Сделка с недвижимостью собственник в пнд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка с недвижимостью собственник в пнд». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Генеральная доверенность дает возможность по закону действовать от имени доверителя и в его интересах. По генеральной доверенности доверенное лицо получает полномочия собственника по распоряжению имуществом. Полномочия доверенного лица расширены максимально. Доверенность зачастую предусматривает продажу недвижимости и получение денег по сделке. Такую доверенность целесообразно оформить, когда доверитель не может сам участвовать в сделке по каким-то причинам: находится на длительном излечении, в отъезде и т. д. Оформляется такой документ у нотариуса.

С 2016 года при продаже доли действуют новые правила, согласно которым продажа доли подлежит обязательной регистрации у нотариуса и в дальнейшем в управлении Росреестра. Изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены 2 июня 2016 года.

Можно получить доверенность на продажу доли от сестры, если она не лишена дееспособности по решению суда. Но также она и сама может участвовать в регистрации сделки, так как оформление доверенности и регистрация договора купли-продажи доли требуют присутствия у нотариуса. Кроме того, если сразу провести регистрацию договора у нотариуса, можно сэкономить на выдаче доверенности и время, и деньги.

В связи с тем, что квартира находится в долевой собственности у Вас с сестрой, сделка купли-продажи квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Соответственно, после того, как нотариус убедится, что все участники сделки понимают значение своих действий и могут руководить ими, он удостоверит данную сделку.

Проведение сделок купли-продажи квартиры по доверенности также допускается законом в случае, если доверитель и представитель являются дееспособными лицами.

Сделка купли-продажи квартиры, в числе собственников которой входит гражданин, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, может нести для покупателя правовые риски, а именно – риск утраты права собственности на квартиру.

Одним из условий действительности сделки является единство воли и волеизъявления, то есть покупатель хочет быть уверенным в том, что продавец, совершая сделку, понимает ее значение и правовые последствия и желает их наступления. В связи с чем многие покупатели настаивают на личном участии в сделке купли-продажи всех собственников квартиры.

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера) отчасти поможет покупателю принять верное и взвешенное решение и минимизировать риск. Если выяснится, что у продавца есть зафиксированные психические расстройства, покупатель может своевременно пересмотреть свое решение о покупке недвижимости.

Но стоит помнить, что даже если в справке не содержится «красных маячков», в суде она будет практически бесполезна. Значение будет иметь лишь заключение судебно-правовой экспертизы. Справка из ПНД подтверждает лишь то, что продавец не состоит на учете и не имеет противопоказаний для сделок с недвижимостью, но не гарантирует ни его дееспособности, ни его недееспособности.

Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.

Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.

Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, а вот оценка дееспособности часто остается факультативным этапом. А зря. Игнорирование этого пункта может привести к весьма болезненным последствиям. И чтобы избежать этого, лучше попросить продавца позаботиться о наличии справки, подтверждающей его адекватное психическое состояние. Также стоит помнить, что если у квартиры несколько собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.

Зачем нужна справка из ПНД при сделках с недвижимостью

Справка заказывается непосредственно в психоневрологическом диспансере. Лучше обращаться в госклинику, справки из частных учреждений, как правило, снижают «кредит доверия».

Простой и быстрый вариант — справка о том, что продавец не обращался в психоневрологический диспансер за медицинской помощью и под диспансерным наблюдением не состоит. Такие справки выдаются бесплатно.

Кроме того, можно заказать справку (врачебное свидетельство) о состоянии здоровья. Для ее получения необходимо будет пройти осмотр у врача-психиатра. В ней должно быть указано, что по результатам медицинского освидетельствования у продавца отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью. Стоит она около 1400 рублей. Если такая справка в первую очередь нужна покупателю, то финансовые расходы он может взять на себя.

Справка будет выдана только тому человеку, на чье имя она заказана. По закону такая информация конфиденциальна и не может быть разглашена.

Продавцу необходимо лично прийти в диспансер с паспортом. Также могут потребоваться и другие документы, например, страховой полис или военный билет, эти вопросы лучше уточнить по телефону до посещения ПНД.

Действительность документа подтверждается подписью главного врача психоневрологического диспансера, печатью врача и штампом ПНД.

---

• 1. Дорогостоящие сделки по недвижимости не проходят без освидетельствования одного з
  участников. Цель проводимой экспертизы – установить дееспособность лица, передающего
  собственность в распоряжение третьего лица. Без освидетельствования психологического
  состояния заключенные договора могут быть оспорены в судебном порядке по причине
  недееспособности.
• 2. Повторное заключение проводится с целью оспорить ранее полученные данные экспертизы
  о дееспособности участника, чьи интересы были ущемлены на момент заключения договора. Наши эксперты объективно установят психическое состояние объекта
  участвовавшего в заключении сделки.
• 3. Оспаривание ранее полученной судебно-психиатрической экспертизы – проводится на
  основании полученного юридически грамотного и законного документа, содержащего
  информацию о допущенных нарушениях и точного диагноза.
• 4. Юридическое сопровождение в опротестовании операций по передаче собственности
  третьим лицам. Опровержение фактов основываются на заключении специалистов в
  психиатрической области.
• 5. Признание судом недееспособности лица – только в случаях, описанных законодательной,
  нормативной базой РФ, исключительно в судебном порядке. В ходе судебного
  разбирательства назначается судмедэкспертиза с целью выявить наличие несоответствий и
  нарушений, нестабильного состояния у конкретного человека, либо отсутствие таковых.
  Наша организация данным вопросом занимается как в комплексе, так и предоставляет
  услуги эксперта в области психиатрии.

Психиатрические экспертизы
Наименование услуги	Цена, в рублях	Сроки	Результат
Краткое психиатрическое освидетельствование на дому, в офисе, в нотариальной конторе	от 10000	1 день	письменное заключение
Комплексная психолого-психиатрическая экспертиза	от 40000	7 — 14 дней, 2-3 дня срочная	письменное заключение
Полное психиатрическое освидетельствование	от 23000	7 — 10 дней, 2-3 дня срочная	письменное заключение
Посмертная судебно-психиатрическая экспертиза	от 23000	7 — 10 дней, 2-3 дня срочная	письменное заключение
Психиатрическая экспертиза по материалам дела	от 30000	7 — 10 дней, 2-3 дня срочная	письменное заключение
Судебно-психиатрическая экспертиза	от 35000	7 — 14 дней, 2-3 дня срочная	письменное заключение
Экспертный анализ обоснованности заключений ранее проведенных судебно-психиатрических экспертиз по гражданским и уголовным делам	от 25000	7 — 10 дней, 2-3 дня срочная	письменное заключение

Отсутствие экспертизы на момент заключения экономической сделки, бесспорно подвергается
опровержению, в ходе которого можно стать жертвой и потерять приобретенную собственность.
Предоставляемые психиатрические справки, выдающиеся в поликлинике, не имеют юридической
силы (в таком случае родственники могут отсудить недвижимость обратно, основываясь на
несостоятельности собственника отвечать за собственные действия). С целью предотвратить
мошеннические действия на момент заключения сделки, нужно заказать проведение экспертизы у
специалиста, имеющего лицензию на проведения деятельности.

