Инвестиционное строительство организация учета

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционное строительство организация учета». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Осуществление инвестиционной деятельности регулируется законодательством Российской Федерации, в первую очередь:

• Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ (в ред. от 28.12.2013) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Федеральный закон № 39-ФЗ);
• Градостроительным кодексом города Москвы, утвержденным Законом города Москвы от 25.06.2008 № 28 (в ред. от 06.07.2011);
• Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 12.03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Градостроительным, Гражданским, Жилищным, Земельным кодексами РФ.

Строительная деятельность осуществляется в соответствии с законодательными актами — федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, документами Минрегиона, Минстроя России, Росстроя (ранее — Госстрой), а также других министерств и ведомств.

Нормативно-техническая база законодательных актов по строительству включает в себя:

• действующие строительные нормы и правила (СНиПы);
• единые нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы (ЕНиРы);
• типовые инструкции по охране труда для работников строительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства;
• иные виды нормативно-технической документации: своды правил, СанПиНы, ГОСТы, руководящие документы системы, нормы пожарной безопасности, ведомственные строительные нормы, справочники базовых цен и др.

Особенности бухгалтерского и налогового учета у инвесторов

Сторонами (субъектами) инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и др. Каждый из указанных субъектов может совмещать функции двух и более сторон, если иное не установлено заключенным между ними договором (п. 6 ст. 4 Федерального закона № 39-ФЗ). Так, при строительстве одна организация может выполнять одновременно несколько функций: инвестора и заказчика, заказчика и подрядчика, инвестора и подрядчика, застройщика и заказчика.

Инвесторы (в том числе девелоперы) — лица, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Застройщики — юридические лица, независимо от их организационно-правовой формы, имеющие разрешение на строительство на земельном участке, находящемся в собственности или на праве аренды, и обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчики могут быть и инвесторами и финансировать строительство. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом. На основании договора или государственного контракта, заключенного с застройщиком, заказчики осуществляют технический надзор и контроль за ведением работ.

Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту.

Субподрядчик — организация, привлекаемая генеральным подрядчиком к участию в сооружении объекта. Обычно субподрядчики выполняют проектные, отдельные строительно-монтажные работы и другие работы.

Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

К сведению

Застройщику при выборе инвестора для финансирования строительства целесообразно провести маркетинговое исследование рынка недвижимости, изучить источники финансирования.

Источниками финансирования могут быть:

• cобственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы инвестора, то есть денежные средства, полученные в результате хозяйственной деятельности, амортизационных отчислений, прибыль и т. п.;
• заемные средства (банковский кредит, инвестиционный налоговый кредит, бюджетный кредит и др.);
• привлеченные средства инвестора, средства, получаемые от продажи акций, паевых и иных взносов юридических лиц и работников фирмы;
• денежные средства, поступающие в порядке перераспределения из централизованных инвестиционных фондов, концернов, ассоциаций и других объединений предприятий;
• инвестиционные ассигнования из государственных бюджетов РФ, республик и прочих субъектов федерации в составе РФ, местных бюджетов и соответствующих внебюджетных фондов, выделяемые на финансирование федеральных, региональных или отраслевых целевых программ;
• средства иностранных инвесторов, например, при создании совместных предприятий, а также в форме прямых вложений в денежной форме международных организаций и финансовых институтов, государств, предприятий различных форм собственности, частных лиц.

Строительные организации при составлении стратегических планов принимают во внимание нормы и расценки, установленные законодательными актами и нормативно-технической документацией, а также условия договоров, в соответствии с которыми осуществляются строительные работы.

К планированию предъявляются следующие основные требования:

• планы должны быть конкретными и выполнимыми;
• планы должны быть напряженными.

К сведению

Планы считаются напряженными, если весь планируемый прирост объемов строительно-монтажных работ намечено получить без увеличения численности работников строительной организации и без прироста производственных фондов, то есть только за счет интенсивных факторов: роста производительности труда, увеличения выработки строительных машин, например, за счет повышения сменности их работы, экономии и лучшей сохранности строительных материалов.

Отношения между участниками строительного процесса строятся на договорной основе, в частности могут заключаться:

• договор на реализацию инвестиционного проекта;
• договор участия в долевом строительстве;
• договор на выполнение проектных и изыскательских работ;
• договор строительного подряда;
• договор на выполнение функций технадзора.

В целом производственную себестоимость строительно-монтажных, конструкторских и проектных работ определяют как совокупность прямых материальных расходов, прямых расходов на оплату труда, других прямых расходов, а также переменных общепроизводственных и постоянных распределенных общепроизводственных расходов, связанных с выполнением работ (виды себестоимости представлены на рис. 2).

Итак, нужно разобраться, кто из участников инвестиционно-строительной деятельности отражает у себя строящийся актив и что именно реализует застройщик — готовую продукцию, работы или услуги.

Но давайте сначала вспомним классическую схему проводок у застройщика. (На практике возможны различные нюансы, но мы не будем в них углубляться.)

Подразделения по бухгалтерскому учету отражают в бухгалтерском учете капитальные затраты по инвестиционной деятельности в разрезе инвестиционных проектов по данным первичных и сводных учетных документов с указанием кодов проектов и объектов.

Подразделение, ответственное за внедрение проекта, указывает на первичных учетных документах, подтверждающих затраты, код инвестиционного проекта, код объекта и визирует документы.

Для организации попроектного учета в систему бухгалтерского учета вносится дополнительная ось аналитики «Код инвестиционного проекта» при разнесении данных на счетах №51, №60 и две оси аналитики «Код инвестиционного проекта» и «Код объекта» на счетах №08, №07 и №01. В ось аналитики «Код инвестиционного проекта» вводится вручную, список инвестиционных проектов и их коды, прошедшие процедуру согласования.

Ответственность по загрузке списка инвестиционных проектов и их кодов из инвестиционного плана компании в систему бухгалтерского учета несет руководитель соответствующего подразделения – экономического анализа инвестиций. В ось аналитики «Код объекта» оператором по бухучету вводится код объекта и его наименование.

Инвестиционный бюджет – часть Сводного бюджета Компании, плановый документ Компании, определяющий источники образования и цели расходования денежных средств, предназначенных, в том числе, для финансового обеспечения планирования, рассмотрения и реализации проектов строительства (капитального строительства) и проектов стратегических финансовых вложений Компании.

Инвестиционный проект — комплекс взаимосвязанных мероприятий, реализация которых связана с затратами капитального характера и направлена на достижение стратегических целей Компании.

Проект капитального строительства – инвестиционный проект, включающий новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений.

Валютой планирования капитальных вложений является российский рубль. Для планирования строительно-монтажных работ могут применяться базисные цены (масштаб цен 1991 года). Формы заполняются в тысячах рублей.

Планирование расходов по строительству объектов ОС осуществляется по проектам. Планирование расходов по приобретению нематериальных активов осуществляется по группам нематериальных активов.

При планировании инвестиционной программы Компании используется проектный подход. Определяются следующие типы проектов:

• Капитальное строительство;
• Оборудование вне смет на строительство;
• Геологоразведочные работы;
• Научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки;
• Мероприятия по автоматизации;
• Долгосрочные финансовые вложения .

Проекты включают:

• Прединвестиционную фазу – фаза жизненного цикла проекта, в течение которой осуществляются мероприятия по идентификации проекта, анализу инвестиционных возможностей, обоснованию осуществимости и планированию проекта.
• Инвестиционную фазу – фаза жизненного цикла проекта, в течение которого осуществляются мероприятия по реализации проекта.
• Постинвестиционную фазу – фаза жизненного цикла проекта, в течение которой осуществляется анализ показателей, характеризующих результаты реализации проекта.

Инвестиционный бюджет включает:

• Бюджет планирования проектов — часть Инвестиционного бюджета Компании, плановый документ Компании, определяющий источники образования и цели расходования денежных средств, предназначенных для финансового обеспечения прединвестиционной фазы проектов.
• Бюджет реализации проектов — часть Инвестиционного бюджета Компании, плановый документ Компании, определяющий источники образования и цели расходования денежных средств, предназначенных для финансового обеспечения инвестиционной фазы проектов.

