Значение государственной регистрации прав недвижимого имущества

Принят Государственной Думой 3 июля 2015 года

Одобрен Советом Федерации 8 июля 2015 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).

4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

5. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133¹ и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

7. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).

8. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, участки недр.

Статья 2. Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
2. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

   Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

   Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

   Книги учета документов содержат данные о:

   принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
   выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
   выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

3. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

   Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

   В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

   Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

4. Разделы Единого государственного реестра прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определяется Правительством Российской Федерации.

   Если разделы Единого государственного реестра прав, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. После вступления приговора в законную силу либо по истечении срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела суд или орган дознания, следователь, прокурор должны возвратить указанные разделы и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

5. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством Российской Федерации.

   Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

6. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

   Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

   Каждый раздел состоит из трех подразделов.

   Верховный Суд и право собственности на недвижимость до госрегистрации

   Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью — одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны, — особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей. Таким образом, в цивилистической теории признаки недвижимого имущества (недвижимости) как объекта гражданских прав следует классифицировать по двум видам:

   1. общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе недвижимость:
      • материальна, т.е. создана природой или человеком (ее свойства должны быть осознаны и освоены людьми);
      • дискретна, т.е. качественно и физически определена и обособлена от всех других объектов;
      • полезна (удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными качествами);
      • нормативно гарантированна, т.е. существует возможность ее правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями;
   2. специальные, согласно которым недвижимое имущество, являясь одним из видов вещей, имеет вместе с тем свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов гражданских прав.

   К специальным признакам относятся:

   • неразрывная связь с землей (как правило);
   • повышенная стоимость (ценность);
   • особый (усложненный) порядок официального (государственного) признания права и приобретения права на недвижимое имущество;
   • особый порядок защиты и охраны права на недвижимое имущество.

   Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

   Данное в законе понятие государственной регистрации позволяет определить ее значение, функции, а также присущие ей особенности.

   До недавнего времени вопрос о правовой природе института регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не являлся предметом широких обсуждений в научной доктрине. Однако ситуация изменилась в связи с принятием Закона о регистрации. В юридической литературе появились попытки дать характеристику такому правовому явлению, как институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Наиболее распространенными являются точки зрения, согласно которым институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой:

   1. административно-правовой институт;
   2. гражданско-правовой институт;
   3. смешанный правовой институт.

   Указанные точки зрения свидетельствуют о том, что в юридической науке отсутствует единый взгляд на отраслевую принадлежность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Между тем решение данного вопроса необходимо, поскольку выяснение правовой природы этого института является необходимым условием для правильного применения и толкования норм права. Однако решить данный вопрос представляется возможным только в том случае, если будет найден такой классификационный критерий, который позволит с достоверностью провести разграничение между различными отраслями права.

   Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определен в ст. 5 Закона о регистрации. К их числу отнесены: собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (в дальнейшем — правообладатели), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем — органы Росрегистрации), — с другой.

   В настоящее время в России совершается все больше сделок с недвижимым имуществом, регистрируются переход права от предыдущего собственника и право нового собственника соответствующего имущества. В статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сказано: «Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами». Физические лица в основном осуществляют регистрацию своих прав на земельные участки, квартиры, жилые дома, различные хозяйственные постройки; юридические лица огромное значение уделяют закреплению своих прав на земельные участки (аренда, право собственности), здания, сооружения, нежилые помещения, реже — на объекты незавершенного строительства.

   Статья 9. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

   Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, образованная Указом Президента РФ N 1847 от 25.12.2008 «О Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии» (до 30.12.2008 — Федеральная регистрационная служба, а территориальные органы по субъектам РФ — Управление Федеральной регистрационной службы). Деятельность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации и основывается на Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законах, федеральных законах, актах Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международных договорах Российской Федерации и других нормативно-правовых актах Российской Федерации.

   Абзац 2 пункта 1 настоящей статьи определяет общие особенности регистрации протяженных объектов недвижимого имущества и объектов, расположенных в нескольких регистрационных округах (например, автомобильные и железные дороги, предприятия как имущественные комплексы, линии электропередач и др.), которые подлежат государственной регистрации в центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Однако текст статьи делает ссылку на то, что по инициативе заявителя допускается государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги и расположенные на территориях более одного регистрационного округа в любом территориальном органе, через который проходит протяженный объект.

