Какой налог платить ИП при сдаче в аренду недвижимого имущества

24.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой налог платить ИП при сдаче в аренду недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Сдача помещения в аренду от физического лица и уплата НДФЛ

2. Как быть с налогами и ОКВЭДами, когда ИП сдает квартиру?

3. Уплата налогов от сдачи в аренду имущества

4. Налоги на коммерческую недвижимость. Как не платить налог на имущество

5. Всё про налоги на коммерческую недвижимость

6. Как правильно сдавать квартиру ИП?

6.1. Шаг №2

7. Сдаю квартиру — как быть с налогами?

Ставка, а соответственно и размер налога на доходы зависит от того, сдаете вы объект недвижимости как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как организация. Рассмотрим различия в налогообложении и ставках налога. И определим, как лучше оформить помещение в собственность, чтобы налог на доходы был минимальным.

Сдача помещения в аренду от физического лица и уплата НДФЛ

При сдаче в аренду объекта недвижимости как физическое лицо, вы должны заплатить в бюджет 13 % от полученного дохода (НДФЛ). При этом если ваши доходы превысят 5 000 000 рублей в год, то с дохода свыше 5 миллионов вы должны заплатить 15 %. Прогрессивная шкала расчета НДФЛ начала действовать с 1 января 2021 года, в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Если в стоимость аренды не включены коммунальные платежи, и арендатор оплачивает их дополнительно, то от суммы полученной в счет компенсации коммунальных платежей вы также платите 13 %. Исключение – платежи арендатора по счетчикам. Они относятся к деятельности арендатора и НДФЛ не облагаются.

Преимуществом сдачи помещения от физического лица является возможность получить налоговый вычет по НДФЛ на величину 13 % от расходов на:

— Медицинские услуги;

— Образование;

— Покупку недвижимости (1 раз и не более чем от суммы 2 000 000 рублей);

— Средств, вложенных на индивидуальный инвестиционный счет.

Пример расчета НДФЛ.

Вы сдаете в аренду торговое помещение, площадью 60 квадратных метров за 100 000 рублей в месяц. Арендатор дополнительно оплачивает все коммунальные платежи, которые составляют 4 000 рублей в месяц, а также возмещает расходы на электроэнергию и воду по счетчикам.

Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.

Как быть с налогами и ОКВЭДами, когда ИП сдает квартиру?

Патентная система налогообложения (ПСН) — специальный налоговый режим, при котором ИП платит фиксированную стоимость за год и освобождается от других налогов.

На ПСН вы также платите 6% от доходов, но не фактически полученных вами, а из расчета средних значений. Сумма патента зависит от региона, города и площади коммерческого помещения.

Важно, что с 1 января 2021 года плательщики налога по ПСН могут уменьшать сумму налога на величину уплаченных страховых взносов, также как плательщики УСН.

Соответственно этот вариант налогообложения выгодно применять, когда ставка аренды по вашему помещению выше средних значений по рынку.

Узнать стоимость патента по вашему помещению поможет сервис на сайте ФНС. Укажите регион, город, выберете вид деятельности «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков», а также укажите площадь помещения.

Налог на профессиональный доход (НПД) — налоговый режим для самозанятых граждан, который действует с 2019 года. Планируется его действие до 2029 года. Действует он во всех субъектах РФ.

Ставки налогов по НПД составляют:

4 %, если вы сдаете помещение физическому лицу.
6 %, если вы сдаете помещение юридическому лицу или ИП.

Чтобы использовать эту систему налогообложения ваш доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.

При уплате НПД вы освобождаетесь от уплаты страховых взносов в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Соответственно будущих пенсионные выплат у вас не будет.

В 2021 году действует налоговый вычет для плательщиков НПД в размере 10 000 рублей в месяц, который уменьшает налоговую ставку по доходам от физических лиц до 3%, а по доходам от юридических лиц и ИП до 4%.

Для нашего примера налог НПД, если мы сдаем помещение юридическому лицу или ИП получается:

1 248 000 x 4% = 49 920 рублей в год.

Уплата налогов от сдачи в аренду имущества

До 2019 года имуществом в целях взимания налога считались разные активы, в том числе движимые. Теперь же облагается платежами лишь недвижимое имущество. Юридические лица платят с него налог на имущество организаций, а индивидуальные предприниматели – налог на имущество физических лиц. Оба этих платежа относятся к региональным, что означает множество нюансов налогообложения в каждом конкретном субъекте РФ.

