Взыскание задолженности и обращение взыскания на залоговое недвижимое имущество

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание задолженности и обращение взыскания на залоговое недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

На данный момент существует два способа обращения взыскания на заложенное имущество:

1. Судебный порядок.

Используется чаще всего, так как не требует нотариального заверения и прост при первоначальном оформлении.

2. Внесудебный порядок.

Применяется далеко не всегда, чаще всего необходимо добровольное участие сторон и доступ кредитора к предмету залога.

На практике чаще используется судебный порядок, однако, всё зависит от воли сторон и имеющейся документации.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на имущество должника – процедура, которая предполагает реализацию предмета залога или иной собственности, которая залогом не являлась, с целью принудительного исполнения обязательств должника перед кредитором.

Допускается два варианта – судебный и внесудебный. Каждый применяется в оговоренных случаях и отличается порядком и особенностями.

Ситуации, в которых залогодержатель обязан обратиться в судебный орган

Ч. 3 ст. 349 Кодекса описывает ситуации, при которых вопрос о взыскании невозможно решить без судебного разбирательства.

Решение вопроса о взыскании через суд будет обязательным в следующих случаях:

• залоговая вещь – это единственное недвижимое помещение, которое принадлежит лицу на праве собственности;
• залоговый предмет – это движимая или недвижимая вещь, которая имеет колоссальную историческую, художественную или прочую культурную значимость для социума;
• за залогодателем был установлен статус безвестно отсутствующего;
• имущество выступает предметом сразу нескольких залогов, при этом у каждого из таковых отличные друг от друга порядки взыскания и разные методы реализации залоговых вещей;
• залоговая вещь является предметом для обеспечения выполнения разных обязательств у нескольких залогодержателей, кроме случаев, когда условиями договора между всеми созалогодержателями и залогодателем регламентирован внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество;
• в прочих ситуациях, указанных в законе.

Соглашения, которые предусматривают взыскание во внесудебном режиме при условиях вышеуказанных обстоятельств, признаются ничтожными.

О взыскании имущества должника, находящегося в залоге

Ст. 12 ФЗ “О ломбардах” устанавливается упрощенный порядок, в рамках которого проводится обращение взыскания на заложенное имущество.

Если заемщик не исполняет свое обязательство в льготный месячный срок, который начинает исчисляться со дня, который следует за днем возврата денежных средств, за вещью устанавливают статус невостребованной.

Ч. 2 ст. 12 настоящего закона указывается, что ломбард имеет право взыскать вещи с таким присвоенным статусом.

Взыскание проводится в силу исполнительной надписи нотариуса в неоспоримом режиме. Тем не менее, условиями договора займа может быть установлена возможность по проведению взыскания без применения соответствующей надписи.

Законом предусматривается право заемщика в любой момент до осуществления ломбардом реализации залоговой вещи погасить задолженность перед ломбардом, тем самым прекратив процедуру взыскания на залоговое имущество.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Случаи, когда гражданин должен обратиться в судебное учреждение

Статья номер 349 часть 3 Кодекса Российской Федерации подробно описывает случаи, когда вопрос с взысканием обязательно должен решаться при участии органов защиты.
Итак, решить проблему с помощью судебной инстанции необходимо в следующих ситуациях:

• Когда залоговая вещь является единственной недвижимой жилой площадью, которое принадлежит человеку на правах собственности.
• Когда залоговый предмет является движимой или недвижимой вещью, которая имеет грандиозную историческую, художественную или прочую культурную значимость для населения.
• Когда за лицом, отдавшим предмет в залог, был установлен статус пропавшего без вести.
• Когда имущество находится сразу в нескольких залогах. К тому же у таких залогов разные порядки истребования и разные способы реализации залоговых вещей.
• Когда залоговая вещь служит предметом для обеспечения разных обязательств у нескольких держателей этого залога. Исключением здесь являются случаи, когда условия соглашения регламентируют досудебный порядок взыскания залогового имущества.
• Другие ситуации, предусмотренные законодательными актами.

Соглашения, в которых указан порядок досудебного истребования имущества, в ситуациях, перечисленных выше, считаются недействительными.