Получив на руки заключение эксперта психиатрии, специалисты нашего центра дадут подробное
разъяснение и консультацию адвокату, для подготовки в предстоящем судебном процессе. В ходе
консультации будет установлено, какой вид экспертизы необходимо провести в рамках судебного
разбирательства и определена потребность в оказании юридической помощи.

[2]

Услуги нашего центра проводятся на законных основаниях, а полученная лицензия
свидетельствует о наличии достаточной квалификации специалистами центра для проведения
экспертизы такого характера. Выполнение психического анализа выполняются по поручению
органов следствия, суда, адвоката, нотариуса к которому обратилось заинтересованное лицо для
проведения сделки.

Черная метка: как продать квартиру, если стоишь на учете в ПНД

В наше время при заключении договора по распоряжению имуществом (купля-продажа, дарение, рента и пр.) или подписании завещания люди заинтересованы в том, чтобы эта сделка или завещание не были оспорены в суде.

Единственным документом, объективно подтверждающим психическое состояние лица, совершающее юридическое действие, является заключение по результатам психиатрического освидетельствования, составленное в тот же день.

Многие люди берут в психоневрологических диспансерах справку «об отсутствии противопоказаний к сделкам с недвижимостью», однако, при судебно-психиатрической экспертизе эта справка совершенно не влияет на результат исследования, поскольку не содержит описания психического состояния, а перечень «противопоказаний к сделкам с недвижимостью» российским законодательством не предусмотрен. В связи с этим, подобная справка может быть выдана и лицу с тяжёлым психическим расстройством, чем и пользуются недобросовестные продавцы. Получив такую справку, и заключив сделку, они в скором времени начинают судебный процесс по оспариванию сделки. В итоге, покупатель теряет всё – и деньги, и приобретённое имущество.

При проведении психиатрического освидетельствования специалистами нашего центра подробным образом описывается психическое состояние лица, совершающего сделку, а также его отношение к совершаемым действиям и понимание их последствий – условия заключения сделки, порядок расчёта, мотивы совершаемой сделки, место проживания после совершения сделки и пр.

Медицинское освидетельствование на сделке купли-продажи, будь то покупка машины, квартиры, коттеджа, другой недвижимости, а также подписание нового контракта с будущими партнерами, немаловажно, так как эти процедуры всегда сопряжены с рисками. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, не нужно бояться показаться чересчур подозрительным или скрупулезным. В конце концов, вы защищаете свои интересы.

Справка об отсутствии задолженности показывает, что квартиросъемщики ничего не должны за коммунальные услуги.

Эта справка не включена в перечень обязательных документов, требуемых при оформлении операций с недвижимостью. В основном такой документ требует покупатель, чтобы быть уверенным в отсутствии задолженностей в приобретаемом жилье.

Для получения справки необходимо написать заявление в соответствующие организации:

• в ИРЦ (информационно-расчетный центр);
• в бухгалтерию ТСЖ (ТСН, ЖЭК, УК и т.п.)

1. При получении документа необходимо внимательно проверить указанные в ней данные.
2. Если Вы не согласны с указанной задолженностью, потребуется уточнить ее в бухгалтерии.
3. Для этого нужно предъявить квитанции об уплате с кассовыми чеками, подтверждающими суммы и даты платежей. Документ могут запросить:

1. собственники жилья, достигшие совершеннолетия;
2. постоянно зарегистрированные в квартире граждане;
3. доверенное лицо;
4. органы судебной власти;
5. органы опеки и попечительства.

Правоспособностью человека называют его способность (точнее, юридическую возможность) иметь гражданские права и нести определенную ответственность, предусмотренные законом. Т.е. быть носителем прав и обязанностей, быть субъектом права, согласно ст. 17 ГК РФ.

Правоспособность гражданина возникает с момента его рождения, и признается за всеми гражданами РФ в равной степени. Правоспособность неотделима от личности гражданина. Нельзя лишить человека правоспособности.

Применительно к сделкам с квартирами, правоспособность Продавца означает наличие у него юридических прав владения, пользования и распоряжения квартирой.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Дееспособностью называют способность человека свободно действовать в соответствии со своей правоспособностью. Эти действия могут служить ему для реализации своих прав, могут давать ему новые права, но также налагать на него обязанности и ответственность за свои действия.

• ♦ Наглядно о дееспособности ♦
• Дееспособность также означает, что человек понимает значение своих действий, и осознает их последствия.
• Каждый гражданин с момента своего рождения обретает дееспособность постепенно:

• Дети до 6 лет – абсолютно недееспособны.
• Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними – имеют «дееспособность малолетних». Малолетние не могут нести ответственность за свои действия (за них действует и отвечает родитель или опекун).
• Лица от 14 до 18 лет – частично дееспособны. Сделки с квартирами они могут осуществлять сами (т.е. подписывать договоры), но лишь при письменном согласии родителей или опекунов.
• Полная дееспособность гражданина наступает по достижении им совершеннолетия, т.е. 18-ти лет (ст. 21 ГК РФ). С этого момента человек полностью сам несет ответственность за свои действия.

Применительно к сделкам с недвижимостью дееспособность означает, что Продавец может самостоятельно реализовать свои права в отношении квартиры (т.е. совершать сделки) и нести ответственность за свои действия.

Сделка, заключенная недееспособным гражданином, является ничтожной.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Недееспособным гражданин может быть признан ТОЛЬКО по решению суда.

Это происходит вследствие явного психического расстройства человека, и его неспособности понимать значение своих действий (ст. 29 ГК РФ).

Суд может лишить такого человека дееспособности, и установить над ним опеку (из числа его ближайшего окружения, например).

Опекун становится законным представителем подопечного, и совершает от его имени и в его интересах все гражданско-правовые сделки (в т.ч. сделки с недвижимостью).

