Право собственника распоряжаться недвижимым имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственника распоряжаться недвижимым имуществом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Решение Верховного суда: Определение N 46-КГ16-22, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация Суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции и указал, что поскольку договор купли-продажи от 27 марта 2015 г. заключен не с собственником автомобиля и вопреки его воле, судом правильно на основании пунктов 1, 2 статьи 209, пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации признан недействительным указанный договор купли-продажи…
• Решение Верховного суда: Определение N 84-АПГ16-3, Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция Оспариваемые положения, по мнению административного истца противоречат пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку этими положениями ограничены его права, как собственника земельных участков; на этих земельных участках ему запрещено осуществление хозяйственной деятельности, строительства для этого инфраструктуры…
• Решение Верховного суда: Определение N 306-КГ15-15500, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом…

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности (действующая редакция)

Наличие права собственности на имущество, прежде всего, позволяет распоряжаться им любыми способами, разрешенными законом. В этом заключается отличие собственности от других вещных прав, которые дают возможность только владеть и пользоваться имуществом.

В перечень практических действий, которые статья 209 ГК РФ включает в понятие распоряжения, входят:

• продажа имущества третьим лицам за цену и на условиях, устраивающих собственника;
• совершение безвозмездных сделок по усмотрению собственника (например, дарение);
• передача имущества во временное владение, пользование или ограниченное распоряжение третьим лицам;
• использование имущества в качестве залога для обеспечения обязательств.

Установление законным способом права собственности на конкретную вещь или объект дает возможность установить защиту от необоснованных претензий со стороны третьих лиц.

Установление собственности на результаты интеллектуальной деятельности предоставляет автору исключительные права на использование, распоряжение и охрану от незаконных посягательств третьих лиц. Право на интеллектуальную собственность носит временный характер.

В состав интеллектуальной собственности входят права, относящиеся к:

• художественным, литературным и научным трудам;
• исполнительной деятельности;
• изобретениям;
• промышленным образцам;
• товарным знакам, фирменным наименованиям и т.д.

Установление права на интеллектуальную собственность осуществляется в рамках национальной и международной системы защиты прав авторов. В процессе рассмотрения заявки на оформление прав проводится экспертиза результатов интеллектуальной деятельности на предмет их уникальности в системе авторского права.

[box type=”download”]

Совет эксперта. Право собственности на результаты интеллектуальной деятельности дает возможность использовать его в качестве обеспечения обязательств. Для этого заключается договор залога в порядке, предусмотренном ст. ст. 1232, 1233 ГК РФ.

[/box]

Помимо граждан и юридических лиц, субъектами права собственности могут выступать публичные образования – государство, субъекты РФ и муниципальные образования. Они вправе распоряжаться принадлежащей им собственностью исключительно на условиях, регламентированных законодательством, в том числе путем отчуждения прав в пользу граждан или субъектов предпринимательской деятельности.

Возникновение или переход права собственности на объекты недвижимости связано с наличием следующих оснований:

• приобретение жилых помещений и земельных участков в результате приватизационной сделки на безвозмездной основе;
• приобретение недвижимости в результате совершения гражданско-правовой сделки на платной или безвозмездной основе;
• передача прав на вновь созданный объект в результате ввода дома в эксплуатацию по итогам строительства;
• возникновение прав на вновь сформированный участок из земель государственного или муниципального фонда;
• приобретение в результате наследования;
• образование нового объекта в результате раздела или выделения;
• издание распорядительного акта властных органов;
• судебное решение.

Каждое из указанных оснований может оформляться в дополнительных документах (например, договоры при совершении сделок).

[box type=”download”]

Комментарий эксперта. В одном правоотношении может быть несколько оснований для возникновения права собственности. Например, в случае приобретения земельного участка из состава муниципального фонда основаниями для возникновения права будут являться распорядительный акт местного органа власти и договор купли-продажи.

[/box]

Процедура подтверждения и факт наличия права собственности обязывает субъектов нести обязательные виды расходов. В их состав входят:

• оплата услуг кадастрового инженера за изготовление технической и межевой документации;
• оплата государственной пошлины за совершение регистрационных действий;
• оплата налога за имущество.

