Купля-продажа недвижимого имущества при усн

23.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимого имущества при усн». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как вести учет недвижимости на УСН

2. Реализация объекта недвижимости при УСНО: как максимально учесть расходы?

3. Продажа недвижимости ИП на УСН

4. Как ИП на упрощенке купить помещение для бизнеса?

5. Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?

6. Продажа собственности юридическим лицом

7. Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Индивидуальный предприниматель — физическое лицо, которое, вступая в какие-либо правоотношения, делает это в общем случае как обычный гражданин — от своего имени. Не исключение — продажа квартиры ИП на УСН (или на иной системе налогообложения).

В сделке купли-продажи ИП будет фигурировать не как предприниматель, а как обычный гражданин. Сама сделка не отличается по своим характеристикам от той, что предприниматель заключил бы в статусе обычного гражданина.

Если законом или договором не предусмотрено иное, продав квартиру, ИП выполняет те же обязанности по исчислению и уплате НДФЛ (и отчетности по нему), что и человек, не зарегистрированный в качестве предпринимателя. Разумеется, ИП в этом случае может также пользоваться установленными законом вычетами по сделке.

Вместе с тем ИП на УСН может кое-что предусмотреть, чтобы уплатить с выручки от продажи квартиры налог по меньшей ставке — той, что применяется при упрощенке.

А что же с хозяйственными обществами? Как производится налогообложение ООО на УСН при продаже недвижимости? Здесь все просто. Недвижимость облагается налогом по той системе, которую фирма применяет на момент сделки.

При продаже недвижимости на УСН «доходы» выручка полностью идет в налоговую базу. При УСН 15% выручка от продажи объекта суммируется с остальной и уменьшается в установленном порядке на расходы (убытки прошлых лет), в число которых, вероятно, войдет стоимость изначальной покупки объекта.

Но есть нюансы, характеризующие различные смешанные сценарии. Например:

Объект покупался на ОСН, а продается при УСН 15%.
В этом случае выручку с продажи объекта придется включить в налоговую базу в полном объеме, так как убытки на общей системе не могут быть учтены при переходе на упрощенку (п. 7 ст. 346.18 НК РФ).
Объект покупался на УСН 6%, а продается при УСН 15%.
Этот сценарий также не сулит фирме налогового комфорта, поскольку перенос каких-либо расходов при переходе с одного типа УСН на другой не предусмотрен (письмо Минфина России от 11.03.2016 № 03-03-06/1/14180).
Объект покупался на ЕНВД, а продается при УСН 15%.
Если объект является основным средством, разницу между его исходной стоимостью и амортизацией можно включить в расходы, учитываемые на упрощенке (п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ). Если не является, нельзя (письмо Минфина России от 15.01.13 № 03-11-06/2/02).

Как вести учет недвижимости на УСН

Для данной разновидности «упрощенного» объекта, согласно п. 2 ст. 346.18 НК РФ, налоговая база состоит из доходов упрощенца, скорректированных на сумму его расходов. При этом доходы определяют по правилам, закрепленным в ст. 346.15 НК РФ. Таким образом, выручку от продажи ОС обязательно следует учесть в качестве дохода при расчете «упрощенного» налога. При заполнении декларации такие доходы отражают поквартально в стр. 210–213 раздела 2.2 в нарастающем порядке.

«Упрощенцы» относительно рассматриваемого налогового объекта могут скорректировать доходы на расходы, приведенные в ст. 346.16 НК РФ. При расчете налоговой базы «упрощенцам» разрешено вычитать из полученных ими доходов расходы по приобретению ОС (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Правда, впоследствии при продаже этих ОС «упрощенцам» не разрешается включать их остаточную стоимость в расходы, поскольку такого вида расходов закрытый перечень п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусматривает. Такого мнения придерживается Минфин в письме от 13.02.2015 № 03-11-06/2/6557.

А вот мнения арбитров разделяются. Для отстаивания своей точки зрения «упрощенцам» можно взять на вооружение постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2012 г. № Ф09-10644/12 по делу № А60-41958/11, в котором суд, оперируя нормами п. 3 ст. 346.16, подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, сделал вывод, что в случае реализации амортизируемого ОС доход от данной операции корректируется на его остаточную стоимость.

Однако стоит понимать, что подобную позицию «упрощенцам», скорее всего, придется отстаивать в суде.

Итак, мы произвели корректировку налоговой базы. Но на этом наши расчеты не закончились. Теперь нам требуется определить непосредственно саму скорректированную сумму единого «упрощенного» налога, исчисляемую как произведение скорректированной налоговой базы и налоговой ставки для объекта «доходы за вычетом расходов», равной 15%.

Но и это еще не все. Поскольку у нас образовалась недоплата, мы должны рассчитать пени за период с даты принятия к учету произведенных расходов до даты продажи ОС. На этом же настаивает финансовое ведомство, выразившее свое мнение в письме МФ РФ от 15.03.2013 № 03-11-06/2/8060.

Пени считают за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за рубежным сроком платежа.

О применяемых ставках и порядке расчета пеней с 01.10.2017 читайте в материале «Смотрите, как изменится расчет пеней с 1 октября».

И опять-таки на этом рано ставить точку. Кроме расчета и уплаты налога и пеней упрощенец обязан подать в ФНС уточненную декларацию по единому налогу за все налоговые периоды использования ОС, как того требует ФНС РФ в письме от 14.12.2006 № 02-6-10/233@. В уточненках измененные суммы расходов показываются в стр. 220–223 раздела 2.2, а новая сумма налога — в разделах 1.2 и 2.2.

А вот изменения в книгу учета доходов и расходов вносить не надо. Достаточно будет оформить уточнение расходов в бухгалтерской справке — такие разъяснения дают налоговики в письме ФНС РФ от 14.12.2006 № 02-6-10/233@.

Реализация объекта недвижимости при УСНО: как максимально учесть расходы?

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.

Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

Для физических лиц:

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
копия учредительных документов организации;
свидетельства ОГРН и ИНН;
выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

приложения к договору;
акт приема-передачи;
свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
справка из БТИ;
кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
квитанция об уплате госпошлины.

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
Составление договора
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
Заключение сделки
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
имеет ли компания статус резидента РФ;
Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

До 2019 года имуществом в целях взимания налога считались разные активы, в том числе движимые. Теперь же облагается платежами лишь недвижимое имущество. Юридические лица платят с него налог на имущество организаций, а индивидуальные предприниматели – налог на имущество физических лиц. Оба этих платежа относятся к региональным, что означает множество нюансов налогообложения в каждом конкретном субъекте РФ.

Что касается компаний и ИП на упрощёнке, то согласно статье 346.11 НК РФ, их недвижимость должна быть освобождена от налогообложения. Вместо налога на имущество и ряда других они производят платёж в связи с применением УСН. Однако в нормах этой статьи есть исключения, и они существенно всё меняют.

А что насчёт ИП на УСН и налога на имущество в 2021 году? Ситуация схожа с описанной выше. Разница лишь в том, что предприниматели платят налог на имущество физических лиц, а не организаций. Им облагается собственная недвижимость, которая:

используется в предпринимательской деятельности;
входит в список объектов, база по которым исчисляется как кадастровая стоимость.

Наряду с этим у гражданина, который является предпринимателем, может быть личная недвижимость – квартира, дача. Она будет облагаться тем же налогом, но по иной ставке.

Итак, кадастровая стоимость является обязательным условием, при котором по объекту начисляется налог на имущество в 2021 году. Она не является константой, то есть может меняться в зависимости от различных факторов. Для определения этой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости.

Какие именно объекты должны быть оценены по кадастровой стоимости в целях налогообложения, указано в статье 378.2 НК РФ. К ним относятся:

административно-деловые и торговые центры;
помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.

Это общий список типов объектов. В каждом регионе по решению властей проводится оценка их кадастровой стоимости. В текущем году подавляющая часть регионов (74 из 85) оценивает недвижимость по кадастровой стоимости. Такая оценка может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости. Как пример – администрация субъекта РФ решает провести оценку в отношении всех многоквартирных домов.

После определения кадастровой стоимости издаётся закон о том, что налогообложение объектов должно проводиться на её основе.

Перечень объектов, база по которым исчисляется как их кадастровая стоимость, составляется в каждом субъекте РФ на начало года. Его надо разместить на сайте органа исполнительной власти и отправить в региональное УФНС.

Таким образом, бизнес-субъекту на упрощённой системе нужно свериться со списком на сайте администрации своего региона. Если объект в него входит, следовательно, он облагается налогом на недвижимость даже несмотря на применение УСН.

Например, в 2020 году в Санкт-Петербурге под налогообложение попало 5 796 объектов, среди которых жилые помещения, нежилые здания и сооружения разного назначения, гаражи и машино-места.

Максимальные размеры ставок, по которым объекты того или иного типа облагаются налогом на имущество организаций, прописаны в Налоговом кодексе. Но точно они определяются региональными властями. Налог на имущество УСН-плательщиков взимается по максимальной ставке 2%. Наряду с этим применяется и нулевая ставка.

Закон разрешает региональным властям устанавливать разные ставки для тех или иных объектов, плательщиков, налоговых периодов. Например, в Иркутской области для организаций на УСН в 2021 году в отношении облагаемого имущества действует ставка 1% (к 2023 году она плавно повысится до 1,5%). Это определено в областном законе от 08.10.2007 № 75-ОЗ.

По налогу на имущество юридических лиц предусмотрены льготы на федеральном уровне, которые могут дополняться региональными.

Организации платят налог на имущество в 2021 году обычно поквартально: 3 авансовых платежа и один итоговый. Конкретные сроки уплаты зависят от региона, но в основном это нужно сделать до конца месяца, следующего за отчётным кварталом. Однако в конкретном субъекте может быть не установлен отчётный период, поэтому существует только налоговый (календарный год). В таком случае платёж производится 1 раз.

В 2021 году правила налогообложения и отчётности по налогу на недвижимость ЮЛ были изменены. Вот основные новшества, которые касаются организаций:

подавать в ИФНС декларацию теперь нужно только 1 раз в год – до 30 марта следующего года. Раньше нужно было сдавать расчёты авансовых платежей;
раньше налогом облагалась оцененная по кадастровой стоимости недвижимость при том условии, что она стоит на балансе как основное средство. Теперь такого условия нет;
в 2021 году по кадастровой стоимости считается налоговая база гаражей, машино-мест, строительной «незавершёнки» и других объектов.

Кроме того, в этом году мир переживает кризис, связанный с угрозой пандемии коронавируса. В связи с этим были приняты некоторые временные изменения по налогу на коммерческую недвижимость.

Так, перенесли сроки подачи декларации за 2019 год – вместо 30 марта её нужно было подать 30 июня. В ряде регионов власти снизили налоговые ставки и предоставили рассрочку и иные преференции. Например, в Москве решено не проводить в текущем году кадастровую переоценку, хотя до наступления коронакризиса она планировалась. Для расчёта налогов будет применяться кадастровая стоимость 2018 года. Собственникам недвижимости это позволит сэкономить порядка 3% на налоговом платеже.

Формула расчёта суммы налога за год такова:

Кадастровая стоимость * Ставка.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно обратиться на сайт Росреестра. Ставку в отношении своего объекта можно уточнить в ИФНС. В регионах, где есть отчётный период, полученное значение делится на 4. Эта сумма платится раз в квартал.

✐ Пример ▼

Возьмём организацию из Иркутской области на УСН и рассчитаем налог на имущество с собственного торгового помещения, кадастровая стоимость которого равна 15 млн рублей. Применяем ставку 0,5%: 15 000 000 * 0,5% = 75 000 рублей. Это сумма налога за год. Размер каждого платежа составит: 75 000 / 4 = 18 750 рублей.

Продажа недвижимости ИП на УСН

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

Размера полученной выгоды;
Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

Документы по сделке оформлены правильно;
Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

маркетинговые;
рекламные;
юридические;
посреднические;
и другие.

Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

Рецензии на вывод оценщика;
Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Если ИП имеет одним из пунктов разрешённых видов осуществляемой деятельности — продажу недвижимости, то сумма их доходов облагается налогом по ставке ИП в размере 6% от прибыли (при упрощённой системе налогообложения). Однако доход, полученный ИП при реализации личного недвижимого имущества, если среди его основных видов предпринимательской деятельности отсутствует пункт «продажа недвижимости», облагается НДФЛ, то есть налогом для физических лиц, согласно гл.23 Российского Налогового кодекса.

Бухгалтерские
Кадровые
Юридические
Статистические
Экономические
Должностные инструкции

Как ИП на упрощенке купить помещение для бизнеса?

Изменения с 2021 года
Изменения с 2020 года
Изменения с 2019 года
Изменения с 2018 года
Программные продукты
Подборка статей
Вопросы и ответы
Производственный календарь
ПБУ
Справочно
Законодательные документы
Экономический словарь
Корреспонденция счетов
Телефонные коды
МСФО
Аудит
Записи в трудовой книжке
Для г. Белгорода
Информация по 1С
Новости
Финансовые коэффициенты
Справочники
История бухучета

Основные средства
Нематериальные активы
Товарно-материальные ценности
Затраты на производтво
Денежные средства
Расчеты с персоналом
Расчеты с бюджетом
Готовая продукция
Финансовые результаты
Капитал и резервы
Учетная политика
Учет и оплата труда

НДС
ЕСХН
УСНО
ЕНВД
НДФЛ
Страховые взносы
Взносы в ФСС
Налог на имущество
Водный налог
Земельный налог
Транспортный налог
Налог на прибыль
Налог на игорный бизнес
Акцизы
Налог на пользование полезными ископаемыми
Патентная система налогообложения

Проблемы организации управленческого учета на предприятиях
Сущность и назначение управленческого учета
Затраты, формирующие себестоимость продукции, работ, услуг
Системы учета затрат и калькулирования себестоимости
Анализ и принятие краткосрочных управленческих решений
Анализ и принятие долгосрочных инвестиционных решений
Планирование и бюджетирование

ОКСМ
ОКВЭД [1.1]
ОКВЭД [2]
ОКВ
ОКДП
ОКЕИ
ОКФС
ОКОПФ
ОКУН
ОКОФ
ИНКОТЕРМС
ОКИН
ОКЭР
КСД
ОКСО

Разработка сайта:

Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в Письмах от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.

Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период 2019 г. превысит 150 000 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 N 652).

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, Постановления:

Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А78-9263/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А67-3365/2013;
ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А66-4622/2012.
ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-11733/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, от 28.09.2012 N Ф09-8627/12, от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3;
ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011;
ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010.

В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в Постановлениях:

ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10);
ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011;
ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12.

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов, для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому, индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Размер налога и его тип зависят от многих факторов. Большое значение имеет юридический статус продавца: является ли он индивидуальными предпринимателем или зарегистрированным юридическим лицом. Имеет значение также статус резидента РФ.

Сделки по продаже недвижимости облагаются двумя налогами: налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость (НДС). НДС не платится в случае, если продаваемый объект является жилой недвижимостью.

Какую сумму налога с продажи недвижимости должен будет платить ИП определит система налогообложения, а также ответ на вопрос о том, использовал ли предприниматель продаваемую недвижимость в хозяйственных целях.

Налог не платится, если ИП продаёт личное имущество. Такое имущество не должно иметь никакого отношения к предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель платит стандартный налог с продажи как физическое лицо — 13%, если период владения объектом составил менее 5 лет (касательно объектов, купленных после 01.01.2016). Объекты, купленные ранее, не облагаются налогом в случае продажи при владении более 3 лет.
Налог платится, если недвижимость использовалась в бизнес целях. В таком случае ИП уплачивает налог не как обычный собственник, а как предприниматель, ориентируясь на используемую систему налогообложения.

Как определить, что сделка будет классифицироваться как предпринимательская:

продаваемый объект использовался предпринимателем не в личных, а в хозяйственных целях;
недвижимость стояла на бухгалтерском балансе как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (по общему режиму налогообложения) или стоимость относилась на расходы (по УСН);
объект упоминается в любых бухгалтерских документах;
доход от объекта был включён в декларацию в числе доходов от предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду);
в коды ОКВЭД, отраженные в ЕГРИП, включена продажа объектов имущества данного типа.

Сумма налога будет определяться системой налогообложения.

Продавая недвижимость, юридические лица платят 2 налога:

Налог на прибыль.
НДС в случае продажи нежилого помещения.

Налог на прибыль определяется двумя факторами:

Суммой полученной выгоды.
Наличием статуса резидента РФ.

Налог уплачивается не с полной стоимости объекта в процессе реализации, а с объёма прибыли, которую получает компания от продажи имущества. В таком случае теоретически возможно, что компания получила убыток, а не прибыль.

Налог на добавленную стоимость подлежит уплате в случае сделки с нежилой недвижимостью. Ставка составляет 20%. НДС платит покупатель, но продавец должен провести эту операцию через бухгалтерский баланс и зачислить сумму в бюджет.

Продажа собственности юридическим лицом

При продаже недвижимости юридическое лицо на общей системе налогообложения обязано заплатить налог на прибыль. Выплачивается налог не с полной стоимости объекта, а с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта продажи. Процентная ставка – 20%.

Расчет проводится по формуле:

Налог к оплате = (Стоимость продажи – расходы – остаточная стоимость) х 20%.

Более того, в случае реализации нежилой недвижимости, сделка облагается НДС в размере 20%. В связи с тем, что оплачивает налог покупатель, предприятию необходимо лишь добавить полученную сумму в баланс, включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

Налог в обязательном порядке учитывается в поквартальной декларации. Оплатить следует до 28-го числа, следующего за данным кварталом месяцем.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества может заключаться как между юридическими лицами, которые являются плательщиками НДС, так и с субъектами, которые освобождены от уплаты этого налога. Соответственно, принцип работы с этими двумя категориями будет различаться.

В случае сотрудничества с плательщиками НДС, юрлицо выставляет партнёру счёт, в который уже учтен НДС в 20%. Покупатель рассчитывается с продавцом безналичным расчётом.
Если юридическое лицо, любой формы собственности, например, ООО, продает недвижимость физическому лицу, не уплачивающему НДС, компания получает оплату за сделку (через кассу или по счёту) и самостоятельно оплачивает НДС в 20% с полученной суммы.

Продавая коммерческую недвижимость, индивидуальный предприниматель уплачивает НДФЛ в размере 13%. Налог платится с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Как и в случае с юрлицом, при реализации нежилого объекта, юридическое лицо обязано восстановить НДС (20%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

Декларации по налогу на прибыль подаются ежемесячно или ежеквартально. Срок подачи годовой декларации ограничивается 28 марта следующего за отчетным года.

Срок оплаты НДС установлен ежемесячными авансовыми платежами. Окончательный расчет производится до 28 марта следующего за отчетным года.

Согласно существующему законодательству, юридические лица не могут претендовать на получение налогового вычета с реализации имущества. Тем не менее снизить налогооблагаемую базу можно путём увеличения расходов по отчётности. При реализации товаров целью будет увеличение основных расходов, которые влияют на получение доходов, с которых и уплачивается прибыль.

Дополнительной проблемой в таком случае является необходимость учёта НДС при реализации недвижимого имущества. Часто чересчур успешная оптимизация расходов может привести к отрицательному НДС, который насторожит контролируемые органы. Наиболее часто используемые способы решения проблемы в данном случае:

Включить в расходы оплату труда и взносы в фонды. Такие затраты не облагаются НДС, но помогут увеличить расходы компании.
Сотрудничать с ИП, работающими по УСН. Например, можно приобрести у них товар или услуги. В данном случае партнёр компании освобождён от уплаты НДС. Таким образом, все денежные средства, циркулирующие в сотрудничестве с таким ИП, будут отражаться лишь в расходах по налогу на прибыль.

Всех приветствую! Ситуация такая, есть ИП, у него соответственно расчетный счет, а на нем естественно денежные средства. И вот наш ИП решил купить квартиру, вернее физлицо решило купить квартиру. Ну как квартиру, в ипотеку естественно.

Ипотеку дает Сбер, и нужно к подписанию договора нашему физлицу открыть счет в Сбере, чтобы на этот счет пополнить денежными средствами для первого взноса. То есть уже с этого счета потом перевести деньги продавцу квартиры.

Можно ли в таком случае ИП со своего ИПешного счета сделать платеж, допустим, с такой мотивировкой: Оплата за покупку квартиры, и перевести деньги на свой счет физлица в сбер?

Понятие “систематическое получение прибыли” прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Налог не платится, если ИП продаёт личное имущество. Такое имущество не должно иметь никакого отношения к предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель платит стандартный налог с продажи как физическое лицо — 13%, если период владения объектом составил менее 5 лет (касательно объектов, купленных после 01.01.2016). Объекты, купленные ранее, не облагаются налогом в случае продажи при владении более 3 лет.
Налог платится, если недвижимость использовалась в бизнес целях. В таком случае ИП уплачивает налог не как обычный собственник, а как предприниматель, ориентируясь на используемую систему налогообложения.

Как определить, что сделка будет классифицироваться как предпринимательская:

продаваемый объект использовался предпринимателем не в личных, а в хозяйственных целях;
недвижимость стояла на бухгалтерском балансе как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (по общему режиму налогообложения) или стоимость относилась на расходы (по УСН);
объект упоминается в любых бухгалтерских документах;
доход от объекта был включён в декларацию в числе доходов от предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду);
в коды ОКВЭД, отраженные в ЕГРИП, включена продажа объектов имущества данного типа.

Сумма налога будет определяться системой налогообложения.

Продавая недвижимость, юридические лица платят 2 налога:

Налог на прибыль.
НДС в случае продажи нежилого помещения.

Налог на прибыль определяется двумя факторами:

Суммой полученной выгоды.
Наличием статуса резидента РФ.

Вы применяете «доходно-расходную» УСН. По общему правилу ставка — 15%. А значит, вы вправе списать на затраты стоимость купленного помещения. Если же оно будет приобретено с кем-то в долях, то есть в долевую собственность, вы сможете учесть в расходах только стоимость оплаченной вами доли.

Срок полезного использования — больше 12 месяцев.
Первоначальная стоимость — более 100 000 Р.

Расходы на ОС и фирмы, и ИП на упрощенке списывают в размере стоимости приобретения объекта. В эту стоимость входит не только цена, но и сопутствующие затраты. В случае с офисом это, например, вознаграждение риелторской конторе за консультационные и посреднические услуги.

Затраты на покупку помещения можно учесть, только если соблюдаются следующие условия:

Помещение оплачено. Причем неважно, за счет собственных или заемных средств. Если вы оплатили недвижимость не полностью (например, в рассрочку), в расходах можно учесть только оплаченную часть.
Помещение уже используется в коммерческой деятельности «упрощенца».

То есть, чтобы учесть расходы, не нужно ждать, пока будут поданы документы на госрегистрацию права собственности на недвижимость.

Расходы на покупку бизнес-недвижимости списываются так. Допустим, помещение стоимостью 4 млн рублей приобретено, оплачено и уже используется в первом квартале, тогда расходы нужно признавать равными долями, по 1 млн рублей, на 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря этого года.

Если все условия соблюдены в третьем квартале, тогда признавайте по 2 млн рублей на 30 сентября и 31 декабря этого года. А если в четвертом квартале, то все 4 млн рублей нужно учесть в расходах на 31 декабря. Если из-за этого у вас по итогам года получится убыток, то есть расходы превысят доходы, вы можете перенести его на будущее и тем самым уменьшить налог при УСНО. Убыток можно переносить в течение 10 лет, следующих за годом его получения.

Вопрос: Прошу дать разъяснения по вопросу налогообложения операций по осуществлению строительства офисных помещений с целью их дальнейшей продажи.

Индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения, в качестве объекта налогообложения выбраны доходы, уменьшенные на величину расходов.

Основной вид деятельности индивидуального предпринимателя — строительство.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Покупая и продавая основные средства, налогоплательщики на УСН с объектом «доходы минус расходы» сталкиваются с некоторыми сложностями. Не совсем понятно, как отразить в учете введенный в эксплуатацию, но не оплаченный объект. При «ранней» реализации есть вопросы относительно того, как пересчитать облагаемую базу и можно ли включить в расходы остаточную стоимость. Мы рассмотрели все нюансы и подготовили практические рекомендации.

Налоговый кодекс содержит довольно четкие инструкции относительно того, как налогоплательщик на УСН с объектом «доходы минус расходы» должен учитывать приобретенные основные средства. Списать стоимость объекта можно в том налоговом периоде (то есть в том календарном году), когда он введен в эксплуатацию. При этом учитывать всю величину сразу не нужно: ее следует равномерно распределять по отчетным периодам (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). В книге учета доходов и расходов данные суммы следует отражать на последнее число каждого отчетного периода в размере уплаченных денежных средств (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

При этом в Кодексе нет ясного алгоритма на случай, когда ОС уже введено в эксплуатацию, но еще не полностью оплачено. Другими словами, не совсем понятно, как списать расходы, если за «упрощенщиком» числится кредиторская задолженность, связанная с покупкой объекта.

Такой алгоритм предложила Федеральная налоговая служба в письме от 06.02.12 № ЕД-4-3/1818. По мнению авторов письма, учитывать нужно каждую сумму, перечисленную поставщикам основного средства. Соответствующий платеж списывается равными долями в течение отчетных периодов, оставшихся до конца года. Отсчет введется с периода, в котором деньги переведены поставщику.

ООО «Фабрика» применяет УСН с объектом «доходы минус расходы».

Во втором квартале 2015 года «Фабрика» приобрела и ввела в эксплуатацию оборудование стоимостью 295 000 руб. Оплата поставщику произведена двумя частями. Первый платеж в размере 236 000 руб. сделан во втором квартале. Второй платеж в размере 59 000 руб. сделан в третьем квартале.
Доставка оборудования осуществлялась силами сторонней транспортной компании, стоимость перевозки составила 35 400 руб. Эта сумма перечислена на счет перевозчика в четвертом квартале.

Бухгалтер «Фабрики» определил, что стоимость основного средства равна 330 400 руб.(295 000 + 35 400).

По итогам полугодия в расходы списана сумма 78 666,66 руб. (236 000 руб.: 3 периода).

По итогам девяти месяцев в расходы списаны суммы:
— 78 666,67 руб.;
— 29 500 руб.(59 000 руб.: 2 периода)
Итого по итогам девяти месяцев списана сумма 108 166,67 руб.(78 666,67 + 29 500).

По итогам года в расходы списаны суммы:
— 78 666,67 руб.;
— 29 500 руб.;
— 35 400 руб.

Итого по итогам года списана сумма 143 566,67 руб.(78 666,67 + 29 500 + 35 400).

Таким образом, в течение 2015 года «Фабрика» полностью списала в расходы стоимость приобретенного и оплаченного оборудования (78 666,66 + 108 166,67 + 143 566,67 = 330 400).

По общему правилу при продаже объекта ОС «упрощенец» не должен корректировать расходы. Но из этого правила есть исключение. Оно предусмотрено для ситуации, когда основное средство продано до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение (для объектов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения десяти лет). При подобных обстоятельствах нужно пересчитать облагаемую базу за весь период пользования ОС. При пересчете необходимо применять положения главы 25 НК РФ, посвященной налогу на прибыль. Это правило закреплено в подпункте 3 пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.

Особняком стоит вопрос о том, вправе ли «упрощенец», пересчитавший налогооблагаемую базу при реализации ОС, учесть в расходах его остаточную стоимость. На этот счет существуют две противоположные точки зрения.

Первой традиционно придерживаются чиновники и инспекторы. Они ссылаются на закрытый перечень расходов, разрешенных при УСН (он приведен в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ). Такие затраты, как остаточная стоимость реализуемого основного средства, в списке отсутствуют. Следовательно, ее нельзя списать при продаже. Об этом неоднократно сообщали специалисты финансового ведомства (см., например, письмо от 03.03.14 № 03-11-11/8833; «Минфин напомнил, какие налоговые последствия наступают для «упрощенщиков» при «досрочной» продаже основных средств»).