При продаже квартиры риэлторы иногда требуют от Продавца справки из НД и ПНД, мотивируя это желанием убедиться в том, что Продавец полностью дееспособен.

Справка из НД – это справка из наркологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

Справка из ПНД – это справка из психоневрологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

Но! Важное уточнение! Если Продавец числится на учете в НД или ПНД, это еще не говорит о его недееспособности (такой вопрос решает только суд), но повышает риски сделки, связанные с возможной недееспособностью.

Нарушения психики затрудняют или делают невозможным понимать происходящие события, принимать адекватные решения и осознавать последствия своих действий. В ситуациях, когда от граждан требуется четкое понимание при совершении юридически значимых действий, в обязательном или рекомендованном порядке запрашивается справка из психоневрологического диспансера (ПНД).

Справка пнд для продажи квартиры (образец)

Условно под понятием «справки о дееспособности» имеются в виду документы из специализированных медицинских учреждений о том, что гражданин не проходил лечение и не числится на учете в диспансере:

1. психологическом;
2. наркологическом.

Важно. Справка о дееспособности выписывается гражданам по адресу прописки.

Документ об отсутствии психических расстройств и наркотической зависимости должен содержать следующие сведения:

1. полное имя и дата рождения человека, обратившегося в организацию за сведениями;
2. название учреждения, выдавшего справку;
3. данные психиатра, выписавшего бумагу;
4. результаты медицинского осмотра;
5. время проведения обследования;
6. подпись и личная печать врача;
7. печать медицинского заведения.

Когда вторая сторона, участвующая в сделке испытывает сомнения, что человек, с которым подписывается договор, страдает алкоголизмом либо наркотической зависимостью, ему придется пройти обследование в наркологическом диспансере. После пройденного освидетельствования гражданин сможет получить необходимую справку.

Справку из психоневрологического диспансера для продажи квартиры можно получить в психиатрическом диспансере. Справку о том, что продавец либо покупатель не состоит на учете в наркологическом диспансере можно получить в диспансере.

Желательно обращаться за получением документов в государственную клинику. Это связано с тем, что при появлении спорных ситуаций и при обращении в суд судьи больше доверяют полученному заключению из государственного учреждения, чем от частных клиник.

Как взять справку? Для получения такой справки продавец (обычно справка из ПНД и НД требуется продавцу недвижимости) должен лично обратиться в диспансер. В некоторых случаях за получением документа могут обратиться родители или опекуны продавца.

С собой нужно взять такие документы:

• гражданский паспорт;
• полис обязательного медицинского страхования;
• для мужчин: военный билет и приписное свидетельство;
• квитанция об оплате услуги за выдачу справки. Стоимость выдачи документа в каждом регионе разная, колеблется в пределах 700–1200 рублей, однако точный размер услуги можно узнать в диспансере. Обычно оплата вносится в кассу лечебной организации. Поскольку справка нужна больше для покупателя (ему нужно удостовериться, что продавец является дееспособным лицом), то оплату услуг по выдаче справки покупатель может взять на себя.

Справка о дееспособности при продаже квартиры может быть двух видов:

1. Справка из наркологического диспансера (НД) – представляет собой документ, который выдается по запросу продавца (реже — покупателя) недвижимости по месту его жительства, подтверждающий тот факт, что продавец не числится в учреждении и не стоит там на учете. Если же гражданин числится на учете, тогда нужно поднимать вопрос о его дееспособности – может ли гражданин совершать сделку купли-продажи жилья или нет.
2. Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) – документ, который тоже выдается по месту жительства человека. Если гражданин состоит на учете в ПНД, тогда стоит поднять вопрос о его дееспособности. Он может оказаться как недееспособным лицом, так и ограниченно дееспособным лицом. Во втором случае сделку с недвижимостью можно провести с опекуном, но только с разрешения органов опеки. Но бывают и такие ситуации, когда человек состоит на учете, но при этом дееспособность у него сохраняется. В таком случае он может самостоятельно участвовать в сделках по купле-продаже недвижимости.

Нет, справка не является обязательным документом для совершения сделки купли-продажи квартиры. Заставить покупателя предъявить ее является противозаконным действием.

Можно попросить его предъявить такую справку, но если тот откажется, то это не будет считаться нарушением. Однако при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса, этот специалист при выдаче списка документов для предъявления обязательно указывает и предоставление справки из ПНД или НД.

Чтобы признать человека недееспособным, нужно подать исковое заявление в суд. В остальных случаях граждане доказывают свою вменяемость справками, которые нужно брать в психоневрологическом и наркологическом медицинских учреждениях. Запросить подобные документы могут:

1. лично граждане;
2. опекуны;
3. родители несовершеннолетних.

Получение справки возможно только при наличии паспорта гражданина, документа удостоверяющего личность законного представителя.

В некоторых случаях может понадобиться выписка Росреестра о дееспособности продавца квартиры, дома.

В списках ЕГРП могут значиться данные о наложении ограничений на юридически значимые действия с недвижимостью, если фактический хозяин жилища психически болен и не осознает последствий своих действий.

Выписка о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным выдается по запросу через портал госуслуги. Получить документ можно несколькими способами, кроме этого:

1. лично обратившись в офис Росреестра;
2. через представителя, имеющего нотариально заверенную доверенность;
3. с помощью запроса, отправленного заказным письмом по почте;
4. через личный кабинет Росреестра;
5. в офисе МФЦ.

Важно. Чтобы получить доступ к личным кабинетам на официальных сайтах госуслуг и Росреестра, нужно пройти регистрацию и подтверждение личности в МФЦ.

Дееспособность собственника росреестр подтверждает только в случае, когда в списки не были внесены данные о наличии ограничений, связанных с его душевной болезнью.

— Когда ваш партнёр по сделке – пенсионер или человек в возрасте. В данном случае освидетельствование обязательно! Престарелые люди нередко принимают медикаменты, влияющие на их способность мыслить, которая и без того страдает вследствие возраста. Также им крайне свойственны возрастные перепады настроения, и решительно заключённая сегодня сделка может расстроить их завтра, что приведёт к оспариванию.

— Когда продавец находится в больнице либо в тяжёлом состоянии. В таком случае никто не может знать конечного исхода проблем со здоровьем — бывают ситуации, когда продавец умирает до завершения сделки или сразу же после, и это влечёт за собой дополнительные риски для покупателя.

— Когда имеется информация, что человек состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

— Когда продавец внезапно резко реагирует на просьбу предоставить справки из наркологического или психоневрологического диспансера, либо известно, что он состоит там на учёте.