Расчет налога на имущество граждан осуществляется в соответствие с главой 32 НК РФ, а налоговые ставки зависят от целевого назначения объектов и указаны в ст. 406 НК РФ. В частности, для жилых помещений ставка налога не может превышать 0.1 % от кадастровой стоимости объекта.

Для предприятий налог на имущество рассчитывается по правилам главы 30 НК РФ, а размер ставок зависит не только от характеристик объекта, но и от их территориальной расположенности (например, на 2017 год для Москвы действует ставка в размере 2% от кадастровой стоимости).

[box type=”download”]

Совет эксперта. Расчет налога на имущество осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта. У собственников имеется право оспорить кадастровую стоимость и признать рыночную стоимость для целей расчета налога. Данные действия осуществляются через Комиссию по урегулированию споров о кадастровой стоимости или в судебном порядке.

[/box]

В Российской Федерации по данным института права выделяются объекты в виде:

• участков земли;
• ценных бумаг;
• финансовых средств;
• предприятий, торговли, зданий, транспорта, средств производства;
• жилых помещений, дачных домиков, предметов потребления;
• любого имущества различного назначения.

При желании собственника забрать свою недвижимость у другого владельца:

• устанавливается, каким способом она приобреталась новым хозяином;
• выясняется, является ли он добросовестным или не добросовестным приобретателем.

Это влияет на то, будет ли имущество возвращено прежнему собственнику.

Определение 2

Пользование – это основанная на законодательстве возможность эксплуатации определенного объекта; возможность хозяйственного, коммерческого (т.е.

с целью получения прибыли) либо иного использования имущества посредством извлечения из него полезных свойств; возможность потребления и/или применения объекта собственности по его назначению в соответствии с желанием пользователя или собственника имущества

Пользование тесно связано с владением, так как в общем случае пользоваться вещью можно лишь владея ею. При этом правомочия владения и пользования не всегда могут находиться в руках одного лица – они могут быть разделены между различными субъектами.

Определение 3

Распоряжение – это всеобъемлющий элемент права собственности, высший способ реализации отношений между субъектом и объектом собственности, т.е. это право решать, как, когда и кем может быть использован объект собственности и получаемая от него прибыль

Собственник объекта, реализуя правомочие распоряжения, вправе по своему усмотрению дарить, продавать, обменивать, завещать объект другим лицам или передавать его в виде взноса в уставный капитал того или иного общества или товарищества.

Право распоряжения наделяет собственника полномочиями по своему усмотрению выполнять действия, которые юридически определяют дальнейшую судьбу имущества по причине:

• изменения его принадлежности, назначения или состояния,
• передачи по наследству,
• отчуждения по договору,
• развития (реконструкции),
• уничтожения и т.д.

Когда собственник продает свое имущество, сдает в аренду, использует в качестве залога, передает в виде вклада в какое-либо общество или товарищество или как пожертвование в рамках благотворительности, он осуществляет распоряжение имуществом.

Собственник обладает одновременно всеми тремя рассмотренными правомочиями. Но по отдельности, в редких случаях и вместе, эти правомочия могут концентрироваться не только у собственника.

Отличительной чертой правомочий несобственника от абсолютного права собственности является тот факт, что эти правомочия не исключают прав самого собственника на одно и то же имущество. Более того, они возникают, как правило, именно по воле собственника. В законодательстве четко выделено, что свои правомочия собственник реализует по своему усмотрению.

Исследователи сосредотачивают свои усилия на анализе права собственности еще и по той причине, что, зная его структуру, можно проанализировать структуры других имущественных прав. Конечно, нельзя фактически разделить правомочия, но каждое из них, а также любое их сочетание, в теории должно поддаваться стоимостной оценке.

Некоторые вещные права, как и ряд обязательственных прав (к примеру, право аренды), отличаются в полноте реализации правомочий от права собственности. Особенно это касается полноты реализации правомочия распоряжения. Чтобы провести их оценку, следует рассматривать конструкцию права собственности с ограниченными в некоторой степени правомочиями пользования и распоряжения.

Субъекты гражданско-правовых отношений могут приобретать право собственности по различным основаниям. Например, на основании:

• договора о приватизации;
• заключения договора о передаче (переходе) имущества в собственность;
• перехода имущества между физическими лицами в порядке наследования;
• получения продукции или прибыли от пользования собственным имуществом.

Основу приобретения права собственности могут составлять различные юридические факты. В противном случае покупатель обладает только правом требования, подтвержденным соответствующими документами.

Право на имущество, которое уже имеет собственника, в общем случае может приобрести другое лицо на основании договора купли-продажи, дарения, мены или иной сделки, предполагающей отчуждение этого имущества. После смерти собственника имущество может переходить по наследству к другим лицам на основании завещания или соответствующего законодательного акта.

Имущество собственника может быть передано им другому лицу в доверительное управление. Подобная операция не предполагает переход права собственности к этому лицу – доверительному управляющему. Однако доверительный управляющий обязан управлять имуществом либо в интересах самого собственника, либо в интересах третьего лица, назначенного самим собственником.

Законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество.

Как правило, это зависит от принадлежности имущества гражданину или юридическому лицу, Российской Федерации, ее субъекту или муниципальному образованию.

В законодательстве также установлены виды имущества, которые могут находиться лишь в государственной или муниципальной собственности.

Частные лица могут получить в собственность государственное имущество. Подобный переход права называется приватизацией. В основном порядок приватизации государственного имущества регламентируется ст. 217 ГК РФ и Федеральным законом от 21.06.1997 г. № 123-Φ3 «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Приватизированные государственные или муниципальные предприятия можно охарактеризовать как «собственность, обремененная ограничениями по пользованию».

Практически каждое такое предприятие облагалось рядом ограничений по пользованию на определенный срок. Например, должен был быть сохранен профиль предприятия, численность трудового коллектива и пр.

В данном случае «триада» прав – владение, пользование и распоряжение – ограничена по правомочию пользования: новый собственник владеет и распоряжается имуществом любым легальным способом, но свобода использования имущества ограничена в соответствии со сроком, указанном в договоре о передаче права собственности.

Частично особенности осуществления права собственности юридических лиц прописаны в ст. 213 ГК РФ.

Коммерческие и некоммерческие организации (за исключением учреждений, которые финансируются собственником), а также государственные и муниципальные предприятия относятся к собственникам имущества, которое было передано им в качестве взносов (вкладов) в уставный капитал их учредителями (членами, участниками) или приобретено ими по иным законным основаниям.

Реорганизация юридического лица сопровождается переходом права собственности на принадлежавшее ему имущество к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды как юридические лица также являются собственниками приобретенного ими имущества. Однако для этих юридических лиц имеются ограничения по использованию собственного имущества – только для достижения целей, прописанных в их учредительных документах.

Законодательством предусмотрена возможность реализации и оборота недвижимости, даже если она возведена на территории, принадлежащей иному лицу. В случае смены законного собственника недвижимости право на использование земельного участка полностью переходит к новому владельцу построек и недвижимых конструкций. Право нового собственника на владение земельными территориями предусматривает следующие вилы деятельности:

• хозяйственное распоряжение, а также использование в соответствии с целевым назначением для удовлетворения потребностей собственника;
• оперативное управление территориями;
• пожизненное владение, которое приобретается путем наследования.

Право на эксплуатацию территории может сохраняться у нового владельца при условии, что прежний собственник использовал участок на основании договора об аренде. В такой ситуации переход прав на собственность арендованного имущества не является основанием для внесения изменений в арендный договор или поводом для его расторжения.

Лицо, которое приобрело участок на основании наследования, имеет возможность использовать в обороте недвижимость, но права на обладание землей переходит к иным гражданам только в порядке наследования.

Также законодательством исключается возможность проведения любых сделок и распорядительных действий с такими участками.

Использование недвижимого объекта при заключении финансовых и юридических сделок предусматривает заключение договора о режиме использования территории. Также прежний владелец должен вовремя переоформить право на пожизненное использование строений на право владения участками до момента заключения официальной сделки с недвижимостью.

Законодательством предусматривается возможность отчуждения недвижимого объекта конкретным лицом, если земельная территория находится в пользовании данного гражданина. В таком случае процедура продажи недвижимости, которая размещена в пределах земельных территорий, предоставленных на постоянной основе, должна сопровождаться проведением дополнительной процедуры:

• по переоформлению прав на использование территорий на основании договора об аренде;
• приобретение земельного участка, на котором размещена недвижимость.

Такая же процедура должна совершаться в случаях, когда права владения недвижимым имуществом приобретаются на основании договоров об обмене, в процессе дарения, при реорганизации юридического лица-владельца или же при заключении любых других сделок.

Недвижимость, которая расположена на территории чужого земельного участка, может находиться в собственности частного лица. Данный гражданин будет обладать исключительным правом владения недвижимостью, будет иметь возможность использовать сооружение по своему усмотрению или же фактически распоряжаться недвижимостью.

Собственник недвижимости, расположенной на чужой территории, имеет право реализовать свои полномочия в пределах и целях, которые допустимы гражданским и земельным законодательством:

• право владения недвижимостью рассматривается в качестве возможности иметь в своем распоряжении определенное строение в качестве собственных имущественных активов;
• право на распоряжение недвижимыми объектами предусматривает возможность фактического собственника в определении юридического положения постройки, а также позволяет лицу менять предназначение и состояния строений;
• право на использование недвижимости основывается на возможности распоряжения постройкой для удовлетворения хозяйственных или иных целей путем использования полезных свойств объекта.

Законодательством предусматривается несколько способов приобретения прав собственности на недвижимость, которая находится в пределах чужой территорий, среди которых:

• способ первоначального приобретения законных прав заключается в обретении полномочий на основаниях, которые не связаны с действием прав иного лица на данный объект. В таком случае права и обязанности определяются исключительно земельным и гражданским законодательством;
• производный способ получения прав предусматривает переход ранее установленных прав от одного лица к иному. В данном случае учитываются не только определенные законодательством права и обязанности, но также требования прежнего владельца конкретного объекта недвижимости.

Собственник недвижимости имеет возможность свободно реализовать все свои права, которые могут ограничиваться или регламентироваться законом или договорами. Если законный владелец недвижимости не пожелал заключить договор о порядке использования земельного участка с его собственником, то в такой ситуации стоит использовать общие законодательные положения.

Законные права собственности на недвижимые объекты, которые расположены на территории чужих участков, фактический владелец может передавать другим лица на различных основаниях при условии сохранения права собственности.

Идеальным вариантом в таком случае является заключение договора об аренде постройки, который предусматривает доверительное управление недвижимостью, не влекущее за собой смену пользователя.

Право собственности: понятие и содержание

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке. Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:

Приобретение	Если осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи.
Дарение	Также требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе.
Наследование	Если по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство.

Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.

Внимание! После подписания договора или получения свидетельства о наследовании, необходимо подать документы на регистрацию в Росреестр. Через 7-10 дней осуществляется внесение сведений в реестр о новом собственнике. Только после этого можно полноценно распоряжаться недвижимостью, хотя право собственности возникает в момент подписания договора или получения свидетельства на наследство.

Собственность на квартиру, дом или участок может возникнуть и при наследовании. Полноправным владельцем можно стать только в случае открытия наследственного дела.

Важно выполнить следующую процедуру:

1. Подать заявление и документы нотариусу, ведущему дело.
2. После истечения установленного времени получить свидетельство о вступлении в наследство.
3. Подать документы в Росреестр для оформления перехода недвижимости.

Но необходимо понимать, что наследник приобретает не только недвижимость, но и обязательство наследодателя. До переоформления невозможно продать имущество, так как официально оно будет числиться за другим владельцем.

Если недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право в суде. Если речь идет о нескольких наследниках, они все должны подать иск и после признания собственности за ними, оформить ее в равных долях.

Чтобы подтвердить право собственности, используются правоустанавливающие документы, такие как:

• Договор купли-продажи.
• Договор дарения.
• Свидетельство о наследовании.
• Документ о приватизации.
• Договор долевого участия.

На основе этих документов осуществляется регистрация права собственности. До 2016 года собственникам выдавали свидетельство о собственности. Но теперь право подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой содержатся сведения о праве собственности конкретного лица на определенный объект недвижимости.

Если гражданин владеет имуществом, он может распоряжаться им по собственному усмотрению. Он может продать, подарить или обменять его. Для этого заключается договор. Если речь идет о договоре купли-продажи, продавец получает деньги, а покупатель недвижимость. В случае с договором обмена он приобретает право на другой объект недвижимости, а при дарении – передает его на безвозмездной основе.

Право пользования земельным участком собственником недвижимости

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со ст. 148 ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По смыслу ч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ или ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица. Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Сделки с недвижимостью и их регистрация

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

• давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

• давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

• давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ);

• владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

• По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу ст. 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

В силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

В силу п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.

При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.

В п. 4 ст. 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями п. 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

По смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

К недвижимости относят объекты, место расположения которых невозможно сменить, а именно: жилые помещения и земельные участки. Владелец реализует свое право частной собственности непосредственно по месту расположения имущества. Каждый объект имеет свой конкретный адрес. Для определения владельца объекта предполагаются такие типы и формы собственности на недвижимость:

• государственная;
• коллективная;
• частная.

Разница заключается в том, что при государственной форме владельцем выступает РФ, а также ее субъекты, во втором случае — органы управления на местах, а частная форма подразумевает владение имуществом физическими и юридическими лицами. Независимо от формы собственности, каждый владелец, помимо права, обладает также и определенными обязанностями по отношению к имуществу. Государственная собственность имеет свои особенности:

• во владении у государства может находиться даже имущество, изъятое из оборота;
• только государство имеет право конфисковать у других владельцев имущество;
• самостоятельное определение государством условий использования государственного имущества.

Государство и субъекты РФ владеют недвижимым имуществом, которое необходимо для реализации их функций. Это могут быть здания, в которых размещаются органы управления, армия, государственные предприятия, а также объекты оборонного характера, заводы. Государственным имуществом считаются и автодороги федерального значения. В РФ эти объекты не подлежат приватизации, поскольку предназначены для защиты интересов населения и реализации государственных целей.

Право частной собственности — это абсолютное, защищенное законом право на определенное имущество конкретного лица. Без наличия частной собственности невозможно существование рыночной экономики. Законодательство РФ не ограничивает допустимое количество объектов владения на каждого гражданина, максимальный или минимальный размер стоимости имущества. На частную недвижимость распространяется право неприкосновенности. Все объекты владения в пределах РФ подлежат государственной регистрации.

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности.

Процесс формирования собственности непосредственно зависит от объекта, его целей и назначения. В соответствии с экономической теорией, имущество может считаться полезным только тогда, когда приносит его владельцу пользу и выгоду.

Частные ценности формируются следующим образом:

• приобретение физическим или юридическим лицом определенного имущества,
• отторжение государственных объектов в пользу частных лиц,
• создание собственного предприятия посредством объединения нескольких граждан.

В капиталистическом обществе частное имущество играет наиболее важную роль в экономике, поэтому государство все чаще старается отказываться от своей собственности, передавая ее в руки частников.

Формирование государственной собственности:

• возведение объекта за федеральные средства,
• национализация социально полезных организаций,
• покупка контрольного пакета акций у предприятия.

Развитое государство старается максимально отдалиться от частных предприятий. Национализация в современных реалиях — редкое явление.

Общественная собственность формируется за счет распределения прав владения между членами коллектива на определенном предприятии. Как правило, при таком подходе образуется закрытое акционерное общество.

Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации…»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

• индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
• долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
• общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
• общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.

В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.

В современных рыночно-экономических отношениях, после процедуры разгосударствления имущества и приватизации большинства предприятий, определяющим видом становится частная собственность – вид владения результатами производства, его средствами, при котором на первое место выходят интересы владельца, затем следуют интересы коллектива.

Другие виды принадлежности:

• коллективная – когда имущество выкупается коллективом работников или передается ему безвозмездно;
• кооперативная – добровольная ассоциация граждан, использующая совместно принадлежащие им средства, арендующая имущество госпредприятий;
• гражданская – создаваемая на трудовые доходы граждан, участвующих в общественном производстве,
• акционерного общества – владение имуществом, приобретенным на доходы от продажи акций;
• индивидуальная трудовая – когда в одном лице соединяются работник и владелец, отличается от личного хозяйства удовлетворением потребностей общественности путем привлечения рынка.

Существуют смешанные формы, когда внутри той или иной формы присутствуют черты нескольких видов владения.

Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

1. Утратил силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ.

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

(в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ)

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ)

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ)

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ)

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ)

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ)

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

2. Утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ.

3. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ)

Первым делом предстоит понять, о чем конкретно идет речь. Право собственности на недвижимость возникает при разных обстоятельствах. О них будет рассказано позже.

Для начала нужно запомнить, что изучаемое понятие характеризует право гражданина на совершение разных сделок и операций со своей недвижимостью. Право собственности позволяет владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

При наличии данной составляющей человек признается хозяином собственности. Но данные права приходится в обязательном порядке регистрировать. Во всяком случае, если речь идет о недвижимости.

Следует также отметить, что в России существует огромное количество раскладов, при которых можно получить имущество в собственность. Когда наступает право собственности на недвижимость? Все зависит от обстоятельств, при которых ее приобрели.

Вообще, на практике чаще всего встречаются следующие варианты развития событий:

• дарственные;
• наследство;
• покупка;
• аренда с последующим выкупом.

Также имущество (и жилье в том числе) можно получить в ходе приватизации или по судебным решениям. Все это довольно распространенные ситуации, но они не являются исчерпывающими.

Но и это еще не все. Все чаще и чаще граждане получают имущество в собственность по наследству. С этим процессом рано или поздно столкнется почти каждый человек.

Претенденты на имущество становятся полноправными собственниками после открытия завещания или делопроизводства о вступлении в наследство. Регистрация прав в Росреестре в этом случае нужна, но роли для прав собственности она не играет.

Но это еще не все. Понятно, когда наступает право собственности на недвижимость при наследовании. Только придется запомнить, что до регистрации имущества в кадастровой палате и получения выписки из ЕГРП гражданин не сможет осуществлять сделки с недвижимостью. Максимум, позволенный человеку, — использование имущества и отказ от наследства. Но отказаться от уже принятого наследства не получится.

Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

Также можно получить в собственность жилье или другую недвижимость в порядке приватизации. Данный процесс описывает процедуру переоформления государственной собственности в частные владения. Обычно приватизация проводится бесплатно, но только 1 раз в жизни. Доступна она только прописанным на территории гражданам.

Основанием для начала операции является договор социального найма. Также во внимание принимается прописка человека. А вот для регистрации прав собственности пригодится договор о приватизации. В момент его подписания жильцы становятся полноправными хозяевами имущества. Запомнить подобные особенности не составляет труда.

А где именно сегодня происходит государственная регистрация права собственности на недвижимость? Этой задачей занимаются некоторые органы.

А именно:

• кадастровые палаты;
• Росреестр;

Все чаще на практике встречается регистрация через многофункциональные центры. Но по-прежнему люди обращаются за услугой в Росреестр. Это наиболее простое решение. Идти необходимо в службу по месту расположения имущества. Но можно обратиться в организацию по прописке.

Но это еще не все. Огромную роль играет непосредственный процесс регистрации прав собственности на недвижимость. Как действовать в том или ином случае?

Гражданину придется:

1. Собрать перечень документов, запрашиваемый регистрирующим органом. Он зависит от конкретной ситуации.
2. Оплатить госпошлину в установленных размерах. Она имеет место не всегда.
3. Написать и подать заявление в регистрирующий орган. К запросу необходимо приложить подготовленные бумаги.
4. Ожидать готовности свидетельства о правах собственности. Сейчас регистрирующие органы выдают выписки из ЕГРП.

Вот и всё! На самом деле при правильных действиях можно без труда получить свидетельство о правах собственности на «недвижку».

Вещные права, за несколькими исключениями, действуют бессрочно. Гражданин или организация, которые обладают тем или иным видом права, могут реализовывать его без ограничений по времени. Исключение составляют случаи, когда речь идет о праве, которое получили на основании договора аренды или залога. В подобных случаях договор ограничивает срок действия права. Но в общем виде вероятное прекращение права не связано с истечением лимита времени.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Похожие записи:

• Как заполнять декларацию 3 ндфл в программе декларация 2021 ипотека
• Православные праздники 2021 года в россии
• Декларация усн ип 2021 сроки сдачи