Купля-продажа недвижимого имущества ипотека в силу закона

23.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимого имущества ипотека в силу закона». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки

2. Что значит ипотека в силу закона?

3. Существующие ограничения обременения права ипотеки в силу закона

4. Пошаговая инструкция «Регистрация залога недвижимости (ипотеки)»

5. Порядок регистрации договора ипотеки в Росреестре

6. Отсрочка или рассрочка платежа. Залог в силу закона.

7. Можно ли продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

7.1. 2. Предварительный договор купли-продажи

Залогодержателем по ипотеке в силу закона выступает банк или другой кредитор, выдавший деньги на покупку жилья. Это означает, что при определенных обстоятельствах он имеет имущественное право на предмет залога. Если заемщик не выплачивает долг, банк вправе реализовать заложенную недвижимость через суд и погасить этими средствами образовавшуюся задолженность. Заемщик и другие собственники залоговой недвижимости называются залогодателями.

Кредитор имеет право переуступить закладную третьим лицам при условии одновременной передачи им и кредитного долга. Как правило, это вынужденная мера, когда банк не желает самостоятельно истребовать задолженность. В силу больших затрат на работу юристов или она кажется ему безнадежной. Перепродажа прав на кредит дает банку хоть какую-то возможность компенсировать выданные по ипотеке средства.

Залогодержателем может быть Продавец — физическое лицо, если до подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию деньги переданы не в полном объеме, т.е. расчет полностью не произведен.

Сложно однозначно выделить плюсы и минусы залога в силу закона по ипотеке. В конкретной ситуации он может иметь различные последствия для обеих сторон кредитной сделки. У заемщика, желающего оформить ипотеку, как правило, нет возможности выбирать. Поэтому он соглашается на единственный возможный вариант – оформить залог кредитуемой квартиры.

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Ипотека в силу закона возникает тогда, когда физическое лицо получает право собственности на какую-либо недвижимость вследствие подписания и исполнения договора купли-продажи, ренты, мены или любого другого соглашения, где используются кредитные деньги. Из этого следует, что завершенной сделка становится после регистрации в Росреестре, но никак не до этого этапа.

Вообще, термин «ипотека в силу закона» используется редко, т.к. его главное предназначение — это закрепление обременения на определенную недвижимость. Оперируют этим понятием в основном сотрудники Росреестра, реже — банковские сотрудники.

В зависимости от того, какой был выбран способ оформления ипотеки, устанавливается и конкретный объект недвижимого имущества, на который затем накладывается обременение (залоговое обязательство).

Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки

Такая ипотека может быть оформлена на:

Объект жилой недвижимости в эксплуатируемом состоянии — дом или квартира, — купленный частично или полностью на кредитные средства от банка;
Любой товар, в том числе коммерческая и жилая недвижимость (не имеет значения, какой у товара статус эксплуатации), на который была оформлена рассрочка или займ. Такой товар остается в залоге у продавца до момента проведения последнего платежа по оплате объекта недвижимости;
Любой объект недвижимости, полученный в результате исполнения договора ренты.

А вот на следующие виды недвижимости оформить ипотеку в силу закона уже не получится:

Если жилье или недвижимость не могут быть приватизированы — или, наоборот, подлежат по закону обязательной приватизации;
Если объекты были изъяты из оборота (исключены из списка эксплуатируемых зданий по причине аварийного состояния или по другим причинам);
Если объект недвижимого имущества никак не может быть взыскан в силу действующих к его отношении ограничений.

Разберемся теперь, где проходит грань и в чем выражены основные отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.

Ипотечный кредит в силу договора означает такой вид обременения, который не полностью регламентирован законодательными актами. Такое чаще всего случается с нетипичными ситуациями, когда требуется внести в процедуру регистрации прав множество условий, оговорок, обоюдных требований и т.д.

Условно говоря, ипотека в силу закона — это когда все предельно просто и все стороны сделки действуют по заранее установленной законом схеме, но то же самое в силу договора — это когда классическая схема не подходит для слишком уникального случая.

Основанием для такой ипотеки служит некий документ, устанавливающий все права и обязанности сторон. Чаще всего это — договор купли-продажи, но могут быть и вариации. К примеру, ипотечный кредит в силу договора практически всегда заключается в следующих случаях:

Когда заемщик накладывает обременение не на купленную в займ недвижимость, а на жилье, которое еще до обращения в банк было в собственности у гражданина;
Когда в сделке участвует несколько сторон, нетипичных для кредитования — например, государство, частично субсидирующее покупку жилья (материнский капитал и тому подобное);
В случае, если передача прав собственности должна наступить при выполнении определенного условия — например, проведения приватизации жилья;
То же самое, только в отношении передачи денежных средств (первый взнос, первый платеж, полная выплата и т.д. в зависимости от выбранного формата кредитования/рассрочки).