Что касается компаний и ИП на упрощёнке, то согласно статье 346.11 НК РФ, их недвижимость должна быть освобождена от налогообложения. Вместо налога на имущество и ряда других они производят платёж в связи с применением УСН. Однако в нормах этой статьи есть исключения, и они существенно всё меняют.

Налоги на коммерческую недвижимость. Как не платить налог на имущество

В пункте 2 статьи 346.11 сказано, что налог на имущество при УСН взимается с объектов недвижимости, база по которым определяется как их кадастровая стоимость. Это относится к собственной недвижимости компании, а также принадлежащей ей на праве хозяйственного ведения либо полученной по концессионному соглашению.

А что насчёт ИП на УСН и налога на имущество в 2021 году? Ситуация схожа с описанной выше. Разница лишь в том, что предприниматели платят налог на имущество физических лиц, а не организаций. Им облагается собственная недвижимость, которая:

используется в предпринимательской деятельности;
входит в список объектов, база по которым исчисляется как кадастровая стоимость.

Наряду с этим у гражданина, который является предпринимателем, может быть личная недвижимость – квартира, дача. Она будет облагаться тем же налогом, но по иной ставке.

Итак, кадастровая стоимость является обязательным условием, при котором по объекту начисляется налог на имущество в 2021 году. Она не является константой, то есть может меняться в зависимости от различных факторов. Для определения этой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости.

Какие именно объекты должны быть оценены по кадастровой стоимости в целях налогообложения, указано в статье 378.2 НК РФ. К ним относятся:

административно-деловые и торговые центры;
помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.

Это общий список типов объектов. В каждом регионе по решению властей проводится оценка их кадастровой стоимости. В текущем году подавляющая часть регионов (74 из 85) оценивает недвижимость по кадастровой стоимости. Такая оценка может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости. Как пример – администрация субъекта РФ решает провести оценку в отношении всех многоквартирных домов.

После определения кадастровой стоимости издаётся закон о том, что налогообложение объектов должно проводиться на её основе.

Перечень объектов, база по которым исчисляется как их кадастровая стоимость, составляется в каждом субъекте РФ на начало года. Его надо разместить на сайте органа исполнительной власти и отправить в региональное УФНС.

Таким образом, бизнес-субъекту на упрощённой системе нужно свериться со списком на сайте администрации своего региона. Если объект в него входит, следовательно, он облагается налогом на недвижимость даже несмотря на применение УСН.

Например, в 2020 году в Санкт-Петербурге под налогообложение попало 5 796 объектов, среди которых жилые помещения, нежилые здания и сооружения разного назначения, гаражи и машино-места.

Формула расчёта суммы налога за год такова:

Кадастровая стоимость * Ставка.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно обратиться на сайт Росреестра. Ставку в отношении своего объекта можно уточнить в ИФНС. В регионах, где есть отчётный период, полученное значение делится на 4. Эта сумма платится раз в квартал.

✐ Пример ▼

Возьмём организацию из Иркутской области на УСН и рассчитаем налог на имущество с собственного торгового помещения, кадастровая стоимость которого равна 15 млн рублей. Применяем ставку 0,5%: 15 000 000 * 0,5% = 75 000 рублей. Это сумма налога за год. Размер каждого платежа составит: 75 000 / 4 = 18 750 рублей.

Второй способ налогообложения для индивидуальных предпринимателей еще проще – это покупка патента. Если вы не хотите возиться с бухгалтерскими документами и ежеквартальными платежами, то этот вариант точно для вас. Патент оплачивается двумя частями: треть стоимости не позднее 25 дней после того, как вы начнете сдавать квартиру внаем, остальная сумма — не позднее чем за 25 дней до истечения срока. Цена патента зависит от региона. Например, в Москве налоговый патент на каждый сдаваемый объект стоит 60 тысяч рублей в год.

Обладатель патента также освобожден от НДС, НДФЛ и налога на имущество. Налоговую декларацию подавать не надо. Обязательные страховые взносы в Пенсионный фонд, Фонд социального страхования и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования производятся по установленным тарифам (26%, 2,9% и 5,1% соответственно).

