2018 г. № ОВ-17590/12;
• 2 апреля 2018 г. № 19919/17.

По объектам капитального строительства должны оцениваться наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости; разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию; проектной или иной документации на создание объекта и о его характеристиках.

Статьей 1 Градостроительного кодекса определено, что под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Для создания объектов капитального строительства необходимы подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст 48, 48.1, 49, 51, 55 ГрК РФ).

Объектом капитального строительства также является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ГрК РФ).

В ряде случаев установить, относится объект к недвижимости или движимости только на основе норм ГК РФ и классификаторов невозможно. Поэтому в отношении объектов, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН и которые только лишь по своему наименованию не могут быть однозначные отнесены к недвижимым вещам, налоговая служба рекомендует руководствоваться судебной практикой (Письмо ФНС РФ от 18 октября 2018 г. N БС-4-21/20327@).

Так, суды признали недвижимостью:

• технологическое оборудование цеха по производству древесных гранул (комплексная трансформаторная подстанция, оборудование линии по производству древесных гранул, поперечные транспортеры подачи щепы, опилок, коры, автоматическая система защиты от пожаров и пылевых взрывов «Firefly») (Постановление АС Северо-Западного округа от 18 января 2019 г. № Ф07-15984/18);
• технологические трубопроводы и газоходы, установленные на фундаменте, прочно связанные с землей (Определение ВС РФ от 11 декабря 2018 г. № 305-КГ18-20539);
• самоподъемную плавучую буровую установку вместе с палубными кранами (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июня 2018 г. N Ф07-6257/18 по делу N А42-5598/2017);
• трансформаторную подстанцию с установкой новой модульной КТП (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 мая 2018 г. N Ф07-5328/18 по делу N А05-1595/2017).

Положением по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным приказом Минфина России от 30 марта 2001 года № 26н, понятия «движимого» и «недвижимого имущества» не определены. Но дано понятие «единица бухгалтерского учета».

Сначала рассмотрим позицию налоговых органов. В случае сноса объекта недвижимости платить налог на имущество нужно до даты регистрации прекращения права собственности на объект.

Объекты недвижимого имущества подлежат налогообложению у их собственника или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения (п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Право собственности прекращается:

• при отчуждении собственником своего имущества другим лицам;
• при отказе собственника от права собственности;
• в случае гибели или уничтожении имущества;
• при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Госрегистрация прав осуществляется в заявительном порядке. Значит, для внесения записи о регистрации прекращения права собственности на объект в связи с его ликвидацией в ЕГРН нужно заявление собственника.

Таким образом, исчисление налога на имущество организаций в случае сноса объекта недвижимости производится до даты регистрации прекращения права собственности на этот объект (в том числе на жилые дома и жилые помещения).

Однако право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. Поэтому в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него, а вместе с ним и обязанность по уплате налога, прекращается по факту уничтожения. Основание — положения статей 373 и 374 Налогового кодекса: «плательщиками налога признаются организации, имеющие имущество… ».

Этот вывод содержится в Определении Верховного Суда РФ от 20 сентября 2018 г. № 305-КГ18-9064. Компания снесла принадлежащее ей здание и списала его с бухучета в апреле. С учетом этой даты рассчитала налог за отчетный год. Однако инспекция доначислила ей налог, сославшись на то, что запись о прекращении права собственности фирмы на это здание в связи с его ликвидацией была внесена в ЕГРН лишь в сентябре. Суды трех инстанций поддержали ИФНС, сославшись на пункт 5 статьи 382 НК РФ. Но ВС РФ встал на сторону компании.

С арендуемого имущества, учитываемого арендатором на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства», арендатор не должен платить налог на имущество. Это должен делать арендодатель (письмо Минфина России от 14 июня 2018 г. № 03-05-05-01/40659).

Платить налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества также должна та сторона договора аренды, на балансе которой они учтены (письмо Минфина России от 8 сентября 2017 г. № 03-05-05-01/57901).

Под капитальными вложениями в основные средства подразумеваются затраты на реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение объекта. Они учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». После завершения работ они включаются в стоимость основных средств (п. 27 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н).

Капитальные вложения в арендованные объекты сами по себе признаются основными средствами (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01). Следовательно, они облагаются налогом на имущество на общих основаниях (п. 1 ст. 374 НК РФ). А налогоплательщиком, напомним, является тот, кто учитывает указанные объекты на счете 01 «Основные средства» (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Если капитальные вложения осуществляет арендатор, именно он и формирует первоначальную стоимость неотделимых улучшений на счете 08. В момент передачи неотделимых улучшений в эксплуатацию арендатор должен включить их в состав основных средств (п. 4 ПБУ 6/01), и с даты их ввода в эксплуатацию он становится налогоплательщиком налога на имущество.

