Регистрация недвижимого имущества для муниципальных нужд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация недвижимого имущества для муниципальных нужд». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса России случаях принадлежащий частному лицу земельный участок может быть изъят для публичных нужд. Основанием для таких действий может послужить необходимость прокладки трубопровода, натяжения линий электропередач, размещения автотрассы или иного общественного значимого объекта именно в месте нахождения частного участка.

Инициатор изъятия, будь то государство или территориальная община, обязаны возместить правообладателям не только прямые убытки, но и упущенную выгоду. Они рассчитываются по правилам, установленным Постановлением Правительства РФ № 262 от 07.05.03 г.

Соглашение об изъятии заключается с каждым правообладателем участка и расположенного на нем объекта недвижимости. В случаях, когда в собственности одного лица пребывают несколько объектов (например: два смежных участка, жилой дом, гараж на фундаменте, стационарные коровник и свинарник), договор заключается в отношении каждого из них.

Ключевой особенностью соглашений подобного рода является наделение публичного образования возможностью понуждения частного собственника к заключению сделки. В гражданском праве действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Возможность принуждения к заключению сделок (ст. 445 ГК РФ) обычно касается субъектов властных полномочий, монополистов и коммерческих компаний, предлагающих свои услуги неопределенному кругу лиц. Принуждение физических лиц к заключению сделок для отечественной правовой системы в целом не характерно.

Согласно ст. 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд содержит следующую информацию:

• идентификационные данные сторон, в числе которых имя или наименование; постоянное место жительства или юридический адрес; в отношении гражданина – реквизиты общегражданского паспорта; применительно к организациям и публичным образованиям – указание на доверенность представителя;
• кадастровые или условные номера объектов. В случае отсутствия номеров – описание зданий или объектов незавершенного строительства;
• цель изъятия недвижимости, иными словами — подробная расшифровка сути публичных нужд. Описание объектов, которые планируется разместить в изъятой недвижимости или на месте ее расположения после сноса/реконструкции;
• реквизиты решения об изъятии земельных участков: дата и орган принятия, регистрационный номер, место и дата первой публикации;
• перечень прав, возникающих или прекращающихся в связи с изъятием земель и недвижимости.
• срок передачи недвижимости публичному образованию, который не может превышать полгода с момента прекращения правомочностей прежнего собственника;
• размер выкупной стоимости, текущий счет продавца, процедура выплаты;
• перечень размещенных на участке сооружений, в том числе объектов незавершенного строительства, выкуп которых в связи с изъятием участка не планируется (если таковые имеются);
• перечень прав, на которых бывший собственник вправе использовать весь или часть ранее принадлежащего ему участка после завершения процедуры изъятия (при наличии);
• перечень сервитутов, сохраняющихся после изъятия недвижимости (по общему правилу ст. 56.5 ЗК РФ сервитуты при изъятии прекращаются).

К числу существенных условий соглашения об изъятии недвижимости относят:

• выкупную цену объектов, принадлежащих гражданам или организациям;
• размер убытков, подлежащих возмещению землевладельцам, землепользователям, сервитутодержателям, арендаторам;
• рыночная стоимость предоставляемого имущества взамен изымаемого (если такое предоставление оговорено соглашением).

Продавцом или лицом, недвижимость которого отчуждается по решению суда, может выступать частный собственник (физическое, юридическое лицо). Применительно к земле участником договора может быть гражданин, которому участок принадлежит на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

В случаях, когда объекты муниципальной собственности необходимы государству или наоборот, речь обычно идет не о принудительном изъятии, а о заключении публичных договоров. Примечательно, что Земельный кодекс РФ предусматривает возможность безвозмездной передачи земель государственной собственности муниципалитету.

Передача муниципальных земель государству может быть только платной.

Покупателем по гражданской сделке или приобретателем по вердикту суда выступает публичное образование в лице соответствующего органа власти. Если участок изымается в пользу государства, решение об изъятии принимает орган, уполномоченный Правительством РФ.

В качестве примера можно привести Постановление №1527 от 31.12.15 «Об определении федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных принимать решения об изъятии земельных участков для госнужд РФ в целях строительства линейных объектов федерального значения на территории Таманского полуострова». В их числе Минкомсвязи, Минэнерго, Федеральное дорожное агентство, Федеральным агентство железнодорожного транспорта.

Органы, уполномоченные изымать недвижимость в региональную собственность, устанавливаются региональными властями; в пользу территориальной общины – соответствующим муниципалитетом.

Относительно недавно Земельный кодекс РФ был дополнен гл. V.4, посвященной перераспределению земельных участков. Одним из нововведений стало появление возможности перераспределения частных и публичных земель между собой.

Вступившая в силу 01.03.15 г. статья 39.28 ЗК РФ предусматривает исключительный перечень оснований для такого перераспределения и среди них – образование участков для возведении объектов:

• энергосистем;
• космической деятельности;
• обороны и госбезопасности;
• трубопроводного транспорта местного значения;
• инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
• общефедерального транспорта и коммуникаций;
• обеспечивающих работу субъектов естественных монополий;
• автотрасс общего пользования.

Необходимость перераспределения возникает, когда государству или территориальной общине понадобился не весь участок, а лишь часть принадлежащих собственнику земель. Перераспределение подразумевает как минимум два действия:

• исходный частный участок делится на части, одна из которых изымается в пользу публичного образования;
• к оставшейся части присоединяется приблизительно равноценный участок из земель публичной собственности (разница в цене компенсируется доплатой).

Возможны случаи, когда исходный участок делиться, одна из его частей изымается для публичных нужд при условии выплаты компенсации, а вторая остается во владении предыдущего собственника. Однако подобные правоотношения не могут именоваться перераспределением.

В некоторых случаях перераспределение дает возможность разрешить конфликтную ситуацию. К примеру, оставить семье площади, на которых расположен дом и постройки, при этом перенести огород в другое место.

Перераспределение сопряжено с кадастровыми работами (проводятся силами публичного образования) и возможно только при определенных условиях:

• целевое назначение, разрешенные виды использования преобразуемых участков совпадают;
• вновь созданный участок не пересекает границы территориальной зоны;
• новообразование имеет «природный» вид без изломанных границ.

Уполномоченный орган проводит предпродажную подготовку, предусмотренную ст. 56.7 ЗК РФ. Согласие правообладателя на осуществление нижеописанных действий не требуется:

• проведение кадастровых работ;
• образование участков согласно проекту межевания либо схеме расположения;
• уточнение границ изымаемых участков (при необходимости);
• образование участка из земель публичной собственности для предоставления взамен изымаемых;
• постановка на учет в ГКН изымаемого и/или вновь образуемого участка для предоставления его взамен (примечательно, что орган власти может действовать от имени частного собственника без доверенности);
• оценка изымаемых объектов, а также размера прямых убытков и упущенной выгоды по правилам ст. 56.8 ЗК РФ и Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
• оценка земель и недвижимости, предоставляемых взамен изымаемых;
• переговоры с правообладателем относительно условий выкупа недвижимости;
• подготовка соглашения об изъятии;
• направление проекта договора о выкупе для подписания правообладателю.

