Компания по управлению недвижимым имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компания по управлению недвижимым имуществом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

• Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
• Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
• Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
• В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

• Строительство и инвестирование;
• Пользование и владение;
• Обмен, передача в залог;
• Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

• Здания различного назначения;
• Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
• Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

• Собственники;
• Арендаторы;
• Инвесторы;
• Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
• Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

• Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
• Организация брокериджа;
• Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
• Разработка маркетинг-плана;
• Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

Стратегия управления недвижимым имуществом предприятия

Московский гуманитарный университет, МосГУ

Экономика предприятия (Факультет экономики, управления и международных отношений)

Национальный исследовательский технологический университет «МИСиС»

Менеджмент (Институт экономики и управления промышленными предприятиями)

Национальный исследовательский университет «МЭИ»

Менеджмент (Инженерно-экономический институт НИУ «МЭИ»)

Институт бизнеса и дизайна

Маркетинг (Факультет управления бизнесом)

Московский государственный университет пищевых производств

Менеджмент (Институт управления и агробизнеса)

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

• Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
• Подчинение законодательной базе;
• Наличие структуры управления;
• Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

• Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
• Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

• Земельные ресурсы;
• Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

• Органы разного уровня власти;
• Инвесторы;
• Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
• Управляющие недвижимостью.

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Организация ликвидирована: 20 апреля 2015 г.

Способ прекращения: ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА В СВЯЗИ С ИСКЛЮЧЕНИЕМ ИЗ ЕГРЮЛ НА ОСНОВАНИИ П.2 СТ.21.1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 08.08.2001 №129-ФЗ

Подробнее в выписке из ЕГРЮЛ

ООО «Компания по Управлению Недвижимым Имуществом Управдом» зарегистрирована 13 января 2006 г. регистратором Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 46 по г. Москве. Руководитель организации: генеральный директор Крылов Юрий Николаевич. Юридический адрес ООО «Компания по Управлению Недвижимым Имуществом Управдом» — 121615, город Москва, Рублевское шоссе, 26-1, 434.

Основным видом деятельности является «Управление недвижимым имуществом», зарегистрировано 5 дополнительных видов деятельности. Организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КОМПАНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ УПРАВЛЯЮЩИЙ ДОМОМ» присвоены ИНН 7731537146, ОГРН 1067746042407.

Организация ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КОМПАНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ УПРАВЛЯЮЩИЙ ДОМОМ» ликвидирована 20 апреля 2015 г. Причина: ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА В СВЯЗИ С ИСКЛЮЧЕНИЕМ ИЗ ЕГРЮЛ НА ОСНОВАНИИ П.2 СТ.21.1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 08.08.2001 №129-ФЗ.

Телефон, адрес электронной почты, адрес официального сайта и другие контактные данные ООО «Компания по Управлению Недвижимым Имуществом Управдом» отсутствуют в ЕГРЮЛ и могут быть добавлены представителем организации.

Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ организаций, применяющие УСН, осуществляющие деятельность по управлению недвижимым имуществом, предусмотренные пониженные тарифы страховых взносов. Ранее аналогичная норма содержалась подп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона N 212-ФЗ.

Таким образом, каких-либо изменений после 2017 года не произошло. Как до 2017 года, так и после, в случае, когда организация осуществляет деятельность по уборке и вывозу мусора, она не вправе применять пониженные страховые тарифы. Соответственно, если будет проведена проверка, то с такой организации будут взысканы недоплаченные страховые взносы.

Суды также обращают внимание и на состав работников. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 суд дает оценку штатным расписаниям Общества за период 2013-2015 годы, которыми предусмотрено, что большинство сотрудников являются операторами клининга (уборщиками) — от 12 до 16 сотрудников и сотрудниками службы эксплуатации (4 слесаря-сантехника, 4 электромонтера и т.д.).

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Доверительное управление – это сделка, по которой собственник имущества позволяет третьему лицу или лицам им управлять его недвижимым имуществом. То есть распоряжаться так, чтобы это приносило владельцу выгоду. Как правило, собственник за это делится частью поступающей прибыли.