Не все проекты, входящие в инвестиционную программу, капитализируются и приводят к увеличению стоимости ОС или нематериальных активов. По счету «Капитальные вложения» отражаются только бюджеты реализации проектов по следующим видам:

• Капитальное строительство;
• Оборудование вне смет на строительство;
• Мероприятия по автоматизации.

Бюджеты планирования проектов отражаются как расходы текущего периода по счету «Расходы на проектно-изыскательские работы» (общезаводские и управленческие расходы). В рамках бюджета планирования проектов выделяются следующие статьи:

• Расходы на подготовку Информационного меморандума;
• Расходы на обоснование инвестиций и разработку проектно-сметной документации;
• Расходы на подготовку бизнес-плана;
• Расходы на экспертные заключения.

В зависимости от инициатора проекта, данные затраты могут планироваться как на уровне Структурного подразделения, так и на уровне головной компании в целом.

На величину понесенных затрат увеличивается сумма кредиторской задолженности.

Расходы на НИОКР не всегда приводят к увеличению стоимости внеоборотных активов. В связи с этим, данные расходы не могут отражаться на счете «Капитальные вложения» и подлежат отражению по счету «Расходы будущих периодов» с аналитикой по проектам, в рамках которых выполняются данные работы.

В соответствии с управленческим планом счетов для планирования капитальных вложений используются следующие счета:

• Строительство объектов основных средств (ОС)
• Оборудование на складах
• Оборудование переданное структурным подразделениям
• Приобретение нематериальных активов
• Прочие капитальные вложения

Амортизация по объектам капитальных вложений не начисляется.

Данный счет предназначен для отражения затрат на возведение зданий и сооружений, монтаж оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

Для планирования капитального строительства в Компании применяется проектный подход. Перечень проектов строительства приводится в «Едином реестре проектов, связанных с расходами капитального характера». На основании данного реестра разработан справочник проектов, используемый для целей бюджетирования. Бюджет по каждому из проектов включает:

• Расходы на строительно-монтажные работы;
• Расходы на оборудование;
• Расходы на материалы;
• Проектно-изыскательские работы;
• Прочие расходы (без проектно-изыскательских работ).

Увеличение остатка по счету «Строительство объектов основных средств» происходит при списании материальных ценностей на строительные и монтажные работы, подписании актов на выполненные этапы работ, передаче в монтаж оборудования, относящегося к проектам строительства и требующего монтажа.

Уменьшение остатка по счету «Строительство объектов основных средств» происходит при сдаче в эксплуатацию соответствующих объектов с отражением на счетах основных средств.

Остаток по счету показывает затраты на незавершенное строительство по каждому из объектов.

Планирование и учет затрат на объекты капитального строительства осуществляется в разрезе проектов и Структурных подразделений.

Управление затратами в строительстве

По данному счету планируются операции по передаче оборудования вне смет на строительство с централизованных складов Структурным подразделениям. Планирование оборудования ведется по группам Единого номенклатурного справочника в разрезе ФЦО.

Увеличение остатка по счету происходит при поступлении оборудования со складов, подписании актов на выполнение работ по монтажу.

Уменьшение остатка по счету происходит при подписании акта сдачи оборудования в эксплуатацию.

Остаток по счету показывает стоимость переданного Структурному подразделению, но не введенного в эксплуатацию оборудования.

Планирование поступления и ввода оборудования в эксплуатацию осуществляется Структурными подразделениями по согласованию с соответствующими ФЦО. Контроль ввода оборудования по каждому Структурному подразделению осуществляется куратором в головной компании.

По данному счету планируются операции по приобретению и вводу в эксплуатацию нематериальных активов. Планирование осуществляется по видам нематериальных активов, предусмотренных управленческим планом счетов (за исключением положительной деловой репутации). Данный счет может использоваться как при приобретении нематериальных активов на стороне, так и при их создании собственными силами.

Увеличение остатка по счету происходит при приобретении объектов нематериальных активов, подписании актов выполненных работ.

Уменьшение остатка по счету происходит по мере ввода новых нематериальных активов в эксплуатацию.

Остаток по счету показывает величину вложений в незаконченные операции приобретения (создания) объектов нематериальных активов.

Планирование приобретения нематериальных активов может осуществляться как Структурными подразделениями (по согласованию с ФЦО), так и самими ФЦО для нужд Головной компании в целом.

По счету «Прочие капитальные вложения» планируется приобретение отдельных объектов основных средств, не относящихся к категории машин и оборудования. Кроме того, данный счет применяется для планирования выкупа объектов ОС у дочерних компаний. Принципы планирования прочих капитальных вложений аналогичны принципам планирования оборудования, переданного Структурным подразделениям.

Переоценка капитальных вложений не производится.

амортизационные отчисления (на полное восстановление первоначальной стоимости и капитальный ремонт), расходы на текущий ремонт, на эксплуатацию внутренних санитарно-технических систем (отопление, вентиляция и непроизводственное водоснабжение и канализация), на санитарно-гигиенические работы (уборка полов и стен, протирка остекления окон и фонарей, уборка снега с кровли), на электроосвещение, на эксплуатацию пассажирских лифтов;

Застройщик находит инвестора. Учет доходов и расходов у застройщика

1. Предприятия по добыче нефти мощностью 500 тыс. т/год и более.

2. Предприятия по добыче природного газа мощностью 500 млн. куб. м/год и более

3. Нефтеперерабатывающие заводы и установки для газификации и сжиганию угля или битуминозных сланцев производительностью 500 т/сутки и более.

4. Тепловые электростанции и другие установки для сжигания тепловой мощностью 300 МВт или более, а также атомные электростанции и другие сооружения с ядерными реакторами (за исключением исследовательских установок для производства и конверсии расщепляющихся и воспроизводящих материалов, максимальная мощность которых не превышает 1 кВт постоянной тепловой нагрузки).

5. Золоотвалы ТЭЦ и котельных с объемом золы 100 тыс. куб. м/год и более.

6. Установки для извлечения, переработки и преобразования асбеста и асбестосодержащих продуктов с годовой мощностью:

(1) асбестоцементных продуктов — 20 тыс. т и более;

(2) фрикционных материалов — 50 т и более;

(3) других видов применения асбеста — 200 т и более.

7. Предприятия химической промышленности всех видов.

8. Производство целлюлозы и бумаги мощностью 200 т/сутки и более.

9. Крупные склады для хранения 50 тыс. куб. м и более нефтяных, нефтехимических и химических продуктов.

10. Микробиологические производства.

11. Крупные производства строительных материалов (цемент, стекло, известь, керамика).

12. Крупные установки для доменного и мартеновского производства и предприятия цветной металлургии:

(1) спекание, обжиг прокаливание железной руды в установках мощностью 1 млн. т/год и более;

(2) все коксовые печи;

(3) установки для производства чушкового чугуна и нерафинированной стали мощностью 1 млн. т/год и более;

(4) установки для производства стали из металлолома мощностью 200 тыс. т/год и более;

(5) установки для обработки цветных тяжелых металлических руд мощностью 100 тыс. т/год и более;

(6) установки для производства, извлечения или обработки цветных металлов, их соединений или других сплавов термическими, химическими или электролитическими методами мощностью 100 тыс. т/год и более.

13. Крупные установки и предприятия черной и цветной металлургии:

(1) окомкованиеи спекание железной руды в установках мощностью 1 млн. т/год и более;

(2) все коксовые печи и коксохимические производства;

(3) установки для производства чугуна и стали мощностью 1 млн. т/год и более;

(4) установки для обработки руд тяжелых цветных металлов, производства, извлечения или обработки цветных металлов, их соединений или других сплавов термическими, химическими или электролитическими методами мощностью 100 тыс. т/год и более.

14. Установки по производству, обогащению, регенерации ядерного топлива, объекты и/или полигоны по удалению и переработке радиоактивных отходов, боеприпасов и реактивных отходов, установки по производству радиоизотопов.

15. Объекты использования ядерно-взрывной технологии.

16. Крупные ускорительные комплексы для получения интенсивных пучков элементарных частиц и высокоэнергетичных ядер.