В статье номер 351 пункт 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации прописаны случаи, когда кредитор имеет полномочия требовать закрытия обязательств раньше срока.
Ситуации здесь могут быть такими:

• Предмет или вещь была передана залогодателю, но перестал быть объектом залога на условиях, которые не соответствуют условиям залогового договора.
• Имущество было ликвидировано или потеряно по причинам, которые не зависели от действий кредитора, так как оно находилось вне зоны его ответственности.
• Другие варианты, которые прописаны в контракте или законодательстве Российской Федерации.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Удовлетворило иск. В текущем деле участники заключили контракт займа на сумму 350000 рублей. Чтобы обеспечить займ, должник решает заложить свою грузовую машину. Оценил он ее в сумму займа. Долг он не стал возвращать. Кредитор оставил машину себе, а через пару недель решил ее продать. Экспертная оценка показала, что рыночная цена грузовой машины составила 2900000 рублей. Это значит, что залоговая стоимость была сильно занижена.

Зачастую для обеспечения исполнения обязательство должник и кредитор заключают дополнительный договор залога, по которому должник предает взыскателю в залог определенное имущество, в случае ели данным недвижимость или автомобиль, что такое залоговое имущество подлежит регистрации.

В последующем если должник не может исполнить взятое на себя обязательство взыскатель имеет полное право реализовать заложенное имущество, для чего подается соответствующее исковое заявление. В данном документе указывает суд в который направляется заявление, в зависимости от подсудности, данные о должнике и взыскателе.

Следует учесть, что за рассмотрение данного требования кредитору придется уплатить государственную пошлину, размер которой зависти от стоимости заложенного имущества.

Данное исковое заявление должно содержать сведения, когда и на какое имущество заключен договор залога, какое обязательство данный залогом обеспечено. Также следует указать, что в установленный договором срок основное обязательство должником не исполнено и в каком размере.

На основании судебного решения взыскатель реализует имущество должника и закроет неисполненное обязательство.

В случае если должник затягивает с исполнением обязательства у кредитора резонно возникает вопрос, когда же можно исполнить обязательство посредством реализации залога. В данном случае данный срок следует предусмотреть непосредственно в соглашении о залоге.

Если же срок данным соглашением не установлен, что гражданское законодательство в данном случае предусматривает разумный срок для исполнения обязательства, который установлен в течении 7 дней с момента предъявления требования кредитора об исполнении основного обязательства.

Гражданским процессуальным законодательством РФ предусмотрено, что по общему правилу кредитор обращается с исковым заявление об обращении взыскания на имущество под залогом по месту жительства ответчика.

Однако в данном основном правиле также имеются исключения, в частности если объект залога является недвижимость, то в данном случае императивно закреплено, что данные споры разрешаются в суде по месту нахождения данного имущества.

До момента реализации заложенного имущества должник имеет право прекратить обращение взыскания на заложенное имущество. Данная процедура инициируется посредством ликвидации образовавшееся задолженности перед кредитором.

Однако если должник решился закрыть задолженность ему также следует знать, что помимо основного долга и иных штрафных санкций (неустойки, процентов пеней и иного) он обязан будет возместить кредитору убытки, связанные с процессом реализации заложенного имущества.

Как обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке?

Зачастую в данном случае применяются общие правила о залоге, однако в данном случае есть ряд характерных особенностей.

Первой особенностью является сумма, от размера которой можно инициировать процедуру реализации заложенного имущества. В данном случае закон устанавливает, что образовавшееся задолженность должна быть более 5 процентов от стоимости заложенного имущества.

Второй особенностью является негативное обстоятельство для должника, что в случае если обеспеченное ипотекой имущество является единственным для должника, данное обстоятельство не является препятствием к реализации данной недвижимости, а значит при таких обстоятельствах должник подлежит выселению.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

1. В соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс), требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Оценивая условия соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, суды должны учитывать, что законом предусмотрены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно в судебном порядке. Соответствующие положения содержатся, в частности, в пункте 6 статьи 349 ГК РФ, пункте 2 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), пункте 1 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пункте 1 статьи 15 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, нарушающее действующий в момент его заключения запрет внесудебного обращения взыскания на предмет залога, является ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ.

Если условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, включенное в текст договора о залоге, противоречит положениям закона, взыскание на имущество, заложенное по такому договору, обращается в судебном порядке.

