Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение гражданина из занимаемого им жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Весной этого года Кассационный гражданский суд передал на рассмотрение Большой палаты Верховного Суда дело №447 / 455/17, предметом рассмотрения которого является требование жены о выселении после развода бывшего мужа из жилья, которое является ее личной собственностью. Женщина при этом ссылалась на положения ГК о защите права собственности, а муж это отрицал, ссылаясь на положения ст.156 ЖК, согласно которому прекращение семейных отношений с собственником не лишает лицо права пользования жильем.
КЦС ранее неоднократно рассматривал подобные дела. Но на этот раз судьи все же решили попробовать решить проблему противоположной по смыслу судебной практики путем передачи спора на разрешение БП.
В свое время Верховный Суд Украины сформировал позицию, согласно которой положения ГК следует применять в случае защиты нарушенного права собственности на жилье от лиц, которые не являются и не были членами семьи собственника. Зато положения ЖК применялись к взаимоотношениям собственника жилого помещения и членов его семьи, в том числе в случае утраты права собственности собственником, прекращения с ним семейных отношений или отсутствия члена семьи собственника без уважительных причин более года.
Однако после формирования Верховного Суда некоторые (но не все) коллегии судей КЦС начали отходить от этой позиции и использовать другую, по их мнению, более соответствующую нынешним общественным отношениям. Она заключается в том, что лицо, проживавшее в жилье как член семьи собственника, приобретает право пользования чужим имуществом, которое, по сути, является личным сервитутом. И право такого лица на пользование чужим имуществом в случае прекращения семейных отношений подлежит прекращению по требованию владельца этого имущества на основании ч.2 ст.406 ГК.
При этом отмечалось, что, несмотря на закрепление нормой ГК права членов семьи собственника жилья, которые проживают вместе с ним, на пользование этим жильем, оно возникает на основании волеизъявления собственника, который позволяет члену своей семьи вселиться в него. В связи с этим ограничение собственника в возможности выселения бывшего члена семьи является неоправданным вмешательством как в его право собственности, так и в право на уважение его личной и семейной жизни, его жилища.
Про практику застосування судами житлового законодавства
Дождаться позиции БП ВС по этому вопросу будет очень интересно, ведь сейчас ее еще не озвучено. Впрочем, она уже рассматривала хотя и не тождественные, однако подобные дела. И в постановлении от 21.08.2019 по делу №569 / 4373/16-ц пришла к довольно неоднозначным выводам. В этом деле лица, которые приобрели право собственности на основании договора мены, пытались выселить члена семьи бывших владельцев (т.е. ситуация еще более «благоприятная» для истцов, потому что они пытались выселить чужого для них человека).
БП проанализировала одновременное применение ст.8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (относительно права на жилье ответчика) и ст.1 Протокола к ней (относительно права собственности истца). Подытоживая выводы о принципах применения этих статей, изложенные в решениях Европейского суда по правам человека, палата отметила: выселение лица без предоставления другого жилого помещения возможно при условии, что такое вмешательство в право лица на уважение частной жизни и права на жилье, предусмотренное законом, имеет легитимную цель, определенную в §2 ст.8 конвенции, и необходимо в демократическом обществе.
Даже если законное право на занятие жилого помещения прекращено, лицо вправе надеяться, что его выселение будет оценено на предмет пропорциональности в контексте соответствующих принципов ст.8 конвенции.
Интересным примером является еще одна позицию БП ВС (постановление от 31.10.2018 по делу №753 / 12729/15-ц). Лицо приобрело на публичных торгах ипотечное жилье, где жил предыдущий владелец и члены его семьи. Отказывая в удовлетворении иска о выселении, ОП отметила, что, действительно, вследствие отказа в удовлетворении иска о выселении владелец несет определенные ограничения. Вместе с тем спорное жилое помещение приобретено на публичных торгах, при подготовке к которым должны быть указаны обременения в виде наличия лиц, зарегистрированных и проживающих в помещении, то есть обнаружены риски, связанные с приобретением спорной недвижимости.
Нельзя не обратить внимания на нарушение прав нового владельца. Однако при этом необходимо учесть, что спорная квартира приобретена при реализации предмета ипотеки государственным исполнителем. Государственный исполнитель должен был указать на обременение квартиры в виде проживания в ней ее владельца вместе с членами семьи, среди которых есть несовершеннолетний ребенок.