17. Медицинские центры, осуществляющие в широких масштабах радиоизотопные диагностические и терапевтические процедуры.

18. Космодромы, аэропорты, аэродромы, объекты и/или полигоны для испытаний, утилизации, уничтожения и захоронения (затопления) химического оружия, ракетных топлив.

19. Объекты и/или полигоны термической, химической переработки, утилизации и захоронения нерадиоактивных отходов.

20. Строительство автомобильных дорог, автострад, трасс для магистральных железных дорог дальнего сообщения и аэропортов с длиной основной взлетно-посадочной полосы 1500 м и более.

21. Метрополитены.

22. Нефте- газопроводы с трубами диаметром 600 мм и более.

Последовательность работы по оценке эффективности инвестиционного проекта, независимо от его отраслевой принадлежности и степени сложности:

выполнение предварительных расчетов, выявление «узких мест» проекта;

выполнение окончательных расчетов, развернутый анализ полученной информации;

интерпретация результатов анализа и подготовка заключения о целесообразности осуществления проекта.

При подготовке раздела необходимо:

учитывать налоговую, амортизационную, кредитную и таможенную политику, проводимую государством и местными органами власти;

обеспечивать защиту интересов всех участников инвестиционного проекта, а также общенациональных интересов (интересов региона).

В настоящем Пособии рассматриваются инвестиционные проекты, связанные с капиталообразующими затратами (капитальными вложениями).

Капиталообразующие затраты определяются как сумма средств, необходимых для строительства (расширения, реконструкции, модернизации) и оснащения оборудованием инвестируемых объектов, расходов на подготовку капитального строительства и прироста оборотных средств, необходимых для нормального функционирования предприятий.

Они включают в себя: затраты на предпроектные и проектно-изыскательские работы; затраты на приобретение права пользования земельным участком и его обустройство; строительство зданий и сооружений; приобретение, доставку и монтаж машин и оборудования; приобретение прав на использование технологического процесса и технических средств, запатентованных другими предприятиями, организациями или лицами; затраты на сооружение объектов производственной и социальной инфраструктуры ; затраты по созданию начального запаса оборотных средств ; затраты на природоохранные мероприятия, стоимость компенсации причиненных окружающей среде ущербов (например, для гидроузлов стоимость компенсации затапливаемых водохранилищем земель и хозяйственных объектов); непредвиденные расходы и некоторые другие затраты.

Необходимость учета затрат в объекты инфраструктуры определяется их высоким удельным весом в общей сумме капиталовложений. Нередко эти затраты превышают в 1,5 — 2 раза капиталовложения в основное производство.

В ряде отраслей (например, в гидроэнергетике) при проведении экономических расчетов могут не учитываться затраты по созданию начального запаса оборотных средств в случае их небольшой величины.

Более подробный состав капитальных затрат устанавливается в соответствующих отраслевых методиках.

Порядок определения стоимости строительства зданий и сооружений на стадии предпроектных разработок изложен в СП 81-01-94, а также в четвертом разделе Порядка определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, введенного в действие письмом Госстроя России от 29.12.93 г. N 12-349.

Общие инвестиционные издержки определяются путем суммирования стоимости всех компонентов инвестиций (статей затрат), рассматриваемых в разделах 3-9 Пособия, и сводятся в таблицу 10.1. В этой таблице по каждой статье затрат указываются:

величина инвестиционных затрат (в денежных единицах);

начало (год) инвестирования средств;

период амортизации (количество лет, в течение которых амортизируется данная статья затрат);

норма амортизации.

При определении в таблице 10.1 стоимости прочих работ и затрат, не учтенных в соответствующих разделах настоящего Пособия, следует использовать рекомендации, приведенные в приложении 9 Порядка [57], а также в соответствующих отраслевых нормативных и методических документах.

Основная задача анализа инвестиционных издержек — выявление имущественной и финансовой структуры и разработка предложений по ее улучшению.

При анализе имущественной структуры инвестиционного капитала важно выявить удельный вес реального основного капитала (т.е. отношение стоимости оборудования, производственных зданий и сооружений к суммарной величине основного и оборотного капитала) и сопоставить его с показателями эффективно работающих аналогичных предприятий и производств. Результаты анализа оформляются в виде таблицы 10.4.

Анализ финансовой структуры инвестиций, который осуществляется при рассмотрении возможных вариантов организации финансирования, сводится к определению доли собственных и заемных средств в общем объеме инвестируемого капитала по каждому из альтернативных вариантов схемы финансирования проекта, а также к определению финансовых последствий их использования для предприятия — объекта инвестиций. Его результаты учитываются при формировании рациональной схемы финансирования и анализе финансовой состоятельности проекта.

Эффективность инвестиционных проектов характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников.

Согласно Методическим рекомендациям [37] различаются следующие показатели эффективности инвестиционного проекта:

показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;

показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;

показатели экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающие стоимостное измерение. Для крупномасштабных (существенно затрагивающих интересы города, региона или всей России) проектов рекомендуется обязательно оценивать экономическую эффективность.

В процессе разработки проекта производится оценка его социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с социальными мероприятиями и охраной окружающей среды.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности инвестиционного проекта осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого (горизонт расчета) принимается с учетом:

продолжительности создания, эксплуатации и (при необходимости) ликвидации объекта;

средневзвешенного нормативного срока службы основного технологического оборудования;

достижения заданных характеристик прибыли (массы и/или нормы прибыли и т.д.);

требований инвестора.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Затраты, осуществляемые участниками, подразделяются на первоначальные (капиталообразующие инвестиции), текущие и ликвидационные, которые осуществляются соответственно на стадиях строительства, функционирования (производственной или операционной) и ликвидационной.

Для стоимостной оценки результатов и затрат могут использоваться базисные, мировые, прогнозные и расчетные цены, которые могут выражаться в рублях или устойчивой валюте (доллары США, ЭКЮ и т.п.). При этом обязательным является расчет экономической эффективности в прогнозных и расчетных ценах.

При оценке эффективности инвестиционного проекта соизмерение разновременных показателей осуществляется путем приведения (дисконтирования) их к ценности в начальном периоде. Для приведения разновременных затрат, результатов и эффектов используется норма дисконта (Е), равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

Технически приведение к базисному моменту времени затрат, результатов и эффектов, имеющих место на t-ом шаге расчета реализации проекта, производится путем их умножения на коэффициент дисконтирования (at). Для постоянной нормы дисконта он определяется как:

Вот дом, который построил… застройщик!

В данном разделе поговорим о видах объектов для размещения средств. Это и экономические инвестиционные проекты, и прочие направления для вложения финансов.

Итак, виды инвестиционных проектов имеют 5 критериев отбора. Первоначально они делятся по инвестиционным целям:

• Наращивание объема производства определенного продукта;
• Увеличение линейки продуктового изделия;
• Повышение качественных характеристик выбранного продукта;
• Оптимизация затрат на изготовление требуемых изделий;
• Социальная направленность.

Далее инвестиционные проекты, если говорить кратко, разделяют по количеству времени, затраченному на инвестирование:

• Долговременное размещение финансов — от 3 лет.
• Среднесрочное вложение средств — до 3 лет.
• Кратковременное размещение капитала — до 1 года.

Понимание понятия «инвестиционного проекта» также имеет отношение и к объему вложенных средств. Так, виды инвестиционных проектов имеют следующее разделение по количеству вложений:

• Большой инвестиционный объем от $1 млн. В качестве направления для инвестирования выступают огромные предприятия для насыщения спроса на локальном и внешнем рынках.
• Средний объем инвестиционных средств — до $1 млн. Обычно это локальные проекты, направленные на модернизацию производства определенных продуктов.
• Малочисленные инвестиции — до $100 тыс. Чаще всего предназначаются для увеличения объемов выпускаемой продукции. Обычно размещаются на небольшой срок.

Далее инвест-проекты делятся по своей направленности:

• Проекты коммерческого характера, направленные на извлечение дохода. То есть экономические инвестиционные проекты.
• Социальная направленность, предназначающаяся для улучшения жизни населения.
• Проекты, имеющие отношение к экологии.
• Иные проекты.