В отношении недвижимости всё выглядит обычно следующим образом:

• У собственника есть 1 или 2 квартиры, иногда больше.
• Он хочет получать доход, сдавая их в аренду (долгосрочную или посуточную).
• У владельца нет возможности лично заниматься всеми соответствующими вопросами.
• Он находит специалиста (частного риелтора или агентство недвижимости), которому и даёт поручение заняться сдачей имущества в аренду.
• Владелец получает доход.
• Риелтор работает за определённый процент от стоимости арендной платы или за фиксированное вознаграждение. Конкретика непосредственно зависит от того, о чём договорились стороны.

Таким образом, эта сделка приносит дополнительную прибыль обеим сторонам правоотношений. Они получают дополнительный источник дохода.

Доверительное управление выгодно и для собственника:

• экономия времени;
• возможность не обращаться к юристам для заключения договора аренды с жильцами, потому что риелтор берёт все подобные вопросы на себя;
• дополнительная гарантия безопасности квартиры;
• грамотное решение вопроса контроля;
• использование самых выгодных схем получения дохода, о которых непосредственно собственник может и не знать. То есть нередко выигрыш становится ещё и финансовым;
• возможность избежать постоянного или частого контакта с людьми, который неизбежен при регулярных просмотрах и т. д.
• И самое главное — при правильном выборе компании собственник получает дополнительную прибыль, т.к. специалисты компании смогут сдавать апартаменты более выгодно.

При этом если с жильцами возникает конфликт, то разбирается с этим риелтор. Собственник в принципе может появляться только в критических ситуациях, когда принципиально вникать в детали именно ему.

Отдельный вопрос – компетенция риелтора. Такой специалист:

• знает, как правильно составить объявление, чтобы на квартиру обратили внимание;
• умеет определять сомнительных арендаторов, с которыми впоследствии возникнут проблемы. Подобные навыки образуются благодаря многолетнему опыту;
• прекрасно разбирается в том, на каких площадках в Интернете стоит рекламировать квартиру, чтобы на неё обратили внимание;
• постоянно следит за законодательством по теме.

Риелтор не просто даёт объявления. Он ещё и использует свои каналы, чтобы сдать квартиру как можно быстрее. С таким специалистом можно составить бизнес-план и понять, сколько из ежемесячно поступающей арендной платы нужно откладывать на ремонт, как часто его придётся делать. То есть это профессионал с большим опытом. И его знания собственнику при желании заработать однозначно пригодятся. Так что доверительное управление – это очень интересное решение для владельца. Осталось только понять, как сдавать апартаменты таким образом.

Стоит отметить, что в доверительное управление нередко берут квартиры крупные агентства. Эти агентства предъявлюят к недвижимости ряд требований. Например:

• юридическая чистота сделки. Заключая договор с жильцами, риелтор в случае возникновения неприятностей рискует своей репутацией. Поэтому такой специалист должен быть уверен в том, что на квартиру нет прав у третьих лиц, все собственники согласны;
• отсутствие серьёзных проблем с соседями. Это особенно важно в тех ситуациях, когда они могут закрыть физически доступ к квартире. Например, если есть общий тамбур и т. д. Конечно, владелец апартаментов имеет право распоряжаться своим имуществом так, как захочет. Тем не менее многие агентства недвижимости не желают связываться с конфликтными ситуациями и обычно предлагают владельцам сначала договориться с соседями;
• отсутствие претензий на квартиру со стороны любых третьих лиц. Имущество не должно находиться под залогом или под арестом. В противном случае никакие сделки с ним не получится заключить;
• состояние после ремонта или, как минимум, жилое. Если речь идёт о сдаче имущества в аренду, то понятно, что важно, чтобы им можно было пользоваться. В противном случае распорядиться такой собственностью не получится. Однако если других проблем нет, с агентством недвижимости иногда можно договориться. Например, заключить договор о том, что риелторы закажут от лица владельца ремонт, займутся меблировкой, а все расходы понесёт собственник. Траты также могут распределяться и другим образом, к примеру, за счёт будущих платежей до полного погашения задолженности перед агентством. Но учтите, что такая схема не относится к распространённым и далеко не всем интересна. Договариваться придётся уже в индивидуальном порядке.