1) Внешний вид, вызывающий подозрения.

2) Поведенческие нарушения.

3) Странные ответы на элементарные вопросы: «Почему вы продаёте квартиру?» и «Где собираетесь жить после продажи?». Здравомыслящий человек отвечает на них очень чётко. В противном случае ответы могут быть нелогичными и выдавать отклонения психики или скрытые намерения.

Продавец может апеллировать к тому, что у него есть водительские права либо право на ношение оружия, а это говорит о признании его психически здоровым. Однако наличие водительского удостоверения не является гарантией того, что человек в полной мере осознает правовые последствия сделки.

К сожалению, существует такое понятие, как шантаж покупателя продавцом, угрозы дальнейшего оспаривания сделки. Гораздо чаще таким оспариванием занимаются «чёрные адвокаты», чем сами бывшие владельцы. Обычно в подобном деле фигурируют именно граждане, состоящие на учёте в психоневрологическом либо наркологическом диспансере, так как эту категорию людей легче всего заинтересовать выигрышем от расторжения сделки, либо же они вообще не осознают манипуляций, производимых с их квартирой. В таких случаях, когда точно известно, что человек состоит на учёте, освидетельствование должен проводить лечащий врач. Именно лечащий врач точно знает динамику болезни, её тяжесть и может точно сказать, понимает ли человек значения своих действий или нет.

Освидетельствование на сделке должны проводить специалисты, имеющие действующие сертификаты психиатра, нарколога и судебного эксперта-психиатра, дипломированный специалистом — врач, который осуществляет практику в сфере психиатрии.

Профессиональный эксперт по приезду обязательно предъявляет оригиналы лицензий о своей квалификации. Оплата услуг заранее и сохранение квитанции – это хорошее доказательство того, что освидетельствование было заказано и проведено вовремя. Вы можете предоставить квитанцию об оплате в суде вместе с остальными материалами. Стоимость медицинского освидетельствования может колебаться в зависимости от количества осматриваемых лиц и других факторов. Если впоследствии суд не пригласит вашего эксперта на слушание дела, вы можете сами выдвинуть прошение об этом. Справки из диспансера, само заключение, присутствие эксперта на суде – всё это значительно повысит шансы доказать вашу добросовестность и то, что продавец находился в здравом уме и нормальном состоянии в указанный юридический период.

Также при необходимости, эксперт, выдавший данное заключение, может быть приглашён в суд в качестве свидетеля. Знание нюансов и последствий данной процедуры исключительно важно для безопасности и благосостояния покупателя недвижимости на вторичном рынке, так как она входит в понятие о «юридической чистоте» приобретаемого объекта.

Медицинское освидетельствование на сделках с недвижимостью

По сути, в современной судебной практике ПНД и НД – это такой своеобразный вездеход. То есть любые договора купли-продажи могут быть в дальнейшем по суду признаны недействительными. Такая схема, связанная с ПНД и НД, наиболее часто используется именно мошенниками, так как эта схема с признанием договора недействительным после получения денежных средств, в первую очередь основана на решении суда. В данном случае мошенническая составляющая в данном случае практически не доказуема. То есть, мошенникам квартиру отдает сам суд – в основе мошеннической схемы является решение суда.

Казалось бы, для того чтобы проверить, состоит на учете продавец квартиры или не состоит, достаточно потребовать с последнего соответствующие официальные справки в официальных диспансерах ПНД и НД и спокойно выходить с таким продавцом на сделку. Это не так. Спокойно выходить на сделку с такими справками нельзя по нескольким причинам. Как могло получиться такое, что продавец имеет достаточно серьезную психическую болезнь, он проходит лечение в психиатрической клинике, он состоял на учете в психоневрологическом диспансере, но в дальнейшем он сумел выйти на сделку с покупателем, принеся справку из ПНД о том, что он не состоит там на учете, в картотеке не значится?

Если хотели проверить продавца, отправляли через свои связи в различных органах специальные запросы в эти диспансеры со специальной формулировкой: «В связи с возбужденным делом №… просим предоставить информацию на /фамилия, имя/» и так далее. Делалось это либо с привязкой к реально возбужденному делу, либо в запросе просто писался номер, а самого дела могло не существовать, так как диспансеры обратно не отправляют запрос о существовании или не существовании данных дел. Это было весьма просто, так как достаточно было отправить запрос и из диспансера приходил ответ.

В чем загвоздка этого метода? Она заключается в том, что когда в ПНД приходил запрос на продавца квартиры, то ответ на этот запрос сотрудник ПНД будет брать из той же самой картотеки ПНД, откуда продавец уже накануне изъял все свои данные. По сути, ответ будет точно таким же, как если пойти и взять официальные справки в ПНД. Поэтому с технической точки зрения этот способ является просто глупостью, и подобный запрос через органы не дает никакого результата.

Срок исковой давности. Следующая, не менее важная деталь заключается в том, что в судебной практике в делах, связанных с ПНД и НД, наиболее часто не признается срок исковой давности, а значит, проверять необходимо всех собственников, когда-либо полностью или частично владевших данной квартирой.

Представим себе 6 собственников. Первый приватизировал квартиру, после чего продал второму собственнику, второй продал третьему, третий – четвертому, и так далее. Значит, проверять на ПНД и НД надо всех шесть собственников, вне зависимости от того, сколько прошло лет с момента подписания договора купли-продажи.

Почему судьи не признают срока исковой давности в делах по ПНД и НД, и как они сами это объясняют? Дело в том, что срок исковой давности устанавливается в 3 года. Кстати, если вам какие-нибудь юристы будут уверенно рассказывать про срок исковой давности в 1 год, об этом нужно забыть. Срок давности в 3 года устанавливается с момента, когда продавец в данном случае подписал договор купли-продажи, находясь во здравии и полностью осознавая свои действия.

Сама суть дел с ПНД говорит об обратном, и чаще всего в своих решениях судьи не признают срок исковой давности по достаточно известной судебной формулировке: «Не знал и не мог знать об обстоятельствах».

То есть это некое психическое затмение продавца как раз попадает под данную формулировку. Действительно, если продавец, имеющий серьезную психическую болезнь, 15 лет назад подписал договор купли-продажи в состоянии некоего психического затмения, и спустя 15 лет вдруг осознал, что он подписал этот договор против своей воли, не осознавая своих действий, то срок исковой давности отсчитывается с момента, когда он, наконец, осознал свои действия. Поэтому проверять необходимо всех собственников, когда-либо владевших – полностью или частично – данным объектом недвижимости.