   В пункте 2 настоящей статьи законодатель делает акцент на то, что структура регистрирующих органов определяется центральным аппаратом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.

   Пункт 3 устанавливает перечень юридически значимых действий, относящихся к компетенции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

   1. Установление регистрирующим органом:

   — права Заявителя на представление документов в целях государственной регистрации;

   — правового статуса объекта недвижимости, права на который подлежат

   — наличия правопритязаний третьих лиц.

   2. Осуществление действий, связанных с государственной регистрацией прав и перехода прав собственности на недвижимое имущество и выдача правоподтверждающих документов.

   3. Выдача информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о зарегистрированных правах в виде выписок из ЕГРП.

   4. Постановка на учет объектов недвижимого имущества не являющихся чьей-либо собственностью (бесхозяйных объектов);

   5. Выдача архивных копий правоустанавливающих документов, поданных на государственную регистрацию.

   Пункт 4 комментируемой статьи особо подчеркивает узкоспециализированную направленность деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

   Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

   Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

   Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

   Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).

   Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» — это надежный партнер в области оформления сделок с недвижимостью, профессиональных юридических консультаций и юридических экспертиз. Наши сотрудники оперативно подготовят полный пакет документов для регистрации недвижимости, заключения договора аренды.
   К сожалению, процесс получения технической документации и заключения договоров в органах государственного учета сопровождается волокитой, потерей огромного количества времени и средств. Клиенты нашей компании получают:

   • Абсолютно прозрачную, профессиональную и быструю помощь при регистрации права собственности на недвижимость, получении выписок и справок;
   • Сжатые сроки решения задач любой сложности, связанных с договорами, изготовление и получение технических планов и паспортов;
   • Надежную юридическую защиту всех правовых интересов;
   • Полное юридическое сопровождение всех договоров и сделок,купле/продаже недвижимости, аренде;
   • Оперативную доставку договоров, выписок и других документов удобным для вас способом.

   Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество

   Компания «Стар-Сервис» выполнит оформление недвижимости любого типа – земельные участки, промышленные объекты, здания, отдельные помещения, частные дома и квартиры, а также объектов, которые еще не введены в эксплуатацию и находятся на этапе строительства. Согласно букве Закона РФ, все договора должны проходить обязательную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации Росреестра. Мы поможем расторгнуть, изменить, подтвердить или зарегистрировать собственность на различные объекты недвижимости путем правильного оформления документов.
   Типовыми услугами, которые востребованы нашими клиентами являются:

   • Оформление и сопровождение сделок с земельными участками;
   • Правильное сопровождение сделок с использованием залогового имущества;
   • Формирование достаточного пакета документов для регистрации в Управлении Росреестра;
   • Регистрация перехода недвижимости (дарение, договор мены, купля/продажа);
   • Договоры аренды с различными условиями.

   Юридическое сопровождение ваших сделок с недвижимостью заключается в полноценной консультации специалистов по вашему вопросу до заключения договоров, проведение экспертизы документов на проверку их подлинности и правильности оформления, подготовка полного пакета документов для быстрой регистрации с любыми объектами, оперативная подача всех материалов в Управление Росреестра, предоставление результата клиенту.

   Центр регистрации недвижимости «Стар-Сервис» возьмет на себя обязанности по защите интересов своих клиентов. Регистрация права собственности – очень затянутый и запутанный процесс, требующий внимания со стороны оформителя. Более того, регулярные поправки в законодательстве могут привести неподготовленного человека к срыву планов, дополнительным финансовым расходам.
   Обращаясь в узкоспециализированную компанию, вы обезопасите себя от ошибок при оформлении договоров, заявлений и прочих документов, которые могут поставить под удар проведение сделок с недвижимостью.
   Наша команда состоит из опытных юристов, кадастровых инженеров, специалистов в области строительства. Мы защитим все ваши сделки, сделаем процесс оформления права собственности простым, удобным, быстрым. Комплексный подход позволит, сотрудничая с одной компанией, получить помощь при регистрации недвижимого имущества, в кадастровом учете, проведении инвентаризации, правовом анализе документов различного типа.

   Узнай всё про недвижимость
   от 10 минут!

   Онлайн — сервис для получения информации об
   объектах недвижимости из Росреестра

   Выписка из ЕГРН?

   С 1 января 2017 года, на основании закона №218-ФЗ, объединили ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав) и ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости), вместо выписки из ЕГРП, теперь будет выписка из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). Если раньше вы заказывали выписку или кадастровый паспорт (кадастровую выписку), то теперь вы получите два документа в одном.

   Что я узнаю из Выписки ЕГРП (ЕГРН)?

   Выписка из ЕГРН (ЕГРП) онлайн в городе Москва поможет узнать кто собственник объекта недвижимости, и их количество. Так же вы узнаете:

   • Ограничения, аресты, обременения;
   • Дату регистрации права собственности;
   • Кадастровая стоимость;
   • Точный адрес;
   • Площадь;
   • Назначение объекта недвижимости;
   • Местоположение;
   • План (если есть).

   Посмотреть образец

   Точно укажите адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. Наш сервис в реальном времени покажет все записи в базе Росреестра соответствующие вашему запросу. Внимательно проверьте все данные, укажите почту и телефон, далее перейдите к оплате.

   Оплата заявки осуществляется посредством сервиса WalletOne, любым удобным для вас способом. Обратите внимание, что в зависимости от способа оплаты WalletOne взимает дополнительную комиссию.

   После получения сведений об оплате, специалисты нашего сервиса формируют соответствующий запрос в Россреестр. Время ответа официального сервиса в зависимости от его нагрузки, в среднем составляет от 10 минут до 2 часов.

   Сразу после получения ответа от официальной базы Росреестра на указанный вами адрес электронной почты вам придет файл и смс оповещение на ваш мобильный телефон.

   Раньше существовала целая индустрия недобросовестных действий, связанная с отъемом жилья. Даже после принятия ГК РФ, регистрацию осуществляло бюро технической инвентаризации. Однако проблемы лишь накапливались порядок необходимых действий не был единым. Такое положение дел не позволяло оставить регистрационные функции в бюро. Эти проблемы привели к необходимости создать специальный федеральный орган, осуществляющий процедуру регистрации недвижимости.

   Благодаря этому, в сфере оборота такого имущества был наведен порядок и каждый объект встает на учет.

   Основы регистрации недвижимости заложены в ст. 131 ГК РФ. Предусмотренный порядок конкретизируется в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним».

   Легальное понятие государственной регистрации недвижимости содержит ст. 2 ФЗ. Под ней следует подразумевать юридический акт, заключающийся в признании и подтверждении государством возникновения, ограничения или обременения, перехода, а также прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с ГК РФ, являющееся единственным доказательством, подтверждающим существование такого права.

   Такое понятие позволяет установить основные особенности, которыми характеризуется этот процесс.

   Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310

   Можно выделить следующие особенности:

   • государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт. Его понятие содержится в теории гражданского права. Под ними подразумеваются действия, направленные на достижение результата. В данном случае, речь идет о результативном акте, поскольку вся деятельность, которую ведет федеральный орган, осуществляющий ее, направлена на фиксацию новых сведений в ЕГРП либо отказ в ней. Отмена возможна только в судебном порядке;
   • одним из результатов процесса становится признание права собственности либо обременения государством. Это означает, что все органы государственной власти РФ должны принимать и уважать права лица на тот или иной недвижимый объект или доли;
   • другим результатом выступает подтверждение факта наличия права на объект для 3-х лиц. Согласно этому положению, наличие подтверждения, которое дал федеральный орган, осуществляющий регистрацию, служит основанием для принятия и уважение прав лица на отдельно взятые объекты или доли;
   • понятие предусматривает эксклюзивность подтверждения прав на недвижимость со стороны государства. Юридическое значение имеет только такая процедура, которая обязательна для всех. Никто другой не вправе дублировать функции, которыми обладает федеральный орган, осуществляющий регистрацию прав и вносящий сведения в ЕГРП.

   Федеральная регистрационная служба гос. кадастра и картографии или же по-другому называется – росреестр это в первую очередь очень важный государственный орган.

   Данный орган является определяющий в вопросах оформления отношений прав собственности на недвижимое имущество. Фед. служба госрегистрации кадастра и картографии не работает сама по себе. Она находится в строгом подчинении другому очень важному органу. Таковым является Министерство экономического развития.

   Сегодня мы привыкли видеть росреестр, как совокупность кадастровой палаты и некоторых других подразделений. На самом же деле, эта реформация увидела свет совсем недавно. Еще в 2006 году, когда земельный кодекс только вышел в свет, дела с оформлением недвижимого имущества обстояли совсем по другому. И не сказать, что самым лучшим образом.

   До 2008 года росреестр носил название росрегистрация, хотя его функции отдаленно напоминали сегодняшнее положение вещей.

   Давайте поговорим об основных функциях, которые выполняет росреестр. К ним относят целый комплекс действий, каждый из которых требует к себе пристального внимания. Давайте начнем их перечисление и рассмотрение.

   Итак, росреестр очень строго и точно следует своим полномочиям. Поэтому основной осуществляемой им функцией является организация учета. Учет, как вы уже поняли, организовывается путем создания определенной системы государственного кадастрового учета.

   Этой функции посвящены все дальнейшие действия и полномочия росреестра, а их, поверьте не мало.

   Вообще, прежде чем говорить о функциях стоит поговорить, о полномочиях росреестра, ведь они в точности повторяют полномочия этой структуры полностью или же в части.

   Как мы уже говорили, ведение единого реестра о вообще всем недвижимом имуществе и преимущественно сделок с ними – основная функция и основное полномочие Росреестра. Однако существуют также и второстепенные полномочия, а, следовательно, и функции.

   Так, например, к ним относятся ведение государственного кадастра недвижимости, каталога самых различных географических и иных названий, реестр всех без исключения арбитражных управляющих, а также любое изменение в ведении землеустройства.

   Согласитесь, в росреестре находится огромный объем информации, которые просто невероятным образом накапливается в его структуре и образует мощный массив данных.

   Помимо этого, росреестром осуществляется особый надзор за использованием земель, а также разного рода геодезический надзор и всяческого рода контроль.

   Контроль и надзор – также основные функции росреестра. В чем проявляется подобное? В том, что в первых, росреестр осуществляет непосредственный контроль за проведением основного землеустройства, а также незаменимо проводит различного рода экспертизу разной землеустроительной документации на землю.

   Пунктом выше, мы перечислили все свойства и все основные функции росреестра от и до. Теперь стоит поговорить о целях.

   Основной целью деятельности росреестра, как и каждого его филиала, в общем, и по отдельности является обеспечение полной безпроблемной реализации разного рода полномочий, которые мы перечислили выше.

   Как уже стало понятно, эти полномочия относятся к одной определенной сфере, такой как государственная общая регистрация определенных прав, в частности прав собственности.

   Также регистрируют сделки с данным имуществом.

   Основные правила, служащие базой для всей деятельности, связанной с регистрацией недвижимости, предусмотрены в главе 1 ФЗ и в ст. 131 ГК РФ. В них отсутствует конкретный перечень, содержащий наиболее важные требования.

   Действующий порядок строится на следующем:

   • единство государственного реестра прав (ст. 2 ФЗ). Требования предусматривают создание одной базы данных. Это упрощает техническое сопровождение и учет. Кроме того, ответственная служба создает алгоритмы, необходимые для предотвращения дублирования записей. Это имеет большое значение, поскольку позволяет получить точные данные, вне зависимости от региона, в котором подается запрос;
   • обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ). Все объекты, доли и права, связанные с недвижимостью, должны быть отражены в реестре. Исключение составляют лишь те случаи, когда права возникли до того, как стал действовать закон. Их могут подтверждать документы БТИ, а также нотариальные договоры купли-продажи;
   • сведения в ЕГРП носят открытый характер (ст. 7 ФЗ). Это означает, что доступны любому желающему. Лицо может получить сведения путем направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, ответственный за процедуру.

   Сделки с недвижимостью и их регистрация

   Основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

   • нормативные документы правительства, прописывающие обязательность регистрации после трансформации действующего права или его появлении;
   • легальные сделки с недвижимостью;
   • акты приватизации жилья;
   • возникновение прав наследования;
   • постановления судов;
   • прочие документы, подтверждающие изменение гражданских или правовых отношений, объектом которых выступает недвижимость.
   • Информация4
   • Слайдер398
   • Актуальные1082
   • Новости1
   • Блог0
   • Мерей0
   • Рустем0
   • Обзор соц.сетей5
   • Гос.органы7420
   • Спорт31
   • Политика1029
   • Правоохранительные органы4242
   • Жизнь и Общество3050
   • EXPO99
   • Страна и Мы6
   • Суды161

   государственный регистрация право аренда

   Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существует с 31 января 1998 г., когда вступил в силу Федеральный закон Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594. — утратил силу. На протяжении всего этого периода менялся характер взаимодействия государственных регистраторов, работников кадастровых органов и нотариусов, имелись различные взгляды на сложившееся при этом их взаимодействие и его дальнейшие перспективы. Принятие указанного выше закона существенно изменило роль нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинуло на десяток с лишним лет интеграцию госрегистрации прав и кадастрового учета. Так, хотя в советский период регистрация прав на землю (понятие «недвижимость» тогда не применялось) не входила в состав государственного земельного кадастра (далее — ГЗК), который имел аграрную сущность, с началом земельного реформирования 90-х годов началось движение в направлении их интеграции, а также охвата такой объединенной системой остальной недвижимости Липски С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. 2013. № 6. С. 20 — 25..

   Например, в 1993 г. было принято решение о том, что ГЗК, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость должны вестись по единой системе Указ Президента Российской Федерации от 11.12.1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // «Российской газете» от 2 февраля 1999 г. N 19. Впрочем, на практике все 90-е годы регистрация (учет) как объектов недвижимости, так и прав на них осуществлялись порознь: земля — в рамках ГЗК, рукотворная недвижимость — бюро технической инвентаризации, органы по управлению имуществом и др. Учет разных объектов был слишком специфичен, кроме того, сказывались пролонгированные последствия десятилетий исключительности государственной собственности на землю и отсутствия ее гражданского оборота.

   Регистрацию же прав на такие объекты можно было унифицировать и сделать единой: земля и эти объекты участвуют в гражданском обороте как единое целое Короткова О.И. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов как один из основополагающих принципов земельного законодательства // Правовые вопросы строительства. 2012. № 1. С. 17 — 19.. Осуществленная Законом о госрегистрации прав унификация критиковалась многими авторами, которые указывали на целесообразность сохранения курса на создание единой системы ГЗК и госрегистрации прав (приводя аргументы, которые тогда казалась неубедительными, а спустя десятилетие многие из них стали официальной позицией). Липски С.А. О некоторых организационно-правовых аспектах регистрации прав на землю и сделок с ней в современных условиях // Проблемы землепользования и земельного кадастра в условиях перехода к рыночной экономике // Сб. научн. тр. М., 1998. С. 85. Так, на пример, был издан Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2009 г. № 534 «Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости». Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2009 № 534 «Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости» // «Вестник Росреестра», 2010 г., N 1

   После принятия указанного закона, казалось бы, все интеграционные планы начала 90-х годов сорвались — госрегистрация прав стала охватывать все виды недвижимости, а ГЗК — только земельные участки. А после того, как через пару лет был принят и специальный закон о земельном кадастре Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // «Российской газете» от 10 января 2000 г. N 5, они стали регулироваться разными законами. Однако последний закон действовал сравнительно недолго, и в 2007 году была осуществлена так называемая кадастровая революция, когда возникла единая кадастровая система — государственный кадастр недвижимости Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ, 2007, № 31, ст. 4017. (далее — ГКН; впрочем, интеграция земли и другой недвижимости наступила не сразу, а по истечении переходного периода, но законодательное решение было принято).

   В современной российской юридической литературе нет однозначного вывода о том, чем является государственная регистрация: формирующейся отраслью российского права, комплексным правовым институтом, смешанным институтом, институтом административного или гражданского права.
   Изучение общественных отношений, которые регулируются законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, показывает, что они являются двухуровневыми. Их первый уровень составляют отношения между сторонами, желающими заключить сделку. Такие отношения носят гражданско-правовой характер, также они имеют частный характер и регулируются нормами материального права. Второй уровень общественных отношений, регулируемых законодательством о государственной регистрации, образуют отношения между органом госу-дарственной регистрации и заявителем. По мнению Кирсанова А. Р., эти правоотношения имеют публичный, административно-правовой характер. В случае конфликтных ситуаций могут возникнуть еще гражданско-процессуальные отношения, возникающие между судом и заявителем, а при вынесении положительного решения — судом и регистрирующим органом.
   В.Д. Сорокин отмечает, что гражданско-правовые нормы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним тесно связаны с административно-правовыми. Это проявляется и при оспаривании зарегистрированных прав. А.Л. Ильченко указывает, что использование способов оспаривания зарегистрированного права связано с разрешением споров, вытекающих из административных правоотношений, и до разрешения в суде спора о праве неприменимо. В этом проявляется тесная связь норм гражданско-правовых и административно-процессуальных. Таким образом, мы видим, что взгляд на государственную регистрацию как институт исключительно административно-правовой или преимущественно административно-правовой не совсем верен. Этот институт представляет собой в структуре российского права комплексное образование.
   М.Г. Пискунова полагает, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит смешанный характер, поскольку содержит нормы, характерные для разных отраслей права. С.С. Алексеев отмечает, что смешанные институты возникают на стыке отдельных правовых сфер, в точках их соприкосновения проникают элементы, свойственные другой отрасли. В областях функционирования родственных отраслей, то есть отраслей, образующих конгломерат, формирование подобных смешанных институтов логично.
   Существует точка зрения на государственную регистрацию как комплексный правовой институт. Подобное мнение разделяет А.Р. Кирса-нов, он утверждает, что регистрационное право — формирующаяся отрасль российского права. По моему мнению, это утверждение является спорным по следующим причинам. Прежде всего, отсутствует достаточное количество тех источников, чем практика руководствуется в решении юридических дел и на базе которых можно было бы сформировать новую самостоятельную отрасль права. Любая отрасль права тяготеет к тому, чтобы иметь собственный кодифицированный акт. Закон о госрегистрации, как мы убедились выше, не может претендовать на роль акта, регулирующего все без исключения отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во многом недостаток правового регулирования восполняется за счет подзаконных нормативных актов. Кодифицированный же акт (как, например, ГК РФ в гражданском праве РФ) должен быть направлен на максимальное урегулирование отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Безусловно, отрасль права может существовать и без единого кодифицированного акта, однако при этом обязательно должно быть принято несколько федеральных законов, которые бы подробно регламентировали соответствующие отношения. В рамках регистрационного права мы этого не наблюдаем. Существует ГК РФ и Закон о госрегистрации, в которых закреплены основополагающие нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, но они регламентируют эти отношения не в полной мере. Существуют и иные федеральные законы, о которых я упомянула выше и предметом регулирования которых не выступает государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью, однако при этом они имеют отдельные нормы, посвященные регулированию отношений по данной регистрации. Многие технические вопросы урегулированы подзаконными нормативными актами и судебной практикой. Все это свидетельствует о сдержанном внимании законодателя к деятельности регистраторов, что, в конечном счете, не позволяет сделать вывод о возможности появления самостоятельной отрасли регистрационного права. Наконец, в такой отрасли права как административное право существует мнение, которое высказано представителями юридического факультета МГУ им. Ломоносова Алехиным и Кармолицким о том, что не стоит в рамках административного права выделять отдельные отрасли права, а админи-стративно-процессуальное право нуждается в унификации, тем более что рядом ученых-правоведов предлагаются проекты по кодификации административно-процессуального законодательства.

   Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

   
   

   Реестровые дела представляют собой совокупность документов, на основании которых в ЕГРН внесены сведения, установленные настоящим Федеральным законом.

   Реестровые дела ведутся в электронной форме (за исключением отдельных случаев).

   Заявления и необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документы, представленные в форме документов на бумажном носителе, для включения в реестровые дела переводятся органом регистрации прав в форму электронного документа или электронного образа документа. Электронные документы, электронные образы документа, созданные в соответствии с настоящей частью, подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица органа регистрации прав и имеют ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе, представленный заявителем.

   Реестровые дела ведутся также на бумажном носителе, если заявления и необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы оформлены и представлены заявителем в простой письменной форме на бумажном носителе, при условии, что оригиналы таких документов отсутствуют в иных органах государственной власти, органах местного самоуправления, государственных и муниципальных архивах.

   Кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в ЕГРН:

   1) публичные кадастровые карты — кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц;

   2) дежурные кадастровые карты — кадастровые карты, предназначенные исключительно для использования органом регистрации прав при ведении Единого государственного реестра недвижимости.

   Публичные кадастровые карты и дежурные кадастровые карты ведутся органом регистрации прав в электронной форме.

   С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

   Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.

   Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

   Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.

   В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

   Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 03 июля 1991г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 29 января 1992г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

   Но в то же время такие документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями – актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

   Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельных нормативных актов судами по-разному определялся момент возникновения права собственности. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 32 от 02 декабря 1993г.¹ записано, что «право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи». В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995г. № 5325/95² было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом и договором».

   Подобная неясность Гражданского кодекса РСФСР 1964г. и Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», связанная с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.³

   С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

   Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

   21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию. Данный закон вступил в действие в конце января 1998г., в связи с чем представляется интересным рассмотреть в данной работе тот порядок, который предусматривает вышеуказанный закон, а также практику его применения.

   Итак, несмотря на трудности, возникающие на практике по применению Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:

   • изменение самого подхода к регистрации недвижимости — это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;

   • введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;

   • смена множественности регистраторов (БТИ, комитеты по управлению имуществом, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом — учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

   • ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой — контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.

   1. Гражданское право..// под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – Москва 1998г.

   2. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – Москва, 1999 г.

   3. Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. — Москва, 2000.

   Под понятие недвижимого имущества, подлежащего регистрации, подпадают:

   • земельные участки;
   • недра;
   • объекты, относящиеся к земле, перемещение которых без нанесения им вреда невозможно (такие, как капитальные строения – жилой дом, хозяйственные постройки).

   Ограничения или обременение – это создание условий, ущемляющих права лиц на действия с тем или иным объектом. К ним относятся и часто применяются: сервитут, аренда, доверительное управление, арест, кредитное обязательство, концессионное соглашение и ряд других.

   Основанием для регистрации служит статья 131 ГК РФ, Конституция РФ, а весь порядок изложен в Федеральном законе о регистрации прав на недвижимое имущество от 21 июля 1997г №122 –ФЗ.

   Осуществляя регистрацию прав для физического или юридического лица на недвижимость и сделки с ней – государство подтверждает и признает возникновение прав или условий на это имущество, предусмотренных ГК РФ. Это могут быть ограничение в правах, утрата прав или их переход другим лицам.

   Основной свод правил – база деятельности в регистрации прав, прописан в первой главе ФЗ -№122, и предусмотрен ст.131 ГК РФ.

   Наиболее важными из них являются:

   1. Наличие единственного реестра прав, где используется одна база данных, что упрощает контроль, учет, и позволяет качественно вести техническую документацию.
   2. Регистрация объектов, долей, прав на недвижимость проводится в обязательном порядке и отражается в реестре. Случаи, когда права возникли до появления и вступления в силу настоящего закона – относятся к исключениям. Подтверждением в такой ситуации становятся документы БТИ, выданные местными органами власти, договоры купли — продажи, заверенные нотариусом. (ст.4 ФЗ)
   3. Согласно ст.7 ФЗ о регистрации прав на недвижимое имущество, сведения о регистрации хранятся в открытом доступе. Каждый желающий может по мере необходимости, составить запрос, направить его в органы власти для получения нужной справки.

   Весь основной перечень прав опубликован в ст.4ФЗ № 122 и включает:

   1. Все вещные права, собственность, возможность производить сделки. Подразумеваются земельные участки, капитальные строения, временные постройки. Предприятие регистрируется как одно целое. Именуется имущественным или недвижимым комплексом, помещением или долями в правах собственности.
   2. Перечень ограничений и обременений подразумевает наличие кредита, доверительное управление, аренду, сервитут, безвозмездное пользование. При аренде и найме недвижимости на срок от одного года и более – регистрируется договор.
   
   

   Похожие записи:

   • Вселение в жилое помещения через суд
   • Незаконное оформление права собственности по решению суда
   • Приватизация квартиры документы распечатать