У правообладателя есть 3 месяца на подписание соглашения и обращение в компетентный орган. В случае отказа или игнорирования требования орган власти вправе подать в суд.

Право начать судебную тяжбу по поводу понуждении к заключению сделки сохраняется на протяжении 3 лет со дня направления проекта договора.

Публичные образования зачастую предлагают собственникам изымаемых участков и недвижимости адекватную имущественную замену. Чаще всего это касается муниципалитетов.

Дело в том, что свободными землями на территории населенных пунктов распоряжаются муниципалитеты. Они же приобретают право собственности на участки, прежние владельцы которых от них отказались (ст. 19 ЗК РФ).

По решению суда муниципалитеты обретают право собственности на бесхозяйную недвижимость по истечению срока ее учета в качестве таковой (ст. 225 ГК РФ). Таким образом, в собственности муниципалитета может оказаться не только свободный участок, но и жилые дома.

Удобство предоставления одного имущества взамен другого для публичного образования связано, среди прочего, с бюджетным планированием. Выделение средств на выкуп частных владений необходимо планировать до начала очередного бюджетного периода. В резервном фонде посреди финансового года достаточных средств может попросту не оказаться.

Примечательно, что предоставление одного участка взамен другого характерно для случаев, когда частный владелец и субъект властных полномочий пришли к обоюдному согласию. Когда изъятие происходит принудительно, суды назначают денежные компенсации.

Практики навязывания недвижимости взамен изъятой в России нет, что вполне обосновано.

Если стороны пришли к соглашению о предоставлении иных объектов недвижимости взамен изымаемых, этот факт отражается в соглашении. Правоотношения сторон в этом случае подпадают под действие предписания гл. 31 ГК РФ «Мена».

Возможны ситуации:

• равноценного обмена недвижимостью без доплаты;
• обмена на более дорогое или дешевое имущество с доплатой в пользу частного лица или публичного образования.

Договор с публичным образованием об изъятии одной недвижимости с предоставлением другой признается достаточным основанием для обращения в многофункциональный центр или ЕГРП. Таким образом, земля и здания, предоставленные взамен изъятым, регистрируются по общей процедуре.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

• Законодательство
• Аналитика и Прогнозы
• Материнский капитал
• Земельный вопрос
• О приватизации
• Строительство
• Экономика
• Ипотека
• Риэлторы
• Налоги
• События
• Разное
• ЖКХ
• Нотариат
• Мнения
• Юридический вопрос
• Новости компаний
• Дизайн интерьеров
• Отделка и Ремонт

Объективная оценка перечисленных составляющих является одной из главных проблем в обсуждаемой теме. Как правило, оценщики, которых нанимает орган госвласти, чтобы рассчитать рыночную стоимость имущества и величину убытков, вычисляют размер возмещения некорректно, отмечает Александр Аронов, управляющий партнер ЮБ «Аронов и Партнеры». Эксперт перечисляет наиболее распространенные недостатки, которые встречаются в оценочном отчете: 1) Применяются аналоги, которые заведомо имеют более низкую стоимость, чем изымаемый участок. 2) Не учитывается срок для поиска аналогичного объекта. 3) Не учитывается стоимость риелторских услуг при подборе новых объектов. 4) Минимальный расчет дохода, который приносит спорное здание (помещение).

Изъятие объектов недвижимости для государственных (муниципальных) нужд

• доказательства оплаты товара по договору купли-продажи
• взыскание убытков, возникших из-за встречного обеспечения
• О ДТП может уведомить лишь один из его участников, если у них один и тот же страховщик ОСАГО
• досрочный возврат потребительского кредита
• Относится ли участок, полученный одним из супругов по акту органа местного самоуправления, к общему имуществу

Первым этапом при проведении процедуры изъятия жилых помещений является принятие решения органом местного самоуправления об изъятии соответствующего жилого объекта недвижимости и земельного участка, на котором находится данное жилое помещение.

В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии муниципальный орган должен совершить ряд юридически значимых действий:

1. разместить принятое им решение на своем официальном сайте
2. направить копию решения в Росреестр для проведения процедуры государственной регистрации
3. направить Вам как собственнику жилого помещения уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости. Значимым и важным обстоятельством здесь будет являться не только факт направления указанного уведомления, но и факт получения Вами такого уведомления. Следует иметь в виду, что ненадлежащее уведомление собственника о предстоящем изъятии жилого помещения является самостоятельным основанием для отмены решения муниципалитета.

В ситуации, когда ваш дом планируют снести, возможны два варианта решения:

1. Выдача жилья. Предоставление муниципальным органом другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения
2. Выкуп жилого помещения. Размер денежной компенсации определяется соглашением сторон или в судебном порядке.

В компенсационную выплату входит:

• рыночная стоимость квартиры. В случае спора по стоимости жилого помещения может быть назначена экспертиза;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом Вашей доли в праве общей собственности на такое имущество;
• предполагаемые издержки, связанных с переездом, оформлением прав собственности, приобретением нового жилья и др.;
• упущенная выгода (ранее Вы сдавали квартиру в наем).

Второй вариант зачастую кажется более привлекательным, однако у него есть свои подвохи. На практике нередки случаи, когда сумма, исчисленная муниципальным органом, оказывается намного меньшей, чем средняя цена на рынке на аналогичный объект недвижимости. Увеличить размер компенсации возможно, обратившись в суд. Другой возможный вариант, когда органы власти, забрав вашу квартиру, предлагают вам другую, но по более высокой рыночной стоимости с требованием Вам доплатить. А доплатить зачастую нет возможности. Для урегулирования этой ситуации с максимально возможной выгодой для вас необходимо также обратиться в суд, лучше используя помощь эксперта.

Таким образом, вопросы, связанные с процедурой предоставления нового жилья взамен ветхого, непростые и неоднозначные. Независимый взгляд на ситуацию опытного специалиста Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» поможет вам принять правильное решение и минимизировать риски наступления неблагоприятных последствий.

Совсем недавно мы успешно завершили судебное дело гражданина с Администрацией города Екатеринбург, выгода для доверителя оказалась в денежных средствах, компенсирующих стоимость изъятого жилого помещение, на что указывает его отзыв, за который мы ему благодарны. Довольный клиент для адвоката – это признание его профессиональных навыков и опыта, удовлетворение потребностей наших доверителей — наша основная задача!