Если брать за основу позицию инвестора, то дальнейшее разделение выглядит следующим образом:

• Гос. производственные организации.
• Коалиционное производство.
• Иностранные вкладчики.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух субъектов и более, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений иностранными инвесторами на территории Российской Федерации, регулируются международными договорами Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Решения по реализации государственных капитальных вложений принимаются органами государственной власти в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок финансирования инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета определяется Правительством Российской Федерации, а порядок финансирования инвестиционных проектов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации — органами исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации.

Размещение заказов на подрядные строительные работы для государственных нужд за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации при реализации инвестиционных проектов производится государственными заказчиками путем проведения конкурсов в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Органы местного самоуправления обеспечивают необходимые условия для разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых муниципальными образованиями за счет средств местных бюджетов, размещаемых на конкурсной основе.

Расходы на финансирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений органами местного самоуправления, предусматриваются местными бюджетами.

Государственным заказчиком является орган государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, а также иной получатель средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, осуществляющий закупки продукции для государственных нужд за счет указанных средств.

Государственный заказчик на договорной основе может передавать другим организациям выполнение части своих функций в процедурах закупки продукции для государственных нужд.

Отношения по закупкам и поставкам продукции для государственных нужд регулируются Гражданским и Бюджетным кодексами Российской Федерации, ФЗ «О конкурсах на разрешение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» от 6 мая 1999 года № 97-ФЗ, ФЗ «О реализации ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд», от 26 июля 1995 г. № 597, проектом ФЗ «О закупках и поставках продукции для государственных нужд», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними Указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами о закупках и поставках продукции для государственных нужд. Могут также при необходимости применяться правила международного договора.

Федеральный закон «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» от 6 мая 1999 года № 97-ФЗ регламентирует отношения, возникающие между организатором конкурса (государственным заказчиком) и участниками конкурса (поставщиками, исполнителями) в процессе проведения конкурса на размещение заказов на поставки товаров, выполнение строительных работ, оказание услуг для государственных нужд.

В настоящее время федеральными органами исполнительной власти рассматривается вопрос о целесообразности принятия нового Федерального закона. Имеющийся проект Федерального закона «О закупках и поставках продукции для государственных нужд» нацелен на регулирование отношений, возникающих в связи с закупкой и поставкой товаров, работ, услуг для государственных нужд и определение основных прав и обязанностей, возникающих между государственным заказчиком и поставщиком или подрядчиком в процессе закупок. Закон предназначен для: обеспечения максимальной эффективности государственных закупок; расширения и стимулирования участия в закупках поставщиков вне зависимости от их государственной принадлежности; развития конкуренции среди подрядчиков при поставках продукции, обеспечения справедливого и равного отношения государственных заказчиков ко всем подрядчикам; содействия объективности и беспристрастности процедур закупок и их открытости; совершенствования структур управления государственными закупками.

Областью применения проектируемого закона являются все закупки и поставки продукции для государственных нужд, осуществляемые государственными заказчиками на территории Российской Федерации за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных государственных фондов Российской Федерации или субъектов Российской Федерации. Положения проекта закона распространяются также на заказчиков, использующих средства соответствующих бюджетов и фондов, предоставляемых в качестве государственной поддержки, включая государственные гарантии.

В вышеуказанном проекте закона предлагается использовать следующие понятия:

«закупки» — приобретение заказчиком продукции за счет средств соответствующих бюджетов и фондов;

«поставки» — передача товаров, выполнение работ, оказание услуг поставщиком заказчику н соответствии с заключенным государственным контрактом или иным разрешенным способом;

«заказчик» — государственный заказчик, т.е. любое юридическое лицо, осуществляющее закупки продукции для государственных нужд, а также другие заказчики, использующие на закупки средства соответствующих бюджетов и фондов в качестве государственной поддержки, включая государственные гарантии;

«поставщик» — любой участник процедур закупок;

«процедуры закупки» — законодательно регламентированная последовательность мероприятий по приобретению продукции для государственных нужд;

«государственные нужды» — потребность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации в товарах, работах, услугах, удовлетворяемая за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, а также государственных внебюджетных фондов Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.

Для участия в процедурах закупок поставщики должны удовлетворять квалификационным требованиям, определяемым заказчиком для каждой процедуры закупок отдельно.

Поставщик (подрядчик) должен:

— обладать необходимыми профессиональными и техническими квалификационными данными, финансовыми ресурсами, оборудованием и другими материальными возможностями, управленческой компетентностью, опытом и репутацией, а также необходимыми трудовыми ресурсами для выполнения государственного кон��ракта;

— обладать гражданской правоспособностью для заключения государственного контракта;

Закон города Москвы от 10 марта 2000 г. № 4 «О городских государственных заказах» предполагает единый порядок распределения городского заказа, в том числе и при заключении договоров строительного подряда. Новому единому порядку распределения городского заказа обязан подчиняться широкий круг заказчиков — Правительство Москвы, уполномоченные им органы городской администрации, государственные унитарные предприятия города, государственные учреждения. Закон регулирует закупки за счет средств бюджетов, а также за счет заемных средств, привлекаемых под поручительство Правительства Москвы.

Постановление Правительства Москвы от 7 июня 2000 г. № 417 «О мерах по совершенствованию практики размещения городских заказов в отраслях комплекса городского хозяйства» предусматривает, что городской заказ па поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства размещается, как правило, на конкурсной основе.

Отдельным приложением к данному постановлению принят «Регламент размещения городского заказа в Комплексе городского хозяйства», в котором подробно описаны все конкурсные процедуры. Регламент определяет порядок подготовки и проведения конкурсов по определению поставщика (подрядчика) на право заключения государственного контракта на поставку товаров, производство работ или оказание услуг для нужд городского хозяйства за счет средств бюджета города Москвы и заемных средств, привлекаемых под поручительство Правительства Москвы в соответствии с программой долговых обязательств г. Москвы на очередной финансовый год.

Согласно данному Регламенту:

Городской заказ — государственный контракт на поставку товаров, производство работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства за счет средств бюджета города Москвы и средств, привлекаемых Правительством Москвы.

Государственный заказчик городского заказа (далее — заказчик) — Правительство Москвы в лице Управления городского заказа Правительства Москвы.

Предмет конкурса — право заключения государственного контракта на исполнение городского заказа по конкретному виду поставки товаров, производству работ, оказанию услуг.

Конкурс — процедура выбора поставщика (подрядчика) на поставку товаров, производство работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства.

Для получения статуса государственного заказчика на строительство (ГЗС)* организации-заявители бюджетных ассигнований — федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, казенные предприятия или государственные учреждения — представляют проекты бюджетных заявок для финансирования государственных инвестиционных программ в порядке и сроки, устанавливаемые органами исполнительной власти, подготавливают исходное задание на их разработку, организуют и управляют действиями разработчиков, осуществляют оценку затрат и эффективности программы.

* Здесь и далее государственный заказчик на строительство — ГЗС.

В качестве исполнителей к разработке инвестиционной программы могут привлекаться организации, включая научно-исследовательские, проектно-технологические, технологические и другие институты, профиль которых близок к разрабатываемой программе. Порядок разработки и реализации целевых программ на строительство определяется органами исполнительной власти.

Для организации работ по выполнению государственных целевых программ по строительству органы исполнительной власти утверждают государственных заказчиков на строительство. При этом государственный заказчик и разработчик (головной) программы несут ответственность за своевременную и качественную разработку программы.

Федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, другие организации получают статус государственных заказчиков по строительству после утверждения Перечня государственных целевых строительных программ, объемов их финансирования из бюджета, предусмотренных на планируемый период, а также из государственных внебюджетных фондов.

Реализация региональных строительных программ обеспечивается за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников, привлекаемых ими для этих целей.

Федеральные целевые программы, в которые включены межрегиональные и региональные программы строительства объектов, финансируются за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов Российской Федерации, а также за счет привлечения внебюджетных источников.