Точно и правильно составленные документы — именно то, к чему признают налоговые органы. Отправной точкой для расчета налогов является сумма аренды, которая прописана в договоре. Порядок заключения договора аренды строго регламентируется ГК РФ. Условия, которые необходимо указать в договоре:

реквизиты сторон;
основные характеристики арендуемого объекта (адрес, наименование, площадь);
условия пользования объектом;
сумма арендной платы.

Договор будет официально заключен только после его регистрации в государственных органах Росреестра. Но если договор заключен менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации.

При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах.

Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
план квартиры с техническим описанием;
план дома по этажам.

Решение принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.

При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами, так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.

Автор статьи: Александра Аверьянова

Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.

Попробовать бесплатно

В первую очередь давайте разберемся, что представляет собой коммерческая недвижимость. В налоговом кодексе РФ (НК РФ) нет определения этого понятия. Если исходить из сложившейся практики, то к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые напрямую или косвенно позволяют получать доход и сдаются в аренду чаще всего для деятельности предпринимателей или предприятий.

Обычно к таковым объектам относят следующие:

деловые центры;
офисы;
отели;
складские помещения;
производственные цеха;
пансионаты;
ночные клубы;
рестораны;
бары;
магазины;
выставочные центры;
концертные залы;
торгово-развлекательные комплексы;
кинотеатры;
частные музеи;
апартаменты и прочие подобные объекты.

Очень важно различать жилую и коммерческую недвижимость. В контексте налогообложения это имеет огромное значение. Налоговая ставка на жильё устанавливается в размере 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении коммерческой недвижимости она может доходить до 2%.

Налог на недвижимое имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Это касается всех объектов, кроме тех, по которым налог должен вычисляться, исходя из среднегодовой стоимости. Как правило, такая категория объектов является скорее исключением. Понять, что именно и к какой группе относится, можно, если тщательно изучать региональное законодательство по данному поводу. Нередко исключения устанавливаются именно на уровне субъектов РФ. Кроме того, региональное законодательство позволяет определить конкретную ставку.

Важно: расчёт налога на основании среднегодовой стоимости возможен в отдельных случаях только в отношении коммерческой недвижимости, которая принадлежит организациям. Налог на недвижимость физических лиц всегда рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Что нужно знать о среднегодовой стоимости объекта? В данном случае вычисления проводятся следующим образом:

Нужно узнать изначальную стоимость объекта (по документам).
Принять во внимание начисленную амортизацию.
Вычесть из первого второе. Так вы получите среднегодовую стоимость, на которую можно ориентироваться.

Кадастровая стоимость используется в качестве базы всегда для таких объектов, как:

торговые комплексы и любые помещения, которые относятся к таким сооружениям;
торговые точки;
офисы;
административные здания.

Налог на недвижимое имущество согласно действующему налоговому законодательству РФ необходимо выплачивать раз в год. При этом расчёт можно провести один раз или же разбить на несколько платежей. Часть платежей могут быть авансовыми. Отражение операций в налоговой отчётности будет напрямую зависеть от того, что конкретно вы выбрали.

Налог на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц начисляется достаточно просто: нужно узнать ставку и умножить на базу. В большинстве случаев, как уже и говорилось выше, в качестве базы используется кадастровая стоимость объекта. Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости можно, получив выписку из ЕГРН.

Процентная ставка у физических лиц не может быть больше 0,1%, у юридических лиц — 2%, как уже и говорилось выше. При этом конкретная процентная ставка определяется на региональном уровне. Для отдельных субъектов РФ могли предоставляться льготы (например, для Республики Крым). Но льготы закончились в 2020 году. То есть теперь региональные власти будут устанавливать конкретные процентные ставки без послаблений, а налогоплательщикам придётся рассчитываться с налоговой.

Учтите, что налог на коммерческую недвижимость придётся платить вне зависимости от того, используете ли вы её или нет. Именно поэтому при покупке подобной собственности нужно очень хорошо рассчитать будущие схемы получения дохода. Иначе вы получите дополнительные убытки.

Но когда вы наладите поступление прибыли с такого объекта, вам придётся выплачивать налог и с неё. И здесь всё зависит от того, в каком качестве выступает собственник.