Отзыв клиента по делу с вопросом изъятие жилого помещения:

…«в 2012 г. у меня возник вопрос по изъятию недвижимости для Муниципальных нужд. Квартиру в которой я проживал изъяли Муниципальных нужд – по факту для сноса и застройки нового жилого комплекса. Дело было в том, что мою квартиру оценили ниже рыночной стоимости. Мне порекомендовали Кацайлиди Андрея Валерьевича как человека с большим опытом и судебной практикой в разных гражданских делах. Являясь юридически не грамотным человеком, я полностью положился на Кацайлиди А.В. и его помощников. В итоге они оправдали мое доверие. На сегодняшний день я получил денежные средства на которые рассчитывал и очень доволен результатом»…

Рубцов Сергей Юрьевич, г. Екатеринбург

В Кировский районный суд
г. Екатеринбурга

ИСТЕЦ:
Администрация города Екатеринбурга в лице МБУ

«Городской комитет по приватизации и

высвобождению земельных участков под застройку»,
Адрес: 620014, г.Екатеринбург, Набережная рабочей молодежи, 50-а, тел.: 368-40-83.

ОТВЕТЧИКИ:
К.

ТРЕТЬИ ЛИЦА:
1) Закрытое акционерное общество «Корпорация «Атомстройкомплекс»,
Адрес: 620075, г. Екатеринбург, ул. Белинского, д. 39
2) Прокурор Кировского района города Екатеринбурга,
Адрес: г. Екатеринбург, ул. Гагарина, 5-а

ВОЗРАЖЕНИЕ
на исковое заявление об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа

В производстве Кировского районного суда г. Екатеринбурга находится гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга в лице МБУ «Городского комитета по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» к К. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа.

С требованиями указанного искового заявления я, К., не согласен в части предложенной Истцом денежной суммы выкупной цены жилого помещения и считаю ее заниженной по следующим основаниям:

1. В квартире по адресу г. Екатеринбург, ул. Ирбитская я проживаю в настоящее время со своей матерью и своей женой. В связи с этим, в указанной квартире фактически проживает две семьи, и в случае вынужденного переезда, нам категорически не хватит тех денежных средств, предложенных Истцом в качестве выкупной цены для покупки достойного жилья для проживания. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
2. С целью подтверждения факта несоответствия стоимости квартиры, оцененной Истцом, и фактической рыночной стоимости указанной квартиры, мне пришлось обратиться к независимому эксперту. По результатам данной оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости, квартиры расположенной по адресу г. Екатеринбург, ул. Ирбитская, составила 4 577 420 рублей, что на 872 420 рублей выше стоимости, оцененной Истцом. Однако даже этой суммы будет недостаточно, поскольку нам будет необходимо приобретать 2 квартиры для надлежащего расселения наших семей. А в данный момент у нас нет другого имущества, чтобы восполнить недостаток стоимости. Отсутствие собственности подтверждается справками из БТИ и службы государственной регистрации, приложенными к настоящему возражению. Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.
3. Учитывая сложившую ситуацию и предоставление суду двух разноплановых мнений экспертов, проводивших оценку объекта недвижимости, я считаю необходимым и целесообразным назначение судебной экспертизы, для более рационального определения рыночной стоимости нашей квартиры. Это будет способствовать реализации наших жилищных прав. Более того, Истцом предоставлена оценка рыночной стоимости квартиры по состоянию на 4 сентября 2013 года. С того момента прошло уже более 5-ти месяцев и на рынке недвижимости произошли существенные изменения, что в свою очередь свидетельствует о том, что на данный момент оценка квартиры, предоставленная Истцом недостоверна. По данным интернет сайта Уральской палаты недвижимости с момента оценки квартиры, предоставленной Истцом, в настоящее время цены на вторичное жилье 1-го пояса в городе Екатеринбурге возросли в среднем на 2 222 рубля за квадратный метр.
4. Более того, на данный момент существенно уменьшилось количество вторичного жилья на рынке недвижимости, что непосредственным образом усложняет задачу поиска новой жилплощади для нас. Указанные обстоятельства, а также в противоречие результатов экспертиз вызывают достаточные сомнения в объективности и обоснованности экспертного заключения, предоставленного Истцом. В связи с этим, в целях устранения возникших противоречий, с учетом требований ст. 79 ГПК РФ, считаю, что наличие сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта является основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы. Учитывая п. 2 ст. 87 ГПК РФ, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
5. Согласно п. 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда. Поскольку я юридически не грамотен, а также в связи с моей занятостью на работе, прошу рассмотреть настоящее гражданское дело в мое отсутствие.

процедура изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Если вы далеки от темы госзакупок, то для начала вам стоит разобраться в том, что такое госзакупки в целом. Если сильно не вдаваться в подробности, то государственные закупки — это приобретение различных товаров, работ и услуг для государственных и муниципальных нужд с помощью закупочных процедур по заранее определенным правилам.

То есть госзаказчик не может просто так найти производителя или дистрибьютора и купить то, что ему нужно. По закону он должен провести закупочную процедуру и выбрать среди участников того, кто предложит наилучшие условия.

Номенклатура закупаемых государством товаров, работ и услуг огромна. И одним из таких направлений является закупка недвижимости (первичный или вторичный рынок, долевое строительство). Причем не важно что именно приобретает государство, квартиру или парты для школы. Все приобретается по одним правилам, которые указаны в Федеральном законе № 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (сокращенно 44-ФЗ). Конечно, в каждой сфере есть свои нюансы, но общие правила проведения закупок одни и те же.

На самом деле причин такой низкой конкуренции здесь несколько:

Во-первых, рядовые собственники жилья о госзакупках недвижимости ничего не знают и вряд ли сами решатся принять участие в торгах. Согласитесь, собственнику гораздо проще обратиться за помощью к специалистам и заплатить комиссию, чем самостоятельно в этом разбираться.

Во-вторых, специалистов, которые одновременно разбираются в 44-ФЗ и в недвижимости очень мало. Однако знание 44-ФЗ в этой нише не является ключевым. Здесь также будут важны коммуникативные навыки и умение вести переговоры с собственниками жилья. Если вы не любите и не умеете общаться с людьми, то вам будет крайне сложно работать в этой нише. В этом случае можно будет привлекать к обзвону и общению с собственниками тех людей, у которых это хорошо получается.

В-третьих, организации и ИП специализируются на других нишах (например, поставка товаров, выполнение работ, оказание услуг) и вторичное жилье на их балансах бывает крайне редко.

В-четвертых, агентства недвижимости и риэлторы работают по старым “проверенным” схемам и не хотят разбираться в госзакупках.