Соответственно, если в истории квартиры были владельцы долей, значит, необходимо проверять всех содольщиков, вне зависимости от размера доли. Даже если представить, что последний шестой – это один собственник, то до него квартирой могла владеть семья из четырех человек, каждого из которых необходимо проверить на ПНД и НД. Если посмотреть на достаточно большое количество судебных решений по таким случаям за последние несколько лет, то в целом они не отличаются друг от друга. Хотя у нас считается, в отличие от тех же самых США, что суд является беспрецедентным, по сути, он таковым не является. И вот почему.

Как говорят сами судьи, у нас суд – полу-прецедентный. Для примера – когда в районный суд приходит новый судья, то остальные судьи дают ему общий большой архив решений, или как они называют его одним словом – практика. То есть, они делятся этой практикой так, как у них принято. В этом архиве решений судьи смотрят, какие были статьи, ситуации, какие по ним выносились решения. Так происходит потому, что другого выхода у них быт не может, так как гражданские и районные суды завалены делами настолько, что бывает на одного районного судью приходится по 200-300 реальных дел. Эти дела осилить, как-бы разбирая и вынося решения с нуля по каждому отдельному делу просто невозможно. Поэтому они хранят этот архив практики, дополняют его и передают друг другу. Такая технология, так сказать, технически делает суд частично прецедентным.

Многие люди заблуждаются, когда думают, что чем больше сменилось собственников, тем сложнее будет поднять в суде старые сделки с этой квартирой. Это не так. Судье в принципе абсолютно все равно, сколько сменилось собственников в квартире. В одном конкретном судебном процессе федеральный районный судья рассматривает одно конкретное дело – это один конкретный договор купли-продажи, его законность, его правомерность, претензии сторон по нему, и так далее. Все остальные сделки до и после этого договора купли-продажи судью не волнуют. Сколько сменилось собственников, сколько прошло лет, проживают ли в этой квартире дети, пенсионеры или инвалиды – ничто из этого не интересует судью. Это все полностью находится в, так называемом, внепроцессуальном пространстве относительно данного конкретного дела.

Если мы рассмотрим конкретный случай – договор купли-продажи между вторым и третьим, то решение судьи будет производиться только по этому конкретному договору, и это – самый принципиальный момент. Остальные же договоры не будут иметь относительно этого решения никакого значения.

Нужно понимать, что вместе с договором купли-продажи также признается недействительной расписка о получении денежных средств, которую продавец подписывал также на сделке в состоянии психического затмения. В свою очередь расписка является главным платежным документом, подтверждающим фактическую передачу денежных средств по договору. Это может быть не только расписка – это может быть чек, акт передачи денежных средств и так далее. По одному договору взыскать денежную сумму невозможно, даже с учетом каких-то специальных пунктов.

Но некоторые юристы мудрят, вписывая в договор купли-продажи какие-то специальные дополнительные пункты, которые либо поясняют о том, как именно происходит уплата денежных средств – допустим, это проводится через банковскую ячейку. Либо это пункты о том, что в момент подписания договор купли-продажи денежные средства передаются от покупателя продавцу наличными на месте в момент подписания. Вписывают специальный пункт в акт приема-передачи квартиры, делают такую хитрую вещь – вписывают фразу вроде «Все взаиморасчеты произведены полностью, финансовых и иных претензий стороны друг к другу не имеют». Суду это будет все равно.

Все вышеописанное, кроме платежных документов, для суда не будет иметь никакого значения. Если таких документов нет, или в нашем примере суд расписку не признаёт, то взыскать денежную сумму обратно с того же самого продавца, уплаченную покупателем, будет невозможно. А так как в гражданском судопроизводстве этой категории дел свидетели к делопроизводству судом не принимаются, то наличие даже ста свидетелей, готовых подтвердить то, что продавец получил от покупателя всю сумму за квартиру, ничего не даст.

Мнение свидетелей никому не интересно, как и любая запись камер систем видеонаблюдения. Но многие считают, что если есть видеозапись, на которой видно, что покупатель передавал или закладывал деньги в банковскую ячейку продавцу, то это докажет в суде, что продавец получил деньги от покупателя. Это не так, никакие видеозаписи и свидетельства в данной категории дел судом к делопроизводству не принимаются и об этом можно забыть. Суд интересуют только платежные документы, все остальное не имеет никакого значения.

Рассмотрим самый позитивный вариант развития событий. Допустим, суд признал передачу денежных средств. Как можно взыскать денежные средства с такого продавца, не желающего их возвращать обманутому покупателю? Реально взыскать деньги с «ПНД-шника» невозможно. Допустим, он – не работающий. Его невозможно даже в судебном порядке заставить продать квартиру и обменять на более дешевую. Сегодня в законодательстве нет таких регуляторов, которые могут заставить человека обменять более дорогое жилье на более дешевое, чтобы погасить свои долги. Это невозможно.

Суд может касаться только, так называемых, «элементов роскоши». А вот квартиру трогать нельзя, поэтому если ты должен большую сумму денег, а у тебя есть пятикомнатная квартира на Тверской, то тебя никто не может заставить ее обменять. Теперь представим, что продавец – работающий. Он должен вернуть покупателю всю сумму денег за эту квартиру. Если он указывает, что его официальная заработная плата – 10 тысяч рублей в месяц, то соответственно из этой суммы суд присудит ему выплачивать в пользу покупателя 4 тысячи рублей в месяц. В результате, продавец будет выплачивать всю сумму своему обманутому покупателю годами.

Также существует миф о банке при выдаче ипотечного кредита, очень распространенный на рынке недвижимости. Можно услышать, что достаточно взять чуть-чуть ипотеки и тогда квартира становится ипотечной, а, следовательно, банку в любом случае придется ее проверять. А если банк ее проверит, то квартира будет юридически чистой. Это одно из ключевых заблуждений на рынке недвижимости.

Тут главное то, что банк вообще ничего не проверяет. Это – самое важное. Отберут у вас третьи лица квартиру или нет, банку все равно. На этот случай у банка есть специальная страховка, без нее вы не возьмете ни один ипотечный кредит. Эта страховка хитрым образом нужна не вам, но платить за нее будете вы. Этой страховкой банк страхует свои деньги, и при любых обстоятельствах банк получит свои деньги.