Государственный заказчик организует в установленном порядке и в соответствии с требованиями нормативно-методических и распорядительных документов разработку, рассмотрение, согласование, экспертизу и утверждение проектно-сметной документации, в том числе:

согласовывает решение выбора проектной организации преимущественно по результатам проведения подрядных торгов. При выборе проектной организации оценивает предлагаемые технико-экономические показатели намечаемого к строительству объекта, приведенные в тендерном предложении, а также организационную структуру управления, внутреннюю систему контроля качества проектной продукции и финансовое состояние проектной организации;

согласовывает стадийность проектирования с учетом очередности получения необходимых данных для резервирования и отвода земли, а также получения разрешения на осуществление строительно-монтажных работ;

заключает с проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами, имеющими соответствующие лицензии, государственные контракты на разработку проектной продукции. При заключении государственного контракта государственный заказчик устанавливает требования к срокам разработки, технико-экономическим показателям, составу и объему проектной документации на основе выделенных бюджетом государственных инвестиций, определяет договорную цену работ, условия страхования рисков, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия использования и право собственности на разработанную проектную продукцию, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта) и другие условия;

согласовывает задание на проектирование и исходные данные для разработки проектной продукции. Обеспечивает их полноту и качество, передает документы на утверждение. Сбор исходных данных для проектирования может быть поручен проектной организации;

согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной продукции, осуществляет контроль за его выполнением;

контролирует требуемый уровень качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной продукции;

определяет место и время проведения работ, состав участников, устанавливает (согласовывает) правила и процедуры, организует и контролирует ход выполнения работы по рассмотрению и согласованию архитектурно-градостроительных решений проектируемых объектов в органах архитектуры;

обеспечивает проведение экспертизы проектной документации, в том числе государственной экологической экспертизы для оценки воздействия проектируемого объекта на окружающую среду, для чего определяет органы экспертизы и заключает соответствующие договора, а также представляет проекты строительства в соответствующий государственный экспертный орган, осуществляющий комплексную экспертизу;

исполняет предписания государственной экспертизы, изложенные в заключении на проектную документацию;

представляет дополнительную информацию по рассматриваемому проекту строительства по требованию органов государственной экспертизы;

организует согласование решения о строительстве объекта в соответствии с принятым законодательством;

организует в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по замечаниям экспертизы;

осуществляет выбор (преимущественно по результатам подрядных торгов) подрядчика по строительству. При выборе подрядчика оцениваются условия по строительству объекта, приведенные в тендерном предложении, предполагаемые методы производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и транспортными средствами, система контроля качества строительной продукции, репутация и финансовое состояние подрядной организации;

заключает с подрядчиком государственный договор подряда (контракт) на капитальное строительство, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение объектов для государственных нужд, содержащий данные об объеме и стоимости подлежащих выполнению работ, сроках их начала и окончания, размере и порядке финансирования и оплаты работ, способах обеспечения исполнения обязательств сторон, состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пусконаладочных работ, договорную цену работ, гарантийные сроки устранения брака, обнаруженного в период эксплуатации здания или сооружения, условия страхования рисков, связанных со строительством, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и т.п., руководствуясь при этом действующими правовыми и нормативными документами. В случае заключения государственного контракта по результатам конкурса на размещение заказа на подрядные работы для государственных нужд условия государственного контракта определяются в соответствии с объявленными условиями конкурса и представленными на конкурс предложениями подрядчика, признанного победителем;

Государственный заказчик обеспечивает своевременное открытие счета, непрерывное финансирование, своевременную оплату работ по государственным контрактам с исполнителями работ (за разработку проектной документации, осуществление подрядных строительных работ, поставку оборудования и материальных ресурсов и другие договора по реализации государственной программы по строительству).

Предусматривает обязательства по обеспечению своевременного и непрерывного финансирования строительства, выделению аванса, устанавливает условия промежуточных расчетов за выполненные работы.

Проверяет предъявленные к оплате документы субъектов-исполнителей, привлекаемых государственным заказчиком на строительство на условиях контракта (договора) за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги.

Производит приемку и оплату работ на основании подписанных им документов об объеме и стоимости выполненных работ и в соответствии с Бюджетным кодексом, Положением по финансированию и кредитованию капитального строительства на территории Российской Федерации, утвержденным Правительством Российской Федерации, в том числе:

оплачивает подрядчику установленную цену после завершения всех работ или отдельных этапов работы, либо в ином порядке, предусмотренном законом или договором;

уточняет срок строительства, если иной срок не предусмотрен государственным контрактом, в случаях уменьшения размера финансовых ресурсов на очередной год или нарушения непрерывности финансирования строительства по согласованию с подрядной организацией;

определяет с участием предприятий и организаций-застройщиков и подрядчиков на основе заключенных договоров по переходящим стройкам и объектам и предконтрактной проработки вопросов со всеми участниками инвестиционного процесса при формировании заказов на материально-технические ресурсы, необходимые объемы работ и капитальные вложения на соответствующий период и представляет заявки на инвестиционные ресурсы за счет соответствующего бюджета на безвозвратной или возвратной основе с соответствующим обоснованием.

Государственный заказчик может вносить необходимые изменения в государственный контракт или прекращать действие государственного контракта при условии возмещения убытков подрядчикам в соответствии с действующим законодательством по решению органов исполнительной власти. Кроме того:

— являться поручителем государственного инвестора по обязательствам платежей установленного им покупателя при оплате строительных материалов, деталей, конструкций, оборудования, комплектующих и других материальных ресурсов поставки заказчика;

— производить окончательный расчет по законченным строительством объектам или мощностям в месячный срок со дня окончания гарантийного срока эксплуатации.

Государственный заказчик:

— ведет оперативный бухгалтерский и статистический учет, составляет и представляет в установленном государством порядке отчетность по всем видам деятельности по утвержденным нормам в установленные адреса и сроки;

— обеспечивает получение долевых передач (взносов) сторонних организаций (инвесторов) на строительство объектов и использование их на финансирование этого строительства;

— представляет справочную и аналитическую информацию о подготовке и реализации государственной целевой программы по строительству;

— согласовывает с подрядными организациями условия заключения договора со страховыми организациями, осуществляющими на законных основаниях проведение соответствующих видов страхования, договоры страхования, связанные с реализацией строительства объектов для государственных нужд;

— контролирует ежемесячное представление в территориальные органы федерального казначейства, а в случае их отсутствия — в финансирующие банки отчета об использовании средств соответствующих бюджетов, предоставленных на безвозвратной основе для финансирования государственных инвестиций.

По поручению государственного заказчика компенсируются затраты другим участникам строительства, если иное не предусмотрено государственным контрактом (договором подряда) в случае консервации или временного прекращения строительства и отказа государственного инвестора от дальнейшего финансирования стройки или объекта.

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

Договор инвестирования в строительство

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
2. Доля упомянутой площади.
3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Инвестиции — это все виды средств, вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения дохода.

Различают:

1) реальные инвестиции;

2) финансовые инвестиции;

3) инвестиции в нематериальные активы.

Ведение бухгалтерского, налогового учета в строительной сфере осложняется:

• Наличием большого количества обособленных подразделений у застройщиков.
• Внушительным объемом первичной бухгалтерии (журналов, актов выполненных работ, справок об их стоимости и т.п.), к которой предъявляются жесткие требования.
• Необходимостью проведения инвентаризации имущества.
• Особенностями учета основных средств.
• Спецификой учета расходов на ОКР и НИР.

Так, если застройщик имеет представительства в регионах, согласно нормам действующего законодательства, он должен зарегистрировать их по месту нахождения в налоговых. Если подразделение прекращает свою деятельность, об этом требуется уведомлять налоговиков. Решение юридических вопросов в регионах осуществлять своими силами часто достаточно сложно. Здесь на помощь застройщикам приходит профильный аутсорсер.

Что касается внушительного объема первички, с ним непросто справиться штатной небольшой бухгалтерии. Сотрудничество с аутсорсером здесь позволит минимизировать риски приема к учету некорректных документов.