Нельзя однозначно резюмировать, что один формат приносит больше пользы заемщику, а другой — меньше. Все зависит от ситуации.

Ипотечный кредит по закону удобен и выгоден всем сторонам сделки, если все идет «по накатанной дороге», т.е. нет никаких условий и требований, только при наступлении которых должна произойти регистрация или передача денежных средств, нет ни дополнительных сторон сделки, ни каких-либо еще трудностей.

Когда все стандартно — получен займ, внесен первый взнос и тут же зарегистрированы права собственности — нет ничего лучше ипотеки в силу закона, т.к. она дает наибольшую юридическую защищенность и банку, и продавцу, и покупателю.

Но эти преимущества становятся неактуальными сразу, как только в сделке появляются нюансы, нерегламентированные стандартным пакетом правовых документов. Тогда, напротив, именно ипотечный займ в силу договора способен дать наибольшую защиту и заемщику, и остальным сторонам, т.к. договор дополнительно уточнит и узаконит те самые нерегламентированные законом нюансы.

Происходит это в несколько этапов:

Оформление кредита и договора купли-продажи;
Подготавливается пакет документов для его подачи в Росреестр. В составе бумаг должна быть квитанция об уплате госпошлины;
После обращения в Росреестр с подачей документов и заявления пройдет не больше пяти суток — в течение этого срока вас либо попросят дополнить или скорректировать пакет документов, либо уже будет оформлена регистрация и обременение;
Окончательно квартира станет вашей вместе со снятием обременения, а это случится лишь после полной уплаты долга.

В сущности, прекращение ипотеки — это аннулирование обременения. С этого момента банк уже не будет иметь никаких прав на вашу недвижимость даже в том случае, если у него имеются какие-либо претензии. Но вот вопрос, как снять обременение — это уже другое дело.

Прежде всего нужно запомнить, что прекращение ипотеки невозможно без полного удовлетворения требований кредитора. Это значит, что долг должен быть полностью погашен без остатка и без претензий со стороны банка. Если же задолженность просто передается третьей стороне по переуступке прав требования, то обременение не снимается — оно просто будет переоформлено на лицо, получившее долг от первоначального кредитора.

Как только с долгом все кончено, необходимо взять в офисе банка справку об отсутствии задолженности и претензий. С этой бумагой, а также графиком платежей банку, кредитным договором и другими документами необходимо прийти в отделение Росреестра. Там бумаги будут проверены и если все в порядке, обременение с квартиры снимается.

Что значит ипотека в силу закона?

Само слово «ипотека» означает покупку недвижимости в залог недвижимости — либо той, что была куплена в результате получения займа, либо той, что еще до обращения в банк была у заемщика в собственности.

Покупка недвижимости — это, в первую очередь, передача прав собственности, оформляемой в Росреестре. Когда возникает новое право (меняется владелец недвижимости), тогда сделка и считается завершенной. А вот то, в каком порядке передается права на собственность и что передается в залог — это и есть ответ на вопрос, что значит ипотека в силу закона.

Если выражаться простыми словами, то ипотека в силу закона по ГК РФ — это передача прав собственности на недвижимость в результате получения ссуды от банка. То есть банк выдал займ и на эти деньги было куплено жилье.

Юридически это означает, что регистрация нового владельца жилья проводится в соответствии со статьей 77 Федерального Закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» или ст. 488 п. 5, ст. 587 п. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Сделка в силу закона — не только самая распространенная схема действий у всех банковских организаций в России, но также и самая безопасная, а также юридически выверенная.

Подать обращение в банк с заявкой о прекращении наличествующего ограничения, то есть ипотеки в связи с выплатой кредитной суммы;
Получить все нужные для обращения в ЕГРП бумаги от банковского работника или договориться о дне общего обращения с сотрудником организации в ведомство единого Росреестра;
Предоставить весь комплект документации для составления нового свидетельства о праве собственности на жилплощадь, в которое не включена отметка о наличии обременений;
Ожидать выдачи нового документа работником органа регистрации.

Он регистрируется одновременно с правами собственности, причем госпошлина не оплачивается. Оформление документации длится 5-15 рабочих дней, исходя из вида приобретенного объекта недвижимости. Заёмщик после покупки жилплощади получает свидетельство. В разделе «Обременения», будет указано, что данная недвижимость была куплена за счет кредитных средств. В этом случае, если заемщик не выполнит все требуемые обязательства перед кредитором, он не имеет право без согласия последнего продавать объект залога.

Обременение снимается после полной выплаты банку заемщиком долга. После чего выдается новое свидетельство без указания информации в разделе «Обременения».

Для регистрирования ипотеки в силу закона необходимо подать в регистрационный орган всего один документ, характеризующий ее зарождение. К примеру, договор о купле-продаже частного дома. Согласно этого соглашения заносятся и данные о залогодержателе в государственный реестр.

То есть нет необходимости подавать дополнительные документы для предоставления всех необходимых сведений, они уже содержатся в договоре, который возник в результате этой сделки.

На основании госрегистрации (договора, обусловливающего возникновение ипотеки в силу закона, или предмета ипотеки, то есть права собственности на имущество) в госреестр вносится запись об ипотеке в силу закона.

Такая ипотека может быть оформлена на:

Объект жилой недвижимости в эксплуатируемом состоянии — дом или квартира, — купленный частично или полностью на кредитные средства от банка;
Любой товар, в том числе коммерческая и жилая недвижимость (не имеет значения, какой у товара статус эксплуатации), на который была оформлена рассрочка или займ. Такой товар остается в залоге у продавца до момента проведения последнего платежа по оплате объекта недвижимости;
Любой объект недвижимости, полученный в результате исполнения договора ренты.

А вот на следующие виды недвижимости оформить ипотеку в силу закона уже не получится:

Если жилье или недвижимость не могут быть приватизированы — или, наоборот, подлежат по закону обязательной приватизации;
Если объекты были изъяты из оборота (исключены из списка эксплуатируемых зданий по причине аварийного состояния или по другим причинам);
Если объект недвижимого имущества никак не может быть взыскан в силу действующих к его отношении ограничений.

Третий случай

– покупка квартиры у банка с аукциона. Самый сложный вариант для понимания простых потребителей и покупателей. Аукцион работает по своим правилам. Стоимость квартир, действительно, ниже рыночных, но здесь очень важно проверить не только зарегистрированных на жилплощади, но и всех собственников, залогодержателей, владельцев закладных и записи в ЕГРП. После покупки такой квартиры могут объявиться все эти представители и вы не сможете доказать право собственности. Проверяйте документы, обременения до покупки.

Помните! Чтобы снять с регистрационного учета кварту, которая была в залоге, ренте нужно обращение обеих сторон.

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона. В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет. При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог. После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Существующие ограничения обременения права ипотеки в силу закона

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру. После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи. Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо. К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег. Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре понадобится собрать документы по следующему списку:

российские паспорта от всех собственников;
заполненное заявление от лица, оформляющего ипотеку, и кредитора (оно подписывается в присутствии сотрудника из регистрирующей организации);
ипотечное соглашение и все приложения к нему;
договор купли-продажи;
бумаги на покупаемую недвижимость, удостоверяющие права на нее продавца;
кадастровый паспорт на объект;
оценочный акт;
выписка из домоуправления об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
закладная и приложение к ней;
документальное одобрение из органов опеки (если одним из собственников будет несовершеннолетний гражданин);
нотариальное согласие на реализацию жилья от супруга продавца;
квиток о перечислении госпошлины.

Дополнительно могут потребовать еще ряд справок, что зависит от ситуации. К примеру, если покупается квартира в новострое, то застройщику необходимо предоставить:

договор о долевом участии;
акт ввода строения в эксплуатацию;
технический паспорт на дом;
акт передачи жилой площади собственнику;
бумага, отражающая присвоение зданию индекса и адреса.

Если регистрации в Росреестре подлежит жилье, покупаемое на вторичном рынке, то обычно просят документы, относительно тех. состояния дома и проводились ли перепланировки в квартире.

Регистрация перехода права собственности договора ипотеки в Росреестре через МФЦ имеет ряд нюансов:

прием происходит в порядке электронной очереди, занять ее можно получив талон с номеров самом МФЦ;
после подготовки необходимой документации приходят в назначенное время и составляют заявление на месте (в этом оказывает помощь регистратор);
оплачивают госпошлину тут же (в терминале);
забирают расписку о сдаче документов.

ООО «МДК» заключило два договора с АО «Центральный научно-исследовательский институт комплексной автоматизации», по условиям которых последнее как застройщик приняло на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию четыре корпуса офисно-административного комплекса. После завершения строительства институт должен был передать обществу оговоренные в договорах помещения. При этом «МДК» обязалось перечислить застройщику инвестиционный взнос на проектные и строительные работы.

Застройщик получил от контрагента деньги, но свои обязательства не исполнил. Институт находится в процессе банкротства, поэтому требование инвестора было включено в третью очередь реестра. Арбитражный суд квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, во исполнение которых должнику перечислен инвестиционный взнос в качестве аванса.

«МДК», снова обратившись в суд, потребовало признать за ним статус залогового кредитора на имущество должника – долю в праве общей собственности на один из недостроенных корпусов. Общество исходило из того, что оно «целевым образом» профинансировало строительство этого здания, обязательства института касались передачи помещений именно в этом корпусе, объект готов на 97% и в ходе конкурсного производства осуществляются мероприятия по государственной регистрации права института на долю в общей собственности на этот корпус. По мнению «МДК», ипотека возникла у него в силу закона как у лица, предоставившего целевое финансирование для создания объекта недвижимости (ст. 138, 142 Закона о банкротстве, ст. 64.2 Закона об ипотеке).

АС г. Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд в удовлетворении заявления отказали, посчитав, что ст. 64.2 Закона об ипотеке не применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. Однако кассация пришла к иному выводу. Арбитражный суд Московского округа признал требования «МДК» обеспеченными залогом, поскольку из условий договоров, по его мнению, следовала воля кредитора на финансирование строительства (п. 4 ст. 138, п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, ст. 329, 334, 335 ГК, ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке).

Юрист АБ «Линия Права» Лидия Солодовникова заметила, что позиция ВС в определении по этому делу сводится к двум основным вопросам: квалификации инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и преюдициальности выводов суда первой инстанции о такой квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов.

«Логично, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа, к которым относится возвратность. Из судебных актов также следует, что по договору не предполагалось начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, применяемых в правоотношениях юридических лиц. С точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве с опорой на п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54 спорные договоры являются договорами купли-продажи будущей вещи», – пояснила эксперт.

Более того, подчеркнула она, ВС вряд ли мог занять иную позицию: установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не просил о пересмотре данного судебного акта. «Таким образом, при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны данным определением и не могли квалифицировать инвестиционный договор в качестве договора займа, вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей вещи», – уверена Лидия Солодовникова.

Адвокат АК «Аснис и партнеры» Кира Корума отметила, что ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства. То есть стороны договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства недвижимости, могут заключить договор ипотеки, пояснили она, хотя и существуют проблемы с определением того, что именно будет являться предметом ипотеки.

«В большинстве случаев в договорах инвестирования в объекты строительства обязательства сторон определяются следующим образом: инвестор передает деньги и в будущем получает от застройщика объект недвижимости. Такие договоры не предполагают возврат денежных средств инвестору, начисление процентов за пользование денежными средствами, что не дает оснований считать отношения, возникшие между сторонами договора, заемными», – указала Кира Корума.

Поскольку ипотека в силу закона возникает в случае наличия заемных обязательств, отсутствие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и инвестором не влечет возникновения залога в силу закона, согласилась с Судом адвокат. «Инвесторам можно рекомендовать заключать договор ипотеки, правильно определив его предмет, либо вносить в конструкцию договорных отношений с застройщиком элементы договора займа», – заключила она.

Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:

свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
договор купли-продажи;
техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
паспорт собственника.

Пошаговая инструкция «Регистрация залога недвижимости (ипотеки)»

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).

В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Заполнение договора начинают с указания населенного пункта, где производится банковская сделка. Рядом ставится дата подписания документа.

Каждый из подразделов расписывается более подробно, и в них указываются:

Сведения об участниках

В этом пункте приводятся данные о продавце/покупателе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, семейное положение. Заемщик должен знать заранее, что на жилье, продаваемое по доверенности, банк вряд ли согласится выдать кредит, поэтому лучше подыскать другой вариант квартиры или дома.

Предмет договора

Подраздел обычно содержит адресную часть, этаж/этажность, общую площадь, назначение объекта (жилой, нежилой фонд), стоимость (указывается в цифрах и прописью). Здесь же указывается цель соглашения, а именно — приобретение квартиры по ипотеке. Продавец дает гарантию, что жилье не было продано постороннему лицу, заложено, подарено, обременено какими-либо обязательствами. Приводится перечень документов, согласно которых жилье находится в собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, решение суда).

Порядок регистрации договора ипотеки в Росреестре

Договор купли-продажи объекта недвижимости – важный документ и его заключают между участниками сделки (продавец/покупатель) в письменной форме. Составляется он как единый документ и подписывается обеими сторонами. Неправильно оформленный договор в дальнейшем признается недействительным.

Для ознакомления с типовым образцом договора купли-продажи ниже приводится образец документа.

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Город ______________ __________________(число, месяц, год)
Гражданин ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________________, «___»_________19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: ____________________ именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с одной стороны,
и гражданин _______________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________________, «__»______19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: _______________________, (для юридического лица указываются организационно-правовая форма, наименование, должность, Ф.И.О. уполномоченного для подписания лица, основания полномочий) именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: ________________________________, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о _______________________ №___ от «____» ________ _____года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному __________________ от «____»_________ ________года на основании Договора ________________ № _____ от «__» ____________ __________ г., зарегистрированного ______________________________________________________________ за № __________ от «____» ______________ ___ года, инвентаризационный номер КВАРТИРЫ.
1.3. Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из ________ комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м. КВАРТИРА расположена на ___этаже ___-этажного дома.
1.4. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за ______ рублей РФ.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.

Ипотека в силу закона — это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:

· при продаже недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закона о госрегистрации);

· приобретении земельного участка с использованием кредитных средств или средств целевого займа, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

· приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);

· регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу (п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

По общему правилу за регистрацией ипотеки в силу закона может обратиться одно из следующих лиц (ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации):

залогодатель;

залогодержатель;

нотариус, удостоверивший договор, по которому возникает ипотека в силу закона.

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Отсрочка или рассрочка платежа. Залог в силу закона.

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Абзац — Исключен. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

В законе «Об ипотеке (залоге)» определяются категория льготников, которые используют помощь государства и берут кредит на облегченных условиях. В нее входят многодетные семьи, военнослужащие, семьи, использующие материнский капитал, а также молодые семьи, работники науки, сферы образования и здравоохранения.

Для каждой категории на законодательном основании банки разрабатывают специальные программы ипотечного кредитования. Они учитывают принадлежность заемщика к определенной группе льготников и вид недвижимости. Закон определяет варианты государственной поддержки:

Компенсация части процентной ставки. Кредит фактически дается заемщику со сниженной ставкой, т. к. разницу компенсирует государство;
Субсидия. Для внесения первого взноса по ипотеке государство сносит определенную сумму за заемщика;
Адресная помощь. Ее могут использовать граждане, которые получают капитал по госпрограмме, например, для ипотеки можно использовать «Материнский капитал»;
Специальные программы. Например, это может быть «Военная ипотека» – по ней первоначальным залогодержателем, помимо кредитной организации, будет выступать также Министерство обороны.

К льготной категории также относятся медики и работники сферы образования и науки.

Закон «об ипотеке» предусматривает для каждой категории свой перечень документов, необходимых при заключении ипотечного договора с использованием государственной помощи.

ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков – их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия. Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки. Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.

Благодаря изменениям, которые происходили на протяжении всего срока действия закона «О залоге (ипотеке)», стала возможной эффективная защита прав кредитора и заемщика по ипотечному договору, упростилась сама процедура соглашения. Как и любой законодательный документ, ФЗ 102 имеет как свои положительные, так и негативные стороны.

Тем не менее, у закона есть свои недостатки. Среди них можно отметить следующие. В законе по-прежнему не указаны основания, на которых залог прекращает свое действие (это положение на сегодняшний день регулирует Гражданский кодекс РФ в статье 352).

Если договор прекращает свое действие, закон не снимает обременения с имущества. Так, если заемщик на средства, полученные в кредит, купил недвижимость, но затем произошло расторжение договора с собственником имущества, в Росреестре все равно останется запись о действующей ипотеке, пока не будут совершены выплаты по договору.

Закон сохраняет право кредитора продавать долг по ипотеке третьей стороне. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно перекупают право на истребование долга с заемщика по ипотечному договору. Лицо, взявшее ипотеку, никак не может воспрепятствовать этому, если с его стороны допущены нарушения по договору.

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости.

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.