В-пятых, у тех кто знает о данной нише не хватает оборотных средств для самостоятельного участия в торгах.

На самом деле все зависит от региона, состояния жилья, требований Заказчика и количества участников на торгах. Разброс заработка с одной сделки довольно большой — от 50 до 700 тыс. рублей. В среднем это 100-300 тыс. рублей с одной завершенной сделки. Стоит также отметить, что цикл самой сделки составляет около 2-х месяцев с момента публикации извещения и до получения оплаты по контракту.

Госзакупки недвижимости по 44-ФЗ: как это работает?

Требования к участникам закупки устанавливаются в соответствии со ст.31 44-ФЗ. Это стандартный перечень требований, которым должен соответствовать участник.

Особое внимание хочу обратить на п.1 ч.1 ст.31 44-ФЗ. Это соответствие участника требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. В данном случае речь, чаще всего, идет о Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая должна быть приложена участником в составе заявки.

Однако, в закупочной документации можно встретить и такую формулировку:

“В составе заявки участник должен приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, или свидетельство о государственной регистрации права собственности, или правоустанавливающие документы (в случае, если право зарегистрировано до 1998 года: договор приватизации, или договор купли-продажи, или договор дарения, или договор мены, или договор ренты, или договор долевого строительства, или свидетельство о праве на наследство по закону, или свидетельство о праве на наследство по завещанию, или иной документ, предусмотренный статьей 14 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)”.

И здесь возникает резонный вопрос: “А законно ли требовать от участника закупки выписку из ЕГРН?”. Ведь в закупке может принимать участие не только сам собственник, но и его представитель по доверенности (ч.3 ст.27 44-ФЗ).

Как и следовало ожидать, однозначного ответа на этот вопрос нет. Так, например, в Письме ФАС России от 07.08.2019 г. № АК/68293/19 сказано о том, что физическое лицо (собственник квартиры или жилого помещения) вправе принимать участие в закупках лично, либо через своего представителя (при наличии соответствующей доверенности) после аккредитации такого лица на электронной площадке в порядке, установленном Законом о контрактной системе, в том числе подписывать контракт при наличии соответствующей доверенности.

А в решениях ФАС по делу № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019 г. и делу № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019 г. ФАС говорит о том, что участвовать в госзакупках недвижимости могут только собственники жилья.

При этом в Постановлении № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 г. Арбитражного суда Дальневосточного округа сказано о том, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в отдельных случаях не является обязательной. В качестве объекта закупки может выступать товар, находящийся в гражданском обороте, в отношении которого действующим законодательством предусмотрено лишь наличие права собственности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией перехода таких прав либо одновременно с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости.

Поэтому мой вам совет — внимательно читайте требования Заказчика и, в случае необходимости, направляйте запрос на разъяснение положений закупочной документации.

На что еще необходимо обратить внимание при изучении тендерной документации?

• Сроки оплаты (указаны в проекте контракта);
• При наличии средств в бюджете (это стоп слово, которое должно вас насторожить);
• Порядок передачи прав собственности (если 5 дней — это мало, а если 10-15 дней, то это хорошо);
• требования заказчика (новостройка или вторичка, ремонт).

Вариант 1 — Участие от лица собственника

Это не самый распространенный вариант, т.к. не все собственники об этом знают или соглашаются участвовать в госзакупках. А вот те собственники, которые на это соглашаются, продают свое жилье при помощи посредников (представителей). Посредник помогает собственнику получить электронную подпись, пройти регистрацию в ЕИС, открыть спецсчет, внести на него обеспечение заявки, принять участие в торгах и заключить договор с Заказчиком. То есть участие в торгах ведется от лица собственника, но под чутким руководством посредника.

Важный момент! В том случае, если Заказчик прописал требование о том, что в закупке могут принимать участие только собственники жилья, то данный вариант является единственно возможным.

Вариант 2 — Участие от лица посредника (представителя)

Этот вариант отлично подойдет для риэлторов и специалистов по тендерным продажам. Ваша задача найти тендер, подобрать под него подходящую квартиру, договориться с собственником (Примечание: самым сложным на данном этапе является объяснить всю схему взаимодействия собственнику), заключить с ним агентский договор и получить доверенность на предоставление интересов собственника (заверяется нотариально). В данном варианте вы выступаете в роли представителя. После победы в тендере оформляется дополнительное соглашение, где собственник указывается в качестве участника правоотношений. После того, как собственник получит деньги, он переводит вам вашу комиссию.

Важный момент! О комиссии, которую вы планируете получить от реализации квартиры собственника лучше рассказать сразу, чтобы на этапе получения денег не возникло проблем с собственником.

Представьте себе такую ситуацию. Начальная (максимальная) цена контракта — 2 000 000 рублей. Стоимость квартиры собственника — 1 500 000 рублей. Вы подаете заявку и оказываетесь единственным участником. То есть контракт будет заключен по начальной цене. Собственник получает по контракту 2 000 000 рублей и должен вам перечислить вашу комиссию в размере 500 000 рублей. Если вы заранее не предупредите собственника и не зафиксируете все обязательства в договоре, то можете столкнуться с тем, что собственник не захочет отдавать вам всю сумму.

Поэтому прописывайте в агентском договоре все необходимые условия: стоимость собственника, комиссия агента и т.д.

Вариант 3 — Выкуп квартиры под выигранную закупку

Этот вариант очень похож на вариант №2, описанный выше. Единственное отличие заключается в том, что после победы в закупке квартира у собственника выкупается, договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, а затем квартира перепродается Заказчику. Этот вариант подойдет для тех, у кого есть достаточное количество свободных средств для выкупа жилья у собственника.

Есть в этом варианте и свои минусы. Если Заказчик не примет квартиру, то вы останетесь с этой квартирой и затем уже вам нужно будет искать для нее покупателей. Хорошо, если вам удастся быстро ее продать, а если нет, то заморозите свои деньги на неопределенный срок.

Важный момент! Прежде чем выкупать квартиру, предварительно согласуйте её с Заказчиком. Также лучше иметь на примете не одну квартиру, а две или три.

Как и в любом деле в госзакупках недвижимости есть свои плюсы и минусы. Давайте сначала рассмотрим плюсы.

Плюсы:

1. Высокий средний чек с одной сделки;
2. Нет территориальной привязки, т.к. закупки проходят в электронной форме;
3. Отсутствие сезонности (спрос на жилье есть всегда);
4. Гарантия оплаты (государство самый надежный и платежеспособный покупатель);
5. Простой и понятный порядок действий.

Минусы:

1. Ниша не для всех;
2. Нужны знания и навыки участия в торгах по 44-ФЗ, навыки операций с недвижимостью и умение вести переговоры;
3. Для работы нужен стартовый капитал;
4. Высокие риски.

1. Основной закон — Конституция Российской Федерации (ст. ст. 35, 40) — определяет, что право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

ЖК РФ устанавливает основание для изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд допускается лишь в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, а именно связанных с:

• 1) выполнением международных обязательств РФ;
• 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
  • объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
  • объекты использования атомной энергии;
  • объекты обороны и безопасности;
  • объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
  • объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
  • объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;
  • линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
  • объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
  • автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
• 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, — в случаях, установленных законами субъектов РФ. Таким образом, дополнительные основания изъятия земельных участков могут устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Собственник жилого помещения может обладать и изымаемым земельным участком по праву собственности или на основании иных вещных прав (по праву постоянного (бессрочного) пользования, праву пожизненного наследуемого владения). В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется по общим правилам, предусмотренным статьями 279 — 282 ГК РФ, а жилое помещение выкупается по правилам настоящей статьи. Если собственник жилого помещения является и собственником земельного участка, то государством выкупается и земельный участок по правилам ст. ст. 279 — 282 ГК РФ, и жилое помещение соответственно по правилам настоящей статьи.

В ГК РФ (ст. 279) сказано, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

Порядок выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливается гражданским законодательством (ст. 55 ЗК РФ).

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Таким образом, платит компенсацию собственнику тот, кто изымает у него участок, и компенсация должна быть предварительная и равноценная. Это же относится и к жилому помещению.

Изъятие части жилого помещения, впрочем, как и части земельного участка, допускается только при наличии согласия собственника такого помещения. Следовательно, при отсутствии такого согласия соответствующий орган даже не вправе обратиться в суд. Таким образом, если собственник не согласен с изъятием части его жилого помещения, которая крайне необходима для государственных и муниципальных нужд, то тогда может быть поставлен вопрос об изъятии всего жилого помещения по предусмотренной законом процедуре, включая и судебное рассмотрение спора.

2. Изъятие жилых помещений для государственных или муниципальных нужд производится по решению органов государственной власти или органов местного самоуправления. Следовательно, если земельный участок, на котором находится изымаемое жилое помещение, необходим для федеральных нужд или нужд субъекта РФ, то решение об изъятии такого жилого помещения принимается органом государственной власти. Если земельный участок, на котором находится изымаемое жилое помещение, необходим для нужд муниципальных образований, то решение принимается органом местного самоуправления.

Единый недвижимый комплекс – это объединенные единым назначением здания, сооружения и другие объекты, которые неразрывно связаны физически или технологически (в том числе линейные объекты) либо расположены на одном земельном участке. При этом в ЕГРН должно быть зарегистрировано право собственности на совокупность этих объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Из этого определения следует, что:

• в отличие от предприятия как имущественного комплекса в единый недвижимый комплекс:

• не входит земельный участок, на котором он расположен;
• не включаются имущественные права и обязанности, а также исключительные права;

• для объединения объектов в единый недвижимый комплекс их расположение на одном земельном участке необязательно. Для этого будет достаточно их неразрывной физической или технологической связи.

К единому недвижимому комплексу применяются правила о неделимых вещах. Поэтому его нельзя разделить на отдельные объекты недвижимости. Он участвует в обороте как единый объект. Его составная часть не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (ст. 133.1 ГК РФ).

Таким образом, после госрегистрации права на единый недвижимый комплекс вы не сможете распорядиться отдельными объектами, входящими в его состав, так как они больше не будут являться самостоятельными. Процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава единого недвижимого комплекса законодательством РФ не предусмотрена (Письмо Минэкономразвития России от 23.11.2018 N Д23и-6307).

Вопросы изъятия недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд

Это можно сделать в одном из следующих случаев ( ч. 1 ст. 46 Закона о госрегистрации недвижимости):

1) если завершено строительство объектов недвижимости, которые в соответствии с проектной документацией должны эксплуатироваться как единый недвижимый комплекс.

За постановкой его на кадастровый учет и регистрацией прав при этом должен обратиться собственник земельного участка или лицо, которому он предоставлен для строительства комплекса (п. 1 ч. 1 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости);

2) объединяются имеющие единое назначение здания, сооружения и другие объекты (в том числе линейные объекты), которые неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке. При этом эти объекты уже должны быть поставлены на кадастровый учет и права на них должны быть зарегистрированы.

В этом случае обращаться за кадастровым учетом единого недвижимого комплекса и госрегистрацией прав на него должен собственник таких объектов ( п. 3 ч. 1 ст. 15 , п. 2 ч. 1 ст. 46 названного Закона).

Госпошлина за госрегистрацию права на единый недвижимый комплекс уплачивается в общем размере, который составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• 22 000 руб. – для организаций;
• 2 000 – для физлиц.

Если правообладателей такого объекта несколько, то госпошлина распределяется между ними. Срок ее уплаты зависит от того, каким способом вы будете подавать документы на госрегистрацию.

Реквизиты для уплаты госпошлины будут различаться в зависимости от того, какое территориальное отделение Росреестра будет проводить госрегистрацию и куда вы подаете документы – в Росреестр или в МФЦ.

Кадастровый учет и госрегистрация прав на единый недвижимый комплекс проводятся в общие сроки, которые составляют:

1) если кадастровый учет проводится одновременно с госрегистрацией прав ( п. п. 5 – 6 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости):

• 10 рабочих дней – по общему правилу;
• 12 рабочих дней – если документы подавались в МФЦ;

2) если проводится только госрегистрация прав ( п. п. 1 – 2 ч. 1 ст. 16 названного Закона):

• 7 рабочих дней – по общему правилу;
• 9 рабочих дней – при подаче документов в МФЦ.

Если будут выявлены соответствующие основания, то процедура кадастрового учета и (или) госрегистрации прав может быть приостановлена.

Чем подтверждаются проведенный кадастровый учет и госрегистрация прав на единый недвижимый комплекс

Постановка единого недвижимого комплекса на кадастровый учет и госрегистрация прав на него подтверждаются выпиской из ЕГРН. Вам ее выдадут в том случае, если вы не отказались от ее получения при заполнении заявления о кадастровом учете и (или) госрегистрации прав ( ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).

Подтверждающие документы вы получите тем способом, который вы указали в заявлении.

Прежде всего, уполномоченный орган получает сведенья из ЕГРН. Если в ЕГРН есть сведенья о собственнике изымаемого земельного участка, то именно ему направляются сведенья об изъятии земельного участка. Если такой информации в ЕГРН нет, то чиновники проверяют информацию о наличии зарегистрированных прав на объекты недвижимости на участке. Если и такой информации нет, то уполномоченный орган проводит комплекс мероприятий по выявлению собственников и иных законных владельцев таких участков (ст. 56.5 ЗК РФ):

— изучаются государственные архивы, которые могут хранить в себе информацию о собственниках;

— публикуются по месту нахождения участков сообщения о планируемом изъятии (в порядке официального опубликования);

— размещаются на официальном сайте уполномоченного органа в сети «Интернет» сообщения о планируемом изъятии участков;

— размещаются сообщения о планируемом изъятии участков на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого они расположены.

Собственники и правообладатели изымаемой недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН (например, арендаторы, землевладельцы и др.), в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подают заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ). Это нужно сделать для того, чтобы и их права были надлежащим образом учтены при изъятии земельного участка.

Если несмотря на все предпринятые действия уполномоченный орган не найдет собственника или законного владельца недвижимости, то это не станет преградой для изъятия земельного участка. Уполномоченный орган обратится в суд за признанием права собственности Российской Федерации (субъекта Российской Федерации, муниципального образования) на такой земельный участок.

Если после признания права собственности за Российской Федерацией (субъектом или муниципальным образованием) на изымаемый земельный участок объявится его законный владелец, то он вправе требовать возмещение за изъятый земельный участок и объекты недвижимого имущества, располагавшиеся на нем, с лица, которому был передан данный земельный участок, либо с казны, если участок остался в публичной собственности. При этом сами изъятые объекты недвижимого имущества прежнему правообладателю не возвращаются (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).

Свидетельство права собственности

Законом установлено, что изъятие у собственника недвижимого имущества производится не на основании волевого акта органа государственной власти, а на основании договора, заключаемого с собственником недвижимости или на основании решения суда. Договор нужен для того, чтобы зафиксировать в нем все ключевые условия изъятия недвижимости.

Как правило, договор об изъятии недвижимости содержит в себе следующие условия:

— наименование сторон договора;

— кадастровые номера земельных участков и объектов недвижимого имущества на них, подлежащих изъятию. Если кадастровые номера не присвоены, то указывают условные номера, а при их отсутствии – подробно описывают изымаемые объекты;

— цель изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества;

— реквизиты решения об изъятии недвижимости: дату принятия, номер и название принявшего решение органа;

— права на участки и расположенные на них объекты, которые прекращаются;

— срок, в течение которого прежний правообладатель должен передать изымаемые земельные участки и другие объекты недвижимости. В любом случае, срок не может превышать шести месяцев с момента прекращения прав прежнего правообладателя;

— размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые объекты.

Чтобы подготовить договор, который будет содержать указанные выше условия, уполномоченный орган проводит определенные подготовительные действия (статья 56.7 ЗК РФ). Чаще всего это проведение кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, и оценка изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. Правообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к земельным участкам и (или) расположенным на них объектам недвижимого имущества в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной стоимости такой недвижимости (п. 5 ст. 56.7 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Таким образом, если на изымаемом земельном участке расположено два здания, имеющих разных собственников, то соглашения будут заключаться с каждым собственником.

Соглашение заключается в письменной форме между уполномоченным органом и собственником изымаемой недвижимости. Если изъятие происходит по инициативе какой-либо организации, подавшей соответствующее ходатайство, то такая организация также буде стороной такого соглашения (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).

После подписания договора об изъятии со стороны уполномоченного органа (и заинтересованной организации, если изъятие происходит по ее ходатайству), он вместе с необходимыми документами (кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества) направляется для подписания правообладателю изымаемой недвижимости (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

У правообладателя есть 90 дней с момента получения договора (соглашения), чтобы принять решение. Он может подписать полученное соглашение и направить его в уполномоченный орган, принявший решение, или в организацию, если изъятие происходит по ее инициативе. Правообладатель может отказаться от подписания соглашения или представить свои возражения. Как правило, правообладатели не соглашаются с размером возмещения за изымаемою недвижимость, указанного в соглашении. Но в этом случае правообладатель должен представить документы, подтверждающие обоснованность его замечаний относительно размера возмещения.

Третий возможный вариант – когда правообладатель никак не отвечает на полученное соглашение. В этом случае уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. п. 8 — 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Принудительное изъятие земель по решению суда возможно, если правообладатель не заключил соглашение, в том числе если он не согласен с решением уполномоченного органа об его изъятии (ст. 282 ГК РФ).

В случае инициирования судебного спора (по заявлению уполномоченного органа, не получившего подписанное соглашение, или самого правообладателя, не согласившегося с решением об изъятии земельного участка или недовольного размером возмещения) именно суд будет определять условия изъятия объектов недвижимости для государственных нужд. Суд может согласиться с иском уполномоченного органа, а может и руководствоваться редакцией соглашения правообладателя. Ну и, наконец, суд может не согласиться ни с тем, ни с другим и самостоятельно определить условия изъятия объектов недвижимости.

На основании п. 1 ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Согласно п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ. В случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, то именно указанная организация выплачивает правообладателям возмещение за изымаемое имущество (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).

Размер возмещения за изымаемые земельные участки определяют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных Земельным и Гражданским кодексами РФ.

Расходы на установление рыночной стоимости объектов и размера убытков на досудебной стадии несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии.

Сумма равноценного возмещения включает рыночную стоимость участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также убытки, причиненные правообладателю изъятием участка, в том числе в связи с невыполнением им обязательств перед третьими лицами.

Размер возмещения рассчитывают не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю участка соглашения об изъятии недвижимости.

Вместе с тем, при определении размера возмещения не учитывают:

— объекты недвижимого имущества, которые являются объектами самовольного строительства (статья 222 ГК РФ). Юридически такие объекты не существуют;

— неотделимые улучшения участка и объектов недвижимости, произведенные после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии, за некоторыми исключениями (если, например, они произведены в целях обеспечения безопасности недвижимости (предотвращение пожаров и т.п.). Данный запрет действует, чтобы исключить искусственное увеличение стоимости изымаемых объектов;

— объекты недвижимого имущества, строительство которых было осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земли (за исключением случаев, если строительство вели на основании ранее выданного разрешения на строительство);

— объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии;

— сделки, которые правообладатель заключил после его уведомления о принятом решении об изъятии, если они влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения. Например, сделки, обязательства по которым правообладатель будет не в состоянии исполнить в связи с изъятием объектов недвижимости.

В таком случае правообладатель может оспорить такую оценку в суде. Суды нередко признают подготовленные по заказу госоргана отчеты об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения (постановление АС Поволжского округа от 10.11.2017 по делу № А65-10487/2016, определение ВС от 14.02.2017 по делу № А55-5004/2014). В результате суд назначает экспертизу, чтобы определить действительную рыночную стоимость изымаемого участка.

Все дело в том, что оценщики в процессе оценки зачастую руководствуются сравнительным методом. То есть подбирают аналогичные изымаемым объекты и по ним определяют размер возмещения. Однако стоимость аналогичных объектов может в силу самых разных причин существенно отличаться от действительной стоимости изымаемых объектов.

Например, в деле № А32-6881/2016 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа прямо указал на необязательность ссылки в экспертном заключении на стоимость объектов-аналогов, расположенных в районе изъятия (район строительства Крымского моста). В границах строительства данного объекта фактически отсутствует свободный рынок земельных участков в связи с наличием гарантированного спроса со стороны государства. Суд счел, что Российская Федерация, выступая покупателем земельных участков для строительства автодороги, приобретает их в силу разработанной проектной документации, то есть для реализации проекта не может отказаться от их приобретения. Сложившиеся условия не являются свободным рынком, они способствуют искусственному завышению стоимости участков в районе изъятия.

Другой ошибкой оценщиков может являться неверное определение цели использования изымаемого участка. Например, как следует из дела № А65-10487/2016, эксперт-оценщик в рамках судебной экспертизы определил рыночную стоимость изымаемого участка исходя из его предполагаемого дальнейшего использования для размещения автомобильной дороги, то есть для целей изъятия. Суд не принял отчет оценщика и справедливо указал, что имущественные потери рассчитываются исходя из пользования участком в тех целях, в которых его использовал собственник до заключения соглашения об изъятии (в указанном деле — в целях ведения сельского хозяйства). Понятно, что рыночная стоимость земельного участка, используемого в целях ведения сельского хозяйства, будет существенно отличаться от рыночной стоимости такого же земельного участка, но используемого для размещения автомобильной дороги. При оспаривании отчета об оценке и защите своих прав собственники изымаемых участков могут обратиться к вопросу № 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2014), утв. Президиумом ВС РФ 24.12.2014. В нем указано, что при наличии разногласий между органом власти и собственником в рамках определения рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия.

Еще одна ошибка оценщиков заключается в том, что они не учитывают фактическое использование изымаемых объектов, а руководствуются исключительно информацией, указанной в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах. В качестве примера можно привести дело, рассмотренное первоначально Арбитражным судом Самарской области, но дошедшее в связи с кассационным обжалованием до Верховного Суда РФ (№ А55-5004/2014). У индивидуального предпринимателя для нужд Самарской области в целях обеспечения строительства мостового перехода «Фрунзенский» через реку Самару по решению Арбитражного суда Самарской области было изъято 13 земельных участков (вид разрешенного использования – «под гаражи») и 13 находящихся на них недвижимых строений (часть объектов использовалась под гаражи, а часть была переоборудована в автосалон и магазин автозапчастей). На основании проведенных экспертиз было определено и возмещение — 24 537 847 руб. В дальнейшем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд изменил принятое решение в части определения размера возмещения, снизив сумму до 6 431 493 руб., также основываясь на материалах проведенных экспертиз. Верховный Суд РФ в своем Определении от 14 февраля 2017 года счел неверным размер возмещения, определенный судами как первой, так и апелляционной инстанций. Высший суд указал, что нижестоящие суды не учли фактическое использование объектов и не включили в размер равноценного возмещения расходы на реконструкцию гаражей и превращение их в автосалон. Верховный суд признал, что при определении части равноценного возмещения за объекты недвижимости на изымаемом участке необходимо учитывать фактическое использование данных объектов, а не только информацию о разрешенном использовании, указанную в ЕГРН Учитывая логику Верховного Суда можно сделать вывод, что сумма возмещения должна давать возможность восстановить имущественные потери с тем, чтобы предприниматель мог вновь наладить свой бизнес. Лица, у которых изымают объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, не должны оказаться в положении худшем, чем оно было до момента изъятия.

Следует помнить, что в состав возмещения за изымаемую недвижимость можно включить убытки, которые понесет правообладатель. Причем в состав убытков включается не только реальный ущерб, но и упущенная выгода. Как правило, это касается случаев, когда правообладатель вел предпринимательскую деятельность с использованием изымаемых объектов.

Но если материальный ущерб доказать относительно просто, то с доказыванием упущенной выгоды дело обстоит несколько сложнее. Как правило, чтобы доказать оценщику или суду упущенную выгоду, правообладателю необходимо доказать следующие обстоятельства:

— наличие прав на земельный участок или на иной объект недвижимого имущества;

— ведение предпринимательской деятельности с использованием этого объекта;

— размер доходов, которые должен был бы получить правообладатель, если бы недвижимость осталась у него, и размер расходов, которые он при этом бы понес.

Например, если на изымаемом земельном участке располагались сельскохозяйственные посевы, которые собственник участка предполагал продать, то собственник должен доказать следующие обстоятельства:

— он является законным владельцем участка (например, на основании договора купли-продажи участка);

— он ведет предпринимательскую деятельность с использованием участка (в качестве доказательств послужит регистрация собственника в качестве индивидуального предпринимателя и договор контрактации в отношении посевов на участке);

— размер доходов, которые он планировал получить в результате использования земельного участка. Доказывается это расчетным путем, например, в виде разницы между ценой по договору контрактации и расходами, которые правообладатель должен был бы понести для исполнения договора.

Но следует помнить, что если, например, договор контрактации будет заключен после получения правообладателем уведомления об изъятии недвижимости, то суд может отказать ему во включении упущенной выгоды в размер возмещения (постановление АС Северо-Кавказского округа от 23.12.2016 по делу № А32-6881/2016).

Упрощенный порядок: как получить право на объекты имущества

1. Основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

2. Одновременно с документом, указанным в части 1 настоящей статьи, для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное.

3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, изъятые для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

4. Государственная регистрация прекращения залога изъятого земельного участка и (или) изъятого объекта недвижимости осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости на основании документов, указанных в части 2 настоящей статьи. В этом же порядке осуществляется прекращение обременений изъятого недвижимого имущества, находившегося в частной собственности, которые были внесены в Единый государственный реестр недвижимости на основании договоров, заключенных с прежним собственником такого имущества.

5. Государственная регистрация прекращения сервитута, установленного в отношении изъятого земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости на основании документов, указанных в части 1 настоящей статьи, за исключением случаев, если из заявления лица, указанного в части 3 настоящей статьи, следует, что сервитут подлежит сохранению.

6. Отсутствие государственной регистрации прав на изъятый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости. При этом положения части 3 статьи 69 настоящего Федерального закона не применяются.

7. С заявлением о государственном кадастровом учете от имени лиц, права на недвижимое имущество которых подлежат прекращению в соответствии с решением об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, вправе обратиться орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие данное решение, или организация, на основании ходатайства которой принято данное решение.

8. Сведения Единого государственного реестра недвижимости, предусмотренные пунктом 8 части 3 статьи 9 настоящего Федерального закона, по решению государственного регистратора прав подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости по истечении трех лет со дня принятия соответствующего решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

9. Государственный кадастровый учет земельных участков, образованных на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании:

1) решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд;

2) правоустанавливающего документа на исходный земельный участок, если сведения о таком земельном участке отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости;

3) проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается исключительно при наличии таких утвержденных документов и в соответствии с ними.

10. Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе на земельные участки, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии.

11. Земельные участки, которые образованы на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости:

1) могут быть сняты с государственного кадастрового учета до истечения трех лет со дня осуществления их государственного кадастрового учета по заявлению лица, на основании заявления которого государственный кадастровый учет таких земельных участков был осуществлен, либо по заявлению любого лица на основании решения суда;

2) снимаются с государственного кад��стрового учета по истечении трех лет со дня осуществления их государственного кадастрового учета по решению государственного регистратора прав.

АПК РФ

ГК РФ (часть I)

ГК РФ (часть II)

ГК РФ (часть III)

ГК РФ (часть IV)

ГПК РФ

ГрК РФ

Жилищный кодекс

КАС РФ

КоАП РФ

НК РФ (часть I)

НК РФ (часть II)

Семейный кодекс

ТК РФ

УИК РФ

УК РФ

УПК РФ

Бюджетный кодекс

Воздушный кодекс

Водный кодекс

Земельный кодекс

Лесной кодекс

1. Соглашение об изъятии недвижимости
2. Образец соглашения об изъятии недвижимости
3. Регистрация соглашения об изъятии недвижимости
4. Документы, прилагаемые к соглашению об изъятии недвижимости
5. Заключение
6. Наиболее популярный вопрос и ответ на него по соглашению об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд
7. Список законов

К соглашению об изъятии недвижимости при регистрации перехода вещного права прикладываются:

• Правоустанавливающие бумаги на имущество.
• Постановление муниципального или государственного органа об изъятии конкретного участка.
• Данные сторон.
• Кадастровый паспорт на имущество, технический план.
• Копия соглашения об изъятии земли.

Соглашение об изъятии недвижимости – заключительный документ, оформляемый представителем государственного учреждения с фактическим собственником имущества. Основная цель этой бумаги – определение величины компенсации, которая будет передана бывшему собственнику, как возмещение за землю и находящиеся на ней постройки.

Основные положения заключения соглашения между представителем госоргана и собственником об отчуждении объекта недвижимости:

1. Основание для оформления документа – принятие соответствующего постановления.
2. Соглашение подлежит обязательной регистрации в РосРеестре в общеустановленном порядке, за исключением отмены уплаты госпошлины.
3. Правоотношение и величина возмещения за землю могут быть обжалованы в судебном порядке путем подачи соответствующих исков. При этом кассационный порядок предъявления претензий осуществляется в течение двух недель с момента вынесения вердикта.

О государственной регистрации недвижимости

• Арбитражный процессуальный кодекс РФ

• Бюджетный кодекс РФ

• Водный кодекс Российской Федерации РФ

• Воздушный кодекс Российской Федерации РФ

• Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ

• ГК РФ

• Гражданский кодекс часть 1

• Гражданский кодекс часть 2

• Гражданский кодекс часть 3

• Гражданский кодекс часть 4

• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

• Жилищный кодекс Российской Федерации РФ

• Земельный кодекс РФ

• Кодекс административного судопроизводства РФ

• Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ

• Кодекс об административных правонарушениях РФ

• Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ

• Лесной кодекс Российской Федерации РФ

• НК РФ

• Налоговый кодекс часть 1

• Налоговый кодекс часть 2

• Семейный кодекс Российской Федерации РФ

• Таможенный кодекс Таможенного союза РФ

• Трудовой кодекс РФ

• Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ

• Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

• Уголовный кодекс РФ

• ФЗ об исполнительном производстве

• Закон о коллекторах

• Закон о национальной гвардии

• О правилах дорожного движения

• О защите конкуренции

• О лицензировании

• О прокуратуре

• Об ООО

• О несостоятельности (банкротстве)

• О персональных данных

• О контрактной системе

• О воинской обязанности и военной службе

• О банках и банковской деятельности

• О государственном оборонном заказе

• Закон о полиции

• Закон о страховых пенсиях

• Закон о пожарной безопасности

• Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств

• Закон об образовании в Российской Федерации

• Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации

• Закон о защите прав потребителей

• Закон о противодействии коррупции

• Закон о рекламе

• Закон об охране окружающей среды

• Закон о бухгалтерском учете

  • Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд зе

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015)

  • Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015)

  Все документы >>>

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)

  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 04.03.2021 N 2

    «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства»

  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 24.12.2020)

    «О судебной практике по делам о наследовании»

  Все документы >>>

  • Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 30.04.2021)

    «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021)

    «О государственной регистрации недвижимости»

  • Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021)

    «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

  Все документы >>>

  Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости

  • Приказ Управления делами Президента РФ от 13.11.2019 N 442

    «Об утверждении Положения о национальном парке «Крымский» (Зарегистрировано в Минюсте России 18.12.2019 N 56871)

  • Указ Президента РФ от 25.02.2003 N 250 (ред. от 31.12.2017)

    «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации»

  • Указ Президента РФ от 09.01.2011 N 26 (ред. от 11.04.2016)

    «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»

  Все документы >>>

  • Распоряжение Правительства РФ от 16.04.2021 N 1003-р

    «О проекте федерального закона «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»»

  • Постановление Правительства РФ от 10.04.2021 N 575

    «О принятии публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» решений о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Постановление Правительства РФ от 06.12.2017 N 1482 (ред. от 29.03.2021)

    «О некоторых вопросах осуществления Правительством Российской Федерации функций и полномочий учредителя федерального государственного бюджетного учреждения «Российская академия наук» (вместе с «Правилами предоставления субсидий из федерального бюджета федеральному государственному бюджетному учреждению «Российская академия наук» в соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 78.1 бюджетного кодекса Российской Федерации», «Правилами составления и утверждения плана финансово-хозяйственной

  Все документы >>>

  1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

  2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

  (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ)

  Сноска исключена. — Федеральный закон от 16.04.2001 № 45-ФЗ.

  1. Утратил силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ.

  2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

  (в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ)

  3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

  
  

  Похожие записи:

  • Договор купли-продажи объекта недвижимости долей в праве собственности
  • Стандартные Вычеты На Себя По Ндфл В 2021 Году Изменения
  • Количество нпф в россии на 2021