Инвентаризация, учет основных средств, расходов, доходов будут выполнены специалистами в соответствии с нормативными требованиями. Бухгалтерский аутсорсинг в строительстве в целом является отличной возможностью передачи на внешнее управление не только конкретных функций, но и ответственности за них.

Бухгалтерский, налоговый учет в строительстве требует наличия соответствующей нормативной базы. Основными документами являются:

• Актуальные ПБУ.

• Учетная политика строительной организации.

Грамотно составленная учетная политика позволяет учесть в целях бухучета, налогообложения не только специфику деятельности строительной компании, выступающей инвестором, заказчиком либо подрядчиком, но и специфику отрасли в целом.

Организовывается учет на основе общепринятых принципов. Для отражения проводок используются стандартные счета. Но этим дело не ограничивается. Бухучет строительной организации имеет ряд нюансов. Они связаны со спецификой деятельности в соответствующем секторе рынка.

Современные строительные организации, выступающие инвесторами, заказчиками, подрядчиками (или совмещающие позиции), нередко сталкиваются с необходимостью решения нетипичных и не самых простых задач. Многие компании вынуждены:

• Применять специфичную бухгалтерскую первичку (справки, сметы, акты и т.п.).

• Формировать развернутую пообъектную аналитику.

• Регистрировать и снимать с учета обособленные подразделения.

• Проводить широкомасштабные инвентаризации, которые часто бывают осложнены разрозненностью объектов, складов.

• Разрабатывать специальные учетные алгоритмы для учета строительных расходов и обеспечения возможности единовременного включения в расходы, равномерного распределения затрат во времени, адекватного предъявления расходов, расчета компенсационных выплат и т.п.

Все это усложняет бухгалтерский учет. Очевидно, что для четкой фиксации финансово-хозяйственных фактов, получения достоверных данных о результатах деятельности компании необходима грамотная организация и профессиональное ведение учета. Обеспечить то и другое может:

• штатная бухгалтерия (при условии найма высококвалифицированных специалистов с опытом работы в соответствующей сфере);

• аутсорсинг учета.

Учет инвестиционных проектов и отчетность

У многих строительных организаций строящиеся объекты находятся в разных регионах. Для решения актуальных задач на местах в таких случаях создаются

обособленные подразделения. Они регистрируются по месту нахождения стройплощадок, обязательно ставятся на налоговый учет. По завершении строительства обособленное подразделение закрывается, снимается с учета.

Каждое подразделение является отдельной учетной единицей. Соответственно, на местах должна формироваться бухгалтерская первичка согласно специфике учета хозяйственных операций. Важным является обеспечение не только ведения непрерывного учета и грамотного оформления первичных документов, но и своевременной их передачи в головную строительную организацию. В противном случае адекватное отражение данных в общем учете, своевременная сдача отчетности в налоговую и другие контролирующие структуры – под вопросом.

То, что первичная документация в строительной организации должна оформляться в соответствии с нормативными требованиями, понятно. И для этого имеется полный набор стандартизованных форм. Строительными компаниями используются унифицированные формы журналов учета выполненных работ, актов выполненных работ, справки о стоимости работ, акты о сдаче в эксплуатацию и т.п.

Но стандартного набора первички не всегда бывает достаточно. По отдельным операциям строительные компании могут использовать дополнительные, самостоятельно разработанные формы. К ним предъявляется ряд требований. Основное – оформление в соответствии с нормами, указанными в ФЗ «О бухучете».

Большинство строительных компаний стремятся максимально сблизить налоговый и бухгалтерский учет. Данная задача решается еще на этапе разработки учетной политики. Стремление к сближению учетов понятно. Это позволяет немного упростить решение операционных задач.

Но сближение налогового и бухгалтерского учета далеко не всегда рационально с точки зрения оптимизации налогообложения. На предмет оптимизации не лишним будет проконсультироваться со специалистами.

Порядок учета расходов определяется учетной политикой строительной компании. Специфика этого учета определяется статусом организации и направлением ее деятельности.

Инвесторы учитывают расходы на строительство как вложения в необоротные активы. В бухучете затраты отражаются на счете 08. Когда строительство заканчивается, устанавливаются права собственности на объект, его стоимость должна быть списана.

Анализ возможностей и проблем предприятий инвестиционно-строительного комплекса

Строительная отрасль всегда рассматривается как самая привлекательная, как для предприятий, так и для населения. Вложение инвестиций в строительство считается выгодным делом, так как цена квадратного метра постоянно растет по мере приближения к окончанию строительства.

Строительство, как форма осуществления капитальных вложений, производится двумя способами:

1) подрядным – когда строительно-монтажные работы производятся специализированной подрядной организацией, а функции заказчика осуществляются либо непосредственно инвестором, либо также специализированной организацией;

2) хозяйственным – когда функции заказчика и функции подрядчика выполняются самим инвестором. При этом в организации, осуществляющей капитальные вложения, могут создаваться специализированные структурные подразделения (отделы капитального строительства).

В настоящее время строительный бизнес на подъеме, так как недвижимость – один из самых привлекательных объектов инвестиций в нашей стране. Строительство жилых зданий – строительство объектов основных средств, является частным случаем воспроизводства основного капитала посредством осуществления капитальных вложений для любой организации.

Цели, задачи и правовые основы инвестиционной деятельности, которая осуществляется на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договора участия в долевом строительстве.

Финансирование строительства производится инвесторами:

– физическими и юридическими лицами;

– объединениями юридических лиц, создаваемых на основе договора о совместной деятельности и не имеющими статуса юридического лица;

– государственными органами, органами местного самоуправления, а также иностранными субъектами предпринимательской деятельности.

Организации-застройщики, заказчики и инвесторы в условиях недостаточной нормативной базы при учете финансирования строительства обычно руководствуются нормами федеральных законов, регулирующих инвестиционную деятельность и долевое строительство, нормативными документами по вопросам сметного нормирования и ценообразования, статистического учета, материалами арбитражной практики, а также условиями инвестиционных контрактов и договоров.

При выборе бухгалтерского счета для учета расчетов по финансированию строительства организации часто опираются на письмо Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности Минфина России от 18.05.06 г. № 07-05-03/02.

Налогообложение средств финансирования строительства производится в соответствии с НК РФ, по которому средства финансирования строительства квалифицируются как средства целевого финансирования, используемые строительной организацией по назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования или федеральными законами.

Совмещение застройщиком функций подрядчика не нужно смешивать со строительством хозяйственным способом, когда строительно-монтажные работы выполняются для своих нужд собственными силами застройщика, и в этой ситуации определяющим для признания способа строительства может являться источник финансирования. Если строительство полностью финансируется застройщиком за счет распределенной прибыли, заемных средств, финансовой помощи учредителей, то и выполнение работ силами собственного строительного подразделения однозначно можно признать строительством хозяйственным способом. При финансировании строительства только за счет средств участников долевого строительства либо любых сторонних инвесторов, то выполнение работ нужно понимать как совмещение функций подрядчика.

В отличие от большого состава инвестиций при инвестиционной деятельности, финансирование долевого строительства осуществляется только за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлекаемых застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, а также за счет денежных средств граждан, полученных застройщиком от продажи облигаций особого вида – жилищных сертификатов, которые закрепляют право их владельцев на получение от эмитента (застройщика) жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

Законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве, так:

– застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности согласно ст. 1 ГК РФ может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;

– застройщиком при долевом строительстве может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство.

Любой инвестиционный договор является комплексным договором. С одной стороны, при передаче земельного участка в собственность либо во временное пользование инвестору (застройщику) между муниципальными органами и инвестором возникают гражданско-правовые отношения, в которых обе стороны участвуют равноправно, что подразумевает заключение соответствующего гражданско-правового, возмездного договора, которым будут опосредованы имущественные отношения по передаче земельного участка в собственность либо во временное владение и пользование (ст. 124, 125 ГК РФ).

При передаче земельного участка в собственность оформляется договор купли-продажи, предполагающий перечисление покупателем (застройщиком) в местный бюджет денежной суммы, эквивалентной стоимости земельного участка, указанной в договоре.

При оформлении договора аренды застройщик (арендатор) получает землю во временное владение и пользование и уплачивает в местный бюджет арендную плату в порядке, установленном договором.