Также отмечено, что новый владелец может частично восстановить свои права путем обращения о возмещении вреда к продавцу, если он ненадлежащим образом исполнил свои обязательства о полном информировании возможных покупателей квартиры о ее обременении, или в банк о выполнении последним обязанности по обеспечению лиц, подлежащих выселению, другим жилым помещением и возмещения убытков.
более 30 онлайн-сервисов!
Ставка — от 0.01%
Срок — до 180 дней
Сумма — до 20 000 грн.
Адвокаты
Юристы
Нотариусы
Суды
Прокуратуры
Налоговые инспекции
Государственные администрации
Пенсионные фонды
Полиция
Центры занятости
Винница
Днепр
Житомир
Запорожье
Ивано-Франковск
Киев
Кропивницкий
Луцк
Львов
Николаев
Одесса
Полтава
Ровно
Сумы
Тернополь
Ужгород
Харьков
Херсон
Хмельницкий
Черкассы
Чернигов
Винница
Днепр
Житомир
Запорожье
Ивано-Франковск
Киев
Кропивницкий
Луцк
Львов
Николаев
Одесса
Полтава
Ровно
Сумы
Тернополь
Харьков
Херсон
Хмельницкий
Черкассы
Чернигов
В Апелляционном суде Полтавской области подготовили обобщение практики рассмотрения гражданских дел по спорам о выселении лиц из занимаемого жилого помещения (ст.109 Жилищного кодекса Украинской ССР, ч.2 ст.405 Гражданского кодекса). Исследование касается 2016-2017 гг.
В сегодняшних условиях, отметили авторы обобщения, в обществе выходит на первый план понимание права на жилье как одного из естественных и неотъемлемых прав человека. Так, права человека, неразрывно связанные с жилыми, установлены и защищаются рядом актов, действующих в Украине. В частности, это ст.47 Конституции и ст.379 ГК.
Конституционное право на жилище содержит запрет принудительного лишения жилья иначе как на основании закона и по решению суда. Однако человек может пользоваться только тем жильем, право пользования которым у него возникло из сделки или на основании закона. Такое право возникает у собственника жилья (гл.28 ГК), членов его семьи (ст.405 ГК, ст.156 ЖК), арендатора (нанимателя) жилья (ст.810 ГК, ст.61 ЖК), членов его семьи (ст.816 ГК, стст.64, 160 ЖК).
Однако довольно часто у лиц, пользующихся жильем, возникают споры о праве на это. Учитывая то, что никто не хочет терять возможности пользования жильем, в подавляющем большинстве случаев подобные споры передаются на рассмотрение в суд.
Наиболее распространенными являются споры между собственником жилья и другими лицами, которые по тем или иным причинам проживают в помещении. Это споры между владельцем и:
бывшим владельцем;
членами семьи собственника;
бывшими членами семьи собственника;
членами семьи прежнего собственника.
В §1 ст.8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод отражено право на уважение жилища. Оно охватывает право занимать жилье, не быть выселенным или лишенным жилья.
Это возлагает на Украину в лице ее государственных органов обязательство «принимать разумные и адекватные меры для защиты прав» (решение от 21.02.90 по делу «Powell and Rayner v. The U.K.»). Такая общая защита распространяется как на владельца квартиры (решение от 24.11.86 по делу «Gillow v. The U.K.»), так и на нанимателя (решение от 18.02.99 по делу «Larkos v. Cyprus»).
В §2 ст.8 Конвенции четко определены основания, при которых вмешательство государства в использование лицом прав, указанных в §1 настоящей статьи, является оправданным. Такое вмешательство должно быть предусмотрено законом и необходимо в демократическом обществе, а также осуществляться «в интересах национальной безопасности и общественного порядка, экономического благосостояния страны », для охраны порядка и предотвращения преступности, охраны здоровья или нравственности, защиты прав и свобод других лиц. Этот перечень оснований для вмешательства является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. В то же время государству предоставляются широкие пределы для усмотрения, которые не одинаковы и в каждом конкретном случае зависят от целей, указанных в §2 ст.8 конвенции.
Выселение представляет собой не что иное, как принудительное изъятие жилой площади, и рассматривается как крайняя мера, которая подлежит применению только в случаях и в порядке, прямо предусмотренных законом. Жилищное законодательство устанавливает 3 вида выселения:
с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;
с предоставлением другого помещения;
без предоставления такого.
Согласно ст.109 ЖК выселяемым гражданам одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение, за исключением выселения при обращении взыскания на помещение, приобретенные за счет кредита (займа) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой. Жилое помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда.
Выселение граждан при обращении взыскания на помещения, которые были приобретены ими за сет кредита, является основанием для предоставления этим гражданам жилых помещений из фондов жилья для временного проживания в соответствии с ст.132-2 ЖК. Отсутствие жилых помещений в фондах жилья для временного проживания или отказ в их предоставлении не влечет за собой прекращения выселения гражданина из помещения, являющегося предметом ипотеки.
Граждан выселяют из домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного помещения, если:
дом, в котором расположено помещение, подлежит сносу;
здание (помещение) грозит обвалом;
здание (помещение) подлежит переоборудованию в нежилое.
Офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужащих сверхсрочной службы Вооруженных сил СССР и приравненных к ним лиц, уволенных с действительной военной службы в отставку или в запас, а также лиц, проживающих вместе с ними, могут выселить из занимаемых ими помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного помещения. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, которые потеряли связь с Вооруженными силами.
С предоставлением другого жилого помещения также могут выселить:
работников, прекративших трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями, которые предоставили им помещения, в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления;
граждан, лишенных родительских прав, если они проживают совместно с детьми, в отношении которых лишены этих прав;
родителей-воспитателей, отстраненных от дальнейшего воспитания детей.
Выселение с предоставлением другого помещения может происходить только в судебном порядке.
В ст.116 ЖК предусмотрены основания для выселения без предоставления жилого помещения. Такой вид выселения может быть средством гражданско-правовой ответственности за нарушение договора, закона, субъективных прав других лиц и может наступить в случае:
разрушения или порчи жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает;
использования жилья нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
систематического нарушения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей;
незаконного занятия жилого помещения;
признания ордера на помещение недействительным вследствие неправомерных действий лиц, получивших ордер.
Для применения ст.116 ЖК суду необходимо установить, какие именно нарушения правил общежития допускает ответчик, в чем это выражено и доказательства их подтверждающие.
Так, апелляционный суд отменил решение Чорнухинского районного суда Полтавской области, которым были удовлетворены исковые требования о выселении из жилого дома и снятия с регистрации места жительства. Указано, что предметом доказывания по делу должен быть факт продолжающегося антиобщественного поведения ответчика и принятия к нему мер предупреждения или общественного воздействия, которые не дали положительных результатов.
При рассмотрении дела и вынесении решения таких обстоятельств суд первой инстанции не установил, поэтому основания для применения последствий, предусмотренных ч.1 ст.116 ЖК, и выселении ответчика в связи с его поведением отсутствуют.
В ч.3 ст.116 ЖК прописано, что человека, самоуправно занявших жилое помещение, выселяют без предоставления им другого жилого помещения. ВСУ отметил, что такими, которые самовольно заняли жилое помещение, считаются лица, которые вселились в него самовольно без каких-либо оснований, а именно: без соответствующего решения о предоставлении им этого помещения и соответственно ордера. Выселение этих лиц связано с отсутствием у них каких-либо оснований для занятия жилой площади.
В свою очередь суды не всегда правильно применяют положения ст.116 ЖК. В качестве примера можно привести постановление ВСУ от 22.06.2017 №758 / 14046/14-ц, в котором отмечено, что для выселения лица, проживавшего в жилом помещении на основании договора аренды, иск следует обосновывать положениями гражданского, а не жилищного законодательства.
Лицо проживало в помещении как член семьи на основании договора аренды, который был заключен супругом как арендатором с владельцем. Срок договора истек, лицо добровольно не выселилось. Владелец помещения подал иск о выселении на основании ч.3 ст.116 ЖК.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили иск, признали лицо таким, что самовольно заняло помещение, и выселили без предоставления другого. При этом суды подтвердили, что лицу никогда не выдавали ордера на занятие спорного помещения и никогда не открывали на ее имя лицевого счета для оплаты жилищно-коммунальных услуг.
ВСУ отменил все решения по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на разницу между понятиями «самовольно заняла» и «самовольно занимает». То есть в этом деле лицо не могло самовольно занять помещение, потому что была членом семьи арендатора и право на пользование помещением у нее было. Поскольку аренда закончилась, выселить такое лицо можно путем подачи иска, обоснованного нормами гражданского законодательства, в частности такого, которое регулирует отношения аренды.
Выселение: основания, порядок, исключение
Согласно ст.71 ЖК при временном отсутствии нанимателя или членов семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. Начало отсчета времени отсутствия определяется со дня, когда лицо оставило дом. Возвращение лица в помещение, которое оно занимало, прерывает срок временного отсутствия.
В случае отсутствия лица более 6 месяцев при рассмотрении иска о признании его утратившим право на жилую площадь, суд должен тщательно исследовать обстоятельства дела, которые имеют значение для установления причин длительного отсутствия. Если временное отсутствие лица превысило 6 месяцев, члены семьи, даже бывшие, а также наймодатель вправе обратиться с иском о признании утратившим право пользования помещением.
При рассмотрении данной категории споров суду необходимо установить действительные обстоятельства дела об отсутствии лица. Кроме причин уважительности, указанных в ст.71 ЖК, к таким можно отнести виновное поведение истца, если он препятствовал в проживании ответчика.
Примером правильной судебной практики может быть дело по иску о признании лица таким, которое утратитило право пользования жилым помещением. Решением Лубенского горрайонного суда Полтавской области отказано в удовлетворении иска. Суд принял во внимание, что ответчик вселился в спорную квартиру как сожитель арендатора — истца по делу, однако из-за постоянных ссор с ним вынужденно оставил дом. Также установлено, что ответчик неоднократно пытался проживать в спорной квартире, однако не имел возможности попасть в нее в связи с изменением замков.
К такому же выводу пришел Высший специализированный суд по рассмотрению гражданских и уголовных дел (постановление от 13.09.2017 №521 / 4123/16-ц), указав, что наниматель не теряет право на пользование жилым помещением, если существует уважительная причина его отсутствия более 6 месяцев в помещении.
Авторы обобщения отметили, что указанное дело является примером применения судами первой, апелляционной и кассационной инстанций ст.71 ЖК, которая предусматривает сохранение права нанимателя на пользованием помещением в случае отсутствия в течение 6 месяцев. Согласно ч.2 ст.71 ЖК суд может продлить установленный законом 6-месячный срок в случае наличия у нанимателя уважительной причины для неиспользования помещения.
В этом деле орган местного самоуправления пытался выселить семью с несколькими несовершеннолетними, которая была зарегистрирована, но не проживала в коммунальном жилом помещении более 6 месяцев. Причиной неиспользования, которую суд признал уважительной, было несоответствие квартиры санитарным нормам, что ставит под угрозу жизни лиц, которые в ней жили. Назойливый орган местного самоуправления вместо того, чтобы провести ремонт в квартире, обжаловал решение суда в апелляционном и кассационном порядке, однако в итоге остался ни с чем.
Выселение из помещения, принадлежащего муниципалитету регулируется статьей 83 ЖК РФ. К основаниям для выселения из квартиры, принадлежащей муниципалитету, без предоставления другого жилья, относятся следующие:
наличие задолженности по коммунальным платежам сроком более полугода;
причинение нанимателем или лицами за действие, которых он отвечает, помещению повреждений. К таким лицам можно отнести членов его семьи или иных лиц совместно с ним проживающих, а также граждан пребывающих в данном помещение с разрешения нанимателя, например, его друзей.
систематическое нарушение прав соседей. В этом случае необходимо доказать факт нарушения, его периодичность, а также то, что дальнейшее проживание с данным соседом не представляется возможным. На практике указанное обстоятельство подтверждает участковый.
использование помещения не по назначению. Поскольку жилое помещение нанимается исключительно для проживание в нем граждан, использование его в иных целях не допускается. Не допускается размещение в нем организации, производства и т.д.
Также за основание для выселения, можно назвать разрушение данного помещения. В этом случае решения суда для выселения не требуется.
Также возможны случаи выселения с предоставлением другого жилого помещения в границах одного муниципалитета:
выселение из помещения в связи со сменой его назначения, например помещение переведено из статуса жилого в нежилой.
признание жилого помещения непригодным для проживания, также служит основанием для выселения из него всех жильцов.
В указанных случаях не требуется решения суда.
Действующее законодательство допускает выселение собственника жилья при наличие одного из обстоятельств:
длительное уклонение от уплаты коммунальных платежей;
систематическое нарушение интересов соседей;
использование жилого помещения не по назначению.
Выселение собственника из жилого помещения возможно только на основании решения суда. Инициировать иск о выселение могут лица, чьи права нарушены: соседи, совместно проживающие родственники. Если нарушаются права несовершеннолетнего, инициировать процесс по выселению могут органы опеки и попечительства или прокуратура.
Согласно части 4 статьи 31 ЖК РФ, если семейные отношения прекратились, то бывший член семьи лишается возможности пользоваться жилым помещением. Основанием для прекращения семейных отношений является расторжение брака.
В ходе судебного процесса о выселение бывшего супруга(и) необходимо доказать следующие обстоятельства:
прекращение брачных отношений. Данное обстоятельство докажет свидетельство о расторжение брака;
жилище, из которого выселяют лицо, полностью или частично не принадлежит ему на праве собственности. Необходимо, чтобы данное имущество было приобретено до брака; подарено или наследуемое одним из супругов в период брака;
вышеупомянутое лицо фактически проживает в указанном помещение. Доказательством может стать справка из управляющей компании.
Выселение бывшего супруга осуществляется без обязывания выселяющего, предоставить ему другого жилого помещения.
Выселение из квартиры: порядок, нюансы, случаи из практики
Законодательство установило обстоятельство, когда выселение запрещается:
если жилье, из которого выселяют собственника, является у него единственным жильем. Исключение, если жилье находится в ипотеке, в таком случае оно может быть реализовано на торгах;
члены семьи военнослужащего и других государственных служащих, погибших во время исполнения своего служебного долга;
пенсионеры, получающие пенсию по старости;
сироты, получившие жилье по государственной программе;
представители семьи умершего работника, которому было предоставлено общежитие на период работы;
инвалидов 1 или 2 группы, которые получили инвалидность на рабочем месте по вине работодателя;
несовершеннолетних лиц, имеющих регистрацию в занимаемой квартире;
лица, отказавшие от приватизации в пользу другого гражданина;
лиц, лишенных свободы по приговору суда. Указанные лица имеют право восстановить регистрацию после освобождения;
владельцев квартир, которые заключили договор пожизненной ренты;
граждан, которые были признаны судом умершими или безвестно отсутствуюшими, но потом объявившимися.
Исковое заявление подается по месту проживания ответчика, в районный суд.
Для подачи иска о выселении гражданина из занимаемого им жилого помещения необходимо обзавестись необходимыми доказательствами, которые убедят суд в необходимости принятия решения о выселении.
К доказательствам, указывающим на неправомерные действия лица, являющимися основанием для его выселения можно отнести:
протоколы вызова участкового или наряда полиции;
свидетельские показания соседей или других лиц;
результаты различных экспертиз, которые указывают на то, что квартира используется не по назначению или, что её дальнейшее использование данным лицом приведет в негодность;
иные доказательства.
Максимальное количество доказательств необходимо собрать на стадии подготовки к судебному процессу. Те доказательства, которые невозможно собрать на данной стадии, например, пояснения участкового, необходимо затребовать через суд.
В течение пяти дней, с момента поступления искового заявления, суд выносит одно из определений, копия которого должно быть направлено заявителю:
о принятие искового заявление;
об отказе в принятие искового заявления;
оставляет исковое заявление без движения.
В случае принятие искового заявления о выселении к производству, назначается судебное заседание по результату рассмотрения которого выносится решения суда, которое вступает в силу по истечению тридцати дней, если не будет обжаловано в вышестоящем суде.
На основании решения суда о выселении, выдается исполнительный лист, который должен быть передан судебным приставам исполнителям, они и обеспечивают выселение лица из занимаемого им помещения.