Итак, если с вашей квартирой – всё в полном порядке, можно обратиться в профильное агентство недвижимости, которое специализируется на доверительном управлении квартир или апартаментов. Обратим ваше внимание, что не все, даже крупные компании, умеют профессионально этим заниматься. В крупных городах у собственника даже появляется возможность выбирать между несколькими агентствами. Если Ваши аппартаменты в Москве или Подмосковье, наша управляющая компания готова вам помочь.

Перед тем, как заключить договор о доверительном управлении, нужно сначала разобраться в том, с кем именно вы будете таким образом сотрудничать. Большинство частных риелторов – это слишком большой риск. У них меньше репутационные риски, плюс человеческий фактор начинает играть слишком большую роль. Такой специалист может и не хотеть вас подвести, но не забывайте о человеческом факторе. В итоге сделка обрывается на любом этапе заключения. И хорошо, если у вас не успеют образоваться обязанности перед третьими лицами.

Сотрудничество с агентством недвижимости намного перспективнее и стабильнее. Если один специалист по каким-то причинам не сможет довести сделку, связанную с вашей квартирой, до конца, эту задачу просто делегируют другому. То есть вы в любом случае получите договор аренды, оформленный с жильцами, а также оплату.

Агентство недвижимости или управляющая компания, как правило, дорожит своей репутацией. И если компания зарабатывает на доверительном управлении, ей совершенно невыгодно ссориться с собственниками. Поэтому такие компании очень внимательно относятся к пожеланиям владельцев. Контролировать их тоже приходится на практике намного меньше.

Поэтому выбирая между частным риелтором и организацией, необходимо отдать предпочтение компании. Разумеется, если только вы не знакомы лично со специалистом, не уверены на 100% в его порядочности и у вас нет от него каких-то особых гарантий и т. д.

Сложнее становится ситуация, когда выбирать приходится между несколькими агентствами. Тогда стоит анализировать всё комплексно:

• изучать рейтинги агентств недвижимости или управляющих компаний по региону и отзывы конкретных специалистов;
• пообщаться с другими собственниками, которые на таких же или на похожих условиях сотрудничали с этой компанией;
• внимательно разобрать договор, который вам предложат. Лучше всего отнести его юристам. Безусловно, это дополнительные расходы. Однако спокойствие – дороже;
• начать задавать вопросы представителям самой компании. По поведению сотрудников и по тому, есть ли у них развёрнутая информация, уже многое становится понятно. Чем больше конкретики, тем лучше.

При изучении данных особое внимание стоит уделить гарантиям, которые предоставляет агентство по управлению недвижимостью. Вы доверяете компании свои аппартаменты. Как именно будет обеспечиваться её сохранность? Вам предоставят возможность как-то дистанционно контролировать состояние квартиры? Кто будет нести материальную ответственность, если потребуется ремонт? Всё это важно учитывать в комплексе.

Нужно не бояться задавать провокационные вопросы по поводу порядка разрешения конфликтов, например. Если агентство уважает себя и своих клиентов, то до разбирательств дело не дойдёт. Тем не менее нужно понимать, что и в каком именно порядке будет происходить при ЧП или при проблемах с арендаторами.

• Что такое управление недвижимостью
• Виды управления
• Основные направления и задачи управления недвижимостью
• Финансовое планирование
• Рекламная функция
• Обслуживание недвижимости
• Согласование перепланировок
• Ведение юридических вопросов
• Как самому стать управляющим недвижимостью
• Заключение договора на управление недвижимостью
• Поиск арендаторов
• Контроль за соблюдением условий договора
• Работа с коммунальными платежами
• Выселение арендаторов
• Уборка помещения
• Организация ремонта
• Составление и предоставление отчетности
• Распространенные ошибки новичков
• Заключение

Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.

Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.

Не стоит забывать, что грамотная рекламная кампания не только и не столько привлекает клиентов, сколько повышает стоимость недвижимости.

Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.

ООО «Компания по Управлению Недвижимым Имуществом Управдом»

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

Управляющий должен:

• Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
• Проводить ремонтные работы;
• Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
• Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Первый этап – поиск собственника недвижимости, который передаст в ваши руки управление его недвижимостью. Далее идет более сложная процедура – составление и согласование с клиентом договора.

В нем обязательно прописываются:

• Сроки предоставления услуг;
• Размер комиссионных;
• Порядок и форму предоставления отчетности;
• Ответственность сторон.

На начальном этапе необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который расскажет обо всех тонкостях составления договора. Желательно воспользоваться услугами профессионалов вашего города либо воспользоваться онлайн-услугами консультантов.

Один из бесплатных способов получения актуальной информации – создание тем на специальных юридических форумах. Для решения этого вопроса потребуется специалист в области жилищного права.

Правовое регулирование деятельности по управлению недвижимым имуществом

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.

Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостью потребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.

Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.

Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.

В эти операции входит:

• Поддержание состояние здания;
• Поиск арендаторов;
• Взимание арендной платы;
• Улаживание всех конфликтов.

При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.

Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.

При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.

Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.

При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.

Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.

Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.

В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.

Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:

• Позволяет экономить время;
• Повышение спроса на недвижимость;
• Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
• Сохранение имущества.

Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.

Благодаря тому, что рекламное объявление грамотно подадут, представив все положительные стороны, повысится и конкурентоспособность вашего предложения.

Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно пассивный доход. От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.

Она представит ему перечень расходов, которые будет необходимо понести во время приведения до готовности недвижимости, а также счет за свои услуги. За вычетом этих комиссионных, собственник будет получать свою прибыль по окончании каждого периода, не прилагая к этому ровным счетом никаких усилий.

Под управлением в сфере недвижимости мы понимаем внедрение детально разработанной стратегии управления недвижимостью, которая включает в себя такие мероприятия как:

• Создание благоприятных и безопасных условий для клиентов;
• Обеспечение конкурентоспособности объекта недвижимости на рынке и тем самым формирование устойчивого денежного потока;
• Взаимодействие со страховыми компаниями и брокерами;
• Разработка и внедрение мероприятий по энергосбережению;
• Разработка и внедрение плана по оптимизации операционных расходов;
• Привлечение и контроль работы специализированных организаций;
• Проведение инспекций объекта для поддержания безупречных мировых стандартов качества оказываемых услуг;
• Разработка и внедрение плана по периодическим плановым осмотрам и ремонтам инженерного оборудования;
• Организация системы учёта заявок арендаторов, контроль их выполнения;
• Недопущение аварийных ситуаций;
• Разработка и внедрение плана по текущим и капитальным ремонтам;
• Разработка и внедрение политики привлечения, удержания и ротации арендаторов;
• Ведение договоров аренды, контроль выполнения договорных обязательств;
• Формирование дополнительных доходов;
• Взаимодействие с государственными структурами;
• Формирование положительного имиджа объекта;
• Создание условий прозрачности и доверительных финансовых отношений.

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

• Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
• Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
• Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
• Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
• Знать налоговое и гражданское законодательство.
• Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
• Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
• Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

• Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
• Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
• Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
• Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

• Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
• Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
• Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Как сдать апартаменты в доверительное управление агентству

На рынке довольно много компаний заявляют о том, что они предоставляют услуги доверительного управления, например, практически каждое агентство недвижимости имеет такой пункт в своем описании. Но на практике, специализированных компаний не много.

Чтобы сузить круг поисков, необходимо определить компании, у которых уже есть опыт управления вашим типом недвижимости. На что стоит обратить внимание:

• Существующий пул объектов в управлении — он должен быть. Обязательно учитывать размер и класс объектов, не стоит обращаться с помещением в 300 м.кв в компанию, которая управляет только торговыми центрами с площадью по 50 000 м.кв. – даже если они по каким-либо причинам согласятся, такое управление не будет эффективным.
• Рекомендации, отзывы. Можно попробовать пообщаться, при наличии такой возможности, с собственниками объектов, уже находящихся в управлении.
• Проверить есть ли судебные решения и не закрытые иски к этому управляющему и, если есть – внимательно с ними ознакомиться.
• Срок жизни компании и юридического лица, от имени которого заключается договор. Недавно зарегистрированные организации должны вызывать подозрения.
• Условия, которые компания предлагает в своем стандартном договоре и готовность идти на встречу.
• Цена услуг.

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

• правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
• экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
• техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

• проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
• комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
• разработки экономически обоснованного технического задания;
• проектирования и организации производственных систем;
• разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
• разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
• проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
• оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

• организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
• заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
• организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
• осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
• организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
• обеспечивает работу инженерно-технических систем;
• занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
• После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
• управлением инфраструктурой здания;
• руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
• контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
• ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

• Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

• Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
• Реализация разработанной программы.
• Итог. Оценка полученных результатов.

Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

• распределяет финансовые потоки;
• анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
• контролирует стабильное поступление арендных платежей;
• поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
• ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

• следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
• вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
• обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
• организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
• содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

О том, какие особенности имеют объекты из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

/ условие / Собственник (учредитель управления) по договору доверительного управления на 3 года передал компании (управляющему) здание для последующей сдачи в аренду. Первоначальная стоимость здания на дату вступления в силу договора — 56 760 000 руб., накопленная амортизация — 645 000 руб. (ежемесячно — 215 000 руб.).

По условиям договора доходы управляющий перечисляет учредителю за вычетом своего вознаграждения и сумм возмещаемых расходов. Вознаграждение управляющего — 8% от суммы доходов (без НДС).

Предположим, за первый месяц аренды управляющий получил такие результаты:

• арендная плата — 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.);
• возмещаемые расходы, связанные с управлением, — 285 000 руб. (кроме того, НДС 51 300 руб.).

По учетной политике учредителя:

• амортизация по зданию учитывается на счете 20 «Основное производство»;
• доходы и расходы, связанные с арендой, являются доходами и расходами от обычных видов деятельности.

Управляющий уплачивает в бюджет НДС, исчисленный в рамках договора доверительного управления, со специального расчетного счета.

/ решение / В обособленном учете управляющего нужно сделать следующие проводки.

Сегодня проверять деятельность предприятия имеют право органы прокуратуры, Министерства внутренних дел, Федеральной службы безопасности, Роспотребнадзор, федеральные органы налоговой полиции и еще целый ряд контролирующих структур, всего около 50 организаций.

Многие руководители заявляют о регулярной «дани», выплачиваемой в ходе подобных проверок. Зачастую это следствие неосведомленности самих предпринимателей относительно правовой основы проведения проверок и нежелания портить отношения с контролерами. Кроме того, «заказные проверки» —достаточно эффективный инструмент жесткой конкурентной борьбы. Именно по этой причине представители малого и среднего бизнеса стараются «держаться в тени».

Свои конкретные практические советы о том, как правильно вести себя при проверках контролирующих органов и пресекать все еще существующий произвол с их стороны, дает в данном разделе Виктор Баранов, руководитель отдела управления непрофильными объектами недвижимости ООО «Макромир».

Вы узнаете, что и как проверяемые могут делать в ходе проверки, реализуя свои законные права, и что им не рекомендуется делать, дабы не навлечь на себя еще большего проверочного давления, а также что необходимо предпринимать, чтобы вовремя обжаловать результаты проверки в соответствующих инстанциях.

Группы проверяющих

Разделим всех инспектирующих и проверяющих на две группы.

Первая, это инспекторы, которые проверяют юридические лица и индивидуальных предпринимателей независимо от наличия у них на балансе или в управлении объектов коммерческой недвижимости.

Вторая — это именно те, кто обязательно придет к вам на объект недвижимости. В Санкт-Петербурге к ним относятся:

• Ростехнадзор;
• Монополисты (поставщик электроэнергии «Сбытовая компания», Поставщик тепловой энергии ГУП ТЭК, ГУП водоканал Санкт-Петербурга;
• Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ);
• Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗР);
• УГПН МЧС России, Управление по ликвидации и предупреждению чрезвычайных ситуаций;
• Роспотребнадзор;
• Государственная ветеринарная служба Санкт-Петербурга (если ваш объект — розничный рынок или связан с продукцией животноводства);
• органы МВД РФ (УБЭП, Управление по налоговым преступлениям, УБОП, Управление «Р», ОБППР, ФМС).

Данная статья не предназначена для профессионалов по интернет-рекламе (они вряд ли найдут в ней что-то принципиально новое). Цель статьи — дать общий обзор инструментов, с помощью которых руководители проектов, владельцы недвижимости и управляющие могут рекламировать объекты в интернете, а также дать некоторые рекомендации по выбору площадок и оценке результатов рекламной кампании.

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

• распределяет финансовые потоки;
• анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
• контролирует стабильное поступление арендных платежей;
• поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
• ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев

Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Если по ошибке вы поселите в чужой квартире скандальных, проблемных, безденежных клиентов, отвечать за их выселение и возмещение убытков придётся лично вам или вашей компании.

Пример

Управляющий поселил в квартире нигде неработающего жильца, по специальности – дизайнера, который уверил, что в ближайшее время займётся фрилансом.

Однако через месяц выяснилось, что основная деятельность арендатора – встречи с друзьями и многодневные застолья с шумом, музыкой, выпивкой и сигаретами. Оплатить следующий месяц жилец не смог, пришлось выселять его и несколько дней приводить жилплощадь в порядок.

Со временем вы научитесь определять степень лояльности будущего арендатора с первого взгляда.

Доверительное управление недвижимым имуществом

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.

Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

Составление планов по оперативному управлению недвижимым имуществом и иным видам управления — это средство реализации идей. Планирование заключается в постановке задач и целей, а также определении средств, необходимых для их достижения.

При планировании руководство принимает решения, какими будут направления деятельности в области управления недвижимым имуществом и какие направления и действия будут приоритетными.

Планирование является самым сложным и важным этапом управления имуществом, поэтому в нем выделяются три подфункции:

1. Прогнозирование.
2. Моделирование.
3. Программирование.

Регулятивная деятельность позволяет обеспечить нормальное функционирование системы, которая была создана в результате организации, в целом. Она направляет управленческий процесс на федеральном, региональном и местном уровнях.

Регулирование является деятельностью, направленной на поддержание параметров, заданных на предыдущих этапах. К ее задачам относится сохранение упорядоченного состояния в системе. В отношении секторов частного типа регулирование выражается в установлении правил, стимулов и ограничений, а также в корректировке направления конкретных предприятий согласно целям.

Территориальное или государственное, экономическое регулирование — это система опосредованного вмешательства в деятельность хозяйствующего субъекта посредством внесения изменений в законодательство (систему налогообложения, таможенные пошлины, курсы валют и прочее), а также с помощью использования прочих инструментов мотивации или ограничения деятельности.

Определение характера и остроты социальных и экономических проблем региона позволяет выбрать направления, масштабы и формы регулирования. Оно позволяет обеспечить устойчивые соединения и связи между разными звеньями и управленческими ступенями и таким образом скоординировать весь процесс.

Регулирование управления недвижимым имуществом по договору или без такового как основная функция способствует бесперебойной и беспрерывной работе объекта и синхронизации всех рассматриваемых функций.

Похожие записи:

• Налог на переводы с карты 2021
• Ип или ооо плюсы и минусы 2021
• Отчетность по енвд 2021 для ип