С другой стороны, сама процедура предоставления земельного участка под строительство осуществляется в рамках административных правоотношений, что подразумевает принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка, осуществление отвода земли в натуре, выдачу разрешения на ведение строительных работ, оформление земельно-правовых документов.

Как известно, под договором признается двусторонняя сделка (ст. 154 ГК РФ). Правила оформления выполненных строительных работ между сторонами предусматривают необходимое соответствие форм первичных документов требованиям действующего законодательства. Только при соблюдении указанных требований хозяйственные операции считаются выполненными и порождающими определенные обязательства по нему, это особенно важно для строительной отрасли.

Претензии между участниками договоров и договора строительного подряда часто возникают, из-за несоблюдения условий этих договоров, а также обязательств по расчетам. Чаще всего речь идет: в подрядной строительной организации – о недопоставке материально-производственных запасов или о поставке запасов более низкого качества поставщиками и нарушении оговоренного порядка расчетов с заказчиком; у заказчика – о завышении объемов выполненных работ, нарушении технологии строительства, а также о нарушении оговоренных сроков производства строительных работ и их сдачи.

Наиболее распространенным случаем расчетов по претензиям у подрядных строительных организаций являются споры по отношениям, связанным с поставками материально-производственных запасов.

Разногласия по хозяйственным спорам возникают, по самому факту недопоставки и суммам штрафных и иных аналогичных санкций, предусмотренных договором. Суммы санкций взимаются сверх суммы недопоставки. Недостача материально-производственных запасов выявляется в процессе инвентаризации (выборочной и внеочередной).

Хозяйственные споры с подрядной строительной организацией у организации-заказчика возникают по суммам завышений стоимости строительно-монтажных работ, предъявленных подрядчиком к оплате. Причем, чаще всего такие завышения выявляются при проведении контрольных обмеров произведенных работ и затрат. Бывают случаи, когда хозяйственные споры возникают по поводу арифметических ошибок в расчетных документах, а также по поводу неправильного применения расценок. Однако, взаимоотношений между участниками договора строительного подряда, такие ошибки урегулируются другими методами – без применения судебной или досудебной (претензионной) процедуры – а посредством проведения сверки взаиморасчетов.

Затраты по сооружению и изготовлению объектов основных средств называются капитальными вложениями или долгосрочные инвестиции предприятия.Взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на основе договора или государственного контракта, которые заключаются между ними в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Условия договоров или государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок строительства, за исключением случаев, предусмотренных в ст. 18 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», когда прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, которая осуществляется в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Например, признание участника инвестиционной деятельности банкротом; признание ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным.

Основными видами договоров, оформляемыми между участниками инвестиционной деятельности, являются:

– договор участия в долевом строительстве;

– договор простого товарищества;

– договор на выполнение проектных и изыскательских работ;

– договор строительного подряда;

– договор на выполнение функций технадзора.

Основополагающим договором, с которого начинается инвестиционный процесс, является договор на реализацию инвестиционного проекта. Этот договор заключается между инвестором и заказчиком-застройщиком в случае, если инвестором является одно лицо.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор на реализацию инвестиционного проекта должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующими в момент его заключения. Инвестор имеет право самостоятельно определить объемы, направления капитальных вложений, а также заключить договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ (ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Для признания имущества средством целевого финансирования необходимо, чтобы законом или договором с инвестором было прямо определено назначение этого имущества. Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Инвестиционный контракт на строительство, заключенный основным инвестором (застройщиком) с местными органами власти, содержит два основных условия его реализации:

1) обязанность инвестора инвестировать строительство;

2) право инвестора (после произведенных инвестиций) оформить в собственность построенный объект.

Инвестиционная деятельность в Российской Федерации налогами не облагается. При строительстве объектов на коммерческой основе для собственных нужд (производственных объектов, офисных зданий, жилых домов и др.) инвесторы осуществляют финансирование этих объектов за счет собственных и заемных средств. Под строительство используются земельные участки, находящиеся в собственности, владении или распоряжении организации либо выделяемые органом местного самоуправления на правах аренды.

При финансировании строительства многоквартирных жилых домов, наряду со средствами инвесторов используются также бюджетные средства. За счет средств органов местного самоуправления или субъекта Российской Федерации могут быть произведены капитальные затраты по строительству объектов, обеспечивающих общегородские нужды, например, внешних сетей энерго-, газо– и водоснабжения, канализации, центральных тепловых пунктов, трансформаторных подстанций, водозаборных узлов, артезианских скважин, общегородских дорог и благоустройства и др. Федеральное законодательство, регулирующее порядок распределения долей финансирования внешних сетей и сооружений между бюджетом и частными инвесторами, отсутствует.

Инвесторами, финансирующими строительство, являются:

1) коммерческие организации, которые наряду со своей основной предпринимательской деятельностью (производством, строительством, торговлей, транспортными услугами, услугами связи и др.) осуществляют вложение собственных и привлеченных средств, в создание внеоборотных активов;

2) специализированные организации, основной деятельностью которых является привлечение долевых, заемных, бюджетных и других средств и направление этих средств, в качестве источников финансирования строительства.

Инвесторы – коммерческие организации, используют для финансирования строительства собственные средства (нераспределенную прибыль, амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств и др.), которые в форме инвестиционных взносов списываются с их расчетных счетов. Инвесторы – специализированные организации используют для финансирования строительства привлеченные (долевые и заемные) средства, которые учитываются ими в составе целевого финансирования до окончания строительства и закрытия инвестиционного проекта.

Инвесторы используют для финансирования строительства собственные средства, остающиеся в их распоряжении после уплаты налогов, поэтому дополнительному обложению налогом на прибыль данные средства не подлежат. Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов, также не подлежат налогообложению в соответствии с п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Налогообложение инвестиций, привлекаемых организациями-застройщиками, для реализации крупных строительных проектов, имеет свои особенности и льготы. Но, для того чтобы воспользоваться этими льготами, строительной организации необходимо выполнить ряд условий, установленных действующим законодательством в отношении документального оформления инвестиционных денежных средств и порядка их использования.

Строительные организации, получившие имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги в рамках благотворительной деятельности, а также целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Минфином России (п. 14 ст. 250 НК РФ).

Если же построенный за счет финансовых вливаний инвестора объект останется в собственности заказчика-застройщика, полученные от инвестора средства, будут считаться для заказчика-застройщика прочим доходом, который в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ подлежит обложению налогом на прибыль.

В ходе строительства денежные средства, полученные от участников долевого строительства, не облагаются НДС при условии, что размер этих средств не превышает фактических затрат по строительству квартир. Если по окончании строительства неизрасходованные денежные средства остаются в собственности заказчика-застройщика, они будут являться его прочим доходом и облагаться НДС и налогом на прибыль в общеустановленном порядке (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 декабря 2001 г . по делу № А05-6937/00-482/12).

Инвесторы в процессе строительства учитывают капитальные затраты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а получаемые от инвесторов источники финансирования – на счете 86 «Целевое финансирование». Поступление средств от соинвесторов отражается по дебету счетов учета денежных средств или другого имущества и кредиту счета 86 «Целевое финансирование».

Организация учитывает поступающие от соинвесторов инвестиционные взносы на участие в долевом строительстве на счете 86 «Целевое финансирование» по каждому договору (соинвестору) и объекту финансирования. В составе инвестиционного взноса инвестор выделяет в аналитическом учете средства на финансирование доли администрации в строящихся зданиях и сооружениях.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения между застройщиками и участниками, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и его участниками – инвестиционный договор.

Участники долевого строительства – физические и юридические лица – являются его инвесторами , а вкладываемые ими в строительство денежные средства – инвестициями (капитальными вложениями).

Налоговое законодательство квалифицирует средства дольщиков или инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, как средства целевого финансирования (п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами.

1. Для организации строительства привлекается специализированная организация и с ней заключается договор на выполнение функций заказчика-застройщика при наличии лицензии или договора добровольной сертификации. Заказчик-застройщик заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.

2. Застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве выполняет одновременно функции заказчика по организации строительства в соответствии с п. 6 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

3. Застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика).

В зависимости от выбранного способа организации долевого строительства застройщик закрепляет в учетной политике соответствующие правила ведения бухгалтерского учета и налогообложения.

Правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности для застройщика устанавливаются уполномоченным органом по контролю и надзору за долевым строительством совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, т.е. Минфином России (п. 1 ч. 2 ст. 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Основными целями участия инвестора в строительстве являются:

• 1) получение прибыли от последующей продажи объекта строительства;
• 2) достижение иного полезного эффекта — увеличение собственных капитальных вложений (или, по-иному, увеличение своих основных фондов).

Средствами достижения цели выступают инвестиции.

Инвестиции признаются в бухгалтерском учете средствами целевого финансирования, для которых прямо определено назначение их использования. Они могут осуществляться в форме денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав, иных прав, имеющих денежную оценку.

Источниками финансирования инвестиционного процесса выступают:

• — собственные средства — нераспределенная прибыль;
• — заемные средства: кредиты, займы;
• — бюджетные средства;
• — средства совместной деятельности — объединения нескольких участников (товарищей) путем заключения договора совместной деятельности (простого товарищества) в письменной форме;
• — средства дольщиков, при условии совмещении функций инвестора и заказчика — инвестирование в строительство физическими лицами для личного потребления на условиях договора долевого участия в строительстве с застройщиком.

Инвестиционный проект – суть, виды, этапы и сроки окупаемости

Основными законами, регулирующими отношения в области строительства (реконструкции, капитального ремонта), являются Градостроительный кодекс РФ(далее — ГрК РФ), Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ), Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).

Вначале разберемся с определениями.

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ст. 1 ГрК РФ).

Застройщик, в соответствии с Законом о долевом строительстве, — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 4 Закона № 39-ФЗ:

— инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности;

— заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом согласно законодательству РФ.

В главе 37 ГрК РФ (ст. 706) дано определение подрядчика. «Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение положений закона или договора подряда, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком».

Строительство объекта производится на специально оборудованной строительной площадке. Требования к выбору площадки для размещения новых, расширяемых, реконструируемых, а также существующих производственных объектов предъявляются в соответствии с действующими земельным, водным, лесным, градостроительным и другими законодательствами (п. 3.1 постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2003 № 88 «О введении в действие Санитарно-эпидемиологических правил СП 2.2.1.1312-03»).

Санитарные правила и нормативы, предназначенные для создания оптимальных условий труда при организации и проведении строительных работ, снижения риска нарушения здоровья работающих, а также населения, проживающего в зоне влияния строительного производства, утверждены постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 11.06.2003 № 141 «О введении в действие Санитарных правил и нормативов СанПиН 2.2.3.1384-03».

Гигиенические требования к организации строительной площадки содержит глава 2 СанПиН 2.2.3.1384-03.

Производственные территории (площадки строительных и промышленных предприятий с находящимися на них объектами строительства, производственными и санитарно-бытовыми зданиями и сооружениями), участки работ и рабочие места должны быть подготовлены для обеспечения безопасного производства работ. Подготовительные мероприятия должны быть закончены до начала производства работ (п. 6.1.1 СНиП 12-03-2001), а окончание подготовительных работ на строительной площадке должно быть принято по акту о выполнении мероприятий по безопасности труда, оформленному согласно Приложению «И» к СНиП 12-03-2001.

При устройстве и эксплуатации электроустановок в соответствии с п. 6.4.1 СНиП 12-03-2001 строительные организации должны руководствоваться:

— приказом Минэнерго России от 20.06.2003 № 242 «Об утверждении глав Правил устройства электроустановок» (вместе с Правилами устройства электроустановок);

— Межотраслевыми правилами по охране труда (Правилами безопасности) при эксплуатации электроустановок (ПОТ Р М-016-2001, РД 153-34.0-03.150-00), утв. приказом Минэнерго России от 27.12.2000 № 163, постановлением Минтруда России от 05.01.2001 № 3;

— Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей, утв. приказом Минэнерго России от 13.01.2003 № 6.

Все производственные территории должны быть обеспечены средствами пожаротушения. Утвержденные правила пожарной безопасности обязательны для применения всеми участниками строительного производства, требования к пожарной безопасности при строительных работах установлены (Правила противопожарного режима в РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390).

Предельно допустимые концентрации вредных веществ в воздухе рабочей зоны, а также уровни шума и вибрации на рабочих местах не должны превышать уровни, установленные соответствующими государственными стандартами (п. 6.6.1 СНиП 12-03-2001).

Предельно допустимые концентрации вредных веществ в воздухе рабочей зоны установлены постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2003 № 76 «О введении в действие ГН 2.2.5.1313-03».

Предельно допустимые уровни шума, вибрации на рабочих местах установлены Санитарными нормами СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «2.2.4. Физические факторы производственной среды. 2.1.8. Физические факторы окружающей природной среды. Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки. Санитарные нормы», утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31.10.96 № 36.

Параметры микроклимата в производственных помещениях должны соответствовать гигиеническим требованиям СанПиН 2.2.4.-548-96 «2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы», утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.96 № 21.

Технологическое присоединение к объектам электросетевого хозяйства энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электроэнергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ, которое носит однократный характер (п. 1 ст. 26 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»).

Правила технологического присоединения утверждены постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861. Технологическое присоединение осуществляется на основании договора, заключаемого между сетевой организацией и юридическим или физическим лицом.

Эксплуатация объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и др.) невозможна без подключения построенных объектов к системам энергоснабжения, водоснабжения и канализации, к тепловым сетям, расходы в виде платы за технологическое присоединение энергопринимающих устройств к электрическим сетям при условии их соответствия критериям, установленным ст. 252 НК РФ. Следовательно, названная плата учитываются для целей налогообложения прибыли организаций в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Такие расходы непосредственно не связаны с приобретением, сооружением, изготовлением, а также доведением основных средств до состояния, в котором они пригодны для использования (письма Минфина России от 08.06.2011 № 03-03-06/1/335, от 12.04.2011 № 03-03-06/1/230, от 27.10.2010 № 03-03-06/1/668, др.).

В целях реализации инвестиционного проекта в некоторых случаях требуется снос ветхих зданий и расселение проживающих в них граждан. Таким гражданам инвесторы выплачивают денежные компенсации либо приобретают жилье (ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения должен быть уведомлен об этом в письменной форме. Выкуп помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается только с его согласия (п. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Затраты на расселение жильцов, в том числе на уплату выкупной стоимости изымаемых жилых помещений либо приобретение для них нового жилья, включаются в первоначальную стоимость строящегося объекта. До окончания работ по строительству затраты на расселение, учтенные на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», будут считаться затратами на незавершенное строительство и учитываться в качестве прочих капитальных затрат (п. 3.1.1 Положения № 160). В налоговом учете расходы на расселение должны включаться в первоначальную стоимость построенного объекта и погашаться через начисляемую амортизацию (письмо Минфина России от 20.02.2007 № 03-03-06/1/103).

Если для расселения жильцов инвестор приобретает квартиры и оформляет право собственности на них непосредственно на переселяемых лиц, в бухгалтерском учете инвестора это может отражаться корреспонденцией по дебету субсчета 08.3 и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Если же инвестор приобретает квартиры в собственность с целью дальнейшего расселения жильцов сносимых домов, эти квартиры должны учитываться в качестве товаров на счете 41 по фактической стоимости (письмо Минфина России от 25.09.2007 № 03-05-06-01/104).

При передаче жильцам приобретенных квартир взамен изъятого у них жилья у инвестора будет возникать выручка с одновременным списанием фактической себестоимости передаваемых жильцам квартир. Финансовый результат по такой операции должен быть нулевым. Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежат налогообложению (освобождаются от него) (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ)

Похожие записи:

• Судебная практика о признании права собственности приобретательской давности
• Максимальный Размер Имущественного Вычета При Покупке Квартиры 2021 Год
• Закон Об Отключении Электроэнергии За Неуплату Коммунальных Услуг 2021