Здесь есть очень важный момент. Когда вы покупаете квартиру по ипотеке, вы подписываете два договора – договор купли-продажи и кредитный договор на получение денежных средств. Проблема в том, что кредитный договор и договор купли-продажи между собой никак не связаны. У них нет юридической связи ни в одном пункте. Если ваш договор купли-продажи признается судом недействительным (по разным причинам – допустим, продавец оказался «ПНД-шником»), то это не означает, что ваш кредитный договор автоматом признаётся доже недействительным. Именно поэтому банку все равно, как собственно и нотариусу, кто владел квартирой, чьи права были ущемлены, и так далее. Так как даже в признании договора купли-продажи недействительным, кредитный договор в любом случае останется в силе. То есть вы останетесь без квартиры, но при этом будете должны банку.

Это совершенно отдельный «канал», который никак не связан со всеми остальными. В данном случае нас интересуют все бумаги, связанные с переходом права. То есть это те документы, на основании которых один собственник сменился на другого, на основании чего право перешло, как оно перешло, кто и когда владел квартирой, какие бумаги входили в регистрационные пакеты, какие должны были, каких нет, и так далее.

Рассмотрим ситуацию: у нас есть шесть собственников. Первый приватизировал, второй купил у первого, третий получил квартиру по договору ренты от второго, четвертый получил квартиру от третьего по наследству, пятый купил у четвертого, шестой также купил у пятого. Если кто не знает, то договор ренты – это такой вид права, при котором собственник передает квартиру в собственность другого лица, а тот в свою очередь до конца его дней о нем заботится, покупая продукты, одежду и так далее.

У каждого из этих переходов права, таких как рента, наследство, договор купли-продажи, и все остальные, есть свои особенности, и каждому случаю зачастую соответствуют, так называемые, «регистрационные пакеты». Нужно понимать, что приведенные примеры ренты, наследства и договора купли-продажи, хотя видов права существует огромное количество, у каждого из которых есть свои особенности, в каждый из которых нужно вникать. Мы остановились на нескольких случаях только для примера, так как разбор только одной этой темы полностью – истории перехода права – займет часов 100, не меньше.

Регистрационные пакеты необходимы для того, чтобы понять, какие документы присутствовали в этой сделке, какие должны были присутствовать, каких не хватает, и так далее. То есть, понять все сделки, когда-либо совершавшиеся с этой квартирой, их законодательный аспект, насколько они были законны, каких бумаг там не хватает и насколько это опасно. Регистрационная палата была не всегда, в 1990-е годы ее не существовало, поэтому в данном случае не все можно восстановить. Если представить нотариуса, который проводил сделку в 90-е годы, то информация по ней могла просто исчезнуть из-за закрытия данной нотариальной конторы.

Тем не менее, много информации можно восстановить. У нас были несколько предыдущих собственников, о которых мы говорили выше. Из них мы выберем, например, пятого, и начнем с него. Пятый у нас приобрел квартиру по договору купли-продажи. Какая тут может быть особенность? Во-первых, необходимо поднять весь пакет документов и рассмотреть, все ли необходимые бумаги по данной сделке присутствуют в пакете. Проблема заключается в том, что зачастую сама регистрационная палата совершает разные бюрократические или технические ошибки, которые в свою очередь создают квартиры с изъянами. За всю историю таких ошибок было огромное количество.

Например, сегодня регистрационная палата для регистрации не требует такую специальную нотариальную бумагу, как согласие супруга на покупку, что в принципе не совсем правильно с юридической точки зрения. То есть если, допустим, один из супругов тайно потратил семейные деньги на приобретение недвижимости, заключив договор купли-продажи только на свое имя, то регистрационная палата сегодня это зарегистрирует, даже с учетом того, что второй супруг мог быть категорически против данной покупки, что в принципе неправильно.

Такая же ситуация была одно время с согласием супругов на продажу, и регистрационная палата принимала регистрационные пакеты без специального согласия супруга на продажу. Одно время была у них такая техническая ошибка, которая в свою очередь создала огромную нишу подобных квартир, и такие квартиры сейчас периодически всплывают. Теперь представим, что пятый, у которого купил квартиру шестой, является неким мужем, который при покупке оформил данный объект недвижимости только на себя. То есть только он является покупателем в договоре купли-продажи.

В нашем случае пятый, являясь мужем, купил квартиру на себя у четвертого, но все это, разумеется, лишь формально. Так как квартира была приобретена в браке, то она является совместным имуществом, вне зависимости от того, на кого она приобреталась. И вот этот самый муж продает квартиру шестому без специального согласия супруги на сделку, и регистрационная палата это регистрирует. Была у них одно время такая ошибка, которая привела к огромной нише таких квартир, где отсутствовало согласие супруга на продажу в регистрационном пакете. Это означает, что если в дальнейшем супруга, которая не давала нотариального согласия на продажу данной квартиры, захочет воспользоваться своим правом и признать договор ее мужа с покупателем недействительным, то ей в этой затее ничто не сможет помешать.

Если же с момента продажи прошло более трех лет, то ей уже будет необходимо доказывать, что она не знала об этих обстоятельствах продажи квартиры. В отличии от ПНД, срок исковой давности по таким делам судьи признают чаще. Но если супруг сумел доказать, что не знал об обстоятельствах продажи квартиры, то данный договор купли продажи также будет признан недействительным. Такие квартиры называют «квартиры с изъяном». Таких изъянов в истории квартиры может быть много, и это касается не только согласия супруга на продажу. Это могут быть различные заявления, бумаги, дополнительные соглашения, доверенности, и так далее.

Другой пример: Представьте себе, что квартира когда-то продавалась по, так называемой, генеральной доверенности. Теперь представьте, что за час до сделки данная доверенность была отозвана продавцом, а доверенное лицо совершил сделку, подписал договор купли-продажи, и все это, разумеется, было зарегистрировано в регистрационной палате. Тут проблема в том, что, когда регистрационная палата регистрирует сделку, она не перепроверяет эти генеральные доверенности. То есть палата не отправляет специальный проверочный запрос в нотариальную контору с целью выяснить, действует ли на данный момент данная доверенность, была ли она вообще выдана или она подделана, была ли она отозвана, и так далее.

Вообще регистрационная палата никогда не перепроверяет все эти нотариальные бумаги, что в принципе тоже неправильно, поэтому часто бывает (но мы сейчас не касаемся темы мошенничества), что приносят поддельное согласие супруга. Так как регистрационная палата не перепроверяет соответственно эти регистрационные пакеты, регистрируют с поддельным согласием супруга. Здесь очень много подобных проверок.

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

• при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
• если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Исковое заявление должно содержать:

1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
2. Основания, по которым аннулируется сделка.
3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Получение справки ПНД

Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

• срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
• требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

Основание	Статья ГК	Вид
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным: · супруга одного из участников сделки; · родителей ребенка от 14 до 18 лет; · органа опеки; · опекуна или попечителя.	173.1	Оспоримые Исковая давность – 1 год
Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает	177
Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги	178
Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах	179
Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим	Ч. 4 ст. 179
Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов	169	Ничтожные Исковая давность – 3 года
Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Это мнимая или притворная сделка	170
Сторона не могла самостоятельно подписывать договор: · человек психически недееспособен; · договор подписал малолетний до 14 лет	171, 172
Подложные документы (поддельная доверенность) Не соблюли нотариальную форму сделки Нарушены иные требования закона и права третьих лиц	168

Требование об аннулировании прописывается в иске так:

• Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
• Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.

Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.

На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

• Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
• Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
• Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

• стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
• супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
• орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
• опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
• родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

• выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
• договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
• акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
• если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
• если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
• для супругов – свидетельство о заключении брака;
• любые другие документы, подкрепляющие позицию;
• имеющиеся видео и фотоматериалы;
• показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

Как не потерять квартиру из-за ЭЦП: новый закон для собственников жилья

Один из самых распространенных видов мошенничества – продажа квартиры, владельцами которой, наряду со взрослыми собственниками, являются и несовершеннолетние дети. Такие сделки в ряде случаев могут быть оспорены в суде предыдущими собственниками квартиры или родственниками – опекунами.

Процедура продажи этого жилья предусматривает разрешение от органов опеки, выдаваемое в том случае, если дети переезжают в квартиру большей площади, большей стоимости или, например, в лучший район.

Иногда инспекторы Отдела попечительства поставлены в трудное положение при оценке будущего жилья ребенка, например, когда семья переезжает из престижного кирпичного дома в панельную многоэтажку, имеющую больший метраж.

В таких случаях разрешение может быть дано при условии, что единственным собственником новой квартиры будет один ребенок, то есть происходит ущемление прав собственников родителей. То есть, при выдаче разрешения Отделом опеки, возможны случаи признания его недействительным.

Отдельно следует сказать о новом детском жилье в новостройках, которые могут быть в силу многих причин «заморожены». По закону несовершеннолетним детям должно быть предоставлено жилье в течение трех месяцев со дня продажи старой квартиры, а контроль за исполнением закона возлагается на прокуратуру.

Очевидно, что осуществлять тотальный контроль за соблюдением прав ребенка прокуратура не может, но от контрольной выборки и признания сделки купли продажи недействительной никто не застрахован. В этих случаях совет один – обращаться в риэлторскую контору с безупречной репутацией, где все нюансы продажи такой квартиры будут учтены.

Подобные проблемы могут ожидать покупателя и при приобретении жилой недвижимости с собственниками – инвалидами, находящимися под опекой. Если собственник – инвалид на момент сделки был признан недееспособным, то сделка будет аннулирована.

Если же в договоре купли-продажи квартиры стоит подпись вполне дееспособного лица, отдающего отчет в своих действиях, то владельцу квартиры не стоит опасаться юридических последствий заключения такой сделки.

Отдельной строкой стоит мошенничество при продаже квартир, принадлежавших лицам, стоящим на учете в психоневрологическом диспансере.

Такой договор и права нового собственника также могут быть оспорены, поэтому перед заключением сделки следует вытребовать справку из этой организации о нахождении или не нахождении продавца квартиры на данном учете.

Если же адекватность продавца квартиры вызывает у Вас подозрения и Вы не вполнен доверяете добросовестности сотрудников психоневрологического диспансера, то лучше организовать независимое освидетельствование продавца квартиры в день заключения договора купли-продажи. Категория сделок с квартирами, где на момент сделки кто-то прописан, — одна из самых простых, так как по — закону эти лица могут быть принудительно выписаны по суду. Но, на деле, эта процедура может занять несколько месяцев.

Также могут быть пролонгированы сделки с недвижимостью, где собственниками (или дольщиками) являются призывники или осужденные и отбывающие наказание по суду, так как в этом случае они попадают в категорию «временно недоступные».

Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости.

Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее. Вы также можете оформить предварительный договор у нотариуса – стоимость такой «визы» не будет стоить дорого, в отличие от нотариального подписания основного договора.

При подписании договора указывайте реальную, а не фиктивную (уменьшенную) стоимость квартиры, так как взыскивать с продавца действительную сумму сделки будет юридически невозможно.

1. Риск того, что будут нарушены права лиц, которые не достигли возраста совершеннолетия, или же лиц, которые находятся под опекой, либо попечительством.

   Эта ситуация может возникнуть тогда, когда квартира продается не взирая, на то, что органы опеки не дали разрешения на продажу, либо такое разрешение вообще, не было получено. И продавец просто скрыл факт, того, что в квартире прописан ребенок или он является полноправным собственником жилья, либо имеет долю.

   Для избежания такой ситуации стоит запросить у продавца оригинал разрешения органов опеки о продаже квартиры, если в ней имеются прописанные дети или несовершеннолетний является собственником.

   Так же стоит удостовериться, что ребенку, снятому с регистрации по данному месту жительства, будет, где проживать (копия свидетельства о регистрации права собственности или справка с нового места жительства).

2. Возможен риск при покупке квартиры, которая была приватизирована с нарушениями прав лиц, которые не достигли совершеннолетия. Это значит, что в процессе приватизации не участвовал совершеннолетний собственник, он вправе обжаловать такую сделку по достижения возраста восемнадцати лет.

   Запросите у продавца выписку из архива о лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в данной квартире, а так же проверьте зарегистрированных несовершеннолетних детей до приватизации квартиры.

3. Случается так, что Вы покупаете квартиру, которая была приобретена в то время, когда собственник был в браке, и квартира была куплена совместно, но записана только на одного. Тогда возникает опасность того, что права супруга могут быть нарушены, так как без согласия, второго супруга собственник не имеет право продать квартиру.

   В такой ситуации необходимо проверить паспорт продавца и, если, он в браке, запросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

4. Если в квартире проживают люди, которые
   • не желали участвовать в приватизации жилья,
   • пользуются недвижимости с тем, что имеют завещательный отказ,
   • являются детьми, не достигшими восемнадцати лет или дети, оставшиеся без попечения родителей/находящиеся под опекой,
   • получают ренту на данную недвижимость,
   • имею договор найма либо пользования квартирой на безвозмездной основе.

   То возможно возникновения опасности, что при покупке квартиры другим лицом, данные будут обременять его своим присутствием, которое является законным, независимо от того, кто является собственником.

   Для минимального риска нужно попросить у продавца выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, и, если, там имеются прописанные люди, то стоит их снять с регистрационного учета до продажи жилплощади, соответственно, расторгнув договора, которые имелись до этого.

5. Риск того, что квартира продана человеком признанным недееспособным или ограниченно дееспособным по решению судебного заседания. Суть в том, что в данном случае продажа квартиры возможна только при подписании договора купли-продажи опекуном или попечителем.

   Если недееспособное лицо подпишет договор о продаже квартиры, то его вправе обжаловать через суд люди, являющимися опекунами или попечителями.

   Устранить риск можно посетив совместно с продавцом психоневрологические и наркологические диспансеры и, получив, справку о не состоянии на учете в них продавцом. Требование покупателем от продавца справки из органов опеки о том, что над продавцом не установлено опеки.

6. Случаи, когда нарушаются права наследников довольно распространены. Это возникает тогда, когда наследник, который вступил в наследство, продает квартиру, считая, что имеет право, так как другие наследники не успели вступить в наследство по истечению полугода, которые отведены для принятия наследства.

   Но другие члены семьи, имеющие права на наследство могут обжаловать такую сделку, если в суде докажут, что на то, что они не успели вступить в наследство, имелись уважительные причины. В этом случае может быть оспорено и само завещание, которое может быть подделанным.

   Риск будет минимальным, если сделка произойдет после того, как истечет срок исковой давности с момента регистрации права собственности на наследника. Так же возможно нотариально заверить договор купли-продажи.

7. Риск того, что продавец намеренно хочет обмануть покупателя с целью продажи недвижимости, которая является некачественной, по завышенной цене. Стоить быть внимательным при осмотре квартиры, которую хотите приобрести, так как после совершения сделки купли-продажи и подписания договора довольно тяжело будет доказать, что квартира оказалась в неисправном состоянии и до этого Вы об этом не знали!

   Необходимо как можно больше узнать о квартире, удостовериться в том, что продавец показывал Вам продаваемую квартиру, возможно, поговорить с соседями, а так же обязательно проверить сам паспорт продавца!

8. Риск покупки недвижимости на вторичном рынке с долговыми обязательствами прошлого собственника. Это распространенное явление, которое оказывается просто катастрофой для нового владельца квартиры, когда ему приходят квитанции с долгом, да еще и не маленьким.

   В данном случае необходимо требовать от продавца справку о том, что за данной квартирой не числится долг, а так же последнюю оплаченную квитанцию с чеком.

9. Риск покупки квартиры по мошеннической схеме. Тогда вы можете остаться как без денег, так и без купленной недвижимости. А какие именно могут быть схемы мошенников, будет написано ниже.

   Для тог��, чтобы такого не произошло, нужно проверять каждый документ которые Вам преподносит продавец, еще лучше проверить подлинность документа в организации которая его выдала. Внимательно читайте условия договора. Не отдавайте аванс продавцу, если не уверены в его надежности.

   Для того, чтобы не ошибиться, нужно проверить следующие документы, необходимые для совершения сделки:

   • Договор купли-продажи. Лучшим вариантом для покупателя будет такой, если данный документ составит грамотный в этом еле человек, юрисконсульт или риелтор из агентства недвижимости. Такие операции для них привычны и они знают, как составить договор так, чтобы риски покупателя свелись к минимуму.Постарайтесь найти наиболее надежную и проверенную организацию, а не сомнительную контору. Лучше переплатить за надежность, чем рисковать и остаться без денег или квартиры. Попросите, чтобы Вам разъяснили понятие и смысл каждого пункта в договоре, если самостоятельно это сделать для Вас сложно. В любом случае если Вас или продавца не устраивает какой-либо из пунктов или частей договора это можно исправить, если обе стороны согласны.
   • Паспорт продавца. Необходимо с особой внимательностью просмотреть все страницы в паспорте продавца и сопоставить их с данными, которые указал продавец в договоре купли – продажи. Сведения должны совпадать. Иначе это может негативно повлиять на саму сделку продажи квартиры в целом.
   • Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРП является самым главным и ценным документом, пожалуй, из всех. Так как при отсутствии или поддельном документе сделка не может состояться в принципе или же может быть признана недействительной в ходе судебных разбирательств.Необходимо учесть то, является ли жилье, которое собирается приобрести покупатель предметом залога по ипотечным обязательствам (прописано в графе основание выдачи, если жилье в ипотеке, то основание будет ссылаться на прежний договор купли-продажи продавца с банком, в котором будет указано, что жилье приобретается за счет средств выданных банком).Также в обязательном порядке стоить сравнить характеристики жилой площади указанной в документе и фактического состояние квартиры (стоит внимательно просмотреть так же количество квадратных метров указанных и реальных).
   • Бумаги, указывающие на то, что квартира не обременена другими обстоятельствами, препятствующими ее продаже.
   • Бумаги, которые свидетельствуют о том, что за данной квартирой не числится долг по коммунальным платежам (услуги отопления, управляющей компании, долги за капитальный ремонт, услуги энергоснабжения, водоотведения и другие).
   • Наличие технического паспорта квартиры, которая покупается.
   • Сведения в домовой книге о том, что в квартире не числятся зарегистрированные лица, а если прописка у таких лиц временная, то дата, когда они будут выписаны.
   • Для того, чтобы выписать детей, не достигших возраста восемнадцати лет, придется прибегнуть к органам опеки и попечительства. Они должны дать согласие на сделку. Поэтому обязательно нужно удостовериться, что такое согласие имеется, если у продавца имеются зарегистрированные в квартире дети.
   • Бумаги, на основании которых продавцу досталась данная недвижимость (купля-продажа, договор дарения и так далее).

   Если при проверке документов у Вас возникают вопросы, задавайте их продавцу без всякого смущения или опаски!

   Продавец же в свою очередь должен ответить на все, что Вас интересует, так как если квартира продается без какого-либо мошеннического замысла, то продавец с легкостью ответит, а не будет пытаться увильнуть от разговора!

   
   

   Похожие записи:

   • Недвижимое имущество переход прав на участок
   • Заявление о регистрации прав на недвижимое имущество кем заполняется
   • Какая пенсия будет в 2021 году у пенсионеров в москве