Физические лица могут выплачивать налоги с коммерческой недвижимости по следующим ставкам:

13% — это если речь идёт об НДФЛ. То есть в данном случае собственник просто выступает как физическое лицо, которое получает доход от распоряжения своим имуществом. Ему достаточно будет указывать источник таких поступлений в ежегодной декларации и всё;
6% с дохода или 15% с оборота, если физическое лицо зарегистрируется в качестве ИП. Ставка в данном случае уменьшается. Но нужно учесть, что ИП ещё придётся платить обязательные годовые взносы за себя;
4% при поступлении дохода от физических лиц и 6% при поступлении дохода от юридических лиц, если физлицо зарегистрируется в налоговой в статусе самозанятого. Это самый выгодный вариант по ставкам на сегодня. Дополнительные взносы не требуются.

У юридических лиц картина будет другой. Она напрямую зависит от того, какую систему налогообложения выберет организация:

6% с получаемого дохода или 15% с оборота, если компания находится на УСН;
20% — с дохода, если фирма выбрала общий режим налогообложения (ОСНО).

У индивидуальных предпринимателей есть также возможность купить патент. В таком случае им достаточно будет оплачивать фиксированную сумму (зависит от региона).

В большом количестве ставок довольно легко запутаться, особенно если вы только приступили к изучению этого вопроса. В действительности же оценивать всё нужно не только с позиции получения дохода с коммерческой недвижимости, а в комплексе. В частности:

Юридическому лицу очевидно выгоднее в большинстве случаев находиться на УСН, а не на ОСНО. Однако иногда общая система налогообложения является более предпочтительным вариантом — для крупных компаний, например, которым нужно продемонстрировать большой объём бухгалтерской отчётности. Правда, в таком случае получение дохода с коммерческой недвижимости становится всего лишь одним из источников прибыли, причём чаще всего — не основным.
Физическому лицу выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятому. Сделать это можно буквально за пару десятков минут через специальное мобильное приложение. В нём не составит особого труда настроить автоматическое отчисление налогов. Но этот режим распространён не на всей территории РФ. Поэтому стоит узнать, есть ли у вас такая возможность.
При выборе между 6% с прибыли на УСН и 15% с оборота подумайте над тем, можете ли вы подтвердить регулярные расходы в достаточном объёме, которые при этом были бы связаны с такой недвижимостью. Выбрать 15% имеет смысл, если вы часто делаете ремонт, постоянно тратитесь на услуги клининговой компании и т.п. Но в большинстве случаев лучше остановиться на 6%.

Всё про налоги на коммерческую недвижимость

Cтaвкa НДФЛ зaвиcит oт тoгo, гдe живeт coбcтвeнник квapтиpы:

13% плaтят нaлoгoвыe peзидeнты PФ — тe, ктo живeт в cтpaнe бoлee 6 мecяцeв в гoдy;
30% плaтят нaлoгoвыe нepeзидeнты — тe, ктo живeт зa пpeдeлaми cтpaны бoльшyю чacть гoдa. Этo мoжeт быть нe тoлькo инocтpaнeц, нo и гpaждaнин PФ, кoтopый мнoгo пyтeшecтвyeт пo миpy.

Cyммy нaлoгa paccчитывaют oт вcex выплaт жильцoв: плaтa зa пpoживaниe, кoмпeнcaция кoммyнaльныx ycлyг (кpoмe cчётчикoв), дoплaтa зa oфopмлeниe вpeмeннoй peгиcтpaции.

Пpи пoлyчeнии дeнeг нyжнo cocтaвлять pacпиcкy или внocить дaнныe в пpилoжeниe к дoгoвopy apeнды: тaбличкy c дaтaми, cyммaми плaтeжeй и пoдпиcями cтopoн. Taкжe нyжнo xpaнить квитaнции c пoкaзaниями cчeтчикoв. Эти дoкyмeнты пoнaдoбятcя, ecли нaлoгoвaя зaпpocит инфopмaцию o дoxoдax.

Дoxoд: cтpoгo дo 2 400 000 pyблeй в гoд.

Caмoзaнятыe плaтят нaлoг нa пpoфeccиoнaльный дoxoд (НПД) пpи cдaчe жилoй нeдвижимocти.

НПД пoдoйдeт тeм, ктo cдaeт oднy пycтyющyю квapтиpy или вeдeт apeндный бизнec: кoгдa нecкoлькo квapтиp cдaют пocyтoчнo, нa ceзoн или дoлгий cpoк.

Caмoзaнятый нe мoжeт cдaвaть нeжилyю нeдвижимocть: гapaж, клaдoвкy, aпapтaмeнты. Иcключeниe, — кoгдa мaшинo-мecтo cдaют вмecтe c квapтиpoй.