2. В соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 349 ГК РФ и подпунктом 1 пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда, если для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа. Данное ограничение распространяется на индивидуальных предпринимателей, в том числе передающих в залог движимое имущество, находящееся в общей совместной собственности (статья 253 ГК РФ, статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также не может содержаться в договоре залога доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, заключенном одним из участников общества — физическим лицом (в том числе индивидуальным предпринимателем) с залогодержателем, не являющимся участником общества, поскольку такой залог возможен только с согласия общего собрания участников общества (пункт 1 статьи 22 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

В связи с тем, что пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрена необходимость получения арендатором согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка, условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не может содержаться в договоре о залоге права аренды земельного участка. Данное ограничение распространяется только на залог права аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями или сооружениями. При этом в случаях, когда для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя (например, в случаях, указанных в пунктах 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ)), в договоре о залоге права аренды земельного участка может содержаться условие о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога.

3. В соответствии с подпунктом 3 пункта 6 статьи 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, если залогодатель отсутствует и установить его местонахождение невозможно.

Судам следует учитывать, что действующее законодательство не устанавливает обязанности залогодержателя по проверке фактического местонахождения залогодателя и его розыску. Применительно к подпункту 3 пункта 6 статьи 349 ГК РФ это означает, что залогодержатель (организатор торгов) обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога или уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой (пункт 3 статьи 24.1 Закона Российской Федерации «О залоге» (далее — Закон о залоге), пункты 3, 4 статьи 59 Закона об ипотеке). Такое уведомление направляется залогодержателем (организатором торгов) по адресу, указанному в договоре о залоге (соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке), по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица, содержащемуся в едином государственном реестре юридических лиц, месту жительства индивидуального предпринимателя, содержащемуся в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.

При толковании подпункта 3 пункта 6 статьи 349 ГК РФ следует учитывать, что положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» об отсутствующем должнике и недействующем юридическом лице применению не подлежат.

Залогодатель — индивидуальный предприниматель считается лицом, которое отсутствует и место нахождения которого установить невозможно, в случае признания его безвестно отсутствующим в соответствии со статьей 42 ГК РФ, а также в иных случаях, когда залогодержателю заведомо известно о фактическом отсутствии залогодателя по месту его жительства на протяжении длительного времени.

4. Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке о��ращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время — как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения.

17. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 348 ГК РФ залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Исходя из статьи 314 ГК РФ, если залогом обеспечено обязательство, которое не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, либо обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае, если должник не исполнил обеспеченное залогом обязательство в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении (если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства).

18. Согласно пункту 3 статьи 348 ГК РФ, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению залогодержателя в суд с соответствующим иском. В случае если кредитор в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество имеет право обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд, указанный двенадцатимесячный срок должен предшествовать дню направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога.

19. В пункте 2 статьи 348 ГК РФ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Судам следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Положения пункта 2 статьи 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона. При этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога.

20. Залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем во внесудебном порядке с нарушением положений ГК РФ (в частности, предусмотренных в пунктах 2 и 3 статьи 348 Кодекса), Закона об ипотеке, Закона о залоге, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абзац третий статьи 12 ГК РФ).

В целях предотвращения причинения залогодателю ущерба суд, рассматривающий такой иск, может принять обеспечительную меру в виде запрета залогодержателю совершать действия по реализации предмета залога.

21. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (в частности, отказа залогодателя передать залогодержателю либо указанному им третьему лицу заложенное движимое имущество для его последующей реализации), залогодержатель вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога (или закладной) исполнительной надписи в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы законодательства о нотариате), в целях изъятия заложенного имущества и (или) его принудительной реализации либо его передачи взыскателю (часть 1.1 статьи 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Исполнительная надпись на договоре залога может быть совершена только в том случае, когда требования залогодержателя являются бесспорными, и с момента возникновения у залогодержателя права на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество прошло не более чем три года (общий срок исковой давности) (статья 91 Основ законодательства о нотариате). При этом сам по себе факт поступления нотариусу возражений должника или залогодателя относительно обязательства, обеспеченного залогом, или обращения взыскания на предмет залога свидетельствует о наличии спора между залогодателем и залогодержателем и потому означает недопустимость совершения нотариусом исполнительной надписи.

Совершение нотариусом исполнительной надписи не препятствует обращению залогодателя или другого заинтересованного лица согласно части 2 статьи 49 Основ законодательства о нотариате и с соблюдением правил АПК РФ о подведомственности дел арбитражному суду в арбитражный суд с иском к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абзац третий статьи 12 ГК РФ). В рамках рассмотрения данного дела суд устанавливает наличие или отсутствие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. В случае удовлетворения исковых требований действия по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации не производятся, а спор о владении заложенным имуществом разрешается судом в соответствии с условиями договора о залоге.

22. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания на заложенное имущество

---

Разъяснены наиболее спорные вопросы, связанные с применением законодательства о залоге.

Отдельно рассмотрены моменты, которые надо учитывать при заключении соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Если оно заключается в виде отдельного документа, к его форме предъявляются такие же требования, как и к самому договору о залоге.

Возможность наличия такого соглашения не исключается и тогда, когда залог возникает в силу закона.

Отмечены случаи, когда названное обращение взыскания производится только по решению суда.

К таковым относится ситуация, когда предприниматель передал в залог имущество, находящееся в общей совместной собственности.

Также это правило действует в отношении доли в ООО, заложенной физлицом, если залогодатель — не участник общества. Кроме того, оно распространяется на залог права аренды земли, не занятой зданиями, строениями или сооружениями. Однако это не относится к случаям, когда для передачи прав и обязанностей по договору аренды достаточно уведомления (а не согласие) арендодателя.

Внесудебный порядок в перечисленных ситуациях не применяется, поскольку для залога требуется согласие или разрешение другого лица либо органа.

Рассмотрены особенности, касающиеся обращения взыскания на предмет залога, когда нет возможности установить место нахождения залогодателя.

Даны пояснения относительно возмещения убытков залогодателю. Речь идет о случае, когда залогодержатель, не имея права обратить взыскание на предмет залога без судебного решения, тем не менее отчуждает его третьему лицу.

Если залогодатель имущества — физлицо, его согласие на применение внесудебного порядка требуется оформлять нотариально.

Указывается, что такое согласие не может быть им отозвано либо оспорено отдельно от самого соглашения о внесудебном порядке. Наличие последнего не лишает права залогодержателя потребовать обратить взыскание через суд.

Выделены особенности, которые нужно учитывать при ипотеке зданий, земли, транспорта, при изменении размера или срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Отдельное внимание уделено процедуре обращения взыскания на предмет залога и его непосредственной реализации.

или можно ли прекратить залог, если на момент покупки информация о залоге была в реестре?

Есть норма по исковой давности (ст. 207 ГК), звучит она так:

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В случае пропуска срока предъявления к исполнению исполнительного документа по главному требованию срок исковой давности по дополнительным требованиям считается истекшим.

Простыми словами — если истек срок давности по кредитному долгу, истекает и срок давности по залогу. Если исполнительный лист взыскатель в суд не подает три года — срок давности по дополнительным требованиям истекает. Если в удовлетворении иска по основному требованию суд отказывает — то по дополнительным также откажет, залог прекратит.

Если банк подал в суд иск о взыскании кредитного долга без требований об обращении взыскания на залог, исковая давность по залогу продолжает течь. Признание основного долга не означает признания дополнительных требований.

Ситуация: суд удовлетворяет иск банка по обращению взыскания на залоговое авто или иное другое имущество. Банк не обращается в службу судебных приставов с исполнительным листом для принудительного исполнения решения суда, продажи автомобиля с торгов.

Почему банк не обращается? Потому что такие автомобили продаются с трудом, а передача предмета залога банку неинтересна — банку нужны деньги, а не имущество.

• Внесение изменений в законодательство о добровольном порядке исполнений решений суда
• Особенности реализации имущества в рамках исполнительного производства
• Снижение эффективности исполнения судебных решений как главнейшая проблема правосудия в Российской Федерации
• Проблема осуществления требований имущественного характера должником в связи с нехваткой у него имущества
• Оспаривание и обжалование постановлений и действий (бездействия) должностных лиц службы судебных приставов

Залог: прекращение по давности

В «шапке» иска указывается:

• Наименование судебного органа, в который направляется заявление.
• Информация об истце, наследственном имуществе (вместо ответчика), а также любые данные третьих лиц и/или представителей той или иной стороны, которые будут участвовать в суде.
• В самом конце указывается стоимость иска. В данном случае она обязана быть равна цене наследуемого имущества на момент смерти заемщика.

После «шапки» проставляется наименование искового заявления. Далее идет непосредственно текст обращения. В нем указывается суть возникшей проблемы, доказательства правоты кредитора и его требования к наследственному имуществу. Как правило, его требуется продать и за счет вырученных средств погасить задолженность. Завершается заявление перечнем прилагаемой документации, подписью истца и датой подачи заявления.

Образец иска направленный на собственность бланков которые можно найти у любого нотариуса, юриста, рассмотрим подробнее. Основное отличие указание ответчика. Форма представляет собой типовой бланк.

Многие профессиональные юристы не брезгуют прибегать к помощи шаблонов. Успеть подать претензию необходимо в шестимесячный срок.

Документ должен отвечать требованиям составления:

• «Шапка» должна содержать данные про судебный орган, адрес, данные истца;
• Ответчиком обозначают наследственную массу;
• Указывается основание претензии;
• Производится требования с указанием законодательной нормы на которую опираются;
• Дата составления;
• Подпись, печать если существует.

Подать претензию можно собственноручно или через представителя, на основании нотариальной доверенности. К пакету документов прилагают копию уплаты государственной пошлины. Число копий бумаг должно совпадать с количеством фигурантов.

Процедура носит временный характер, позволяющий получить данные по наследникам, стоимости наследственной массы. Суды откладывают подобные дела до установления прав наследования. Если наследников не существует, имущество перейдет государству, взыскать долг практически невозможно.

От грамотности оформления бумаг во многом зависит исход мероприятия, перспективность. Даже профессиональные юристы не всегда справляются с такой задачей.

К каждому иску в обязательном порядке прикладываются дополнительные документы:

• Доказательства правоты истца. Например, кредитный договор или расписка заемщика.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.
• Информация о существующем наследственном имуществе.
• Любые документы, способные оказать влияние на решение суда.

Также требуются копии искового заявления и всей прилагаемой документации для всех участников судебного разбирательства.

Для начала судебного разбирательства заявитель должен направить документы в суд. Правильное определение судебного органа сэкономит время.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Нарушение подсудности дел может привести к увеличению срока рассмотрения иска. Потому как суд оставит исковое заявление без рассмотрения. Одновременно заявителю будет разъяснено его право на повторное обращение в надлежащий суд.

Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество должника

Чаще всего в рассмотрении заявления отказывают из-за того, что:

• Истец не оплатил государственную пошлину.
• Это заявление уже рассматривалось и решение было вынесено.
• Документы поданы не туда, куда нужно.

При наличии небольших ошибок или недостаче документов суд скорее всего просто отложит рассмотрение до исправления всех перечисленных проблем.

Работа с судебными органами, составление заявлений, поиск информации о наследуемом имуществе – все это может поставить в тупик неопытного кредитора. На бесплатной консультации мы готовы ответить на все возникающие вопросы и можем взять на себя всю основную работу по подготовке документации в соответствии со всеми правилами и нормами законодательства.

45

Вступление в наследство после смерти по завещанию

Порядок и правила вступления в наследство по завещанию установлены главой…

23

Иск о восстановлении срока для принятия наследства в 2021 году

Судебное рассмотрение дела о восстановлении срока принятия наследства начинается с…

48

Как вступить в наследство внукам после смерти бабушки, дедушки

Законодательство устанавливает два порядка наследования: по завещанию и по закону….

47

Кто выплачивает кредит в случае смерти заемщика

Основным законом, регулирующим отношения по переходу права собственности от наследодателя…

34

Сроки вступления в наследство после смерти по закону

Порядок получения наследства или доли в нем после смерти кого-либо…

19

Что лучше дарственная или завещание на квартиру

После выбора дальнейших хозяев для своего имущества приходит время решить…

Практике хорошо известна одна из проблем, связанная с вопросом обращения взыскания на заложенное имущество – это случай обращения взыскания на заложенное имущество в рамках исполнительного производства в пользу взыскателя, который не является залогодержателем.

Арбитражные суды до последнего времени не признавали[1] такую возможность, так как, по их мнению, обращение взыскание на заложенное имущество возможно только на основании специального судебного акта – «обратить взыскание на…».

Данный вывод основан на положениях пункта 1 статьи 78 ФЗ «Об исполнительном производстве», в соответствии с которым взыскание на заложенное имущество обращается на основании судебного акта, исполнительного листа или исполнительной надписи нотариуса.

Доводы о том, что что здесь имеются виду исполнительные производства, возбужденные на основании исполнительных листов и судебных актов (судебный приказ), не находили поддержки у судов.

У ФССП России правовая позиция по данному вопросу весьма радикальна.

В своем Письме, адресованном судебным приставам-исполнителям[2], ФССП России рекомендует: «…обращать взыскание на указанное имущество в пользу взыскателей, не являющихся залогодержателями, при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества, не обремененного залогом, и при условии надлежащего уведомления залогодержателей об аресте заложенного имущества и принятии мер по обращению на него взыскания.

Оценку арестованного заложенного имущества и дальнейшая организация реализации производятся в соответствии с общими положениями Закона (ч. 3 ст. 78 Закона). При оценке имущества необходимо учитывать обременение имущества залогом и сохранение залога имущества после обращения на него взыскания (статья 353 ГК РФ)…».

Не обсуждая правильность этого подхода, автор отмечает, что на деле обычно ситуация разворачивалась следующим образом.

Залогодержатель, узнав, что заложенное имущество арестовано, обращался сам в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога и получал удовлетворение первым.

Позднее залогодержатели стали обращаться в суд либо с иском об исключении из описи и освобождении от ареста заложенного имущества, либо с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя, который нарушил пункт 1 статьи 78 ФЗ «Об исполнительном производстве».

В Арбитражных судах залогодержатели с такими заявлениями всегда имели успех, что нельзя сказать про суды общей юрисдикции.

На уровне судов первой инстанции имеются судебные акты об обращении взыскания на предмет залога по иску взыскателя, не являющегося залогодержателем (к сожалению данные акты не удалось получить в распоряжение автора).

Суть мотивов, приводимая судами общей юрисдикции, сводилась к следующему: залог — это ценность из вещи, существо залога — это лишь преимущество (но не иммунитет) одного из кредиторов перед другими, законом не установлен запрет обращать взыскание на заложенное имущество (статья 446 ГПК РФ), при обращении взыскания средств хватит всем и залогодержателю, и другим взыскателям.

Но большая часть судов общей юрисдикции, солидарно с арбитражными судами считала, что обращать взыскание на заложенное имущество в данном случае незаконно.[3]

Таким образом, преимущество залогодержателя на практике превратилось в иммунитет от взыскания на заложенное имущество по притязаниям других кредиторов.

С 1 июля 2014 года появилась новелла залогового права — «судебный» залог.

Пунктом 5 статьи 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что кредитор (взыскатель в исполнительном производстве), чьи требования обеспечены арестом, наложенным судом или иным уполномоченным органом, рассматривается как залогодержатель арестованного имущества.

Таким образом, не вызывает сомнений тот факт, что в настоящее время арест заложенного имущества в рамках исполнительного производства в пользу взыскателя, не являющегося залогодержателем законен.

Но здесь возникает вопрос, что дальше? Как поступать судебному приставу-исполнителю?

Очевидно, что сам судебный пристав-исполнитель не вправе самостоятельно реализовать арестованное заложенное имущество по общим правилам законодательства об исполнительном производстве.

Специальные правила, установленные в Гражданском Кодексе РФ, требует особой процедуры обращения взыскания на заложенное имущество (иск в суд, двое торгов в исполнительном производстве, либо в отдельных случаях внесудебная процедура реализации предмета залога).

Очередность удовлетворения требований нескольких залогодержателей детально регламентируется статьей 342.1 Гражданского Кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 342.1 установлено общее правило о том, что очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога (иное может быть установлено только законом).

Независимо от момента возникновения залога, если будет доказано, что залогодержатель на момент заключения договора или на момент возникновения обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога, знал или должен был знать о наличии предшествующего залогодержателя, требования такого предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно.

Далее возможны следующие варианты развития событий.

Взыскатель незалогодержатель. Новые возможности.

Из пункта 6 статьи 342.1 вытекает, что последующий залогодержатель (взыскатель в нашем случае) вправе обратить взыскания на заложенное имущество.

Права предшествующего залогодержателя защищены правом потребовать одновременно досрочного исполнения, обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество.

Автор полагает, что на практике это будет наиболее распространенный сценарий событий – предшествующий залогодержатель все же потребует досрочного исполнения обязательства и обратит взыскание на предмет залога.

Если же залогодержатель по предшествующему договору залога не воспользовался данным правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю с обременением предшествующим залогом.

Здесь, судом при вынесении судебного решения об обращении взыскания на предмет залога по иску взыскателя, обременение в виде предшествующего залога в обязательном порядке должно быть учтено при определении начальной цены продажи предмета залога.

Если же и в этом случае предшествующему залогодержателю неинтересен такой ход событий, то его права защищаются тем же пунктом 6 статьи 342.1 — имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю с обременением предшествующего залога.

То есть имущество продается с обременением предшествующего залогодержателя, и покупатель встает на место залогодателя.

В целях недопустимости ущемления прав всех предшествующих залогодержателей взыскатель обязан уведомить об этом в письменной форме всех других известных ему залогодержателей этого же имущества (пункт 7 статьи 342.1).

Пункт 10 статьи 342.1 стимулирует взыскателя в пользу которого наложен арест, зарегистрировать свой «судебный залог» в реестре регистрации залогов, который ведут нотариусы.

В противном случае, требования залогодержателя, обеспеченные залогом, запись об учете, которого совершена ранее, будут удовлетворены преимущественно перед требованиями взыскателя.

То есть вполне возможна ситуация, что несмотря на то, что арест был наложен ранее, чем залог, зарегистрированный в реестре залогов, более поздний зарегистрированный залогодержатель будет иметь преимущество перед нашим взыскателем.

В настоящее время арест заложенного имущества в пользу взыскателя, не являющегося залогодержателем возможен, в этом случае взыскатель становится залогодержателем арестованного имущества.

Для реализации своих прав, взыскатель обязан уведомить всех известных ему залогодержателей и обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований банка (залогодержателя) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком условий кредитного договора, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы кредита полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Необходимо отметить, что в указанных случаях, а также при наличии иных оснований, указанных в Законе, банк также вправе потребовать досрочного возврата кредита, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество.

Зачастую в условия договора банки включают дополнительные основания для обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), такие как допущенная просрочка ежемесячного платежа по более чем на 30 календарных дней, нарушение сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Законодателем предусмотрены основания отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное заемщиком нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (сумма просрочки по кредиту составляет менее пяти процентов от размера оценки заложенного имущества, период просрочки составляет менее трех месяцев). Вместе с тем, при систематическом нарушении сроков внесения платежей по кредиту, то есть при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, Закон допускает обращение взыскание на заложенное имущество.

В случае судебного отказа в обращении взыскания на заложенное имущество ипотека не прекращается и не является препятствием для нового обращения в суд с иском после устранения указанных обстоятельств.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов либо по соглашению сторон путём проведения аукциона.

Особенности рассмотрения исков об обращении взыскания на заложенное имушество

Как взыскать залог, если у кредитора имеются основания, предусмотренные статьей 348 ГК? Соответствующий порядок устанавливается положениями статьи 349 ГК.

Так, пунктом первым 349 статьи ГК четко оговаривается, что обращение надлежащего взыскания выполняется согласно вердикту, вынесенному судом, если, конечно, стороны в своем соглашении не предусмотрели внесудебный механизм удовлетворения требований.

Пункт третий 349 статьи ГК определяет перечень типичных ситуаций, при которых залог взыскивается исключительно по вердикту суда:

• данным имуществом обеспечивается выполнение разных обязательств перед несколькими кредиторами-залогодержателями. Исключение – данные кредиторы совместно оформили с залогодателем общее соглашение, предусматривающее внесудебный механизм удовлетворения долговых требований;
• данное имущество – предмет предыдущего и последующего залоговых соглашений, предусматривающих разные механизмы взыскания/реализации;
• залогодателем выступает гражданин (физлицо), который правомерно считается отсутствующим безвестно;
• объект, переданный в залог, имеет большую общественную ценность;
• недвижимость, предоставленная кредитору в залог, правомерно считается единственной жилплощадью, пребывающей в законной собственности гражданина. Возможное исключение – стороны заключили соглашение, предусматривающее внесудебный порядок истребования/продажи, когда возникли действительные основания для погашения законных требований кредитора подобным образом.

Законом могут предусматриваться другие (прочие) ситуации, при которых внесудебный порядок истребования не является допустимым. Все соглашения, которые оформляются с нарушением вышеперечисленных требований пункта третьего 349 статьи ГК, по умолчанию считаются ничтожными.

Пунктом 1 статьи 351 ГК оговариваются ситуации, при которых кредитор – держатель залога – вправе потребовать от гражданина-должника досрочного погашения соответствующих обязательств. Это могут быть следующие ситуации:

• объект оставлен залогодателю, но выбыл из его обладания на основаниях (условиях), не соответствующих параметрам залогового соглашения;
• объект уничтожен или утрачен по причинам, совсем не зависящим от воли кредитора-залогодержателя и находящимся вне зоны его ответственности;
• прочие ситуации, оговоренные соглашением или, как вариант, законом.

Пункт 2 статьи 351 ГК определяет ситуации, при которых кредитор-залогодержатель сможет потребовать от гражданина-должника преждевременного выполнения обеспеченных обязательств и истребовать (реализовать) залог, если требование о преждевременном погашении данных обязательств не выполняется. К данным ситуациям относятся:

• залогодатель нарушил правила, предусмотренные для последующего залогового соглашения;
• залогодатель не выполнил определенные обязанности, предусмотренные конкретными нормами статьи 343 ГК (пункт второй, подпункт первый и подпункт третий пункта первого);
• залогодатель не соблюдает требования, регламентирующие отчуждение активов, пребывающих в залоге, и правила, регулирующие предоставление таких объектов во временное обладание или пользование сторонним субъектам;
• прочие типичные ситуации, которые могут предусматриваться законом.

Если актив передается банку-кредитору в залог, его стоимость оценивается обычно следующим образом:

1. Устанавливается рыночная (справедливая) стоимость передаваемого имущества, актуальная на момент оформления кредитного соглашения.
2. Вычисляется залоговая цена предоставляемого актива. Законодательством не регламентируется строгая методика такого расчета. Эксперты руководствуются внутренним регламентом кредитно-финансового учреждения. Важные аспекты – достоверная оценка вероятных рисков и основательный подсчет всех возможных затрат, обусловленных предстоящей продажей предмета залога.
3. Определение первоначальной цены предстоящих торгов. Речь идет о начальной стоимости реализации. Как правило, она вычисляется путем индексации залоговой цены на инфляцию.

Если актив был заложен по соглашению о банковской ипотеке, его взыскание банком-кредитором осуществляется согласно порядку, предусмотренному статьями 50-55.2 закона 102-ФЗ, изданного 16.07.1998, в актуальной редакции.

Основания для такого взыскания регламентируются статьей 50 этого нормативного акта.

Статья 51 закона 102-ФЗ оговаривает, что судебный порядок взыскания ипотечного залога банком-кредитором применяется во всех ситуациях, кроме тех, которые предусматриваются статьей 55 этого нормативного акта.

Как установлено пунктом вторым 54 статьи ФЗ-102, в судебном вердикте, одобряющем взыскание объекта, заложенного по ипотечному соглашению, указываются следующие моменты:

1. Денежная сумма, полагающаяся кредитору-залогодержателю сообразно объему требований. Данная сумма выделяется из стоимости реализации объекта.
2. Детальное описание недвижимого актива, реализация которого позволит удовлетворить требования, заявленные банком-кредитором. Это могут быть данные из ЕГРН, сведения кадастра, адрес или, как вариант, местонахождение, наименование объекта.
3. Метод и механизм реализации взыскиваемого предмета залога. Если стороны отразили этот момент в своем соглашении, суд воспользуется нормами такого соглашения.
4. Первоначальная цена реализации ипотечного актива для предстоящих торгов. Она определяется соглашением сторон (если его удалось достичь) или судом (если возник спор).
5. Меры, позволяющие обеспечить сохранность объектов, подлежащих взысканию и последующей реализации.

Пунктом третьим 54 статьи ФЗ-102 предусматриваются основания, позволяющие суду предоставить заемщику-должнику отсрочку для реализации взыскиваемого актива, заложенного по ипотечному соглашению, на срок, не превышающий 1 года.

Такую отсрочку суд может предоставить по просьбе залогодателя, если имеются уважительные причины. Пунктом четвертым статьи 54 ФЗ-102 оговаривается недопустимость данной отсрочки в ситуации банкротства залогодержателя или, как вариант, залогодателя.

Еще одно основание для недопустимости отсрочки – если такая отсрочка приведет к ощутимому ухудшению платежеспособности залогодержателя.

Статья 78. Обращение взыскания на заложенное имущество

Кредитный договор может быть заключен при условии предоставления обеспечения. Чаще всего под данным понятием предполагается поручительство или залог. Обращение взыскания на заложенное имущество должника чаще всего проводится в судебном порядке, одновременно с взысканием задолженности.

При этом есть некоторые особенности, которые обязательно нужно учесть сторонам.

1. На данный момент существует два способа обращения взыскания на заложенное имущество:
2. Используется чаще всего, так как не требует нотариального заверения и прост при первоначальном оформлении.
3. Применяется далеко не всегда, чаще всего необходимо добровольное участие сторон и доступ кредитора к предмету залога.
4. На практике чаще используется судебный порядок, однако, всё зависит от воли сторон и имеющейся документации.