Когда договор аренды заканчивается или арендодатель в соответствии с договором возмещает арендодатору стоимость произведенных улучшений, происходит выбытие неотделимых улучшений. Передачу нужно оформить актом. На дату передаточного акта арендатор списывает стоимость неотделимых улучшений со своего баланса, а арендодатель включает их в состав своих основных средств. С этого момента плательщиком налога в отношении неотделимых улучшений становится арендодатель.

Может возникнуть вопрос: если неотделимые улучшения в арендованное являются самостоятельным объектом налогообложения, то исходя из какой базы нужно рассчитывать налог?

Капвложения в арендуемую и состоящую на учете арендодателя недвижимость являются объектом обложения вплоть до окончания аренды. Для целей налога база на неотделимые усовершенствования определяется исходя из среднегодового метода расчета. Даже несмотря на то, что у арендодателя базой по этому объекту является кадастровая стоимость (письмо ФНС России от 28 декабря 2018 г. № БС-4-21/25917).

В ситуации, когда когда одна из сторон договора аренды досрочно перешла на ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (утв. Приказом Минфина от 16 октября 2018 г. № 208н), а вторая еще нет, во избежание двойного налогообложения налог на имущество должен платить арендодатель.

Это имеет отношение только к аренде имущества, налог по которому рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости.

Что же касается «кадастровой» недвижимости, то с 1 января 2020 года налог на имущество с такого объекта должен уплачивать тот, кому это имущество принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения, независимо от применяемых правил бухучета (Письмо Минфина от 21 января 2020 г. № 03-05-04-01/2993).

Обязанность применять ФСБУ 25/2018 установлена на 2022 год (начиная с отчетности за 2022 год). Организация может принять решение о его применении и до указанного срока.

Не признаются объектами налогообложения (п. 4 ст. 374 НК РФ):

1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);

2) имущество, принадлежащее на праве оперативного управления федеральным органам исполнительной власти и федеральным государственным органам, в которых законодательством РФ предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в РФ;

3) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения в установленном законодательством РФ порядке;

4) ядерные установки, используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и хранилища радиоактивных отходов;

5) ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания;

6) космические объекты;

7) суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

В Письме Минфина России от 25 мая 2016 г. № 03-05-05-01/29904 разъяснен вопрос об освобождении от обложения налогом на имущество помещения, расположенного в здании, относящемся к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ федерального значения.

К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий. Они представляют собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры, поскольку являются свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры (ст. 3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

При этом согласно статье 4 указанного Закона объекты культурного наследия подразделяются на объекты культурного наследия федерального, регионального и местного (муниципального) значения.

Поэтому если здание является объектом культурного наследия федерального значения, то и находящееся в этом здании помещение, учитываемое на балансе организации на праве собственности, не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в силу подпункта 3 пункта 4 статьи 374 НК РФ.

Минфин еще в 2013 г. в письме №03-05-05-01/5322 от 25.02.13 г. предложил при отнесении имущества к движимому (недвижимому) руководствоваться ГК РФ.

Ст. 130 определяет как недвижимое следующее имущество:

• земельные участки и недра;
• здания (сооружения), в том числе незавершенные строительства;
• помещения жилые и нежилые;
• гаражи, стоянки, машиноместа, границы которых определены в кадастровом учете.

Имущество признается недвижимым, поскольку его перемещение без ущерба для последующего использования невозможно. Названные выше объекты чаще всего становятся предметом БУ организаций и фирм.

Кстати говоря! К недвижимым объектам относят суда: морские и воздушные и объекты космической сферы.

ФЗ №218 от 13/07/15 г. предписывает госрегистрацию таких объектов в едином госреестре (ЕГРН).

ФНС определяет имущество как недвижимое, если оно зарегистрировано в ЕГРН, либо по документам на объект, из которых ясно, что оно прочно связано с землей, не может быть перемещено без разрушения. Остальное имущество ГК определяет как движимое. Такое имущество не нужно регистрировать в реестре.

Очевидно, в БУ многие объекты движимого и недвижимого имущества из-за разности критериев гражданского и бухгалтерского законодательства окажутся на одних и тех же счетах. Руководству фирмы придется продумать, как отделить имущество, подпадающее под налогообложение, от иного в учете, как построить учетную политику в этой сфере.

Из сказанного выше ясно, что движимое имущество, как его понимает гражданское законодательство, в бухгалтерском учете будет отражаться на разных счетах.

На счете 01 и корреспондирующих с ним может быть отражено следующее движимое имущество, относящееся к основным средствам:

• машины, оборудование;
• офисные приспособления;
• транспорт;
• инвентарь;
• скот рабочий и продуктивный;
• иные виды ОС.

Критерии учета такого движимого имущества определены ПБУ-6:

• срок использования свыше 12 мес.;
• последующая перепродажа изначально не планируется;
• в будущем объект принесет доход фирме;
• его стоимость от 40 тыс. руб.