НПД выбиpaют, чтoбы cэкoнoмить: cтaвкa здecь нижe, чeм пo НДФЛ и нeт cтpaxoвыx взнocoв, кaк y ИП.

Дoxoд: дo 60 000 000 pyблeй в гoд.

B кaждoм peгиoнe cвoя cтoимocть пaтeнтa. Eжeгoднo влacти peгиoнoв yтвepждaют cтoимocть пaтeнтa нa cдaчy квapтиpы. Чинoвники yчитывaют пoтeнциaльный дoxoд oт apeнды в зaвиcимocти oт плoщaди и мecтoнaxoждeния квapтиpы.

Нaпpимep, пaтeнт для квapтиpы 30 м² в cтoличнoм oкpyгe Бибиpeвo cтoит 18 000 pyблeй в гoд, a в 3aмocквopeчьe — 27 000 pyблeй.

ИП нe нyжнo caмoмy paccчитывaть cтoимocть пaтeнтa. 3a нeгo этo yжe cдeлaлo oблacтнoe пpaвитeльcтвo. Узнaть cтoимocть пaтeнтa для cвoeй квapтиpы мoжнo нa caйтe ФНC.

Cтoимocть пaтeнтa ycтaнaвливaют пo фopмyлe:

Пaтeнт = (Пoтeнциaльный дoxoд * Cтaвкa нaлoгa 6%)

Нaпpимep, пpaвитeльcтвo Нoвгopoдcкoй oблacти ycтaнoвилo для вcex квapтиp дo 40 м² пoтeнциaльный дoxoд нa ypoвнe 120 000 pyблeй в гoд.

Нeвaжнo, cкoлькo xoзяeвa peaльнo пoлyчaют oт жильцoв. Нaлoг плaтят вce paвнo пo нopмaтивy: (120 000 * 6 %) = 7 200 pyблeй в гoд.

Дoxoд: дo 200 000 000 pyблeй в гoд.

B этoм cлyчae ИП caм yчитывaeт cвoи дoxoды. Oн oбязaн внocить вce пocтyплeния oт жильцoв в КУДИP, чтoбы paccчитaть нa ниx нaлoг.

Кaк ИП плaтит УCН

Кaждый квapтaл ИП внocит aвaнcoвыe плaтeжи пo нaлoгy. Paccчитывaть и yплaчивaть нaлoг нyжнo пo чacтям:

зa пepвый квapтaл — дo 25 aпpeля;
зa пoлyгoдиe — дo 25 июля;
зa 9 мecяцeв — дo 25 oктябpя;
зa гoд — дo 30 aпpeля cлeдyющeгo гoдa.

Paccчитывaют УCН нapacтaющим итoгoм. B pacчeт зa 9 мecяцeв вoйдyт cyммы нaлoгa зa 1 квapтaл и пoлyгoдиe, a в гoдoвoй pacчeт — вce aвaнcoвыe плaтeжи зa гoд.

Cдaют дeклapaцию и плaтят нaлoг пo итoгaм гoдa. Пo дaнным Книги yчeтa дoxoдoв зaпoлняют нaлoгoвyю дeклapaцию пo УCН. B дeклapaцию внocят дoxoды, пoлyчeнныe в кaждoм квapтaлe, yплaчeнныe aвaнcoвыe плaтeжи пo нaлoгy и cтpaxoвыe взнocы. Пoтoм cчитaют, cкoлькo нaлoгa нyжнo eщe дoплaтить зa гoд, c yчeтoм paнee внeceнныx cpeдcтв.

Нaпpимep, кaждый квapтaл ИП пoлyчaeт пo 200 000 ₽ дoxoдa и плaтит фикcиpoвaнныe cтpaxoвыe взнocы — пo 10 218,5 ₽.

Пpи этoм paccчитывaeт aвaнcoвыe плaтeжи зa 1 квapтaл, пoлyгoдиe и 9 мecяцeв — пo (200 000 * 6%) = 12 000 ₽.

Ecли фикcиpoвaнныe cтpaxoвыe взнocы oн oплaчивaeт внyтpи кaждoгo квapтaлa — дo 31 мapтa, 30 июня и 30 ceнтябpя, тo впpaвe yмeньшить paccчитaнныe aвaнcoвыe плaтeжи нa эти взнocы. Bмecтo 12 000 ₽ oн плaтит нaлoг aвaнcoм пo (12 000 — 10 218,5) = 1 781,5 ₽ в квapтaл.

Кoгдa гoд зaкaнчивaeтcя, eмy нyжнo coбpaть вce эти cyммы в дeклapaции, чтoбы дoплaтить нaлoг или пoнять, чтo oн бoльшe ничeгo нe дoлжeн.

Как правильно сдавать квартиру ИП?

Физлицa плaтят НДФЛ — 13%, ecли дoxoд oт cдaчи квapтиpы нepeгyляpный.
Caмoзaнятыe плaтят нaлoг нa пpoфдoxoд — 4% зa дoxoд oт жильцoв-чacтныx лиц или 6% зa плaтeжи oт кoмпaнии.
ИП мoжeт плaтить нaлoг c apeнды двyмя cпocoбaми: кyпить пaтeнт зa фикcиpoвaннyю cyммy, либo пpимeнять УCН co cтaвкoй 6% oт дoxoдoв.

Рассмотрим применимую систему налогообложения и порядок уплаты НДС в случае, если индивидуальный предприниматель (ИП) сдает собственное недвижимое имущество одновременно юридическим лицам и организации, в которой он является учредителем.

Если ИП является собственником офисных помещений, сдает их в аренду юридическим лицам, то он вправе применять упрощенную систему налогообложения (УСН) без уплаты налога на добавленную стоимость (НДС).

Если часть офисных помещений этот же ИП сдает в аренду организации, в которой он является учредителем, то по этим оборотам он обязан применять общеустановленный порядок налогообложения (подоходный налог 16%).

Вопрос возникает в том, по какой системе налогообложения работать и необходимо ли уплачивать НДС, если сумма выручки ИП нарастающим итогом с начала года превысит 420 000 бел.руб.

Попробуем разобраться.

В соответствии с п. 1 ст. 113 Налогового кодекса Республики Беларусь (в редакции, действующей с 01.01.2019г., далее — НК) плательщиками НДС при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав признаются:

ИП, применяющий общий порядок налогообложения, если сумма определяемых в порядке, установленном статьей 205 НК, выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и доходов в виде операций по сдаче в аренду (передаче в финансовую аренду (лизинг)) имущества нарастающим итогом с начала года превысит 420 000 бел.руб. без учета налогов и сборов, исчисляемых из выручки. В сумму выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав не включается выручка от реализации товаров (работ, услуг) при осуществлении деятельности, по которой уплачиваются единый налог с ИП и иных физических лиц и (или) налог при УСН;

ИП, применяющий УСН, если сумма определяемых в порядке, установленном статьей 205 НК, выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и доходов в виде операций по сдаче в аренду (передаче в финансовую аренду (лизинг)) имущества, полученных им от коммерческих организаций (за исключением акционерных обществ), участниками, собственниками имущества которых являются он, его супруг (супруга), родители (усыновители, удочерители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), нарастающим итогом с начала года превысит 420 000 бел.руб. без учета налогов и сборов, исчисляемых из выручки (п.п. 1.3 п.1 ст. 113 НК);
ИП независимо от возникновения обстоятельств, указанных в п.п. 1.1 и 1.2 п. 1 ст.113 НК, если им принято решение об уплате НДС и подано в налоговый орган по месту постановки на учет уведомление о принятом решении (п.п. 1.3 п. 1 ст. 113 НК).

Согласно п.п. 1.2.1 п. 1 ст. 326 НК налог при УСН заменяет для ИП, применяющих УСН, подоходный налог с физических лиц в отношении получаемых этими ИП доходов, если иное не установлено данным подпунктом.

Так, сохраняется общий порядок исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц ИП, являющимися одновременно:

физическими лицами — участниками, собственниками имущества коммерческих организаций (за исключением акционерных обществ), в отношении доходов, получаемых от этих коммерческих организаций;
супругами, родителями (усыновителями, удочерителями), детьми (в том числе усыновленными, удочеренными) участников, собственников имущества коммерческих организаций (за исключением акционерных обществ), в отношении доходов, получаемых от этих коммерческих организаций.

П.п. 6.3.2 п. 6 ст. 327 НК определено, что применение плательщиками УСН прекращается, и они осуществляют исчисление и уплату налогов, сборов в общем порядке начиная с месяца, следующего за отчетным периодом, в котором валовая выручка ИП нарастающим итогом в течение календарного года превысила 420 000 бел.руб.

Таким образом, если ИП одновременно применяет две системы налогообложения (общий порядок налогообложения с уплатой подоходного налога и УСН) по сдаче собственного недвижимого имущества в аренду организации, в которой сам является учредителем, и иным юридическим лицам, то ситуация выглядит следующим образом:

если сумма выручки нарастающим итогом с начала года от сдачи помещений в аренду организации, в которой ИП является учредителем, не превысит в совокупности 420 000 бел.руб., и сумма выручки от сдачи помещений в аренду иным юридическим лицам также не превысит в совокупности 420 000 бел.руб., то ИП по доходам, полученным от организации, в которой он является учредителем, применяет общий порядок налогообложения без уплаты НДС. По доходам, полученным от сторонней организации, ИП вправе применять УСН без уплаты НДС.

если сумма выручки нарастающим итогом с начала года от сдачи помещений в аренду организации, в которой ИП является учредителем, превысит в совокупности 420 000 бел.руб., а сумма выручки от сдачи помещений в аренду иным юридическим лицам превысит в совокупности 420 000 бел.руб., то ИП обязан по всем полученным доходам применять общий порядок налогообложения с уплатой НДС. УСН не применяется.

Компания УП «Бухгалтерия» оказывает бухгалтерские услуги в Минске на аутсорсинге уже почти 20 лет. В нашем штате подобраны исключительно квалифицированные специалисты, имеющие высшее образование, постоянно повышающие свой профессиональный уровень и следящие за изменениями в бухгалтерском и налоговом учете Республики Беларусь.

Аутсорсинговые услуги – это востребованный тип услуг не только среди ИП, но также и среди крупных компаний, которые стремятся снять нагрузку с собственных штатных сотрудников и передают определенный участок бухгалтерских операций сторонним работникам. Благодаря опыту западноевропейских стран, известно, что бухгалтерские услуги, оказываемые по аутсорсингу, наилучшим образом отражаются на развитии бизнеса небольших масштабов, так как позволяют предпринимателю полностью сконцентрироваться на собственном деле.

Бухгалтерские услуги на аутсорсинге – это возможность передать ответственной компании функции ведения учета, а также обязанности по сдаче налоговой отчетности. Такое решение минимизирует налоговые нагрузки, а так же выводит работу с налоговыми органами на новый уровень.

Если вы ищете, где заказать бухгалтерские услуги в Минске – наша компания гарантирует профессиональную ответственность в работе, а также максимальную конфиденциальность вашей информации.

Вы позвонили нам

Шаг №2

Мы встретились и обсудили условия работы

Как начать предпринимательскую деятел…28 апреля 2021
До 31 марта необходимо подать в налог…28 января 2021
С 1 января 2021 г. отменен единый нал…04 января 2021

Центральный банк, в своем письме от 27 марта 2020 г. № ИН-03-31/32, указал, что если последний день срока оплаты по кредиту выпадает на нерабочий день, то крайней датой считается такой нерабочий день (кроме субботы и воскресенья). Однако Верховный суд указал, что у Центрального банка нет таких полномочий и его письма не могут быть выше закона.

Неуплата предусмотренных договором платежей в период с 30 марта по 3 апреля 2020 г. просрочкой исполнения обязательств не является, а перенос срока исполнения обязательства на ближайший следующий рабочий день не может рассматриваться как нарушение сроков исполнения обязательств.

Одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.

Кроме того, введение в отношении должника моратория означает и невозможность получения взыскателем принудительного исполнения путем предъявления исполнительного документа непосредственно в банк. Однако стоит учитывать, что действия моратория распространяется только на наиболее пострадавшие отрасли экономики

В силу ст. 145 Налогового кодекса РФ, организации и индивидуальные предприниматели, за исключением организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог), имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности два миллиона рублей.

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Сдаю квартиру — как быть с налогами?

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

Налог при патентной системе налогообложения при сдаче в аренду:

действует при наличии принятого в регионе закона;
ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

Единый налог на вмененный доход:

вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
ставка от 7,5 до 15%;
база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей:
ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.
на имущество:
рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.
на добавленную стоимость:
ставка 18%;

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Оптимизируй свои расходы: Сервис “Мое дело” поможет вести бухучет правильно, не боятся проверок и экономить на бухгалтере.

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Таблица 1. Структура доходов и расходов ООО «Альта»
Статья	Сумма в год, тыс. руб.
Поступления
Арендная плата, в т. ч. – НДС	1 440,00 219,66
Затраты в целях налогообложения
коммунальные платежи, в т. ч. – НДС	86,40 13,18
заработная плата	90,00
взносы на фонд оплаты труда	27,18
прочие издержки	60,00
амортизация	300,00
налог на имущество по кадастровой стоимости	100,00

Если со стороны юридического лица договор визирует генеральный директор, он должен подтвердить свои полномочия на такое действие документальным образом.
ИП, действия, которого основываются на свидетельстве о государственной регистрации, может подтвердить полномочия своим паспортом и свидетельством о регистрации в лице ИП (ЕГРИП).
Без доверительного документа подписывать договор аренды имеет право руководитель,наделённый правом действовать со стороны ООО (выписка ЕГРЮЛ).

Через расчетный счет (юридические лица и ИП) и лицевой счет (физические лица) непосредственно в отделении банка.
Через систему клиент – банк (юридические лица и ИП) или интернет – банкинг (физические лица).
Через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы.
Через личный кабинет на сайте «Госуслуги».
Через банковский платежный терминал.

В современных условиях платежи осуществляются практически со всех мобильных устройств (планшеты, смартфоны). Каждый программный продукт в обязательном порядке имеет мобильную версию.

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов.

Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Теперь стоит рассказать подробнее о каждом из видов налогов, которые подлежат уплате лицами, использующими нежилые помещения, в целях извлечения прибыли. Наиболее частым вопросом, возникающим в данной ситуации является вопрос об обложении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, налогом на добавленную стоимость.

Каждый человек, имеющий в своей собственности нежилое помещение, задумывается о том, что сделать, чтобы и квартира не пустовала, и прибыль, хоть какая-то, но капала. И, на первый взгляд, что может быть легче, чем сдать пустующую жилплощадь в аренду? И именно на этом этапе начинают возникать вопросы, поскольку по нынешнему законодательству на любую прибыль накладывается налог.

Затраты на «коммуналку», а также уплаченные в ее составе суммы НДС вы признаете в момент списания денежных средств с вашего расчетного счета, выплаты из кассы. А при ином способе погашения задолженности по уплате «коммуналки» — в момент такого погашения (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом у вас должны быть документы, подтверждающие данные расходы.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики при определении объекта налогообложения вправе учитывать расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 ст. 346.16 НК).

219,66 – 13,18 = 206,48
(1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
(1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
(1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2019 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

После трудных поисков Вы решили найти Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения. На справочных сайтах образцов возможно найти очень много бланков. Как выбрать реальный и такой который подходит к реальной проблеме. Существуют обычные правила. Отыщите составителя шаблона.

Доверие юриста, который опубликовал формуляр покажет свойства шаблона. Существенным станет дата когда он был опубликован. Старые формуляры мало доставят удовольствия. Принципиальным должен быть вопрос в каком регионе возможно было использовать. Не все, что размещено на сайтах универсально.

Для облегчения разыщите еще несколько таких же.

Сдача любого нежилого помещения (офиса, склада, производственного цеха) неразрывно связана с получением арендной платы, а значит, и с вопросами об уплате налогов. Их размер зависит от множества нюансов, но в первую очередь, от того, кто сдает недвижимость – физическое или юридическое лицо.

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом будут попадать под понятие НДФЛ – налога на доходы физических лиц (Налоговый кодекс РФ пп.4 п.1 статья 208).

Сегодня ставка этого налога составляет 13%, следовательно, с любой суммы арендной платы физическое лицо обязано уплатить эти проценты в государственный бюджет.

Многие арендодатели пытаются скрыть данную часть своих доходов, не указывая её наличие в декларациях. Однако нельзя забывать о том, что при платежах, осуществляемых через банк, в налоговую инспекцию сведения об «арендных платежах» поступят непосредственно от самого банка.

В то время как еще одним источником данной информации может стать арендатор, например, при конфликте, связанном с причинением ущерба имуществу или задержкой внесения арендной платы.

Обнаружив факт неуплаты налога с дохода, полученного за счет сдачи нежилой недвижимости в аренду, сотрудники ИФНС не только взыщут положенную сумму, но и насчитают пеню в размере 8% годовых. В ряде случаев дополнительно может быть назначен штраф – 20% от суммы, положенной к уплате.

Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица.