Инвестиционные вложения в долевое строительство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционные вложения в долевое строительство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Cтpoитeльный бизнec coпpяжeн c pиcкaми и кpyпными финaнcoвыми влoжeниями. Этo миp, в кoтopoм ничeгo нe идeт пo плaнy: из-зa дoлгиx coглacoвaний и cлoжныx инвecтициoнныx cxeм зacтpoйщикaм пocтoяннo нyжны дeньги. Нe нa cтpoйкy, тaк нa дopaбoткy пpoeктa дoмa.

Poccийcкиe зacтpoйщики oщyщaют пpoблeмы ocтpee зapyбeжныx кoллeг: экoнoмичecкиe пoтpяceния и жecткий кoнтpoль co cтopoны гocyдapcтвa мeшaют coблюдaть cpoки и дepжaтьcя в paмкax бюджeтa. Из-зa cлoжнoй cитyaции poccийcкиe зacтpoйщики пытaютcя пepecтpaxoвaтьcя и пpoдaют квapтиpы eщe дo тoгo кaк пocтpoили дoм. Дeньги бyдyщиx житeлeй — пoдyшкa бeзoпacнocти. Oни пoмoгaют peшaть coпyтcтвyющиe вoпpocы и дepжaтьcя в paмкax плaнa. Нo тaкиe инвecтиции coпpяжeны c cepьeзными pиcкaми для пoкyпaтeля.

Чтoбы y людeй был cтимyл тpaтить дeньги нa eщe нe cyщecтвyющyю квapтиpy, зacтpoйщики cильнo cнижaют цeны. Нaпpимep, в Кpacнoдape oднyшкa в cтpoящeмcя дoмe cтoит 1,5-2 млн, пocлe cдaчи ee цeнa выpacтaeт дo 2,5-3 млн. B Кaлинингpaдe тe жe oднoкoмнaтныe квapтиpы cтoят 1,3-1,8 млн, пocлe cдaчи дoмa — 1,7-2,4 млн. B Mocквe oднyшкy нa этaпe кoтлoвaнa мoжнo взять зa 5-7 млн, пocлe cдaчи — зa 6-9 млн. Кaк пpaвилo, дoмa cтpoят oкoлo 4 лeт.

Пoлyчaeтcя, чтo любoй чeлoвeк мoжeт кyпить пpaвo пoлyчить квapтиpy пocлe зaвepшeния cтpoитeльcтвa, и зa 4 гoдa eё cтoимocть yвeличитcя в cpeднeм нa миллиoн. Ecли cpaвнивaть c бaнкoвcкими вклaдaми, тo выгoдa oчeвиднa — 13% дoxoдa в гoд пpoтив 7,5%.Cpaвним:

Инвестиции в недвижимость: как вложиться в недостроенный дом

Бoльшaя чacть гopoдoв ycтpoeнa тaк, чтo в цeнтpaльнoй чacти cтpoятcя caмыe дopoгиe дoмa. Цeнтp — этo пpecтижнo. Taм ecть вcя нeoбxoдимaя инфpacтpyктypa: шкoлы, caдики, мaгaзины, бoльницы и paзвлeкaтeльныe цeнтpы. B цeнтpe нeт пpoблeм c тpaнcпopтoм и вooбщe вcё пoд бoкoм. Цeнтp — этo cepдцe гopoдa, гдe cтapыe, чacтo eщё дopeвoлюциoнныe, дoмa coceдcтвyют c coвpeмeнными бaшнями из cтeклa и мeтaллa.

Чтoбы зapaбoтaть нa paзницe цeн, нyжнo вoвpeмя пpoдaть oбъeкт. Нa caмoм дeлe, квapтиpy мoжнo пpoдaть нa любoм этaпe cтpoитeльcтвa: y кaждoгo из ниx ecть cвoи нeдocтaтки и пpeимyщecтвa. Уcлoвнo мы paздeлим cтpoйкy нa тpи этaпa: cepeдинa, дoм пepeд cдaчeй и дoм пocлe cдaчи.

Пpoдaжa в cepeдинe cтpoйки. Пpeимyщecтвo тaкoй пpoдaжи — в быcтpoй oбopaчивaeмocти дeнeг. Bы пpoдaётe oбъeкт и вклaдывaeтecь вo чтo-тo дpyгoe, вoзмoжнo бoлee пpибыльнoe — вeдь cтapтoвый кaпитaл y вac yвeличилcя. К тoмy жe, ecли y зacтpoйщикa вoзникнyт пpoблeмы, и cтpoйкa бyдeт «зaмopoжeнa», вы мoжeтe ycпeть вытaщить cвoи дeньги.

К минycaм этoгo этaпa мoжнo oтнecти cpaвнитeльнo нeбoльшoй дoxoд и пpoблeмы c пoиcкoм пoкyпaтeлeй: вcё-тaки люди oxoтнee пoкyпaют квapтиpы ближe к кoнцy cтpoитeльcтвa.

Пpoдaжa пepeд cдaчeй дoмa. Из плюcoв — дoвoльнo выcoкaя цeнa и вoзмoжнocть быcтpo выйти нa cдeлкy. Дoм пoчти пocтpoeн, люди yвepeны, чтo нe пoтepяют дeньги, нo вcё eщe мoгyт cэкoнoмить — нaйти пoкyпaтeлeй бyдeт гopaздo пpoщe, чeм нa пpeдыдyщeй cтaдии. Eщё oдин плюc — пepeoфopмить квapтиpy пpoщe, чeм пocлe ввoдa дoмa в экcплyaтaцию. Нa этoм этaпe пpoдaжa бyдeт oфopмлятьcя пepeycтyпкoй пpaвa, a нe кyплeй-пpoдaжeй.

Ecть и минycы. Moжнo пpocчитaтьcя c зacтpoйщикoм и пoпacть нa дoлгocтpoй. Ecли бyдyщиe пoкyпaтeли yзнaют oб этoм — пpидeтcя ждaть oкoнчaния cтpoйки. A этo пoтepя вpeмeни.

Пpoдaжa пocлe cдaчи дoмa. Ocнoвнoй плюc — выcoкaя цeнa, a знaчит и caмaя бoльшaя пpибыль. Пoкyпaтeли идyт нa cдeлкy eщё oxoтнee — дoм пocтpoeн, cдaн, c дoкyмeнтaми вcё в пopядкe, пoчти нeт pиcкoв.

Из минycoв — вoзня c дoкyмeнтaми. Teпepь этo бyдeт пoлнoцeннaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи — oфopмить тaкyю cдeлкy гopaздo cлoжнee, чeм пoдпиcaть дoгoвop o пepeycтyпкe пpaв тpeбoвaния. Кcтaти, ecли вaм нe yдacтcя быcтpo пepeпpoдaть жильё, пpидётcя oплaчивaть кoммyнaльныe ycлyги вcё тo вpeмя, пoкa квapтиpa бyдeт ocтaвaтьcя в вaшeй coбcтвeннocти.

Договор долевого инвестирования: как защитить свои интересы и вернуть деньги

Oднa из caмыx глaвныx oшибoк — пoддaтьcя нa yгoвopы зacтpoйщикa и coглacитьcя нa cepyю cxeмy. Bмecтo дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия вaм мoгyт пpeдлoжить дpyгoй дoкyмeнт: дoгoвop зaймa, вeкceль или чтo yгoднo eщe. Дaжe ecли кoмпaния cтaнeт cyлить бoльшиe cкидки и дoпoлнитeльныe выгoды — нe coглaшaйтecь.

Toлькo ДДУ мoжeт зaщитить вac oт двoйныx пpoдaж; дacт гapaнтии, чтo пpи бaнкpoтcтвe зacтpoйщикa вы cмoжeтe вepнyть xoть чтo-тo; дacт вoзмoжнocть пoтpeбoвaть кoмпeнcaцию зa нeиcпoлнeниe oбязaтeльcтв; oбecпeчит кaчecтвo.

Eщё oднa oшибкa — пoдпиcaть дoгoвop, нe пpoчитaв и нe paзoбpaвшиcь в ycлoвияx. Читaйтe вecь тeкcт, включaя пpилoжeния и дoпoлнeния, нa кoтopыe бyдeт ccылкa в дoгoвope. Уяcнитe для ceбя, чтo вы пoлyчaeтe пo дoгoвopy, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y вac и y зacтpoйщикa, чтo бyдeт, ecли зacтpoйщик нapyшит ycлoвия. Нe cтoит cтecнятьcя: ecли чтo-тo кaжeтcя вaм нeпoнятным или мoжeт быть иcтoлкoвaнo пo-paзнoмy, oбязaтeльнo зaдaйтe вoпpoc.

Ecли вaм тяжeлo вocпpинимaть «кaнцeляpcкий язык» и кyчy юpидичecкиx тepминoв, пoпpocитe экзeмпляp дoгoвopa и пoкaжитe юpиcтy, кoтopoгo нaйдётe caми. Юpиcт, paбoтaющий в кoмпaнии, нe oбязaтeльнo cтaнeт oбмaнывaть вac нaпpямyю — нo дaжe yмoлчaниe o чём-либo мoжeт иcкaзить вaшe пoнимaниe дoгoвopa. Нe экoнoмьтe нa кoнcyльтaции cпeциaлиcтa — в кoнцe кoнцoв, вы pиcкyeтe кyдa бoльшими cyммaми. Лyчшe вceгo oбpaтитьcя к юpиcтy, paбoтaющeмy в aгeнтcтвe нeдвижимocти. Oн знaeт вce тoнкocти зaкoнoдaтeльcтвa в oблacти cтpoитeльcтвa и нeдвижимocти, oтcлeживaeт вce нoвoввeдeния и видeл c дecятoк иcтopий, пoxoжиx нa вaшy.

B ДДУ oбязaтeльнo пpoпиcывaютcя вaши дaнныe и дaнныe зacтpoйщикa; oбъeкт, в кoтopый вы инвecтиpyeтe; eгo cтoимocть c yкaзaниeм, чтo измeнятьcя в тeчeниe cpoкa cтpoитeльcтвa oнa нe бyдeт; cpoки cдaчи дoмa; пpaвa и oбязaннocти cтopoн; cпocoбы oбecпeчeния иcпoлнeния зacтpoйщикoм oбязaтeльcтв; гapaнтийный cpoк нa oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa.

Oбpaтитe внимaниe нa пyнкт, в кoтopoм oпиcaн пopядoк пepeпpoдaжи oбъeктa дoлeвoгo yчacтия. Ecли нaдyмaeтe пpoдaть квapтиpy, нe дoжидaяcь cдaчи дoмa, вaм пpидётcя coблюcти ycлoвия — зacтpoйщик мoжeт нe coглacитьcя нa пpocтoe yвeдoмлeниe o пepeycтyпкe и пoтpeбoвaть тpexcтopoннee coглaшeниe.

Oднaкo пoлнocтью иcключить pиcки нeльзя. Boт ocнoвныe мoмeнты, кoтopыe нaдo знaть, чтoбы тpeзвo oцeнить, нacкoлькo вы гoтoвы к вoзмoжнoмy пpoвaлy cвoиx инвecтиций.

1. Нa финaнcoвoм pынкe peгyляpнo cлyчaютcя пoтpяceния, кoтopыe нeгaтивнo влияют нa вce cфepы. Пoэтoмy ecть pиcк, чтo кoмпaния пpoгopит, ocтaвив вaм дoкyмeнты и нeдocтpoeннyю кopoбкy бyдyщeгo дoмa. Oднaкo ecли зapaнee пpoвepить вce дoкyмeнты и peпyтaцию зacтpoйщикa, pиcк бyдeт минимaльным.
2. Te caмыe кoлeбaния нa финaнcoвoм pынкe мoгyт cыгpaть злyю шyткy c цeнaми — вмecтo тoгo, чтoбы выpacти, cтoимocть вaшeй инвecтициoннoй квapтиpы мoжeт yпacть. И вмecтo пpибыли пoлyчитcя yбытoк. Чтoбы cнизить этoт pиcк, пpoкoнcyльтиpyйтecь зapaнee co cпeциaлиcтaми пo инвecтициям. Oни ecть вo вcex кpyпныx aгeнтcтвax пo нeдвижимocти.
3. Ecли нe пoлyчитcя быcтpo пpoдaть гoтoвyю квapтиpy, пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy, кoтopaя «cъecт» чacть пpибыли. Чтoбы пoкpыть зaтpaты нa coпyтcтвyющиe pacxoды, мoжнo cдaть квapтиpy в apeндy.

В заключении инвестиционного договора участвуют как минимум три стороны:

• Инвестор. Физическое лицо, которое вкладывает деньги.
• Застройщик. Юридическое лицо, которое собирает деньги. Располагает земельным участком под строительство на правах собственности или аренды и имеет лицензию на строительство.
• Подрядчик. Юридическое лицо, которое непосредственно строит дом. Может одновременно являться застройщиком. В договоре такое совмещение функций прописывается.

Бывает, что фигурирует еще одна сторона — правообладатель. Это третье лицо, обычно физическое, которое получает выгоду от исполнения договора. Например, деньги в строительство вкладывают родители, а квартира достается детям.

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет. На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ. В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

• стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
• подробные параметры приобретаемого жилья;
• конкретные сроки сдачи дома;
• алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
• порядок передачи жилья в собственность инвестора;
• стоимость сделки и порядок выплат;
• порядок перерасчета выплат;
• контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
• ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
• условия изменения и расторжения договора.

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

• согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
• законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
• в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
• обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Отдельные вопросы инвестиционного строительства

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Приобретение квартиры по договору инвестирования

Мы с женой хотим заключить договор долевого участия. Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании.

Следует также учитывать, что при инвестировании, получение конкретного жилья не предусмотрено, и Вы можете быть уже не единственным, кто вложил средства в данную квартиру.

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет.

Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ.

На протяжении многих лет вопросы правового регулирования инвестирования в строительство представляют интерес как для обычных граждан, приобретающих жилье по договору долевого участия в строительстве, так и для предпринимателей, инвестирующих в строительство в целях получения прибыли, поскольку связаны с существенными финансовыми вложениями.

Сегодня отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства недвижимости, делятся на две категории, имеющие принципиально разное регулирование.

Первая категория: отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании соответствующего договора. Эти отношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Действие данного закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Эти отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством об инвестиционной деятельности.

Вторая категория: отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Данные отношения регулируются нормами Федерального закона от 25.09.

99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

В статье мы рассмотрим отношения из второй категории — касающиеся инвестирования в строительство, связанные с предпринимательской деятельностью и не подпадающие под действие Закона № 214-ФЗ.

Как уже отмечалось, на законодательном уровне вопросы инвестирования урегулированы положениями Закона № 39-ФЗ. К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт.

В результате указанные в нем гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты. Фактически же наиболее подробно вопросы заключения, исполнения и толкования инвестиционных договоров рассмотрены в судебной практике, а именно в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Именно от того, как будет квалифицирован конкретный «инвестиционный договор», зависит, какие правовые последствия повлечет его заключение, а следовательно, и то, на какие моменты нужно обратить внимание инвестору при его заключении.

Прежде всего, инвестору необходимо иметь в виду, что, за исключением двух случаев, его право собственности на построенный объект будет «вторичным» — оно может возникнуть только в результате передачи от собственника земельного участка (которым обычно является застройщик) к инвестору (п. 4—6 Постановления № 54). Исключениями являются случаи, когда:

• инвестиционный договор заключен по модели договора простого товарищества с оформлением долевой собственности на земельный участок, на котором будет построен объект;
• инвестиционный договор заключен с публичным образованием до 1 января 2011 г. и предусматривает распределение площади строящегося объекта между его сторонами (п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, Определение ВАС РФ от 19.04.2013 № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66).

Инвестиции в строительство: стоит ли вкладывать деньги в стройку?

• Что такое инвестирование в строительство?
• Процесс инвестирования
• Когда заключается инвестиционный договор
  • Можно ли расторгнуть инвестиционный договор
  • Когда договор инвестирования завершает свое действие

Проекты строительного рынка привлекают все больше и больше инвесторов, и не удивительно – вкладывать деньги в недвижимость остается чрезвычайно выгодно и поэтому многие спешат стать инвестором. Однако в чем заключаются особенности финансирования строительства жилого дома?

Многие, кто не знаком с особенностями финансирования строительства домов не знает, что вообще означает факт инвестирования. Часто такое вложение средств путают с обычной покупкой жилья, при которой инвестор ставит коммерческие цели, а именно – последующую перепродажу объекта.

Однако покупка жилья, какими бы мотивами вы не руководствуетесь, всегда будет оставаться покупкой.

Разве что если вы готовы для финансирования целого дома и вы решили купить сразу три-четыре квартиры, тогда вас можно будет уже назвать инвестором, хотя и в этом случае определение будет не совсем верным.

Но так делают не многие, а только те, кто полностью уверен, что проект принесет прибыль. Новичкам такой способ может не подойти или нужно в свою команду брать опытного специалиста своего дела.

Пусть, он % свой заберет, но зато Вы будете уверены в том, что инвестиция была не напрасна.

Как стать собственником земли без денег

Бесплатный видеокурс от специалиста с 15-летним стажем

Чтобы стать настоящим инвестором, то есть для финансирования коммерческого проекта, необходимо понимать, что вы разделяете с владельцем не только прибыль, но и все риски. Даже вложение средств в недвижимость на стадии котлована не считается инвестированием, это долевой договор и не больше.

Бизнесмены, которые стали инвестором, могут вкладывать деньги еще до начала строительства и даже влиять на проект жилого дома, ведь они становятся полноправными участниками этого бизнеса.

Одним словом, чтобы стать инвестором, следует заключить специальный инвестиционный договор и вложить деньги в коммерческий проект, взяв на себя часть рисков и обязательств. Вы можете подготовиться для финансирования целого жилого дома, либо наоборот вложить средства в недвижимость и строительство в достаточно ограниченном объеме.

Для того чтобы официально стать инвестором, следует заключить договор инвестирования строительства жилого дома или зафиксировать документально вложение средств в коммерческую недвижимость.

Инвестором числятся только те лица, которые вкладывают деньги в недвижимость для последующего получения прибыли, если квартира или несколько объектов приобретаются для личного проживания, то владелец не числится инвестором.

В рамках финансирования строительства жилого дома заключается специальный инвестиционный договор, который может быть оформлен как на физическое, так и юридическое лицо.

В случае инвестирования, риски разделяются с застройщиком, в случае долевого договора все риски берет на себя исключительно застройщик.

Договор долевого участия в строительство предоставляет некоторые гарантии – покупатель обязательно должен по истечении определенного срока получить в собственность жилье, за которой заплатил. Инвестиционный договор никаких гарантий не предоставляет, однако в случае благоприятных обстоятельств способен принести значительную прибыль, если недвижимость будет успешно создана и продана.

Обязательно к прочтению и изучению

Впрочем, при желании инвестором может быть заключен договор финансирования и на более поздней стадии, например, после оформления документов на земельный участок и согласования проекта дома с надлежащими инстанциями. Второй вариант, несомненно, окажется более безопасным.

Как правило, если вы уже вложили деньги в строительство дома, то должны дождаться завершения проекта, так как взяли на себя определенные обязательства и риски.

Однако иногда в договоре прописывается возможность передачи своих прав и обязанностей инвестора другому лицу.

Таким образом, в этом случае инвестор может продать свою долю в проекте другому инвестору, который возьмет на себя все сопутствующие обязательства.

Если вы заключаете договор инвестирования, в нем обязательно следует уточнить момент окончания действия документа. Обычно договор прекращает свое действие, когда его участники вступают в собственность и получают свои доли в построенном доме.

Далее инвесторы вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, однако не имеют права проживать в жилье.

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

• инвесторов;
• заказчиков;
• подрядчиков;
• пользователей объектов капиталовложений.

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
2. Доля упомянутой площади.
3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Условия долевого строительства 2021

Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью — что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.

Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки. Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет — привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.

Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.

Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене — кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя.

Производственное помещение — объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях. В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа. Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников — например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.

Лучше всего искать строящийся объект в районе, который в конкретном городе пользуется наибольшим спросом, а соответственно, и по цене жилая недвижимость в этом районе наиболее дорогостоящая. Кроме района, учитывайте инфраструктуру, благоустроенность, доступность транспорта и другие параметры, которые существенно увеличат стоимость объекта в будущем.

1. Что такое долевое строительство
2. Каким стало долевое строительство в 2018 году
3. Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей в 2021 году
4. Эскроу-счет и жилищные кооперативы
5. Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика
6. Как ведется проектное финансирование долевого строительства в 2021 г.
7. Риски использования эскроу-счетов для дольщика
8. Законные обязанности застройщика перед дольщиком
9. Новые сроки владения жильем, приобретенным по ДДУ
10. Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.

Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.

Инвестиции в строительство недвижимости

Для девелоперов, готовых вести застройку по эскроу-счетам, банки предоставят проектное финансирование – целевые стройкредиты. Открытие счетов эскроу происходит в финансовой организации, кредитующей застройщика.

Таким образом, поступившие на эскроу-счета средства становятся инструментом дешевого фондирования кредитов девелопера, а успешная продажа жилье на этапах ведения строительства – возможностью снижения кредитного процента.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

Немного истории не помешает. И так, долевое строительство зародилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (1983-1989 годы). Картина той поры вырисовывалась нелицеприятная: финансовая нестабильность, гиперинфляция, бедность и нищета большинства населения.

Вдобавок войны, которые вспыхивали с незавидной регулярностью. Все это вынуждало правительство предпринимать шаги по урегулированию ситуации и в экономике, и в стране в целом.

Однако в свете экономического кризиса проведение реформ было неактуально. Поэтому попытка заменить обесцененную денежную единицу песо на аустраль не привела к положительному результату и не способствовала стабилизации обстановки.

Новая валюта продолжала девальвироваться – за семь лет своего существования аустраль испытал двенадцать деноминаций. Это позволило аргентинским банкам отказывать в выдаче любых долговременных кредитов: из-за высокой инфляции в национальной валюте они были убыточны, а давать заем в иностранной валюте было запрещено аргентинским законом.

Чтобы пресечь сложившиеся на практике порочные схемы в сфере долевого строительства, руководством страны были приняты меры. Главным инструментом стал Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу «01» апреля 2005 года.

Его цель – регулировать отношения граждан и юридических лиц с привлечением денежных средств в рамках договора долевого участия в строительстве.

Инвестиции в строительство объектов недвижимости

Также, очень важно знать, что процедура участия в долевом строительстве 214-ФЗ включает в себя несколько этапов:

1. во-первых, застройщик приобретает или арендует земельный участок под строительство какого-либо объекта;
2. во-вторых, застройщик подписывает с дольщиками договоры, определяющие долевое участие в строительстве;
3. в-третьих, основываясь на договоре долевого строительства, дольщики оплачивают (обычно, в рассрочку) оговоренную стоимость квартиры;
4. в-четвёртых, после ввода в эксплуатацию объект долевого участия строительстве многоквартирного дома переходит участникам или дольщикам на правах собственности.

Пару слов о достоинствах и недостатках участия в долевом строительстве по ФЗ-214:

• Строительство с начальной стадии (уровня котлована) даёт возможность приобрести жильё по низкой цене. После сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию стоимость квадратных метров готового жилья существенно возрастает. Разница иногда составляет до 30%;
• Долевое участие в строительстве многоквартирных домов даёт возможность рассрочки по платежам при покупке квартиры до завершения строительства;
• Договор долевого строительства с застройщиком позволяет зарезервировать свою квартиру, выбрать этаж, расположение окон по сторонам света. Осуществить изменения в геометрии комнат, подводку инженерных коммуникаций и так далее;
• Долевое участие в строительстве позволяет купить новую квартиру из первых рук. На рынке вторичного жилья остается риск вмешательства третьих лиц с законными требованиями на приобретённую недвижимость;
• 214-ФЗ об участии в долевом строительстве запрещает застройщикам переуступать права на квартиры гражданам;
• Закон о долевом строительстве регулирует отношения только в отношении строящихся объектов, разрешение на строительство которых выдано после подписания Закона. Если разрешение на строительство было получено до «01» апреля 2005 года, Закон просто не работает.

В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».

Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:

• повышение надежности рынка недвижимости;
• создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
• повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.

Кратко можно выделить следующие поправки, которые коснулись:

1. размера уставного капитала строительных организаций;
2. условий договора долевого участия (ДДУ) в строительстве;
3. процесса государственной регистрации документа;
4. требований к оформлению проектных деклараций и некоторых других положений.

Следует подчеркнуть, что в процессе регулирования долевого строительства случился настоящий переворот. В частности, благодаря:

• созданию Государственного компенсационного фонда;
• введению практики по применению счетов эскроу;
• формированию Единого реестра застройщиков РФ.

Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ

Инвестирование в жилищное строительство имеет как существенные плюсы, так и не менее явные минусы. На наш вкус, первых все-таки больше и они весомее. Однако окончательно решение всегда остается за вами. Давайте сначала определимся с преимуществами:

• впечатляющая ликвидность и рентабельность;
• стабильный рост цены;
• огромный выбор потенциальных объектов для инвестиций;
• более низкие риски, чем в биржевом трейдинге и других видах инвестирования;
• несколько вариантов извлечения прибыли.

На последнем пункте хочется остановиться подробнее. Во-первых, инвестиционную квартиру в новостройке можно сразу же продать после ввода дома в эксплуатацию. На этом можно получить довольно высокую доходность. Во-вторых, такую квартиру можно сдавать в постоянную или посуточную аренду. Конечно, второй вариант более прибыльный, но в то же время он требует от собственника серьезных временных затрат.

Теперь самое время коснуться недостатков. Главным является то, что потенциальному инвестору для подобных вложений нужно иметь солидный по меркам большинства россиян капитал. Без него строящаяся недвижимость просто не может быть куплена. К тому же инвесторы всегда будут находиться в зависимости от текущей экономической ситуации, которая определяет уровень спроса как у покупателей квартир, так и у арендаторов.

Каждый инвестор прежде чем заниматься капиталовложениями должен составить четкую последовательность действий. В этом случае вероятность успешных инвестиций многократно возрастет. Предлагаю вам воспользоваться такой стратегией:

1. выбор компании-застройщика;
2. выбор жилого комплекса;
3. проведение переговоров;
4. изучение документов;
5. подписание договора.

Давайте остановимся на каждом пункте более подробно.

Сложно переоценить значение данной стадии для инвестора. Ведь именно от правильности этого выбора зависит дальнейший успех всего инвестиционного проекта. Мы рекомендуем выбирать только среди давно существующих и авторитетных строительных компаний. Такое решение позволит существенно снизить потенциальные риски инвестиций в строительство. Дополнительно нужно учитывать следующие аспекты:

• фактическое количество жилых комплексов, введенных в эксплуатацию девелоперской компанией;
• сложившаяся на инвестиционном рынке репутация;
• наличие большого числа отзывов от бывших клиентов;
• партнерские отношения и совместные ипотечные программы с крупнейшими банками;
• работа исключительно в рамках действующего законодательства.

Дополнительно мы рекомендуем изучить Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно этот правовой акт регулирует деятельность строительных компаний в данной сфере.

Примером надежных и проверенных строительных компаний на рынке жилой недвижимости могут считаться:

• А101 Девелопмент;
• Группа компаний ПИК;
• Capital Group;
• Донстрой;
• и другие.

Это не менее важная стадия. Ведь мы планируем именно инвестировать в строительство жилья. То есть нам нужно непросто приобрести квартиру в строящейся новостройке, но также спрогнозировать будущий спрос на жилье в данном районе.

Таким образом, при выборе конкретного ЖК следует уделить большое внимание вопросам транспортной доступности, необходимой для жизни инфраструктуры, а также экологической составляющей.

После того как мы определились с девелоперской компанией и жилым комплексом, необходимо грамотно провести переговоры. В соответствии с законодательством РФ существует несколько схем покупки недвижимости, расположенной в строящемся объекте. К ним относятся:

• долевое участие в строительстве;
• паевые кооперативы;
• инвестиционные вклады;
• вступление в строительный кооператив.

Компания-застройщик со своей стороны может предложить вам любой из перечисленных вариантов. Однако если верить экспертам, то следует настаивать исключительно на долевом участии в строительстве.

Дополнительно нужно обговорить вопросы, которые касаются способов оплаты. Если инвестор не обладает всей необходимой денежной суммой, то в идеале следует добиваться поэтапного беспроцентного внесения денег в рассрочку.

Похожие записи:

• Кто помогает при сделках с недвижимостью
• Мрот 2016 2021 года для расчета больничного
• Открытие больничного листа в выходной день 2021