• Дт 08 Кт 60 (76, 10, 70) – приобретен объект движимого имущества (например, автомобиль) и отражены затраты на приобретение.
• Дт 01 Кт 08 – зафиксирована первоначальная стоимость (ПС) актива.

Указанное движимое имущество амортизируется в БУ (способами: уменьшаемого остатка, линейным, пропорционально объему продукции, по сумме чисел лет срока пол. использования).

В НУ всего два способа амортизации: линейный и нелинейный. Как правило, чтобы максимально сблизить учет и не делать лишних проводок, применяют в обоих случаях линейный метод.

Формула помесячной амортизации: Амортизация = ПС/ срок полез. использования. Проводка начисления: Дт 20 (20, 23, 26, 29, 44 и др. «затратные» счета) Кт 02.

Аналитический учет по счету 01 должен учитывать разделение имущества, находящегося на этом счете, на движимое и недвижимое. На счете 10 в разрезе субсчетов учитывается другой вид активов, отнесенный ГК РФ к движимому имуществу: запасы, материалы (сырьевые запасы, приобретенные п/фабрикаты, комплектующие, тара, запчасти и пр.) – все ТМЦ, которые в БУ невозможно отнести к основным средствам.

Заметим, что в НУ стоимость ОС «начинается» от 100 тыс. руб., в связи с чем в учете образуются временные разницы. Для учета всего разнообразия этой группы движимого имущества широко используются субсчета. Например, тара учитывается на с/счете 4, топливо – 3.

Проводки БУ: Дт 10 Кт 60, 76, 20, 23 и пр. — поступление материалов, в зависимости от источника поступления. Иногда используется промежуточный счет 15 «Заготовление и поступление ТМЦ»: Дт 10 Кт 15. Дт 08 Кт 10 – использованы ТМЦ в строительстве. Дт 20, 26, 28, 91, 44, 94 Кт 10 — переданы в производство, на ОХР, использованы на исправление брака, проданы, списаны как недостача ТМЦ.

Кроме того, в гражданском кодексе движимым имуществом названы денежные средства, учитываемые на активных счетах 50, 51 стандартными проводками. Приход: Дт 50, 51 Кт 60, 62, 66, 67 и пр. – приход (поступление) в кассу (на расчетный счет) из разных источников. На расход кредитуются 50, 51, по дебету указывается, куда ушли средства. Деньги могут также поступать на расчетный счет из кассы и обратно, например: Дт 50 Кт 51.

Ценные бумаги (ст. 130 ГК, п. 2) учитываются в БУ в зависимости от их вида и операций. Стандартно используется счет 58, реже – иные счета БУ.

Проводки БУ (пример):

• Дт 58 Кт 51 – приобретены ЦБ иной фирмы.
• Дт 91 Кт 58 – проданы ЦБ.
• Дт 76 Кт 51 – оплачена облигация.
• Дт 76 Кт 91 – зафиксирован доход по ней и т.д.

НМА (товарные знаки, ПО, изобретения) также относят к движимому имуществу фирмы, несмотря на то что они не имеют физической формы. Характеристики НМА в остальном повторяют указанные для ОС, например, они должны использоваться более года в организации.

Проводки по ним, как и в предыдущем случае, отличаются разнообразием. Корреспонденции зависят от способа прихода НМА, способа его выбытия.

Недвижимое имущество входит в состав ОС. Это:

• здания, сооружения;
• многолетние насаждения (кустарники и деревья);
• участки;
• объекты природопользования;
• прочие объекты, согласно ГК РФ (ст. 130), являющиеся недвижимостью и требующие госрегистрации.

Проводки синтетического учета аналогичны уже приведенным для ОС. Аналитический учет организовывают таким способом, чтобы различать движимые и недвижимые ОС. Некоторые категории недвижимого имущества не амортизируются: земля, объекты природопользования. Недвижимое имущество обязательно должно быть поставлено на государственный учет (ст. 131 ГК РФ, ФЗ №218 от 13/07/15 г.).

Процедура госрегистрации и постановка на бухгалтерский учет объектов недвижимости не связаны между собой. До завершения регистрации можно отразить недвижимое имущество проводкой Дт 01 Кт 08, открыв по счету 01 отдельный субсчет, например, «ОС с незарегистрированным правом собственности», а затем перевести его на другой субсчет внутренней проводкой по 01.

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

• Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
• Методические указания по учету ОС №91.

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

• Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
• Объект будет эксплуатироваться дольше года.
• Фирма не планирует перепродажу.
• Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

• Необязательны документы о регистрации объекта.
• Необязательна фактическая эксплуатация.
• Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

• Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
• Капитальные вложения окончены.
• Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

Как отделить движимое имущество от недвижимого и правильно уплатить налог

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

• Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
• Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
• Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
• Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Согласно п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально­производственных запасов, утвержденных приказом Минфина от 28.12.2001 № 119н, активы организации, приобретенные для последующей перепродажи, признаются товарами. В регистрах бухгалтерского учета приобретенные товары, в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов, подлежат отражению на балансовом счете 41 «Товары».

В соответствии с п. 10 данных Методических указаний до перехода права собственности (права хозяйственного ведения или оперативного управления) на поступивший товар он подлежит учету на забалансовых счетах.

По мнению автора, оптимально учитывать поступивший (принятый по акту) товар на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».

Приобретаемая в качестве товара недвижимость может быть как жилым помещением (квартира, жилой дом), так и нежилым (административный или производственный корпус, офис, магазин).

Согласно ст. 558 ГК РФ договор купли­продажи жилых помещений требует государственной регистрации и вступает в силу только после нее. Таким образом, по не зарегистрированному в территориальном органе Росреестра договору продавец квартиры или дома не имеет права требовать предварительной оплаты, хотя условиями договора такое положение и может быть предусмотрено.

За регистрацию договора купли­продажи жилого помещения, согласно подп. 1 п. 2 ст. 333.17 НК РФ, должна быть уплачена государственная пошлина.

Минфин России в ряде своих писем¹ приходит к выводу, что гос­пошлину за регистрацию договора купли­продажи жилых помещений в размере, предусмотренном подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, должны уплачивать обе стороны договора. Пошлину за регистрацию перехода права собственности, согласно этим же письмам, должен заплатить покупатель.

Реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, в соответствии с подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, освобождена от налога на добавленную стоимость. То есть при покупке для последующей продажи жилья продавец выставит счет-фактуру, где в графе 8 будет стоять прочерк.

Следовательно, и при перечислении предварительной оплаты НДС продавец выделить не сможет, и покупатель, в свою очередь, также не будет иметь возможности принять его к вычету.

Рассмотрим порядок учета покупки жилого помещения, приобретаемого для последующей продажи, на условном примере.

Пример 1 Порядок отражения в учете приобретения (для последующей продажи) жилого помещения

ООО «Альфа» заключило договор с ЗАО «Бета» о приобретении у последнего квартиры для ее последующей продажи. Стоимость квартиры определена в размере 5 000 000 руб. По условиям договора ООО «Альфа» в течение трех дней после регистрации договора купли­продажи должно заплатить продавцу 4 000 000 руб. Оставшаяся сумма подлежит перечислению в срок не позднее 10 дней после подписания приемопередаточного акта.

Для регистрации договора, кроме предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов, стороны должны были предоставить и платежные поручения об уплате госпошлины.

Для юридических лиц, в соответствии с подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, госпошлина за регистрацию договора купли­продажи жилья установлена в размере 7500 руб.

Следовательно, обе стороны должны будут заплатить по 3750 руб.

Затраты на уплату госпошлины за регистрацию договора купли­продажи недвижимости, приобретаемой как товар, по мнению автора, оптимально посчитать иными затратами, связанными с его приобретением, и включить в его стоимость в регистрах бухгалтерского учета (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально­производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н).

Для целей налогообложения прибыли, хотя госпошлина, согласно подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ признается прочим расходами, ее также, по мнению автора, удобнее включить в покупную стоимость товара.

Экономия по налогу, если списать ее сразу, составит целых 750 руб. (3750 руб. х 20%). Но хлопоты по начислению отложенного налогового обязательства и его последующему погашению, по всей видимости, этого не стоят.

Таким образом, уплата госпошлины в регистрах бухгалтерского учета будет отражена записями:

• Дебет 60 Кредит 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») – 3750 руб.;
• Дебет 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») Кредит 51 – 3750 руб.

В течение трех дней после регистрации договора ООО «Альфа» перечислило продавцу, как это и предусмотрено договором, 4 000 000 руб., что было отражено записью:

• Дебет 60 Кредит 51 – 4 000 000 руб.

Подписание приемопередаточного акта в учете покупателя, как уже говорилось, будет отражено записью:

• Дебет 002 – 5 003 750 руб.

После этого ООО «Альфа» как можно скорее должно заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 7500 руб., что должно быть отражено записями:

• Дебет 60 Кредит 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») – 7500 руб.;
• Дебет 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») Кредит 51 – 7500 руб.

И в срок, установленный договором (10 дней, считая со дня, следующего за днем подписания приемопередаточного акта), на расчетный счет ЗАО «Бета» должен быть перечислен оставшийся долг, что отразится проводкой:

• Дебет 60 Кредит 51 – 1 000 000 руб.

Далее остается ждать, когда чиновники Росреестра проверят все документы и внесут в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) запись о переходе права собственности на данную квартиру от ЗАО «Бета» к ООО «Альфа».

• Свежие
• Посещаемые

Похожие записи: