Почему нет сделок в агентстве недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему нет сделок в агентстве недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. Не уволили ни одного человека. Это было сложное с финансовой точки зрения, но принципиальное решение. В моем понимании бизнес = прибыль. Не вижу смысла работы ради работы. Но все 70 наших сотрудников остались работать на прежнем месте, с тем же уровнем зарплат.

Для такого решения существовало 4 причины:

• Люди в нашей компании — самый главный ресурс. Это не просто «штатные единицы», выполняющие какие-то функции. Они генерируют основной продукт нашего бизнеса, по сути, — они и есть бизнес
• Не хотели терять квалифицированных сотрудников. У нас и в хорошие времена нет «лишних людей», мы изначально подбираем людей с сильными профессиональными навыками и опытом. Я понимала, что при благоприятном развитии событий ситуация в стране продлится месяц-два, после чего люди привыкнут и продолжат решать свои жилищные вопросы
• Мы вложили немалые средства в обучение сотрудников, введение их в специальность, потратили много времени. Таким образом, каждый наш сотрудник обладает высокой «добавленной стоимостью», которую никто не компенсирует компании в случае его увольнения
• При худшем сценарии, оказавшись на рынке труда в поисках работы, наши сотрудники превратились бы в наших конкурентов. Разумеется, мы этого не хотели.

Почему у начинающих риэлторов нет сделок? Обучение риэлторов

• Выбор — есть, сделок — нет. Как реагирует рынок недвижимости на кризис и чего ждать к концу года
• Где жить будем? Вот что ждет рынок недвижимости и смежные отрасли в ближайшее время

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя.

Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки.

Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток.

Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба.

Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники.

Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости.

Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре.

Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден.

Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне.

Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета.

Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников.

В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги.

При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом.

Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум.

Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор.

Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился.

Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека.

В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными.

Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки.

Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Почему риэлтор затягивает продажу квартиры

Xopoший pиэлтop — этo oпытный pиэлтop. У нeгo ecть клиeнтcкaя бaзa, нapaбoтки, тeopeтичecкиe и пpaктичecкиe знaния. Taкoй cпeциaлиcт xopoшo зapaбaтывaeт и eжeмecячнo зaкpывaeт нecкoлькo cдeлoк.
Нo этo нe знaчит, чтo чeлoвeкy бeз oпытa нe cтoит бpaтьcя зa pиэлтopcтвo. Beдь oпытный cпeциaлиcт тoжe кoгдa-тo был нoвичкoм. Boт кaк cтaть pиeлтop пo нeдвижимocти бeз oпытa paбoты:

1. Bыyчитьcя. Нyжнo выбpaть xopoшиe кypcы. Кoнeчнo, мoжнo cтaть пoмoщникoм oпытнoгo cпeциaлиcтa и yчитьcя нa пpaктикe, нo бeз бaзoвыx знaний paбoтaть aгeнтoм пo нeдвижимocти нe пoлyчитcя.
2. Нaйти paбoтy. Paзмecтитe cвoe peзюмe нa нecкoлькиx caйтax вaкaнcий, звoнитe в aгeнтcтвa и пpeдлaгaйтe cвoю кaндидaтypy. Ecли нecкoлькo aгeнтcтв гoтoвы пpинять нoвичкa, пpoaнaлизиpyйтe, c кeм вaм лyчшe paбoтaть. Этo oчeнь вaжный шaг: пapтнepcкoe aгeнтcтвo — этo зaлoг ycпexa выгoднoй paбoты pиэлтopa. B xopoшeм aгeнтcтвe нeдвижимocти нa peзyльтaт paбoтaeт вce кoмaндa. Baм нe пpидeтcя eдинoличнo peшaть вce зaдaчи.
3. Нaчaть пpaктикoвaтьcя. Oбзвaнивaйтe пoтeнциaльныx клиeнтoв, opгaнизoвывaйтe вcтpeчи и пpocмoтpы. Чeм бoльшe бyдeт пpaктики, тeм быcтpee вы нayчитecь кoммyнициpoвaть c зaкaзчикaми и нaxoдить имeннo тo, чтo нyжнo им.
4. Пoдтянyть paбoчyю диcциплинy. Bceгдa пpиxoдитe в oфиc вoвpeмя. Уeзжaть c paбoты мoжнo нa вcтpeчи. Ecли y вac нe зaплaниpoвaны пpocмoтpы, пoтpaтьтe этo вpeмя нa пoиcк клиeнтoв, oбзвoны, paбoтy c бaзoй. Пoчитaйтe нopмaтивкy, изyчитe нapaбoтки вaшиx кoллeг.
5. Нayчитьcя гoтoвить дoкyмeнты. B этoм пoмoжeт пpaктикa пo cocтaвлeнию oтчeтoв, oбpaтнaя cвязь c зaкaзчикoм.

Глaвнoe, чтo нyжнo пoмнить pиэлтopy бeз oпытa — вce зaвиcит тoлькo oт eгo yпopcтвa. Ecли вы oтвeтcтвeнны, xopoшo oбyчaeмы, нacтoйчивы, тo y вac вce пoлyчитcя. Кoммyникaтивныe нaвыки и xopoшиe peкoмeндaции oт пpeдыдyщиx зaкaзчикoв пoмoгyт быcтpo нapaбoтaть клиeнтcкyю бaзy и пpийти к cтaбильнoмy выcoкoмy дoxoдy.

Пpeимyщecтвa и нeдocтaтки ecть y любoй дeятeльнocти. Нe иcключeниe и пpoфeccия pиэлтop, плюcы и минycы paбoты coбpaли в тaблицe.

Плюcы	Mинycы
Гpaфик. Bы caми плaниpyeтe cвoй paбoчий дeнь, и пoдcтpaивaйтecь тoлькo пoд клиeнтa. Гибкий дeнь.	Нeнopмиpoвaннocть. Cкopee вceгo, y вac нe бyдeт пoлнoцeнныx выxoдныx и cвoбoдныx вeчepoв. Клиeнты caми paбoтaют дoпoзднa, пoэтoмy пoкaзы нaзнaчaют нa вeчep или cyббoтy/вocкpeceньe.
Нeт вoзpacтныx гpaниц. Pиэлтopoм мoжнo cтaть в любoм вoзpacтe. Bы мнoгo лeт пpopaбoтaли cтpoитeлeм, нo пoняли, чтo xoтитe нe cтpoить, a пpoдaвaть квapтиpы? Oтличнo, пpoйдитe кypc oбyчeния, нaйдитe пapтнepcкoe aгeнтcтвo и пpиcтyпaйтe к paбoтe. B этoй пpoфeccии вaжны жeлaниe, тaлaнт и тpyдoлюбиe.	Дoлгий cтapт. Maлo y кoгo c пepвoгo мecяцa пoлyчaeтcя влитьcя в paбoчий пpoцecc. Пo oтзывaм дpyгиx pиэлтopoв, ycпeшнaя paбoтa нaчнeтcя нe paньшe, чeм чepeз пoлгoдa. Baм пpидeтcя мнoгo yчитьcя и дoлгo пpaктикoвaтьcя.
Coвмeщeниe c дpyгoй paбoтoй.Никтo нe зaпpeщaeт быть и pиэлтopoм, и бyxгaлтepoм oднoвpeмeннo. Глaвнoe — oдинaкoвo xopoшo выпoлнять cвoи oбязaннocти, чтoбы нe пoтepять paбoтy.	Нecтaбильный зapaбoтoк. Пo aнaлoгии — пoкa нeт oпытa и клиeнтoв, нe бyдeт и выcoкиx дoxoдoв. Нa нaчaльнoм этaпe зa мecяц мoжeт нe быть ни oднoй cдeлки — бyдьтe к этoмy гoтoвы и нaкoпитe дeньги нa cлyчaй oтcyтcтвия дoxoдoв.
Xopoший дoxoд. У вoвлeчeнныx и тpyдocпocoбныx cпeциaлиcтoв вceгдa дocтoйныe зapaбoтки. Нa дoxoд влияeт, cкoлькo вpeмeни вы oтдaeтe pиэлтopcкoй paбoтe, cкoлькo y вac клиeнтoв в бaзe и cкoлькo oпepaций зa мecяц вы пpoвoдитe.	Bыcoкий ypoвeнь oтвeтcтвeннocти и пcиxoлoгичecкoй нaгpyзки. Pиэлтop в oтвeтe зa нeдвижимocть клиeнтa, и oн этo знaeт. Нeдoбpocoвecтныx cпeциaлиcтoв быcтpo вытecняют c pынкa. И eщe: вaжнo yмeть нe тoлькo cлyшaть, нo и cлышaть зaкaзчикa, и пpинимaть пpaвильныe peшeния, иcxoдя из eгo пoтpeбнocтeй.
Oтcyтcтвиe oфиcнoй pyтины. Pиэлтop — этo динaмичнaя paбoтa. К кaждoмy клиeнтy нyжeн ocoбый, пopoй дaжe твopчecкий пoдxoд. Pиэлтop дoлжeн быть нeмнoгo пcиxoлoгoм.
Шиpoкиe вoзмoжнocти. Нeт пpeдeлa coвepшeнcтвy — вы пocтoяннo pacтeтe, paзвивaeтecь, oбзaвoдитecь нoвыми клиeнтaми. Cвoe aгeнтcтвo нeдвижимocти — чeм нe цeль для pиэлтopa?
Mнoгo пoлeзныx кoнтaктoв и знaкoмcтв. Чeм бoльшe дoвoльныx клиeнтoв, тeм бoльшe peкoмeндaций и блaгoдapныx людeй в зaпиcнoй книжкe.

У pиэлтopcкoй пpoфeccии нeт пoтoлкa зapплaт. Никтo нe oгpaничивaeт вaшy дeятeльнocть, и, кaк peзyльтaт, дoxoднocть. Bыгoдa oднoзнaчнo ecть.

Boт кoгдa нaчнeтcя выгoднaя paбoтa pиэлтopoм: oтзывы coтpyдникoв гoвopят, чтo нa этo нyжнo oкoлo тpex лeт. Пepвый гoд вы yчитecь, втopoй — нapaбaтывaeтe клиeнcткyю бaзy, a зapaбaтывaть нaчнeтe нa тpeтий. Oпытный aгeнт пoлyчaeт oт 50 000 зa cдeлкy и вышe. Cpeдняя кoмиccия — 4 % oт cтoимocти квapтиpы или дoмa. Ecли вы зaкpoeтe в мecяц нecкoлькo cдeлoк, тo и дoxoд бyдeт выcoким.

Pиэлтopaм бeз oпытa cлoжнee. Пpидeтcя нecкoлькo мecяцeв дoвoльcтвoвaтьcя минимaльным зapaбoткoм. Нo ecли пpoвecти нecкoлькo yдaчныx cдeлoк и зapeкoмeндoвaть ceбя xopoшим cпeциaлиcтoм, клиeнты caми выйдyт нa вac. A знaчит, пoявитcя и дoxoд.

Для мнoгиx, ocoбeннo нaчинaющиx, pиэлтopoв пoдxoдит paбoтa в aгeнтcтвe нeдвижимocти, oтзывы кoллeг пoмoгaют oпpeдeлитьcя c пapтнepoм нa нaчaльнoм этaпe. Aгeнтa бeз oпытa oбyчaют ocнoвным пpиeмaм и мexaнизмaм, пoмoгaют в paбoтe c зaкaзчикaми. B aгeнтcтвe y нoвичкa бyдeт нacтaвник, кoтopый пoмoжeт peшить пpoблeмy и пocoвeтyeт пpaвильный вapиaнт. To ecть, pиэлтop-coтpyдник aгeнтcтвa зacтpaxoвaн oт oшибoк нa cтapтe. Bcя paбoтa вeдeтcя пo кoнкpeтным aлгopитмaм.

B aгeнтcтвe нe нyжнo coбиpaть клиeнтcкyю бaзy, ee yжe cфopмиpoвaли дo вac. Нo вoт чтo тoчнo нyжнo — этo oтдaвaть чacть дoxoдa в кaчecтвe кoмиccии. Пocлe взaимopacчeтoв c aгeнтcтвoм y pиэлтopa ocтaeтcя в лyчшeм cлyчae пoлoвинa, a в xyдшeм — 30 % oт зapaбoткa.

Bыxoд ecть — cтaть чacтным pиэлтopoм. Oфopмитe ИП или cтaньтe caмoзaнятым. Этo выгoднo: кoмиccию пo cдeлкaм aгeнт ocтaвляeт ceбe, a плaтить нyжнo тoлькo eдиный нaлoг. Этo 4% или 6 % для caмoзaнятыx и 6 —15 % индивидyaльным пpeдпpинимaтeлям.

Чacтники caми выбиpaют клиeнтoв и пopядoк paбoты c ними. Mинycы: в кoмaндe нeт штaтнoгo юpиcтa, пpиxoдитcя caмим выбиpaть пapтнepoв и пpoдвигaть бизнec. Юpидичecкиe и нaклaдныe pacxoды pиэлтop плaтит caм. Нo пocлe нecкoлькиx лeт paбoты, ИП или caмoзaнятый pиэлтop oтлaдит paбoчиe мexaнизмы, yвeличит клиeнтcкyю бaзy, oбъeм зaкaзoв. Дoxoды нaчнyт пpeвышaть pacxoды, и paбoтa pиэлтopa cтaнeт выгoднoй.

Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.

В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.

Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура. Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части). Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости. Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

Before you continue to YouTube

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример. Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки. За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки. Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений. Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков. Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара». Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости. К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами. При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.

Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.

Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.

Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.

Как бороться с «левыми сделками» в агентстве недвижимости?

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.

Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.

Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Работа риэлтором: плюсы и минусы

Любой договор, который заключается с агентством недвижимости, нуждается в тщательной проверке. Прочитайте все страницы, при необходимости задайте вопросы, уточните спорные моменты.

Договор об оказании услуг

В этом договоре должно быть указано:

• название услуг;
• условия сотрудничества;
• стоимость и порядок оплаты;
• срок действия договора.

Внимательное прочтение договора, в том числе и текста, написанного мелким шрифтом внизу страниц, позволит избежать подводных камней. Часто в договорах бывают сноски, где указаны невыгодные или неприемлемые для клиента условия.

Подписывать договор, в котором есть пункт об ограничении количества просмотров объекта недвижимости, не стоит, так как это условие сокращает число доступных вариантов.

Очень важно, чтобы договор предусматривал возможность предоставления риэлтором справок и документов, подтверждающих юридическую чистоту недвижимости.

Этот документ дает больше прав риэлтору, чем договор об оказании услуг. В нем указывается, что риэлтор является посредником и в установленный срок может выполнять различные действия по поручению владельца объекта недвижимости: получать аванс или залог, заключать договор, согласовывать разные моменты с потенциальным покупателем.

Подписывать такой договор рекомендуется только в том случае, если есть уверенность в надежности агентства. Особое внимание при этом желательно уделить пункту, в котором обозначены полномочия посредника.

При аренде недвижимости заключается договор найма. Он будет краткосрочным, если оформляется менее чем на 1 год, или долгосрочным, если заключается на 1-5 лет. Срок договора иногда не указывается, тогда, как правило, он действует в течение 5 лет.

В этом договоре особенно внимательно нужно ознакомиться с условиями досрочного расторжения. Если же таковых нет, то действия арендодателя по расторжению договорных отношений и выселению жильцов будут не правомерными до истечения срока действия договора.

Аренда жилья всегда предполагает внесение залога в размере месячной платы. При этом в договоре должны быть прописаны правила возврата залога в том случае, если жильцы решат съехать раньше времени. Иногда залог не возвращается, или жильцы получают назад только его часть.

В договоре найма может быть пункт о повышении арендной платы. В нем указывается, насколько арендодатель может повысить аренду, например, в процентном соотношении к начальной стоимости и в годовом выражении. Если такого пункта нет, то владелец недвижимости может повысить стоимость только один раз в год, предварительно письменно уведомив об этом жильцов.

Тем, кто планирует снимать квартиру на длительный срок, рекомендуется уточнить, можно ли делать в квартире ремонт и менять обстановку. Часто в договоре прописано, что квартиру нужно оставить в первоначальном состоянии.

Оплатить услуги в полном объеме сразу предлагают только мошенники. Не стоит на это соглашаться. Надежный посредник предложит схему оплаты, которая будет удобна не только ему, но и клиенту.

Так, например, риэлтор может попросить аванс в размере до 100 тысяч рублей, а оставшуюся сумму предложит клиенту внести уже после совершения сделки. Агентство может рассматривать аккредитив или банковский перевод на счет организации. Аккредитив подразумевает открытие специального счета в банке, на который клиент заранее вносит средства. С такого счета агентство получит деньги только после выполнения своих обязательств и регистрации прав собственности на объект недвижимости.

Средняя стоимость услуг риэлторов составляет 50% от суммы ежемесячной арендной платы. Но в Москве и других крупных городах стоимость может достигать и 100%.

Оплачивать услуги агентства может как арендатор, так и арендодатель, но независимо от этого, оплата производится в момент заключения договора найма и передачи ключей. Если же поступит предложение внести небольшой задаток, в размере 5-10 тысяч рублей еще перед просмотром квартиры, сразу нужно задуматься о мошенничестве. Надежные агентства никогда не предлагают такое своим клиентам. С подобным мошенничеством часто сталкиваются потенциальные арендаторы: риэлтор, являющийся мошенником, предлагает обратившемуся человеку очень хороший вариант жилья по невысокой стоимости и предупреждает, что если не внести аванс сейчас, то эта квартира будет предложена другому. Мошенники очень тонко воздействуют на психику, тем самым побуждая к решительным действиям, а потом обрывают связь и пропадают навсегда.

При заключении договора нужно внимательно ознакомиться с документами на квартиру, документами удостоверяющими личность хозяина и риэлтора, и только после этого вносить оплату услуг. Следует остерегаться «черных риэлторов», которые снимают квартиру на сутки, приводят туда клиента и знакомят с подставным хозяином, а на следующий день приходит настоящий хозяин и просит освободить квартиру.

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

1. Сверяйте название агентства в документах, уделяйте внимание проверке реквизитов. В договоре должны быть указаны следующие данные: ФИО директора, ИНН, номер государственной регистрации, банковский счет. Убедиться в их достоверности можно на сайте Федеральной налоговой службы с помощью сервиса «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента».

2. На руки риэлтору нужно давать только копии документов, это сократит риск мошенничества. Если для каких-то процедур требуются оригиналы документов, то лучше присутствовать на них лично.

3. При покупке недвижимости требуйте от риэлтора проверки её юридической чистоты. Но не стоит ограничиваться только этим: подстрахуйтесь и самостоятельно проверьте документы.

Вообще отношение к риелторам в нашей стране неоднозначное: кто-то благодарен специалистам агентств недвижимости за помощь, а кто-то ругает их. Чаще всего претензии клиентов сводятся к недовольству расценками агентств.

Конечно же, люди сталкиваются с недобросовестными риелторами. К сожалению, хватает таких агентов, которые работают по принципу: сделка любой ценой, даже в ущерб интересам клиента. Они предоставляют неверную информацию об объекте недвижимости, скрывают обстоятельства, усложняющие организацию и проведение сделки. Но профессиональный риелтор понимает, что взаимоотношения с клиентом важнее сиюминутной выгоды. Парадокс профессии заключается в том, что агентство получает немалые гонорары за услуги, и его задача — чтобы клиент, заплатив крупную сумму, остался доволен услугами и впоследствии обратился в это же агентство.

Но бывает и обратная ситуация. У наших граждан до сих пор сильны проявления советского менталитета. Сейчас при желании в Интернете даже можно найти советы, как обмануть агентство — воспользоваться услугами и, не заплатив, расторгнуть договор.

Можно ли провести сделку с покупкой квартиры самостоятельно, без риелтора? В принципе, можно. Вполне реально понять, сколько примерно может стоить квартира, которую вы хотите продать или купить, возможно дать объявления о продаже, организовать осмотр жилья, собрать пакет документов, заключить договоры, зарегистрировать сделку. Все основные этапы этой процедуры хорошо известны. Можно и самому проверить приобретаемую квартиру. Наконец, надо отдавать себе отчет в том, что сделка с недвижимостью потребует от вас очень много времени. И если есть малейшие сомнения – следует вовремя остановиться и во избежание рисков подумать над тем, чтобы обратиться к профессионалам. Ведь в таком случае все риски и всю ответственность несет агентство, с которым заключен договор. В случае понесенных убытков страховая компания выплатит клиенту возмещение.

Как же выбрать надежное агентство недвижимости? Не стоит ориентироваться на отзывы в Интернете, доверять форумам и сайтам агентств недвижимости. Ведь отзывы, как хорошие, так и плохие, могут быть написаны заинтересованными людьми. Конечно, оптимальный вариант — обратиться к риелтору, которого вам порекомендуют ваши друзья, коллеги, родные. Но что, если таких нет? Тогда выберите несколько агентств, которые имеют приличный стаж работы на этом рынке. Зайдите туда, пообщайтесь с риелторами, руководителем. Выберите то агентство, где специалисты, как вам покажется, будут наиболее профессионально относиться к клиенту. Не стесняйтесь попросить предъявить лицензию на осуществление риелторской деятельности, свидетельство о регистрации компании, страховое свидельство и др.

Главный вопрос, который пугает клиента, – во сколько же могут обойтись услуги агентства? На самом деле риелторская деятельность в Беларуси строго регламентирована. В Указе президента РБ «О риелторской деятельности в Республике Беларусь» от 9 января 2006 г. №15 прописано все: форма договора, отношения с потребителем, конфиденциальность информации, обязанности и т.д. Все агентства недвижимости обязаны действовать строго в рамках закона.

За оказанные услуги клиент платит по тарифам (ставкам) на риелторские услуги, которые установлены Постановлением Совмина №957 от 20.07.2009 г. – и ни копейки больше.

Например, за консультационные услуги по сделке с объектами недвижимости (в письменной форме) надо заплатить 3 БВ, услуги по предоставлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, об отчуждении и (или) приобретении объектов жилищного фонда – 5 БB, помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, отчуждение и (или) приобретение квартиры (комнаты, доли) — 15 БВ, согласование условий сделки – 10 БВ.

За помощь в продаже жилья продавец платит агентству процент стоимости квартиры, которая указана в договоре купли-продажи. Чем дешевле квартира, тем выше процент. При стоимости объекта до 50 тысяч у.е. – 3%, свыше 190 тысяч у.е. – 1%. В эту сумму должен входить весь комплекс оказанных услуг.

Каждая услуга должна быть прописана в договоре. Расчет стоимости риелторской услуги производится исходя из стоимости объекта недвижимости в базовых величинах, установленных на день заключения соответствующего договора.

Договор с продавцом жилья заключается, как правило, на три месяца: это реальный срок для продажи квартиры или дома. Если за это время квартиру так и не удалось продать, клиент платит только за оказанные ему услуги (за организацию и размещение рекламы) 5 БВ.

Что касается договора с покупателем, то он заключается на срок, необходимый для завершения всех действий по сделке. Это, как правило, 2-3 недели, в редких случаях — дольше.

Кстати, не стоит соглашаться, если риелтор предлагает вам за более низкую стоимость, минуя заключение договора с агентством, свои услуги в помощи с покупкой или продажей квартиры. Такая «левая» сделка может вам очень дорого обойтись.

Казалось бы – очевиднейшая вещь, но многие риэлторы, особенно одиночки, предпочитают не составлять письменный договор, а ограничиваются устным соглашением с клиентом. Но это опасно по целому ряду причин:

• риэлтор не будет нести вообще никакой ответственности;
• клиент не сможет добиться от него исполнения обязательств;
• риэлтор может повысить цену после оказания услуг.

Алена обратилась в агентство Квартал, где ее вниманием завладел один из риэлторов. После обсуждения ситуации в офисе он вышел проводить ее на крыльцо и тут же предложил провести сделку «мимо конторы». Алена согласилась – ее подкупило, что агент снизил цену на свои услуги на несколько тысяч рублей. Письменный договор, естественно, не был заключен. Когда же квартира была продана, риэлтор неожиданно потребовал полный гонорар, мотивируя, что сделал всё быстрее и качественней, чем агентство, и пригрозил подать в суд. Алене скандалить не хотелось – пришлось платить.

После составления письменного договора у вас появится право требовать от риэлторов полного выполнения всех условий соглашения.

К сожалению, юридическая грамотность в нашей стране находится на низком уровне, и иногда даже сами агентства говорят, что договор – всего лишь формальность, бумажка из категории «чтобы была».

На самом деле это не так. Договор – основной документ, который регулирует ваши отношения с риэлторами, и именно на него придется опираться, если что-то пойдет не так.

Сколько сегодня стоят услуги риелторских агентств? Цены, озвученные разными экспертами, существенно отличаются и составляют 2-6% от суммы сделки. Процентная стоимость зависит от практики агентства, сложности услуги, ситуации на рынке и договоренностей с конкретным клиентом.

Специалисты приводят немного разные данные. По оценке Константина Манченко, гендиректора агентства недвижимости «Теремок» (город Пушкино), комиссия составляет от 2% до 5%. По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаила Куликова, – от 4% до 6%. Причем Куликов уточняет, что для тяжелых сделок (к примеру, если понадобилось расселять капризных жильцов коммуналки) оплата может возрасти. Либо снизиться до 3 процентов – в случае если риелтор лишь продает свободную недвижимость.

Но в сложившейся ситуации риелторы не лютуют. Как говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в среднем риелтор получает 2% от суммы договора. Если недвижимость дорогая, сумма уменьшается до 1-1,5%, а для жилья массового сегмента комиссия составляет 2-2,5%. Таким образом, с приходом кризиса и ужесточения конкуренции среди агентств недвижимости риелторы стали меньше получать за свои услуги. Мария Литинецкая заключает, что если в 2013-2014 годах брокеру платили порядка 3%, то сегодня – в полтора-два раза меньше.

В некоторых компаниях применяется тарифицированная система оплаты. По данным Елена Мищенко, и.о. руководителя отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения , если сумма сделки с квартирой не превышает 6 миллионов рублей, риелтор получает 150 тысяч рублей, если стоимость недвижимости составляет более 6 миллионов – 2,5% от ее стоимости. При заключении альтернативных сделок (когда одновременно продают один объект и сразу же приобретают другой), клиентам делают скидки на покупку в размере 100 тысяч рублей за каждый подобранный объект.

По наблюдениям гендиректора LIANA, Москва, партнера КР «Мегаполис-Сервис» Никиты Орлова, в столице при заключении простой сделки риелтор получает 150-200 тысяч рублей, сложной, которая связана с альтернативой, – 250-350 тысяч рублей. В Подмосковье комиссии меньше: как утверждает эксперт, в некоторых городах области она равна 50-100 тысячам рублей.

Частные риелторы, которые работают в московском регионе, получают порядка 90-120 тысяч рублей за простую сделку и 180-200 тысяч – за альтернативную.

Не подписывайте договор в том виде, в котором вам его дадут. Обычно риэлторы составляют его хитро – так, чтобы у них не возникло никакой ответственности.

Часто в соглашении прописываются невыгодные для заказчика условия. Например, штрафные санкции, если он не предоставит им всех необходимых бумаг или не сообщит о каких-нибудь «значимых факторах продажи».

Марина продавала квартиру, при этом по 1/10 доли принадлежали ее двум несовершеннолетним детям (она покупала недвижимость с помощью материнского капитала). Риэлторы, посматривая документы, не уделили этому внимания. Они нашли покупателя, составили договор, в котором Марина действовала от имени своих детей… Но документы не прошли регистрацию, так как на сделку не было дано одобрение органа опеки и попечительства. В итоге Марина, что называется, попала на деньги. Ей пришлось возвращать аванс покупателю в двойном размере, так как сделка сорвалась по ее вине. Риэлторы же оставили предоплату у себя, ссылаясь на один из пунктов договора, в котором указано буквально, что клиент «несет ответственность за непредоставление важных сведений». По мнению риэлторов, Марина утаила от них факт владения детьми доли в имуществе и невозможности его отчуждения без согласия контролирующих органов.

Не бойтесь корректировать условия договора. Это право закреплено за вами 432 статьей Гражданского кодекса. Вы должны достигнуть соглашения с риэлтором по всем значимым пунктам.

На что нужно обратить особое внимание:

Указывайте конкретный объем услуг, которые должен выполнить риэлтор. Например, подбор квартиры, составление договора, стояние в очереди, заказ справок и т.д.

Избегайте в тексте расплывчатых формулировок вроде «проверка юридической чистоты квартиры», прописывайте: «Получение в Росреестре выписки об отсутствии обременения на жилье». Конкретика позволит вам говорить о недобросовестности исполнения положений договора.

А вот еще интересная статья: 10 мифов о чарджбэке, или Как реально возвращать деньги

Чтобы снизить цену договора, откажитесь оплачивать ту работу, которую сможете сделать сами. При прописывании конкретных действий исключите те пункты, которые вы сможете либо вам придется делать самим. Например, расширенную выписку из домовой книги дадут только собственнику или его доверенному лицу.

Уточните, кто составляет договор купли-продажи жилья и приемо-передаточный акт. Далеко не все риэлторы берут на себя эту работу, чаще всего поручают это сторонним юристам. И клиенту придется заплатить за эту услугу отдельно.

Устанавливайте сроки. В идеале – укажите конкретные даты окончания каждого этапа работ. Так будет легче понять, где именно застопорилась работа и что с этим делать.

Обговаривайте цену, торгуйтесь, добивайтесь снижения. Услуги риэлтора – это не «налог» на стоимость жилья, их цена обсуждаема. Сэкономленные тысячи никогда не лишние.

Прописывайте ответственность риэлтора за невыполнение работ или срыв сроков. Если посредники тянут время или «косячат», то их гонорар уменьшается. Это замотивирует их работать быстрее и качественней.

Внесите пункт, что вы имеете право искать покупателей или продавцов. Это поможет ускорить процесс реализации недвижимости.

Словом – не ухудшайте в договоре свои условия и указывайте, что риэлторы тоже несут ответственность. Иначе это получится игрой в одни ворота – причем в ворота клиента.

В начале сотрудничества вы должны получить отчет об оценке вашего объекта. Что в нем должно быть?

• Ссылки на объявления объектов-конкурентов;
• Информация о сделках с аналогичными объектами;
• Рекомендованная цена, по которой стоит начинать рекламирование вашего объекта недвижимости.

Это первая точка контроля. Если документ вам не предоставили, а рассказали об этом в двух словах устно, то стоит задуматься, все ли хорошо. И запросить такой документ. Когда стоимость объекта и другие нюансы согласованы, начинается работа над рекламой.

Отчет о рекламе объекта недвижимости — итог запуска рекламной кампании. Во время подписания договора специалист может заверить вас, что будет осуществлена широкая рекламная кампания, но проверить это будет достаточно сложно, не имея такого отчета.

В нем должны быть перечислены все площадки, где размещены объявления, с активными ссылками на них. После получения отчета, нужно прокликать все ссылки, чтобы удостовериться, что реклама запущена.

Проверьте, какого качества рекламу подготовили для вашего объекта. Что должно быть в хорошем объявлении:

• Качественные фотографии. Они должны быть сделаны профессионально. Как это понять? Вот пример хороших фотографий для объекта.

В идеале фотографии должен сделать профессиональный интерьерный фотограф. Допустимо, если фотографии сделал агент на профессиональную фототехнику с нескольких ракурсов, а не на камеру мобильного телефона. Как правильно сделать фотографии, чтобы квартиру захотели купить, мы уже рассказывали в отдельной статье.

Статья по теме

Как фотографировать квартиру, чтобы ее захотели купить

Сравните, как выглядит квартира на фото, сделанных на профессиональную технику, и на мобильный телефон. Если качество фотографий вас не устраивает, попросите их переделать.

Как работать с агентством недвижимости: полезные рекомендации

Ведь кредит – это ваш будущий долг, а не риэлторов. Поэтому доверять им такое щепетильное дело, как ваши деньги, не стоит.

Не нужно вестись на обещания посредников, что они помогут вам оформить «эксклюзивную» ипотеку в каком-либо банке. Обратитесь в свой зарплатный банк или в Тинькофф Банк. Или, на крайний случай, к кредитным брокерам.

Риэлторы, предлагающие ипотеку от банка, обычно заинтересованы, чтобы продать клиенту определенный продукт. Не обязательно этот вариант самый выгодный. Чаще всего риэлторы помогают менеджерам банков выполнить план и получают процент от каждого приведенного ипотечника. Или совместно с менеджером «вешают» на облапошенного клиента огромный кредит.

Либо ситуация еще банальнее – риэлторы просто пытаются заработать на очередном клиенте. Они выдают себя за профессионалов и опираются на некие «связи» в банках и кредитных учреждениях. На деле же занимаются рассылкой заявок о получении кредита – авось повезет.

Виктор не смог оформить ипотеку ни в своем зарплатном банке, ни в еще двух, расстроился и уже думал отказаться от покупки квартиры. Однако риэлторы убедили его отправить заявку в один мелкий банк, где «всем одобряют» и где у них «есть подходящий человечек». В результате Виктору одобрили заем на нужную сумму, но… под 50% годовых! Естественно, клиент отказался от такого «заманчивого» предложения

Александра также не смогла получить ипотеку в своем зарплатном банке и обратилась к риэлторам с вопросом, смогут ли они помочь. Те запросили дополнительную сумму и отправили Александру домой, пообещав решить вопрос путем обращения к знакомым банкирам. Через два дня ипотеку действительно одобрили, и всё бы хорошо… Но когда Александра пришла в отделение за деньгами, выяснилось, что риэлторы просто подали заявку на получение кредита через онлайн форму на сайте банка от имени клиентки. И никаких «связей» в банке у них не было. Почему пришлось платить дополнительно за то, что Александра могла совершить самостоятельно и бесплатно – непонятно.

Кстати, об ипотеке лучше подумать заранее. В большинстве банков срок действия одобрения по ипотеке составляет несколько месяцев – этого времени вполне хватит для завершения сделки, даже если вы не приступили к поиску подходящего жилья.

На 01 декабря прошлого 2021 года число зарегистрированных самозанятых граждан в России достигло 1,5 миллионов человек. Тема самозанятости граждан очевидно получит свое развитие из-за интереса государства к неучтенным доходам населения.

Как сообщает налоговая служба, из тени выведено более 200 млрд рублей доходов граждан. Это уже не эксперимент, среди общего числа самозанятых 10% — те, кто одновременно является ИП и самозанятым, — это возможно при соблюдении определенных требований. Большая часть зарегистрированных самозанятых сейчас — граждане в диапазоне 30-40 лет.

Закона о самозанятых нет, есть закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима». Тем не менее готовится закон «О самозанятости», — о правовом статусе самозанятого, и наверняка в нем будут положения об отчислениях самозанятых граждан в пенсионный фонд и фонды социального и медицинского страхования.

Зачем нужен риэлтор сегодня понимают практически все, потому что зачастую при совершении сделки купли-продажи заказчики обращаются за помощью именно к агенту для того, чтобы сделка прошла гладко, законно и с соблюдением всех норм и правил.

В обязанности риэлтора входит:

• подбор подходящих вариантов жилого или нежилого помещения;
• сопровождение сделки купли-продажи или аренды от самого начала до конца;
• юридическая консультация, помощь участникам сделки;
• проверка чистоты документов перед оформлением сделки;
• консультирование клиентов в вопросах того или иного объекта. Риэлтор должен знать выгодные стороны того или иного объекта, понимать, какая квартира подойдет конкретному покупателю по месторасположению, транспортной развязке, цене и т. д.;
• помощь в оформлении документов, их составлении;
• консультирование и помощь в продаже-покупке жилья с использованием заемных средств, материнского капитала и др.

Большинство известных риэлторов в мире — это успешные предприниматели, публичные личности, владельцы агентств недвижимости, к которым обращаются мировые знаменитости. Например, Чад Кэррол — звезда телешоу «Сделка на миллион. Майами» и вице-президент американского агентства недвижимости Douglas Elliman, на счету которой 113 офисов по США. Фредрик Эклунд — шведский агент, который пришел в сферу недвижимости из писательской деятельности, и теперь работает со звездными клиентами. Барбару Коркоран можно встретить в передаче «Доброе утро, Америка» и других программах в качестве приглашенного эксперта в сфере недвижимости. Российские звезды не часто оглашают имена своих риэлторов: они остаются известными только в узких кругах.

Как стать риэлтором, с чего начать, как преуспеть на рынке недвижимости? Прежде чем решить для себя освоить профессию риэлтора, нужно:

1. Создать для себя финансовую подушку безопасности. Процесс вхождения в эту профессию – долгоиграющий и бывает такое, что приходится ждать годы, когда появится нужное количество клиентов. Деньги на проезд, рекламу, телефонные звонки, канцелярию и т. д. – на все это нужны средства.
2. Обговорить с семьей свой новый этап в трудовой деятельности. Начинающему риэлтору тяжело будет работать первое время, поскольку денег ему не будет хватать. Он должен предупредить семью о том, что какое-то время придется потерпеть, экономить, в общем объяснить родным и близким людям, что поначалу денег может и не быть, но со временем и при успешной работе доход обязательно появится.
3. Пройти платное или бесплатное обучение, связанное с риэлтерской деятельностью. Во многих компаниях нет как такового обучения. За учеником закрепляется менеджер, который обычно и консультирует, обучает новичка работать с недвижимостью, клиентами и т. д. При желании можно пройти онлайн-курс в независимом центре, где специалист обучит, разъяснит, как создать свой личный бренд, как себя позиционировать, где искать клиентов, как демонстрировать свою экспертность, зарабатывать хорошие деньги и т. д.
4. Не сидеть на двух стульях. Это означает, что выбирая профессию риэлтора, нужно понимать, что это ответственная работа, которая требует много времени, поэтому делать ее дополнительным видом заработка нельзя.

   Риэлтор всегда должен находиться на связи, в любой момент иметь возможность поговорить с клиентом, дать ему совет и т. д.

5. Выбрать компанию для трудоустройства. При выборе агентства по недвижимости нужно обратить внимание на то, какая обстановка внутри агентства, создана ли там среда, которая благополучно влияет на развитие, поддержку новичков. Если атмосфера в компании дружелюбная, то по статистике новички в таких фирмах выходят на первую сделку значительно быстрей. Выбрав компанию по собственным критериям, нужно обязательно пройти стажировку, где в процессе работы проанализировать: как коллеги и руководство относится к стажерам, какие материалы для работы предоставляются, закрепляется ли наставник за стажером и т. д.
6. Заняться самообразованием. Даже если компания проводит качественное обучение риэлторов, закрепляет за новичками опытных специалистов, то это не значит, что этой информации хватит на то, чтобы стать успешным агентом по недвижимости. Успешный риэлтор должен читать специализированные книги, посещать различные тренинги, анализировать информацию в специализированных пабликах, социальных сетях, делиться своими советами и задавать вопросы другим специалистам в тематических группах, смотреть видеоуроки успешных агентов и т. д.
7. Составить список вопросов и ответов на них. Риэлтор должен правильно и быстро отвечать на вопросы клиентов, а новичку в этой сфере порой бывает непросто. Поэтому список вопросов с ответами может стать палочкой-выручалочкой для начинающего агента.
8. Заниматься активным поиском клиентов. Не нужно ждать, что клиенты сами позвонят начинающему агенту. Многие новички, которые трудоустроились в агентство по недвижимости, считают, что именно компания должна предоставлять им клиентов. Однако это в корне неверное суждение. Риэлтор должен самостоятельно искать себе клиентов, но не нужно устраивать беготню и попросту тратить время.

   Для начала нужно посоветоваться с наставником, менеджером или руководством компании, опытными коллегами, которые могут подсказать, где более рационально искать клиентов.

Обманут или помогут? Почему белорусы боятся обращаться к риелторам

Сколько зарабатывает агент по недвижимости? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понимать, что риэлтор может заработать на трех видах сделки:

1. На покупке недвижимости – он ищет клиенту объект, найдя который, просит клиента выдать ему аванс. Если заказчику подходит объект недвижимости, тогда заключается сделка, после чего агент получает комиссионные средства. Обычно их размер составляет от 40 до 50% от общих комиссионных, а остальная часть средств уходит агентству по недвижимости.
2. На продаже недвижимости. Клиент обращается к риэлтору по поводу продажи, например, своей квартиры. Агент начинает активно заниматься продажей квартиры – выставляет объявления, всячески рекламирует недвижимость. Когда находится покупатель и сделка проходит, тогда риэлтор получает вознаграждение на свою работу. Сумма вознаграждения может быть разной – от 2-3% и выше.
3. На аренде. При совершении сделки, связанной с арендой помещения, агент обычно получает 50% от стоимости ежемесячной платы за аренду.

Конкретной общей статистической цифры по тому, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры, ее продаже или по аренде помещения, нет. Все зависит от темпа работы агента, наличия клиентов, их количества. Бывает такое, что один специалист занимается одной сделкой полгода, а второй за такое же время успевает совершить 5 сделок.

Плюс работы риэлтора в том, что ограничений по заработку нет. Чем больше и качественней агент работает, тем больше он может получить.

Сколько берут риэлторы за продажу квартиры (по статистике)? Обычно агент указывает в договоре сумму от 3 до 5% от стоимости квартиры. Точный размер процента или сумму нужно искать в договоре.

Риэлтерские услуги оплачиваются только тогда, когда работа с куплей-продажей или арендой успешно выполнена, сделка состоялась.

Кто платит риэлтору: покупатель или продавец, зависит от того, кто является заказчиком.

Если за помощью к агенту обращается человек, который хочет продать квартиру, тогда услуги специалиста оплачивает он. Если человек хочет купить жилье и ищет помощи у риэлтора, тогда если недвижимость будет найдена, то за работу агент взимает деньги именно с покупателя.

Что касается аренды жилья, то вознаграждение агент получает не от арендодателя, а от арендатора.

Черные риэлторы: кто это и как они действуют? Этот вопрос волнует всех, кто собирается покупать или продавать недвижимость. Обычно от недобросовестных действий таких агентов страдают доверчивые одинокие или пожилые люди, а также алкоголики и наркоманы. Черные риэлторы прибегают к различным методам воздействия: могут напоить, обмануть, запугать, похитить человека. Это могут быть люди, информация о которых отсутствует, у них нет офиса. Но встречаются и компании, внешне кажущиеся надежными, имеющие офис и сотрудников, но при этом применяющие в работе определенные схемы мошенничества. Такие схемы могут быть самыми разными, причем, постоянно изобретаются новые.

Многие люди, решившие освоить профессию агента по недвижимости, начинают сомневаться, стоит ли вообще идти в эту сферу деятельности? Чтобы отбросить все сомнения, нужно рассмотреть все плюсы и минусы работы риэлтором.

Плюсы:

1. Свободный график. Не нужно ежедневно появляться в офисе. Риэлтор сам определяет свой рабочий график.
2. Возможность творчества. Риэлтерская работа действительно является своего рода творчеством. Ведь такому специалисту нужно красиво составить объявление, выгодно подать его людям, сделать красивые фотографии, уметь общаться с покупателями, продавцами квартир. Если вы любите общаться, знакомиться с новыми людьми, процесс купли-продажи доставляет удовольствие, тогда такая профессия вам подойдет.
3. Возможность получения высокого заработка. Хороший риэлтор зарабатывает приличные деньги, однако нужно понимать, что весь заработок зависит исключительно от себя самого (сколько человек работает, столько он и заработает).
4. Отсутствие возрастных ограничений. В риэлторы берут людей практически любых возрастов, начиная от студентов и заканчивая состоявшимися мужчинами и женщинами 50–летнего возраста. Молодым начинать работать в этой сфере сложнее, поскольку у клиентов есть определенные критерии доверия (старшим людям доверия больше).
5. Новые знакомства. Работа риэлтором подразумевает общение с различными людьми. Специалист заводит интересные знакомства, открывает для себя много нового.

Минусы:

1. Нестабильный доход. Практически все риэлторы проходили через тернистый путь. Отсутствие денег и клиентов заставляет многих начинающих специалистов забрасывать это дело.
2. Отсутствие отметки в трудовой книжке. Как правило, агентства недвижимости не оформляют начинающих риэлторов. А запись в трудовой книжке они ставят только тогда, когда человек уже состоялся, начал приносить доход, агентство стало заинтересовано в таком специалисте.
3. Ненормированный рабочий день. Успешный, востребованный риэлтор работает, по сути, круглые сутки. С утра и до позднего вечера он должен быть готовым отвечать на звонки. Он должен по первому же звонку клиента уметь быстро организовать показ недвижимости, поэтому выходных и праздничных дней у риэлтора обычно не бывает.

• Аналитика рынка жилой недвижимости, 1 квартал 2021 года: первичный, вторичный и рынок аренды
• Жители Самары без труда обслуживают ипотеку, а в Саратове сохранят льготную ипотеку
• Цифровой маркетинг в торговле: скидки в обмен на личные данные покупателей
• Привлечь покупателей, удержать арендаторов или умереть. Как работают управляющие компании лучших торговых центров
• Торговая недвижимость: «Ушла в онлайн, вернусь, когда вернусь»

Похожие записи:

• Размер Штрафа За Непроведение Специальной Оценки Условий Труда В 2021 Году
• Уин 2021 что это такое в реквизитах и где его взять
• Водительская справка нового образца 2021 срок действия